收房的程序以及注意事项

收房的程序以及注意事项
一、最佳收房流程
1、核验业主材料
2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
4、业主做综合验收
5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
6、开发商与业主协商并达成书面协议
7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
8、业主签署《入住交接单》
二、收房注意事项
1、收房中经常出现收房流程严重不合理
开发商总是要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。

在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。

无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

2、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提
收房以缴纳各项不应缴纳的费用(公共维修基金和契税、产权代办费等费用)为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。

而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。

其他问题有:面积误差问题;装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的;小区公共配套和共用设施不健全。

3、购房签约时细化条款
在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。

商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。

购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。

签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。

(如规定:合同中未约定处理方式的，面积误差比绝
对值超出3%时，购房人有权退房。

)
4、收房时必须仔细查看的文件
律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件:
第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。

第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。

第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

验房实用帖（附验房单）
一、需要带的工具：
1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6）1只计算器---用于计算数据
7）1只水笔--用于签字
8）1把扫帚--用于打扫室内卫生
9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

二、收房时间：
一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早,建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

三、收房过程：
1、物业部门部分
1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
可带走部分：
A 房屋的《住宅质量保证书》：
B 《住宅使用说明书》：
E 管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）：
查看部分
C 《竣工验收备案表》
D 面积实测表
2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。

核实情况：
3）相关费用的交付
重要提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用.
4）拿钥匙
栋门钥匙：进户门钥匙：信箱钥匙：水表、电表钥匙：
2、现场验房
1）门：
开关是否灵活：防盗门门框厚度是否达到2mm：
门框与门的缝隙：生产厂家：质保情况：
锁具开关是否灵活：门内部是否有龙骨（把门铃轻轻取下）：
2）窗：先将窗轨道里的灰尘和建筑垃圾扫掉，
开关灵活：关闭后存在缝隙：窗框左右高度一致：
窗口与窗框之间是否有裂缝：
塑钢窗扇各角是否有粘口处是否有缝隙：
超过1.5平米的玻璃是否为钢化玻璃：
3）墙体
平整度（特别是山墙）：渗水：裂缝：
4）顶面
平整度：过梁与顶面高度左右一致：水迹：
5）地面：可用工具小榔头和塞尺。

有无空壳：开裂：平整：
6）水用水盘接水
水压正常：是否连电：水表数（关门之前的）
7）电。

用万用表测量各个强弱电是否畅通。

开关质量：控制灵活：电压稳定：
电闸情况：空气开关情况：电表数：
8）煤气
煤气表数：改装方法：
改装联系人：电话：
9）暖气
暖气片安装横平竖直：无漏水现象：气供暖、水供暖：
供热站：可否改装：如何改装：电话：
10）厕所
验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右。

如确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。

下水速度：下水管道漏水现象：楼上管道漏水现象：
验收地面下水情况。

在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。

然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

楼下漏水情况：楼上漏水情况：
11）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符：
12）面积。

马桶坑距：
13）能否拆改的情况：
14）楼道：
楼梯扶手是否松动：楼道地砖有无破损：
楼道灯具是否正常：楼道通风窗是否完好、开关灵活：水、电、暖气的控制情况：。