北京主要商业商场案例分析2012
北京银河SOHO案例分析
目录
1 第一部分 建筑概况
2
第二部分
项目地块分析
3
第三部分
建筑分析建筑概况
银河SOHO位于北京东二环 朝阳门西南角，是一个总建 筑面积约33万平，集商业办 公于一身的综合性项目。项 目造型独特，优美的建筑线 条营造出流动和有机的内部 空间，形成了引人注目的地 标性建筑景观。
建筑概况
获得的奖项（仅仅是2000年以后部分，真正是拿奖拿到
手软） 美国艺术暨文学学会荣誉会员（2000） 英国皇家建筑师协会奖（2000）——伦敦千年穹“思维地带” 金钱角奖（EQUERRE D ARGENT）特殊提名奖 （2001）—法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国分会奖（2002）——法国斯特拉斯堡停 车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国荣誉提名奖（2002）——新加坡“纬壹” 建筑群总体规划 红点奖（2002）——法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点 站 奥地利国家建筑奖（2002）——奥地利因斯布鲁克滑雪胜地 伊泽尔跳台滑雪塔 （2005）
建筑概况
东二环区域规模最大的商业地产项目 总占地面积8万㎡、总建筑面积约51万㎡ 地下一层与朝阳门地铁站相连并贯穿I、II、III期 东侧——俯瞰二环路两侧的国家财富聚集地 西侧——远眺千年历史的北京城
建筑面积约33万㎡ 可售面积 商业八万 办公十六万 共4个主塔，4至15层为办公 楼层 地上15层 地下3层 塔1 办公约39700平米 层高 B1 5.4米，一层6米，二层 塔2 办公约30250平米 -三层5.2米，四到十七层3.5米 塔3 办公约29560平米 柱间距8.4米左右，行间距11塔4 办公约70500平米 -15米左右
项目地块分析
北京凤凰汇购物中心案例研究
次主力店
个人时尚购物
700
资料来源：实地调研，九洲远景分析
26
重点租户
凤凰汇在招商上充分考虑到目标客群的特点，丰富的业态组合密切联系 定位主题，满足目标客群的需求（1/3）
凤凰汇部分重点品牌描述
重点品牌 品牌LOGO 所属行业 位置 简介
嘉禾影院
文化娱乐/家庭 娱乐
3F
• 橙天嘉禾娱乐（集团）有限公司集电影制作、融 资发行及影院营运于一身，是全球最具有影响力 的华语电影娱乐集团之一 • 截止2010年9月，在中国、中国香港、中国台湾 及新加坡已经营30家影院共234块银幕
资料来源：实地调研，九洲远景分析
商圈范围
凤凰汇核心商圈约5公里，主要向北辐射，辐射商圈包括整个东部城区
商圈范围及周边人群
项目所在区位概况
核心商圈
约5公里范围内，主要向北拓展，南至三里屯，北至 亚运村、望京等地区
辐射商圈
整个北京东部城区
资料来源：实地调研,九洲远景分析
8
A. 案例基础资料 B. 功能、业态及租户组合 C. 布局与规划设计 D. 消费者沟通 E. 项目总结（借鉴意义）
购物中心 定位：
• 时尚青年主题购物中心
开业时间： • 2012年2月
资料来源：实地调研,九洲远景分析
3
背景情况
凤凰汇强强联手的团队组合，为项目的成功开业及后期运营提供了有力 保障
• 团队介绍
• 华润置地有限公司（HK 1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合 型地产开发商之一 ，总资产超过1581亿港元，土地储备面积超过2600万平方米 • 华润置地业务包括住宅和商业地产，已进入中国内地39个城市，正在发展项目超过70个 • 持有物业发展了都市综合体、区域商业中心五彩城两种模式 • 代表作：深圳万象城、杭州万象城、北京五彩城 • Laguarda.Low Architects (LLA)建筑师事务所创立于2000年，总部位于美国得克萨斯州达拉斯 市 ，设计作品遍及欧洲、亚洲、北美和南美等地区， • 项目类型包括从总体规划到规模各异的综合体开发项目、商业/娱乐中心、办公楼、度假村、住 宅开发和公共建筑项目 • 商业代表作品：东京啦啦宝都丰洲、 墨西哥zona vitro、north gate budacest等
北京凤凰汇购物中心案例分析(业态、动线)
6
5.0 项目业态规划
`
零 售
餐 饮
娱 乐
B1楼层平面及业态布局
7
5.0 项目业态规划
1F楼层平面及业态布局
F1层汇聚品位优雅的国际二线品牌及时尚个性的潮流服饰，为消费者打造了精品时尚的购物 空间。
H&M：L103-L106、500㎡ 浮士德：L101、500㎡ IZZUE：L102、120㎡ 空铺 Lacoste：L125A、150㎡ GUESS：L130、200㎡ Calvin Klein Jeans：L128-L129、300㎡ Calvin Klein Underwear：L127、80㎡ Ete：L126、80㎡ 太平洋咖啡：L125B、150㎡
Ochirly.TRENDIANO：L107-L108、300㎡ 天工阁：L113、80㎡
i.T：L109-L112、350㎡ 优衣库：L114-L116、850㎡ DKNY JEANS：L121-L123、150㎡ Calvin Klein Jeans 配件店：L117、50㎡
Salad：L118、200㎡ HOLLISTER：L119-L120、350㎡
1.0 项目概况
项目位于北京朝阳区三元桥核心区域位置，商 业体量较小并于地铁10号线和机场快轨相联通； 项目通过舒适的购物空间和优质的服务营造了 一个可以满足都市白领、商务精英和国际中产人 士消费需求的精致购物空间； 项目主力店涵盖精品超市、大型餐饮、精品影
院及国际时尚精品旗舰店。
项目名称 项目位置 开发商 物业类型雅Fra bibliotek酒店 5A写字楼
雅高酒店
5A写字楼 5A写字楼
凤凰汇
服务式公寓
5A写字楼
5A写字楼
国内外优秀广场案例
国内外优秀广场案例
1. 北京王府井广场：位于北京市中心，是中国最著名的商业中心之一。
拥有超过280家品牌商店，包括许多高端品牌和奢侈品牌。
夜晚的王府井广场灯火辉煌，人潮涌动，尤其是新年倒计时时，吸引了大量游客和当地人前来欢庆。
2. 纽约时代广场：坐落于美国纽约曼哈顿的中心地带，被誉为世界上最著名的广场之一。
夜幕降临时，时代广场被色彩缤纷的霓虹灯照亮，广场中央的大屏幕上播放着各种广告和宣传片。
3. 法国巴黎香榭丽舍大街：不是传统意义上的广场，但可以视为一个开阔的商业长街。
这条街道上有很多世界知名的高端品牌店，如路易威登、斯图亚特魏茨曼等。
每年圣诞季节时，香榭丽舍大街将被数以万计的彩灯和装饰品点亮，非常适合游客购物和观光。
4. 日本东京银座：被誉为亚洲最繁华的购物区，集中了日本各大高端品牌和尖端科技展示。
其主要的购物街道中央亦有一条走道作为行人专用通道，商铺入口之外还留有一定的空间，方便游客观光、购物和休息。
5. 印度新德里印度门广场：以宏伟的印度门闻名。
在广场的一侧，有一座宽敞的人行道，两旁种有大量的树木。
广场中央有一个喷泉，景色优美，吸引了许多游客和当地人。
北京新光天地-高端奢侈购物中心分析
北京西城区的金融街购物中心，同样配备了这样的高级设施，但设在这里的LV、Dior 专卖店，乃至从香港引入的连卡佛百货，光顾的人流却不如新光天地。
“虽然北京西边中关村的人群收入也高，但这片人群的特征是比较理性，不如东边消 费人群观念开放，花钱也不像东边人那样不爱计较，价格敏感度不太高，而且西边 的时尚度也没有东边高。这是来自商场的反馈。”
台湾新光三越集团以人性化服务著称的运营公司百货运营商来自台湾的新光三越集团这家公司由日本和台湾合资而建经营着台北最赚钱的几家百货并且以相当人性化的服务著称敬业责任心专业化程度高很多事情包括品牌引进经营模式服务以及对市场的敏感他们都很专业
北京新光天地 ---高端奢侈购物中心
北京新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联
租赁而非出售的模式决定了华贸可以严格把控在此办公的公司质量，“如果你卖给其 他业主，他要租给一个卖烤红薯的你也制止不了。”
2家豪华酒店品牌：万豪和丽思卡尔顿
“两幢五星级酒店加三幢甲级写字楼，让这个项目本身就有足够的高端客流， 这是此后做主力店—— 一家高端百货的基础。”
消费理念：消费观念开放
东部消费观念更开放
集团合资成立的Biblioteka 一家百货店，双方各占50%股份，总资 本额7.5亿元人民币，现台湾方面已全面撤资，由北京华联
集团独立经营。
鸟瞰图
沿街立面
沿街立面
区位：大望路CBD商圈核心
新的东部商圈核心： 城市新地标
坐落在长安街东沿线大望桥东北角的新光 天地，紧临四环路，与京通快速路、地铁 主干线相连，交通非常便利。
” 嘛，但是新光就没从这个角度考虑事情，这就是理念上的区别。
景观亮点：大型瀑布
万达经营惨淡案例,商业街做一条死一条
问万达模式：运营之痛2012年11月15日09:4521世纪经济报道王营常年在北京工作的黄倩倩每次回到老家襄阳都有各种不适应。
这个位于鄂西北地区的三线城市算不得经济发达，但有着大城市同样的浮华。
在襄阳万达广场，晚上8点，偌大的购物广场内已没有多少顾客，只想在屈臣氏购买一支唇膏的倩倩，受到导购小姐的热情推介。
北京的导购们一定没有时间去应付只在30元左右产品前晃悠的顾客。
“你可以认为是襄阳的导购们服务更好，但我更愿意相信是他们的生意不好做，所以要抓住每一个能抓住的客人。
”当地一位颇资深的业内人士称。
两个月前，珠宝品牌金伯利和欧特尔选择从襄阳万达广场撤柜。
据上述资深人士调查，除了两家撤柜的珠宝品牌，服装品牌也走了约三分之一。
而留下经营的商家80%处于薄利和微利状态。
万达广场高速扩张之后，统一的模块化管理是否能胜任商业地产最艰难的运营挑战？运营之困襄阳万达广场号称鄂西北最大的购物中心。
资料显示，2010年11月26日落成的襄阳万达广场总建筑面积60万平方米，其中包括10栋32层住宅楼，外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店(当地“唯一五星级酒店”)以及3层或4层的商铺等。
据了解，襄阳万达广场除了酒店以及购物中心属于万达自持，其余均对外销售，目前仅有部分写字楼尚未售出。
但开业热闹过后，襄阳万达广场的吸引力并没有期望的那么大。
李强(化名)是这个小城市各方关系颇深的当地资深人士。
他告诉记者，在襄阳万达广场室外有一条“金街”，售出去的商铺基本在关门状态。
“大约有100个门面商铺是空的，开门营业的很少，连10%都不到。
”另外一家金店老板告诉记者，商场周末的人气还可以，但平时人流量很少。
上个月，他们亏损了5万。
这位老板把原因归结于，“可能是楼上的服装品牌不好，没有大品牌，吸引不来高端女士消费群。
”但李强认为，万达广场没有融入当地文化，运营管理不符合本地习惯。
万达广场尽管体量很大，但位置属于襄阳相对偏远位置。
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)著名商业地产项目案例研究北京世贸天阶世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，位于北京市朝阳区光华路9号,地处东大桥路东侧。
由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。
世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
该项目于2006年建成投入使用。
是北京CBD区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。
北京蓝色港湾项目位于燕莎商圈和丽都商圈核心，频临朝阳公园。
SOLANA蓝色港湾在13万珍贵的土地上仅仅奢侈的建筑了15万平方米的建筑体量，由19栋2至3层、洋溢着浓郁欧式风情的小楼就在这样的景观中环绕而筑。
斑斓建筑的色彩如同跳跃音符，各种业态被精心的分配到各个区域。
这些不同的建筑有着五彩斑斓的色彩，仿佛由朝阳公园的土地自然而生。
精雕细琢的细节，街区透明的穹顶，花团锦簇的屋顶花园……和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
北京赛特奥特莱斯2022年7月，春天百货在北京朝阳区香江北路开设了北京赛特奥特莱斯店，涉足品牌折扣店铺，号称“北京第一家纯欧美式outlet”,以欧美小镇建筑风格打造出美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型商业空间。
北京华联超市有限公司营运案例分析
北京华联超市有限公司营运案例分析北京华联综合超市营运规范内部资料严禁外传编号：OPSＣ18目录前言案例一: 〝美的〞电扇无保修？案例二：会员卡案例三：一瓶酱油72元？案例四：长翅膀的随身听案例五：弯曲的货架层板案例六：提货卡告急案例七：只进不出案例八：空调的安装费案例九：买一送六案例十：偷笔的人案例十一：找零？找苦恼？案例十二：水饺解冻了前言这本〝门店实际案例选登〞收录了武汉太平洋量贩店开业二个多月间的十二个典型案例。
这些案例从一个侧面反映了我们目前在治理、服务及规范化实施上的欠缺与漏洞。
作为北京华联综合超市的第一家量贩店，太平洋店成功地在武汉地区树立了公司低价经营、良好服务的总体形象，受到了绝大多数顾客和当地政府部门以及供应商的颂扬。
武汉太平洋店积存了许多具有推广价值的体会和实际运行的范例，专门值得我们加以总结和推广。
现在南京、太原的营运人员都在太平洋店实习受训，意在更好地学习武汉太平洋店的工作体会。
这份案例选登的大多是一些有待改进的问题，我们选取这些实例的目的，决不在于追讨事件的原委，而是为今后各门店的职员提供一套学习、讨论的实例。
营运工作是繁琐的，每位职员每天都可能遇到新的问题，这些案例暴露出来的不足，归纳起来，一是当事人员没有严格按照营运规范的要求实施，二是某些职员缺乏〝顾客第一，服务至上〞的经营观念，更严峻的是许多当事人缺乏责任心，没有一种对本职工作负责任的精神。
顾客不分大小，差不多上公司赖以生存的生命线，我们没有任何理由不去想顾客之所想，急顾客之所急，竭心尽力地为他们提供最优秀的服务。
案例来自实际，是组织职员学习、培训和讨论的良好素材，那个地点聚拢的十二个案例，每例都附有摸索问题，供大伙儿讨论时参考。
期望各地门店将讨论意见收集起来，并及时汇总编写各地门店的新案例，反馈到总部营运部。
目前的这本案例仅仅是供讨论用的初稿，还专门不完善，缺漏的方面比较多。
我们将依照各地反映的新材料及时编印营运案例的新版本并下发到各门店。
商业综合体设计案例
商业综合体设计案例背景介绍：商业综合体是指在一个综合建筑内结合了商业、办公、娱乐、住宅等多种功能的建筑群体。
它通常包括购物中心、写字楼、酒店、影院、娱乐场所等。
商业综合体的设计旨在提供一个集各种功能于一体的空间，以满足人们的各种需求，并创造一个独特的消费和娱乐体验。
案例一：北京国际贸易中心北京国际贸易中心是中国最大的商业综合体之一，位于北京中心商务区CBD。
该项目由一栋高达330米的办公楼和两座高层酒店组成。
办公楼内设置了多层的商业空间，包括高端品牌商店、餐厅、咖啡店等，为办公楼的租户和附近居民提供了便利的购物和休闲场所。
酒店设有豪华套房、会议室、健身中心、游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。
该商业综合体的设计以大胆的现代风格为主，结合了最新的可持续设计原则，在充分利用自然光和通风的同时，打造了一个时尚、舒适的购物和工作环境。
案例二：迪拜购物中心迪拜购物中心是世界上最大的购物中心之一，位于阿联酋迪拜市中心。
该购物中心占地超过115万平方米，拥有超过1200家商店，涵盖了时尚品牌、奢侈品牌、电子产品、家居用品等各个领域。
购物中心内还设有电影院、冰场、水族馆等多种娱乐设施，吸引着数百万游客前来消费和娱乐。
迪拜购物中心的设计以富丽堂皇的风格为主，采用大量的大理石、黄金和水晶装饰，营造出一种奢华和繁华的氛围。
购物中心内还设置了大量的座椅和休息区域，为游客提供了舒适的购物环境。
案例三：上海环贸广场上海环贸广场是上海市静安区的一座商业综合体，位于繁华的南京西路商业区。
该项目由一座高层写字楼、购物中心和五星级酒店组成。
购物中心内设有世界各地的知名品牌商店、餐厅、咖啡店等，吸引了大量的购物者和游客。
写字楼为国际知名企业提供了优质的办公空间，基础设施完善，设有先进的通讯和安全系统。
酒店设有豪华客房、会议室、健身中心、室内游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。
上海环贸广场的设计以现代和传统元素相结合的风格为主，充分考虑了周围环境和文化特色，营造出一种独特而又时尚的氛围。
购物中心经营案例分析
contents•购物中心概述•购物中心经营策略目录•购物中心案例分析•购物中心经营趋势•购物中心未来发展展望特点定义综合性舒适性便利性定义与特点满足消费需求促进区域发展提供就业机会030201购物中心的重要性起源与发展中国的发展购物中心的历史与发展目标市场定位根据目标市场和周边竞争情况，确定购物中心的主打商品和服务，如时尚服饰、生活家居、餐饮娱乐等。
商品定位品牌定位招商计划招商推广招商谈判数字营销利用互联网和移动设备等数字渠道，进行线上推广和营销活动，扩大品牌知名度和影响力。
营销活动根据目标市场和节日等时机，策划各种营销活动，如打折促销、新品推介、会员活动等，吸引消费者光顾。
公共关系与媒体、政府部门、社会组织等建立良好的公共关系，提高购物中心的社会认可度和影响力。
营销策略设施管理安全管理物业管理团队物业管理策略位于北京市朝阳区三里屯太古里内，是一个集购物、休闲、娱乐于一体的综合性购物中心。
地理位置经营特色目标客群经营状况以时尚潮流品牌为主打，同时提供多样化的餐饮、娱乐和休闲选择，注重营造独特的购物体验。
主要面向年轻时尚人群，特别是对潮流和时尚有高度需求的消费者。
自开业以来一直保持着较高的客流量和销售额，经常举办各种促销和主题活动，吸引消费者。
目标客群经营状况广州天河城购物中心经营特色地理位置经营状况目标客群主要面向中高端消费者和商务人士，特别是对品质和服务有较高要求的消成都春熙路购物中心地理位置经营特色目标客群经营状况位于深圳市福田区华强北片区，是一个集购物、餐饮、娱乐于一体的综合性购物中心。
地理位置以电子产品和数码产品为主打，同时提供多样化的餐饮和娱乐选择，注重科技和创新元素的融入。
经营特色主要面向年轻科技爱好者和商务人士，特别是对电子产品和创新科技有浓厚兴趣的消费者。
目标客群华强北购物中心吸引了大量的本地居民和外地游客，销售额和客流量一直保持增长趋势。
经营状况深圳华强北购物中心03实现线下导购01建立线上商城02引入智能支付线上线下融合提供良好的购物环境购物中心应注重营造舒适、温馨的购物环境，包括合理的布局、人性化的设施等。
凤凰汇案例分析
八、客群信息
八、客群信息
区域型购物中心，客群明确
• 定位范围：区域型购物中心 • 面对人群：写字楼白领、中高档住宅居民 • 时段性：午间一般以商务人士居多，夜间一般以附近居民居多 • 比例：
客群
30%
70%
上班人群 其他
九、推广运营
九、推广运营
凤凰汇会定期举办活动和线下推广来进行引流
十、项目小结
地铁三元桥公交站 三元桥地铁站入站口，出站即到凤凰汇
三、项目定位
三、项目定位
3.1 整体定位 满足周边商务人士日常餐饮、购物需求的综合性SHOPPING MALL 。拥有独有品牌，对客户具 有独特性的吸引力。
• 总体定位:综合性SHOPPING MALL • 主题定位:时尚、独有 • 客群定位:以时尚青年为主题，针对16-30岁年
万象城
五彩城
凤凰汇
一、基本信息
1.2 开发团队 建筑设计：美国LLA
美国Laguarda.Low Architects (LLA） 是一家享誉国际的美国建筑设计公司，成立于 2000年，LLA设计的项目遍布世界各主要 地区，包括北美、欧洲、亚洲及南美洲。主要业务范围为：购物中心、酒店、办公楼。 代表作：北京华润凤凰城、北京金地广场、深圳益田假日广场、凯德Mall
H&M
次主力店 个人时尚购物 1400
然数量不少，但在面积上
hollister
次主力店 个人时尚购物 700
也仅占了小部分 • 就主力店而言，零售购物
占比最大
五、建筑设计
五、建筑设计
5.1 外立面 灰色建筑加入橙色元素，简单时尚。但凤凰汇logo字体太细，且道路两边有成排的植被，远 距离不方便辨认，可视性差。
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城)
总结：大悦城购物中心分析框架（讨论版）
引子 社区商业：区位+交通+入住率
人流量
租金水平
主力业态：建材？ 餐饮服饰？
购物中心（大悦城）：体量（20-30万平）
1
中粮及其大悦城系列
2
北京西单大悦城
3
北京朝阳大悦城
4
天津大悦城
333
先来认识一下中粮及其“大悦城”系列
中粮集团，成立于1952年，由三家国有食品和食用油出口企业合并而成，成立之 初主要从事粮食进出口贸易。
中粮地产：2006年成立，经由收购“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”而来， 以住宅开发为主，业务范围涵盖住宅地产、商业地产、工业地产。
– 农业服务及粮食流 通
– 农产品加工及养殖 屠宰
– 品牌消费品及终端 销售（品牌食品、 产品包装、电子商 务）
–商业地产(大悦城) –住宅地产 –旅游地产(亚龙湾) –酒店(大悦城、美高
梅、瑞吉、华尔道 夫、北京W酒店、
辉盛阁、凯莱)
✓方便面：五谷道场
✓葡萄酒：长城葡萄酒、长城天赋葡园、长城桑干酒庄
写在前面的话：购物中心与超级卖场的不同？
购物中心与超级卖场运营哲学的根本不同：后者追求效率，所以希 望消费者购物所花时间越短越好，讲究每平米收益；购物中心则希望 消费者在这里呆得越久越好，也许下一秒钟，消费者就会冲动地打开 钱包决定购买。思考：这又是为什么？我认为，跟盈利模式相关（后文详解）。
如何延长消费者的停留时间，至关重要！把“人”作为购物中心规 划和组织的核心，通过对消费者购物心理及行为习惯的研究，进行整 体商业组织。
【模式/定位】2.商圈&交通：市级核心商圈之重要商业节点或 主要新兴高档住区的成长性区域性商圈，有轨道交通的地段
(完整版)北京典型写字楼案例分析
【公共部分装修标准】 地面：环氧彩砂或相似替代材料 墙面：GRG板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙 天花：石膏板顶乳胶漆、灯具
过道天花板
走廊
走廊
• 银河SOHO办公空间 • 办公空间进行了简单装修，标准层层高3.5米，顶楼层高
• 4.5米。
【 装修标准】 地面：陶瓷砖 墙面：乳胶漆 天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶 户门：玻璃门
王府井大饭店
工人体育场
北京极栈酒店
鸿安国际大厦 礼士宾馆
朝阳门 外交部
朝阳门SOHO 二
中国石化
银河SOHO 环
丰联广场
人寿大厦
励骏酒店
朝阳门街道办 梓峰大厦
中保大厦 日坛国际酒店 朝外SOHO
王府井
汇万达写字楼
华声国际大厦
瑞欧特写字楼 北京瑞吉酒店
世贸天街
• 银河SOHO总平图
银河SOHO共由4栋楼组成，业态包 括商业和写字楼。
标准层层高3.5米
顶楼层高4.5米
• 银河SOHO写字楼连廊 • 屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。
• 银河SOHO写字楼导视 • 导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼
• 层平面图。
• 银河SOHO写字楼租售 • 分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证
情况
业主利益。
销售情况：
销售方式：写字楼均分割出售（只有顶楼开发商持有） 该项目由2010年6约30日开盘，推出3、5号楼，十天内销售52个亿； 到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约40000元/㎡ ，后期价格60000-80000元/ ㎡； 客户：多为内蒙、山西等外地投资客。
北京CBD典型写字楼个案分析
项目分布
案例分析：北京典型购物中心的面积配比
案例分析：北京典型购物中心的面积配比北京商业正快速进入购物中心时代。
从3万平方米的银座Mall，到60余万平方米的金源新燕莎Mall；从核心商圈的东方新天地、大悦城，到郊区型购物中心永旺国际商城，近年来，北京的购物中心建设可谓遍地开花。
列入该中心统计的北京市购物中心、类购物中心项目已达180余个。
在商业领域内，如果说超市经营是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
那么怎样的"业态组合"才是最合理的呢？■新中关购物中心（共4.7万平方米）品牌专卖：约2.5万平方米（如ESPRIT、ONLY等）餐饮：约0.8万平方米（如肯德基、星巴克等）超市：约0.1万平方米（屈臣氏、好邻居）影院：约0.5万平方米（金逸国际影城）教育、健身、美容：约0.8万平方米（如天才宝贝等）■东方新天地（共10.2万平方米）百货：约0.8万平方米（晨曦百货）品牌专卖：约5万平方米（如CARTIER等）餐饮：约1.4万平方米（如俏江南、桃花岛等）超市：约0.4万平方米（华润、屈臣氏）影院：约0.8万平方米（新世纪影城）体育专业：约0.5万平方米（运动100）形象展示店：约0.8万平方米（如苹果、SONY等）其他：约0.5万平方米■SOLANA蓝色港湾（共15.2万平方米）百货：约1万平方米（美瑞百货）家居：约0.8万平方米（美瑞家居）品牌专卖：约5.5万平方米（如白领、ZARA等）餐饮、酒吧：约3.2万平方米（如蕉叶餐厅、沸腾鱼乡等）超市：约0.6万平方米（BHG精品超市）影院：约0.6万平方米（SAGA传奇时代影城）娱乐：约1.4万平方米（全明星滑冰等）健康/美容：约0.5万平方米（如丝芙兰、贝黎诗等）藏酒/雪茄：约0.8万平方米（如Channel wine等）儿童用品：约0.5万平方米（如红黄蓝、水孩儿等）其他：约0.3万平方米■石景山万达场商业部分（9.6万平方米）百货：约2万平方米（万千百货）超市：约1.4万平方米（家乐福、屈臣氏）品牌专卖：约2万平方米（如ONLY、VERO MODA等）餐饮：约1.2万平方米（如必胜客、味千拉面等）影院：约0.8万平方米（万达国际影城）电玩：约0.3万平方米（神采飞扬）家电：约0.5万平方米（国美电器）体育专业：约0.5万平方米（运动100）娱乐健身：约0.7万平方米（如大歌星KTV等）其他：0.2万平方米（注：以上数据以建筑面积计，各业态会随项目定位调整有所变化）。
北京 永旺国际购物中心案例分析
富釐豚 味千拉面
乐天利 KFC 万宁 瑞莱
三州苑 DQ
档次
国际二线 国内一线 国内一线 国内二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国内二线 国内二线 国内一线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国内一线 国际二线 国际一线 国内一线 国内二线 非品牌 国际二线
业种
食品 食品 食品 美容SPA 黄釐珠宝 服装 特色飠饮 特色飠饮 中式快飠 特色飠饮 西式快飠 鞋类 服装 鞋类 服装 服装 家纺家居 服装 服装 服装 服装 特色飠饮 中式快飠 特色飠饮 特色飠饮 食品 饰品
品牌
档次 面积（㎡）
高比饼屋 芭兊闪冰 Vin Divin
汇美舍 周大生 衣本色
北京阿香 拿渡麻辣香锅
75317 1317 1242 105 613 4560 1575 355 720 160 108 160
87.34% 1.53% 1.44% 0.12% 0.71% 5.29% 1.83% 0.41% 0.83% 0.19% 0.13% 0.19%
87.34%
3.80%
7.53%
1.33%
合计
经营总面积 75317 ㎡、经营总户数105家、零售商业数量比例58.10 %、零售商业面积比例 87.34 %、非零 售商业数量比例41.90 %、非零售商业面积比例 12.66%、停车位 3000 个。
永旺贩物中心1F引迚时装、超市、家居家纺、美容SPA、飠饮等商业。 从产品类型上看飠饮中主要以日式料理和特色飠饮居多，符吅周围消费群体追求品质、个性化的需求。 从产品档次上来看，主要以国际二线品牌为主，尤其是超市有很多永旺独有商品，价格中档偏上。
案例分析——世贸天阶
总体布局
项目打破传统 布局，西班牙 建筑风格商业 分为南街、北 街以及地下组 成。这样就形 成了中央大广 场，其标志性 的天幕也就设 置与此。
购物中心
广场
天幕
“全北京 向上看”的理念，展现了世贸天阶一种崇尚文明的公益精神，一种崇尚文 明的生活态度，一种崇尚文明的行为理念，还有一种崇尚文明的社会责任感。它承载 着世贸天阶的一种信念，也精准地诠释了世贸天阶的精神内涵与生活真谛。“向上看” 的是生活、时尚、品味、美食和创意。
案例分析——世贸天阶
世贸天阶位于迎宾国道东大桥路的东侧，紧邻国贸、嘉里中心等 众多顶级写字楼以及世贸国际公寓、新城国际等名品公寓，坐镇北 京CBD西区门户，已被朝阳区政府定为政府重点工作项目，并成为 CBD的旗舰商业。
• 世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，由南北 两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空 而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个 和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵 时尚的商业气息。世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、 时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物 场所”，为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服 务设施，集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、 美食广场、品牌旗舰店等于一体。
云集了最流 行和最时尚 的休闲品牌， 满足慢待生 活的年轻群 体。
国际精品、 艺术、高档 家居用品、 美容美发国 际生活馆。
美食：
华润超市
时尚+艺术+娱乐+品牌+互动=新业态“体验式” 商业中心
南街中庭实景
北街中庭实景
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
返回目录
Page 22
商业 类型 位臵 开发商 占地面积 层数和层高 档次定位 特色 主力商户 消费群特征 成功之处
总建筑面积 约3万平方米 停车位 中高档
是新中国历史上第一座由国家投资建设的大型百货商场，因此有“新中国第一店”的美誉，目前有更 多的国际一线品牌和国际大众品牌时装进驻王府井百货 卡地亚、爱马仕、梵克雅宝、兰姿、蔻弛、都彭、TUMI、施华洛世奇、宝马、宝姿1961、GANT、布 克兄弟等一大批国际一、二线品牌 白领、国内外游客购物 王府井百货具有悠久的历史，品牌知名度高，并依托成熟的商圈
奥北商圈
龙德广场 北方明珠
丽泽商圈
金泰城•西街 万博汇商业中心
上地商圈
硅谷亮城 万霖购物广场
朝青商圈
朝阳大悦城 阳光新城市广场
双井商圈
富力购物中心 优士阁商街 双井家乐福 百安居
望京商圈
新世界百货 嘉茂购物中心& 华联商场 望京商业中心& 方恒购物中心 华彩国际中心
方庄商圈
家乐福 方庄购物中心 贵友 方庄美食街
连接商业二层边坡车道
商业二层车道
商业首层临街商铺 返回目录
Page 17
北京东方新天地项目——图片
返回目录
Page 18
北京王府井百货项目——基础资料
项目名称 项目简介 北京王府井百货 始建于1955年的百货大楼，是新中国历史上第一座由国家投资建设的大型百货商场，因此有“新中国 第一店”的美誉。当时开业时的营业面积是12000平方米，1984年进行改造后，将原办公区扩建为卖 场，使面积扩大为17900平方米，2007年新开的“青春馆”将主要面向年轻消费群体，面积达到了 17000平方米，这使得百货大楼比以前扩容近一倍加上原有营业面积，总营业面积超过30000平方米。 商业楼宇 东城区王府井大街255号 北京王府井百货（集团） 股份有限公司 -商场地上六层、地下二层 开业时间 所在商圈 物业管理 1955年 王府井商圈 --
五棵松商圈
华熙乐茂 太平洋百货
丽泽商圈
金泰城•西街 万博汇商业中心
新建商圈（2009年后）
Page 4
小结
北京商业发展特点
（一）总体格局 目前北京商圈整体还呈现为“北重南轻”，业态分布“北密 南疏”的状态，但随着政府政策的倾斜和东北部市场的趋于饱和 ，大量新兴商圈在北京南部出现，并不断根据市场调整自己的定 位，逐渐形成了北京市商圈南移及多中心发展的趋势。 （二）多中心型商圈发展轨迹带来的格局特点 （1）整体布局从原有的传统商业核心区向周边主要居住区扩 展，依托北京市整体城市发展以及人口集中化趋势，由原有的传 统商业区域扩展为新的居住以及城市发展核心区域。 （2）随着城市功能划分的发展以及商务办公区域的进一步建 立，商业区域与商圈也随着商务区域消费人口的带动，逐渐的趋 向于商务核心区。并在其周边形成了新的商圈与商业聚集区域。 （3）集中大型住宅区的兴建也使得区域人口大量聚集，带来 了大量的消费潜力，从而形成了新的商业区域。 （4）市场专业化程度的提高导致专业市场的逐渐集中与规模 化，因而也逐渐形成了以专业市场为核心的区域商业聚集区，从 而最终形成以专业化、产业化为主的商圈。
商业地产案例集
北京商业项目案例
北京地区主要商圈分布
北京是我国综合性特大 城市，全国的政治中心、 文化中心，经济较发达的 现代化大城市和重要的旅 游城市，为之服务的是， 多元化、多层次的现代化 商业。 改革开放以来，北京商 业的发展大致可划分为三 个演变阶段： 起步阶段（1978-1998）： 以传统商圈形成发展为标 志，表现为以故宫为原点， 王府井商圈和西单商圈的 逐步壮大，其由早期的供 应城区市民基本生活需要 的供应中心，逐渐演化成 成熟的商业中心；
返回目录
Page 12
北京东方新天地项目——平面图
返回目录
Page 13
北京东方新天地项目——平面图
返回目录
Page 14
北京东方新天地项目——平面图
返回目录
Page 15
北京东方新天地项目——图片
返回目录
Page 16
项目整体规划设计特点
北京东方新天地天空大道规划车道引至商业顶层，增加车流直达性。
返回目录
Page 8
北京三里屯VILLAGE项目——图片
返回目录
Page 9
北京三里屯VILLAGE项目——图片
返回目录
Page 10
北京三里屯VILLAGE项目——图片
返回目录
Page 11
北京东方新天地项目——基础资料
项目名称 项目简介 商业 类型 位臵 北京东方新天地 “东方广场”划分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分,“东方经贸城”拥有八幢办公大楼、一幢五星级 豪华酒店及四幢酒店式服务公寓。“东方新天地”包括五个不同风格的商场和一个中央喷水泉广场、多个四季 常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。 城市综合体 东方新天地坐落在目前亚洲最大的综 合性商业建筑群之一的东方广场内， 连接着金街–王府井商业街和银街– 东单商业街 长江实业集团、和记黄埔、东方海外、 中国银行、中国保险共同开发 占地面积10万平方米 -开业时间 所在商圈 2000年 王府井商圈
总楼面面积超过13.5万平方米；其中南区7.2万平方米，北区6.3万 平方，其中零售总面积12万，南区7.2，北区4.8万； 酒店1.5万
5.3万平方米 2-5层不等
890多个车位 中高档
街区式商业建筑,是太古地产首个在中国内地落成启用的零售项目，并将把众多国际品牌 的旗舰店和环球店带到三里屯，使其成为首都的国际时尚中心。 Adidas、Apple、Moiselle、Puma、Columbia、优衣库等世界品牌 使馆区人士,商务人士,白领 发展商拥有较强的商业运营经验及品牌号召力,项目把众多国际品牌的旗舰店和环球店聚 集到三里屯
公主坟商圈
城乡贸易中心 翠微商厦 城乡华懋商厦 翠微广场 翠微嘉茂
北辰购物中心 第五大道 飘亮广场
中关村商圈
新中关购物中心 当代商城
燕莎商圈
燕莎友谊商城 赛特购物中心 蓝岛大厦 丰联广场商场
东直门商圈
银座商城 簋街 东华广场
建外CBD商圈
新光天地 国贸商场 银泰中心悦生活 万达购物广场 银泰购物中心 金地中心美美百货
由香港太古地产斥资近50亿元打造的商业项目，建筑群分为南北两区，南区位于工体北路，拥有19座 低密度建筑；北区与使馆区临近，拥有7座零售建筑和一栋个性化精品酒店。
综合性商业
紧临朝阳区三里屯酒吧街 主路,毗邻70多家大使馆区 太古房地产开发有限公司
开业时间 所在商圈 物业管理 总建筑面积 停车位
2009年秋 朝阳商圈 仲量联行物业管理
朝外商圈
丰联广场 蓝岛大厦 百脑汇电子市场 悠唐购物中心 华普大厦
金融街商圈
金融街购物中心 百盛购物中心 金融家俱乐部 金树餐饮酒吧街 威斯汀酒店 金融交易中心
西直门商圈
新兴商圈
西直门嘉茂中心 华堂商厦
Page 3
北京地区主要商圈分布
外拓阶段（2005年以后） 伴随着北京城市的拓展 及重大的公众事件的影响， 中关村商圈、上地商圈、亚 奥商圈、奥北商圈、丽泽商 圈和通州商圈等三、四环路 周边市级，地区级近郊商业 迅速发展，呈现由中心向外 围拓展的空间发展态势。
参考资料：《北京商业地产白皮书:发展历程分析》 /2010-5-17/3348838_5.htm
资料来源：北京市十一五时期商业发展规划--北京市商务局 2007-10-11 文章来源： 北京市商务局官方网站
北京商业发展存在的不足
（一）空间布局不尽合理 城市南部与其它城区与郊区的商业发展不够协调，南城商业设施 总量结构和质量与其它城区存在差异，盲目发展片面追求超大规 模的趋势较为严重，大型商业设施供过于求的态势有所显现。 （二）现代化水平仍然偏低 与国外发达城市成熟商业和国内先进商业相比，连锁经营物流配 送等现代流通方式所占比重仍然偏低；产业组织化现代化水平较 低，导致竞争成本增大，经营效益难以提高商业街区整体水平社 区商业服务功能等方面都有待于进一步提高完善。 （三）软环境建设相对滞后 商业服务整体水平需要进一步提高影响，流通领域市场秩序仍然 存在不少问题从业人员素质亟待提高 （四）企业综合竞争能力有待提高 与国内外商业发达城市相比较，本市商业整体盈利能力和企业综 合竞争能力还有一定差距销售利润率人均劳效地均劳效资金周转 率等指标均低于国际国内先进水平特别是大型流通企业的营销规 模经营网络盈利水平和自我发展能力还有待于进一步提升和完善
王府井商圈
北京百货大楼 东方新天地 北京APM 乐天银泰百货 东安新东安商场 市都百货 王府井女子百货 东方广场 东方经贸城
西单商圈
北京时代广场 西单大悦城 中友百货 大悦城购物中心 君太百货 西单购物中心
传统商圈
Page 2
北京地区主要商圈分布
亚奥商圈
加速阶段（1999-2005） 随着城市的建设，传统商圈 影响着并同周边区域的一起 发展，作为北京最早的外事 区、商务区的东部商业项目 加速发展，建国门商圈、朝 外商圈、CBD商圈及燕莎商 圈等商圈逐步形成并迅速发 展，形成中东部商圈数量众 多、分布密集、整体消费力 强、商品档次高的强中心格 局；近郊商业起步。
开发商 占地面积 层数和层高 档次定位 特色 主力商户 消费群特征 成功之处
物业管理 总建筑面积 停车位
北京东方广场物业管理有限公司 面积12万平方米
中高档 东方新天地面积12万平方米，商场包括7个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、 活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道。7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合 更多的消费层。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。项 目将东方广场平台层打造为天空大道，它是连接商场东方新天地及商务区东方经贸城的纽带 晨曦百货、华润超市、ESPRIT及精彩无限音像数码广场、Centre、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。 白领、国内外游客购物 灵活的动线设臵，将东方广场平台层打造成天空大道，使购物者有首层的感觉； 项目开发商具有较强的经济实 力背景； 项目地处成熟商圈