陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南

陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南陕西省国土资源厅二○○七年十月目录一、总则 (1)1、工作范围 (1)2、工作依据 (1)3、技术路线 (2)4、工作成果 (3)二、城镇土地级别更新和调整 (4)1、工作底图及格式 (4)2、定级类型 (4)3、定级技术程序 (5)4、定级因素因子的选择和确定 (5)5、定级资料调查内容 (6)6、定级因素因子量化的方法 (7)7、定级单元的划分和分值计算 (7)8、土地级别划分 (8)9、土地级别确定及面积量算 (9)10、土地级别范围及分布规律分析 (10)三、城镇基准地价更新评估 (10)1、技术途径 (10)2、基准地价的表现方式 (10)3、基准地价内涵 (10)4、资料的收集与整理 (11)5、基准地价评估方法 (12)6、样点地价修正方法 (13)7、基准地价确定 (14)8、基准地价更新结果分析 (15)9、基准地价修正体系 (15)四、城镇土地等别更新调整和地价监测点更新维护 (17)1、城镇土地等别更新调整 (17)2、地价监测点更新维护 (17)陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南一、总则1、工作范围在2002年建立的城镇地价体系基础上，对属于下列几种情况的必须进行更新或调整：（1）现有基准地价公布年期超过3年没有进行调整的；（2）现有基准地价内涵与国家公布的本地最低价所对应的条件不一致的；（3）现有基准地价中，工业用途最低级别价格低于国家公布的本地最低价的；（4）国家公布的本地最低价与现有城镇基准地价的商业、居住地价不协调的；（5）由于行政区划调整、规划调整等因素，城镇用地规模变化较大的等。

具体工作范围如下：市、县（区）城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地，城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地，行政撤乡并镇以后建制镇面积≥2km2的镇区土地。

2、工作依据（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）；（4）《陕西省人民政府关于进一步加强土地管理和调控有关工作的意见》（陕政发〔2006〕37号）；（5）国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）；（6）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）；（7）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）；（8）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）；（9）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）；（10）各市、县（区）城镇地价体系建设成果。

3、技术路线（1）土地级别更新和调整技术路线影响城镇内部土地质量的各种因素发生变化而造成差异后，必须对城镇土地级进行重新评定。

更新方式可根据需要采取全部更新或局部更新。

因城镇局部条件变化，引起土地质量发生较大变化时，对局部地区结合市场资料、土地收益等进行修正和评定。

若社会经济条件发生变化，已有的级别成果不能满足经济建设需要，应结合市场资料、土地收益对土地进行重新评定，更新成果。

城镇土地定级的技术途径是采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。

土地市场发育的地区，可尝试采用以价定级法。

（2）基准地价更新评估技术路线根据城镇地价的变化区域和程度，确定需要更新的区域范围。

更新区域可以是全面更新，也可以是局部更新。

具体采取以下两种途径：①以土地定级为基础，以市场交易地价为依据，更新基准地价。

②定期测算地价指数的市、县（区），可以土地定级为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。

（3）土地等别更新调整和地价监测点更新维护技术路线城镇土地等别更新方式可根据需要采取全部更新或局部更新。

首先对原城镇土地等成果进行应用评价与检验，据此决定是否对城镇等别进行更新和调整。

经检验城镇等别序列未发生变化的，不需进行土地等别更新调整；经检验发现影响城镇间土地质量的各种因素发生明显变化，土地等别序列与原分等成果明显不同，必须对城镇土地等进行重新评定。

城镇土地分等的技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。

地价监测点更新的技术途径是在城镇土地定级的基础上，以原设监测点为基础，对监测点个别特征进行重新检查，并重新评估确定监测点价格。

城镇土地级别调整、基准地价更新时，原则上保留90%以上的原有监测点，并可在原有监测点的基础上，进行监测点的补充。

监测点的总数量不低于原有监测点数量。

新增监测点的设立参照《城市地价动态监测技术规范》监测点初始设立步骤。

监测点价格评估遵循《城镇土地估价规程》进行。

4、工作成果本次基准地价更新调整上报工作成果重点是形成的新成果，对于经验证不需要进行土地等别调整的市、县（区），在工作报告中说明城镇等未变化，原有分等成果的技术报告不再上报，但必须将原等别结果在技术报告中写明。

对于地价监测点更新维护成果，无论原有监测点是否发生变化，所有成果均需重新上报。

（1）图件成果①基准地价图；②城镇土地等次图（分等成果发生变化的）；③地价监测点分布图；④地价监测点宗地图及现状图片。

（2）表格成果①基准地价表；②地价监测点登记表。

（2）文字成果①城镇基准地价更新和调整工作报告；②城镇土地级别更新技术报告；③城镇基准地价更新技术报告；④城镇土地等别更新调整和地价监测点更新维护技术报告。

上述图件成果MAPGIS格式、图片成果JPG格式、表格成果EXCEL格式、文字成果WORD格式电子成果。

二、城镇土地级别更新和调整1、工作底图及格式城镇土地级别图的工作底图应采用城镇地籍图，无地籍图时，统一采用城镇土地利用现状图或城镇规划图，省会城市比例尺为1:10000~1:50000，地级市比例尺为1:5000~1:10000，县级市、县城及其它建制镇等比例尺为1:1000~1:5000。

土地级别图统一采用计算机成图，上报图件格式统一为MAPGIS 格式。

2、定级类型按照国家《城镇土地分等定级规程》，城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。

市区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级，其他城镇宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。

本次土地级别更新调整，全部采用综合定级，有需要的市、县（区）可根据实际增加分类定级。

3、定级技术程序（1）编制工作底图；（2）选择土地定级因素因子；（3）全面收集各种土地定级资料；（4）建立土地定级数据库；（5）编制土地定级因素因子作用分值表；（6）划分土地定级单元；（7）各单元各因素因子作用分值的计算和综合作用分值的计算；（8）综合作用分值的分析和土地级别的初步划分；（9）土地级别的论证和确定；（10）土地级别线的落界处理；（11）编写土地定级技术报告，汇编整理技术资料。

4、定级因素因子的选择和确定根据《城镇土地分等定级规程》的要求，考虑陕西省各市、县（区）及建制镇实际状况，土地定级因素因子体系可参考图表1确定。

因素层一级因子层二级因子层①繁华程度——商服繁华影响度②交通条件——道路通达度——公交便捷度——对外交通便利度——火车站——长途汽车站③基本设施状况——基础设施完善度——供水——排水——供热——供气——公用设施完备度——医院、诊所——中学——小学——幼儿园——银行——娱乐设施④环境条件——环境质量优劣度——大气质量——水质量——绿地覆盖度——自然条件优劣度⑤城镇规划——城镇规划条件图表1 土地定级因素因子体系5、定级资料调查内容土地定级资料主要包括：商服繁华程度、交通条件、基本设施、环境条件、城镇规划等方面资料。

具体的调查内容如下：（1）繁华程度，包括商业和服务业中心的数量、位置、范围、经营面积、年经营额、所占土地面积、商业网点数等。

（2）交通条件，包括有关道路网分布、道路类型、道路级别标准、道路长度和宽度等；与公共交通状况有关的公交线路、车流量等；与对外交通状况有关的长途汽车站、火车站（客运、货运）的分布、类型、规模等。

（3）基本设施状况，包括基础设施和公用设施等资料。

基础设施主要有供水、排水、供气、供热等。

公用设施主要有中小学、幼儿园、医院、银行、娱乐设施、公园、广场、电讯服务设施、文体设施等。

（4）环境条件，包括有环境质量、绿地状况和自然条件优劣度等资料。

环境质量主要有大气质量和水质量。

（5）城镇规划，主要有定级范围内最新的城镇规划及图件资料，国民经济和社会发展五年规划和年度计划等。

6、定级因素因子量化的方法定级因素的量化可分为面状因素和点、线状因素两大类型进行。

（1）面状因素面状因素指对土地的影响仅与因素指标值有关的因素。

面状因素量化直接计算其对空间上各点的作用分。

（2）点、线状因素若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，称为点、线状因素。

点、线状因素应计算设施本身的功能分，进而计算设施对空间上各点产生的作用分。

7、定级单元的划分和分值计算（1）土地定级单元划分土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件相对均一。

采用计算机定级可采用网格化方法，由计算机将工作底图栅格化，其栅格单元即为土地定级单元。

（2）单元分值的计算根据《城镇土地分等定级规程》，选择适当的计算模型，分点状因素、线状因素、面状因素三种类型，根据其对土地质量的影响方式，选择不同的衰减方式，计算各单元分值。

（3）单元总分值计算单元总分值计算是指求取各定级因子对网格作用分值的加权平均值之和，即将各定级因子作用分值进行叠加计算，求取各定级单元的总分值，作为初划土地级别的依据。

8、土地级别划分（1）土地级别划分依据土地级别划分的依据是各定级单元（网格）的因素因子作用分值及其作用总分值在空间分布上的变化规律。

划分的土地级别应充分反映评价区内土地区位条件和社会经济效益的地域差异。

（2）土地级别划分原则①土地级别高低与土地相对优劣的对应关系基本一致，即土地级按照综合作用总分值的大小来划分。

综合作用总分值越大，土地级别越高。

②任何一个总分值只能对应于一个土地级别。

③土地级别数依据城镇的规模、复杂程度和定级类型来确定。

④各级土地之间应渐变过渡，同级土地之间土地级差不宜过大。

⑤各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价应具有明显差异并呈正向级差。

⑥保持自然地块及权属单位的完整性。

对于跨土地级别界线的宗地，若宗地被级别界线分开的两块面积悬殊，则将该宗地归入大面积地块所在的土地级；若宗地被级别界线分开的两块面积相差不大，可依据收益高低将其划分相应的土地级，也可根据其土地利用现状来确定其土地级；若宗地面积很大，且被级别界线分开的两个地块用途不同，视情况可分为两个土地级。

⑦土地级别界线尽量采用具有地域突变特征的自然界线或人工界线，如道路、地貌和土地利用类型界线等。