土地经济学 第十章土地价格
土地经济学
土地经济学引言土地作为一种有限的自然资源，在经济发展中起着重要的作用。
土地经济学是研究土地在经济中的作用、价值和利用的学科。
本文将介绍土地经济学的基本概念、理论和应用，并讨论土地经济学在现代社会中的重要性。
基本概念土地土地是地球表面的固体地壳部分，由岩石、土壤和水组成。
在经济学中，土地是一种生产要素，是物质生产过程中不可缺少的资源。
土地具有稀缺性和不可再生性的特点，因此在经济发展中需加以合理利用。
土地经济学土地经济学是研究土地在经济中的作用和影响的学科。
它探讨土地的价值、利用和分配问题，研究土地资源的供需关系、价格形成机制，以及土地政策对经济发展的影响。
理论与模型土地价值理论土地价值是指土地在市场中所具有的价格和价值。
土地价值理论主要有劳动价值理论、边际效用理论和地租理论等。
•劳动价值理论（Smith）认为土地的价值是由人类劳动创造的，土地的价值取决于开发和利用土地所需的劳动成本。
•边际效用理论（Ricardo）认为土地的价值取决于其对经济产出的边际效用，也即土地的稀缺性和需求程度。
•地租理论（Ricardo）认为土地的价值由土地所能提供的收益决定，土地的地租是由于土地资源的稀缺性而产生的。
土地利用模型土地利用模型是用于描述土地不同用途之间的转换关系和影响因素的模型。
常见的土地利用模型有扩散模型、权衡模型和多因素决策模型等。
•扩散模型（Von Thünen）基于市场对农产品的需求和运输成本，描述了农业用地从城市向外延伸的过程。
•权衡模型（Alonso）基于土地用途之间的相对吸引力和竞争关系，描述了城市中不同土地用途的空间分布。
•多因素决策模型（Landis）综合考虑了自然条件、经济因素和社会因素等多个因素，用于预测和规划土地利用。
应用与政策土地利用规划土地利用规划是指根据经济发展和社会需求，对土地的合理利用进行规划和管理的过程。
通过土地利用规划，可以实现土地资源的合理配置、环境保护和经济效益最大化。
土地经济学作业答案
土地经济学作业题答案土地经济学作业题答案（一）第一章导论名词解释1、土地：由地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。
且由于人类投入了大量劳动，现实的土地已不仅仅是一个单纯的自然综合体，而是一个由各项自然因素并综合了人类劳动的自然——经济综合体。
2、国土：一个主权国家的全部疆域，即其所管辖的领土、领海和领空的总和，包括这一区域范围内的全部资源条件。
填空题1、土地的特性包括（自然特性）和（经济特性）。
2、土地的自然特性包括（位置固定性）、（面积有限性）、（质量差异性）和（功能永久性）。
3、土地的经济特性是以土地的（自然特性）为基础的。
4、土地的经济特性包括（供给的稀缺性）、（利用方向变更的相对困难性）、（报酬递减的可能性）、（利用后果的社会性）。
5、土地自然差异性是（土地级差生产力）的基础。
6、（土地供给的稀缺性）是引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提。
7、土地的基本功能有（承载功能）、（生产功能）、（资源功能）。
8、“皮之不存，毛将焉附”，在一定意义上比喻了土地对于人类的(承载)功能。
9、（土地供给的稀缺性）要求人们集约地利用土地。
10、按照地貌特征，可以把土地分为（山地）、(高原)、（丘陵）、（盆地）、（平原）。
11、按照土壤质地，可以分为（黏土）、（壤土）、（沙土）。
12、按照生茶能力，可以分为（高产田）、（中产田）、（低产田）。
13、按照土地权属性质，可以分为（国有的）、（集体所有的）、（私人所有的）。
14、按照土地的实际用途，可以分为（农用地）、（建设用地）、（未利用地）。
15、国土资源部于2001年8月21日以国土发[2001年255号文]印发了新的《土地分类（试行）》标准。
一级（3个）、二级（15个）、三级（71个）。
16、农用地包括（耕地）、（园地）、（林地）、（牧草地）。
17、土地经济学的研究领域包括三个方面，即（土地资源利用）、（土地财产制度）和（土地资产流转）。
土地经济学
土地经济学土地是人类生存和发展的基础，也是重要的经济资源之一。
土地经济学作为研究土地利用、土地价值、土地所有权以及与土地相关的各种经济问题的学科，对于社会经济发展起着重要的作用。
土地的定义土地在经济学领域被定义为地球表面及地下的自然资源，包括陆地和水域。
土地是一种稀缺资源，具有不可再生的特性。
在经济活动中，土地的供给是固定的，无法增加，而需求则随着人口增长和经济发展而不断增加。
土地价值的形成土地价值是指土地在市场上取得的价格或者价值。
土地的价值是由供求关系、位置、土地用途、土地品质等因素共同决定的。
不同地区的土地价值差异很大，一般来说，城市土地的价值要高于农村土地，而且随着城市化进程的加快，城市土地价值会不断增长。
土地利用土地的利用关系到资源的高效利用和经济的可持续发展。
不同的土地利用方式会产生不同的经济效益和社会效益。
合理的土地利用规划能够最大限度地提高土地的利用效率，推动经济的发展。
土地所有权土地所有权制度是土地经济学中一个重要的研究对象。
不同国家和地区对土地所有权的制度安排不同，从私有制到公有制等多种形式。
土地所有权制度的完善和健全对于土地资源的合理配置和社会稳定具有重要作用。
土地市场土地市场是土地经济学中一个重要的概念。
土地市场的形成和发展会影响土地资源的配置效率和经济的稳定增长。
土地市场的运作需要有相应的法律法规和监管机制，以确保市场的公平、公正和稳定。
土地经济学的意义土地经济学对于推动土地资源的高效利用、促进经济增长和社会发展具有重要意义。
通过深入研究土地资源的运行机制和规律，可以为政府决策提供理论支持，引导土地资源的合理利用，促进社会经济的可持续发展。
总的来说，土地经济学是研究土地资源在经济活动中的作用和影响的一门重要学科，对于土地的利用、管理和规划具有十分重要的理论指导意义和实践应用价值。
希望通过不断深入研究和探讨，能够更好地实现土地资源的可持续利用和社会经济的可持续发展。
土地价格
2.人口因素：人口密度，人口素质，家庭人口组成。
3.社会因素：政治治安状况，社会安定状况，房地产投机，城市化状况。
4.国际因素：国际政治状况，国际经济状况。
5.经济因素：经济发展状况，储蓄和投资水平，财政收支与金融状况，居民收入和消费水平，物价变动，利率水平。
（二）区域因素
主要包括：区域位置，繁华程度，基础设施条件，规划限制，环境质量。
学时
第1节土地价格的基本理论
第2节土地价格的影响因素；
2
2
4.教学内容：
一、土地价格基本理论
对土地价格比较经典的解释是：“土地是自然物，而非人类创造，不包含人类的劳动价值，因而土地也就没有价值，当然不存在其价值的货币表现——土地价格。但由于土地是一种垄断财产，土地的垄断是因为土地本身的稀缺性及其满足人类需要的特殊使用价值，所以土地有价格。”
5.环境质量
主要指自然环境，社会环境和人文环境等。
(三）个别因素
主要包括：面积，宽度，深度，形状，坡度，宗地临街情况，城市规划限制，土地使用年限。
（1）宗地面积必须适宜，过大过小都不适宜土地利用，从而影响地价。
（2）临街宽度过窄影响土地使用，也影响展示效果和收益，从而影响地价。
土地估价理论与方法各章详解
土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
土地价格、地租理论
土地价格1、价格（马克思）：商品价值的货币表现。
2、商品价值：凝结在商品中的人类抽象劳动。
3、土地价格：自然土地不是人类劳动产品，所以不包含人类抽象劳动（与普通商品价值的区别），土地的价格是由土地的收益决定的，所以土地纯收益现值的综合就表现为土地价格。
4、我国的土地价格：由于我国土地是国家所有或集体所有的（垄断的），所以实际交易中的土地价格只是为取得一定时期土地使用权而支付的代价，是土地所有权在经济上的实现形式，是土地所有权价格的一部分。
（我国的土地价格不是土地所有权价格，而只是土地使用权价格的含义）。
5、土地价格特征：A、土地价格是权益价格（购买土地，是为了买土地的权益，买到了权益才可以从土地上收获产品和服务，所以土地价格是买土地权益的价格）B、土地价格不由生产成本决定（不同于普通商品，普通商品的价格是根据生产这个商品花费的成本确定的。
但土地因为没有人类劳动价值在其中，所以无所谓生产成本）C、土地价格主要由需求决定（普通商品价格一般是由供需共同决定的，但是土地因为自然供给是无弹性的，只有经济供给有很小弹性，所以供给几乎不影响土地价格，而由于社会发展人口增加对土地的需求不断增加，这是影响地价的主要方面）D、土地价格呈上升趋势（对土地需求增长，但土地供应总量是一定的）E、土地价格具有明显地域性（土地不同于普通商品，是不能移动的，位置独一无二，所以受到土地所在地政治、经济等因素影响形成不同价格）按土地权利：所有权价格使用权价格租赁权价格抵押权价格其他权利价格按地价形成：交易价格理论价格评估价格申报地价公告地价按政府管理手段：按表示方法：土地总价土地单价楼面地价按存在形态：生地价格熟地价格毛地价格净地价格按交易方式：拍卖价格招标价格协议价格挂牌价格按使用目的：买卖价格租赁价格抵押价格课税价格征地价格生地：未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，但完成了批准手续（宗地内批建，宗地外未开发完，几通几平未完成）熟地：完成基础设施配套开发和土地平整，具备建设条件（可以直接开工，完成几通几平）毛地：未进行宗地内拆迁平整，但已完成基础设施配套开发（宗地内未动拆迁，宗地外几通完成）净地：与熟地概念一致，属于毛地概念相对范畴。
《土地价格及其应用》课件
土地价格的案例分析
城市地价指数的编制与应用
城市地价指数的编制
通过收集和整理城市不同区域、不同用途的土地价格数据，采用科学的方法计 算出城市地价指数，反映城市土地价格的总体变化趋势。
城市地价指数的应用
城市地价指数可以用于评估土地资源的价值，为政府制定土地政策和规划提供 依据；同时，也可以为企业和个人在进行土地投资、开发、交易等活动时提供 参考。
土地价格的垄断性
由于土地资源的稀缺性和 地理位置的特殊性，土地 价格往往受到政府和开发 商的垄断控制。
土地价格的构成
土地价格的构成要素
土地价格主要由地租、利息、利润和税费 等构成。
税费
税费是政府为调节土地资源配置和土地收 益分配而向土地使用者征收的费用。
地租
地租是土地使用者为取得土地使用权而支 付的费用，是土地所有者因让渡土地使用 权而获得的经济回报。
理性和有效性。
城市规划和建设过程中需要考虑 土地价格的影响，合理规划城市 功能分区和用地布局，提高城市
的空间利用效率。
城市规划和建设还需要考虑土地 价格的市场机制，通过合理的土 地出让和开发政策，促进城市的
可持续发展。
CHAPTER
04
土地价格的变动趋势
土地价格的变动规律
长期变动规律
土地价格受经济周期、政策调整 、人口流动等因素影响，呈现长 期上涨趋势。
土地价格的评估方法
市场比较法
成本法
通过比较类似土地交易的价格来评估 土地价格的方法。这种方法需要收集 大量市场数据并进行比较分析，以得 出合理的评估结果。
通过估算土地开发成本并加上一定的 利润和税费来评估土地价格的方法。 这种方法需要考虑土地开发成本和市 场供求关系等因素。
土地价格的名词解释是什么
土地价格的名词解释是什么土地价格是指在市场经济中，土地作为一种有限资源的供需双方在自由交换的过程中，根据市场供求关系所形成的价值衡量。
它是反映土地在市场中的流动性和价值的重要指标，对于决定土地利用、土地投资以及城市发展具有重要影响。
一、土地价格背景及意义土地是一种固定的自然资源，具有不可再生性和稀缺性。
在城市化和经济发展不断推进的背景下，土地价格的上涨成为普遍现象。
土地价格的背后蕴含了城市的经济活力、资源分配效率以及社会发展的稳定性等重要课题。
其重要意义主要体现在以下几个方面：1.决定土地用途：土地价格是指导土地利用和规划的重要依据，不同地域和用途的土地价格差异性体现了城市规模、区位、交通等各种因素的变化，对于合理分配土地资源、实现城市可持续发展至关重要。
2.推动城市发展：土地价格是市场经济中城市变迁的重要驱动力之一，高价土地的存在促进了城市化进程和区域竞争力的提升，激励了企业的发展，推动了城市经济的繁荣。
3.反映经济活力：土地价格的上涨往往与城市经济活力的提升有着紧密联系。
作为一种商品，土地的需求和供给受到市场经济运行规律的影响，土地价格的变动反映了城市经济的走势和发展潜力。
二、影响土地价格的因素影响土地价格的因素多种多样，包括地理条件、城市规划、政策调控、供需关系等。
以下列举几个重要因素，对于进一步理解土地价格的形成机制具有重要意义。
1.地理条件：地理位置、地形地势以及气候条件等因素都会对土地价格产生直接的影响。
高地价通常出现在交通便捷、资源丰富或具备特殊地理条件的地区。
2.城市规划：城市规划和土地利用政策是影响土地价格的重要因素之一。
不同土地用途规划在市场中的稀缺性和需求程度会导致土地价格的差异。
3.政策因素：政府的调控政策对土地价格的影响不可忽视。
例如，土地限制性政策、土地使用权的转让机制等政策都会对土地市场产生直接影响。
4.供需关系：市场供求关系是决定土地价格的核心因素。
需求旺盛、供给不足的情况下，土地价格往往会上涨；相反，需求减弱、供给过剩则会导致价格下跌。
土地价格理论及应用
在人口增长和土地价格上涨的情况下，可能会出现城市化和逆城市化现象。城市化是指人 口向城市聚集，而逆城市化是指城市人口向农村或其他地区迁移。
04
土地价格政策与管理
土地价格政策的目标与手段
保护土地资源
促进经济发展
通过制定土地价格政策，合理配置和利用土 地资源，防止土地资源的浪费和过度开发。
公正性和透明度。
加强土地市场的信息披露
02
建立土地市场信息共享平台，提供土地供求信息、价格走势等
数据，增加市场透明度。
强化土地价格调控
03
根据经济和社会发展需要，适时调整土地价格政策，控制地价
过快上涨，保持土地市场的稳定和健康发展。
土地市场的规范化建设
完善土地市场法规
制定和完善土地市场法规，规范土地交易行为，防止土地投机 和违法交易。
人口增长
人口增长也会影响土地价格。随着 人口增长，对住房和其他基础设施 的需求增加，从而推高土地价格。
02
土地价格评估
土地价格评估的基本原理
土地价格定义
土地价格是指土地在市场交易 过程中，买卖双方对于土地使 用权和地上建筑物所有权所达
成的价格。
价格形成因素
土地价格的形成受到多种因素 的影响，包括地理位置、土地 用途、市场需求与供给、经济
土地价格的决定性因素是市场供求关系。当供大于求时， 土地价格下跌；当供小于求时，土地价格上涨。
使用权与所有权
土地的使用权和所有权也会影响土地价格。例如，租赁权 和产权期限长短会影响土地价格，因为它们决定了投资者 对未来收益的预期。
区位因素
不同地理位置的土地价格存在差异。一般来说，城市中心 地区的土地价格高于郊区，这是因为城市中心地区的商业 、交通等便利条件更优越。
《城镇土地价格》课件
市场供需关系的变化，如需求增加或供 应减少，都会直接影响城镇土地价格的 波动。
城镇土地价格与房价关系
影响两者关系的因素
城镇土地价格与房价之间的关系受土地成本、开发 投资、政策调控等多种因素的影响。
典型案例分析
通过分析典型城市的土地价格和房价变动趋势，揭 示两者之间的相互关系。
城镇土地价格调控政策
城镇土地价格的波动可能会对社会稳定产生影响，需要平抑和维护社会秩序。
政治遗产影响
城镇土地价格的调控和监管涉及到政治因素，需要处理好各方利益关系，避免政治遗产。
总结
1 回顾本次课程内容
总结探讨城镇土地价格的不同方面，以及与 房价关系、调控政策和未来趋势等。
2 给学员提出参考性建议
根据课程内容，提供学员在理解城镇土地价 格和应对变化方面的建议和思考。
《城镇土地价格》
探索城镇土地价格的变化趋势、影响因素以及未来预测，理解城镇土地价格 与房价关系，启示和警示。
什么是城镇土地价格
定义
城镇土地价格是指在城市发展和经济增长过程中，土地出让、交易和使用所涉及的价格。
影响因素
城镇土地价格由城市规划、用地政策、土地供需关系、经济发展水平等多种因素综合影响。
常见指标
通过分析城市发展趋势、土地供需关系和经济发展 预期，预测未来城镇土地价格的变动。
影响城镇土地价格未来走势的因素分析
分析影响城镇土地价格未来走势的因素，如经济增 长、政策调整和市场需求等。
城镇土地价格的启示和警示
财政收入影响
城镇土地价格的波动对地方财政收入产生重要影响，需要谨慎预测和调控。
社会稳定影响
1
历史回顾
回顾中国过去几十年来的土地价格调控政策，了解政策的演变和措施的实施。
土地经济学 第十章土地价格
(二) 土地价格的特点
1. 土地价格是土地的权益价格 2. 土地价格不是土地成本的货币表现，不依 生产成本定价 3．土地价格由土地的供给与需求决定，而土 地需求影响更大 4. 土地价格呈总体上升趋势 5. 土地价格具有强烈的地域性
三、影响土地价格的因素
(一)一般因素 1. 经济发展状况 2. 财税体制 3. 相关政策 4. 城市规划 5. 城镇化速度 6. 土地资源禀赋 7. 土地产权状况
收益还原法的基本公式
在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲 将其折算成现值，则乘以贴现率（即复 利率）即可。
1 a R1 a 1 r 1 r
式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为:
a Rn (1 r )n
收益还原法的基本公式
n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土 地价格，即有限年期的土地价格：
(二)收益还原法
收益还原法又称收益资本化法、地租资本化法等， 是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一 定的土地还原利率还原为一定量的资本，以此估 算待估土地价格的方法。由于土地具有永续性， 因而人们可以期待未来的恒久性土地纯收益。当 把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益以 一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现 为土地的价格。这就是收益还原法的基本原理。
土地价格评估的目的和作用
(一)有助于土地交易的顺利进行 (二)有助于企业投资决策 (三)有助于土地市场的完善 (四)有助于土地市场管理
二、地价评估的原则
《中华人民共和国城市房地产管理法》第 三十三条规定：“国家实行房地产价格评 估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、 公平、公开的原则”。具体地讲，土地价 格评估应遵循以下原则： (一)公平原则 (二)最有效利用原则 (三)替代原则 (四)预期收益原则 (五)供需原则
土地经济学第十章土地市场
二、城市土地收购储备制度
（一）国外土地收购储备制度——欧洲土地银行 欧洲是土地银行的发起地。自20世纪初以来，欧 洲许多国家政府，为了有效利用土地资源，落实城市 土地利用规划，都相继采取了建立土地银行。土地银 行的运行过程，是由土地的征购集中，土地的储备和 土地的出让三个环节连接而成。 1）土地的征购集中 市政当局先于开发商从分散的土地所有者手中购 买土地，从而拥有大量的市政待开发土地，如斯德哥 尔摩市政府曾一度拥有该市周边2倍于市区的土地面积。 其中大多数用地是几十年前仅以农地或相当于农地的 价格购得的。
（二）土地使用权市场 1、土地使用权出让市场——一级土地市场 —物 权 1）土地使用权出让制——是指国家将土地所有权 和使用权分离开来，在一定期限内以一定的价格让渡土 地的使用权。 ——有偿、有期限、有条件 出让形式： 批租制、租赁制—长约年租制 2）土地使用权长约年租制——是指国家作为土 地所有者，按照法定最高期限内的约定年期，在向承 租人收取首期租赁价金的基础上，再按年收取租金， 将土地使用权让渡给承租人的租赁形式。 如湖北襄樊、河南许昌、山东青岛、江苏昆山
3）土地的出让 根据城市建设用地的需要，政府将那些经过一段 时间的储备，并已完成前期开发的熟地，分期、分批地 推向市场。土地出让一般采取出售和出租两种方式。土 地出租的期限因用地性质的不同而不同。如瑞典规定， 住宅用地的租赁期为60年，工业用地为50年，商业用 地为26年，当租赁期满，政府有权收回或重新将土地租 出去。 经过储备后进入市场的土地，其出让价格并不取 决于政府在该土地上投入的实际费用。而取决于土地 的使用性质。具体地说，工商业用地的出让价格总是 高于政府投入于该土地的实际费用，而资助性住宅用 地和公益性事业用地的租售价则低于市场价。
基于经济学理论探究土地价格的形成
基于经济学理论探究土地价格的形成1.概述土地价格是土地经济价值的反映，是为了购买获得土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
可以说，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益的高低。
土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。
土地评估价格是土地估价人员本着公正、公平、公开的原则，根据宗地的规划条件及宗地界址图等相关材料，采用适当的估价方法，经过测算得到的估价对象在估价时点的土地使用权价格。
2.土地出让的方式土地招标招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
招标出让的一般程序有招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。
目前，招标是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜，投标人中标后获得其土地使用权。
2.土地拍卖拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在是定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
土地行政主管部门根据被拍卖土地的具体数据编制拍卖文件于公开拍卖前30日发出拍卖公告，竞买人交纳保证金，领取竞买牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。
参加拍卖的竞买人不得少于3人，由出价最高者获胜。
2.土地挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
3.土地价格的经济学原理稀少的原理经济学中，一般把财货可以分为自由财和经济财。
自由财是指那些数量非常充裕、足以满足一切需求的货物；而经济财是那些供小于求的货物。
土地价格的相关概念
土地价格的相关概念土地价格的相关概念土地价格实际上是土地经是价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
土地的价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
购买土地实际上是购买土地的权利。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于土地价格相关概念的知识，欢迎阅读。
土地价格的主要特征1、表示方式不同：一般商品以价格表示，而土地即有价格，又有租金表示。
2、价格基础不同：一般商品具有移动性，价格来源商品本身，土地不具移动，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。
土地价格是土地权利和收益的购买价格。
3、形成时间不同：一般商品可以标准化，易于比较，有完整的市场，价格短时间形成，土地差异大，缺乏完整的市场，价格形成时间长。
估价时必须根据宗地自身的特点和市场状况进行具体分析。
4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。
5、地价主要由地产需求决定。
土地的供给总的来说是一定的，人类可利用的土地是十分有限的，土地经济供给的弹性也很小，但对土地的需求则随着经济发展呈现较大的'变化，需求是影响地价的主要方面。
6、地价具有明显的地区性和个别性。
7、地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
首先，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小;而同时，由于社会经是的发展和人口不断增加，对土地的需求总是持续增加，因而地价呈现不断上涨趋势;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8、市场结构不同：一般商品有完整的市场，形成的物价比较客观;土地是不完全的市场，需要对地价影响很大，形成的价格主观因素影响很大。
9、折旧现象不同：一般商品有折旧现象，价值随使用年限增长而降低，土地不仅没有折旧，面且还增值，其价格常随社会经济发展而自然升高。
土地价格的类型1、按土地权利分类：(1)所有权价格;(2)使用权价格;(3)租赁权价格;(4)抵押权价格;2、按土地价格形成的方式：(1)交易价格;(2)评估价格(交易底价、基准地价、课税价格 ;3、按政府管理手段：(1)申报地价;(2)公告(示)地价：4、按土地价格表示方法：(1)土地总价格;(2)单位面积地价;(3)楼面地价我国现行地价体系1、从宏观到微观，我国的地价体系基本上可以用等、级、价进行概括。
土地价格的管理
2023-11-06contents •土地价格概述•土地价格的评估方法•土地价格的管理政策•土地价格的案例分析•土地价格管理的未来趋势与挑战目录01土地价格概述土地价格定义土地价格是指土地在经济中的价值表现，是土地权属及其利用价值在市场交易中的货币表现。
土地价格的特性土地价格受供求关系、政策因素、经济因素等多种因素影响，具有不稳定性、区域差异性、时效性等特性。
土地价格的内涵土地价格的波动受供求关系影响，当土地供应不足，需求增加时，价格上升；反之，当供应过剩，需求不足时，价格下降。
供求关系政府对土地资源的规划、开发、利用政策会直接影响土地价格的走势。
例如，政府对土地开发的限制可能导致价格上涨。
政策因素经济发展水平、通货膨胀率、利率等因素都会对土地价格产生影响。
经济发展良好时，土地价格通常会上涨；相反，经济衰退时，土地价格可能会下跌。
经济因素城市规划对土地价格有显著影响。
规划中的商业、住宅、工业用地价格通常会受到影响。
城市规划地理位置对土地价格的影响不容忽视。
城市中心地区的土地价格通常高于郊区或农村地区的土地价格。
地理位置基础设施如公共交通、学校、医院等都会对土地价格产生影响。
基础设施完善的地区，土地价格通常会更高。
基础设施02土地价格的评估方法市场比较法是以类似房地产的成交价格来评估房地产的价格。
定义适用范围优缺点适用于有较多类似房地产交易的场合。
优点是具有现实性，易于被接受；缺点是可比性较难找，需要对市场有深入的理解和判断。
03市场比较法0201适用范围适用于有收益或有潜在收益的房地产。
定义收益还原法是通过估算房地产未来各期的收益，并将其折现至评估基准日，累加得到房地产评估值的方法。
优缺点优点是能够真实反映房地产的收益能力；缺点是对未来收益的预测较难，需要较高的判断能力。
收益还原法成本逼近法是以重新开发房地产所需的成本为基础，加上一定的利润和税金来评估房地产的价格。
定义适用于新开发房地产或改建房地产。
公共基础经济知识：地租和土地价格
公共基础经济知识：地租和土地价格一、地租的含义地租是土地使用者为租用土地而向土地所有者支付的经济代价，是土地所有权在经济上的实现。
二、地租的两种形式1.级差地租级差地租是指由于耕种的土地优劣等级不同而形成的的地租。
它是农产品的个别生产价格低于社会生产价格所形成的。
级差地租产生的原因是因为土地的有限性引起的土地经营的资本主义垄断。
级差地租按形成条件不同划分为两种：①级差地租Ⅰ：因土地肥力和位置不同，用等量资本投在不同等量土地上产生的超额利润而转化而成的级差地租。
②级差地租Ⅱ：在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的生产率水平，就会产生超额利润。
这种由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化为地租，即为级差地租Ⅱ。
2.绝对地租绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，其实质是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润。
绝对地租是由于土地私有权的垄断而出现的，它来源于农业工人的剩余劳动所创造的剩余价值的一部分，即超额剩余价值，绝对地租就是这部分超额剩余价值的转化形式。
3.土地价格土地价格是指为购买获得土地预期收益的权利而支付的代价，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。
土地价格=地租/利息率。
三、真题再现1.(单选)级差地租产生的原因是( )。
A.不同土地所有者拥有土地的数量不同B.土地的有限性C.不同土地的肥沃程度不同和地理位置不同D.土地经营权的垄断四、参考答案1.【答案】D。
解析：级差地租是与土地的不同等级相联系的地租，它是由农产品的个别生产价格低于社会生产价格所形成的。
土地的资本主义经营垄断，使得经营好土地资本家都获得超额利润;可以长期稳定获得超额利润。
这就是级差地租产生的原因。
故本题答案为 D。
地价知识点
地价知识点地价是指土地的价格，是房地产市场中的重要指标之一。
了解地价的知识点可以帮助我们更好地理解房地产市场的运作和投资策略。
本文将按照步骤思考的方式介绍一些地价的知识点。
第一步：地价的定义和影响因素地价是指土地的价格，是市场供求关系和土地特性的综合反映。
地价受到多种因素的影响，包括土地的位置、用途、面积、规划政策等。
不同地区的地价差异很大，主要由土地的稀缺性和需求强度决定。
第二步：土地供给和需求土地供给是指土地的可开发和可利用程度。
供给受到政府规划、土地开发商的投资意愿和市场需求等因素的影响。
需求是指市场对土地的需求量，包括住宅、商业、工业等不同用途的需求。
土地供给和需求的平衡程度决定了地价的水平。
第三步：土地规划和政策土地规划和政策是影响地价的重要因素。
政府通过土地规划和政策来控制土地的开发和利用，影响土地供给和需求的平衡。
政府的土地规划和政策对地价的影响通常是长期的，需要考虑到城市的整体发展和人口的增长预期。
第四步：土地评估和交易土地评估是确定土地价值的过程，包括土地位置、用途、规划等多个因素的综合考量。
土地交易是指土地的买卖和租赁行为，市场供求关系的变动会直接影响土地交易价格。
土地评估和交易是房地产市场中的重要环节，也是地价确定的重要参考依据。
第五步：地价的影响因素除了前面提到的供求关系、土地规划和政策等因素外，地价还受到其他一些因素的影响。
例如，经济发展水平、人口增长率、交通便利程度、周边设施配套等都会对地价产生影响。
投资者需要综合考虑这些因素来评估地价的走势和投资的可行性。
第六步：地价的投资策略对于投资者来说，了解地价的知识点可以帮助他们选择合适的投资策略。
例如，当地价处于相对低位时，可以考虑购买土地进行长期投资或开发。
当地价处于高位时，可以考虑出售或暂时观望。
投资者还可以通过对地价的研究和分析来寻找潜在的投资机会。
总结：地价是房地产市场中的重要指标，了解地价的知识点可以帮助我们更好地理解市场运作和投资策略。
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房地产开发项目的具体公式
V A CB CP R1 CM T R2
式中：V——土地价格； A ——房屋预期总售价； CB——建筑费用；CP ——专业费用； R1——利息； CM ——销售费用； T——税费； R2——开发商利润。
(四)剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不 动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开 发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等， 以价格余额来估算待估土地价格的方法。土地投 资者预计获得多少报酬，这个潜在的报酬就决定 了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还 原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收 益还原法中的地租或土地纯收益，是对土地收益 的非土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化 后的价格中扣除非土地因素的贡献。
收益还原法的基本公式
在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲 将其折算成现值，则乘以贴现率（即复 利率）即可。
1 a R1 a 1 r 1 r
式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为:
a Rn (1 r )n
收益还原法的基本公式
n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土 地价格，即有限年期的土地价格：
(六)关于耕地价格评估方法的 探讨
早期对耕地价格的评估，由于收益法主要取决于 耕地的生产力，因而，德国农业经济专家Krafftfalke通过评价耕地的生产力来评价耕地价格。其 基本思想是通过对土壤状况、耕层深度、腐殖质 含量、含水量、耕作难易度等一些影响耕地生产 力的因素打分，根据耕地的总分值得出当地最理 想耕地价格的百分比，从而得出地价 。 这种依土壤质量评价耕地价格的方法在20世纪初 的中国农村就很盛行。
土地价格评估的目的和作用
(一)有助于土地交易的顺利进行 (二)有助于企业投资决策 (三)有助于土地市场的完善 (四)有助于土地市场管理
二、地价评估的原则
《中华人民共和国城市房地产管理法》第 三十三条规定：“国家实行房地产价格评 估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、 公平、公开的原则”。具体地讲，土地价 格评估应遵循以下原则： (一)公平原则 (二)最有效利用原则 (三)替代原则 (四)预期收益原则 (五)供需原则
(六)关于耕地价格评估方法的 探讨
在现代价格理论中，土地价值与价格仅反 映了某一土地权利在土地资源的利用过程 中所获取的收益与服务，而没有全面反映 在土地利用过程中的外部性。随着经济可 持续发展理论的建立，我们必须考虑土地 资源的有限性及服务的多样性，考虑现时 社会条件和技术条件下土地资源对个人及 对社会所提供的全面服务，以达到切实保 护土地资源、最佳配置资源的目的。
… V R1 R2 R3 Rn
a a a a … 2 3 n 1 r (1 r ) (1 r ) (1 r ) 1 1 a 1 r 1 1 r 1 1 r
n
收益还原法的基本公式
当n→∞时， a 1
市场比较法的基本公式
VD VB A B D E
式中： VD ——待估宗地价格； VB——比较实例宗地价格； A——待估宗地情况指数/比较实例宗地情 况指数=正常情况指数/比较实例宗 地情况指数； B——待估宗地估价期日地价指数/比较实 例宗地交易日期地价指数；
市场比较法的基本公式
D——待估宗地区域因素条件指数/比较实例 宗地区域因素条件指数； E——待估宗地个别因素条件指数/比较实例 宗地个别因素条件指数。
市场比较法的应用程序
（1）收集宗地交易实例； （2）确定比较实例； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行估价期日修正； （6）进行区域因素修正； （7）进行个别因素修正； （8）进行使用年期等修正； （9）求出比准价格。
成本逼近法的应用程序
需要注意的是，确定土地开发后较开发前 的价值增加额，即土地增值收益，是指确 定待估土地因改变用途或进行土地开发， 达到建设用地的某种利用程度而发生的价 值增加，是土地开发或再开发后市场价格 与成本价格之间的差额。在不同地区，不 同利用方向的土地具有不同的土地增值收 益率。
成本逼近法的应用程序
(六)关于耕地价格评估方法的 探讨
国外在确定耕地转用价格时，除了考虑耕地现 用途价值外，还考虑了耕地转为建设用地后的 价值。 耕地在转化过程中，先转化为其他用途，再转 化为城市建设用地。因此，城市边缘的耕地价 格包括三个部分：保持现在用途的收入流折现； 过渡期收入流变化量的折现；土地用途正式转 换时的期望货币收入的折现。
(二)收益还原法
由于土地收益往往是不同生产要素组合的结 果，土地只是其中的要素之一，此外还有人 类劳动、资本、管理和科学技术等因素，因 此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地 因素对土地收益的贡献量。这种土地纯收益 是因使用土地而带来的，理应归土地所有者 所有，因此，它实质上就是地租。 收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因 此，它只适用于有收益的土地和建筑物或房 地产的估价。
剩余法的应用程序
（1）调查待估宗地的基本情况； （2）确定待估宗地的最有效利用方式； （3）估计开发建设周期和投资进度安排； （4）估算开发完成后的土地总价值或房地产 总价值； （5）确定待估宗地的土地价格。
(五)基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响 因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土 地基准地价进行修正，估算待估宗地价格的方法。 由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区 域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的个别 条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价 格。宗地地价的修正因素及系数，均为基准地价 的成果之一。对宗地地价进行评估时，只需将待 估宗地区域因素和个别因素与之对照比较，即可 得出修正系数，求得地价。它主要适用于已公布 基准地价成果的城镇。
1 r a V 1 r 1 1 r
即无限年期的土地价格。
收益还原法的应用程序
（1）收集相关资料； （2）测算年总收益； （3）确定年总费用； （4）计算年纯收益； （5）确定还原利率； （6）选用适当的计算公式； （7）试算收益价格； （8）确定待估宗地地价。
(三) 成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用 之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应 缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方 法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的 价值，但事实上它难以完全反映土地的真实价值。 成本逼近法一般用于新开发土地。既无收益又无 比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该 方法时应慎重。
运用成本逼近法是否进行年期修正，要具 体情况具体分析:(1)当土地增值收益是以 有限年期的市场价格与成本价格的差额确 定时，年期修正已在增值收益中体现，不 再另行修正；(2)当土地增值收益是以无 限年期的市场价格与成本价格的差额确定 时，土地增值收益与成本价格一道进行年 期修正；(3)当待估宗地为出让土地时， 应进行剩余使用年期修正。
(二)收益还原法
收益还原法又称收益资本化法、地租资本化法等， 是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一 定的土地还原利率还原为一定量的资本，以此估 算待估土地价格的方法。由于土地具有永续性， 因而人们可以期待未来的恒久性土地纯收益。当 把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益以 一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现 为土地的价格。这就是收益还原法的基本原理。
(四)剩余法
剩余法主要适用于有开发价值的土地估价，一 般有以下几种类型： (1)待开发土地的估价； (2)待拆迁改造的再开发房地产的估价； (3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地 或房地产的估价； (4)现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房 地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地 价。
剩余法的基本公式
第十章 土地价格
第一节 地价理论 第二节 地价评估 第三节 地价管理
第一节 地价理论
一、地价基本原理 马克思在批判地继承古典政治经济学地租理 论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租 和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。 (1)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价 值，但有使用价值，并存在价格。 (2)土地价格的实质是地租的资本化。 (3)土地租金是出租土地的资本化收入。
(二2. 土地价格不是土地成本的货币表现，不依 生产成本定价 3．土地价格由土地的供给与需求决定，而土 地需求影响更大 4. 土地价格呈总体上升趋势 5. 土地价格具有强烈的地域性
三、影响土地价格的因素
(一)一般因素 1. 经济发展状况 2. 财税体制 3. 相关政策 4. 城市规划 5. 城镇化速度 6. 土地资源禀赋 7. 土地产权状况
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵 2001年我国颁布《城镇土地估价规程》国家 标准，规定我国城镇土地估价的价格内涵是:“在 正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收 益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。 划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其 特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形 式”。
基准地价系数修正法的基本公式
V=V＝V1b 1 K i K j V1b 式中：V——土地价格； V1b——某一用途土地在某一土地级别 上的基准地价； K ——宗地地价各项修正系数； Kj——估价期日、容积率、土地使用年期等 其他修正系数。
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基准地价系数修正法的应用程序
（1）收集有关基准地价资料； （2）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基 准地价； （3）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地 地价影响因素条件说明表； （4）依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价 系数修正表，确定待估宗地地价修正系数； （5）进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他 修正； （6）求出待估宗地地价。