易居研发中心豪宅典型项目研究
别墅项目产品定位报告
别墅项目产品定位报告一、项目背景随着人们生活水平的提高和对优质生活的追求，别墅项目作为高端住宅产品备受关注。
本报告旨在为别墅项目设计一个明确的产品定位，以满足目标客户的需求，提高项目的市场竞争力。
二、目标客户分析1. 客户人群定位针对别墅项目的客户群体，我们进行了详细的分析。
根据市场调研和客户反馈，我们将目标客户定位为： - 高收入人群：这部分人群有较高的购房预算，追求奢华品质的生活。
- 成功人士：成功人士包括企业家、高管、明星等，他们对自己的生活品质要求较高。
- 退休人群：退休人群希望安享晚年，选择别墅作为他们的理想居所。
2. 客户需求分析根据目标客户的人群定位，我们对他们的需求进行了分析：- 高品质生活体验：客户追求舒适、安全、环境优美的住宅环境。
- 社区设施和服务：客户希望社区拥有完善的配套设施和便利的服务，如健身房、游泳池、保安服务等。
- 高度私密性和安全性：客户看重住宅的私密性和安全性，希望能获得隐私和安心的居住环境。
三、产品定位策略基于对目标客户的深入分析，我们制定了以下的产品定位策略：1. 高端奢华定位我们将别墅项目定位为高端奢华住宅，通过精心设计和优质建材打造高品质的居住体验。
项目中的别墅设计将注重舒适性和环境融合，提供给客户一个尊贵的居住体验。
2. 独立社区定位我们将别墅项目定位为独立社区，提供一个高度私密、安全、安静的居住环境。
社区内的住宅建筑将以别墅为主，配备完善的设施和便利的服务，为客户提供舒适便捷的居住体验。
3. 生态环境定位我们将别墅项目定位为生态环境优美的住宅区域。
通过绿化环境的打造和精心规划的景观设计，为客户提供一个与自然亲密接触的居住环境。
同时，项目周边也会有便利的生活配套设施，满足客户的日常生活需求。
四、竞争分析针对别墅项目在市场竞争中的定位，我们进行了竞争对手的分析： - 附近同类项目：我们需要关注附近同类别墅项目的定位和售价，以制定相应的市场策略。
6-20150500-大宁金茂府案例研究-第四区域
15家知名房企参与，140轮的激烈竞价
搜房专题
2014年1月28日， 楼板价
方兴地产101亿豪取上海大宁路街道325街坊住宅地块，
47609元/㎡，溢价率111.5%引发全城瞩目。
方兴品牌
方兴地产——上海从不陌生的开发商
金茂大厦——陆家嘴第一座商务地标
上海国际航运服务中心、上海港国际客运中心
北外滩双地标
同时推出小面积的95㎡2+1房且主卧套房设计，部分220-240 ㎡大四房。
95㎡ 158㎡ 192㎡
95㎡
3400
3200
3600
95㎡户型
紧凑型“2+1”产品
特点：
1.95㎡可改造成三房两卫，满足生活需求 2.约8㎡，近12%的附送面积 3.20㎡主卧套房，大飘窗，丰富室内空间 4.十大收纳系统体系设计
恒氧
金茂府样板展示
环保科技运用
十二大科技系统——毛细管网辐射系统
无声、最安静的空调系统； 无风感，高舒适度； 没有冷凝水，不存在细菌孳生源； 节能效果显著； 占用面积小，节省建筑空间； 布置灵活、安装方便；
铺设情况 金 茂 府 样 板 展 示
恒温
安装完成几乎不用维修；
金茂府将毛细管席安装在房间顶棚上。夏季通入16/18℃的冷水，柔和的向房间 辐射冷量；冬季通入32-28℃的热水，柔和的向房间辐射热量
该幅地块原来是上海四方锅炉厂和居民小区； 出让面积96429㎡，容积率2.2，纯居住属性； 中环内区位，东至平型关路，南至彭江路，西至共和新路，北 至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路； 地块包含诸多限制条件。
上海大宁路街道325街坊住宅地块
中环线内罕见住宅地块
刘晓川：谋必盛,房地产风水从拿地开始
刘晓川：谋必盛，房地产风水从拿地开始(2009-09-14 21:18:01)转载标分类：风水杂谈签：房产风水易学地块刘晓川宇宙房地产营销作为一个商业行为，从其发端至结束，究竟在哪些节点需要运用易学风水的理念呢？现今一些楼盘所标榜的“风生水起”，究竟是真实的人居福地，抑或是开发商自我炒作的一种营销手段呢？带着这些疑问，笔者采访了易居房地产研究院高级研究员刘晓川先生。
刘晓川先生出生于易学世家，房地产从业经历十余年，长于从易学的角度理解和剖析房地产市场，并对房地产行业的易学应用有着深度研究。
Q：企业拿地过程中前期对地块勘察的同时是否就应该查看地块风水？A：营销前置，拿地阶段易学理念不可忽视。
如今的房地产营销已经大多前置，以万科的“七对眼睛”为例，在土地获取阶段，市场营销部就早早介入，并成为重要的一对眼睛频频出现在各流程中。
通常而言，大陆的开发企业在拿地的阶段对于风水方面的考虑并不是很多，尤其是房价处于上升周期时，往往是忽视风险，竞价激烈，争当地王。
在面临多个地块的选择时，大多是从市场营销、政府规划、传统估价等角度出发进行决策。
开发企业最大的风险其实就存在于拿地之中，很多企业都是因为拿错了一些地块导致资金链断裂而猝死。
在拿地的阶段，大家普遍忽视的易学理念其实更为重要。
首先应通过易学对于房地产发展趋势作出预判，从而确定恰当的入市时机；然后在选择相应地块时除了传统的估价体系，也应糅合易学风水的观点，对于地块的未来人居环境做出综合评价，进而做出拿地决策。
Q：楼盘规划设计过程中又有哪些注意点呢？A：规划设计需充分挖掘每一块土地的灵性。
拿地之后，在总体规划、户型设计、精装修设计等方面，就是风水理论应用的时点。
总体规划中，首先是要更合理的利用土地的自然资源，弥补土地所存在的一些缺陷。
我们常说“一方水土养育一方人”，每一块土地上所赋予人们的秉性各不相同；也可以说，每一个土地，都是有其“个性”的：经纬度的不同，海拔高度的不同，磁场角度的不同，地形地貌的不同，周边环境的不同，都使得地块呈现变化万千的“个性”。
国内顶级豪宅亮点研究
产品打造：传统豪宅布局，户型尺度做到极致
411平米 四室二厅四卫 ：
私家电梯入户，全私属电梯间； 超大客厅尺度，9.8米开间； 公共空间与私属空间过度，中间 设珍宝陈列室； 超豪华主卧； 奢华书房与会客厅设计； 超大尺度宴会餐厅设计； 全套间设计； 层高3.4米； 270度瞰景； 南向看湖；
项目亮点1：地段——帝都中心，繁华与生态并举
周边配套：
中国首席涉外区域：美国、挪威等13个国家的大使馆； 紧邻北京的中央公园：朝阳公园 、丽都花鸟园、太阳宫公园； 商务：连接CBD、燕莎、国展、亚奥商圈、丽都商圈； 酒店：凯宾斯基五星级饭店、希尔顿酒店、昆仑饭店、亮马河 大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店； 教育资源：丽都国际小学、北京首家由外国政府独立建设的学 校（德国学校）。
入户：一二三层均有入户花园，强调私家属性
户户有景观，层次明显，空间错落有致
外立面：欧式风格，化繁为简，追求神似
电子化和智能系统应用
华润外滩九里
城市中心精装大平层官邸，海内外精英人士争相购买
销售情况：2009年10月31日开盘，首推80套，当日售
罄；2010年5月初续推100余套，至月底仅剩10套，月
建筑的整体轮廓构筑为“山”形，与南侧的玉渊潭 的“水”相得益彰，隐喻山水相映，符合中式传统 理想的人居观念。
不同楼座起伏的高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮 廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际线。
产品打造：红砖、原铜、石材的外立面，凸显庄重质朴的传统感
红砖：采用95万块经传统工艺烧制的红砖，通过现代
全套房设计； 270度瞰景； 平层别墅格局；
产品打造：顶层遵循纯传统，打造1000平奢侈空中四合院
布局沿用了传统四合院的建筑特点，北房、南座、东厢、西厢，格局非常规整； 遵循了传统的居住风水理论：比如：北京四合院的方位多为坐北朝南，即所谓“坐坎朝离”。“空
第四代叠墅住宅研发设计及前策案例
舒适系数”住宅研发 COMFORTABLECOEFFICIENT RESIDENCESTUDY
首层人性化老人房
C2 首层别墅感体验
VILLA EXPERIENCE OF FIRST FLOOR
▇ 首层别墅感体验
■ 南北私属双花园 ■ 二层卧室空间 ■ 客餐一体化豪华厅 ■ 高附加值地下空间 ■ 首层人性化老人房
KEYWORDS
“花园洋房”
KEYWORDS
“别墅感”
KEYWORDS
“订制化”
▇ 首改房型的客户痛点是什么 — 豪华感 订制性
每个客户对好房子的定义都不同。比如主妇的更衣间、男士的大书房、少女的钢琴区、 美食家的厨房、老人的花草间——其中蕴含了人们生活方式的格调以及居家过日子 的智慧。
舒适系数”住宅研发 COMFORTABLECOEFFICIENT RESIDENCESTUDY
结合前三代产品优点，强调空间舒适度，豪华感，增加价值点
代表作品：本案
舒适系数”住宅研发 COMFORTABLECOEFFICIENT RESIDENCESTUDY
研发对象
■ 当前市场已有的成熟产品线
C0 研发背景
RESEARCH BACKGROUND
首置
高层
研
发
高层
对 首改
洋房
象
高层
再改
洋房
别墅
■ 43.5 ㎡家庭娱乐厅
■下沉庭院，阳光引入
舒适系数”住宅研发 COMFORTABLECOEFFICIENT RESIDENCESTUDY
高附加值地下空间
C2 首层别墅感体验
VILLA EXPERIENCE OF FIRST FLOOR
大平层豪宅研究ppt课件
项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“非经验
住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400 ㎡，整
个住宅只有60套，其尾盘时均价为5万/ ㎡。
13
易居中国 E-HOUSE
CHINA
专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展
上海——中国平层大宅的崛起之都
易居中国 E-HOUSE
CHINA
核心优势 景观视野
社交人脉
平层大宅较大的空
间，可以把住宅和
私人商务功能、私
人社交功能进一步
结合，兼其地理位
置便利，对于私密
会客和小众宴请较
别墅更适合；这无
形的上流社会生活
社交圈层是别墅无
法企及的
9
专题研究—— 平层大宅
平层大宅作为后起之秀 凭借其自身的特点
在生活配套、户型分布、景观视野、物业管理、社交人脉等 方面有着别墅无法比拟的优势
境下诞生的经典产物。
平层大宅起源于西方且流行已久
2002年
欧美流行已久， 美国最为流行
中国引入 2005年
中国开山之作
09-10年 中国风行
据悉，福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层产品占据了榜上 的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点
1 2
3
8
10
易居中国 E-HOUSE
9
CHINA
专题研究—— 平层大宅
易居中国 E-HOUSE
CHINA
平层大宅
1
专题研究—— 平层大宅
引言
平层大宅介绍
定义
特点 相对别墅的
优势
平层大宅发展
【易居】上海_星河湾_产品建议报告82P
上海成交均价 区域占位
闵行成交均价 板块占位
颛桥成交均价
上海整体公寓市场成交量已经连续4月呈现下滑 态势。 闵行区公寓产品去化量占全市约为10%，且一直 保持稳定。 颛桥板块公寓产品在区域内一直保持较低的占位， 但近3个月有明显上升，主要是因为“鑫都城云天 绿洲 ”项目近期因其小户型、低总价而持续热销 所至。
0
-20%
08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
上海去化
闵行去化
颛桥去化
区域占位
板块占位
08.01~08.08公寓产品成交均价市场表现
20000
10%
15000 10000
5000
0% -10% -20% -30% -40%
0
-50%
08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
6000~7000 10000~12000
08.01~08.08公寓产品成交总价市场表现
100% 80% 60% 40% 20% 0% 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
<60
60~70
70~80
80~90
90~100 100~110 110~120
全市公寓产品供求及成交均价走势
尽管市场恶劣，但08月还是有部分楼盘仍能耀眼夺目。 成交排名第一的正阳世纪星城之所以热销，主要归功于其本身的地理位置。该案地处奉贤最繁华的南桥
6
宏观市场解读——别墅市场 联排别墅抗跌性好，独栋豪宅进入市场冰冻期
万平方米 45.00
40.00
PPT文档-0505成都天府新城“站南组团”两地块可行性初步分析
两地块位于成都城南的天府新城，是成都未来城市新中心的核心区域 两个地块均位于天府大道（人民南路沿线）的西面，其中94亩地块位于三 环路内侧，178亩地位于三环路和绕城高速之间
94亩地块
天府广场
地 铁 1 号 线
178亩地 块
天府新城
Document number 5
一、项目开发条件：宏观环境
成都天府新城“站南组团”两地
块
可行性初步分析
2011.05.05
竞拍地块简介
94亩地块
天府广 场
地 铁 1 号 线
178亩地块
天府新城
地块
规 划要求
94亩地
用地性质：二类住宅用地（商 业建筑面积兼容不大于10%） 净用地面积：94.14亩 容积率：不大于4 起拍价:楼面地价3800元/平米
178亩地
Document number 6
一、项目开发条件：宏观环境 @ 区域规划
科技城南：天府软件园筑巢引 凤
商务城南：西部最大金融后台 扩容
国际城南：首个国际化社区 时尚城南：六大园区打造“不
夜城” 宜居城南：“没有围墙”的新
城
Document number 7
一、项目开发条件：宏观环境
@ 区域规划 天府新城·商务总部的汇聚
开盘时 间
项目名称
区位
物业 类型
推出套数
签约认购 热销户型 面积区间 套数 （㎡） （㎡）
销售报价 （元/㎡）
优惠情况
3.9 保利中心 城南 高层 2号楼300套 230
90
开盘优惠2.5万，一次性3%，
90
14000 三月分期2%，按揭1%，按
（清水）
易居重庆复地别院别墅项目案例分析
易居重庆复地别院别墅项目案例分析集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]类别墅——重庆复地别院目录序言与龙湖、金科等重庆本地开发商相比，对于高端客户，复地不占优势。
本地开发商的高水平开发、高水平客户关系维护，使得各自拥有上万拥趸，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。
龙湖开盘新老客户各占一半，复地在短期内是达不到这种成交格局的。
这是一种深入人心的东西，好比复地在上海的影响力。
重庆别墅市场大约有90%以上的客户都是二次以上置业，这部分已经接近饱和了，复地将目标锁定在别墅首次置业和改善型的客户，以豪宅的气质打造经济性别墅洋房，细分产品，，创新产品，以不同核心价值吸引了不同客户，将不同类的客户融入社区，配合一期高层公寓社区。
一、开发背景市场特征2008年重庆别墅市场有6方面特征：1）纯别墅社区较少，高端项目主要为多层和低层组合，供应所占比例较去年均有所增长。
2）独立别墅推出的量不大，比较分散，而洋房、别墅多个项目5月前后集中应市3）北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。
4）别墅分类更加细化，产品之间的差异化特征显现。
例如：出现融江、山资源一体的江山别墅协信·阿卡迪亚；坡岭顿小镇为代表的以低调奢华理念打造的200—300多平方米简约别墅；以庆隆南山高尔夫为代表的半山别墅；以岛居为核心卖点的协信·彩云湖1号；以文脉养生为重的保利小泉别墅等。
5）消费者对于本地开发商品牌忠诚度高，例如龙湖、金科等，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。
6）经济型别墅、类别墅销售情况看涨。
其中，花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。
其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。
需求特征08年重庆别墅市场需求两大特征：1）一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。
易居房产·南昌路25亩地块产品定位研究提报
05
预期效益与风险评估
预期效益分析
销售收入
根据市场调查和预测，该地块开发后可实现较高的销售收入，为 开发商带来可观的利润。
品牌提升
通过该项目的开发，可以提高开发商的品牌知名度和美誉度，增加 市场竞争力。
社会效益
项目建成后将增加就业机会，促进当地经济发展，提升城市形象。
风险评估与应对措施
市场风险
06
结论与建议
结论总结
目标客群
中高端改善型购房者，年龄在30-50岁之间，家庭月收入 在20,000-50,000元之间，注重居住品质和交通便利性。
价格策略
根据市场调研和产品定位，建议采取中高端定价策略，均 价在12,000-15,000元/平方米之间。
产品定位
打造高品质、舒适型住宅小区，以改善型住宅为主，面积 段在90-150平方米之间，注重室内空间布局和居住环境 品质。
发布项目信息，吸引潜在客户。
线下渠道
02
通过传统广告、户外广告、房产展会等形式，扩大项目知名度，
吸引目标客户。
内部渠道
03
利用企业自身资源，如员工推荐、合作伙伴等，进行项目推广。
品牌推广策略
品牌定位
根据项目特点和市场需求，明确品牌定位，塑造独特 的品牌形象。
品牌传播
通过广告、公关活动、媒体报道等方式，将品牌信息 传递给目标客户，提高品牌知名度和美誉度。
02
产品定位研究
市场分析
宏观环境分析
对国家政策、经济形势、社会文 化等因素进行综合分析，以了解 市场整体趋势和机会。
区域市场分析
深入研究项目所在区域的市场状 况，包括供求关系、竞争态势、 价格水平等。
目标市场细分
豪宅研究
1、区内园林环境与区外景观资源相协调——利用项
目紧邻的水和绿化资源，使其与内部园林环境达
到相互融合； 2、配合项目产品、超高层住宅的特性，创造具有时 代感、格调高雅的园林氛围； 3、针对客户群喜好，营造高品味的个性化的园林景 观，形成住户的私家休闲空间。
2、户型设计建议：
平面设计——户型点评
凯旋会—四房二厅：
三套间设计
主卧套房设有卫生 间、衣帽间
户型特色——
– 客厅、主卧室均采用大开间设计； – 三套间设计，凸显户型气派； – 主卧套房，设有卫生间和衣帽间；
7100
5500
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在 功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的 需求。
——强调景观的均享，在突出最珍稀户型的同时，避免 影响其他户型的窗前视觉效果。同时保证日照、朝 向的均好。
规划设计分析——景观与户型平面
中信君庭：一梯两户，户户正向 望江，拥有开阔的景 观面
金海湾：一梯四户“品”字型 布局，确保四户均 能享受江景资源
规划设计分析——景观与户型平面
汇景新城：一梯四户，令大部 分户型能拥有良好 的朝向及景观
汇景新城：一梯二户，户户均 能享受良好的朝向 和景观资源
规划设计分析——景观与户型平面
凯旋会：一梯二户，户户均拥有 开阔的景观面
中海蓝湾：一梯两户，户户均 能拥有良好的朝向 及景观
规划设计分析——景观与户型平面
•景观与户型平面的关系：
– 一梯两户
——确保户户望景，且景观面开阔、无遮挡；
– 一梯四户
房地产豪宅项目成功案例分享
房地产豪宅项目成功案例分享在房地产行业中，豪宅项目一直以来都是备受关注的焦点。
豪宅项目不仅令人向往，而且往往代表着一座城市的经济实力和社会地位。
在过去的几年中，我公司成功开发了一系列高端豪宅项目，取得了较为显著的成果。
本文将分享其中一个成功案例，以供参考。
项目概述本项目位于某一城市的黄金地段，占地面积约为100亩，是该城市规模最大、设施最完善的高端住宅区之一。
项目计划总投资额约为10亿元人民币。
为了确保项目的成功，我们在规划和开发过程中注重以下几个关键方面。
1. 选址与规划项目选址是影响项目成功的重要因素之一。
我们充分考虑了城市发展规划、交通便利性、生活配套设施等因素，最终选择了这一地段。
在规划阶段，我们重点考虑了绿化、景观以及社区公共设施的布置，力求打造一个宜居、宜业的高端住宅区。
2. 设计与建造项目的设计和建造也是保证豪宅项目成功的重要环节。
我们聘请了一支经验丰富的设计团队，根据市场调研和用户需求，打造了一系列高品质的住宅产品。
同时，在施工过程中，我们高度重视质量控制和工期管理，确保项目按时交付。
3. 销售与推广销售和推广是项目成功的关键一环。
我们采取了多种策略，包括线下推广、线上营销以及与高端社交圈层建立合作关系等。
我们在项目营销中注重塑造品牌形象，提供个性化的购房体验，并持续跟进客户需求，确保客户满意度。
4. 售后服务售后服务是保持客户满意度的重要环节之一。
我们设立了专门的客户服务部门，提供全方位的售后服务，包括维修、投诉处理、物业管理等。
我们通过持续的客户关系维护和改善，为客户提供高品质的生活体验，增强客户的粘性和口碑传播。
项目成果与影响经过团队的努力和市场的认可，该豪宅项目取得了显著的成果。
首先，在销售方面，项目全面售罄并获得较高的溢价率，为公司带来了可观的经济回报。
其次，项目的成功也提升了公司的品牌影响力和市场地位，为未来的发展奠定了坚实的基础。
最后，项目的成功也对周边房地产市场产生了积极的影响，带动了当地房地产市场的发展。
CRIC克而瑞中房信四川XX大平层豪宅营销案例分享137页
CRIC克⽽瑞中房信四川XX⼤平层豪宅营销案例分享137页2012年成都⼤平层豪宅营销案例分享2013年1⽉30⽇易居中国·西部事业部·成都公司2012年成都⼤平层豪宅烽烟四起，群雄逐⿅！前⾔⾦沙板块2012年的成都平层豪宅百花齐放，竞争激烈。
突出表现在以铂雅苑为代表的城南板块豪宅云集；以天誉、ICC 、仁恒滨河湾为代表的攀成钢板块强势崛起，市场放量⼤增。
1.⾼端产品联合造势，上半年以价换量，效果并不理想；2.年底豪宅集中⼊市，精装房⽐例增⼤，改善开始逐步⼊市；3.项⽬扎堆城南、城东热门区域，城西、城北略显孤单2012年成都平层豪宅市场特征：2012年成都⼤平层豪宅典型分析前⾔本研究报告就12年成都四⼤典型平层豪宅项⽬进⾏分析：誉峰⾦悦湾西派国际南湖国际·珍湖项⽬区位：城南CBD产品⾯积：200-250㎡精装标准：6000元/㎡销售均价：17000元/㎡2012年销售业绩：7.8亿推售策略：主推较⼩户型，总价控制。
项⽬区位：⾦沙产板块品⾯积：200-400㎡精装标准：3500元/㎡销售均价：18000元/㎡2012年销售业绩：1.2亿推售策略：精装减配，推清⽔房。
项⽬区位：城南CBD产品⾯积：170-270㎡精装标准：5000元/㎡销售均价：17000元/㎡2012年销售业绩：2.2亿推售策略：主推较⼩户型，总价控制。
项⽬区位：南湖板块产品⾯积：445㎡精装标准：清⽔销售均价：8500元/㎡2012年销售业绩：0.8亿推售策略：主打性价⽐，全清⽔推售，临湖⼤宅。
⿍级传统派豪宅逆势⾰新派豪宅新⽣派豪宅个性派豪宅誉峰叠翠峰万景峰合景泰富地产控股有限公司是⼴州领先的⼤型房地产开发商，1995年创⽴，⼀直与注亍⾼端物业的开发，业务涉及住宅、超甲级写字楼、别墅、酒店、酒店式公寓、⾼级贩物中⼼、资产经营、物业管理等多个发展领域，是⼀家实⼒雄厚稳固、产品多元化的地产企业。
2007年7⽉3⽇在⾹港联合证券交易所主板上市，幵向其它具⾼增长潜⼒的城市扩张，如苏州、成都等，继续以中⾼端住宅物业开发为主⼒。
易居_上海涵壁湾新中式别墅项目营销策略提案_72p_销售推广方案
远 水
静 动 中式
•
• • •
周边运动场所多，是本项目有利卖点，但是这一优势为区域内所有项目共享；
中式建筑与江南水乡特质极度契合，具有理想的文化定位价值 现代建筑特质阐述“传统人文”理念，著名建筑师为项目带来附加值影响力 单价高，单体面积大，造成总价高，客户面狭小。
产 品 评 价
现代 大
项目思考与定位
• 项目周边地区已经呈现明显的娱乐休闲特征，青浦，尤其是朱家角，其水陆两栖休闲运动基 地的地位逐渐成形，此外，朱家角特色居住区也已经渐趋成熟。
项目特点五：中式
中式，具有极强的人文特质
• 项目立面为新中式别墅，大面积斜坡屋顶，白墙灰瓦，漏窗、马头墙、回廊等建筑符号，与青 浦江南水乡特色吻合，符合区域人文和历史特质。
项目特点一：远
项目位置偏远，可达性较差
人民广场 距离项目车程50公里 318国道
淀山湖 A9高速 朱家角镇 本项目 东方绿洲
虹桥交通枢纽
• 本项目位于青浦淀山湖南部的西岑镇 • 项目位臵偏远，与青浦其他板块相比，板块本身仍然处于婴儿期，淀山湖畔别墅市场普遍处于去化瓶颈 • 另一方面，虹桥交通枢纽规划定型，A9延伸导致西区交通格局升级，未来青浦的人口导入趋势加快，西岑与市 区的联系更紧密。
6.00 28000 5.00
26000 24000
300000 250000 200000 150000 100000 50000
00
05-1 05- 0505- 0505- 05-09 05- 05- 05-11 05- 05- 06-01 06- 06- 06-03 06- 06- 06-05 06- 06- 06-07 06- 06- 06-09 06- 06- 06-11 06- 06- 07-01 07- 07- 07-03 07- 07- 07-05 07- 07- 07-07 07- 07- 07-09 07- 07- 07-11 07- 07- 08-01 08- 08- 08-03 08- 08-08-05 08- 08-08-07 08- 08-08-09 08- 080805-105- 0505-03 05-05 05-07 08-11 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
豪宅配套的设置准则
豪宅配套的设置准则一栋豪宅，除了具备这些自身的“硬件”优势外，其“软件”优势也发挥着不可或缺的作用。
豪宅为什么这样值钱？因为富豪们买来豪宅的同时，也会享受到顶级的配套及物业管理服务。
只有这样，才能够使豪宅的主人倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。
1一、主题会所豪华会所是豪宅必备的要件之一，装修豪华、气派的会所能极大提升项目的档次。
会所对其营销溢价形成了重大的支撑，除了金碧辉煌的豪华室内装修，像室内游泳池、健身馆等高档配置，门童的配备等都是豪宅的主要标签之一。
重庆绿城翠谷会所上海九间堂会所23北京星河湾会所大堂1.健身俱乐部、美容主题在公寓型豪宅的会所配置中，游泳池基本为露天泳池，起到补充小区景观的目的，另有相当比例会所拥有露天及室内恒温泳池的双泳池配置。
会所的泳池非普通健身游泳馆内泳池的配置，其融健身与美容于一体，除备有室内及室外泳池外，还有热水、香熏、矿物盐及日式风吕主题水疗泳池，室外泳池地台更特别铺砌热石，让业主享受泳池及浸浴后，双脚不用踏在冰冷的地台上。
上海翠湖天地御苑会所 室内泳池 北京星河湾会所 地下泳池4深圳红树西岸花园会所会所多数提供最舒适的专业美容护理服务，包括一站式美容、美甲、护肤及水疗按摩、发型设计及美发护理等逾百种专业服务。
另外，会有多位专业营养师及私人顾问，为住客提供更健康的专业指导，获得更事半功倍的健康与优美体态。
别墅社区的配套会所设施更有志于营造与物业风格相一致的格调，并通过完善的服务设施体现低调的奢华感。
上海翠湖天地御苑会所 各美容主题房5上海九间堂别墅会所 Spa 疗程房成都鹭岛国际社区会所 室内泳池上海佘山3号会所 室内泳池如社区规模较大，或是会所兼而对外运营，那么其设施更多、分类更细。
常见的其他设施还有诸如室内攀岩训练室、室内体育馆、健康舞室、健身室、营养补充站、伸展活动室、美容顾问中心、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房、香熏水疗池、深层矿物池、冰水疗肤池、室内日式风吕池及露天日式风吕池连热石台阶等。
高容积率别墅创新案例研究
高容积率别墅创新案例研究近年来，随着城市发展的迅速，土地资源的紧缺问题日益突出，高容积率建筑设计成为了解决这一问题的重要手段。
在别墅设计中，如何兼顾空间舒适性和容积率要求，成为了设计师们的一个新课题。
以下将介绍一些高容积率别墅创新案例。
首先，我们来看一个位于香港的别墅案例。
该别墅的设计师通过将建筑精细地分层，采用开放式空间设计，使得每个空间有着合理的利用和流动性。
此外，设计师在别墅的顶部设置了一个独立的平台花园，使得居住者能够充分感受到自然环境的温暖和舒适。
通过以上设计手法，该别墅在不增加土地使用面积的前提下，实现了高容积率的要求。
其次，我们来看一个位于上海的别墅案例。
设计师在这里将建筑的室内空间和室外空间巧妙地结合在一起。
通过在每个房间的室外设有一个阳台或露台，使得每个居住者都能够享受到宽敞的视野和户外自然环境。
此外，别墅还采用了大量的玻璃幕墙设计，使得室内空间和室外空间之间的边界变得模糊，进一步增加了空间的感知和利用率。
最后，我们来看一个位于北京的别墅案例。
该别墅的设计师通过在建筑的下部设置一个地下居住空间，有效地增加了建筑的容积率。
地下空间不仅提供了额外的居住区域，还可以用于车库或其他功能空间。
此外，别墅还设置了一个屋顶花园，使得居住者能够在屋顶上种植花草，享受到更多的自然环境。
通过以上设计手法，该别墅实现了高容积率的要求，同时为居住者提供了更多的舒适空间。
总的来说，高容积率别墅的创新案例研究表明，通过合理的空间设计和创新的建筑手法，可以在有限的土地资源下实现高容积率的要求，为居住者提供更多的舒适空间。
这些案例不仅在设计上具有独特性和创新性，同时也为我们提供了一种思路，即通过充分理解土地利用需求，结合创新的建筑设计方法，实现高容积率别墅的可行性。
易居豪宅案例分析与借鉴-房地产-2020
绿城御园/留庄
留庄
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产品报告
1. 优秀案例参考
景观价值体系 》景观风格
绿城御园/留庄
留庄
留庄
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• 道路口：置石、绿植等统一景观处理 • 道路景观灯：御园特色景观灯
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产品报告
1. 优秀案例参考
景观价值体系 》景观风格
¾重点强调观景美感，而不过分追求风格表现 ¾以中国古典园林手法，排布各种景观元素
御园主要分为教育（幼儿园）、商业街、会所及居住区四大功能区
居住
商业
会所 幼 儿 园
居住 商 业
绿城御园/留庄
居住
位于项目东西两侧，分为五期开发，形成十二 大组团，相对独立
商业街
分别位于北五环路、玉泉山路临街面，为地上 商业，商业外街与商业内街相结合的形式
教育
位于地块中央向南突出位置，连接东西两个居 住区域，方便全社区孩子安全、便捷地上学
产品报告
1. 优秀案例参考
规划价值体系 》建筑布局、朝向
相邻楼宇通过十字布局，处处可见社区景观
绿城御园/留庄
建筑朝向
御园建筑基本上以正南方向排布，建筑朝向正气，复 合北京气候、风俗需求
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杭州——九树
豪宅大户型设计房地产成功案例研究
豪宅大户型设计房地产成功案例研究豪宅大户型设计对于房地产开发商来说是一个非常重要的市场。
大户型设计可以满足一部分高收入人群的居住需求，也可以提升整个楼盘的品质和价值。
在房地产市场上，有许多成功的豪宅大户型设计案例值得我们学习和借鉴。
首先，悉尼Emerald City豪宅大户型设计案例是一个非常成功的案例。
该项目位于悉尼市中心区域，由澳大利亚知名房地产开发商开发和设计。
该项目以高品质的建筑和豪华的室内设计而闻名，吸引了众多高净值人群的关注。
该豪宅大户型设计充分考虑了居住者的隐私和舒适感，拥有宽敞的室内空间和豪华的装修风格。
同时，该项目还注重社区建设，提供了各种便利设施和服务，满足居住者的生活需求。
其次，上海静安寺豪宅大户型设计案例也是一个成功的案例。
该项目位于上海市中心的繁华地段，由国内知名开发商开发和设计。
该豪宅大户型设计注重了整体规划和空间布局的合理性，拥有宽敞的客厅和卧室，以及独立的休闲区和办公室。
同时，该项目还融入了现代科技和智能化系统，提供了更加便捷和舒适的居住体验。
此外，该项目还注重园林设计，创造了一个绿色和宜居的居住环境。
最后，伦敦One Hyde Park豪宅大户型设计案例也是一个非常成功的案例。
该项目位于伦敦市中心的黄金地段，由世界著名的开发商和设计师合作开发。
该豪宅大户型设计以奢华和独特的风格而著名，拥有超大的室内空间和高端的室内装修。
同时，该项目还提供了世界一流的设施和服务，包括私人电影院、健身房、泳池等。
该项目的成功在于其超强的品牌价值和高端的客户群体，吸引了众多国际名流和富豪的关注和购买。
综上所述，豪宅大户型设计对于房地产开发商来说是一个非常重要的市场。
成功的豪宅大户型设计案例如悉尼Emerald City、上海静安寺和伦敦One Hyde Park等都注重了整体规划和空间布局的合理性，同时注重居住者的需求和生活品质。
这些成功案例的经验可以对我们今后的豪宅大户型设计提供有益的借鉴和参考。
豪宅客户概念界定及典型特征
豪宅客户研究概念篇(图表)豪宅客户概念界定及典型特征豪宅客户的概念界定关于豪宅客户的概念有各种界定的方法，如狭义定义为购置过各地豪宅的真实客户，该定义强调客户现实的购置行为；又如理解为有豪宅购置意向且有足够购置能力的客户，该定义强调的是客户的有效购置需求。
易居认为豪宅客户长短常特殊的一个群体，仅从经济能力和购置需求两个方面来界定是远远不敷的。
图1-1- 1 豪宅客户概念界定图豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，是处于金字塔最顶端的那局部人群。
他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据独特的常识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为本身所用，不竭缔造更多的物质财富。
作为社会的中坚力量，这些客户还拥有特质化的价值取向、生活布景、居住习惯和文化品位，他们对居住品质、生活环境有着超过一般尺度的要求，不仅仅表达在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，表达在对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、效劳等方面的出格存眷。
此外，豪宅客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求。
综上，易居定义的豪宅客户是一类拥有丰富经济、社会、常识资源，对居住生活环境有超高要求，同时对精神层面也有较高追求的群体。
豪宅客户根本特征阐发从行业上看，豪宅客户从事的行业以效劳业和制造业为主；在来源地分布上看，豪宅客户以外省外国人士居多，当地客户所占比例均偏低；在春秋上，比拟倾向中青年，35-45岁之间的人是主力购置人群。
行业特征——效劳业的开展造就了大量富豪虽然豪宅客户多以从事效劳业为主，但是，地域性经济开展的特点也使得各地的豪宅客户分布的行业有所差别。
北京、上海、深圳别离代表了中国三个重点开展的经济圈，环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈，其经济、财产开展特征差别显著。
在各地豪宅客户分布的行业呈现出地域性特征的同时，我们也发现了一些共性：即这些豪宅客户大多来自效劳行业。
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会所数量 会所面积 与住宅面积比 例 户均会所面积 经营特点 会所特点 会所管理
1 5000 1：26 9.4 对内 功能齐全 开发商
1.会所是豪宅必备的重要功能配设，营造良好的居住 2.与住宅的配比：4个项目高于1：67，最高是盛大金磐与财富海景，达1：26 3.会所出现了聘请国际著名机构来经营管理，如世茂滨江的美洲会
附件二：二线城市豪宅看点
杭州豪宅看点
楼盘名称 总建面 (万㎡) 容积率 主力套型面积 (㎡) 价格范围 (元/㎡) 看点
江·金色海岸
盛大金磐 白金府邸 汇豪天下/ 仁恒滨江
两大类型：高调营销如世茂滨江、盛大金磐；低调营销如仁恒滨江、汇豪天下 对定位的客群小众传播，针对性强；如盛大金磐的油画展 举办各种主题公关活动，效果好见效快，如白金府邸的举办的答谢业主会、夜宴酒会
豪宅的市场表现 ？
成交价格
成交价格
客户构成】
56000
47300 38600
300 40 300 30
47500
300 60
45000
从2004下半年至2006年上半年区间内看价格表现：一线 江景或黄金地段明显受到市场的追捧及认可，反映了市 场对江景对地段的稀缺性及产品品质的认同度较高
28000
300 50
27000 29000
100 60
25000 20000
100 80
Ariston阿里斯顿； 冰箱：GE品牌
全套“西门 子”品牌
惠尔浦橱具
卫浴：享誉全球的德国科 特威Kaldewei浴缸 科勒洁具 洁具： 德国杜拉维特 德国威宝 Duravit龙头： 德国高仪 VILLEROY&B CROHE OCH 水槽：铂浪高 BLANCO德 国全进口不锈钢水槽 实木地板 高级大理石 大金家庭独立中央空调 大金空调
户型面积较大 3房2厅面积区间主要在140-220 ㎡ 4房2厅面积区间主要在230-280㎡ 2房2厅面积区间主要在100-130㎡
汇豪天下 财富海景 白金府邸 世茂滨江 盛大金磐 仁恒滨江
100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360
盛大金磐
宫廷式园林 泛亚易道 113% 芬兰通力 6元/ ㎡·月 仲量联行
日本综合计划研 华东设计院/杰 究所（星野嘉朗） 盟设计 125% OTIS 5元/ ㎡·月 仲量联行 100% OTIS 4.5元/ ㎡·月 仁恒物业
1.高水准园林：6个项目中4个聘请外国知名公司设计，其中2家均是泛亚易道 2.车位配比：车位配比基本都在100%或以上 3.物业管理：物业费在3-6元/ ㎡·月，2家聘请五大行的仲量联行，世茂为第一太平戴维
易居（中国）研发中心豪宅典型项目研究
豪宅的标准
品质
品质
财富海景 世茂滨江 白金府邸复式 白金府邸 仁恒滨江 汇豪天下1－7号楼 汇豪天下1 盛大金磐 汇豪天下8号楼 汇豪天下8
价格
10000
20000
30000
40000
50000
60000
价格（元/㎡）
（注：价格比较以目前二手交易价格为准）
豪宅的特点
石材+复合铝 板 挑高8米酒店 式大堂 访客休息区
挑高4-8米酒 店式大堂 访客休息
欧式建筑风格，高层物业类型为主，容积率在2.7-3.6； 酒店式大堂挑高设计。
产品塑造
主力户型】
主力户型—以3房2厅为主，约占60-80%，如财富海景3房占到82%
主力户型 ２房２厅 ３房２厅 ４房２厅 盛大金磐 14% 83％ － 世茂滨江 37.30% 40.30% 22.40% 白金府邸 17% 83% － 汇豪天下 15% 60% 25% 财富海景 18% 82% － 仁恒滨江 10% 70% 20%
新加坡工程集团、现 代建筑设计集团华东 院 香港马梁建筑师事务 所 华东建筑设计院 \TONTSEN建筑设计 研究所新加坡驷马国 际私人有限公司 加拿大泛太平洋建筑 设计\上海建筑设计院
日本综合计划研 仲量联行 究所（星野嘉郎）
1.建筑设计合作单位均为国际或国内著名建筑设计单位 2.重视园林景观设计，聘请国外知名专业公司担纲 3.重视社区软件方面营造，物业服务：由国际顶尖物业管理公司为业主提供国际水平物业服 务；会所服务：世茂滨江由国际著名会所管理机构提供会所服务
20000 15800
22000
8500
9000
11000
14000
16000
7900 8000
2000 2001 2002 2003
10000
13000
1998
1999
2004
2005
2006
2007
客户构成
香港\台湾\上海\江浙\外 台湾\新加坡\ 江浙一带的商人\特别是 境外人士\国内的 低调富豪阶层 籍华人（特别是福建人） 东南亚投资 温州投资客 \高层次外籍人士(如巴 香港，美国、新加 西、南非等四国驻沪总 海外基金，香港、 温州籍投资者 领事） 坡等境外人士，海 台湾和海外华人 外基金 外籍华人\上海本地人 投资客（江浙人\外籍华人） \香 港人\企业高管 （高级政府官员） 外地投资客\港澳台商人(温州人\台湾人居多) 外地投资客\港澳台商人(温州人\台湾人居多)
出色合作的伙伴是打造产品品质、提升产品档次的保证
豪宅是这样一种产品！
建筑 风格 建筑类型 2房2厅 主力房型 3房2厅 4房2厅 房间功能配置 规模 会所 功能 经营方式 配套 物业管理 管理公司 收费 大堂 装修定位 空调 电梯配置 建材 基座 立体材料 欧式现代为主 高层 100-130㎡ 140-220㎡ 230-280㎡ 主卧套间设计，主卫景观卫浴；佣人房、独立衣帽间 其中5个项目不低于1：100（与住宅建筑面积比） 前三位：酒吧/咖吧、健身房、室内泳池、桑拿/SPA、韵律室、儿童娱乐室 主要对内 国际性物管（仲量联行、第一太平戴维斯、高力） 不低于3元/㎡·月 挑高4-8米酒店式大堂/前接待/访客休息区 高端，4个项目3000元/㎡或以上，德国、美国、意大利品牌 5个项目采用大金中央空调 三菱电梯、OTIS 石材 复合铝板/砂岩
产品塑造
项目 盛大金磐 世茂滨江 白金府邸 汇豪天下 财富海景
高水准合作单位】
建筑设计 景观设计 美国泛亚易道 美国泛亚易道 老圃景观 贝尔高林 物业管理 仲量联行 第一太平 戴维斯 高力物业 中海物业 顾问\合作设计 上海建筑设计 院 丹下健三 美洲会 会所管理 梁志天设计 师有限公司 室内设计
如何打造豪宅 ？
豪宅塑造 1 资源包装
豪宅塑造 2 品质高档
豪宅塑造 3 服务国际化标准
服务周到\保证安全性与私密性\国际化的物业服务、高品质会所服务
豪宅塑造 4 特殊营销
世茂滨江
• 全球销售代理： 01年同时在中国内地、香港、台湾、东南亚、日本、美国及澳 洲限量发售。 • 请明星梁朝卫作为产品代言人，推广产品 • 举行拍卖特价房活动高调宣扬产品 • 在国内外展销推广： 先后到台北、北京、新加坡、温州房源展销会 • 2005年3月，在售楼中心隆重举办“悦—彭鸣亮油画展” • 2005年，作为上海唯一的赞助商，赞助“第24届香港电影金像奖” • 04年7月开盘 “生日报”开盘礼品 、样板间生活秀、知名专家演讲 • 05年5月举办“视觉盛宴、白金魅力”的醇酒香衣主题派对答谢业主 • 06年9月在顶层景观会所举办 “总统江景，豪门夜宴”酒会，推出江景保留房 源； • 相对不重视营销，主要通过定向传播宣传产品，如外资在华投资机构、商会及 政府机构； • 口碑相传
TOTO洁具 科勒洁具
全实木地板 大金空调
浴室配设 卫裕配优派 SIEMENS电器 SIEMENS电器开 热暖：德国菲斯曼热水炉 SANYO 15"纯平彩 伊莱克斯中 VIEW SONIC 其他用材 关 意大利默洛尼壁挂式燃气 瑞士森德（Zehnder）散热器 电 央吸尘系统 嵌入式液晶电 采暖/热水炉 视
产品塑造
会所功能设计】
会所功能配设 酒吧、咖啡吧 健身房 室内泳池 出现频次 6 5 4 4 4 4 3 3 3 3 2 2 2 2 2 1 1 1 1 占比例 100% 83% 67% 67% 67% 67% 50% 50% 50% 50% 33% 33% 33% 33% 33% 17% 17% 17% 17%
㎡
项目主力户型面积区间分布图
2房2厅 3房2厅 4房2厅
产品塑造
修标准 修用材 厨具
准精装修】
世茂滨江 3000元/㎡
高标准精装修—厨房、卫间 、空调用材高档
白金府邸 毛坯 汇豪天下 3000元/㎡ 财富海景 5000元/㎡ 仁恒滨江 1500元/㎡
盛大金磐 6000元/㎡
卫具
地板 空调
橱柜：德国博德宝 德国米勒（Miele）电器 (Poggenpohl) 德国西曼帝克（SieMatic）橱 灶具：意大利Smeg/ 具 欧洲whirlpool 德国科特威（KALDEWEI） 按摩浴缸 德国当代（Dornbracht）龙头 西班牙ROCA洁具 （2000系列和Meta Pur系列） 德国高仪（Grohe）龙头 美国KOHLER 卫浴 德国维宝（Villeroy&Boch） 洁具 高级实木地板 高级大理石 大金VRV变频空调 美国TRANE 大金VRV中 央空调
通过对6项目的会所功能设 计对比统计，发现： 会所的配设大多较完善， 其中， 基本必备配设：酒吧/咖吧、 健身房， 半数以上会所都配设项目： 室内泳池、桑拿/SPA、韵 律室、儿童娱乐室
桑拿、SPA 韵律室 儿童娱乐室 棋牌室 台球室 网球场 餐厅 会议室 高尔夫练习场 壁球场 乒乓球 阅览室 多功能厅 室内攀岩 多功能运动场 保龄球
产品塑造
绿化率 园林绿化 设计公司 车位配比 电梯品牌 物业费 物管公司 50%