宝能商业策划报告06.08.9
宝能商住项目合理用能评估报告
第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称：***年产3000台直梯、2000台扶梯建设项目1.1.2项目承办单位：***1.1.3企业性质：有限公司1.1.4项目建设地点：***1.1.5建设性质：新建1.1.6项目负责人：***1.1.7建设规模：年产3000台直梯、2000台扶梯1.1.8资金构成：项目总投资9582.83万元。
其中项目建设投资5752.02万元，项目流动资金3830.81万元。
1.1.9资金筹措：建设投资5752.02万元，全部自筹。
流动资金3830.81万元，全部自筹。
1.1.10经济效益：项目年销售收入73000.00万元，利润总额7699.99万元，净利润5774.99万元，销售税金及附加194.34万元，年增值税1943.36万元，年所得税1925.00万元。
1.1.11建设期：24个月1.1.12编制单位：***1.1.13法人代表：***1.1.14资质等级：***1.2可行性研究报告编制依据（1）《国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》（2）《特种设备安全监察条例》（3）《电梯制造与安装安全规范》GB7588-2003（4）国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（5）《中国节能技术政策大纲（2006年）》；（6）《“十一五”资源综合利用指导意见》；（7）国家有关环保、消防、劳动卫生等法律法规和标准；（8）《投资项目可行性研究指南》；（9）《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；（10）新的有关财务制度的会计制度；（11）《城市生活垃圾及污染防治技术政策》国家建设部、环保总局、科技部建城（2000）120号；（12）《城市污染处理及污染防治技术政策》国家建设部、环保总局、科技部建城（2002）124号；（13）《工业企业设计卫生标准》GBZ1-2002；（14）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；（15）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》；（16）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87•2001年版）；（17）原国家计委《建设项目经济评价方法与参数》1993；（18）国家计划发展委员会《投资项目可行性研究指南》2002.3；（19）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件；（20）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料；（21）《可行性研究与项目评价》；（22）《民用建筑设计通则》（GB50325-2005）；（23）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；1.3可行性报告编制原则1.3.1项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。
宝能城市广场开业活动方案
谁有可能会去现场？
1、消费者/潜在消费者
好奇：那么热闹的场面，那么大型的商场里都有些什么呀？去瞧瞧。 贪小便宜：商场开业有折扣优惠吧？说不定还有赠品和奖品呢，不能错过。 尝试：终于身边也有高级商场了，不用大老远跑去别处购物了，先去视察视察。
2、商家/潜在的未来商家
活动主体
为了使活动进展得更顺利，并达到最佳的效果，我们建议分三个阶段进行。
第一阶段：前期预热——铺垫宣传
对于商业地产而言，开业的成功与否，很大程度上影响着未来运营的成功与 否。因此，开业当天，必须以最火爆、最旺盛的现场态势面市，以引导消费 和稳定商家信心。
为了吸引最大的关注和人气，有必要在正式开业前有针对性地进行一些铺垫 宣传。
最大利益点：
社会关注度日益提高，经济飞速跃升， 消费潜力巨大，尚无高端商业形态。
项目本身
策划思路
• 中高档建筑布局，高端定位的商业明珠，与龙岗其他商业形态具有绝对差异化； • 业态齐全、高端：购物、娱乐、休闲、饮食、服务一站式时尚精品体验，打造龙岗 首席国际LIVING MALL； • 与华润、天虹等强势品牌相较，宝能品牌知名度弱； • 大丰百货以及欧嘉超市等主力业态没有品牌根基；
最大利益点：
龙岗首席国际LIVLING MALL，
最璀璨的商业明珠。
结论
从以上分析可见，龙岗的经济发展正逐步成为全市关注的重点乃至焦点，而项 目在片区独一无二的高端定位也令其成为全城瞩目的商业明珠，正可谓是焦点 中的焦点。
由此，诱人的龙岗经济发展加上瞩目的项目形象——商业明珠，强强联合，必 将成为最具轰动性的市场关注点和引爆点
好奇：咦，是个新商场哦，都有些什么业态啊？ 求证：我的选择对吗？实际上人气足不足，消费力如何啊？看开业现场便能知一二。 怀疑：这开发商实力如何啊？社会资源背景够硬吗？
深圳宝能南山项目规划设计报告109P
样本容量
时间跨度
筛选标准
2
1
3
16个
3年
深圳关内高层高端住宅项目 片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖
03-06年面积和比例统计
项目
二房
三房
四房
五房
复式
水榭花都2期
——
121-130㎡
171-203㎡
——
——
占25%
占75%
红树东方
——
103-125㎡ 占29%
155-220㎡ 占69.8%
——
267-276㎡ 占1.2%
第一次修正户型面积和比例
结论二:
分析过程: Biblioteka 通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; >选取各片区典型案例共7各进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型 >由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正; 数据来源: >中原深港研究中心/中原三级市场数据库/中原四片区地铺
推导过程
170.61-247.96
244
11659
原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部
蛇口片区的二手市场交易三房四房比例较高，比例78％； 对比其他片区，本片区的豪宅户型面积比较适中； 片区客户以企业高管为主，本片区超大户型（五房）的二手市场成交相 对较弱，价格偏低。
1.蛇口片区三级市场成交分析
华侨城片区三级市场成交资料（05.10－06.3）
成交比例
平均面积
面积区间 （㎡）
平均总价 （万元）
平均单价 （元/㎡）
一房
－
－
－
－
－
两房
7.1%
80.57
75.03-87.63
商业定位策划报告优选文档
n随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅， 吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。
大盘商业业态研究——祁福新城
n生态健身主题
q小区独立会所：天湖会所、半山会所；
Ø休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；
q其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利 Ø运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高
店、商业步行街。
卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；
整个项目向城市化住宅转型，配Ø中套健心康、多类香以：薰室生阁内。活恒配温罗套马为泳池主、，中药引浸入浴教、健育身产室、业健和康吧医、院健康
前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主
大盘商业业态研究——祁福新城
n项目配套
水上俱乐部 高尔夫球场
半山会所
祈福新村各项生活、教育配套包括：
q教育：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学
天湖会所Biblioteka 祈 祈福精英幼儿园 福英校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院 （大专制）；
郊野公园
语
实
验
千
q国家三甲国际JCI认证医院：祈福医院，以
大盘业态研究——祁福新城
生活配套
Ø 银行 Ø 邮局 Ø 派出所 Ø 消防局
Ø 超市 Ø 肉菜市场 Ø 快餐店 Ø 凉茶铺
大盘商业业态研究——祁福新城
n开发模式
前期
中期
3-4层低密度洋房为主， 湖畔高端独栋、联排
产
辅以联排别墅
辅以舒适洋房
品
宝能城项目介绍ppt课件
截至2013年10月，集团下辖数十家子公司，充分发挥多 元化产业集团优势，以产业、资本并举，创新产城结合、产 融结合、产服结合发展模式，并致力通过资本运作促进主业 经营的持续发展。
8
精品奢华官邸
精品奢华官邸，建筑面积23.3万平米，全由100米以上超高层组成，打造国际视野全新 生活私属空间。休闲之际，站在窗前，倚楼远眺，白云蓝天，城市美景尽收眼底，轻风 徐来，人车互往，令人心旷神怡。
9
5O级生态写字楼
5O级生态写字楼，建筑高度均在230米以上，建筑面积49.1万平米，一幢幢更加重 视生态、环保及舒适性的5O写字楼即将在乌鲁木齐高铁新区拨地而起。5O写字楼， 是指oxygen（氧气）、office park （花园办公）、open（开放而自由）、own（独 立私家电梯/空调）、opportunity(发展前景)。
11
风情商业街
风情商业街—中亚第一街，建筑面积14.4万平米，她是中亚风情的一个缩影，堪称为色 彩、声音、气味的商业博物馆。到处充斥着来自中亚、南亚、俄罗斯和欧州等地的舶来品， 琳琅满目，满足各族人对异域的惊奇与梦想。街头奔放的鼓声，音乐厅传出的古典木卡姆音 乐，音像点播放的乌孜别克斯坦摇滚，给您带来消费的视觉盛宴和享受。
14
宝能城核心价值——中亚第一街
宝能城的购物中心和风情商业街，志在打造属于“中亚的第一街”，除含传统的 购物、餐饮、娱乐功能以外，还融合了海洋馆、演艺大厅、高端院线、室内儿童嘉 年华、室内攀岩、名流会所、距地300米露天游泳池（冰场）、模拟风洞、生态氧 吧、养生会所等设施。宝能城商业部分通过各业态“跨界合作”，实现商业与科技、 自然科普、艺术、文化、数码、科技、时尚娱乐等领域的创造性互动，使体验型商 业获得全新的生命力，引领乌鲁木齐乃至中亚地区高端、时尚生活新方式。这里的 一切都将成为新丝路经济带上的商业集聚引力，构筑着上流生活、演绎着新奢华主 义生活的优雅情节，以突出的非物质属性，引领中亚经济进入新文明时代，形成新 的中亚富豪聚集中心，打造国际财富领地，建立属于中国的迪拜、西部新上海！
中原_深圳宝能太古城北区营销执行及价格策略3
• 时间：周末活动 • 参加人员：现场客户、前期老客户 • 形式：巧克力节、咖啡品鉴、奢侈品展、时尚发布会、数码产品展，狗狗大
赛……
大型商场巡展
• 主要目的：商场购物的客户群属于喜欢都市繁华的客户群，且人流量大， 利于积累客户
• 时间：09年11月中旬 • 形式：到万象城、花园城中心、海岸城、益田假日广场巡展 • 展示重点：展位必须体现商业缤纷繁华感，增强客户体验，现场主要使客户了
骑楼商业裙楼部分 展示要求：裙楼部分提前脱外立面，地面铺装、骑楼部分装修达到现楼标准，对街铺 的门面进行包装，展示项目商业资源
主入口完美呈现 展示要求：主入口前广场、主入口主体结构、北区东侧商业裙楼部分达到现楼标准， 主入口上面设置门禁，入口处园林主题背景完美展示
园林最佳展示面完工：提前把所有的园林做好，如工程进度有问题，必须保证主入口 和南区的中心园林展示面
内容规划（GH栋一本，F栋一本）：
1. 封面体现组团名、楼栋名、面积段和户型名称 2. 楼栋及景观规划设计理念，邀请华阳国际和东大景观参与，从建筑
和景观上挖掘规划理念，从理性的角度阐述楼栋优势 3. 原始户型图，及户型卖点，户型位置图 4. 改造后户型图（功能不同的两个方案）），每个方案体现装修意向
图和设计理念 5. 项目配套（体现自住价值）：中心园林、泳池、泛会所
销售工具——分户模型
目前分户模型存在问题：
• 模型台太小，无法体现大宅的空间感 • 形式偏于概念化，客户直观感觉不强
• 数量：5个 • 功能：以户型展示为主，不能承
载过多的功能，否则会无法满足 需求 • 内容包括：合拼后原始户型（标 出赠送面积），户型卖点，功能 布局改造后户型（2套），包括 设计理念
深圳宝能·太古城营销策略
宝能·太古城营销策略22Guidelines 1Guidelines 2推售及目标13Guidelines 3如何实现热销及资金回笼宝能太古城的定位报告整体架构4Guidelines 4本项目价格定位P3-P79P81-P102P104-P180P182-P277项目定位区域价值解读项目价值解读形象定位宝能太古城的定位客户定位34东滨路地铁2号线沿海RBD 发展中心南山金融文化中心规划不低于中环的写字楼群；保利剧院、超五星酒店、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施。
南山深圳湾体育中心：内湾公园：F1摩托艇赛场东区，即口岸区：以口岸功能配套为主的建筑和口岸商业群蛇口东填海区西区，住宅区135.18公顷院、艺术馆占据最精华资源，关内规划最好的最后一块大型豪宅片区后海湾北区规划为滨海金融商务区，南区总占地面积315万平米，是深圳关内最后一个纯粹、大型豪宅片区，由法国欧博倾力打造，至2010年，将成为深圳最国际化的大型豪宅片区。
【项目区位】后海湾片区（又名蛇口东填海区）：东滨路以南，后海滨路以东、科苑南路以西的围合区域。
总用地面积为315.41公顷，是政府规划的新兴豪宅片区，也是深圳关内最后的一片大型豪宅片区“八大城市资源体系”比肩“世界级湾区”规划6【世界通达性（交通路网资源）】扼腕一个城市的领土、领海、领空！1海陆空立体交通网络，通达世界的国际交通平台7•南山金融中心：按照不低于香港中环的规划标准规划打造，投资1000个亿，将对城市经济发展，周边土地价值起到巨大提升刺激的作用！【城市金融资源】2强大的城市经济后盾!引领一个城市的经济腾飞！深圳第三金融中心，推动区域经济发展与国际接轨8【城市商务资源】3顶级休闲度假酒店，滨海金融商务区：检验一个城市国际化程度的标准！顶级城市商务资源，助力湾区经济发展和国际化进程凯宾斯基、滨海金融商务区、南山商业文化中心区等顶级城市商务资源齐备，助力湾区经济发展和国际化进程，大力提升区域商务氛围9【全球总部基地】4国际尖端资本汇聚后海湾！★北区规划有50万平米总部基地，搭建深圳国际资本的汇聚平台，全方位提升深圳的城市级别和竞争力国际资本、信息流的注入，全面提升城市级别和竞争力10【城市大型商业资源】5奢华的大型商业购物中心：便利享受香港顶级商业资源海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心，构成三大湾区商业发动机，区域的繁华和城市化，必须通过商业的发展来推动衡量一个区域城市化进程的标准！繁华与否，是检验一个区域城市化和国际化程度的标准11【城市休闲资源】6★F1世界级摩托艇永久赛场：亚太区首个世界级摩托艇赛场。
深圳宝能太古城地产项目方案
•项目关键词：“43万建面”“近10万平米商业”“地铁上盖”
PPT文档演模板
深圳宝能太古城地产项目方案
•43万㎡，1950户，约3300个车位
•——湾区最大规模项目，成就区域“地标”
•深圳大社区：
•波托菲诺 •中信红树湾 •红树西岸 •万科第五园 •水榭花都 •蔚蓝海岸 •万科四季花城 •招商兰溪谷 •……
深圳宝能太古城地产项目方案
•宝能太古城项目概况
• 地址：工业八路和中心路交汇处 • 建筑概况：分为南北两区，通过
天桥相连 • 建筑面积：43万平米 • 总户数：1950户 • 停车位：约3300个,多于市民中心 • 商业面积：近10万平米 • 交通情况：和地铁2号线海月站无
缝接驳 • 园林面积：6.6万平米景观园林
• 2010年，地铁2号线基本完成建设，正式启用，地铁将成为太古城的私家交通工具
• 2010年，南山体育中心完工并投入使用，将更好的服务于后海湾居民
• 2010年，15公里长滨海长廊初步完成建设，生态湾区近在咫尺
• 2010年，深圳湾滨海金融商务区初步成形，将极大的提升片区价值
• 2011年，投资14亿元的深圳歌剧院完工并投入使用，国际化文明程度将大力提升
• 2012年，占地2.9万平方米的深圳市现代艺术馆与城市规划展览馆建成
P• PT文档…演…模板
深圳宝能太古城地产项目方案
•现在、未来、未来的未来都将是“深圳的名片”
PPT文档演模板
深圳宝能太古城地产项目方案
•湾区关注度将达到前所未有的顶峰
•43万平米都市综合体，湾区不曾不再 •置业深圳湾，就在现在
湾？
•接轨国际的人文高度，填补深圳人文空白：保利剧院、深圳歌剧院、
宝能太古城宣传推广方案
宝能all city推广纲要一、项目定位：以片区高档住宅社区客群为基础辐射全市客群，建筑、装潢、业态为突出特色打造的国际中高档一站式休闲购物中心。
新中心双核商业集群商业奇遇之地（核心传播概念）二、主推广语：尽情，尽享ALL CITY，ALL AROUND不一样的满足心灵艺术MALL世界乐享湾三、项目时段：2010年7月~2011年10月为项目招商、品牌导入期。
2011年10月~12月为项目开业筹备期（消费者累积）。
项目计划于2011年12月底开业。
四、营销思路：按照“规划→策划→计划”的程序，围绕如何“吸引商流，形成客流“开展营销工作，以期达到吸引”眼球“，传播”口碑“，引发”好奇“，借势与造势，先声夺人，持续深耕，营造新锐感性的”特色商业“的效果。
具体工作按阶段分为：“露点“、”造势“、”积累“：“露点“——亮出鲜明的商业特色，包括建筑、装潢、业态、商家特色。
“造势“——迅速打造品牌知名度与项目高度。
“积累”——采用创新点子，与社会人群充分地提前互动，积累经营所需基础人气。
●核心竞争力：什么可以独树一帜？什么不可以简单复制？——文化！All city独有的商业理念，持续发展的营销文化。
●直接有效的宣传手法：1、集中单一的持续露脸的优势媒体（地铁、户外、优质公交等）进行宣传。
2、做足现场奇遇之地的特色商业气氛。
3、借商业打商业。
优质大户进场迅即大肆宣扬，营造商业羊群效应。
●战略合作单位：挑选优质媒介资源作为战略合作单位，一方面降低单次广告投放成本，一方面增加媒介附加值提高曝光频次及曝光时间。
五、总体工作思路流程图六、项目招商&品牌导入本阶段目标为招商推广以及项目的品牌导入。
招商推广是指配合招商开展的一系列工作，包括招商路演、招商成果发布会的策划和执行。
根据招商推进程度分为招商前期、招商中期、招商后期。
品牌导入是指将项目品牌导入市场，其同时应具备两方面的功能：第一，对消费者进行品牌宣传，使其知道本项目并获得初步的费体验性认识；第二，对市场进行宣传，使得目标商户接受项目，以便在对招商时即获得较好的认知。
宝能太古城宣传推广方案
宝能太古城宣传推广方案一、背景介绍：宝能太古城是一座集购物、娱乐、休闲、文化为一体的大型综合商业项目，位于中国广东省深圳市，项目拥有丰富的商家资源和众多的文化活动。
然而，在面对激烈的市场竞争和消费者愈发丰富多样的需求时，宝能太古城需要制定一套全面的宣传推广方案，提高品牌知名度和吸引消费者。
二、目标人群和目标1、目标人群：(1)消费者：主要面向年轻人、白领和家庭消费者。
(2)商家：吸引知名品牌和特色小店入驻。
2、目标：(1)提高品牌知名度，增加项目曝光度。
(2)增加消费者到访率，提升销售额。
(3)吸引知名品牌和特色小店入驻。
三、宣传推广方案：1、线下活动：(1)开展主题活动：定期举办主题活动，如美食节、艺术展览、音乐演出等，吸引人们的兴趣和关注。
(2)打造互动体验区：设置互动游戏、抽奖活动等，增加消费者参与感。
(3)举办商家推介活动：邀请知名品牌、特色小店等商家进行推介，提升商家知名度和吸引力。
(4)与周边社区合作：与周边社区合作举办义卖活动、公益讲座等，增加宝能太古城的社会影响力。
2、线上推广：(2)积极参与线上话题：关注时下热门话题，通过发布相关内容、参与讨论等方式，增加品牌话题度。
(3)开展线上营销活动：举办线上抽奖、优惠券发放等活动，吸引用户到访官网或门店。
3、合作推广：(1)与本地媒体合作：与本地电视台、广播等媒体合作，进行品牌宣传报道和广告投放，提升宝能太古城的知名度和曝光度。
(2)与周边商圈合作：与周边商圈开展合作推广活动，吸引更多消费者到访宝能太古城。
(3)与旅行社、学校等机构合作：与旅行社合作推出旅游套餐、与学校合作组织寒暑假活动等，吸引更多的游客和学生团体到访。
四、预期效果：1、宝能太古城品牌知名度提升：通过全面的宣传推广，提高宝能太古城的品牌知名度和市场影响力。
2、消费者到访率提升：通过举办各类活动和优惠推广，吸引更多的消费者到访太古城，增加销售额。
3、商家入驻率提升：通过举办商家推介活动和合作推广，吸引更多知名品牌和特色小店入驻，丰富项目商家资源。
宝能商业品牌战略发布会
宝能商业品牌战略发布会2021年9月3日，“跨界·远见—”在深圳召开。
本次活动正式发布了宝能商业购物中心的产品线，同时与一大批主力商家签订战略联盟协议，这标志着宝能商业的品牌战略已初步成型，并基本完成全国发展的战略布局。
计划五年建40座创新型购物中心宝能集团副总裁吴永刚先生在会上透露，宝能集团计划用五年时间，投资1200亿元，至2021年开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。
宝能集团将充分整合现有的品牌、资金、理念、团队等优势，进一步扩大市场占有率。
据宝能商管公司总经理张春昊女士介绍，宝能商业的核心理念是“跨界”和“体验”。
在宝能的购物中心里，除了传统的购物、餐饮、娱乐功能以外，还融合了海洋馆、演艺大厅、生态农场、高端养生会所，是公益组织聚集地，也是城市生活中心、社交中心。
宝能商业通过种种“跨界合作”，实现商业与科技、自然科普、艺术、数码、慈善、互联网等领域的创造性对话，使得体验商业获得全新的生命力和践行力，让广大商家能脱离传统零售的“红海”，跨入体验式商业的广阔“蓝海”。
国际巨头的签约进驻，进一步奠定了宝能跨界商业品牌矩阵的成型。
“宝能天地”四大产品线亮相大会发布了宝能商业四大产品线：奢华CBD型的“宝能环球汇”、新兴城市综合体“宝能天地”和“宝能广场”、欢乐社区型的“宝能新都荟”。
宝能商业目前已启动的15个项目分别位于深圳、沈阳、天津、无锡、扬州、芜湖、合肥、赣州、南宁、广州、韶关、惠州、云浮等城市的热点商圈，购物中心平均面积为15万至20万平方米，符合国际购物中心黄金法则，全部按国际最先进业态进行建设。
以市场需求为导向，从区位商圈、经营主题、功能组合、动线分布、品牌组合等方面进行前置性的经营诊断和个性定位，今后每年保持8至10个商业项目推出。
宝能集体的简介深圳市宝能投资集团有限公司以下简称集团，集团总部位于中国深圳经济特区，经多年稳健发展在华南、华北、华东等区域设有分支机构，并与多个发达国家的企事业机构建立了业务合作关系。
商业地产项目策划报告-84页word资料
大型商业地产项目顶级策划模式FIP宏策划模式5F商业项目前期策划商业项目前期策划一、市场调研分析1、宏观市场分析2、区域市场分析3、客户分析4、消费者分析5、竞争对手分析6、SWOT分析7、未来商业预测分析二、定位分析1、战略性总体定位2、商业定位三、规划设计建议1、市场依据2、规划设计理念3、市场总体形象4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计四、业态组合规划五、经济分析1、指标预算2、分析评估FIP宏策划第一步商业项目市场研究分析一、宏观市场分析1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境二、区域市场分析1、本市商业环境2、区域商业环境3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）三、客户分析1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析四、消费者分析1、消费结构研究2、消费水平研究五、竞争对手分析1、竞争对手情况2、竞争项目情况六、未来商业预测分析略七、SWOT分析热，像火一般的热。
中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”经营，并在极短的时间内实现商业地产在中国房地产界的跨越，从商业地产的萌芽期直接制造了商业地产的发高潮期，我们不禁惊讶，中国商业地产大盘时代已经来临。
然而，相对于住宅，商业地产的操作绝对不是简单的直销，它对投资商的要求更在于资金、人才及经验。
需要发展商具有高度的商业第三性，重视专业技能和科学的态度，及对待投资招商的谨慎。
此外，专业化公司在商业设施的开如，比住宅开发过程中具有更重析作用。
大型综合商业中产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。
FIP就是这样一支在商业地产有着极其专业研究及丰富实操经验的操作团队，为发展商提供国际先进的商业服务。
一、市场调研分析影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目档次定位 目前区域商业所面临的机会
整个东填海区规划人口达到5万，项目紧邻人口密 集的后海片区 东填海区良好的整体规划，优越的资源环境使区域 必将成为一个超越后海，媲美红树湾的高尚社区， 区域整体档次较高 目前商场布局分散，中偏高档的日常消费存在较 大的市场空白，市场机会较大 项目体量太大，走高端路线存在较大的风险
周边商业分析9———保利文化广场
商业面积：7万平方米 项目定位：文化、娱乐、餐饮、百货、时尚购 物大型综合文化商业体 出租情况：--客户组成：南山全区、深圳部分客户 经营档次：中、高档 商业组合：百货、超市、电影院、餐饮、娱乐、 时尚购物 小结： 规模较大，业态组合特别、独有 主力店进驻情况理想
宝能东填海区项目北区商业初步建议
深圳中原宝能项目组 2006.8.10
报告分析框架
北区商业部分
商业市场分析
项目北区商业定位思考
区域市场 研究
口岸商业 简析
项目 分析
商业档次 定位
业态规划 建议
产品细节 部分建议
经营模式 建议
经典案例参考
商业市场分析
一、区域市场研究
区域市场研究——总体概况
【总体概况】
O-机会
T-威胁
项目SWOT分析小结： 1.利用项目临街面长的优势,充分挖掘项目街铺价值; 2.结合周边业态,营造差异化定位;
3.利用优越的地段优势,创造项目更大利润空间;
4.项目作为东填海区第一个入市的项目，市场空间
较大;
项目北区商业定位思考
二、经营档次定位
项目档次定位
目前区域商业所面临的困境 大量居住区尚未入伙，近期消费能力不足 高档消费品区域购买市场尚未完全形成 商场布局分散，项目周边集中式商业较少， 未形成良好的消费氛围
小结： 规模较小，品种不全 档次及业态定位虽然合理，但由于各种原因，未 能完成 经营情况较为不善
项目业态规划及建议
周边商业分析4———信和自由广场
商业面积：3.0万平方米 项目定位：预计为一家中高档的大型百货 客户组成：主要针对南油、蛇口居民 经营档次：预计中高档
小结：
地段优越、周边客户群充足
相对安静、舒适。 商业业态的成功设置，不仅在于经营的成功， 还在于与周边自然或城市规划相融合，营造一 种和谐的生活氛围。 出于对整个小区的照顾，不考虑设置餐饮。
业态规划建议
东区街铺业态建议：
异国风情酒吧街
业态规划建议
异国风情酒吧街—汇粹异国红酒吧雪茄吧洋酒会及品茗社，格调高雅，
营造一个富人具共同语言的沟通平台； 这里汇集各色酒吧、西式餐厅、特色咖啡厅， 采用滨海骑楼把几个景观节点 有序地连接起来，丰富了沿海立面，绕娱乐中心的景观池结合大片绿地， 使室内的观景视线从水面自然而然地延伸至海面。为人们提供了良好的休闲 空间。 骑楼建筑的异域情调，让酒吧、西餐厅风格充满古典色彩，廊柱营造 的半敞开空间，不仅有效增加营业面积，也是品酒、观景，聊天的好地方。 统一的整体形象，独立的特色经营，打造品牌集群效应。建成后，这里是深 圳外滩文化聚集地。
业态规划建议
1800㎡
2000㎡ 集中式 地铁口 15870㎡ 2000㎡
业态规划建议
整体街铺业态命名建议：
“FUTURE
BLOCK”
未来街区
业态规划建议
东区街铺业态分析：
东区街铺上面即为花园洋房，街铺的业态档
次应与之匹配，同时考虑与住宅的耦合，街铺 的经营应偏静为主。
东区街铺临近东填海区规划之城市绿化带，
30764 48000
1.1% 9.1% 16.5%
11.4% 17.8%
休闲娱乐
其它 合计
31000
10000 170000
32000
15000 269738
11.9%
5.6% 100.0%
区域市场小结
近4年新增住宅户数为5.6万户; 商业总量由10增加到27万 超市、餐饮、娱乐比例有明显增加，但随着东 填海区的建设开展、增涨空间仍很大 休闲娱乐业态仍有机会点 百货业态虽绝对量增大，但仍有涨增空间
目前正处于招商阶段，预计中高档的百 货可能性较大
项目业态规划及建议
周边商业分析5———金晖家居
商业面积：2.2万平方米 项目定位：传统家居、家品 出租情况：85%
客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户
经营档次：中档 商业组合：家具、家品
小结：
规模较大，周边竞争较小
自有物业，有利于统一经营管理
二、口岸商业研究 从口岸物业现状来看，口岸物业具有以下趋势： 其一，口岸周围的商业价值一直在提高，特别是口岸的交通进一
步改善的时候。
其二，口岸商圈的良性循环，从人流、物流、资金流到信息流， 带动口岸商业、服务业、房地产业的兴旺，形成一个大商圈。 其三，高标准、高档次。 其四，信息化、国际化，与国际接轨。
商业组合：年轻女装、化妆品、鞋帽、皮具
小结： 规模较大，档次及业态定位较为合理 交通便利 自有物业，有利于统一经营管理 经营比较成功
项目业态规划及建议
周边商业分析2———南山书城
商业面积：3.5万平方米 项目定位：各类图书 出租情况：接近80%
客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户
经营档次：中档图书 商业组合：大型图书超市、特色书店、品牌餐饮
原味的地域佳肴为主，以集中式形态改写蛇口美食餐馆散、乱、高（价位）
核心区全 面建设
核心区基 本建设完 毕 68层金融中心 地铁开通 …
标志 项目
海珠城 …
天利广场 海岸城 保利文化广 场 凯宾斯基 东填海区 已建成% 住宅 未完成% 合计 254-260万 ㎡ 7.6万㎡
文化娱乐
商务办公
44万㎡
商业
83-89万㎡
区域市场研究——周边业态分布分析 业态
4、有一定存续时间
参考案例:海雅百货、南山书城、友谊城百货、自由广场、金 晖家居、保利文化广场、海岸城购物mall、海岸写字楼裙楼 商业、花园城中心、天利中央广场
项目业态规划及建议
周边商业分析1——海雅百货
商业面积：3.6万平方米 项目定位：以女装为主的大型百货超市 出租情况：接近100% 客户组成：南山区白领、深圳大学学生 经营档次：中档
本项目属于蛇口东填海区，但由于 整个东填海区的商业还处于规划阶段， 因此在进行本项目的商业分析时，我们 将东填海区与项目区域紧邻的南山商业 文化中心区作为一个整体区域进行研究， 以下我们统称其为南山中心区。 我们研究的区域包括位于南山区中 部，南海大道以东，西临深圳湾，滨海 大道以南，工业七路以北的围合区域， 是未来深圳特区西部的商业、商务最为 集中、繁华的区域。
小结：
规模较大，档次及业态定位较为合理
交通便利 填补市场空白 经营较为成功
项目业态规划及建议
周边商业分析3———友谊城百货
商业面积：0.9万平方米 项目定位：以高档男女服装、皮包百货 出租情况：一、二接近100%，三楼50%
客户组成：南山区高端客户
经营档次：中高档 商业组合：男女服饰、皮具、眼镜、珠宝
区域市场研究——发展现状
发展 阶段
启动期
1992-1995
萌芽期
1996-1999
发展期
2000-2004
升级期
2004-2008
成熟期
2009左右
功能 配比
获市政府 批准立项 开始建设 中心区
北区住宅 成型 海文花园 创世纪海 城 …
住宅开发完 毕，核心区 大量土地出 让 保利城 海岸明珠 海雅百货 观海台 …
项目北区商业定位思考
一、项目SWOT分析
S-优势
项目位于东填海区与后海 区交汇处、地铁上盖物业 整体规模优势 项目展示面好，临街面长 西部通道即将开通 片区住宅组团逐渐成熟
W-劣势
商业体量较大，难消化;
片区商业还未成型;
口岸经济还不够成熟
区域大体量商业的集中推出， 对本项目的租售造成一定的压力;
3 12
4 5 6 7
10 9 8 9
13 1 11 16 2 14 18
17 15
区域市场研究——周边业态分布分析 中心区商圈业态
现有比例 增加面积 新合计 新业态比例
百货
37000
72000
26.7%
汽车 建材、家居、家电 超市
图书 餐饮
1000 9000 40000
2000 40000
3000 24500 44474
商业面积：7万平方米 项目定位：购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式 的商业形态 出租情况：—— 客户组成：蛇口区域客户群
经营档次：——
商业组合：以餐饮、服装、超市为主
小结： 地理位置优越，区域无竞争对手 由于沃尔玛进驻多时，市场成熟度高 招商基本结束
项目业态规划及建议
周边商业分析8———海岸城购物mall
项目档次定位
通过对周边项目业态分析,结合市场竞争以及项目 本身特点,基本得出本项目档次建议:
中偏高档次定位
以符合市场主流的中档品牌经营来吸引消费者， 以较少部分高档品牌经营来提高商场的形象档次。
三、业态规划建议
项目业态规划及建议
1、项目具有一定规模和市场影响力 竞争对手 选取标准 3、有明确商业组合定位 2、均位于核心区或中心区边缘地带
项目 1人人乐 2 顺电 3 常兴天虹商场 4 崇尚百货 5 海岸城
6 天利文化广场 7 保利文化广场 8 苏宁电器 9 金晖家居 10 集美堂 11 国美电器 12 海雅百货 13 新一佳 14 沃尔玛 15 人人乐 16 顺电 17 家乐福 18 花园城中心
业态 超市 电器 大型女装百货 大型女装百货 百货、电影院、餐饮、 娱乐、时尚购物
项目业态规划及建议
周边商业分析6———海岸城写字楼