钱江新城写字楼调研分析(2013.8)

钱江新城写字楼踩盘报告2013.8一、一、 项目调查详情 项目调查详情 开发商运作方式 开发商运作方式 客户分析 客户分析 调查项目的区位分布 二、二、 三、三、 四、四、 小结小结 五、 五、一、本次调查项目的区位分布 一、本次调查项目的区位分布 万银国际万银国际 汉嘉国际汉嘉国际 迪凯银座迪凯银座 泛海国际中心泛海国际中心 财富∙金融中心财富∙金融中心 钱江国际时代广场钱江国际时代广场 UDC ∙时代大厦财富∙金融中心迪凯银座泛海国际中心钱江国际时代广场 二、项目调查详情 二、项目调查详情 汉嘉国际万银国际万银国际 汉嘉国际 财富∙金融中心 迪凯银座 钱江国际时代场 泛海国际中心万银国际 汉嘉国际 财富∙金融中心 迪凯银座 钱江国际时代场 泛海国际中心户型概况装修情况租售情况优劣分析基本情况一楼建行，二楼物业，二楼2700方的餐厅（闻潮轩）商业配比及招商情况 富春路庆春路口 位置租3.5元／ ㎡ ／天左右租售价格 基本指标内容 开发商浙江万银房地产有限公司 占地／建筑面积2.5万 ／28万㎡ （含公馆） 层／层高／面积地上41层，标准层面积1600方，可分割最小面积150方 物业级别甲级写字楼 电梯芬兰通力电梯，高中低各4部+货梯一部 车位数量及收费360多个、售30万／个，租1000元／月，管理费280元／月 物业管理公司 绿城物管物业管理费10元/月/平方（不含公共能耗费等） 基本情况户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u 38—41自留，自用和自己招租，整层及自由分割均有，其他层已售。

u 小业主自由分割，户型以150-230㎡为主。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u 大堂石材铺地，大型LED显示屏，风格偏老气。

u 电梯厅石材铺地+不锈钢墙面+小显示屏，灯光昏暗。

u 小业主装修各不相同，未出租部分还有毛坯。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u 38—41层自留，其他已售。

u 小业主多自用或委托绿城物管代租。

u 整体出租率90％左右。

u 小业主部分单位更迭频繁。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u 毗邻万象城，现阶段配套好于其它几个项目。

u 招租以小业主为主，价格亲民，入住率高。

优势： 劣势：u 户型偏小，入住以中小公司为主，更迭频繁，不稳定 因素较多。

u 小业主出租，价格混乱。

u 绿城物管在写字楼管理方面经验不足。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析万银国际 汉嘉国际 财富∙金融中心 迪凯银座 钱江国际时代场 泛海国际中心户型概况装修情况租售情况优劣分析基本情况仅一商铺，上下隔层，1700方左右，考虑银行配套 商业配比及招商情况 富春路丹桂路口 位置售48000元/平米，租3.5～4元／ ㎡ ／天 租售价格基本指标内容 开发商浙江迪尚投资有限公司 占地／建筑面积5970 ／6.3万㎡ 层／层高／面积地上37+3层，层高4m ，标准层面积1430方，每层1或2套 物业级别甲级写字楼 电梯日立，高低各4部+货梯一部 车位数量及收费278多个、只售不租约30万／个，管理费280元／月 物业管理公司赞成物业 物业管理费 10元/月/平方（不含公共能耗费等）基本情况户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u标准层建筑面积为1430平方米，呈“回”字型，可分做两套“Ｕ”字型，亦可打通做一套。

u最多只允许分割成两套，套内可自由分割但不能再分开出租。

u 大堂石材铺地，很有质感，以黑灰色格为主，风格偏冷。

u电梯厅石材铺地+不锈钢墙面。

u 套内多为毛坯。

u 标配大金中央空调，富士门禁。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u30—34层可租，其他已售（出售均价为48000元/平米）。

u赞成物业在帮小业主招租。

u入住率不高。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u 正对世纪花园景观，对望钱塘江。

u 大堂及电梯厅装修简捷、大方、耐用。

u 户型规整，入住企业规模相对平均，管理规范。

优势：劣势： u 户型单一，门槛相对较 高。

u 小业主出租，价格混乱。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析万银国际 汉嘉国际 财富∙金融中心 迪凯银座 钱江国际时代场 泛海国际中心基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析裙房2000多方，其中包括近千平的建行营业厅，地下一层为商业，地下二层将配员工餐厅 商业配比及招商情况 富春路解放东路口 位置租4.5～5.5元／ ㎡ ／天左右 租售价格 基本指标内容 开发商浙江特福隆房地产开发有限公司 占地／建筑面积3.43万 ／21万㎡ （地上17万，地下4万） 层／层高／面积55+3层，37+3层，层高3.6米，标准层面积1868方，可分 割最小面积200方 物业级别甲级写字楼 电梯进口奥的斯，高中低各五部电梯，因楼层过高，其中 高区电梯有两个轿厢 车位数量及收费484+44个、只租不售1000元／月，管理费280元／月 物业管理公司 南都物业物业管理费16元/月/平方（含公共能耗费等） 基本情况户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u标准层面积1868方，已分割好，最小面积200方。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u现代化风格。

石材铺地， 不锈钢墙面，LED显示器。

u套内已简装，并配好美国 Mammoth空调和新风。

u 开关品牌TCL和ABB，洁具 及龙头为科勒品牌。

基本情况 户型概况装修情况 租售情况 优劣分析u 矮的一幢已售于建行。

u 可租写字楼为9万方左右。

u 开发商自己成立招商团 队，并在北京上海定向招 商，本地通过中介、网络等 方式。

u 正式招商工作还未正式开 始。

u 52层上下将设总裁会所并 对外开放，大概二三千方面 积。

基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析临时接待中心u 顶着杭州第一高楼的名 头，毗临解放东路主干道。

u “口红”外观抢眼，体量 大，自身有一定的配套。

u 户型可选择性强。

u 只租不卖，开发商统一招 租价格控制较好。

优势：劣势：u 户型决定入住企业杂乱， 有不稳定因素。

u 楼层太高，能耗较高。

u 安全考虑致使窗不落地， 且不能打开，至少在现在的 杭州不太容易被接受。

基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析万银国际汉嘉国际 财富∙金融中心 迪凯银座 钱江国际时代场 泛海国际中心户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析基本情况商业1万多方，招商未开始商业配比及招商情况解放东路与公园路交叉口 位置 租售价格 基本指标 内容开发商 浙江迪凯金宏房地产有限公司 占地／建筑面积 9535 ／84654㎡层／层高／面积 31+3层，层3.95米，标准层面积2000方，可分割物业级别 甲级写字楼电梯 三菱，高低各5部，货梯1部。

车位数量及收费370多个，以售为主，40—45万/个，管理费280元／月物业管理公司 物业顾问：世邦魏理仕物业管理费基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u标准层分四个区块。

u建筑面积约1980方，使用面积红1530方。

u 13.8m挑高大堂，气度恢弘。

u 走廊、轿厢都在高档石材 铺地。

u 标准层套内毛坯。

基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u据开发商自称已售罄。

u 毗邻国际会议中心与解放 东路。

u 户型以500方上下为主。

优势：劣势：u 户型单一。

基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析万银国际汉嘉国际 财富∙金融中心 迪凯银座 钱江国际时代场 泛海国际中心户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析基本情况1—4层为商业，约3.3万方，已基本完成招商商业配比及招商情况富春路城星路口位置 3#写字楼招租中，均价3.7元/平米/天 租售价格 基本指标 内容开发商 浙江鑫亚建设投资开发有限公司 占地／建筑面积 18.5万 ／27.5万㎡ （含单身公寓及酒店）层／层高／面积 地下3层全部打通，1#，地上27层；2#、3＃为写字 楼，标准层约1500方，分6～7个房间；4#地上26层。

物业级别 甲级写字楼电梯 日立原装进口，2#楼共12部电梯，其中客梯7部，实行高低 分区运行，3高4低，3#同2#。

车位数量及收费864个，暂时免费物业管理公司 华泰物业，高力国际顾问 物业管理费12元/月/平方（含公共能耗费等）钱江国际时代广场基本情况户型概况 装修情况租售情况优劣分析其它项目2＃1＃3＃4＃u两幢写字楼标准层约1500方，分6～7个房间。

u2＃与3＃楼户型分割略有不同。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析3＃写字楼户型u大堂石材铺地，大型LED显示屏，风格老气。

u电梯厅石材铺地。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u2010年6月开盘，1#酒店式公寓售罄，2#分割售罄，均价32000元/平方米。

3#招租中均价3.2元/平方/天，4号万怡酒店（4星）及开发商办公。

裙楼及地下商场招商已完成（普便档次中下）。

u汉嘉地产顾问参与租赁代理。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u 本身就是含公寓、4星酒店及商业的一个综合体，配套完善，且部分配套已到位。

u 规划中的地铁4号线出口，交通方便，人流量大。

u 价格优势明显。

优势：劣势： u 档次在区域内偏低。

u 户型决定入住企业参差不 齐，管理困难。

u 开发商与小业主同时出 租，价格混乱。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析万银国际汉嘉国际 财富∙金融中心 迪凯银座 钱江国际时代场 泛海国际中心户型概况装修情况租售情况优劣分析基本情况没有裙房商业，只有规划每幢二层可作整体招商 商业配比及招商情况 香樟路与五星路交叉口 位置均价3.5—4元；其中A 幢小业主最低可到2.8—3元 租售价格基本指标内容 开发商浙江泛海建设投资有限公司 占地／建筑面积1.8万 ／17万㎡ 层／层高／面积A 、C32+2层；B36+2层，层高4m ，标准层1500方 物业级别甲级写字楼 电梯奥的斯电梯，高低各4部+货梯一部 车位数量及收费460个左右，售价35—45万/个；租价1280元/月（含管理费） 物业管理公司泛海物业，世邦魏理仕顾问 物业管理费 18元/月/平方（含公共能耗费等）基本情况户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u标准层1500方，只有A幢部分小业主可分割。

基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析u外立面、大堂和电梯厅的 地面及墙面进口高档石材铺地，米黄色调为主。

u 电梯轿厢高档石材铺地， 不锈钢墙面，LED 显示器， 精装吊顶。

u 科勒卫洁具。