长沙房地产豪宅项目运达中央广场专题研究报告2011年 44P

项目名称
保利国际广场凭借合理的规划、稀缺的超高层 的物业形态和设计合理的户型取胜
运达中央广场 优劣对比
保利国际广场
城市高端产品与绝佳 江景资源的组合 居住环境纯粹
稀缺超高层写字楼 一线江景超高层豪宅 酒店式公寓 设计合理 功能完备 私密性强 通风采光好 舒适度高 豪宅配置：大型中心 水景组团园林
规划布局
商业配 套 环境配 套 医疗配 套
配套2
配套对比：本项目紧邻三大商圈，配套完善，本项目胜出。
周边配套 生活圈 五一大道、黄兴路步行街、红星美凯龙（贺龙店）、家乐福（贺 龙店）、新一佳（侯家塘店）等 芙蓉国豪庭酒店、皇冠假日酒店、鹿回头酒楼、佳程酒店、五华 酒店、长沙新时空康年大酒店、天玺大酒店等 建行黄土岭支行、农行芙蓉路支行、长沙银行银德支行、交通银 行侯家塘支行、中国银行赤岗支行、劳动路邮政储蓄、浦发银 行侯家塘支行、兴业银行东塘支行、湘财证券 南郊公园、橘洲公园、碧湘门广场；贺龙体育场、贺龙保龄球俱 乐部；田汉大剧院、市少年宫；贾谊故居、白沙古井 湘雅医院、湘雅二医院、省人民医院、省第二人民医院、省儿童 医院、长沙市第三医院、南湖医院等 中国邮政鸿翔邮政所等 幼儿园：天心区教育局第二幼儿园、湖南省群众艺术馆幼儿园、 欢乐启智幼儿园 小学：仰天湖小学、枫树山小学、碧湘街小学 中学：雅礼中学、 周南中学、地质中学 大学：长沙理工大学
湘江风光 带
南郊公园
区位对比分析
保利国际广场凭借城市中心成熟的地段价值，山水洲城 的稀缺景观，在整体区位的综合素质上占据绝对优势
运达中央广场
武广新城 高速出口 城际交通枢纽 公交 地铁二号 城际轻轨 武广高速
项目名称
保利国际广场
市中心稀缺地段 宜居滨江区域 南湖新城中心 龙脉所在
优劣对比
位居城市中心，目前区位优势 明显
W酒店：W饭店是喜达屋在购并了喜来
登和威斯汀饭店后新创的一个四星级饭 店品牌，专门为商务客人而设的设施和 服务与独立精品饭店的特点相结合，把 市场定位在一个由70%～75%的个体商 务旅游者和15%～20%的商务小团队客 人的目标市场。
开发亮点
国际名品商场：对外称汇聚200余家国际一线 奢侈品牌，比目前美美百货规模大
底商影响居住纯粹性
保利国际广场规划更科学宜居
物业形态
超高层写字楼五星酒店
保利国际广场开发商品牌能够 兑现规划
户型本身
部分户型设计存在缺陷
部分户型设计存在缺陷
园林
强调名贵树种
运达的园林打造较好，但只靠 几颗名贵树来吸引客户，显得 较为小气
推广展示分析
产品推广对比分析
运达中央广场推广力度较弱，推广主打城市综合体， 画面调性无豪宅感
配套1
配套对比：运达国际广场内部配套定位高端，但公司实力与 其兑现性有差距；周边配套低端；本项目内部配套高端，且 紧邻三大商圈，配套非常完善，本项目胜出。
自建配套设施
商业配 套
奢侈品名店、五星级酒店
周围配套教育配 套源自华夏一中、26中、省体育职业 学校、省医药中专、广益实验 中学 高桥大市场、长沙茶市、万家 丽家居建材市场、沃尔玛、大 润发 旺旺医院 旺旺医院
交通
交通对比：4条公交线路可达，地铁2号线无缝连接；但离城 区远，高桥大市场影响交通出行；本项目位于城市中心腹地， 出行方便；
运达中央广场交通： 9 、148、348、503 到大桥东站；地铁2 号线；但离城区较远， 高桥大市场运输车辆 严重影响附近交通；
运达中央广场
对比：本项目位于城 市中心腹地，享受步 行一分钟到达湘江边， 驱车一分钟到达猴子 石大桥，驱车两分钟 到达橘子洲大桥，驱 车三分钟到达五一商 圈中心，六分钟到达 省政府的天然优势。
住宅21万㎡，共6栋31层高层；户型包括：100㎡两房、150 ㎡三房、178㎡三房、220㎡四房、340㎡复式四房、486㎡复 式六房；写字楼只接受整层出售，每层计200㎡
住宅
写字楼
开发亮点
双五星级酒店：号称中国第5家，内地第2家 拥有双五星极酒店的城市综合体
瑞吉酒店：全球著名的度假
型奢华酒店，一个世纪前由 John Jacob Astor 在纽约创 立，以其全球最佳选址，无与 伦比的奢华享受，量身定制的 服务和精致优雅的环境闻名于 世。
户型分析
A1户型：两房两厅两卫 建筑面积100㎡
入户设玄关，增强私密性；
南北不通，动静分区不明显
客厅设计不利于摆放家具； 厨房餐厅动线不流畅； 卫生间、厨房门相对，风水不好； 主卫门对主卧床，风水不好；
户型分析
B1户型：三房两厅两卫 建筑面积150㎡
入户设玄关，增强私密性；
南北通透，厨房餐厅动线流畅
运达中央广场专题
2011.03.29
开发背景
运达中央广场· 开发背景
项目开发商——湖南运达房地产开发有限公司成立于2001年 ，注 册资金5000万元 ，涉足写字楼、酒店、公寓、商业、别墅、住宅 等物业形态开发
•
湖南本土开发商， 62万平米高端城市 综合体
成功打造建面11万㎡运达国际广场，涵盖国际五星级酒店（喜来登 酒店）、国际5A写字楼、国际公寓和国际名品走廊（美美百货）， 被广大高端客户认可。
价格 所有房价都统一价， 不做楼栋及层差调价,预 定价14800元/平米；
项目内规划商业内街，
不对外卖，由开发商统 一对外招商 装修定位：全精装 装修标准：4500元/平
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区位对比分析
区位
区位比较：运达中央广场位于武广新城，地铁上盖，出入城 区便捷，但离城市中心较远，景观资源匮乏；本项目处于城 市中心，同时自然人文景观丰富
双五星级酒店
国际名品街 住宅底商
对比：本项目分为住宅区和商务综合区，建筑形态为建
高111米至235米的超高层江景城市综合体。规划有超高层 豪宅、顶级酒店、写字楼、公寓、国际商业街区，建成后 将成为长沙城市化的名片。
同时取消底层商业，商业区、住宅区互不干扰，居住环 境更纯粹。
物业形态
物业形态对比：运达中央广场物业类型与本案相似，但商业 体量较大，而且一期开发住宅，商业配套能否兑现未知；本 案全部一期开发完毕，开发商实力可以兑现规划
B3栋酒店写字楼：地上 58 层，建筑高度约 235.3 米。
精装品质
八大智能系统：
运达中央广场精装修报价4500元/㎡，但精装 标准未定，只展示八大智能系统以及科勒卫浴
户式中央空调系统：恒温恒湿 智能家居系统：远程调控室内温度 、湿度、亮度以及安防监控、语音 应答
户式中央热水系统：24小时热水
项目规划与定位
高端城市综合体
规划住宅21万㎡， 酒店、写字楼、公寓、 社区商业配套和停车 库等综合公共建筑40 万㎡ 规划建设一栋 248.8米，63层超高 层写字楼酒店 规划有5万㎡国际 名品商场，商场品牌 待定；电影院，影院 品牌待定；
W酒店
瑞吉酒店
写字楼
公寓
奢侈品店
产品构成 住宅21万㎡，共6 栋31层高层；户型 包括： 100㎡两房、150 ㎡三房、178㎡三 房、220㎡四房、 340㎡复式四房、 486㎡复式六房； 写字楼只接受整层 出售，每层计 2000㎡
景观对比：运达中央广场位于武广新城，新区开发，自然环 境匮乏；本项目处于长沙“山水洲城”的中心，景观丰富且 开发完备,本项目胜出。
杜甫江 阁
对比：
本项目位于南湖 新城中心区，南 湖新城内部和周 边拥有丰富的自 然景观资源和历 史人文资源，是 长沙“山水洲城” 的集中体现区域。
岳麓山
橘子洲 湖南第一 师范
对比：本项目位于城 市中心地段，周边配 套极为完备，生活配 套、教育配套、商业 配套、医疗配套都已 形成规模。
购物（商业） 餐饮 银行
文体设施 医疗 五一广场
五一 黄兴路步行街 商圈
保利南湖
邮局 学校
东塘商圈
加油站
政院加油站、芙蓉南路加油站等
景观
景观资源：运达 中央广场卫浴武 广新城，自然景 观匮乏。
地板采暖系统：地暖 LOW-E中空玻璃：6+15+6低辐射镀 膜玻璃 食物垃圾中央处理系统：将食物磨 碎，沿水管冲走 指纹密码锁：集指纹、密码、钥匙 三重控制 智能电梯系统：业主在家中操控电 梯
精装标准：未定对于精装品牌只强 调科勒；展示了科勒的浴缸和抽水 马桶，但并未做出解释说辞，目前 精装无亮点。
62万㎡（住宅21万㎡）
4.40 住宅6栋， 框剪结构 预计2011年4月
项目地址：雨花沙湾路289号（长沙大 道与白沙湾路交汇处西北角） 开发商：运达实业集团 物业管理：长沙水木华物业管理有限 公司施工单位：浙江东阳建工集团 建筑设计单位：湖南省建筑设计院 景观设计单位：香港何显毅设计师
动静分区明显； 卫生间干湿分离；
户型分析
C1户型：三房两厅三卫 建筑面积178㎡
入户花园，私密性强；
动静分区明显；
客厅设计不利于摆放家具； 厨房餐厅动线流畅； 卫生间门与卧床相对，风水不好； 卧室通风采光不够好；
户型分析
D1户型：四房两厅四卫 建筑面积220㎡
入户花园，私密性强；
报广、户外、网络条， 全部一张画面，主打城 市综合体 但项目价值点较少 推广节点： 3-15 体验中心开放 3-16 体验中心开放 3-18 60万㎡高端城市综 合体 3-31 60万㎡高端城市综 合体
产品推广对比分析
本项目的推广以形象为主，区域与项目形象分阶段相 继出街，建立项目形象作用明显
项目报广推广节点： 3-19 项目区域起势四联版 4-1 项目形象整版
•62万㎡高端城市综合体——占地面积137 亩，总建筑面积62万㎡， 配套及定位：双国际五星级酒店、国际5A写字楼，中南首席低碳智 能大宅。