2014年房地产政策及市场趋势解读
2014年天津房地产市场年报
2014津新房成交量跌两成价涨3.21%刚改入市——2014年天津楼市白皮书成交篇一、2014年迎调整年津改善型购房者入市2014年，天津乃至全国的房地产市场呈现出许多不同于往年的微妙局面，楼市非常“戏剧性”，从年初的开门遇冷、旺季爽约，再到后来的连番利好政策发布，楼市回暖也算是为2014年画上了完美的句号。
2014年的天津楼市，分阶段来看，上半年从政策层面上来看相对稳定，而从市场层面来讲，则是一个调整年。
上半年市场需求量虽然很大，但是“悲观预期”一定程度上影响了房地产市场的销售，浓厚的观望氛围使得房屋销售面积与销售额持续下降，楼市调控政策也出现了新的变化。
随后中央提出“分类调控”大思路，地方政府频频微调政策以救市。
伴随“津十六条”、“9.30”房贷新政及央行降息等政策的出台，楼市也实实在在地受到政策利好呈现回暖迹象。
从成交量上来看，2014年天津全市共成交商品住宅91450套，同比2013年降两成，降幅达21.11%；成交面积956.63万平米，同比降19.06%；全市成交均价10546元/平米，整体涨幅3.21%，全市19区县，仅宁河同比略有下降，武清基本持平，其他17区县同比全线上涨。
从2008-2014年天津商品住宅成交走势来看，成交量虽然不敌2013年，但是较2011年和2012年分别有7.06%和8.50%的涨幅，全市商品住宅年度成交均价稳定上涨。
二、2014年天津楼市成交之变■改善型购房者入市2014年，随着天津限购的全面取消，无论是新房还是二手房，改善型需求均有增加的趋势。
12月份，天津新房成交套均面积（成交商品住宅的平均户型面积）更是达到了112.37平米的历史高位，改善型需求逐渐入市。
■市内六区成交均价领涨中心城区由于土地稀缺、供地较少，不仅引房企争相竞逐，而且也使购房者趋之若鹜。
由于市内六区供地较少，2014年全年开盘的项目仅有31个，仅占整个天津15.74%。
由于市场供应较少，2014页脚内容1年市内六区商品住宅成交套数同比2013年降了四成（降幅达40.81%），而均价坚挺，全年均价达22139元/平米，同比涨幅高达18.98%。
13-14房地产相关政策
2014房地产调控最新政策：分类调控因地制宜昨日国务院总理李克强在答记者问时明确表示“对于合理的自住需求也要有相应的政策支持包括增加普通商品房供应。
对房地产市场则是要因城因地分类进行调控抑制投机投资性需求重在建立长效机制促进房地产市场平稳健康发展。
”至此2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。
房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。
从全国市场来看房价涨幅不均衡的现象非常明显市场分化明显一、二线城市房价依旧稳中有升而三、四线城市成交趋于冷淡房价开始阴跌。
中原地产市场研究总监张大伟认为市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。
一、二线城市相对集中了较多的资源而人口密集住宅需求旺盛新增供给和存量流转相对短缺所以在目前城市间经济发展不均衡依然存在的情况下分类调控因地制宜进行调控是很有必要的。
此外建立房地产市场的长效机制也是房地产市场的迫切需求。
至于“长效机制”的具体内涵张大伟认为房产税立法、不动产登记等都属于长效机制建立了长效机制将改变过去十年楼市依赖的暴利基础。
房地产市场依然要抑制投机投资性需求。
张大伟表示从最近的南京七条政策看后续可能会有其他城市跟进出台地方细则。
2014年楼市的小阳春可能很难出现部分城市的调控细则可能会出现特别是类似南京这样房价上浮过快的城市出现的调整信号可能会加剧对市场的心理影响。
六年内全国住房联网制定完善生态补偿政策法规《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》在推进人口管理、土地管理、财税金融、城镇住房、生态环境等方面加强了制度顶层设计，要求推行流动人口居住证制度、控制特大城市新增建设用地、加快房地产税立法并适时推进改革等。
人口管理推行流动人口居住证制度在加快改革户籍制度的同时，创新和完善人口服务及管理制度，逐步消除城乡区域间户籍壁垒，还原户籍的人口登记管理功能，促进人口有序流动、合理分布和社会融合。
全面推行流动人口居住证制度，以居住证为载体，建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制，并作为申请登记居住地常住户口的重要依据。
2014年房地产政策汇总
2014年房地产政策汇总2014年房地产政策汇总：1、国有建设⽤地使⽤权实⾏⽹上挂牌交易2014年元旦前⼣，市政府办公厅印发通知，向社会公布《郑州市国有建设⽤地使⽤权⽹上挂牌出让交易管理暂⾏办法》。
在今年⼀年《办法》的暂⾏期，市内五区、开发区及荥阳健康园区、上街职教园区、新郑龙湖教育园区范围内的国有建设⽤地使⽤权的公开出让，都要采⽤⽹上挂牌交易⽅式。
2、新型城镇化规划出台·利于房地产发展2014年3⽉16⽇，新华社发布了中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，《规划》主要内容可以归纳为⼀条主线、四⼤任务、五项改⾰：⼀条主线，就是要紧紧围绕全⾯提⾼城镇化质量，加快转变城镇化发展⽅式，以⼈的城镇化为核⼼，以城市群为主体形态，以综合承载能⼒为⽀撑，以体制机制创新为保障，⾛以⼈为本、四化同步、优化布局、⽣态⽂明、⽂化传承的中国特⾊新型城镇化道路。
四⼤任务就是有序推进农业转移⼈⼝市民化，优化城镇化布局和形态，提⾼城市可持续发展能⼒，推动城乡发展⼀体化。
五项改⾰就是要统筹推进⼈⼝管理、⼟地管理、资⾦保障、城镇住房、⽣态环境保护等制度改⾰，完善城镇化发展体制机制。
3、央⾏发布"央五条" 优先满⾜⾸次购房贷款需求5⽉12⽇，⼈民银⾏刘⼠余副⾏长主持召开住房⾦融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房⾦融服务有关⼯作。
对进⼀步改善住房⾦融服务⼯作提出以下要求：⼀是合理配置信贷资源，优先满⾜居民家庭⾸次购买⾃住普通商品住房的贷款需求。
⼆是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定⾸套房贷款利率⽔平。
三是提⾼服务效率，及时审批和发放符合条件的个⼈住房贷款。
四是有效防范信贷风险，严格执⾏个⼈住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。
五是建⽴信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
4、《郑州住房公积⾦个⼈住房组合贷款管理暂⾏办法》的通知⾃2014年6⽉15⽇起试⾏《郑州住房公积⾦个⼈住房组合贷款管理暂⾏办法》，住房公积⾦个⼈住房组合贷款（以下简称“组合贷款”）是指同时符合住房公积⾦和商业银⾏个⼈住房贷款条件的借款⼈，在利⽤住房公积⾦个⼈住房贷款不⾜以⽀付全部购房款时，可在办理住房公积⾦个⼈住房贷款的同时办理商业银⾏个⼈住房贷款。
住建部专家《房地产发展趋势及政策解读》2014总结版
《房地产发展趋势及政策解读》一、对中国房地产市场及政策分析1、中国房地产市场特点特点一：自住型需求仍强：与人口结构有关。
市场新增需求以自住型刚需为主。
房地产近10年有三个增长高年：第一个增长高年是：2007年。
2007商品房增长面积增长23%；第二个增长高年是2009年，2009年商品房增长速度同比增长40%，主要因为2008年有20%的负增长；第三个增长高年是2013年，2013年商品房销售额的增速是17%，商品房销售面积增速是27%。
2013年不仅新建商品房销售增长快，而且二手房销售也快。
2013年1-9月全国40个重点城市二手房同比增长83.4%。
2013年的增长和前两个高年不同，主要在于2013年主要增长的是自住型需求，而不是投资投机型需求。
国五条打击的是投资投机。
但买房主体是已经是自住型需求。
世联地产2013年全国60个城市代理销售商品房总额超过3000亿，其中投资投机型需求占14%；在2010年在《国八条》出台前，投资型需求占46.7%，2007年达到51.6%。
现在的需求主要是自住型需求。
很多专家说房地产是个大泡沫主要是投资投机性需求，但是我觉得这个时代已经过去，进入自住型需求。
2010年第六次人口普查数据23-47岁占人口55%以上，全部属于对住房需求比较旺盛的刚性需求和改善性需求。
人口结构对房地产市场影响很大，年轻人口和高储蓄人口占比高对房地产市场是个正面影响。
现在经历的阶段属于年轻人口占比较高，但是由于计划生育政策，以后刚性需求还会持续，但是不会这么多；2013年购房年龄组（18—23岁）下移，为未来刚性需求的购买力有一定的透支。
特点二：市场分化显现：与人口流动有关。
2013年一线城市平均售价上涨20%，二线城市上涨未达到10%，三四线城市不到5%，甚至出现下跌。
2010年全国迁移人口中的47%，迁移到全国前35大中城市；其中40%进入北上广深一线城市。
北京、上海近10年每年新增常住人口60万人，北京每年新增就业44万。
2014国家房地产政策文件
2014年房产新政策受到社会各界的广泛关注。
2014年房产最新政策是怎样的?国务院提出建立不动产统一登记制度，是出台2014年房产税新政策的准备。
小编将为您整理目前最新房产政策内容，如有新动向，将会及时更新。
对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。
由财政部、国家税务总局发出通知，2014年1月1日起，对家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，转让后的增值收益部分(指房产的转让价减去原购买价)，一律按20%的税率一次性征收个人所得税，但是，该房产此前已缴交的房产税，可以抵扣房产转让增值收益部分应缴纳的个人所得税，若该房产累计已缴交的房产税超出此次应缴纳的个人所得税，则该项个人所得税视为零;对转让家庭人均建筑面积80平方米以内的住宅，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方法如上;转让家庭唯一住宅且居住5年以上的，免征个人所得税。
转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主找不到原始购房发票的，依照最新房产政策，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机构(建立机构名库随机抽取)，参照有市场成交记录的同地段同类房屋，或查阅当地住房信息系统，对其房产的原购买价进行评估，作为计税依据。
从低收取评估费，但评估费用由卖房人承担，作为丢失原始购房发票的惩罚。
当地政府每年公布分类住宅的市场指导价(即房产现值)，成交价明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税依据(类似北京、深圳、成都等城市现在执行的二手房过户指导价)。
个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税;按照最新房产政策，个人或企事业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。
取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。
房产所有人(业主)必须持有以上所有完税证明，房屋权属管理部门方可为其办理房产过户手续。
各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值收益的个人所得税收入，由地方政府支配，专项用于保障房建设;盈余部分拟用于其他社会保障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部门备案。
2014年长沙房地产市场分析
2014年长沙市房地产市场分析一、政策分析（一）"湘五条"正式出台省内异地购房可申请公积金贷款8月11日，湖南省住建厅印发《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称"意见")，明确规定将从政府回购普通商品房用做保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目，资本金监管减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。
（二）央行发布930房贷新政——后"930"时代长沙各大银行房贷政策一览9月30日，央行发布"限贷松绑"新政。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。
在9月底央行和银监会调整房贷政策后，多家大行已经出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。
其中，国有四大行公开表示已经开始落实执行首套房贷新政策。
目前，长沙已有多家银行开始执行"认贷不认房"，部分银行已将首套房贷利率回归至基准。
（四）长沙公积金新政于12月18日起正式实施12月18日起，长沙市出台的系列公积金新政将正式实施。
新政取消了公积金贷款担保收费，放宽了租房提取、购房提取及提前结清提取的条件，并将申请贷款缴存时限缩短为六个月。
同时，购房和还贷提取公积金仍执行"保一限二禁三"的差别化政策。
（五）长沙公积金贷款利率下调省直公积金将同步下调长沙住房公积金管理中心明确，自2014年11月22日起，住房公积金贷款利率同步下调0.25个百分点。
其中五年以下（含五年）贷款利率下调至3.75%，五年以上贷款利率下调至4.25%。
2014年11月22日之后发放的公积金贷款，按照新的利率执行。
湖南省直单位住房公积金管理中心也将同步下调住房公积金贷款利率。
存贷款利率11月22日起下调房贷"打了94折"：中国人民银行宣布，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。
2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况
2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况来源：国家统计局发布时间：2014-08-13 13:30一、房地产开发投资完成情况2014年1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13. 7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。
其中，住宅投资34365亿元，增长13. 3%，增速回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。
1-7月份，东部地区房地产开发投资28833亿元，同比增长14.1%，增速比1-6月份回落0.5个百分点；中部地区投资10380亿元，增长11.6%，增速回落0.3个百分点；西部地区投资11168亿元，增长14.7%，增速回落0.1个百分点。
1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米，同比增长11. 3%，增速与1-6月份持平。
其中，住宅施工面积451577万平方米，增长8. 2%。
房屋新开工面积98232万平方米，下降12.8%，降幅收窄3.6个百分点。
其中，住宅新开工面积69069万平方米，下降16.4%。
房屋竣工面积43524万平方米，增长4.5%，增速回落3.6个百分点。
其中，住宅竣工面积33270万平方米，增长2.7%。
1-7月份，房地产开发企业土地购置面积17824万平方米，同比下降4. 8%，降幅比1-6月份收窄1个百分点；土地成交价款4828亿元，增长9.8%，增速提高0.8个百分点。
二、商品房销售和待售情况1-7月份，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。
其中，住宅销售面积下降9.4%，办公楼销售面积下降4.9%，商业营业用房销售面积增长7.4%。
商品房销售额36315亿元，下降8. 2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。
其中，住宅销售额下降10.5%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长8.6%。
1-7月份，东部地区商品房销售面积26436万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点；销售额21022亿元，下降15.2%，降幅扩大1. 2个百分点。
房产政策汇总：20140930政策
中原地产首席分析师 张大伟
上海房地产研究院研究员 严跃进
正 方 观 点
合富辉煌首席市场分析师 黎文江
谢逸枫表示，新政出台，可称为巨大利好，“强刺 激”楼市政策，不亚于八级地震，这标志着中国货 经济学家、亚太城市房地产 币放松、房贷政策全面放开，更是意味房地产回归 研究院院长谢逸枫 市场化、市场寒冷期结束。说明中央国家层面“首 次”出手“救市”，正式吹响楼市复苏与回暖的“ 集结号”，房价将进入上涨预期通道。 程凌虚认为，限贷放松，在短期内购房者的购房能 力将提升，有可能对楼市成交量的增加有所帮助。 但从长期来看，限贷放松和限购放松一样，，虽然未提及降准、降息。但松绑 的幅度远远超过之前预期的认房不认贷款，基本上 是之前信贷政策的全面松绑。对市场的信号意义非 常大。 对于目前市场上来说，起码可以增加30% 的可购房人群。 严跃进认为，从此次央行的做法看，是一次比预期 大的、可以定性为大规模救市的做法。里面有几个 方面有很大的杀伤力。比如说，允许7折利率放 贷，能够使得各个地方政府有依据可循，从而督促 商业银行积极按低成本放贷，对于整个楼市活跃有 一个非常直接和快速的效应。 此次央行最大的突破在于放开拥有2套及以上住房 的贷款需求。 对于首套房贷款结清再买可算首套 房的做法，黎文江表示，以广州所执行的“穗六条 ”为例，购买2套房需支付7成首付，现在则仅需3 成，这大大降低了购房门槛，释放了改善性需求。
资深地产评论员 程凌虚
朱大鸣认为，限贷令一再宽松，大量投机资本一旦 得到宣泄，就是要让投机者卷土重来，让房价继续 反 全国工商联房地产商会房地产 暴涨，就等于继续绑架中国经济。他还认为，认房 方 经理人联盟副主席朱大鸣 又认贷确实伤害了一批改善性需求的购房者，但 观 是，如果没有这些限制，房价涨得更高，那些想改 点 善住房的人很可能还是改善不起。 顾海波认为，在房地产长效机制未建立前，在房叔 、房姐还在层出不穷的当下，在房价仍明显松动甚 至“远没有调整到位”之前，放松限购本就是一场 闹剧。同样，高房价一路撑竿跳，空置和库存不断 增加，限贷取消又有何意义？
2014年楼市低迷之因
对于3月市场的表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，市场开局冷淡主要是受自住型商品房将大量入市的预期、房地产长效机制逐步落地、年初国内部分城市房价下跌、市场看空舆论较多等多方面因素的影响。
数据显示，第一批自住房项目恒大“御景湾”完成网上初步登记家庭14.8万户，其中仅经济适用房、两限房轮候家庭就达8023户，而该项目提供自住房仅2000套。
3月18日，开发商金隅嘉业对外公布第二批自住房申购数据，43.7万户申购家庭数量更是创下了82比1的申购比。
张大伟指出，随着部分家庭自住房申购计划落空，市场会蓄积更多需求，为房价上涨积蓄了势能。
同时，如果自住房的推出缓解了北京房价上涨幅度，限价政策可能逐步退出。
今年1月来，北京先后为泰禾北京院子、阅园和大望京村的绿地中心三个高价房项目发放预售证，也印证了这一判断。
截至2013年11月底，北京商品住宅仅存量6.2万套，与2012年同期的9.2万套相比下降35%，未来住宅存量将持续减少。
业内人士认为，在这样的背景下，楼市僵局将被打破、交易量将逐渐攀升。
业内人士认为，目前北京楼市暂时处于观望背景下，2014年北京住房市场竞争将会严重分化，一些改善型中高端需要将成为成交的主力市场。
“单独二胎放开是很关键的政策”，张大伟认为，能够生育二胎的家庭往往有购房能力，粗略统计，有生二胎意愿的在北京有20万户，这些家庭大多需要中高端改善型住房。
北京房地产协会秘书长陈志也判断，北京作为人口净流入的城市，随着单独二胎的放开，对改善型物业的需求必将明显增加。
陈志还提醒，2008年之后房价暴涨，很多购房者都是当时所谓的“刚需”，这个群体一般会在五年的财富增值期后购买改善型住房，这种需求叠加的释放会在2014年到2015年出现。
统计显示，北京存量房仍以刚需和别墅为主，改善型120-200平方米户型供应不足15000套，占比极低。
目前北京仅亦庄板块有大量新项目改善型产品面市，占据亦庄地区成交量“半壁江山”的金茂悦项目更受到市场的热捧。
2014年西安房地产市场发展现状及未来趋势分析
商业/办公 23%
工业 36%
Part 4 土地市场表现
城区表现
城西、城东供求引领全城，13年土地市场最火热的区域为西咸 新区，全年共成交面积222万平米，占全市的20%，西咸一体 化的后西咸新区逐渐受捧，目前星河湾，绿地等品牌开发商均 已入驻西咸新区；宜家家居、五洲国际等商业地产进驻。老城 区土地供应量殆尽，城市发展轮廓逐渐外扩，而一些新兴区域， 享受到规划利好，成为土地放量集中地。近郊板块成交主力， 政府产业城镇化布局现象明显。
目录
Part1.宏观经济概况 Part2.市场综述 Part3.西安地方性综合政策 Part4.土地市场表现 Part5.商品房市场表现 Part6.未来趋势分析
Part 1 宏观经济概况
❖ 2013年全国固定资产投资（不含农户）436528亿元，同比名义增长19.6%（扣除价 格因素实际增长19.2%），增速比1-11月份回落0.3个百分点，比2012年回落1.1个百分 点。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.41%。 ❖2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际 增长19.4%)，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中， 住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投 资的比重为68.5%。
（注：国家统计局2013年固定资产投资报告）
Part 2 市场综述
土地市场 2013年西安市共挂牌出让土地270宗，较去年减少177宗，供应面
积达1110万平方米，同比下滑26.64%；13年西安市共成交土地244 宗，较去年减少150宗，成交面积1085万平方米，同比下滑18.36%， 成交总金额269.7亿元，同比下滑17.07%。 商品房市场
2014年武汉房地产市场报告
2014年武汉房地产市场报告[摘要]据亿房网研究中心统计数据显示，2014年全市商品房共成交191237套。
从主城区历年房价走势情况来看，尽管同全国一样，武汉楼市也经历了2008年、2011年的滑铁卢以及今年的调整年，但总体来看，房价仍在持续上涨，不过2009年、2012年主城区房价涨速明显减缓，说明楼市调整年对下一年的价格影响较大，预计2015年主城区房价仍将整体上行，但涨速减缓。
土地市场一、出让面积同比减少19.3% 出让金额减少11.6%2014年上半年，武汉市土地市场以招拍挂形式举行21次土地拍卖会，总共推出房地产开发用地182宗，净用地面积达1099.99万平方米(合16499.83亩)，同比减少19.3%；规划建筑面积3156.65万平方米，同比减少19.4%。
出让概况：注：商住用地包括：商业居住兼容用地、商业和居住混合用地全市实际成交146宗，成交面积913.46万平方米(合8448.45亩)，获得土地出让金606.29亿元，楼面地价2261.09元/平方米。
与去年同期相比，土地面积同比减少19.5%；规划建筑面积同比减少17.6%；成交金额同比减少11.6%。
楼面地价同比增长7.2%。
二、商住用地面积比重上升10.4% 居住和商业用地比重下滑从各用途用地成交情况来看，2014年上半年，在成交面积方面，除工业用地同比出现明显增加外，其余各类用地均出现30%以上的减少；在楼面地价方面，除商住用地及其他用途用地上涨外，居住、商业及工业用地同比下跌超过13%。
其中，居住用地成交面积106.17万平方米，同比减少50.0%；可建建筑面积300.90万平方米，同比减少39.0%；楼面地价1462.6元/平方米，同比下跌13.9%。
商住用地成交土地面积162.43万平方米，同比减少34.6%；可建建筑面积533.63万平方米，同比减少34.1%；商住用地楼面地价2513.0元/平方米，同比上涨24.8%。
2014房地产市场分析
2014房地产市场分析第一篇：2014房地产市场分析2014年中国房地产市场走势分析(一)市场供应1.全国房地产开发企业土地购置面积预计2014年全年增长10%左右2014年土地市场将延续2013年的热度，土地成交量全年增幅预计在10%左右。
主要原因有五：一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，预计2014年土地供应将有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。
2.20个典型城市土地成交建筑面积预计2014年全年增长5%左右2014年全国20个典型城市经营性土地成交量将基本延续今年以来的走势，全年成交建筑面积将保持平稳增长，增幅预计为5%左右。
主要是一方面全国房地产行业环境稳定，企业资金状况良好，出于对后市的乐观预期，企业拿地节奏将继续推进；另一方面，随着政府更加强调利用市场化手段调控房地产市场，会进一步加大土地的市场供应，这也会推动土地成交的进一步上升。
3.房地产开发投资预计2014年全年增长18%左右受房地产行业整体向好的影响，2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大，2014年将略有回落，预计全年同比增幅为18%。
主要原因有三：一是经济低位徘徊，固定资产投资增幅稳中略降，房地产开发投资增速也受到投制约；二是保障房投资对房地产开发投资的增幅扩大贡献降低。
2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元，2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元，2013年前11个月完成1.12万亿元；三是2013年房企土地购置面积大量增加，2014年将催生一定量的新开工量，房地产开发投资将相应增加。
2014房地产政策回顾
1 分类调控国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
”点评：从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。
但这不意味着政府不调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松。
2 支持首套房贷5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。
央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。
点评：今年初，很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。
北京市场上房款放款时间拉长，导致不少购房交易停滞。
央行“喊话”后，房贷审批流程缩短，对于首次置业人群来说是一大利好。
3 限购相继取消从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。
截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。
点评：今年以来，全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。
在这背景下，各地方政府纷纷放松限购政策，以求可以提振市场士气，加快去库存。
但造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。
4 “不动产登记”征意见8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。
而《条例》也对查询做出规定，要求民事主体去登记机构查询要说明目的。
按照《物权法》规定，必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。
点评：不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度，从而使得这一条例牵扯甚广，并且背负了太大的社会压力。
2014年房地产行业分析报告
2014年房地产行业分析报告2014年6月目录一、行业管理 (3)1、行业主管部门及管理体制 (3)2、行业法律、法规 (3)3、产业政策及宏观调控 (4)二、我国房地产行业状况及市场容量 (5)1、房地产业已成为国民经济的重要支柱产业 (5)2、房地产市场经历长时期的繁荣 (6)3、房地产市场基本维持供略小于求的局面 (7)4、土地出让价格呈上升态势 (8)5、房地产市场集中度进一步提升 (9)三、房地产行业的性质和特点 (9)1、行业发展与人口城镇化的进程联系紧密 (9)2、房地产业开发周期性长，资本密集程度高 (10)3、房地产开发的地域性 (11)4、房地产开发的专业性 (11)5、土地供应刚性是房地产行业显著特性之一 (11)6、房地产行业具有较强的政策敏感性 (12)四、行业上下游关系 (12)五、行业竞争状况及发展趋势 (13)1、行业竞争的关键要素由土地转化为资本 (13)2、品牌效应愈加成为房地产企业取得竞争优势的重要因素 (13)六、进入本行业的主要障碍 (13)一、行业管理1、行业主管部门及管理体制房地产业是指从事房地产开发建设、销售、租赁以及相关中介服务的行业，是国民经济的基础性传统行业之一，主管部门是国家住房和城乡建设部以及各地房屋土地管理局。
主要的管理体制分为对房地产开发企业的管理和对房地产开发项目的管理。
住房和城乡建设部的主要职能包括拟定城市发展规划、制定行业发展战略、制定行业标准、规范行业市场、实施行业管理等。
根据住房和城乡建设部《房地产开发企业资质管理规定》：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
其中：一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
2014年市场趋势难改你该尝试投资商业地产
产 市 场 已经 不 是 由供 求 关 系所 决 定 ， 楼市 反映了资本、 金融、 土地 、 税 收、
行政 管理 等诸 多 要素 的影 响。 ２ ０ １ ４年 国 内生产 总 值 （ ＧＤＰ ）增长 目标 定 在 ７ ％， 比去年 下调 ０ ５个百 分点 。居 民 消 费价 格 指 数（ Ｃ Ｐ Ｉ ） 涨 幅控 制 在 ３ ． ５ ％
一
元／ 平 方米 ， 涨幅 ２ ６ １ ％： 深圳 一 手楼
均价由 ５ ６ ８ ０ 元 ／平 方 米 上 涨 至 １ ８ ９ ０ ０元 ／ 平方米 ， 涨幅２ ３ ３ ％： 杭 州
手楼 均价 由 ３ ８ ７ ５元 ／ 平 方米 ， 上 涨
１ ３ ％左右 。宏 观调控 的总基调 将延 续
至 １ ３ ４ ４ ９元 ／ 平 方米 ， 涨幅 ２ ４ ７ ． １ ０ ％。
去 年 积 极 财 政 政 策 加 稳 健 货 币 政 策 的政 策 组合 ， 只 不 过会 在 具体 操作 中
出现微调 。 房 地 产 垄 断 时 代 提 前 到 来 已现 征 兆。我 国房地 产行 业 已经进 入 资本
场 获得 自有住房 。住房 建 设重 新 回归 双轨制 ， 政 策仍 将 在 市 场和 计 划 之 间
购 房 者 越 来 越 倾 向 于 购 买 大 型 开 发
商 的产品 。
达 十 倍 有余 。 政 府 陷入 地 产 困 境 未
变 ： 已经 难 以通 过 扩 大土 地供 应 ， 影 响市 场供 求 预期 和平抑 房 价 了。 十年 与 两年 十 年来 每 一 轮 调 控 “ 有效 期 ” 都 难 以超 过 两 年 ， 调 控 作 用 的短 期 特 征 明显， 难 以发 挥 长期 效 应 。 影 响房 价 的基础 因素没 有 发生 大 的改变 。去年 及今 年 两 年 的 中 国 房 地 产 都 不 会 有 “ 政策底 ” ， 调 控 和 行 政 干 预将 会 频 繁 出现 。特 别 是在 楼价 出现 异 常波动 的
2014年我国房地产行业现状分析
2014年我国房地产行业现状分析房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。
现在对2013年我国房地产行业现状进行回顾。
2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。
货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。
2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是年度最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。
2013年房地产行业现状分析1、2013年房地产行业运行情况总览2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。
其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。
2013年的行业数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。
2、行业供需分析供应层面，2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。
其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%；房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，同比下降2.9%。
值得注意的是，2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。
2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。
2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。
2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。
2014房地产行业政策分析
2014年中国房地产行业政策趋向分析中国产业经济信息网2014-01-16 [ 大 ] [ 中 ] [ 小 ] 打印 2014年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。
2014年房价没有下降的理由，一是基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。
二是基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。
近十年来，我国的房产价格一直处于猛增态势，虽然政府经历了几次"釜底抽薪式"调控政策，但消费者的感觉依然越调越涨。
所以导致了楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定的过程。
2013年房地产宏观调控政策已基本完成预期目标，调控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年国内房价的"桀骜不驯"，2014年楼市无疑将接受政府的"再教育"。
展望2014年，中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象。
2014年的楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。
但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。
现判析如下：一、2014年限购令政策不会退出近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。
行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。
目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。
以"限购令"为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。
以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。
2014年房地产政策回顾
2014年房地产政策回顾
2014年，中国的房地产市场经历了一系列的调控政策，旨在
控制房价上涨、防止市场泡沫化，并促进市场健康发展。
以下是2014年房地产政策的回顾：
1. 刚性需求方面：政府鼓励和保障合理住房需求。
取消限购限贷政策，允许符合条件的购房者购买第二套住房。
这一政策放开了住房市场的需求，为市场提供了更多的购房机会。
2. 限购政策：根据不同城市的情况，实行差异化限购政策。
政府限制购房者在一定时间内购买多套住房，并限制非本地户籍人员购房。
这一政策旨在控制房价上涨，并保障本地居民的合理住房需求。
3. 限贷政策：加强金融监管，限制银行和其他金融机构对房地产行业的信贷支持。
政府采取一系列措施，限制房地产开发商的融资渠道，减少房地产泡沫的风险。
4. 政策收紧：采取严格的土地供应和楼市调控政策。
政府加大土地供应的力度，并限制房地产企业的资金来源。
通过供应侧改革，抑制了房价上涨的势头。
总体而言，2014年的房地产政策主要以限购、限贷、限制供
应等措施为主，旨在控制房价上涨，防止市场泡沫化，并促进市场健康发展。
这些政策对房地产市场起到了一定的调控作用，但同时也引发了一些市场的不稳定因素。
2014年中国房地产市场形势分析与2015年发展展望
2014年中国房地产市场形势分析与2015年发展展望2014年，全国房地产市场整体出现较为明显的调整和回落态势，部分指标出现负增长。
具体来看，房地产开发投资和资金来源增速明显回落，土地购置面积增速再次出现负增长，房价上涨幅度逐月回落，三季度末房价同比涨幅出现负增长，不同城市间分化趋势更加明显。
政策影响分析2014年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。
为抑制楼市持续下行，在“双向调控、分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑。
第一阶段是，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第二阶段是5月起地方政府相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，“限购”政策也随之土崩瓦解；第三阶段是，9月底起，中央放松“限贷”，房地产市场出现企稳迹象，随后，为防止经济下滑，央行进一步在11月份宣布降息，房地产市场也随之受益。
在中央层面，中央政府更注重长效机构的建设，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设上来，《新型城镇化规划》发布，不动产统一登记工作平稳展开，户籍制度改革加速推进。
在货币层面，5月份央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务工作；9月份，央行又出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，大规模放松住房信贷政策；11月份，又再次祭起降息利器，力促经济平衡增长。
从地方层面来看，在“分类调控”原则的指引下，调控的权力和责任转移至各地方政府。
地方政府根据当地的实际情况，有针对性的出台调控政策。
一线城市的楼市政策仅有微调，以继续抑制投资投机性需求，满足自住型需求。
而那些库存量较高、供大于求的城市，地方政府积极出台利好政策，全力去库存。
从政策影响看，随着地方政府松绑限购、央行放松限贷以及降息等利好政策的引导下，全国房地产市场下滑的势头有所减缓，特别是四季度以来，房屋成交量有所回升，房价环比跌幅也逐渐收窄。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
银行放贷提速房地产市场"止泻"
当前，房地产市场的细微变化牵动着各方神经。
多家机构的监测数据显示，上周住宅成交量微升，住宅均价两年来首次下跌。
开发商以价换量
在全国楼市下行趋势的影响下，部分开发商逆势前进，取得了不错业绩。
日前，恒大在合肥和平顶山连开两盘，销售达31.7亿元。
开盘当日，合肥恒大中央广场销售25.6亿元，创下全国楼市今年开盘销售纪录，平顶山恒大名都销售6.1亿元创下今年三线城市开盘销售纪录。
与此同时，今年5月份，上海星河湾凭借认购超5亿元业绩跻身当月上海住宅销售前列，并夺该月上海高端公寓销售冠军。
而5月份北京的高端住宅也表现出色，成交面积环比大幅上涨，其中位于大望京区域的臻园项目以单月销售超8亿元的业绩成5月北京销售冠军。
据国家统计局公布的今年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，同比价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。
5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。
本周跟踪48大城市一手房合计成交42102套，环比上升0.2%，同比下降17.3%。
一线、二线、三线城市分合计成交6543套、23552套、12007套，环比分别上升11.6%、下降2.9%、上升0.9%，市场销售情况总体保持平稳，一线升幅明显。
银行放款速度明显加快
“首套房贷上浮5%，材料报上去后，三天就审批通过了，第二周就放款了。
”广州市民姚小姐说。
记者注意到，进入到6月，广州地区房贷利率与上月相比变化不大，但放款速度明显加快。
某股份制银行广东省分行个贷部负责人告诉记者，在央行和银监会关于支持首套房贷的表态后，本地银行放款速度明显加快。
“我们银行每月都有考核，首套房审核不会拖延，只要符合条件，审批通过后一周内就放款了。
”
与此同时，地方政府为限购松绑的意愿十分强烈。
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为：“小的松绑肯定陆续到来。
”
公开信息显示，从今年3月至今，已先后有长沙、福建、杭州萧山、无锡、南宁、天津滨海、安徽铜陵宁波、佛山高明、广州增城从化等地，或明或暗地表态要放松楼市限购。
5月以来，无锡、武汉、海口、济南等城市先后通过降低买房落户门栏、缩短毕业生就业年限等手段放松落户政策。
瑞银证券认为，这些政策符合“有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件”的政策导向，并能够开发新的有效购房需求，消化过剩住宅库存。
“预计未来2-3个月会有更多城市出台调整落户和限购政策，以缓解日益增加的库存压力。
”瑞银证券分析师林翰说。
刚需仍是好牌
今年前5个月，在大型房地产上市公司中，只有万科、恒大、中海等少数几家完成了年度目标的40%以上；碧桂园完成39%，接近四成。
而其他上市公司的中期业绩则不太理想，如金地今年的销售目标将为600亿元，但前五个月仅完成目标的23%；而保利和绿地则分别为32%和25%。
与此同时，一些实力不足、规模小、控制力弱的中小房地产企业，则面临
着较大的生存压力，部分企业濒临破产甚至直接倒闭，如惠州光耀地产、南京盈嘉地产、宁波兴润置业等。
业内人士分析认为，在当前环境下活得好的房地产企业都抓住了“刚需牌”。
“刚需仍是主力，三季度深圳楼盘或加大让利。
”深圳中联地产认为，近期楼市表现低迷，主要是受房贷缩紧、整体经济下行、房价过高三大影响。
目前，深圳一部分开发商采取促销优惠手段来吸引客户，二手房业主也相应做作一定让利空间。
预计下半年“刚需”人群仍是深圳楼市购买主力。
对此，业内分析人士认为，由于近期市场上“松动风”劲吹，楼市数据略有复苏，房地产商须抓住时机，继续打好“刚需牌”。