房地产经营与管理 (1)
2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案单选题（共30题）1、关于还本付息的方式说法错误的是（）。
A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】 C2、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。
A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析【答案】 C3、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。
A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性4、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】 A5、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。
A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】 C6、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。
A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法7、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。
A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】 A8、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。
A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】 D9、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
福建开放大学2023年房地产经营与管理形考任务1-3答案
11.为什么房地产消费者应该到实地考察，不能采取样品交易方式？（）A.房地产商品一旦开发或建成以后在地理位置上无法改变,房地产产品在开发完毕以后可以供消费者使用很长时间B.由于土地位置固定，而且土地资源不可再生，土地供给具有有限性C.在房地产中已建成的物业由两部分内容组成，即土地和建筑物,对不同的物业来说，它们的二元组成比重是有所不同的D.房地产的异质性使得房地产商品价格千差万别，房地产商品的使用和价值的决定严格受到地理位置和社会环境的支配2.以下不属于房地产商品的需求特点的是（）A.区域性B.多样性C.层次性D.决定城市的住房制度3.为什么说房地产具有双重经济身份？（）A.房地产商品间具有交叉弹性B.易受外界影响,一定区域内房地产项目之间互相影响，而且房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性C.房地产商品既是一种消费物品，也可以是一种资本财产，是一种十分特殊的商品D.高昂的投资金额特性和抵御通胀性4.按所有权的归属不同，可将房屋分为（）A.公房和私房B.商品房、福利房C成本价房和优惠价房D.直管公房和自管公房5.从房地产开发、交换、分配、消费的经营流程来看，我们可以将房地产市场划分为（）A.房地产金融市场、开发市场、经营市场和物业市场B.房地产所有权交易市场、使用权交易市场C.房地产金融市场、土地出让市场、土地征用开发市场、房地产交易市场、房地产租赁市场、房地产劳务市场、房地产信息市场D.弱性、强性、中性效率市场6.以下不属于房地产市场的特征的是（）A.房地产市场的地方性（局部性）B.房地产市场的不充分性C.房地产市场的不专业性D.房地产市场的开放性7.以下关于不同土地制度下的房地产市场比较描述错误的是（）A.美日等诸资本主义国家和地区的所有制既有私有制，也有公有制，不同的国家公有制和私有制所占的比重不尽相同，但私有制一般占主要成分。
B.美日等诸资本主义国家和地区的土地私有允许买卖价格由供求关系决定，这是完全市场经济条件下的房地产发展模式。
房地产经营与管理公式1
可以接受否则不可以接受
当投资项目的净现金流量具有一个内部收益率时 i<FIRR 则对于所有的 i 值 NPV 为正值
i>
FIRR
则对于所有的 i 值
NPV 为负值
3)动态投资回收期
-t （CI-CO）t（1+ic） =0
t 0 pb
Pb---动态投资回收期 Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数 -1]+上期累计净现金流量现值 的绝对值/当期净现金流量现值 4）静态指标公式 ①RPC=(GDR-TDC)/TDC*100%=DP/TDC*100% RPC---成本利润率 TDC---项目总开发成本 GDV---项目总开发价值 DP---开发商利润
③利息备付率 利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用 税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和 当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，一般大于 2 ④偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金 可用于还本付息资金即净运营收益，一般是税前的，应大于 1.3，是折旧摊销、成本中列支的利息费用、可用于还款的 利润 偿债备付率即还本付息比率， 指项目借款偿还期内各年用于还本付息的资金 与当期应还本付息金额的比率 ⑤资产负债率=负债合计/资产合计*100% 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标 ⑥ 流动比率=流动资产总额/流动负债总额*100%= （现金和银行存款+短期投 资+应付票据）/（短期借款+应付票据和应付账款+应付工资） 流动比率一般大于 200% ⑦速动比率= 流动资产总额 存货 *100%
②投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资*100% 项目总投资=总开发成本+经营资金（经营方式） 项目总投资=总开发成本-财务费用（出租方式） 利润总额=经营收入（含销售、出租、自营）-经营成本-运营费用-销售税 金及附加 销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加 ③资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金*100% ④资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金*100% =（税后净现金流+还本付息额）/资本金*100% ⑤静态投资回收期 P′b
房地产销售管理办法(一)
房地产销售管理办法（一）引言概述：房地产销售管理办法（一）旨在规范和提升房地产销售行业的管理水平，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展。
本文将从五个方面介绍房地产销售管理办法（一）的具体内容。
一、市场准入管理1.明确房地产开发企业的准入条件，包括注册资金、从业人员等。
2.建立健全房地产开发企业的信用评价制度，评估企业的综合实力和经营风险。
3.加强对房地产中介机构的监管，规范中介机构的经营行为。
二、销售合同管理1.规定房地产销售合同应包含的内容，如商品房基本信息、价格、交付标准等。
2.明确购房者的解约权利和房地产开发企业的违约责任。
3.加强对销售合同履行过程的监督，确保合同约定的履行情况。
三、销售宣传与广告管理1.规范房地产销售宣传和广告的内容和形式，防止虚假宣传和误导消费者。
2.要求房地产开发企业在宣传和广告中实事求是地介绍商品房的主要特点和优势。
3.加强对房地产销售宣传和广告的监管，依法惩处违规行为。
四、购房者权益保护1.明确购房者的权益，包括知情权、选择权、参与权等。
2.要求房地产开发企业提供真实、准确的房屋信息，确保购房者的知情权。
3.规定购房者在购房过程中享有公正、公平的待遇，禁止歧视性待遇。
五、违法违规行为处理1.建立房地产销售市场的监督和管理机制，加强对市场的监测和分析。
2.加强对违法违规行为的打击力度，依法查处房地产销售市场中的违法行为。
3.规定违法者可能面临的处罚措施和法律责任。
总结：本文详细介绍了房地产销售管理办法（一）的内容，包括市场准入管理、销售合同管理、销售宣传与广告管理、购房者权益保护以及违法违规行为处理等五个大点。
通过加强管理和监管，旨在促进房地产销售行业的规范发展，维护购房者的合法权益，推动房地产市场的健康稳定发展。
房地产经营管理电子版课本
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第一章：引言
房地产作为一个重要的产业领域，在现代经济体系中扮演着至关重要的角色。
本课本将围绕房地产经营管理展开讨论。
第二章：房地产市场概述
房地产市场是一个复杂而多变的市场，受多种因素影响。
本章将介绍房地产市
场的基本概念和运作方式。
第三章：房地产投资与风险管理
房地产投资是一项高风险高回报的活动，对于投资者来说，风险管理至关重要。
本章将探讨房地产投资的策略和风险管理技巧。
第四章：房地产开发与规划
房地产开发是一个复杂的过程，需要涵盖土地规划、建筑设计、施工管理等多
个环节。
本章将讨论房地产开发的基本流程和规划要点。
第五章：物业管理与运营
物业管理是房地产经营中的重要环节，直接影响到物业的价值和租金收入。
本
章将介绍物业管理的基本原则和最佳实践。
第六章：房地产市场监管与法律风险
房地产市场经常受到监管部门的干预，而法律风险也是投资者需要警惕的重要
问题。
本章将介绍房地产市场的监管机制和法律规定。
结语
通过学习本课本，读者将对房地产经营管理有一个全面而深入的了解，为未来
从事相关领域的工作和研究打下坚实的基础。
希望本文档能为读者提供有益的信息和启发，谢谢阅读！。
房地产经营与管理房地产经营分析
房地产经营与管理房地产经营分析房地产经营是指对不动产及其交易行为进行管理与运营的过程，包括房地产投资、开发、销售、租赁等多个环节。
而房地产经营的分析则是通过对市场、需求、资源和利润等方面的研究，对房地产经营进行评估和预测，为经营者决策提供依据。
以下是对房地产经营与管理的分析的一些探讨。
首先，房地产经营需要对市场进行深入的研究，以了解市场供需状况、价格变动、政策环境等因素。
这样可以更好地把握市场的机会和风险，制定战略和策略。
市场调研可以通过问卷或访谈等方式获取相关数据，并结合数据分析工具进行定量和定性的研究。
通过对房地产市场的分析，经营者可以选择适合自己经营策略的细分市场，提高竞争力。
其次，房地产经营需要进行资源的分析与调配。
资源分析包括土地资源、资金资源、人力资源等。
对土地资源的分析可以评估土地的位置、用途和发展潜力，从而决定是否进行开发。
资金资源的分析可以评估项目的投资回报率和风险，决策是否进行投资。
人力资源的分析可以评估招募、培训和管理人员的需求，为企业提供合适的人才。
再次，房地产经营需要进行利润分析。
利润分析是对房地产项目的预期现金流和回报进行评估。
利润分析可以通过计算项目的成本、收入和财务指标，如净现值、内部收益率等进行评估。
利润分析可以为经营者决策提供重要的依据，如选择投资项目、设定销售价格等。
最后，房地产经营还需要进行风险分析。
房地产经营面临的风险包括市场风险、政策风险、技术风险等。
风险分析可以通过对市场、政策和技术等因素的评估，识别和评估不同风险对项目的影响，制定相应的风险管理措施。
综上所述，房地产经营与管理需要对市场、资源、利润和风险等进行综合分析。
通过对房地产经营的分析，可以提高经营者的决策效果，降低经营风险，实现经营目标。
同时，房地产经营的分析也需要不断更新和调整，以适应市场环境的变化和经济发展的需求。
只有通过科学的分析和决策，才能实现房地产经营的可持续发展。
国开电大《房地产经营与管理》形考1辅导资料
形考任务一实物投资可分为（）。
正确答案是：固定资产投资、流动资产投资等下列不属于投资特性的是（）。
正确答案是：投资具有稳定性廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于（）。
正确答案是：政府投资、非盈利机构投资由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是（）。
正确答案是：弱流动性进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资，属于（）。
正确答案是：土地开发投资下列属于房地产开发直接投资的是（）。
正确答案是：购买一座正在运营的高尔夫球场房地产投资的（）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
正确答案是：能抵消通货膨胀的影响当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
正确答案是：经营房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
正确答案是：政治环境利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）。
正确答案是：经济环境因素在房地产产品的生产过程中，（）一般承担结构、供暖、给排水、照明、以及空调或高级电气设备等设计工作。
正确答案是：工程师下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）。
正确答案是：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场投资可按以下（）角度分类。
正确答案是：短期投资和长期投资, 实物投资和金融投资, 直接投资和间接投资投资的特性包括（）。
正确答案是：投资是一种经济行为, 投资具有时间性, 投资目的是获取收益投资的作用（）。
正确答案是：投资是一个国家经济增长的基本推动力, 投资与企业发展密切相关, 投资可以促进人民生活水平提高, 投资有利于国家的社会稳定和国际交往房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。
正确答案是：经济活动类型, 投资主体, 物业类型房地产具有以下特性（）。
河北开放大学2024年《房地产经营与管理》形考作业1答案
河北开放大学2024年《房地产经营与管理》形考作业1答案形考作业一1.房地产是房产和地产的合称,是指在一定社会意识形态下受一定所有权支配的（）和房屋财产,本质上是指土地及其上的建筑物、构筑物以及相关各种权益。
单选题 (4 分)A.金融财产B.改良物财产C.土地财产D.附着物财产2.在不动产中，土地改良物包括（）。
单选题 (4 分)A.建筑物及建筑附着物B.生长着的树木、农作物C.已经播撒于土地中的种子D.a+b+c3.房产经营的主体一般是（）。
单选题 (4 分)A.政府B.房地产企业C.业主D.中介4.房地产市场主体性要素包括（）。
单选题 (4 分)A.售房者B.买房者C.所有者、开发者、经营者、使用者D.中介5.房地产市场按（）分类时才有市场的级别。
单选题 (4 分)A.用途B.市场层次（存亮增量）C.交易形式D.影响范围6.房地产市场调查主要从（）个方面着手。
单选题 (4 分)A.10B.9C.6D.57.房地产市场调查的步骤可以分为（）。
单选题 (4 分)A.四个阶段合计八个步骤B.六个步骤C.八个阶段D.都不对8.住宅建筑设计方案的评价指标体系可以从实用性、（）、经济性和艺术性四个方面考虑。
单选题 (4 分)A.舒适性B.综合性C.单方造价D.安全性9.房地产由于其位置固定不可移动。
所以也称为不动产。
判断题 (4 分)A.对B.错10.房地产项目的报酬不会亏本，永远是升值的。
判断题 (4 分)A.对B.错11.地产经营是指土地使用权的经营。
判断题 (4 分)A.对B.错12.房地产市场上交易的是房地产实物本身。
判断题 (4 分)A.对B.错13.消费动机是消费者购买房地产商品的内在原因判断题 (4 分)A.对B.错14.房地产市场细分即是把买方总体分为需求、欲望不同的若干群。
判断题 (4 分)A.对B.错15.房地产项目投资分析的最终目的是投资决策。
判断题 (4 分)A.对B.错16.资金筹措的目的是加大企业的流动资金。
房地产开发与经营与管理总复习1
房地产开发与经营与管理复习题型及分值：一、单项选择题（共40题,每题1分,共计40分）二、多项选择题（共15题，每题2分，共计30分）三、判断题（共15题，每题1分，共计15分）四、计算题（共1题， 15分）考试形式:开卷一、概念复习:1．房地产的位置的固定性是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性.2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是土地使用权出让3．一般来说，认知定价法所确定的价格高于价值定价法所确定的价格。
4。
城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积5．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1．2。
6。
在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上7.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45％.8。
利息备付率对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2。
9．从房地产投资的角度说，风险是指获取预期投资收益的可能性大小10．风险最大的是商业物业风险,是因为商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大11．房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察.12．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标包括开发利润、成本利润率、投资回报率13.销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。
14．敏感性分析的方法和步骤:（1）找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。
（2）分析时要设定不确定因素的变化范围（3）对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。
15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见.16．个人住房抵押贷款期限可长达30年。
17．贷款担保是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险,由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。
房地产开发与经营与管理练习试题及解析
房地产开发与经营与管理练习试题及解析房地产开发与经营与管理练习试题及解析房地产开发与经营与管理练习试题及解析011.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是( )。
A.债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是( )。
A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括( )。
A.政府政策性资金B.国内外企业入股的资金C.个人入股的资金D.资产变现的资金4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是( )。
A.债务融资成本分析B.资金占用费分析C.资本金与债务资金的比例分析D.担保费分析5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的'是( )。
A.基础租金是租户能接受的最低租金B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异参考答案 1.B 2.A 3.D 4.C 5.D房地产开发与经营与管理练习试题及解析02某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?答案:(1) 项目总开发价值:项目总建筑面积: 40000×1.6=64000平米总销售收入: 4700×46000=30080万元销售税费: 30080×6.5%=1955.2万元项目总开发价值: 30080-1955.2=28124.8万元(2) 项目总开发成本:土地成本: 1000×64000=6400万元建造成本: 1400×64000=8960万元专业人员费用: 8960×8%=716.8万元管理费用: (6400+8960+716.8)×5%=803.84万元财务费用:a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元b建造成本专业人员费用管理费用利息:(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元c财务费用总计:2591.54+1942.03=4533.57万元销售费用: 30080×2.5%=752万元总开发成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元(3) 开发商成本利润率:开发商利润: 28124.8-22166.21=5958.59万元开发商成本利润率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%房地产开发与经营与管理练习试题及解析03多项选择题1．房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（）A变现性差B投资额巨大C投资回收周期长D需要专门的知识和经验E具有过人的胆量和风险承担精神。
房地产经营与管理专业就业方向
房地产经营与管理专业就业方向房地产经营与管理专业是一个涉及到房地产市场的管理、经营和投资的领域。
该专业的学生将学习如何管理和运营房地产项目，包括住宅、商业和工业房地产。
此外，他们还将学习如何评估房地产市场，了解市场趋势和预测未来的发展方向。
房地产经营与管理专业的毕业生可以在各种领域找到就业机会，包括房地产开发、房地产投资、房地产经纪、房地产评估和房地产管理等。
房地产开发是房地产经营与管理专业毕业生的主要就业方向之一。
房地产开发公司负责购买土地、规划和设计房地产项目、融资和建设项目。
房地产经营与管理专业的毕业生可以在房地产开发公司中担任项目经理、市场分析师、销售经理、财务分析师等职位。
房地产投资是另一个房地产经营与管理专业毕业生的就业方向。
房地产投资公司负责购买、管理和出售房地产资产。
房地产经营与管理专业的毕业生可以在房地产投资公司中担任投资分析师、资产管理师、基金经理等职位。
房地产经纪是房地产经营与管理专业毕业生的另一个就业方向。
房地产经纪公司负责为客户提供房地产买卖、租赁和管理服务。
房地产经营与管理专业的毕业生可以在房地产经纪公司中担任房地产经纪人、房地产销售代表、房地产租赁代表等职位。
房地产评估是房地产经营与管理专业毕业生的另一个就业方向。
房地产评估公司负责评估房地产资产的价值。
房地产经营与管理专业的毕业生可以在房地产评估公司中担任评估师、市场分析师、数据分析师等职位。
房地产管理是房地产经营与管理专业毕业生的另一个就业方向。
房地产管理公司负责管理和维护房地产资产。
房地产经营与管理专业的毕业生可以在房地产管理公司中担任物业经理、运营经理、维修经理等职位。
总之，房地产经营与管理专业的毕业生可以在房地产市场的各个领域找到就业机会。
他们需要具备良好的市场分析能力、财务分析能力、沟通能力和领导能力，以便在这个竞争激烈的行业中脱颖而出。
房地产经营管理
房地产经营管理房地产经营管理是指对房地产项目进行全面统筹管理和运营的一项重要工作。
该工作涉及了许多方面，包括项目规划、销售管理、客户服务、物业管理等多个环节。
本文将从这些方面来探讨房地产经营管理的重要性及相关的管理策略。
房地产经营管理的重要性主要体现在以下几个方面。
首先，房地产项目的投资规模巨大，需要从规划、开发、销售等各个环节进行精细管理，以确保项目顺利运营并取得良好的经济效益。
其次，房地产项目的运营周期较长，需要不断对市场进行调研和分析，及时调整项目的销售策略和运营模式。
第三，房地产项目涉及的利益相关方众多，对他们的需求和利益进行有效管理能够提升项目的竞争力和口碑，实现可持续发展。
在房地产经营管理中，项目规划是一个至关重要的环节。
项目规划需要根据市场需求和投资方向进行综合考虑，确定适当的项目定位和发展目标。
在规划过程中，需要充分考虑项目的市场竞争力和可持续发展性，以确保项目的长期运营。
此外，项目规划还需要考虑到政府的规划和政策导向，确保项目符合相关法规和标准。
销售管理是房地产经营管理中另一个重要的环节。
项目销售的目标是实现项目的资金回收和利润最大化。
为了高效管理销售过程，可以采用多种销售渠道和策略。
例如，可以借助互联网和社交媒体平台来宣传项目，并与中介机构合作推广销售。
此外，还可以通过组织展览和房地产交易会等方式吸引潜在购房者的关注和参与。
客户服务在房地产经营管理中也起到重要的作用。
提供高质量的客户服务，能够增强购房者对项目的满意度和信任感，促使他们成为项目的忠实顾客。
为了实现良好的客户服务，可以通过建立健全的客户服务体系，提供全面的售后补偿和维修服务，以及关注客户的意见和反馈来达到目标。
物业管理是房地产经营管理中不可或缺的一环。
物业管理的目标是确保项目的运行和维护能够达到最佳状态，满足购房者的居住需求。
物业管理需要关注项目的设施设备、环境卫生、安全管理等方面。
通过建立专业的物业管理团队，制定科学的管理制度和流程，能够提高项目的品质和降低运营成本。
房地产业房地产开发经营管理规定
房地产业房地产开发经营管理规定房地产业是我国国民经济的重要支柱之一，对于推动城市发展、促进经济增长和改善人民生活水平有着重要的作用。
为了保障房地产开发经营的规范有序，我们需要制定一系列的管理规定。
本文将分为四个小节，分别从房地产项目审批、开发管理、销售监管和物业管理等方面进行论述。
第一小节：房地产项目审批在房地产开发过程中，项目审批是一个重要的环节，需要建立起一套科学合理的审批机制。
首先，要明确项目审批流程，并制定审批标准，确保透明公正。
其次，要建立健全的行业评审机构，对各类项目进行全面细致的评估。
第三，要加强对土地资源利用的规划管理，确保项目的合理布局和可持续发展。
第二小节：房地产开发管理房地产开发管理是保障房地产项目顺利开展的关键。
首先，要加强对房地产开发企业的监管，建立健全资质管理制度，对开发企业进行有效的准入和退出机制。
其次，要规范项目开发合同，加强对合同履约的监督和管理。
第三，要加强对施工质量的监督，建立健全房屋质量检测制度，保障购房者权益。
第三小节：房地产销售监管房地产销售是房地产开发的重要环节，加强对销售环节的监管是保护购房者权益的关键。
首先，要制定明确的销售政策，加强对房地产销售行为的规范。
其次，要健全商品房预售制度，确保购房者权益不受损害。
第三，要加强对销售广告宣传的管理，禁止夸大宣传和虚假宣传，维护市场秩序。
第四小节：物业管理随着房地产的不断发展，物业管理成为一个日益重要的领域。
首先，要建立健全物业管理制度，规范物业管理行为，保障业主合法权益。
其次，要加强物业服务水平的提升，建立健全物业服务监督机制。
第三，要加强对小区环境和设施设备的管理，提高物业管理的效率和质量。
总结：通过对房地产开发经营管理规定的论述，可以看出，房地产业的规范发展需要各方共同努力。
政府应加强对房地产项目审批的管理，建立健全的审批机制；房地产开发企业应加强自身管理，注重施工质量和合同履约；购房者应增强风险意识，加强对房地产销售行为的监督；物业管理方面要提高物业服务水平，优化小区环境和设施设备。
房地产开发经营与管理-41_真题-无答案(1)
房地产开发经营与管理-41(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)1. 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。
A．经营成本B．物业档次C．业主目标收益要求D．同类型物业的市场供求关系2. 房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指( )。
A．经营成本B．开发产品成本C．期间费用D．开发项目总投资3. 建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为( )。
A．空置率B．有效面积系数C．建筑密度D．建筑容积率4. 贷款质押是借款人以( )作为债权的担保。
A．第三方保证人以自身的财产B．财产C．不动产D．动产或权力5. 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。
试计算该投资项目的资本金利润率为( )。
A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%6. 根据( )的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式B．房地产交易顺序C．购买房地产目的D．房地产类型7. 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。
A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定阶法8. 国外研究表明，房地产的经济寿命与其( )相关。
A．建筑结构B．所在区域C．使用性质D．使用过程9. 某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为( )。
A．7.59万元B．7.28万元C．13.59万元D．6.05万元10. 下列选项中，( )更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A．开发工作量B．经营利润C．经营收入D．投资数额11. 如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。
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（四）土地权属的改变
1、所有权：占有、使用（性质可 变）、收益和处分的权利。 2、使用权：依法享有利用（性质不 可变）土地的权利。
（五）土地使用制度的历史沿革
（六）土地使用方式的认识
收土地使用费 出让（协议、招标、拍卖）+挂牌 转让 划拨 其他（出租、作价入股等）
二、房地产开发相关数 据及房地产开发管理
（二）关于居住小区环境的思索
1、空间环境——硬件
2、生态环境（ISO14000）
生态环境是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循 环过程中形成的一个统一的有机整体。
非生命物质
无机物质（氧、二氧化碳、水、无机盐等） 有机物质（腐殖质等） 气候因子（太阳辐射能、温度、湿度、降水）
生态系统 生命物质
生产者（绿色植物） 消费者（各种动物） 分解者（细菌、真菌、食腐动物）
（4）依托文教设施进行住宅开发；
（5）重塑历史街区进行住宅开发；
（6）结合“一城九镇”进行住宅开发。
（五）“十五”期间住宅发展的主要措 施
八、房地产价格评 估新方法拓展
谢谢！
2 12 n
七、上海住宅建设“十五” 计划的主要内容
（一）指导思想
（二）总体思路
“一个出发点”
“两个目标”
“三个面向” “四个必须”
（三）发展目标
（四）发展布局
（1）依托交通干道进行住宅开发；
（2）借助经济商业圈进行住宅开发；
（3）利用环境景观进行住宅开发；
出让地块数（幅）
（1+1+3+ 7）12
205
254
623
499
640
1029
出让面积（万㎡）
980.36
2071.55
4961.07
1894.36
1245.42
898.29
1430.75
年 份
1998
1999
2000
2001
2002
累计
出让地块数（幅）
1326
1119
1325
1981
1196
10209
（4）竣工验收与交付使用[验收、物业管 理（谁开发谁管理）]
《新建住宅交付使用许可证》------验收合格可使用。
物业管理早期介入 前期物业管理 物业管理
项目设计启动
项目竣工验收出售
业主委员会成立
（三）房地产开发项目可行性研究
1、项目背景与概况 2、基本数据 3、成本估算（华联 房产公司——打桩、 阳光厅、东方明珠 选址及玻璃等） 4、进度安排 5、资源供给 6、市场分析 7、财务评价 8、风险分析（西宝 兴路） 9、国民经济评价 10、结论（唯一）
六、租售比的实质与管理
（一）租售并存
合理租售比价的原则：在住房 有效使用年限内的租金总支出大于 或等于同期售价的总支出，这样买 房才比租房合算。
（二） 租售比价推算
R i 1i / 12 1i 0.105 12 n V 1 1i 1 1i / 12
（一）房地产开发相关数 据
1、公司数
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
85
92
« ¾ ý ¹ Ë Ê
94
96
98
`00
02 .1-9
2.批租数
历年上海市土地使用权出让情况表
年 份
1988-1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
（四）房地产项目评估管理
1、市场研究（基本面） A、一般因素分析（宏观）
B、相关因素分析（微观）
2、财务评价（技术面） a、传统评估技术 b、现金流评估（价与时间不成比例）
c、财务内部收益率评估（重点）
①财务内部收益率
②投资回收期
③衡量项目盈亏的主要指标
三、房地产（管理） 个别问题探讨
（一）居住房地产投资价值的疑惑
一、对房地产市场相关 概念的前沿探索
导致我国房地产业掀起和发展 的三大政策支柱：土地有偿使用、 房屋商品化、住房制度改革。
（一）（房地产）管理概念的不同认识
“management” 意指经营、管理、 操纵、驾驶等。 “administration”意指管理、经营， 尤指公共事务、国家政策等管理。
（二）房地产概念的定位
1、房地产： 房产和地产的总称，经 济体。财产、不动产（例） 2、房地产业：开发、经营、管理和服 务的行业。
（三）土地概念的拓展
劳动产品
土地：地球陆域表层， 包括内陆水域，沿海滩 涂和岛屿。（经济体）
生地 毛地 熟地
土地的特点：
有限性 集资性 扩延性
土地的价格：土地 使用权的交换价格 （价值），不是土 地的购买价格（买 未来）
房地产经营与管理
本提纲为02秋、03春MBA所准备， 将结合实例讲解，推出新理念、新方法， 希望能对交流者在今后的工作和学习中 有点滴启示。
房地产经营与管理（一）
分八部分讲解
一、对房地产市场相关概念的前沿探索 二、房地产开发相关数据及房地产开发管理 三、房地产市场个别问题探讨 四、房地产市场营销管理 五、房地产交易与权属登记管理 六、租售比的实质与管理 七、上海住宅建设“十五”计划的主要内容 八、房地产价格评估新方法拓展
出让面积（万㎡）
1614.96
1645.96
2183.22
5228.34
3871.99
28026.27
3.相关数据
住宅投资（增加值）/GDP≤5%----供不应求 住宅投资（增加值）/GDP≧8%----供过于求 上海6.9%离10%还有较大的空间。 2002年13.1平方米/人，合建筑面积26平方米。 2005 13.9平方米/人，合建筑面积28平方米。 2007 14.9平方米/人，合建筑面积30平方米。 2010 16.6平方米/人，合建筑面积32平方米。 2015 19.2平方米/人，合建筑面积35平方米。
（二）房地产开发程序管理
1、多余的话
House（Housing）（房） Home（家） Family（家庭）
开发的是房，好的住宅不仅仅是一套 漂亮的房子，而且应该提供和引导一 种新的生活方式。
2、住宅建设工程实施与规划管理关系图
住宅建设工程实施过程
可行性研究报告 建设工程使用土地 建设工程设计 建设工程施工 建设工程竣工
城市建设管理过程
建设项目选址意见书 建设用地 规划管理 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 规划管理监督检查 规划实施 检查监督 工程竣工规划验收 建设工程 规划管理
3、开发程序
（1）决策 （2）前期 a、美国熊猫（中国）公司策划经 过、单独设计与整体设计 b、出让土地及实例 c、审图公司
（3）施工（建设施工） 抓好：三 控（进度、质量、成本控制） 二 管（合同、信息管理） 一协调（组织协调）
智能住宅小区智能化内容：信息通信系统、安全防范系统、 建筑设备监控系统、物业管理系统四大部分。有基本配置和可 选配置。
3、视觉环境 4、人文环境 5、交通环境
（三）房型与价格的误区
1、房型 （1）是板式还是点式 （2）户室（比） （3）建筑面积 （4）车库
2、价格
（四）经营123
四、房地产市场营销管理
（一）房地产市场营销分析
三个阶段： 宣传、沟通阶段； 谈判阶段； 签约阶段。（大定、小订）
（二）房地产市场宣传的主要手 段
（三）房地产定价方法与策略
1、方法 2、策略（技巧）
五、房地产交易与 权属登记管理
房地产价格申报制度、房地产价格 评估制度、房地产价格评估人员资格认 证制度和房地产权属登记发证制度（另 一项是土地使用权出让制度）。
1、（房地产）管理的概念
成思危：“（房地产）管理是 （房地产）管理者在多变的客观环 境下设法运用各种资源来达到既定 目标的各种活动和全部过程。”
2、机制（生产—流通—消费）
3、城市建设的怪圈
区位----第一代住宅 配套----第二代住宅 环境----第三代住宅 生态----第四代住宅