越秀陈志鸿：“房地产做到最后其实就是做金融”

越秀陈志鸿：“房地产做到最后其实就是做金融”广州房地产网-房掌柜 2013-07-19 11:46:56 来源：南方都市报记者邓恒李宏治实习生高绮桦[摘要]谁也没想到，在中国规模以上房企，利润率最高的，不是人们熟知的万科、恒大、万达这样的巨无霸，也不是中海、保利、绿地以高利润为标榜的国字头，而是来自广州的房企———越秀地产。

...谁也没想到，在中国规模以上房企，利润率最高的，不是人们熟知的万科、恒大、万达这样的巨无霸，也不是中海、保利、绿地以高利润为标榜的国字头，而是来自广州的房企———越秀地产。

2012年，越秀地产的毛利率达到47%，净利率高达30%，这两个数据均高居香港内房股的前列。

谁也没想到，突如其来的钱荒风波，让猝不及防的各大房企陷入一片混乱，之前纷沓而来想要分羹的上市公司也开始退潮撤资房地产。

笼罩在房企上面的阴霾和迷茫，从未像现在这样明显。

刚迎来30周年的越秀，显然并不在意，否则怎能以前所未有的强势将广州3 .6万/平米的新地王囊括旗下?此时的荣耀，彼时的历史。

对越秀来说，起点的意义不在于起点，而看它朝向何方。

谈高净利润率可能到春天，有人会说我们保守，但我还是想做回自己，稳健前行南都：相比你们位居前列的净利润率，我留意到，截至2012年底，你们资本负债率仅为37%，在全行业几乎是最低的资本负债率，我不知道你是怎么看待这个的?陈志鸿：这是一个硬币的两面，就像双刃剑。

在风险凸显的今天，可能大家觉得很好，但放在高歌猛进的三五年前，股东肯定会说我们不够进取。

不过，也正是因为这种稳健，就算在冬天，整个银根最紧张的时候，银行都追着我们贷款。

南都：是不是到了高歌猛进的时候，资本负债率也会随之增高，因时而变?陈志鸿：不同的人走不同的路，越秀走的就是稳健的路。

可能以前还没有很清晰地归纳出来，但今年初发美元债时的那次企业评级就像一次体检，显示我们很健康，获得惠誉和穆迪的投资级评级，与中海和华润一起，成为目前仅有的三家获得两家国际性评级机构投资级评级的内房股。

正是这样，所以今年才能拿到五年期3.25%，十年期4.5%的美元债券利率，远低于国内银行1年期6%的贷款利率。

以这样的融资再做下去，肯定比别人更好，所以说我们会一直坚持不为市场诱惑。

南都：这种稳健好像和你的性格很吻合。

这是你带来的还是越秀一直秉承的?陈志鸿：应该是越秀一直秉承的，我只是沿着这条路继续走。

可能到春天，有人会说我们保守，但我还是想做回自己，稳健前行，注重风险防范，这是我们核心能力所在。

讲“地产+房托”注入房托后，IFC投资回收周期从15年大幅缩减到3年多南都：你在多次场合中都谈到了双平台组合，就是“地产+房托”，越秀房托大概是什么时候上市的?当时这种房托资金多吗?陈志鸿：2003开始筹划，香港挂牌是2005年12月。

当时的香港市场中，这种房托资金非常少，本来我们是第一个上市，后来被香港的领汇抢了先，接着是李嘉诚的基金，我们是第三个。

南都：为什么要建立这么一个平台?陈志鸿：这个事情我比较清楚，当时我就在越秀集团。

城建(越秀地产的前身)和越秀集团整合时，集团正处于困难时期，城建的资产就成了集团的核心资产，怎样把这些资产发挥到最优?我们发现这笔资产里有很多是用于收租的商业地产，如城建大厦，财富广场，维多利裙楼和白马大厦。

正好比较适合新加坡凯德的模式，就是把其中4个固定资产分拆二次上市，他们的做法是“控股持有→分息收益→升值→套现”，我们决定向他们学习，不过根据我们的实际情况又开创了一套“开发→升值→套现→控股持有→分红收益”的新模式。

我们当时的目标是在新加坡上市，后来香港把我们抢了过来。

南都：当时城建这块的资产具体有多少?注入房托后达到了一个怎样的效果?陈志鸿：评估了40亿，然后注到房托，其中仅这4个物业就回来了33亿，其经营控制权还掌握在我们手中。

当然，直接卖掉也是一种方法，当时城建大厦、维多利写字楼每平米一万元都不到，就算能卖40亿，也是一锤子买卖，而在“地产+房托”的形式下，既能满足短期发展的现金流，又享有长期持有的物业升值和租金收益。

南都：就是因为这样，后来又把广州IFC(广州国际金融中心)注入房托?陈志鸿：对，其实新都会大厦是第二个，广州IFC是第三个。

注入后IFC从原来预计投资回收周期15年一下大幅缩减到3年多。

以后也会这样，通过拿地、开发及前期运营，培育出像IFC这样优质的商业项目后，再注入房托进行二次证券化，从而借助资本市场，加速商业项目资金的流转速度，达到双赢。

南都：如此说来，当年回来的33亿应该算是你们发展的起点?陈志鸿：可以这么说。

有了那33亿，我们才有底气在2007年用了17个亿拍下广州水泥厂地块(现在的岭南湾畔)，越秀的扩张步伐也是从那时开始，而不是说哪天就突然睡醒了。

要知道2007年之前，在广州土地市场基本看不到城建的影子。

可以说，水泥厂地块是我们跟集团重组整合进入上市公司后真正在市场中拍下的第一块地。

南都：我看现在注入房托的都是优质商业项目，是不是说越秀以后会更加注重商业地产发展?越秀现在的商住比是多少?陈志鸿：我们去年的销售收入中商业占32%，商住比大概3：7。

到去年底，1440万平方的土地储备中有40 .9%为商业物业。

但我建议你不要太在意这个数字，意义不大。

我们双平台互动下卖的就是两种产品，房子和基金。

只要符合这种经营策略的土地我都有意向买进来，而不是非商业不买。

议地王热最看好芳村广钢、海珠广纸、琶洲珠啤等江边地块南都：如果说2007年拿水泥厂地块还只是起步，那么2009年后拿珠江新城、大学城、萝岗、海珠等多个地王，就已经很有底气了。

陈志鸿：拿地王不仅是有钱有底气，更是看好市场。

当时拿珠江新城地王时，有媒体说我们是为了拉高星汇云锦的房价，实际上是我们看到了市场的力量。

当时说那是珠江新城最后一块住宅地，基于对市场的判断，我认为出什么价都正常。

南都：最近3.6万拿下的海珠地王也是这样?陈志鸿：其实3.6万是按地面以上建筑面积计算的地价，该地块按总可建面积剔除保障性住房建筑面积计算，平均土地成本每平方米约22300元，我们觉得价格还是合理。

南都：那岂不要卖到5万、8万?那个地段能承接吗?陈志鸿：讲到这里就顺便说吧，可能大家觉得越秀这么稳健的企业，怎么会去拿这个天价地王，都很惊讶是吧，这是因为我们对土地价值的认识不同。

广州城市的新发展格局是一个都会区即中心六区加番禺区，二个新城即萝岗和南沙，三个卫星城即花都、从化、增城。

现在海珠生态城规划出来了，而那个地块不仅是海珠生态城最南端的一个南向江景地块，还是新中轴线和江岸线的交汇处。

根据城市开发计划，那里将成为广州空间南拓的桥头堡。

在整个海珠南岸的江岸线上，可出让的住宅用地仅有几块，拥有一线江景的更是凤毛麟角。

南都：那你觉得广州还有哪些好地块?陈志鸿：我看好芳村广钢、海珠广纸，还有琶洲珠啤那一块，都在江边。

珠江是广州的母亲河，广州人素来喜欢临水而居。

南都：那是不是说以后凡是江边的地，你们都可以尽全力去拿?陈志鸿：只要看好，不仅是我们别人也会这样，至于值不值就要自己衡量了，没有人拿着枪逼着你去拿。

就像海珠地块，我们和恒大争夺100多回合，最后一次我们加了200元/平米的保障房，如果我不加，恒大就拿去了。

有些账是不能孤立算的，土地是市场形成的资产，像恒大拿珠江新城3.3万的地王时，我们的财富世纪广场也只卖3万，还没它地价高呢。

南都：那你对南沙怎么看?陈志鸿：我们很看好南沙，很早就在那里布局了。

对于南沙我们不能用以前的固定思维去看，让它跟着浦东走，走得再好也超越不了，现在已经不具备浦东当时那种外部条件。

南沙的地缘很好，就在珠江口，生态也很好，我认为它很符合现在的发展方向。

至于发展时间，我觉得取决于它的定位功能。

有个说法是用20年把南沙变成香港，而且反复强调是粤港澳合作的，如果顺着这个思路，是否可以把它作为一个试验田，把它变成粤港澳合作的特区，让南沙以后可以跟香港澳门互通，和世界互通。

说房地产金融整套房买不起，买它1%的基金也是收租南都：你说“地产做到最后就是做金融”，这是地产未来的发展方向吗?陈志鸿：是的。

其实我们现在就在做金融，除了卖房子还在卖基金。

以后房子可能就不是单纯的物理形态的，就像IFC，你虽然买不起它的写字楼，但你可以买它的基金，同样可以享受它的租金收益和升值带来的利益。

顺着这个思路你会发现，房地产金融前景实际是很可观的，比如住宅也可以入房托，你想买套房子收租，整套房买不起，就买它1%的基金也是收租。

南都：你们有把住宅放进房托的计划吗?陈志鸿：前提是必须改变现在的居住观念，觉得不买房租房也能接受。

等住宅租赁市场和目前商用物业租赁一样成熟时，就完全有可能和商业项目一起注入房托了。

不过目前香港的《房托守则》还不允许将住宅物业注入房托，除非香港监管机构修改该守则。

南都：你的意思是高房价下大家不应该买房而应该租房?陈志鸿：房子现在不仅仅是居住，更多的是投资。

资产肯定是掌握在少数人手中。

“每个人都能买房”愿望虽好，但没有尊重市场规律。

你看香港有多少人买得起房?为何香港没有限购?南都：现在的高房价实际上已经让绝大多数人买不起房了，如果你认为政府不应该限制，怎么解决这么多人的住房呢?陈志鸿：首先要通过市场来配置这些错配的存量房，让买了房的人将空置房租出去，等租赁市场完全市场化后，租金价格自然会成熟。

租房需求增多，购买欲就下降，房价也会下来。

房价下来后，原来买不起的又有一部分买得起。

所以说商品存量房应该让租赁市场去培育。

另一个体系是低收入群，中央政府名义上在负责，实际交由地方，然而又不拨钱，地方政府于是又推给市场，拍地后配建保障房。

所以我认为调控的核心问题就是整个国家财政、税收体制要发生根本变化。

南都：租金上来后，越秀房托就有可能把住宅纳进来?陈志鸿：按照良性循环下去，我们的双平台互动可能不限于商业物业、住宅物业，你的思路可以更放开一点，以后养老地产、老年公寓、旅游地产等等，当他们的租赁市场也发育了，这条路就会越走越宽。

南都：但这种金融做后盾也就意味着土地价值没有上限，随之而来的楼价扶摇直上，你不担心到时会有新调控政策来限制地王吗?陈志鸿：如果是市场经济下的理性政府，就不应该为商品价格出手。

现在的中国经济越来越市场化，我们期待新一届中央政府轻行政干预。

根据李克强经济学，我认为政府对微观经济的干预应该比上一届好。

关于“限策”用行政手段限价，只能越限越涨，后遗症更大南都：现在的市场处于一个非正常状态，限购限价限贷无处不在，如果地王频出，谁又能保证土地不会被限呢?陈志鸿：其实政府对微观经济的干预都有利益关系在里面，我们从利益关系来判断土地会不会被限。

地价卖得高，地方政府需要，因为地方债务问题。

地方债是地方经济的定时炸弹，现在只能靠高价卖地来维持平衡。