房屋转租次承租人有优先购买权吗

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承租人对房屋使用权有优先购买权吗

承租⼈对房屋使⽤权有优先购买权吗
承租⼈对房屋使⽤权有优先购买权吗？店铺⼩编为你带来解答，希望可以帮助到你。

承租⼈对房屋使⽤权有优先购买权吗
我国《民法典》第七百⼆⼗六条规定：“出租⼈出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利。

”据此规定，承租⼈的优先购买权，是指承租⼈基于租赁合同，在出租⼈出卖租赁物时，承租⼈在同等条件下依法享有优先于其他⼈购买租赁物的权利。

所有权⽐使⽤权更为全⾯深⼊，房屋所有权包含了房屋使⽤权。

法律为了保护房屋承租⼈的合法权益，规定了承租⼈的优先购买权，对出租⼈转让房屋所有权的⾏为加以限制，也就对出租⼈转让房屋的⼀切权利进⾏了限制，这其中就包括对房屋使⽤权的限制。

正因如此，既然承租⼈享有对房屋所有权的优先购买权，那么承租⼈对房屋的使⽤权享有优先购买权就理应名正⾔顺。

试想，如若承租⼈仅享有房屋所有权的优先购买权，⽽对房屋使⽤权⽆优先购买权，出租⼈为规避现⾏法律的限制性规定，以转让房屋使⽤权来代替转让房屋所有权，进⽽损害承租⼈的权利，使承租⼈的优先购买权落空，此也与⽴法精神相违背。

如此，法律为保护承租⼈的权益⽽设定的承租⼈优先购买权制度便失去了意义，我国民法典第七百⼆⼗六条也便是⼀纸空⽂，因此应当认定承租⼈对房屋使⽤权具有优先购买权。

承租人优先购买权

承租人优先购买权承租人优先购买权所谓承租人优先购买权，是指业主将房屋出租后，如果要出售该房屋，承租人享有优先购买的权利。

根据承租人优先购买权的规则，业主在出售已出租的房屋时，必须先行通知承租人，在相同的条件下，承租人有优先购买的权利。

只有当承租人表示不以相同的条承租人优先购买权所谓承租人优先购买权，是指业主将房屋出租后，如果要出售该房屋，承租人享有优先购买的权利。

根据承租人优先购买权的规则，业主在出售已出租的房屋时，必须先行通知承租人，在相同的条件下，承租人有优先购买的权利。

只有当承租人表示不以相同的条件购买或者承租人所的条件不如其他人的条件时，业主才可以将房屋出售给他人。

一般情况下，承租人优先购买权的范围，只及于他所承租的范围，对于没有承租的房屋，承租人不能主张优先购买权。

但也有业主要出售的房屋与承租人租赁的范围并不一致，却又有重合的情况。

例如，业主将同一产权下的房屋分割出租，但是在出售时，却要将同一产权下的整个房屋一起出售，这种情况下，如何确定承租人优先购买权的范围？本市就曾经发生过这样的案例。

出租人有一栋三层楼房，承租人承租了其中的二层作为厂房。

后出租人将楼房整体出售给第三人，没有通知承租人。

承租人在得知此情况后，即向法院起诉，请求解除出租人和第三人之间的合同，判令出租人以同等条件将房屋出售给自己。

此案中关于承租人行使优先购买权的范围问题，引起了一些分歧。

有人认为承租人的优先购买权只能及于他所租赁的部分，不能扩张到他没有租赁的部分，也有人认为，既然业主是出售整栋房屋，承租人又愿意买下整栋房屋，因此应当允许承租人在其他条件等同的情况下优先购买房屋。

从法理上来说，承租人的优先购买权只能及于其租赁的部分，不能及于其他部分。

但是在承租人租赁的部分不能分割开来，或者虽然可以分割开来，但是出卖人要就承租人承租的部分在内的某一个部分整体出卖或者将建筑物整体出卖时，如果仍然坚持承租人只能就其承租的部分行使优先购买权，无异于剥夺了承租人的此项权利。

承租人放弃了优先购买权,次承人的利益怎么保护？

承租⼈放弃了优先购买权,次承⼈的利益怎么保护？当出租⼈想要处分房屋的时候，承租⼈可以主张优先购买权，在同等条件下，承租⼈可以优先购买房屋。

权利是可以放弃的，那么，承租⼈放弃了优先购买权,次承⼈的利益怎么保护?呢?今天，店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

次承租⼈作为承租⼈的⼀种，也是享有优先购买权的，如果承租⼈放弃了优先购买权,次承租⼈仍然主张优先购买权。

优先购买权的设⽴⽬的是为了保护承租⼈这⼀弱势群体的⽣存权，对制度本⾝⽽⾔契约正义是其考虑的核⼼价值，在转租关系中，承租⼈相对于次承租⼈⽽⾔转换成为了出租⼈，这说明承租⼈暂时不需要使⽤房屋或者通过转租⾏为从中过去租⾦差价，次承租⼈相对⽽⾔属于经济上的弱者，符合优先购买权制度的核⼼保护价值。

次承租⼈作为房屋的实际占有使⽤者，与租赁房屋形成密切的依赖关系，其合法权益更容易受到房屋所有权的处分的侵害，赋予次承租⼈优先购买权在⼀定程度上可以将既存的房屋占有关系稳定下来，减少对次承租⼈合法权益的侵害。

由于在合法转租关系中承租⼈转租⾏为必须经过出租⼈的同意，出租⼈对于租赁房屋的转租情况是⼗分清楚的，因此在出租⼈欲出售租赁房屋时，不仅应该提前通知承租⼈，还负有提前通知实际占有使⽤房屋的次承租⼈的义务，否则，将承担不利后果。

⾄于优先购买权的顺位，次承租⼈作为相对意义上的弱者以及租赁房屋依赖关系更为密切者，应该顺位在承租⼈之前。

根据《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第21条，出租⼈出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租⼈或者存在其他侵害承租⼈优先购买权情形，承租⼈请求出租⼈承担赔偿责任的，⼈民法院应予⽀持。

虽然法律没有明确规定次承租⼈的该项权利，但次承租⼈的承租地位与承租⼈是⼀致的，与⽴法⽬的保护实际使⽤⼈也是相⼀致的。

因此，次承租⼈享有优先购买权。

转租关系中，承租⼈相对于次承租⼈⽽⾔转换成为了出租⼈，这说明承租⼈暂时不需要使⽤房屋或者通过转租⾏为从中过去租⾦差价，次承租⼈相对⽽⾔属于经济上的弱者。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》来源：tangsen12348：日期：2009-11-29第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。

城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。

所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。

此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

房屋承租人的优先购买权-司法考试民法考点

房屋承租人的优先购买权司法考试民法考点房屋承租人的优先购买权：《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《城镇房屋租赁合同解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。

承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。

承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【例】甲将自己的房屋出租给乙，租期三年。

半年后，甲未告知乙，以20万元的价格将该房屋出卖给丙。

此例中：①乙无权请求宣告甲、丙间的买卖合同无效。

②如果已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意（即不知房屋已经出租），则乙不享有优先购买权，仅请求甲承担损害赔偿责任。

③如果尚未给丙办理过户登记（或者虽然给丙办理过户登记，但是丙为恶意），乙依然享有优先购买权，可自知道之日起合理期间内（应为15天）请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同，并优先于丙取得房屋所有权。

此时，存在两个有效的房屋买卖合同，丙因不能取得房屋所有权，有权请求甲承担违约责任。

浅析房屋转租合同的效力

未经房主同意承租人擅自转租是否有效？发布时间： 2009-04-01 08:30:26 浏览量：681【案例】： 2006年10月，朱某将一套商铺出租给周某，租期为两年。

双方约定：周某不得转租，否则朱某有权解除租赁合同。

2007年9月，周某将该商铺转租给杨某，租期为一年，并约定期满可以续签。

2008年2月，杨某被房主朱某告知将收回该商铺，杨某认为周某隐瞒真相，擅自将商铺转租给自己，导致自己无法继续承租。

于是杨某将周某告上法院，请求确认租赁合同有效。

在案件的审理过程中，就该转租合同是否有效存在两种不同的意见。

【分歧】：第一种意见认为，转租合同无效。

我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效，且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租，因而承租人擅自转租系无权处分行为。

周某与杨某的转租合同无效，杨某的诉讼请求不应得到支持。

第二种意见认为，转租合同有效。

我国《合同法》第224条的规定，仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权，并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。

从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发，在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下，转租合同不宜认定为无效合同。

【分析】：笔者同意第一种意见。

本案的关键问题是对于房屋租赁合同，在未征得原房屋所有权人的同意的前提下，承租人擅自转租的效力问题。

对于租赁中的转租问题，我国《合同法》仅在第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

论次承租人之优先购买权——《合同法》二三○条之适用方法

面的要素，即事物本质结构和法伦理原则。依此方法，通过法律解释以判断次承租人是否享有优先购买权就需要从事物的本质结构即转租的结构特征及法伦理原则即优先购买权的确立依据这两方面进行。
三、事物的本质结构角度：转租的结构特征分析从法律的规范内涵不难看出，转租就是指承租人立于出租人的地位，将租赁物租于第三人，而与第三人成立租赁关系的法律行为。在转租的债权结构方面，原承租人与次承租人签订租赁合同，二者之间产生了合同关系，同时，原承租人和出租人之间的合同关系并没有消灭，而根据债的关系的相对性原则，次承租人和出租人之间并没有任何债权债务关系。物权结构方面，此时物的实际占有和使用者却变成了次承租人，原承租人则退出了物的直接占有和使用关系。也就是说当出租人出卖房屋时，次承租人如若能享有优先购买权唯一的可能根据就是这一物的占有使用关系，那么实际占有使用关系在优先购买权制度的确立重视何种地位直接决定了此承租人可否也享有优先购买权。这一事物的本质结构的分析对判断次承租人是否享有优先购买权奠定了前提性要件。四、法伦理原则角度：优先购买权的确立依据所谓优先购买权，学者一般认为是指依法律规定或者当事人约定特定人在出卖人出卖标的物于第三人时，享有在同等条件下优先购买的权利。③立法者规定优先购买权的立法目的可以从其制度的历史源流和现实的制度价值两方面考察。 (一 )历史源流优先购买权制度有比较悠久的历史，其产生于罗马法永佃权中的赎回权。在优士丁尼时代，永佃户对权利实行转让时，应当通知所有主请求其同意，在同等条件下应当优先转让给所有主。④后来随着永佃权扩大适用至房屋，永佃权赎回权演变为永租权赎回权，永租权人可以任意处分其永租权，但不
度着手尝试解决这一问题。本文真正目的在于通过解决这一小问题而为司法实践中类似问题的解决提供律解释

租赁房屋关系中次承租人是否享有优先购买权

租赁房屋关系中次承租⼈是否享有优先购买权在现实⽣活与⼯作中，我们可能是租房⼦住的。

那么，如果房屋次承租⼈想要购买租赁的房屋，次承租⼈是否有优先购买权呢如果您对此感到困惑的话，那就看看下⾯由店铺的⼩编针对这⼀问题为您搜集整理的相关资料吧。

租赁房屋关系中次承租⼈是否享有优先购买权根据《民法典》第726条的规定:“出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利。

”优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他⼈购买财产的权利。

承租⼈的优先购买权则是指承租⼈在出租⼈出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。

根据上述法律规定，承租⼈对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

优先购买权的实现需要具备下列条件:(I)在租赁合同的存续期间。

(2)在同等的条件下购买。

在⾮同等条件下，承租⼈不能享有优先购买权。

同等条件是指承租⼈与其他购买⼈在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和⽅式等等。

(3)必须在⼀定期限内⾏使。

如果出租⼈通知承租⼈将要出卖租赁的房屋，并提出了⼀定的期限，⽽承租⼈在合理期限内没有购买的意思表⽰，优先购买权丧失。

承租⼈享有优先购买权就要求出租⼈在出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，给承租⼈考虑是否购买该房屋的时间。

只要承租⼈未作出放弃优先购买权的表⽰，出租⼈不得在这个期限内将该房屋卖给他⼈。

如果出租⼈违反了上述通知义务，承租⼈可以请求⼈民法院确认该买卖合同⽆效。

但我国法律对承租⼈已将租赁房屋转租后承租⼈的优先购买权未作明确的规定。

我国确⽴房屋承租⼈的优先购买权制度的宗旨是:维护承租⼈在租赁房屋期间形成的依赖关系，特别是居住房屋的依赖关系，体现了社会中的⼀种基本⼈权关系；维护承租⼈对财产的稳定使⽤的状况，发挥财产利⽤的最⼤效能，促进长期投资。

承租⼈对租赁物的使⽤与收益，形成了与租赁物的依赖关系，⽽这正是⽴法赋予承租⼈优先购买权藉以稳定承租⼈与出租⼈的法律关系、确保承租⼈对租赁物的依赖从⽽维护承租⼈利益的原因所在。

次承租人的优先购买权

次承租⼈的优先购买权次承租⼈是承租⼈将房屋转租的第三⼈，承租⼈是享有优先购买权的，出租⼈在处分房屋的时候，需要通知承租⼈，承租⼈需要作出意思表⽰。

那么，次承租⼈的优先购买权是怎样的呢?今天，店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

[案情简介]2003年7⽉，王某把其⼀套房屋出租于李某，租期为2年。

同年10⽉，经王某同意，李某把该房屋转租于张某，租期为李某余下的租期。

2004年5⽉，王某欲以20万元出售该套房屋，并在合理期限内通知了李某与张某。

因李某、张某均想取得该房所有权，双⽅因此发⽣纠纷，李某于同年7⽉诉⾄法院，要求法院确认其优先购买房屋的权利。

在审理过程中，对承租⼈李某是否享有优先购买权，存在⼆种不同意见：第⼀种意见认为，李某不享有优先购买权。

理由为：租赁权内容在于对房屋的使⽤、收益。

⽽占有为使⽤、收益之基础。

转租房屋，李某已放弃对房屋占有、使⽤、收益的权利，⽀配租赁物实际使⽤者为次承租⼈张某，张某拥有完全的租赁权，承租⼈李某租赁权已虚化⽽成为空权，故李某已⽆优先购买权。

第⼆种意见认为，李某享有优先购买权。

理由为：转租并⾮是租赁权的转让，李某仍为前⼀租赁关系中的承租⼈，仍享有租赁权，依法享有承租⼈的优先购买权。

但基于占有、使⽤、收益租赁物的事实，应优先保护承租⼈的优先购买权。

[法律解读]笔者同意第⼆种观点，理由如下：⾸先，转租并⾮租赁权的让与，承租⼈李某仍享有租赁权。

第⼀种意见提出承租⼈租赁权的虚化成为空权，有⼀定道理，但虚化权利并⾮指权利的不存在。

就算承租⼈租赁期限与次承租⼈租赁期限同时届满，暂不考虑⼆⼈优先权何者为先的问题，如次承租⼈放弃优先购买权，此时否认承租⼈所享有的优先购买权⽆疑会致其处于其他普通购买者同样地位，进⽽丧失优先于他⼈购买租赁物的机会，损害承租⼈获得租赁物所有权的利益。

因此，合法转租房屋，出租⼈转卖租赁物时，在同等条件下，承租⼈与次承租⼈均享有优先于普通购买者购买租赁物的权利。

房屋租赁专题之52：次承租人是否享有优先购买权？

房屋租赁专题之52：次承租人是否享有优先购买权？本文是君之道思考的第 430 期文章在房屋租赁关系中，承租人享有优先购买权法律有明确规定，但在转租的情况下，次承租人是否享有此权利，我国法律并没有明确的规定。

本期我们通过检索的部分案例，分析次承租人是否享有优先购买权。

一观点1：次承租人不享有房屋的优先购买权（一）优先购买权具有主属性不得转让承租人享有的优先购买权是一项法定权利，具有专属性，不因承租人转租租赁房屋而转移或者转让。

广东省深圳市中级人民法院在(2020)粤03民申155号案件中认为，当作为出租人的所有权人朱龙出卖租赁房屋时，作为承租人的被申请人朱宝珠享有同等条件下的优先购买权，作为次承租人的再审申请人朱凤先并非朱龙和朱宝珠之间租赁合同的承租人，因此不享有租赁房屋的优先购买权。

（二）依据合同相对性，次承租人不能主张出租人与转租人合同中的权利江苏省淮安市中级人民法院在（2016）苏08民终1409号及东莞中院（2017）粤19民终1574号案件中，法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定的出租人和承租人，理应理解为一个租赁合同关系中的合同当事人，不包括次承租人。

转租合同的当事人是承租人和次承租人，次承租人与出租人之间并无租赁合同关系，次承租人并未从出租人处取得租赁权，出租人亦未从次承租人处收取租金获取收益，若允许次承租人也享有优先购买权，将会增加出租人的负担，有失公平。

次承租人不能以此享有优先购买权。

除此以外，上海市第一中级人民法院在（2012）沪一中民二（民）终字第2542号案件中认为，优先购买权系房屋租赁合同权利、义务之一，属债权范畴，通常情况，不具备对世的物权效力。

次承租人石某并非A 公司租赁关系之当事人，就租赁合同关系而言，其不具备租约项下的合同权利，依法当然也包含优先购买权。

二观点2：部分法院认为合法次承租人享有优先购买权江苏省高院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（2008年）第19条、北京市高院在《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第30条中认为，承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，次承租人难以行使优先购买权。

房屋转租中次承租人的优先购买权的法律特征

房屋转租中次承租人的优先购买权的法律特征1、次承租人优先购买权是以承租人的优先购买权的存在为基础。

在转租合同关系中，存在出租人与承租人，承租人与次承租人之间两个租赁合同关系，次承租人与出租人之间无直接的合同关系。

因而次承租人不能直接享有优先购买权。

次承租人的优先购买权只能在承租人享有优先购买权的基础才能存在。

2、次承租人的优先购买权以承租人不主张的优先购买权为前提。

法律直接规定了承租人享有优先购买权，在承租人主张优先购买权时，次承租人不能享有优先购买权。

转租合同法律关系的产生以原租赁合同关系为基础，原租赁合同解除转租合同应当解除，如果转租合同的次承租人与原租赁合同的承租人都均等的享有优先购买权，就丧失了承租的基础地位。

因此，只有在承租人不主张优先购买权时，次承租人才能间接的主张优先购买权。

3、转租人的优先购买权不得超越承租人优先购买权的范围。

次承租人的优先购买权是以承租人优先购买权为基础的，没有承租人优先购买权，就不能产生次承租人的优先购买权，次承租人的优先购买权应当以不超越承租人优先购买权的范围为原则。

4、次承租人优先购买权的行使应受一定的限制。

由于次承租人与出租人之间无合同上的权利义务关系，次承租人不能直接向出租人主张优先购买权，次承租人在先例优先购买权时，应通过承租人来行使，即由次承租人向承租人主张优先购买权，承租人应以自己的名义向出租人主张该权利。

5、通知义务的承担。

合同法第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以下同等条件优先购买的权利。

合同法规定了通知义务由出租人承担。

在转租合同关系中，通知义务该由谁承担，法律未作明确规定。

由于出租人与转租合同中，承租人作为出租人出租其所承租的房屋，因此，原合同的承租人应对次租人承担通知义务。

如果承租人履行通知义务，应承担民事责任该民事责任应与出租人对承租人所承担的民事责任不同。

依照最高人民法院《关于贯彻民法通则若干问题的意见（试行）》第118国家条的规定，出租人不履行通知义务，承租人可以向法院请求宣告该房屋买卖无效。

次承租人能否享有优先购买权探析

次承租人能否享有优先购买权探析随着房地产市场的不断升温，购房热潮也随之而来。

很多人在楼市中扮演着不同的角色，包括购房人、出租人、房东等等，其中次承租人作为其中的一种特殊身份，是否能够享有优先购买权也成为了一个备受关注的话题。

本文将对此问题展开探析，希望能给读者带来一些启示。

什么是次承租人？次承租人是指在一份房屋租赁合同中，主要的租赁人将其租赁权利转让给其他人，即“次承租人”，以便由次承租人与主要的租赁人合作使用房屋。

在此情况下，次承租人有权使用房屋，并承担与房主签订租赁协议相同的义务和责任。

次承租人对房主的影响在现实生活中，很多房东会将房屋出租给多位租客，形成一个“合租”的结构。

如果其中一位主要的租赁人突然离开，即使合同未到期，按照规定，剩下的租客也将无法继续使用房屋。

此时，如果主要的租赁人能将其租赁权利转让给其他租客，即“次承租人”，在合同到期日之前，可以防止合同被终止。

因此，次承租人的存在对房主的影响也是很大的。

次承租人的优先购买权虽然次承租人在租赁合同中的地位比较特殊，但其是否有优先购买权也引发了广泛的关注。

优先购买权是指在房屋出售时，卖房人义务通知优先购买权人，并给予其在一定期限内以与其他购买者相同的价格购买该房屋的权利。

一般来说，优先购买权人是特定的人员或机构，例如亲属关系、合伙关系、房屋管理机构等。

对于次承租人是否拥有优先购买权，相关法律并没有进行明确的规定。

但是，根据《合同法》的相关规定以及司法实践，可以得到如下结论：首先，次承租人的优先购买权取决于租赁合同的具体约定。

如果在租赁合同中规定了次承租人拥有优先购买权，那么其在房屋出售时就可以直接行使其优先购买权。

其次，如果租赁合同中没有明确规定次承租人拥有优先购买权，那么次承租人是否拥有优先购买权，需要根据具体的情况来定。

例如，如果房东希望将房屋出售给某位租客，而这位租客又将自己的租赁权转让给其他人，那么就需要分析次承租人在租赁关系中的地位和责任，以及是否存在其他权利主张等因素，来判断是否应当给予次承租人优先购买权。

次承租人有没有优先购买权

次承租⼈有没有优先购买权次承租⼈，是指承租⼈按照租赁合同约定，或者取得出租⼈的同意，将房屋租赁给他⼈的第三⼈。

我国法律规定，承租⼈是享有优先购买权的，那么，次承租⼈有没有优先购买权呢?今天，店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

优先购买权《合同法》第⼆百三⼗条：出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买权利。

次承租⼈作为承租⼈的⼀种，为了保护其⽣存权，满⾜优先购买权条件的，也是享有优先购买权的。

⼀般的优先购买权条件⼀、承租⼈与出租⼈之间必须存在合法有效的租赁合同。

由于承租⼈的优先购买权是由承租⼈与出租⼈之间合法有效的租赁合同⽽派⽣的⼀项民事权利，是在出租⼈租赁物上附加的⼀项合法负担，因此，承租⼈⾏使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。

如果租赁合同不成⽴、⽆效或因履⾏期限届满⽽终⽌，则承租⼈不享有优先购买权。

⼆、承租⼈只能在同等条件下⾏使优先购买权。

承租⼈⾏使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租⼈的租赁物，⽽不是以优于第三⼈的购买条件购买租赁物，在⾮与第三⼈同等条件下，承租⼈不享有优先购买权。

三、承租⼈必须在⼀定的期限内⾏使优先购买权。

所谓优先，主要是指时间上的优先。

在条件同等时，只有享有优先购买权的承租⼈放弃优先购买权后，出租⼈才能将租赁物卖给第三⼈。

为了保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护租赁合同双⽅当事⼈的合法权益，各国法律均规定，承租⼈的这种优先购买权必须在⼀定的期限内⾏使。

这⼀期限⾸先应限定在租赁合同有效期内，其次应限定在租赁合同有效期内的⼀定时期优先购买权的例外根据《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第24条的规定，具有下列情形之⼀的，承租⼈主张优先购买房屋的，⼈民法院不予⽀持：1、房屋共有权⼈⾏使优先购买权的;2、出租⼈将房屋出卖给近亲属;3、出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在15⽇内未明确表⽰购买的;4、第三⼈善意购买租赁房屋并已经办理登记⼿续的。

房屋转租时，承租人、次承租人均主张优先购买权的冲突处理

房屋转租时，承租⼈、次承租⼈均主张优先购买权的冲突处理房屋承租⼈优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租⼈按照法律规定所享有的、在出租⼈出卖租赁房屋给第三⼈时，承租⼈得以同等条件优先于他⼈⽽购买的权利。

那么如果将租赁的房屋转租出去，那么这个时候承租⼈、次承租⼈均主张优先购买权怎么办，下⾯就来和店铺⼩编⼀起来看看吧。

转租转租，是指承租⼈不退出租赁合同关系，⽽将租赁物出租给次承租⼈使⽤、收益。

不同国家和地区对于转租⽴法的规定不⼀。

根据承租⼈进⾏转租⾃主程度的不同，⼤致分为两类：⼀类是限制主义模式，即⾮经出租⼈同意，承租⼈不得转租或让与租赁权。

代表国家为德国。

另⼀类是⾃由主义模式，代表国家为法国。

我国民法典采取限制主义模式。

根据承租⼈的转租是否经过出租⼈的同意，分为合法转租与⾮法转租。

针对合法转租、⾮法转租这两种情况，笔者对承租⼈、次承租⼈是否享有优先购买权以及双⽅均主张优先购买权产⽣冲突如何处理进⾏分析论述。

1.合法转租的情况合法转租，是指承租⼈的转租取得了出租⼈同意。

《民法典》第七百⼀⼗六条“承租⼈经出租⼈同意，可以将租赁物转租给第三⼈。

承租⼈转租的，承租⼈与出租⼈之间的租赁合同继续有效，第三⼈对租赁物造成损失的，承租⼈应当赔偿损失”，依据该条款，承租⼈与出租⼈订⽴的租赁合同、承租⼈与次承租⼈订⽴的转租合同均合法有效。

出租⼈出卖租赁物时，承租⼈、次承租⼈是否享有优先购买权以及双⽅均主张优先购买权产⽣冲突的处理办法，实践中存在以下观点：第⼀种观点认为，承租⼈不享有优先购买权，次承租⼈享有优先购买权。

理由是：承租⼈转租后，对租赁物不再享有⽤益物权，仅为观念上⽽⾮事实上能够⽀配物的主体，已失去了先买权所要保护的利益，故不再享有租赁物的优先购买权。

次承租⼈成为直接占有和⽀配租赁物的⽤益物权⼈，可对租赁物享有优先购买权。

第⼆种观点认为，承租⼈享有优先购买权，次承租⼈不享有优先购买权。

理由是：即使在出租⼈同意的情况下转租，出租⼈与承租⼈订⽴的租赁合同仍然合法有效，承租⼈依法享有优先购买权。

民法典的房屋承租人优先购买权有哪些规定

民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定在外租房的我们有可能会遇到房东将租赁的房屋出卖的情况，这时我们会想⾃⼰能不能继续住下去，或者能不能购买该套房屋。

实际上，承租⼈对租赁的房屋是享有优先购买权的。

那么民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定呢?下⾯将由店铺的⼩编为您解答这⼀相关问题。

⼀、民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定根据我国《民法典》的相关规定，承租⼈对租赁的房屋享有同等条件下优先购买的权利，但是房屋的按份共有⼈优先购买或者出租⼈将房屋卖给近亲属的除外。

承租⼈收到通知后⼗五⽇内未明确表⽰购买的视为放弃该项权利，未参加拍卖的也视为放弃。

优先购买权受到侵害可以要求出卖⼈承担赔偿责任。

《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条　出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。

出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的，视为承租⼈放弃优先购买权。

第七百⼆⼗七条　出租⼈委托拍卖⼈拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五⽇前通知承租⼈。

承租⼈未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

第七百⼆⼗⼋条　出租⼈未通知承租⼈或者有其他妨害承租⼈⾏使优先购买权情形的，承租⼈可以请求出租⼈承担赔偿责任。

但是，出租⼈与第三⼈订⽴的房屋买卖合同的效⼒不受影响。

⼆、承租⼈优先购买权有哪些注意事项1、仅限于房屋租赁场合;2、出租⼈出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈;3、出租⼈侵害承租⼈优先权的,承租⼈可主张赔偿损失;4、在转租的场合,次承租⼈与承租⼈都有优先购买权,⼆者发⽣冲突的,前者优先于后者。

以上就是店铺⼩编对相关问题的回答。

根据我国《民法典》的有关规定，出租⼈出卖房屋的，承租⼈对该房屋享有同等条件下优先购买的权利，但如果房屋的按份共有⼈⾏使了优先购买权或者出租⼈将房屋卖给近亲属，承租⼈就失去了该项权利。

论房屋承租人的优先购买权

论房屋承租人的优先购买权房屋承租人的优先购买权是指在房屋转让的情况下，承租人在一定条件下享有优先购买房屋的权利。

这一权利的设立旨在保护房屋承租人的合法权益，维护租房市场的稳定和租赁双方的权益平衡。

下面将从法律背景、权利保障和实施限制等方面阐述房屋承租人的优先购买权。

房屋承租人的优先购买权在我国《合同法》、《物权法》等相关法律法规中得到了明确的规定。

根据《合同法》第94条和《物权法》第35条之规定，当出租人将出租物转让给第三人时，承租人有权在同等条件下以相同的价格优先购买该出租物。

这一规定为房屋承租人的优先购买提供了法律依据。

房屋承租人的优先购买权的设立具有一定的权利保障作用。

优先购买权的设立使得承租人在租赁期结束后能够有机会购买自己长期居住的房屋，从而解决了租赁结束后无处安身的问题。

优先购买权的设立促使房东在出售房屋时更加慎重，避免出售给不合适的买家或恶意炒作，从而保护了承租人的利益。

优先购买权的设立增加了租赁市场的稳定性和预测性，有利于租赁双方的长远利益。

房屋承租人的优先购买权在实施过程中也存在一些限制。

优先购买权的设立仅适用于出租人将房屋转让给第三人的情况，而不包括出租人自己继续保有该房屋的情况。

优先购买权的实施依赖于出租人的出售意愿，如果出租人不愿出售或出售给其他人，承租人的优先购买权将无法实施。

由于优先购买权的实施需要承租人支付相应的购买价格，个别情况下可能会导致经济负担过重。

房屋承租人的优先购买权在维护租赁双方权益平衡和租房市场稳定方面具有重要作用。

尽管实施过程中存在一些限制，但通过法律规定的方式，房屋承租人的合法权益能够得到有效保护。

为了更好地落实这一权利，还需进一步加强监管，完善相应的法律法规，提升租赁市场的透明度和规范化程度，以确保房屋承租人能够顺利行使优先购买权。

论房屋转租合同的效力 --兼论次承租人的优先购买权

论房屋转租合同的效力 --兼论次承租人的优先购买权
黄海兵;柳春
【期刊名称】《湖州职业技术学院学报》
【年(卷),期】2005(003)001
【摘要】房屋转租是当前市场经济中的普遍现象,但我国现行法律对此的规定过于简单,在实践操作中遇到不少难题.房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得利益的行为,它具有其自身的法律特征及法律效力.笔者认为,在租赁关系存续期间,出租人欲出卖房屋,次承租人享有顺位在先的优先购买权.
【总页数】3页(P21-23)
【作者】黄海兵;柳春
【作者单位】余姚市人民法院,浙江,余姚,315400;湖州职业技术学院,经贸分院,浙江,湖州,313000
【正文语种】中文
【中图分类】DF418
【相关文献】
1.房屋承租人无权以优先购买权主张撤销房屋转移登记--兼论房屋承租人优先购买权性质 [J], 孙金昌;刘鹏
2.论承租人房屋优先购买权——兼论最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条 [J], 严之
3.论次承租人的优先购买权--兼议非法转租中次承租人之利益保护 [J], 王旖辰
4.承租人优先购买权效力的界定--以《房屋租赁合同司法解释》第21条、第24
条为中心的解释论 [J], 罗洋洋
5.房屋承租人优先购买权的法律适用——出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵之探讨 [J], 魏秀玲;郑阳
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承租人将房屋整体转租后,不再享有优先购买权,出租人可不经提前通知直接出售租赁房屋

承租人将房屋整体转租后，不再享有优先购买权，出租人可不经提前通知直接出售租赁房屋阅读提示我国法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当事先通知承租人，承租人可以在同等条件下优先购买租赁房屋，此即为承租人的优先购买权。

但是在承租人将租赁房屋部分或者全部转租出去的情况下，承租人是否还享有优先购买权呢？本文引用的案例中，承租人经出租人同意将房屋整体转租给案外人，出租人出卖租赁房屋时没有事先通知承租人，承租人得知情况后向法院起诉主张优先购买权，最终法院以其并非房屋的实际承租人为由，判决驳回其诉讼请求。

案情简介2014年4月1日，李某与王某签订《房屋租赁协议》，约定李某将涉案房屋出租给王某，租期为5年，即自2014年4月1日至2019年3月31日。

同年5月，双方签订补充协议，约定在主合同租赁期间李某同意王某享有转租权。

2014年8月，王某与高某签订租赁合同，将涉案房屋出租给高某使用，租期为2年，自2014年9月1日至2016年8月30日。

2015年6月，涉案房屋所有权人变更为杨某（李某之妻）。

同年12月27日，杨某与朱某签订房屋买卖合同，将涉案房屋以312万元出售给朱某。

2016年5月27日，杨某才将出售房屋事宜告知王某，王某于当天要求优先购买涉案房屋。

王某以杨某出售涉案房屋违反合同法关于承租人优先购买权的规定为由向法院起诉，要求优先购买涉案房屋。

北京市朝阳区人民法院经审理认为，杨某出售房屋时涉案房屋的实际承租人为高某，王某不应再享有优先购买权，最终判决驳回王某的全部诉讼请求。

裁判要点我国法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

法律赋予房屋承租人优先购买权的目的在于减少纠纷、降低交易成本，以承租人对房屋的实际占有使用为前提，优先购买权不能脱离承租权而单独存在。

本案中，杨某出售案涉房屋之前，王某已经将该房屋整体转租出去，即王某实际上已经不享有案涉房屋的承租权，因此基于承租权产生的优先购买权也应同时转移给次承租人。