河南省2017年房地产估价师《相关知识》：自然人、法人和合伙考试题
河南省2017年房地产估价师《制度与政策》：不动产物权生效时间考试试卷
河南省2017年房地产估价师《制度与政策》：不动产物权生效时间考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、物业服务收费的计费方式中，包干制是指。
A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其系全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式E：执行层的组织协调2、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。
A．15B．30C．60D．903、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是．(2007年试题)A：设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地进行管理物业B：知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C：百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高E：借款合同4、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。
A．中国房地产协会B．房地产估价师协会C．中国房地产估价师学会D．中国土地学会5、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。
若改为直接比较判定，将出现的情形。
A：估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％B：可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％C：可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071D：可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933E：工业用地的监测点评估价格6、在我国房地产业的历史沿革中，城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题（共35题）1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D参考解析：本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
参见教材6-7页。
2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。
A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。
例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
参见教材20页。
3. 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。
河南省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：保护不动产权利人的物权考试题
河南省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：保护不动产权利人的物权考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__是规范担保公司的主要的组织法。
A．担保法B．公司法C．民法D．合同法2、设立地役权通常会使（）。
A．供役地的价值下降B．需役地的价值下降C．供役地与需役地的价值都下降D．供役地与需役地的价值都上升3、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。
A：共有B：抵押C：出租D：代管E：房地产估价机构必须加盖公章4、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定5、（）适用于已分组的分布数列。
A．简单调和平均数B．加权调和平均数C．简单几何平均数D．加权几何平均数6、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率__。
A．提高B．降低C．无变化D．为零7、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。
A．保值性B．增值性C．异质性D．弱流动性8、设立房地产中介服务机构，必须向__申请注册登记，领取营业执照，方可开业。
A．房地产管理部门B．工商行政管理部门C．土地管理部门D．建设管理部门9、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。
A．转让方，转让方B．受让方，受让方C．转让方，受让方D．受让方，转让方10、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。
2017年河南省房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业的概念考试试卷
2017年河南省房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业的概念考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、设立房地产中介服务机构，必须向__申请注册登记，领取营业执照，方可开业。
A．房地产管理部门B．工商行政管理部门C．土地管理部门D．建设管理部门2、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。
A．转移登记B．变更登记C．先进行变更登记再进行转移登记D．先进行转移登记再进行变更登记3、房产面积的精度分为级。
A：一B：二C：三D：四E：执行层的组织协调4、服务人口1万～5万人、年营业额在3000万～10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为__。
A．地区购物商场B．居住区商场C．邻里服务性商店D．特色性商店5、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。
A：房地产开发企业自有资金周转的速度B：估价对象房地产变为现金的速度C：估价对象房地产带来净收益的速度D：房地产开发企业流动资金周转的速度E：工业用地的监测点评估价格6、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。
该宗房地产的现时单一价为元／㎡。
A：1 200B：1 250C：1 270D：1 800E：工业用地的监测点评估价格7、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。
2017年房地产估价师考试测试题及答案
2017 年房地产估价师考试测试题及答案1、下列图件中，可作为核发该宗土地产权证书和地籍档案附图的是( )。
A.地形图B.地籍图C.宗地图D.地貌图标准答案：c解析：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。
2、下列应计入用地面积的有( )。
A.市政管辖的道路公共用地B.有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地C.公共使用的排水沟D.经规划部门核定需要作为市政建设的用地标准答案：b解析：不计入用地面积的有：无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地;市政管辖的道路、街道等公共用地;公共使用的河涌、水沟、排水沟;已征收、划拨或者属于原房产证记载范围，经规划部门核定需要作为市政建设的用地;其他按规定不计入用地的面积。
3、宏观经济政策目标中，供给政策是指ZF 为了实现宏观经济政策目标而采取的影响( )的政策。
A.总需求B.总供给C.总保障D.总内需标准答案：b解析：供给政策是指ZF 为了实现宏观经济政策目标而采取的影响总供给的政策。
4、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，不包括( )。
A.分散风险职能B.分配职能C.融通资金职能D.防灾防损职能标准答案：a解析：保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括融通资金职能.防灾防损职能和分配职能。
5、下列关于投资基金、股票、债券的投资风险，表述正确的是( )。
A.股票债券投资基金B.债券投资基金股票C.股票投资基金债券D.债券股票投资基金标准答案：c解析：由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。
6、下列关于平均指标的几种类型特点，说法不正确的是( )。
A.算术平均数是指分布数列中各单位标志值通过一定方式汇总再与全部单位总数对比的指标B.简单算术平均数适用于已分组的分布数列，加权算术平均数适用于未分组的分布数列C.中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值D.众数是分布数列中出现频率最大的标志值标准答案：b解析：简单算术平均数适用于未分组的分布数列，加权算术平均数适用于已分组的分布数列。
房地产估价师2017年房地产估价师考试房地产基本制度与政策真题
2017年房地产估价师考试房地产基本制度与政策真题(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：40，分数：20.00)1.廉租住房单套建筑面积应当在（）㎡以内。
（分数：0.50）A.30B.50 √C.60D.90解析：2.单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（）。
（分数：0.50）A.5%B.8%C.10%D.12% √解析：3.根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。
（分数：0.50）A.无偿收回B.给予补偿收回C.自动续期√D.届满前一年申请续期解析：4.某县为了公共利益需要，征收基本农田 2 公顷，应报（）批准。
（分数：0.50）A.国务院√B.省人民政府C.县人民政府D.国土资源部解析：5.房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成成员的（）。
（分数：0.50）A.二分之一√B.三分之一C.三分之二D.四分之一解析：6.在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。
（分数：0.50）A.蓝色B.黄色C.红色D.紫色√解析：7.根据《房屋建筑工程质量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是（）。
（分数：0.50）A.1B.2C.3D.5 √解析：8.房屋建筑工程保修期从（）之日起计算。
（分数：0.50）A.工程竣工验收合格√B.工程交付使用C.物业管理企业进驻D.内部装修完成解析：9.2016 年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000 万元，其投资项目资本金应不低于（）万元。
（分数：0.50）A.1000 √B.1250C.1500D.1750解析：10.转让房地产开发项目，转让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内，持房地产开放项目转让合同到（）备案。
（分数：0.50）A.城乡规划主管部门B.工程建设主管部门C.房地产开发主管部门√D.不动产登记机构解析：11.商品房预售合同的主要内容不包括（）。
2017年上半年河南省房地产估价师《理论与方法》：房地产估价程序概述试题
2017年上半年河南省房地产估价师《理论与方法》：房地产估价程序概述试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。
A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．移动平均法2、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。
A．系统风险B．资本价值风险C．个别风险D．比较风险3、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。
A．43B．112.5C．123.3D．1504、从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式，属于。
A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调5、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是。
A：全部投资现金流量表B：资本金现金流量表C：投资者各方现金流量表D：资金来源与运用表E：借款合同6、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡．(2005年试题)B：6．4C：6．8D：7．6E：借款合同7、下列说法错误的是__。
A．我国现有商业银行属于全能型商业银行B．我国商业银行实行的是分支行制C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主8、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用__发包。
河南省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：经济发展考试试卷
河南省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：经济发展考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。
A．38B．42C．58D．602、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为元。
A：3300B：33000C：1000D：10000E：执行层的组织协调3、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。
A：社会因素B：环境因素C：人口因素D：行政因素E：工业用地的监测点评估价格4、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的__。
A．一级市场B．二级市场C．三级市场D．存量市场5、A住宅小区的住宅建筑基底总面积是12500，而该小区的住宅用地面积是50000，该小区的住宅建筑净密度是。
A：20％B：25％C：50％D：60％E：执行层的组织协调6、以下不属于房地产转让方式的是__。
A．以房地产作价入股B．以房地产抵债C．互换D．典当7、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。
A．预期收益大小B．预期收益能力C．预期价格高低D．预期价格涨落8、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格9、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
2017年上半年河南省房地产估价师《理论与方法》：估价依据试题
2017年上半年河南省房地产估价师《理论与方法》：估价依据试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括。
A：购买价格B：容积率及有关设计参数C：空置率D：运营费用E：借款合同2、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括__分析。
A．最低租售价格B．最低租售数量C．最低利润水平D．最高土地取得价格3、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。
A：市场比较法B：收益法C：成本法D：长期趋势法E：工业用地的监测点评估价格4、买受人有权在通知到达之日起日内做出是否退房的书面答复。
A：11B：12C：13D：15E：执行层的组织协调5、__是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
A．市场法B．成本法C．收益法D．假设开发法6、关于下列数据表述正确的是。
(2003年试题)A：上述数据的众数为100B：上述数据的众数为101C：上述数据的算术平均数为101D：上述数据的中位数为101E：执行层的组织协调7、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用__发包。
A．专业工程B．建筑工程全过程C．分部工程D．分阶段8、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。
A．14140元/m2B．42421元/m2C．56561元/m2D．60000元/m29、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是__。
A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还10、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。
河南省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产投机考试题
河南省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产投机考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产中介服务不包括房地产__。
A．咨询B．经纪C．价格评估D．销售2、下列不是直接融资优点的是__。
A．安全性高、筹资上可以积少成多B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C．有利于筹集长期投资资金D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展3、财务杠杆效应是由于__引起的。
A．贷款利率与项目全投资收益率不同B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同C．预售收入资金回笼较快D．自有资金投入时间点的差异4、假设开发法的基本理论依据是。
A：生产费用原理B：预期原理C：替代原理D：供求原理E：工业用地的监测点评估价格5、关于房地产融资的意义的说法错误的是__。
A．就房地产开发投资而言，开发商已获取了开发建设用地的土地使用权，就能运筹房地产业B．对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约C．从金融机构角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息D．金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则6、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。
A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下E：房地产估价机构必须加盖公章7、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。
2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题一、单项选择题（共35题）1.房地产投资氛围土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照( )的不同进行划分的。
A物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产经济活动类型参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资概述。
根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产卡法投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
参见教材P42.下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是( )。
A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。
房地产投资中个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。
参见教材P213.下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是( )。
A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产直接投资。
对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且有抵押风险偏好的投资者，玩玩倾向与购买处于换进地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低;而具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。
参见教材P114.某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品面积为200万平方米，该市商品房住宅的平均建设周期为( )年。
A.0.58.1.0C.1.5D.2.0参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产市场指标。
2017年河南省房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业的概念考试试卷
2017年河南省房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业的概念考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、半年度中期财务会计报告应当于年度中期结束后__内对外提供。
A．15天B．30天C．60天D．4个月2、控制性详细规划的作用是__。
A．规定城市规划区范围B．确定用地面积和用地界限C．引导建设D．对当前拟建的项目和地区进行空间布置3、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。
A．过去数据简单算术平均法B．过去数据加权算术平均法C．未来数据简单算术平均法D．未来数据资本化公式法4、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
A：1995B：1996C：1998D：2000E：房地产估价机构必须加盖公章5、当居民收入的增加是__的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。
A．低收入者B．中等收入者C．高收入者D．可支配收入6、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料C．房地产在过去无明显的季节变动D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格7、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开B．公平C．客观D．诚实信用8、以保险的实施形式为标准，可将保险分为A：商业保险、社会保险和政策保险B：财产保险和人身保险C：自愿保险和强制保险D：定值保险和不定值保险E：执行层的组织协调9、《房屋建筑工程质量保修办法》规定，正常使用情况下，电气系统，给排水管道，设备安装的质量保修最低期限为__A．1年B．2年C．3年D．4年10、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指__。
A．房地产开发企业自有资金周转的速度B．估价对象房地产变为现金的速度C．估价对象房地产带来净收益的速度D．房地产开发企业流资金周转的速度11、根据建筑物重要性和使用要求。
2017年河南省注册资产评估师资产评估：房地产价格的种类考试题
2017年河南省注册资产评估师资产评估：房地产价格的种类考试题本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共50题，每题2分。
每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.普通烧结砖的强度用强度等级来表示，具体为__。
A．分为六级，用MU××表示B．分为五级，用MU××表示C．分为五级，用MU表示D．分为六级，用MU表示2.企业采用融资租赁方式租入的固定资产，虽然从法律形式上讲，企业并不拥有该固定资产的所有权，但企业仍将其视为本企业的固定资产计提折旧。
下列各项中，属于对此项业务进行会计处理应遵循的会计原则的是__。
A．一贯性B．相关性C．谨慎性D．实质重于形式3.下列关于出让方式取得国有土地使用权建设用地转让条件的说法，正确的是__。
A．已经支付全部出让金B．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上C．按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件D．受让方已将转让国有土地所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理4.采用股利增长模型法计算留存收益成本时，其依据的基础是__。
A．无风险报酬率B．留存收益的机会成本C．风险溢价D．股票的收益不断增长5. 目前工厂所用铸钢设备主要是______。
A．转炉B．平炉C．电弧炉和感应电炉D．电磁炉6. 关于国产设备和进口设备原价的构成表述不正确的是__。
A．国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价即出厂价或订货合同价．B．设备购置费的构成表达式为：设备购置费=设备原价+设备运杂费C．进口设备的原价：进口设备的抵岸价=FOB+国外运费+运输保险费+银行财务费+外贸手续费+增值税+消费税+海关监管手续费+车辆购置税D．国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备价的原价。
在计算时，一般采用不带备件的原价7. 在建设用地的分类中，金融保险用地被归类为__。
河南2017年上半年房地产估价师制度与政策房地产估价机构分支机构监管考试题
河南省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构分支机构监管考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500近，层高为4.1m, 土地剩余使用期限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m,建筑物重建价格为2000元/近。
假定层高每增加0.1m,建造费用每平方米相应增加10元。
由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。
以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。
（建筑物报酬率为10%）A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工业用地的监测点评估价格2、抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由负担.A：抵押权人B：抵押人C：中介公司D：保险公司E：执行层的组织协调3、下列表述中不正确的是（）。
A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果4、某家房地产企业获得贷款11000万元，期限为2年，年利率为12%,若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是O万元。
A.120B.200C.220D.2405、房地产是实物、权益和三者的结合体。
A：义务B：环境^空间E：工业用地的监测点评估价格6、某房地产的报酬率为8%,收益期限为30年的价格为4000元/面.若报酬率为6%,收益期限为50年，则该房地产价格为。
A：3000 元/m?B：4500 元/m?C：5200 元/m?D：5600 元/m?E：工业用地的监测点评估价格7、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如图所示：则该统计总体的全距为元/m2。
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河南省2017年房地产估价师《相关知识》：自然人、法人和合伙考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=．【2004年考题】A：B：C：α×nD：∞E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。
后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。
2096年10月1日1对该房地产进行评估。
经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。
则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。
(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：4091B：4182C：4250D：5000E：工业用地的监测点评估价格3、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。
A：主观合理价值和公开市场价值B：主观合理价值和非公开市场价值C：主观合理价值和客观合理价值D：公开市场价值和非公开市场价值E：工业用地的监测点评估价格4、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是__。
A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步5、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。
A：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格B：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格C：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格D：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格E：房地产估价机构必须加盖公章6、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。
A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期E：工业用地的监测点评估价格7、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。
A．下降B．上升C．不变D．不能确定8、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为万元。
A：60B：80C：100D：110E：执行层的组织协调9、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A．试探性调查B．描述性调查C．因果性调查D．阶段性调查10、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。
A．估价时点和估价对象均为现在B．估价时点和估价对象均为未来C．估价时点为现在，估价对象为未来D．估价时点为现在，估价对象为过去11、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的__。
A．不可移动性B．独一无二性C．相互影响性D．易受限制性12、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。
A．40B．42C．48D．5013、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。
A．工程建设费用B．措施费C．规费D．直接工程费14、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。
A．砖木结构B．砖混结构C．钢筋混凝土结构D．框架剪力墙结构15、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。
如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。
A：75B：120C：135D：150E：执行层的组织协调16、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格17、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为__。
A．市场不景气B．该别墅区的环境条件变差C．该别墅区的单位开发成本降低D．开发商获得满意的利润即可18、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。
A．估价作业日期B．成交日期时C．估价时点D．交易日期调整后19、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。
后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。
A：375B：450C：500D：600E：工业用地的监测点评估价格20、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。
A.选项AB.选项BC.选项CD.选项D21、室内装修费科目不包括__。
A．材料费、工器具、设备使用费B．人工费、管理费、承包商利润C．材料费、工器具、承包商利润D．健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等22、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】A：通货膨胀影响B：投资利息因素C：资金时间价值D：投资风险补偿E：工业用地的监测点评估价格23、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2％折扣策略，则最可能发生的情况是。
A：销售收入增加0.24％B：销售收入增加3.76％C：销售收入减少0.24％D：销售收入减少3.76％E：执行层的组织协调24、商品房预售合同登记备案的申请人是__。
A．商品房销售代理机构B．商品房预售人C．商品房购买人D．商品房购买人和商品房预售人25、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。
则该宗房地产的现时收益价格为万元。
(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、根据偿还期限的长短，债券可分。
A：短期债券B：中期债券C：长期债券D：公债券E：永久债券2、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。
A：商业保险B：社会保险C：政策保险D：财产保险E：人身保险3、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。
已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。
则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。
（采用四三二一法则）A．150.8B．160.8C．170.8D．180.84、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。
A：以房屋作价入股B：将房屋出租给他人从事经营活动C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动D：将房屋出租给他人居住E：将房屋无偿借用给他人5、工程项目的__是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。
A．评标B．质量检验C．投料试车D．竣工验收6、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。
A．领导定价法B．挑战定价法C．随行就市定价法D．渗透定价法7、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是。
A：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％B：在县城、建制镇的，税率为5％C：在县城、建制镇的，税率为3％D：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5％E：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％8、住宅专项维修资金的依据包括。
A：《土地管理法》B：《城市房地产管理法》C：《物业管理条例》D：《住宅专项维修资金管理办法》E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》9、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。
A．强迫出售或强迫购买的交易B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解C．急于出售或急于购买的交易D．受债权债务关系影响的交易10、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。
A：102B：103C：104D：105E：执行层的组织协调11、房地产供给有限特性的本质是__。
A．土地的总量有限B．房地产的不可移动性C．房地产的独一无二性D．房地产的价值量大12、土地价值不包含地上__的价值。
A．装修工程B．物业C．建筑物D．物产13、若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为__元。
A．320B．1200C．1210D．21014、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。
A．12%B．20%C．24%D．30%15、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。
A．试探性调查B．描述性调查C．创新性调查D．因果性调查16、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。
A．《住宅平面示意图》B．《住宅立面示意图》C．《住宅剖面示意图》D．《住宅质量保证书》E．《住宅使用说明书》17、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。
当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。
则用单元估算法计算的该宾馆总投资为__万元。
A．1800B．2040C．2100D．238018、路线价法特别适用于__的土地进行的估价。
A．房地产税收B．城镇土地整理C．城市房屋拆迁补偿D．土地使用权出让E．市地重划19、下列费用中属于运营费用的有。
A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额B：房地产税、人员工资、维修费、所得税C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额20、下列需交纳契税的包括。