中金Alpha_中国私募房地产基金分析研究报告
中国房地产投资信托基金市场分析报告
中国房地产投资信托基金市场分析报告目录第一节政策陆续推进，商业REITs迎来曙光 (6)一、REITs的定义&背景 (6)二、国内政策加速推进，REITs浪潮有望来临 (8)三、配套政策尚有欠缺，立法/税收/监管有待跟进 (10)第二节REITs发展现状及海外案例分析 (12)一、RIETs全球开花，亚洲市场迅速成长 (12)二、美国GGP案例分析：REITs实现轻资产扩张，强运营能力带来超额收益 (13)三、香港领展案例：内生改善+外延扩张，获得物业溢价收益 (18)四、越秀房托案例：物业集中广州，财务结构颇具大陆代表性 (23)五、海外REITs发展经验总结：关注稳定分红能力，收益率具吸引力 (25)第三节国内商业地产的类REITS实践 (29)一、国内百货/购物中心多采用自建模式，近年来资产证券化需求强烈 (29)二、苏宁门店、仓储类REITs案例 (30)三、天虹商场鼎诚大厦类REITs案例 (33)四、大悦城子公司股权转让案例 (34)五、总结国内物业资产证券化实践：资金成本不断走低，资产受欢迎度高 35第四节从REITs角度看国内零售股价值 (38)一、ROE下行&物业价值增长，市值与物业重估值形成鸿沟 (38)二、核心地段租赁价值长期稳定，从收益角度评估物业价值更合理 (40)三、应用多种物业估值体系，重新审视零售企业价值 (42)第五节重点公司分析 (48)一、鄂武商：自持物业充裕，商业运营能力出众 (48)二、华联股份：专注社区购物中心的运营商，轻资产模式突破瓶颈 (49)三、欧亚集团：积极布局下线城市的区域零售龙头 (50)图表目录图表1：REITs产品具有独特优势 (6)图表2：REITs产品发展历程 (7)图表3：国内REITs相关政策推进情况 (8)图表4：鹏华前海万科REITs细节 (9)图表5：中美对于REITs的税收优惠对比 (10)图表6：主要经济体REITs监管规定 (11)图表7：国内外REITs政策差异 (12)图表8：全球各经济体上市REITs规模 (13)图表9：美国REITs规模持续增长 (13)图表10：GGP旗下部分物业 (14)图表11：GGP营业收入保持稳定 (14)图表12：GGP盈利能力逐年回升 (14)图表13：GGP业务收入构成情况 (15)图表14：公司物业出租率提升明显 (16)图表15：租户销售额逐年增加 (16)图表16：GGP的REITs产品为投资者带来较好的回报 (17)图表17：零售物业租金增长较为稳定 (17)图表18：营业收入逐年提升 (18)图表19：基金价值升值/回报分派双增长 (19)图表20：公司利润构成 (20)图表21：公司租金回报率走低 (20)图表22：公司成本费用占比 (20)图表23：公司物业经营开支构成 (21)图表24：领展北京、上海收购项目详情 (22)图表25：公司租金及出租率均稳步提升 (22)图表26：公司估值平稳上升 (22)图表27：越秀房托的组织架构 (23)图表28：越秀REITs对应物业资产构成 (24)图表29：公司利润构成 (24)图表30：公司成本构成 (25)图表31：越秀房托零售商场租金情况 (25)图表32：股息率、P/FFO等指标更有参考价值 (26)图表33：美国REITs股利收益率和十年期国债收益率对比 (27)图表34：2006-2015年REITs投资收益高于股指股票 (27)图表35：领展、GGP前三大股东背景梳理 (28)图表36：GGP股价长期保持稳步上升 (29)图表37：领展股价平稳上涨 (29)图表38：11处门店物业资产状况 (30)图表39：资产支持专项计划交易结构 (31)图表40：14处门店物业资产状况 (32)图表41：14处门店物业资产状况 (33)图表42：底层资产鼎诚大厦情况 (34)图表43：天虹资产支持专项计划交易结构 (34)图表44：大悦城3家子公司资产情况 (35)图表45：子公司对应资产经营情况（2015年） (35)图表46：十年期国债发行利率持续走低 (36)图表47：零售企业主要资产证券化案例整理 (36)图表48：国内类REITs产品优先级利率情况 (37)图表49：鹏华前海万科REITs封闭式基金转向溢价交易 (38)图表50：零售板块PE水平 (39)图表51：15年全国房价快速上涨 (39)图表52：中信商贸零售板块总市值变化 (39)图表53：三里屯购物商场存量不断上升 (41)图表54：北京写字楼租金走强 (41)图表55：物业估值方法比较 (42)图表56：零售企业物业重估值情况整理(单位：亿元) (43)图表57：优质零售物业首层租金出现下降 (45)图表58：主要城市租金参考数据 (45)图表59：上市公司自有百货门店价值重估 (46)图表60：零售企业类REITs收益法测算 (48)第一节政策陆续推进，商业REITs迎来曙光一、REITs的定义&背景REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
中金行业研究报告
中金行业研究报告中金行业研究报告尊敬的各位领导：我所参与的中金行业研究报告主要对金融行业进行了研究和分析。
现将报告的主要内容简要介绍如下。
首先，在行业现状分析中，我们对金融行业的整体发展情况进行了概述。
报告指出，金融行业是我国经济中极为重要的一个部门，其发展与经济发展密切相关。
报告还分析了当前金融行业所面临的一些挑战，如金融监管不完善、创新能力不足等问题，并提出了相应的对策和建议。
其次，在竞争格局分析中，我们对金融行业的竞争格局进行了深入研究。
报告指出，在当前金融行业竞争日益激烈的背景下，各金融机构需要不断提升自身竞争力，寻找差异化竞争的突破口。
报告通过对各个大型金融机构的战略布局和市场份额进行比较，指出了各机构的优势和不足，并提出了相应的发展战略建议。
再次，在未来趋势分析中，我们对金融行业的发展趋势进行了展望。
报告指出，随着金融科技的快速发展，金融行业将面临着更多的机遇和挑战。
报告分析了金融科技对金融行业的影响，并提出了一些建议，如加强金融科技的研发能力，推进金融科技的应用等，以应对未来的变化和挑战。
最后，在风险与挑战分析中，我们对当前金融行业所面临的一些风险和挑战进行了评估。
报告指出，金融行业存在着一些风险，如信用风险、市场风险等，同时也面临着一些挑战，如利率市场化、资本金融项目开放等。
报告提出了相应的防范风险和应对挑战的建议，如加强风险管理，提高金融创新能力等。
以上即是我所参与的中金行业研究报告的主要内容。
报告深入分析了金融行业的现状和未来发展趋势，提出了相应的对策和建议。
我将继续关注金融行业的动态，并不断完善和更新研究报告，以为领导们提供更准确的信息和更有价值的建议。
谢谢！此致敬礼。
私募行业数据分析报告(3篇)
第1篇一、报告概述随着我国金融市场的不断发展，私募股权投资行业近年来呈现出蓬勃发展的态势。
本报告通过对私募行业的数据分析，旨在揭示行业发展趋势、投资热点、区域分布、业绩表现等方面的情况，为投资者、从业者及相关机构提供决策参考。
二、行业规模与增长1. 行业规模根据中国证券投资基金业协会发布的数据，截至2023年，我国私募基金管理规模已突破13万亿元，其中私募股权基金规模占比最大，达到8.6万亿元。
私募基金管理人数量也持续增长，已超过1.8万家。
2. 增长率近年来，我国私募股权基金规模呈现稳步增长态势。
2018年至2023年，私募股权基金规模年均增长率约为15%。
预计未来几年，随着政策支持和市场需求的增加，私募股权基金规模将继续保持较快增长。
三、投资热点1. 行业分布从行业分布来看，私募股权基金投资主要集中在以下领域：- 高端制造：包括智能制造、新材料、新能源等；- 医疗健康：涵盖生物科技、医疗服务、医药研发等；- 消费升级：涉及教育、文化、娱乐、体育等；- TMT：包括互联网、大数据、人工智能等。
2. 地区分布从地区分布来看，私募股权基金投资主要集中在以下地区：- 一线城市：北京、上海、广州、深圳等；- 新一线城市：成都、杭州、武汉、重庆等；- 二线城市：南京、天津、苏州、长沙等。
四、业绩表现1. 整体业绩近年来，我国私募股权基金整体业绩表现良好。
据相关数据显示，2023年私募股权基金平均收益率约为15%，远高于同期股市和债市的收益率。
2. 细分领域表现在细分领域方面，医疗健康、TMT等领域的私募股权基金业绩表现较为突出。
其中，医疗健康领域的私募股权基金平均收益率达到20%以上。
五、区域分布1. 东部地区东部地区私募股权基金规模最大，主要集中在上海、北京、广东等地。
这些地区拥有较为完善的金融体系和丰富的投资资源。
2. 中西部地区近年来，中西部地区私募股权基金发展迅速，逐渐成为投资热点。
随着政策支持和市场需求的增加，中西部地区私募股权基金规模有望持续增长。
原创：中国房地产(不动产)私募基金发展现状调研分析报告(定稿5.25)
中国房地产（不动产）私募基金发展现状调研分析报告北京基金公司（筹备）2019年5月25日2019年，房地产资金面收紧的境况有所改善，但转变并非一蹴而就。
原本市场期望经历了一年多的“久旱”后，可以迎来“甘霖”。
曾有市场传言央行将于4月1日起全面降准，但从一季度的现实情况来看，持续改善的经济状况使得短期降准、降息的预期大为下降，前几年资金涌动的景象也一去不复返。
这也意味着，地产行业融资渠道放松已经是小概率事件。
随着银行、债券、信托等融资渠道成本上升，房企腹背受敌，单一的融资方向已经难以满足自身发展需求，而房地产私募基金因为相对灵活，地位开始凸显。
尤其现时房地产市场逐渐由“住宅+增量市场”过渡到“存量资产+长效机制”的阶段。
除了“房住不炒”的住宅之外，购物中心、物流地产、写字楼、长租公寓等大量持有经营型物业亟需借助资本的力量重生、蝶变，通过植入内容、丰富业态来达到资产升值的目的。
因此，配套房地产私募基金、引入社会资本，撬动的又何止是上亿平方米待更新改造的商业物业，还有房企本就捉襟见肘的资金链条。
两者的结合，也给房地产私募基金带来快速发展的契机。
近两年，中国房地产行业从极盛开始走向平稳，即便是保持在高位，但增速却大幅下降，这在行业开发投资增速中一览无余，由于没有任何一个行业的增长可以长期战胜GDP，所以房地产行业最辉煌的大周期走向最后的时刻。
然而，就是这样一个10万亿级的市场，在开始走向平稳、使得其他一贯支持的机构开始退出时，新兴的合作机构进入到最辉煌的时刻！而这里面，最闪耀的就是做房地产金融，其中所处最高地位的，就是房地产基金！房地产基金主要分为公募和私募，目前房地产私募基金占主导。
房地产基金特指投资于房地产领域的基金，一般情况下作用于一级市场，直接投资于房地产产业和资产；同时也可以作用于二级市场，例如一些投资房地产相关证券的房地产证券投资基金。
同时在投资方式上又分为债权投资、股权投资，以及混合型投资或者夹层投资。
私募基金调研报告(精选多篇)
私募基金调研报告(精选多篇)第一篇：私募基金私募基金私募理财通常是通过私募基金的投资来实现的。
私募基金（pe）在中国通常称为私募股权投资从投资方式角度看是指通过私募形式对私有企业即非上市企业进行的权益性投资在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制即通过上市、并购或管理层回购等方式出售持股获利。
私募基金已成为21世纪重塑全球资本市场的重要新兴力量它作为一种寻求高投资回报的风险投资工具以市场的眼光去发现技术的市场价值去筛选创新种子和技术半成品从而提高了市场的效率其利益机制客观上社会上的创新活动的兴起和创新技术的发展起到了重大作用。
随着我国多层次资本市场建设的稳步推进有政府主导型的各类产业基金、引导基金业在各地纷纷设立发展私募基金已经成为各地政府加速推进经济社会转型发展的重要抓手。
第二篇：私募基金1.1.私募基金释义私募是相对于公募而言是就证券发行方法之差异以是否向社会不特定公众发行或公开发行证券的区别界定为公募和私募或公募证券和私募证券。
根据其内涵一般可以分为对冲基金、私募股权基金和创业投资基金(也可称为风险投资基金)三种。
金融市场中常说的“私募基金”或“地下基金”是一种非公开宣传的私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。
其方式基本有两种一是基于签订委托投资合同的契约型集合投资基金二是基于共同出资入股成立股份公司的公司型集合投资基金。
?首先私募基金通过非公开方式募集资金。
其次在募集对象上私募基金的对象只是少数特定的投资者圈子虽小门槛却不低。
第三和公募基金严格的信息披露要求不同私募基金这方面的要求低得多加之政府监管也相应比较宽松因此私募基金的投资更具隐蔽性运作也更为灵活相应获得高收益回报的机会也第三篇：私募基金私募基金(private equity )是指一种针对少数投资者而私下（非公开）地募集资金并成立运作的投资基金因此它又被称为向特定对象募集的基金或“地下基金”其方式基本有两种：一是基于签订委托投资合同的契约型集合投资基金二是基于共同出资入股成立股份公司的公司型集合投资基金。
中金黄金最新调研报告
中金黄金最新调研报告中金黄金最新调研报告近期，中金黄金发布了最新的调研报告，对黄金市场的趋势进行了分析和展望。
报告指出，黄金作为避险资产以及对抗通胀的工具，将继续受到投资者青睐并展现出较强的上涨势头。
首先，报告指出当下全球经济不确定性增加，地缘政治风险不断升级，这增加了投资者对避险资产的需求，其中黄金作为最古老且最经久不衰的避险资产，有望受益于此。
尤其是在中美贸易战、英国“脱欧”、香港问题等事件的背景下，市场对于全球政治与经济的不确定性有所提高，这将进一步推动黄金的需求。
其次，报告强调了金融市场的稳定风险。
近期，随着全球央行普遍降息，投资者的担忧情绪还在增加。
尽管降息可能提振股市，但同时也增加了金融市场的不确定性，使得投资者寻求避险资产的意愿增强。
黄金作为通胀对冲工具，将受到关注并有望受益于此。
此外，报告还关注了全球通胀压力的增加。
随着全球央行采取宽松货币政策，许多国家的货币政策正面临通胀压力的增加。
这将进一步推动投资者寻求通胀对冲工具，黄金作为受市场认可的通胀对冲工具之一，有望受益于通胀预期升温。
当然，报告也对黄金市场存在的风险进行了审慎的评估。
尤其是在全球经济增长放缓、股市表现强劲以及市场对于通缩风险的担忧下，黄金可能面临着较大的压力。
此外，市场对于美联储降息的预期以及贸易战的复杂局势也可能对黄金造成一定的波动。
综上所述，中金黄金最新调研报告认为，在当前全球经济不确定性增加、金融市场稳定风险提升以及全球通胀压力上升的背景下，黄金作为避险资产和通胀对冲工具将继续受到投资者的青睐，并有望展现较强的上涨势头。
然而，投资者仍需谨慎对待市场风险，密切关注宏观经济和金融政策的变化，以做出明智的投资决策。
中国房地产私募基金资产类别
中国房地产私募基金资产类别
中国房地产私募基金的资产类别主要包括以下几种：
1.权益类基金：这类基金主要投资于股票或股票型基金，且投向其中的资产比例一定要高于80%。
2.固收类基金：这类基金通常具有固定收益，因此主要投资于银行存款、标准化债券、债券型基金、股票质押式回购等资产，且这类资产的比例也要高于80%。
3.混合类基金：这类基金的投向相对灵活，可以在股票、债券、货币市场工具中进行选择，对于投资比例也没有限制。
4.期货及其他衍生品类基金：这类产品主要投资于期货、期权及其他金融衍生品。
5.并购基金：这类基金主要服务于企业去并购标的企业，对处于重建期企业的存量股权展开收购。
6.房地产基金：这类私募基金产品的投向更为具体，主要从事一级房地产项目的开发。
7.基础设施基金：这类私募基金主要投资于基础设施项目。
8.上市公司定增基金：这类基金类似于PE，主要针对的则是上市公司定向增发的那一部分股权。
此外，随着金融市场的不断发展和创新，未来还可能出现更多种类的房地产私募基金，投资者需根据市场情况审慎选择。
房地产私募基金
房地产私募基金2篇房地产私募基金是一种特殊的投资工具，是由专业机构或个人成立和管理的非公开募集的基金。
它们的投资对象是房地产相关的项目和资产，旨在通过融资和运营来获得投资回报。
本文将从两个方面来探讨房地产私募基金，分别是其定义和特点，以及其在中国的发展现状。
首先，我们来了解一下房地产私募基金的定义和特点。
房地产私募基金是一种由投资者自愿出资、由基金管理人进行投资管理的一种私募投资基金。
与公开募集的基金不同，房地产私募基金的募资对象是特定的投资者群体，投资门槛一般较高，投资者也需要具备一定的投资经验和风险承受能力。
房地产私募基金的特点之一是其投资对象是房地产相关的项目和资产。
由于房地产行业的特殊性，房地产私募基金通常会选择投资房地产开发、房地产资产管理、土地开发等领域的项目，以及房地产相关的金融产品。
通过投资这些项目和资产，基金可以从中获取稳定的现金流和资本增值。
房地产私募基金的另一个特点是其投资策略相对灵活多样。
基金管理人可以根据市场行情和投资需求来灵活调整投资组合，选择不同的投资策略。
例如，可以选择直接投资房地产项目，也可以通过股权投资、债权投资或并购重组等方式来参与房地产行业。
这种灵活性使得房地产私募基金可以更好地适应市场变化和投资者需求。
在中国，房地产私募基金近年来得到了快速发展。
随着中国房地产市场的不断扩大和深化改革的推进，越来越多的投资者将目光转向房地产私募基金。
根据相关数据显示，截至目前，中国已成立了众多房地产私募基金，资产规模不断增长。
这些基金通过与房地产开发商、房地产资产管理公司等合作，为投资者提供了丰富的投资机会。
房地产私募基金在中国的发展面临着一些挑战和机遇。
首先，尽管房地产私募基金有着巨大的发展潜力，但行业的监管政策相对较为严格。
目前，中国的私募基金监管规定既包括证券基金，也包括其他类型的基金，这对房地产私募基金的发展提出了一定的挑战。
其次，房地产市场的波动性较大，存在着较高的风险。
中金研究报告
中金研究报告前言中金研究是中国金融服务集团的研究部门，该部门拥有一支专业的研究团队，为客户提供全面、准确的金融市场研究报告。
本文档将就中金研究报告的特点、内容和影响进行详细的分析和介绍。
1. 中金研究报告的特点中金研究报告具有以下几个特点：1.1 全面分析中金研究报告通过全面的数据分析和研究方法，对各个金融市场进行深入研究，包括股票市场、债券市场、期货市场等。
不同市场的特点、风险以及市场走势都会在报告中得到详细分析。
1.2 专业观点中金研究报告由一支专业的团队撰写，这些团队成员包括经济学家、金融学家、行业分析师等，他们的专业知识和经验能够为客户提供权威、准确的观点，帮助客户做出明智的投资决策。
1.3 可操作性中金研究报告不仅提供市场分析和观点，还提供具体的操作建议，包括买入、卖出、持有的建议，帮助客户制定投资策略和进行实际操作。
2. 中金研究报告的内容中金研究报告通常包括以下几个方面的内容：2.1 宏观经济分析中金研究报告会对宏观经济形势进行深入分析，包括经济增长预期、通货膨胀、货币政策等。
通过对宏观经济的研究，中金研究报告能够为投资者提供对未来市场走势的预判。
2.2 行业研究中金研究报告会对各个行业进行深入研究，分析行业的发展趋势、竞争格局、盈利能力等。
通过对行业的研究，中金研究报告能够为客户找到具有投资价值的行业和个股。
2.3 股票分析中金研究报告会对个股进行深入分析，包括财务分析、估值分析、行业比较、风险评估等。
通过对个股的分析，中金研究报告能够为客户提供买入、卖出、持有的具体建议。
2.4 市场策略中金研究报告会对市场整体走势进行分析，并提供客观的市场策略建议，包括投资组合配置、风险控制等。
通过对市场的分析和策略的制定，中金研究报告能够帮助客户获得更好的投资收益。
3. 中金研究报告的影响中金研究报告作为权威的金融研究报告，具有较大的影响力：3.1 对投资者的影响中金研究报告对投资者的影响较大，投资者通常会根据报告中的建议来调整自己的投资组合，决策的合理性能够得到一定的保证。
中金行业研究报告
中金行业研究报告中金行业研究报告摘要：本报告是基于中金行业研究的调查和分析的结果，针对目标行业的发展现状和未来趋势做出了深入研究和预测。
本报告总结了目标行业的市场规模、竞争格局、关键驱动因素以及风险挑战，并提出了相应的建议。
这些研究结果将有助于投资者和相关经营者做出明智的决策，促进目标行业的可持续发展。
一、行业概述目标行业是一个具有巨大发展潜力的行业，市场规模正在不断扩大。
目前，该行业的市场规模已经达到X亿元，预计在未来几年将以每年X%的速度增长。
该行业的主要竞争者包括公司A、公司B和公司C等。
二、市场竞争格局目标行业的竞争格局较为激烈，主要表现在以下几个方面：首先，市场份额分布较为均衡，各个竞争者之间的差距较小。
其次，各个竞争者都具有一定的技术实力和品牌优势，竞争形势较为复杂。
最后，市场进入壁垒较高，新进入者难以与现有竞争者抗衡。
三、关键驱动因素目标行业的发展受到以下几个关键驱动因素的影响：首先，政府政策的支持是推动行业发展的重要因素，政府在xxx方面的扶持政策有望进一步推动行业发展。
其次，消费者需求的不断增长是行业规模不断扩大的关键驱动因素之一，消费者对xxx的需求呈现出稳定增长的趋势。
最后，技术创新和产品研发是行业发展的重要动力，各个竞争者应加大技术研发力度，不断推出新产品和服务以满足消费者的需求。
四、风险挑战目标行业存在一些潜在的风险和挑战，主要包括以下几个方面：首先，行业发展的不确定性较大，未来市场需求和竞争格局的变化可能对行业发展带来较大的冲击。
其次，行业的监管环境严峻，政府对行业的控制力度较大，不合规操作可能面临较大的法律风险。
最后，行业中存在一定程度的价格竞争，价格波动可能对企业的盈利能力造成影响。
五、建议为了保持目标行业的持续发展和增长，我们提出以下几点建议：首先，加大技术研发力度，不断推出创新产品和服务以满足消费者需求。
其次，加强与政府的沟通和合作，把握政府扶持政策，争取更多的政府支持。
中金私募股权产品研究报告
中金私募股权产品研究报告概述本报告对中金私募股权产品进行了综合研究和分析。
中金私募股权产品是一种由中国金融资产管理公司发行的基金产品，旨在通过对上市公司股权的投资，获取资本利润。
本报告通过对中金私募股权产品的投资策略、风险评估、收益预测等方面进行了详细分析。
1. 中金私募股权产品的投资策略中金私募股权产品采取较为积极的投资策略，主要包括以下几点：- 多元化投资：通过对多个行业、多家上市公司股权的投资，降低风险，提高收益。
- 中长期投资：中金私募股权产品的投资期限通常为3-5年，通过较长的持有期限获取更稳定的资本利润。
- 主动管理：基于对市场的研究和分析，中金私募股权产品将灵活调整投资组合，并积极参与公司治理活动。
2. 风险评估中金私募股权产品所面临的风险主要包括市场风险、流动性风险和信用风险。
- 市场风险：由于投资对象为上市公司股权，中金私募股权产品的收益可能会受到市场行情波动的影响。
- 流动性风险：由于长期持有期限，投资者需要承担较高的流动性风险，无法随时转让或提前赎回份额。
- 信用风险：中金私募股权产品的收益可能会受到投资公司的信用风险的影响，需要进行信用评级和监控。
3. 收益预测中金私募股权产品的收益预测主要基于对市场涨跌的判断和对上市公司的估值分析。
根据历史数据和市场趋势，我们预计中金私募股权产品的年均收益率将在10%-15%之间，具有较好的投资回报。
4. 市场前景与建议随着中国金融市场对私募股权的逐渐接纳，中金私募股权产品有望迎来更广阔的发展机遇。
我们建议投资者在选择中金私募股权产品时，应综合考虑投资策略、风险评估和预期收益，并依据自身风险承受能力和投资目标做出明智的投资决策。
总结中金私募股权产品具有多元化投资、中长期投资和主动管理等优势，受到越来越多投资者的青睐。
然而，投资者需要清楚了解中金私募股权产品所面临的风险，并根据个人情况做出明智的投资选择。
希望本报告能为投资者提供一定的参考和指导。
(最新整理)2019年最新中国房地产私募基金研究报告精选文档
回落态势）
5
2021/7/26
市场化募集基金不断扩大
1资金来源以海外为主的PE基金 （1）国外设立，投资中国；黑石、KKR、凯雷 （2）海外基金为主国内背景：金沙江、弘毅、鼎辉 2资金来源以国内为主的PE基金 （1）国有资金主导PE：渤海、深圳市创新投资 （2）国有金融资本为主导的PE基金：商业银行、保
2021/7/26
2.3 信托融资
房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产 的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2019年6月央行121 文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，房地产业的高额收益和较短的投资周 期都满足了信托的要求， 信托是目前房地产业新兴的融资热点，并以“井喷”式速度发 展。
PE基金管理公司所管理的基金上市好处：公司不必浪费时间和人力去筹集资金；上 市筹集的资金可以让PE基金任意追逐巨型目标，而无需与其他基金联合，从而使的 资金的基金更有竞争力；投资灵活性。劣势：股权分散以及信息披露的要求会限制 基金迅速决断能力；基金上市可能严重影响PE基金改善被收购公司盈利和业绩的基 金心态。
不过，从法律上看，目前我国“房地产信托”一词表述不够严谨。根据《信托投资公司 管理办法》第二十条的规定，信托投资公司的信托业务有二：一是资金信托业务，二是 动产、不动产及其他财产信托业务。从我国目前的房地产信托产品来看，既有投资者将 资金委托给信托投资公司用于房地产投资，也有房地产企业将房地产项目、公司股权等 委托给信托投资公司管理。也就是说，既有资金信托，也有不动产及其他财产信托。但 不论哪种类型的房地产信托，其目的均是通过信托方式解决房地产企业的融资难题。因 此，目前的房地产信托，并非类似国外REITs真正意义上的不动产信托，而是资金投向 为房地产项目的一种信托产品。
中国私募证券投资基金研究报告
中国私募证券投资基金指数收益对比图（2007-2015）
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
CHFRC_Index
CSI 300_Adjusted
CSI 500_Adjusted
（图 1）
ห้องสมุดไป่ตู้
图 1 中橙色线 （CHFRC_index） 表示中国私募证券投资基金综合指数, 蓝色线 （CSI 300_Adjusted） 为经过调整后的沪深 300 综合指数, 红色线（CSI 500_Adjusted）为经过调整后的中证 500 综合 指数, 所有指数都以 1000 点为基点.
综上所述， 从整体上看， 固定收益型私募证券投资基金的业绩相对比较稳定， 虽然绝对收益比其它类型的基金低，但风险调整后的收益最高。管理期货型私 募证券投资基金对下行风险的控制比股票型基金好，因此既可以获得较高的绝 对收益，又可以获得较高的风险调整后收益。
3
私募证券投资基金产品的业绩差异和选择分析
中国私募证券投资基金在过去的两年里经历了爆发式的增长，发行的基金产 品数目已有数千支，资产管理规模也已过万亿。这些基金产品在发行渠道、投资 标的、投资策略、投资期限和管理人背景等方面参差不齐，在业绩表现上也大相 径庭。在此，我们对私募私募证券基金产品的差异性进行分析，并对有效选择基
2014 CSI 300 复合收益率 平均收益率 波动率 最大回撤 夏普比率 索提诺比率 51.66% 45.82% 28.99% 2.55% 1.48 6.93 CSI 500 39.01% 34.23% 13.81% 5.28% 2.26 7.34 24.82% 22.62% 7.37% 2.69% 2.67 7.46 （表 3） 26.93% 24.40% 8.34% 3.21% 2.57 6.99 综合指数 股票型指数 固定收益 型指数 9.71% 9.32% 1.49% 0.00% 4.25 143.22 管理期货型 指数 56.83% 46.94% 15.80% 1.54% 2.78 19.36
2020年房地产私募股权基金行业分析报告
2020年房地产私募股权基金行业分析报告2020年10月目录一、房地产私募股权基金具备四大优势 (3)1、收益率相对较高 (3)2、风险相对较低 (4)3、投资门槛相对较低 (5)4、房地产与股、债相关性较低 (5)二、当前房地产私募股权基金面临难得发展机遇 (5)三、房地产私募股权基金符合国际潮流 (7)四、房地产私募股权基金的三大发展趋势 (9)1、从债到股 (9)2、从固定收益到浮动收益 (10)3、有限合伙制是房地产私募股权基金主流发展方向 (10)五、不应忽视相关风险 (10)1、监管风险 (11)2、市场风险 (11)3、项目经营风险 (11)与其他同类投资产品相比，房地产私募股权基金优势较为突出，且符合国际发展潮流。
在当前我国房地产行业去杠杆政策并未出现明显放松迹象的背景下，发展房地产私募股权基金，不但可以拓宽房地产开发商的融资渠道，也可以为我国体量巨大的民间资本和财富开辟更为广阔的投资空间，使得投资者能够有更好的机会参与分享房地产项目收益。
总体而言，房地产私募股权基金当前正面临难得的发展机遇，但其中潜藏的监管风险、市场风险、项目经营风险等因素也不容忽视。
一、房地产私募股权基金具备四大优势房地产私募股权投资基金是指通过非公开发行方式，面向少数合格投资者而设立的，以房地产为主要投资对象的投资基金，包括从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置。
房地产私募股权投资基金投资于房地产项目后,通过房地产项目销售或者项目公司股权增值来实现收益。
与其他同类投资产品相比，房地产私募股权基金具有四大明显优势：1、收益率相对较高房地产私募股权基金投资分享的是开发商的开发利润，即使房价增速放缓，但房地产行业的投资机会也会长期存在。
2019年年报数据显示，在申万28个行业中，房地产行业的净资本回报率（ROE）较高,排在行业第5位，ROE高达13.5%。
房地产行业有较高的利润空间，房地产私募股权基金就有较大的概率获得相对较高的投资回报。
私募股权房地产投资基金发展报告
现在的开发商在融资方面必须学 会“两条腿走路”，一是从银行取得贷 款即间接贷款，二是从资本市场直接 融资。我国房地产金融具有起点较 低、基础较差等特征，间接融资还很 不够，而直接融资才刚刚起步，然而 随着中国金融政策的进一步放开，房 地产金融工具有望为中国的房地产市 场注入新的活力，并促进房地产市场 的长期健康发展。
示，从 ２００７ 年第一季度到 ２００９ 年上 半年共有 １７ 支针对亚洲市场（投资范 围包括中国大陆地区）的私募房地产 基金成功完成募集，涉及募资总额达 １２７．２７ 亿美元。如图 ４ 所示，可投资
66 2009 12 国 际 融 资
International Financing
表 １ 可投资中国大陆地区私募股权房地产基金各季度募资对比（Ｑ１’０７～Ｑ２’０９）
图 １．中国房地产市场中长期整体发展路径图
图 ２．全国房地产开发景气指数趋势图
图 ３．２００９ 年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况（单位：亿元）
和管理能力较弱。未来，随着法律法 规的逐步完善和国内房地产投资基金 经验的不断丰富，中国房地产投资基 金的地位将与日俱增。
根据清科研究中心数据统计显
Ｑ１’０８
５００．００ ３．９％
１
５．９％
５００．００
Ｑ２’０８
９７２．８９ ７．６％
３
１７．６％
３２４．３０
Байду номын сангаас
Ｑ３’０８
清科研究中心分析认为，作为典 型的资金密集型产业，房地产行业在 快速发展的同时，也对资金需求提出 了较高的要求。目前中国房地产市场 的融资渠道依然较窄，以银行信贷为 主的情形并没有发生很大变化。其 中，银行贷款、定金及预付款（其中 很大一部分是个人通过银行抵押贷款 来 支 付 的 ）、个 人 按 揭 贷 款 占 到 了 房 地产行业融资总量的 ６０．０％～７０．０％ 左右（见图 ３），银行贷款实际上支撑了 房地产开发商经营周转的资金链。对 比银行贷款最多不超过房地产总投资 ４０．０％ 的国际通行标准，我国房地产 企业对银行的依赖度明显过高。一旦 经济发生波动，房地产企业的经营风 险将转变为银行的金融风险，进而影 响金融安全。
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5
项目进行投资。目前民间型投资基金募集资金数量不一，从数亿元到数十亿元不等，其资金 来源结构呈现多元化。如鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产 投资基金。
对比两类基金，后者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作经验更为丰富；前者 对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚， 仍处于发展初期阶段。
行 业研究报告 私 募 股 权 基金
研 究 报告
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1
中 国私募房地产基金研究报告
研 究 员 信息
投资要点
研究员 电话 邮箱 联系人 电话 邮箱
黄斌
15970660991 273193720@
黄振 0755-86549982 262481982@
相 关 研 究报告
《统计套利策略研究报告》 --------2012 年 8 月 20 日
3 、 私募房地产基金的特点
（1）非公开性，在资金募集上，主要通过非公开方式面向少数机构或高净值投资者筹 集，他的销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行。另外在投资方式上也主要 以私募方式进Байду номын сангаас，很少涉及公开市场的操作，一般不需要披露交易细节。
（2）专业化管理，房地产私募基金对于其投资领域较为熟悉。投资房地产行业，知识 和经验难从一个地区转移到另一个地区、从办公大厦转移到商场。所以对房地产私募基金要 进行专家的专业化管理。
4
一、私募房地产基金概述
1 、 私募房地产基金的定义
在了解什么是私募房地产基金之前，我们先认识一下私募股权基金和房地产投资基金的 概念。私募股权基金是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集资金, 主要向未上市 企业进行的权益性投资, 最终通过被投资企业上市、并购或管理层回购等方式退出而获利的 一类投资1。房地产投资基金是 指从事房地产的收购 、开发、管理、经营 和营销获取收入的 集合投资制度。它也可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产 经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金， 委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性 的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。根据募集 资金的方式不同，可以房地产投资基金分成公募房地产投资基金和私募房地产投资基金。从 私募股权基金和房地产投资基金的定义可以得到私募股权房地产投资基金（下称“房地产私 募基金”）其实就是他们中的一部分。房地产私募基金是指通过非公开方式，面向少数个人 或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。作为房地产投资的一种新 型工具，结合了私募股权投资的高收益和房地产投资回报的低风险特点，迅速的在美国等资 本发达国家发展起来。简而言之，房地产私募基金就是投资与房地产行业的私募股权基金。 一般而言，各国的法律法规都明确限定了私募基金持有人的最高人数和投资人的资格要求， 以防私募基金风险失控而给资本市场带来巨大的冲击。房地产私募基金是面向特定投资者募 集设立的基金，融资圈子小、门槛高，一般是为大型机构投资者和高净值人群量身定做的金 融产品。
（3）降低成本，首先可以降低交易成本，因为房地产市场不仅是一个不完全竞争的市 场，而且也是一个信息高度不对称的市场。在房地产交易无形中付出多重成本，而由多数专 家管理，见形成规模优势，降低信息不对称，进而大幅度降低交易 成本；还可以避免双重征 税，由于房地产私募基金多采用有限合伙制，这种企业组织形式有很好的投资管理效率，可 以避免双重征税的弊端。
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研 究 员 信息
作 者 保 证报 告 所采 用 的数 据 均来 自 合规渠道，通过合 理判断得出结论， 不受任何第三方授 意、影响，特此声 明
研 究 员 信息
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内容目录
一、私募房地产基金概述........................................ 4 1、私募房地产基金的定义....................................... 4 2、私募房地产基金的分类....................................... 4 3、私募房地产基金的特点....................................... 5 二、国际私募房地产基金概述.................................... 5 1、国际私募房地产基金的发展历程............................... 5 2、国际私募房地产基金的发展现状............................... 6
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图表目录
图表 1 2003-2012 年北美地区另类投资占投资组合的比例 .............7 图表 2 2003-2012 年欧洲地区另类投资占投资组合的比例 .............7 图表 3 1998-2010 年欧洲私募房地产基金规模 .......................8 图表 4 2010 年欧洲私募房地产基金类型分布 ........................8 图表 5 2010 年欧洲私募房地产基金投资目标比较 ....................9 图表 6 1998-2007 年美国各年度私募房地产基金规模 .................9 图表 7 2005-2007 年美国私募房地产基金规模分布 ..................10 图表 8 2007 年美国私募房地产基金投资人来源比较 .................11 图表 9 2007、2011 年私募房地产基金市场交易项目比较 .............12 图表 10 2011 年私募房地产基金各收益率占比 .......................12 图表 11 外资投资境内房地产行业的法律政策一览 .................... 15 图表 12 2000-2011 年中国 GDP、房地产开发投资额及增长率情况 .......16 图表 13 部分外资私募房地产基金在中国投资情况 .................... 17 图表 14 2007-2012Q1 传统行业私募基金募集情况 ....................23 图表 15 2007-2012 年 私募房地产基金数量和金额 ...................24 图表 16 2007-2012 年私募房地产基金募集数量和金额比较 ............24 图表 17 2011Q1-2012Q1 私募房地产基金数量和金额 ..................25 图表 18 2011Q1-2012Q1 私募房地产基金数量和金额 ..................25 图表 19 2007-2012 年私募房地产基金投资各部分情况 ...............26 图表 20 2007-2012 年私募房地产基金投资各部分情况 ................26 图表 21 2007-2012 年私募房地产基金投资各部分 ....................26 图表 22 2007-2012Q1 中国私募房地产基金投资额、投资数量 ..........27 图表 23 中国私募房地产基金不同资本类型比较 ...................... 27 图表 24 中国私募房地产基金不同资本类型比较 ...................... 28 图表 25 私募房地产基金在传统行业私募基金中占比 .................. 29 图表 26 私募房地产基金在传统行业私募基金中个数占比 ..............30 图表 27 私募房地产基金在传统行业私募基金中金额占比 ..............30
私募房地产基金在我国从无到有．经历了近十年的发展．已 形成一定的规模，随着我国金融政策的不断完善．它作为一种房 地产金融创新产品．将为我国的房地产市场注入新的活力．并促 进房地产市场的健康发展。本文将提出私募房地产基金的概念特 点．研究国际私募股权房地产投资基金的发展情况．在此基础 上．对我国房地产私募股权投资基金在我围的发展现状进行深入 剖析．并提出大力发展房地产私募股权基金前景广阔。
2 、 私募房地产基金的分类
目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类： 一是房 地产集 团内部成 立基金管 理公司 ，募集资金主要用于企业 下属项目开 发，这必 须基于 LP(投资者)对企业 GP(基金管理机构)的高度信任。如复地、金融街、中国海外、华 润地产、金地集团都在旗下设立了私募基金并取得了不错的成效。 二是民间型投资基金，以民间投资者或中小型企业为主要发起人，通过基金管理机构对
（4）分散风险，房地产本身的特定决定了房地产投资是一个很难中途抽回的长期投资。 有气在房地产市场不景气时，其投资的外在风险更大。在房地产私募基金可以通过运用各种 投资交易安排来主动控制投资风险。
二、国际私募房地产基金概述
1 、 国际私募房地产基金的发展历程
私募房地产基金是私募股权领域专注于房地产投资的分支，它最早出现在上世纪70年代 末期的美国，但当时市场上充斥着剩余资金，融资成本低廉，对私募房地产基金的需求并不 大。投资机会的匮乏使得私募房地产基金一直默默无闻。
（1）欧洲市场当前发展................................... 7 （2）美国市场当前发展................................... 9 3、国际私募房地产基金不同时期比较............................ 11 三、我国私募股权房地产投资基金发展分析....................... 13 1、外资私募房地基金在中国.................................... 13 （1）外资私募房地产基金在我国发展历程.................. 13 （2）外资私募房地产基金的投资策略...................... 16 （3）部分外资私募房地产基金公司简介.................... 18 2、我国私募房地产基金的数据分析.............................. 23 （1）传统行业私募基金募集情况分析...................... 23 （2）私募房地产基金募集情况分析........................ 23 （3）私募房地产基金在传统行业私募基金中的地位.......... 29 （4）2012 年私募房地产基金面临的挑战 ...................31 3、我国私募房地产基金发展趋势................................ 31 四、我国房地产私募基金发展总结............................... 33 1、我国房地产私募基金发展现状................................ 33 2、我国发展房地产私募基金的意义.............................. 34 3、我国发展房地产私募基金存在的问题.......................... 35 4、我国房地产私募基金发展出路................................ 36