最新整理营销策划城市综合体保利国际保利国际公寓集中商业市场定位.ppt
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▪ 住宅图、写字楼图、五星级酒店分布图
这是一场混战！
住宅
两级分化，中端苦战 2万的誉峰将高层豪宅牢牢控制在手中。而7~8千主
流市场，无论是120左右的舒居产品，还是90以下的刚需产 品，正陷入同质化、性价比苦战。
写字楼
满城尽戴黄金“甲” 在售甲级写字楼XX个，在建甲级写字楼XX个，总量 “甲级标准”写字楼XX个，总量
▪ 目前，新天府广场处下穿隧道工程已经动工，将于今年夏天竣工。届时，新天
府广场区域车流引入地下，实现真正的人车分流。
保利国际广场将迎来城市中心复合型机遇！
▪ 南部新区经过6年集中开发，区域已经初具规模，周边多个大型建筑已经修建完
毕，周边土地多数已经拍卖。
▪ 随着政府的搬迁、地铁的开通、大型商业的纷纷入驻，区域各大型住宅项目的
上四种可能。
寻常路之一：甲级/伪甲级写字楼
天府新谷
特拉克斯
德商国际拉德方斯
蜀都中心 新希望国际 凯旋广场
航兴国际
美年广场
典型项目 新希望国际 美年广场·
美库 特拉克斯 航兴国际广场 天合凯旋广场
蜀都中心
海洋中心
香年广场
合计
规模 总建面约20.8万㎡C座约7.9
万㎡ 美库：约10万㎡
79712 ㎡ 93055 ㎡ 110582㎡ 1期26万㎡
宅、大型娱乐中心；
▪ 各物业类型规模
▪ 写字楼12万㎡、住宅9万㎡、集中式大型
商业10万㎡、酒店9.1万平米、大型娱乐
配图
中心4.2万平米
为“新城南”定调、定性、定中心！
▪ 品牌高地
▪ 保利在成都三年，已经成为在成都最具影响力的地产巨头。对于消费者而言，保 利，就是价值保证。
▪ 功能中心
▪ 作为区域最具影响力的综合体，五星级酒店、超甲级写字楼、集中式高端商业的 集中存在不仅是功能集中，更是区域高端生活方式的集成。
▪ 如何实现?
▪ 以下，世家将逐一分析保利国际公寓通往新一轮保利传奇可能的路径！
第一章
保利，不走寻常路……
四种可能?
伪甲级写字楼
服务式公寓
M1
M2
M4
深度居家大 户型
M3
酒店式公寓
当前，商业指标已经不构成此类物业售卖的关键性障碍，影响物业销售的，其 本质还是产品定位本身。如果按一般的思路来考虑国际公寓的定位，大致有以
住宅; 华阳组团 规模：27平方公里 功能：商贸、居住、休闲、文化旅游聚集区
（已经有6000亩纳入大源组团）
Page 5
保利国际广场地处大源组 团核心区， 属于新天府广场区。
以政府公务员小区东园、中海城南一 号、合景.泰富誉峰、南城都汇、时 代晶科、天府长城、华敏翰尊等为代 表高端住宅小区。
保利国际广场！
第一章
即将上演的传奇……
有的时候，命运很简单……
▪ 有的时候，命运很简单。
▪ 你在哪里出生，你出生在怎样的家庭。
▪ 同理，保利国际公寓也很简单。
▪ 城南，新天府广场。 ▪ 保利，保利国际广场
区域/规划：现在与未来
南部新中心目前居住人口17万，规划居住 人口 50万——70万，就业人口60万人。 南部新区将成为集高新产业、行政办公、高端居 住、高端商务商业等为一体，并具有国际水准、 超前规划的新兴城市CBD。
▪ 视觉地标
▪ 保利国际广场是具有极强的后现代主义感的建筑群落，建筑自身具有强烈的个性， 300米的超高建筑更是区域的视觉地标。
▪ 保利国际广场的横空出世，以建筑与功能的完美结合，将
为纷乱的“新城南”定调、定性、定中心。
▪ 没错，传奇即将揭幕……
▪ 而身处保利国际广场其中的“保利国际公寓”，理应是传奇的一部分。
202193.77㎡
销售进度
存量
物业形态
75%
5.2万㎡
2栋乙写+1栋甲写
70% 2010年3 万区㎡域写字楼销售1栋面连体积建筑在LO4F0T 万平米 以上，结合未来将入市的物业，明后年区
▪ 本案临建设中新天府广场，在视觉上属于新天府广场区。 ▪ 新天府广场项目由天堂岛海洋乐园、中央广场（含大型城市音乐灯光喷泉）、
新天府大剧院组成。天堂岛海洋乐园总建筑面积达到138万平方米，将成为世界 最大的单体建筑。
▪ 新天府广场在作为城南大型公共配套的同时，涵盖商务、商业、娱乐、餐饮、
主题乐园、酒店、文化艺术等多种业态，势必成为外地人到成都必到的建筑地 标和旅游目的地。
交房入驻，以及“新天府广场”的动工，可以预见，本案所在的大源组团，将 面临一个新城市中心华丽蜕变前的历史性的巨大机遇！
▪ 这一机遇，是城市中心式的机遇，是城市功能完善过程中的多种物业的复合型
机遇！
▪ 城中心、快节奏、多样化、复合型、投资性……这些，无疑是未来我们将描述本
区域生活的核心词汇。
事实上，新城南城市演义早已启幕
金融总部商务区，形成以金融、行政 办公、购物中心等为一体新兴区域， 区域金融产业高度集中，将逐步成为 中国西部金融中心。
以新天府广场为中心，形成了高端商 务、会展、高新产业、购物等为一体 的新兴区域。
高端 居住区 高端 居住区 金融总部 商务区 新天府广场区
Page 6
新天府广场：成都人的新视觉中心
目录
1. 即将上演的传奇 2. 保利，不走寻常路 3. 案例研究 4. 项目定位 5. 营销策略 6. 关于集中式商业
2009年末，世家机构曾充满期待的断言： 保利这种公司，只有一种宿命，就是创造奇迹。 2009年，保利198崛起，让财富城北，以财富为自己正 名。 2010年，一个保利中心，焕然新生了领事馆区。保利花 园，催动了新双楠的诞生。保利心语花园，更引得南城 高端客户万千瞩目。 2011年，又一部成都地产传奇已在萌动——
该区域为南部新中心的起步区 规模：6.3平方公里（1996年启动） 功能和现状：目前已经是非常成熟的高档居住
区和最早的科研区。
站南组团——新中心核心区 规模：15.6平方公里 功能金融总部商务区。（2003年正式启动）
大源组团——总部基地/中央商务区 规模：15平方公里（2005年启动） 功能：会展、总部基地、科技研发中心、高档
五星级 酒店
乱ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ渐欲迷人眼
保利国际广场&国际公寓战略
追随者？ • 不值得一提的做法！
战略
创新者？ • 如何立足市场来
创新？
• 如何领先？ 领导者？
风险、收益、速度，困难的抉择！
世家建议：拒绝混战，做自己！
必须从保利国际广场认识国际公寓
▪ 项目用地规模：
▪ 项目用地性质：
▪ 项目功能
▪ 高端写字楼、五星级酒店、大型商业、住
这是一场混战！
住宅
两级分化，中端苦战 2万的誉峰将高层豪宅牢牢控制在手中。而7~8千主
流市场，无论是120左右的舒居产品，还是90以下的刚需产 品，正陷入同质化、性价比苦战。
写字楼
满城尽戴黄金“甲” 在售甲级写字楼XX个，在建甲级写字楼XX个，总量 “甲级标准”写字楼XX个，总量
▪ 目前，新天府广场处下穿隧道工程已经动工，将于今年夏天竣工。届时，新天
府广场区域车流引入地下，实现真正的人车分流。
保利国际广场将迎来城市中心复合型机遇！
▪ 南部新区经过6年集中开发，区域已经初具规模，周边多个大型建筑已经修建完
毕，周边土地多数已经拍卖。
▪ 随着政府的搬迁、地铁的开通、大型商业的纷纷入驻，区域各大型住宅项目的
上四种可能。
寻常路之一：甲级/伪甲级写字楼
天府新谷
特拉克斯
德商国际拉德方斯
蜀都中心 新希望国际 凯旋广场
航兴国际
美年广场
典型项目 新希望国际 美年广场·
美库 特拉克斯 航兴国际广场 天合凯旋广场
蜀都中心
海洋中心
香年广场
合计
规模 总建面约20.8万㎡C座约7.9
万㎡ 美库：约10万㎡
79712 ㎡ 93055 ㎡ 110582㎡ 1期26万㎡
宅、大型娱乐中心；
▪ 各物业类型规模
▪ 写字楼12万㎡、住宅9万㎡、集中式大型
商业10万㎡、酒店9.1万平米、大型娱乐
配图
中心4.2万平米
为“新城南”定调、定性、定中心！
▪ 品牌高地
▪ 保利在成都三年，已经成为在成都最具影响力的地产巨头。对于消费者而言，保 利，就是价值保证。
▪ 功能中心
▪ 作为区域最具影响力的综合体，五星级酒店、超甲级写字楼、集中式高端商业的 集中存在不仅是功能集中，更是区域高端生活方式的集成。
▪ 如何实现?
▪ 以下，世家将逐一分析保利国际公寓通往新一轮保利传奇可能的路径！
第一章
保利，不走寻常路……
四种可能?
伪甲级写字楼
服务式公寓
M1
M2
M4
深度居家大 户型
M3
酒店式公寓
当前，商业指标已经不构成此类物业售卖的关键性障碍，影响物业销售的，其 本质还是产品定位本身。如果按一般的思路来考虑国际公寓的定位，大致有以
住宅; 华阳组团 规模：27平方公里 功能：商贸、居住、休闲、文化旅游聚集区
（已经有6000亩纳入大源组团）
Page 5
保利国际广场地处大源组 团核心区， 属于新天府广场区。
以政府公务员小区东园、中海城南一 号、合景.泰富誉峰、南城都汇、时 代晶科、天府长城、华敏翰尊等为代 表高端住宅小区。
保利国际广场！
第一章
即将上演的传奇……
有的时候，命运很简单……
▪ 有的时候，命运很简单。
▪ 你在哪里出生，你出生在怎样的家庭。
▪ 同理，保利国际公寓也很简单。
▪ 城南，新天府广场。 ▪ 保利，保利国际广场
区域/规划：现在与未来
南部新中心目前居住人口17万，规划居住 人口 50万——70万，就业人口60万人。 南部新区将成为集高新产业、行政办公、高端居 住、高端商务商业等为一体，并具有国际水准、 超前规划的新兴城市CBD。
▪ 视觉地标
▪ 保利国际广场是具有极强的后现代主义感的建筑群落，建筑自身具有强烈的个性， 300米的超高建筑更是区域的视觉地标。
▪ 保利国际广场的横空出世，以建筑与功能的完美结合，将
为纷乱的“新城南”定调、定性、定中心。
▪ 没错，传奇即将揭幕……
▪ 而身处保利国际广场其中的“保利国际公寓”，理应是传奇的一部分。
202193.77㎡
销售进度
存量
物业形态
75%
5.2万㎡
2栋乙写+1栋甲写
70% 2010年3 万区㎡域写字楼销售1栋面连体积建筑在LO4F0T 万平米 以上，结合未来将入市的物业，明后年区
▪ 本案临建设中新天府广场，在视觉上属于新天府广场区。 ▪ 新天府广场项目由天堂岛海洋乐园、中央广场（含大型城市音乐灯光喷泉）、
新天府大剧院组成。天堂岛海洋乐园总建筑面积达到138万平方米，将成为世界 最大的单体建筑。
▪ 新天府广场在作为城南大型公共配套的同时，涵盖商务、商业、娱乐、餐饮、
主题乐园、酒店、文化艺术等多种业态，势必成为外地人到成都必到的建筑地 标和旅游目的地。
交房入驻，以及“新天府广场”的动工，可以预见，本案所在的大源组团，将 面临一个新城市中心华丽蜕变前的历史性的巨大机遇！
▪ 这一机遇，是城市中心式的机遇，是城市功能完善过程中的多种物业的复合型
机遇！
▪ 城中心、快节奏、多样化、复合型、投资性……这些，无疑是未来我们将描述本
区域生活的核心词汇。
事实上，新城南城市演义早已启幕
金融总部商务区，形成以金融、行政 办公、购物中心等为一体新兴区域， 区域金融产业高度集中，将逐步成为 中国西部金融中心。
以新天府广场为中心，形成了高端商 务、会展、高新产业、购物等为一体 的新兴区域。
高端 居住区 高端 居住区 金融总部 商务区 新天府广场区
Page 6
新天府广场：成都人的新视觉中心
目录
1. 即将上演的传奇 2. 保利，不走寻常路 3. 案例研究 4. 项目定位 5. 营销策略 6. 关于集中式商业
2009年末，世家机构曾充满期待的断言： 保利这种公司，只有一种宿命，就是创造奇迹。 2009年，保利198崛起，让财富城北，以财富为自己正 名。 2010年，一个保利中心，焕然新生了领事馆区。保利花 园，催动了新双楠的诞生。保利心语花园，更引得南城 高端客户万千瞩目。 2011年，又一部成都地产传奇已在萌动——
该区域为南部新中心的起步区 规模：6.3平方公里（1996年启动） 功能和现状：目前已经是非常成熟的高档居住
区和最早的科研区。
站南组团——新中心核心区 规模：15.6平方公里 功能金融总部商务区。（2003年正式启动）
大源组团——总部基地/中央商务区 规模：15平方公里（2005年启动） 功能：会展、总部基地、科技研发中心、高档
五星级 酒店
乱ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ渐欲迷人眼
保利国际广场&国际公寓战略
追随者？ • 不值得一提的做法！
战略
创新者？ • 如何立足市场来
创新？
• 如何领先？ 领导者？
风险、收益、速度，困难的抉择！
世家建议：拒绝混战，做自己！
必须从保利国际广场认识国际公寓
▪ 项目用地规模：
▪ 项目用地性质：
▪ 项目功能
▪ 高端写字楼、五星级酒店、大型商业、住