长沙运达中央广场个案分析报告23758968
匠心的运达中国的工匠——写在长沙运达中央广场即将全面开业之际
匠心的运达中国的工匠——写在长沙运达中央广场即将全面开业之际匠心的运达中国的工匠——写在长沙运达中央广场即将全面开业之际运达中央广场效果图(本文图片均由湖南运达集团提供)运达国际广场唐超奇十字路口见雄心不偏不倚,运达中央广场恰好处在长沙高速交通的十字路口。
这里是京港澳高速与长沙机场高速十字相交的西北角。
这里也是京广高铁与沪昆高铁十字相交的西北角。
长沙地铁2号线长沙大道站与运达中央广场商业街浑然一体。
地铁带来源源不断的人流,为运达中央广场的商业充盈了无限的生机和活力。
随着瑞吉和W两家酒店的入驻,运达中央广场成为像香港ICC、澳门银河、北京华贸中心、上海IFC那样有多家国际酒店领衔的高端城市综合体。
企业的十字路口,没有任何提示牌指引路径选择。
而无论在哪一个十字路口,湖南运达集团始终不变的选择是:匠心的运达,中国的工匠。
在长沙,他们用运达国际广场和运达中央广场两件作品,展示着匠心的魅力。
乱花迷眼显初心12年前,在长沙市的南北主干道芙蓉路和东西主干道营盘路十字相交的西南角,运达第一次经历这样的选择。
这是长沙真正的中央商务区(CBD),首次进军长沙房地产开发领域的运达集团中的许多人同样有一种赚一把快钱的冲动。
建幢写字楼,走短平快路线,两年内就变现,这无疑是符合资本天性的路径。
但运达集团董事长高云安却迟迟不敢敲定开发方案。
在他看来,一个开发商应该充满对城市的担当,对土地的尊重,决不能不假思索地开发一些速朽产品、垃圾产品,而应该满怀匠心地去打造传世经典,做百年建筑,不辜负脚下这片黄金宝地。
想清了“为什么”,然后去论证“做什么”;定下了“做什么”,然后再去盯紧“怎么做”。
运达循着这样的路径,一路前行,不曾迷失。
从这样的初心出发,高云安和他的团队在国内外一线城市进行了长达一年多的考察调研和商谈。
当时,许多国际知名企业对长沙这座二线城市充满傲慢与偏见,不愿谈,更不愿来,因为不想在这种他们看来投资回报缺乏把握的地方浪费时间。
世联地产-运达中央广场专题ppt课件
服务与独立精品饭店的特点相结合,把
市场定位在一个由70%~75%的个体商
务旅游者和15%~20%的商务小团队客
人的目标市场。
6
开发亮点
国际名品商场:对外称汇聚200余家国际一线 奢侈品牌,比目前美美百货规模大
此次运达中心广场 称将开长沙第二家 奢侈品百货,规模 比位于运达国际广 场的美美百货大, 并称此百货将汇集 世界名品200余家, 但目前奢侈品商场 品牌未定。
高桥大市场、长沙茶市、万家 丽家居建材市场、沃尔玛、大 润发
环境配 套
旺旺医院
医疗配 套
旺旺医院
本报告是严格保密的。
12
配套2
对比:本项目位于城 市中心地段,周边配 套极为完备,生活配 套、教育配套、商业 配套、医疗配套都已 形成规模。
五一广场 五 商黄一圈兴路步行街 东塘商圈
保利南湖
配套对比:本项目紧邻三大商圈,配套完善,本项目胜出。
运达中央广场专题
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2011.03.29
开发背景 运达中央广场·开发背景
•项目开发商——湖南运达房地产开发有限公司成立于2001年 ,注 册资金5000万元 ,涉足写字楼、酒店、公寓、商业、别墅、住宅 等物业形态开发
湖南本土开发商, 62万平米高端城市 综合体
成功打造建面11万㎡运达国际广场,涵盖国际五星级酒店(喜来登 酒店)、国际5A写字楼、国际公寓和国际名品走廊(美美百货), 被广大高端客户认可。
建筑面积 容积率 总栋数
建筑结构 开盘时间
62万㎡(住宅21万㎡) 4.40
住宅6栋, 框剪结构 预计2011年4月
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3
项目规划与定位
高端城市综合体
公寓市场分析
➢市场供应量从2018年下半年开始井喷,公寓库存总量从2018年170万 方升至现今224万方,且叠加近期公寓流速下降,导致出清周期上升至 20个月,2019年公寓市场竞争环境更趋激烈。
成交面积
25.0 20.0 15.0 10.0
5.0 0.0
公寓价格近两年快速上涨原因:1、住 宅限购后,投资客转战公寓市场;2、 公寓市场价格上升后推动更多开发商做 LOFT公寓溢价(现LOFT项目占比 41%);3、地铁沿线及一线城市资源 板块公寓不断推售,价格直逼2万,推 动公寓市场整体价格上涨。
1
远洋外滩壹 号
2 华远华时代
在售 在售
43-47平精装LOFT公寓 270
A#栋40-90平精装LOFT 公寓
1416
13
16500
➢ 区域低于1.5万/㎡项目,大部分月均流速介于30-80套/月
40万以下 40-50万 50-60万 60-80万 80-100万 100万以上
100% 80% 60% 40% 20% 0%
7% 5% 13%
9%
35%% 18%
14%
6% 4% 16%
15%
6% 7% 13%
12%
6% 6% 15%
20%
44%% 16%
26%
11% 5%
14%
10% 8%
20%
二、项目量价及相关分析 – 竞争圈存量项目情况
附表三:红星-南城-环保竞争圈
序号
项目名称
1
恒大上林苑
2
麦芒国际
销售状态 在售 在售
产品类型
存量套数
近半年月均 流速(套数)
价格
2#栋53-73平LOFT毛坯公寓, 3#47-86平平层精装公寓
长沙绿地中央广场营销案例推广篇
推售节奏及价格 绿地中央广场开盘当天推出1#栋 392套房源,共36层,1-3层大部分为 物业用房和架空层,共三个单元。当 天认购近200套房源,精装修折后均 价8400元/平,到场客户约500批,认 筹率40%。 2011年10月,加推3号栋272套房 源,精装均价8300元/平. 2011年11月26日,绿地中央广场写 字楼B座VIP认筹,最高优惠20万元一 套。 2011.12.15绿地巅峰系双子塔,长 沙首席全装修写字楼,领袖认筹倒计 时,认筹即返2年租金,VIP内部认购 即将开启。
第三步
第四步
望城区以及市南边区域
邻近城市
企业员工 供应商
联合长沙主要 中介门店
立体销售团队 根据客户地图各 个击破 立体式广告覆 盖全民视听
内部推介
中介联动
三位一体 相互支撑
行销+硬广
12
总结与启示
项目理念前期宣传成功:项目前期大多宣传产品绿色理念并为客户所认可
前期开展多种活劢,不政府研讨健康环保,形成了良好的客户口碑
岳麓区、市政府附近 芙蓉区,市中心区域
拓客要点
以项目地为集中重点攻关区域,以此为中心辐射周边。 项目热销,以此为宣传进一步向市中心区域拓展,同时为写字楼的销 售锁定目标。 此为第三步攻关区域,主攻大量社区、单位,以中心辐射区域的口碑 宣传力影响此区域客群,促进购房行为达成。 以长沙为中心辐射周边城市,促进异地投资购房。
套:三重入户大堂:13米挑高600平米社区大堂,双层挑高60平米单元入户大堂,地下车库精装大堂,均以国际标准
精心打造;法式皇家7重园林:“拉菲1787”“行走的波尔多”“皇后公园”“拉图假日”四大主题园林环拥楼宇, 皇家俊朗树阵,张扬贵族荣华;智能化物管:三级入户门禁系统,小区一卡通系统,智能可视对讲系统以及紧急按钮 、红外幕帘等安防系统,贴心耄尊贵的配置。
绿地中央广场后评估
预售证取得时 间
2011/8/24 2011/8/24
备案 日期
交付 日期
形象进度 已交付 已交付
项目 评优
44,517.22 42,551.95 32,456.20 30,724.36 2,512.92 737.60 30,688.46 30,241.42 48,175.61 45,349.20 43,453.85 41,543.34 2,512.92
建议: 一、考虑到业主投诉最好按图集做法外向下 45度安装,百叶间距控 制在10cm以内。 二、在设计阶段,平面布局时尽量考虑空调机位远离邻居门窗、阳 台等,工程部在审图时也应注意这个问题。
问题:业主投诉空调机位空间小安装时外机放入困难。 建议:在设计及施工图审图阶段,细部构造尽量考虑充分。
2
项目经验总结
问题描述: 一、9#栋西单元东侧A-2户型入户门西侧门垛平齐过道防火门垛。导致该 入户门无法安装。 二、1#、3#、10#室内门部分是直墙洞口,签证加木垛导致成本增加。 建议:在设计审图阶段,细部门垛构造仔细审查,且考虑抹灰厚度。工程 在样板的实施过程中应及时发现并解决此类问题。
建议: 一、在样板房实施以后,门洞尺寸应根据入户门厂家实际尺寸进行门洞 变更,安装后上缝宽度控制在2-3公分。 二、主体施工时督促监理严格检查门洞尺寸。
2
项目经验总结
A 住宅
B 写字楼 C 商业 D 各专业配套
一、住宅楼存在问题及相关建议
6.油烟机
问 题: 一、业主投诉止回阀脱落、打不开、油烟反串等。 二、维修时帅康和土建常互相推诿扯皮,主要针对止回阀问题。 建议:精装住宅,止回阀的供货及安装由油烟机安装单位负责,止回阀与洞口用耐火泥加螺丝予以固定,在合同 内明确。后期维修问题全部由油烟机安装单位负责。
世联地产-运达中央广场专题
推广节点:
3-15 体验中心开放
3-16 体验中心开放
3-18 60万㎡高端城市综 合体
3-31 60万㎡高端城市综 合体
同时取消底层商业,商业区、住宅区互不干扰,居住环 境更纯粹。
物业形态
物业形态对比:运达中央广场物业类型与本案相似,但商业 体量较大,而且一期开发住宅,商业配套能否兑现未知;本 案全部一期开发完毕,开发商实力可以兑现规划
运达中央广场:住宅6 栋,均为31层;酒店写 字楼公寓2栋,其中一 栋为超高层63层,建筑 高度248.8米;商业一 栋6层;
本报告是严格保密的。
运达中央广场园林打造主要强调种植名贵树种;保利
园林
国际广场则强调豪宅配置:大型中心组团园林
大型中心 水景组团
园林
园林面积有限, 主要强调名贵树 种如:银杏、紫 杉、加纳利海枣
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产品对比分析 保利国际广场凭借合理的规划、稀缺的超高层 的物业形态和设计合理的户型取胜
开发亮点
国际名品商场:对外称汇聚200余家国际一线 奢侈品牌,比目前美美百货规模大
此次运达中心广场 称将开长沙第二家 奢侈品百货,规模 比位于运达国际广 场的美美百货大, 并称此百货将汇集 世界名品200余家, 但目前奢侈品商场 品牌未定。
本报告是严格保密的。
产品情况及价格
价格:一口价14800元/平米;住宅全精装,精装报价4500元 /平米;目前接受内部认购,收取总价10%作为定金,当天下 定可直接定房号
规划有5万㎡国际 名品商场,商场品牌 待定;电影院,影院 品牌待定;
W酒店
公寓
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高端城市综合体
瑞吉酒店 写字楼
『居高望远,电影人生』 运达中央广场视听室案例赏析
『居高望远,电影人生』| 运达中央广场视听室案例赏析宜居智能·影音案例前卫、简约,强调实用兼具美感,这是高层住宅打造独立视听室的成功典范。
从器材到设计,极尽匠心,在有限的空间之内最大限度地协调声音和光影的展现,从每一个感官都能感受影音艺术之美。
更加值得一提的是,这个视听室出自于宜居三年前的设计,但以现在的评价标准来看,它还是极具行业参考价值,从审美到功能都是匠心独运,不落窠臼。
基本情况简介:地理位置:运达中央广场位于长沙大道与沙湾路相交的西北角,是武广商圈核心地段,瑞吉酒店和W酒店也坐落于此。
资金投入:58W视听室空间信息: 5.7m×4.21m布局描述:独立影音室设计公司:宜居智能·影音设计难点:①高层住宅隔音处理;②精装修房间在施工过程中,要保证地暖水管和吊顶上的空调完好。
用户需求:业主是一位对生活品质有极高要求的社会精英,在闲暇之余喜欢听音乐看电影,早在10年前就在专业的视听室拥有过m&k的750系统。
对影音艺术有独特见解的他,在本次设计中也提出了自己的很多想法,而设计师在器材选择,整体设计上精益求精,也完美实现了业主对高端影音室的期待。
设计师:蔡新波宜居智能·影音首席技术官、THX1&THX2家庭影院认证工程师、ISF认证工程师。
曾多次摘得全国“影音娱乐系统设计大奖”,其作品曾刊登于《家庭影院技术》、《数字社区&智能家居》等杂志。
所用器材列表音频设备:Quested罗杰之声顶级7.1.2声道杜比全景声定制私人影院前置主音箱Quested( 罗杰之声) LT8后级放大器Sherbourn PA 7350环绕及全景声音箱Quested( 罗杰之声) Z2.4低音炮JL AUDIO E112解码器加拿大圣歌MRX1 120视频设备:日本SONY 4K高清3D立体视频系统投影仪日本SONY( 索尼) VPL-VW328ES高清幕布英国哈克尼斯150寸2.35: 1弧形变形镜头REST 1.33x投影支架定制MAG-035重型支架辅助设备:GOL DEN SOUND、Canare发烧线材智能设备:Control-S视听室智能控制系统所用器材亮点视听室的音箱选用了来自英国的高端监听品牌——Quested(罗杰之声),这个品牌不被我们普通烧友所熟知,但在专业监听领域赫赫有名,圈内的导演和音乐人一直亲切地称之为大Q牌。
运达中央广场中间裙房整体结构分析
运达中央广场中间裙房整体结构分析杨承超【摘要】对于运达中央广场中间裙房采用多种软件进行了整体分析,对各主要参数进行了比较;对大开洞周边楼板进行了详细分析;并采用静力弹塑性分析评估了结构在罕遇地震作用下的整体抗震性性能.【期刊名称】《建材与装饰》【年(卷),期】2018(000)006【总页数】2页(P110-111)【关键词】重钢桁架;整体分析;静力弹塑性;设计措施【作者】杨承超【作者单位】湖南省建筑设计院有限公司湖南长沙 410000【正文语种】中文【中图分类】TU973.21 工程概况长沙运达中央广场东西长约197m,南北宽约53m,地上建筑面积23万m2,地下建筑面积6万m2。
本工程地上结构通过防震缝将建筑分为四部分。
其中中部裙房地上六层,四、五、六层为约2000m2宴会厅,屋面设有屋顶花园,建筑高度30.8m,属高层建筑。
工程结构的安全等级为二级,结构的设计使用年限为50年,设计基准期为50年。
建筑抗震设防类别为乙类。
建筑地基基础等级为甲级,基础设计安全等级为一级。
建筑物耐火等级为一级。
地下工程的防水等级为二级。
图1 中部裙房纵向剖面图2 设计中的关键问题长沙运达广场中部裙房主体采用钢筋混凝土框架结构,框架跨度一般都在12m左右,而且楼板开洞比较大,屋顶花园采用钢筋混凝土柱与钢桁架组成的框架结构。
在结构设计过程中,主要面临以下问题:2.1 大跨度、重荷载屋盖第四层宴会厅周边最大柱距为12.95m×35.2m,布置在第四层的宴会厅高度15.2m,占结构三层层高。
屋顶活荷载标准值按种植屋面取3.0kN/m2,由于屋面有园林水系,绿化部分覆土厚度为600mm,加上屋顶保温隔热层,屋顶恒载标准值约16.5kN/m2,考虑到宴会厅顶部的装修和分隔,还考虑3kN/m2的装修恒载。
2.2 楼板局部大开洞由于中部裙房布置有商场中庭、自动扶梯以及2000m2的大宴会厅,整个结构开洞部位比较多,开洞面积比较大,而且开洞很不规则,特别是第五层和第六层的宴会厅,开洞面积达到了本层楼面面积的80%左右,这将导致洞口周边的楼板受力比较复杂,需做专门的分析研究。
长沙商业写字楼调研报告及文化产业园项目
从小范围集中商业到服务(fúwù)网点四处开花、辐射全省,近20年来长沙的商业发生巨变。
阶段划分 第一阶段 第二阶段 第三阶段
目前
时段 80年代 90年代前段 1998-2006 2008以后
发展特点
代表
人群的聚集形成繁荣的街铺商业
中山百货大楼/女人街/黄兴 北路
本土百货繁荣,出现竞争“五虎”,主 中山/晓园/东百/友谊/阿波
广大环球家具超市
三湘(sān
马王堆陶瓷建材城
xiānɡ场)南万湖家大丽市建材广场
金苹果服装
(fúz高h桥u建ā材n市g场 )大市长场沙建材
批发大市场
马王堆汽车
汽配大市场
高桥友谊 汽配大市场
高桥大市场
精品文档
红星建材大市场
红星农副产品
批发大市场
红星商业广场
商业规划对商圈格局(géjú)的影响
根据《长沙(chánɡ shā)城市商业网点布局规划20052020》
长沙(chánɡ shā)商业写字楼分析 报告
目标项目商业写字楼市场定位分析
精品文档
目录(mùlù)
1. 长沙市整体商业发展分析 2. 长沙市写字楼市场发展分析
3. 目标项目(xiàngmù)商业写字楼市场定位分 析
精品文档
整体商业(shāngyè)发展综述
精品文档
商业物业(wù yè)市场发展历程
红星美凯龙国际家具广场(万达 四楼) 苏宁电器(黄兴路步行街内)
精品文档
商圈格局(géjú)分析——五一商圈
商圈概况(gàikuàng):
起源于旧居民区:居民的聚居形成了原始的商业,有2000多年的发展历史 交通便利:南北、东西两大主干道汇集 城市CBD的定位:高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业主导地位,
世联地产-运达中央广场专题
本报告是严格保密的。
项目规划与定位
高端城市综合体
规划住宅21万㎡, 住宅21万 住宅21 酒店、写字楼、公寓、 社区商业配套和停车 库等综合公共建筑40 综合公共建筑40 综合公共建筑 万㎡ 规划建设一栋 248.8米 63层超高 248.8米,63层超高 层写字楼酒店 规划有5万㎡国际 5 名品商场,商场品牌 名品商场 待定;电影院,影院 品牌待定;
价格 所有房价都统一价, 不做楼栋及层差调价,预 定价14800元/平米; 项目内规划商业内街, 不对外卖,由开发商统 一对外招商 装修定位:全精装 全精装 装修标准:4500元/平 4500元 4500
1 4 3 6
2 2
5
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区位对比分析
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区位
区位比较:运达中央广场位于武广新城,地铁上盖, 区位比较:运达中央广场位于武广新城,地铁上盖,出入城 区便捷,但离城市中心较远,景观资源匮乏; 区便捷,但离城市中心较远,景观资源匮乏;本项目处于城 市中心, 市中心,同时自然人文景观丰富
项目名称
保利国际广场
市中心稀缺地段 宜居滨江区域 南湖新城中心 龙脉所在
优劣对比
位居城市中心, 位居城市中心,目前区位优势 明显
区位
交通
市中心密集路网
市中心 整体交通较便捷
周边配套
商业、生活、教育、 商业、生活、教育、医疗 成熟配套
周边配套待完善
保利国际广场周边配套成熟
环境资源
“山水洲城”集中体现区 山水洲城”
对比: 对比:本项目位于城 市中心地段,周边配 套极为完备,生活配 套、教育配套、商业 配套、医疗配套都已 形成规模。
购物(商业) 餐饮 银行
某中央广场勘察心得-33页_岩土培训_图文并茂_经典资料
六、勘察结果的准确性
T1、T2塔楼21500kN静载试验
项 取土孔
标贯孔 钻探、静力触探
对比孔 鉴别孔
勘察工作量汇总表
目 孔数 进尺 孔数 进尺 孔数 进尺 孔数 进尺
数量 44 个 2880 米 27 个 1666 米 50 个 2946 米 5个 262 米
高程测量点
126 个
表 3.2
项目
常规试验
颗粒分析试验
室
高压固结试验
内
试
回弹模量试验
验
静三轴试验(uu)
难点1:场地三面环水, 对基坑支护降水要求高, 需要非常准确的渗透系 数和三轴试验参数
难点2:预留17#地 铁通道从T1#、T2#塔 楼之间通过,建设初期 就要预留通道,预留通 道对基坑施工和主楼施 工的地质影响
难点3:临近春节, 钻机劳务人员不好找, 设备组织困难
难点4:施工期间是 环保管控期,随时应付 环保检查
中央广场勘察心得
目录
第一部分 项目概述 第二部分 勘察目的 第三部分 勘察的难点 第四部分 勘察的主要手段方法 第五部分 保障勘察质量的措施 第六部分 勘察结果的准确性
一、项目概述
项目位于南部双鹤湖核 心商务区,紧邻郑州园 博园,距G4高速双鹤湖 站仅3公里,是集甲级办 公、五星级酒店、高端 商业等功能为一体的、 辐射整个航空港实验区 的智慧型综合示范地标 项目。待建成之后,将 携同新国际会展中心和 高铁南站高端商务楼宇 群带动整个航空港实验 区的加速腾飞和发展。
四、勘察的手段方法
埋设抽水试验观测设施
抽水试验观测中
四、勘察的手段方法
四、勘察的手段方法
抽水试验应注意的事项
1、在抽水试验前准备齐全设备和仪器
物业管理-中原XXXX第六都项目二期产品定位及物业规划建议报告195P 精品
项目规划价值分析:先期规划有酒店、写字楼、公寓、市民广场等,物业类型丰富, 具有较好的城市影响力与综合配套价值,同时规划有8000㎡的人工湖,具有良好的 景观资源价值,能带动二期整体价值的提升
摇摆区
1、项目临芙蓉路一面规划为酒店、写 字楼商业部分,利于项目整体形象的展 示。
2、市民广场将写字楼与酒店有机结合, 将提升项目整体价值。
3、住宅区域规划在地块内部,环境幽 静,利形成纯粹的住宅区域,同时保证 了良好的私密性。
4、居住区内8000㎡的人工湖在城市中 心区极为罕见,为本项目打造豪宅提供 了良好的条件。
项目综合体价值:5A写字楼、五星级酒店、公寓、5万平商业等多物业复合,综合体 价值显著,本案可依托综合体价值和商务价值拉升二期整体形象与价值
我们的占位思考—— “三达”鼎立,打造南中国豪宅名片
万达公馆——中国顶级豪宅
运达中央广场——武广顶级
城市豪宅
第六都—— ?
经过前期与开发商的深入沟通,中原明确了本案二期将作为项目的豪宅组团进行打造,
同时也明确了本报告需要解决的三大核心问题:
Q1:基于项目价值与豪宅市场发展的分析,确定项目二期的整体定位? Q2:定位之下,项目二期的产品户型配比如何确定?产品如何打造? Q3:如何针对项目二期的规划布局提出合理建议,以体现项目的豪宅特性?
距离项目最近的地铁1号先金色大道站站口,距本项 目只有100余米距离,从项目步行到地铁口仅两分钟 路程
金色大 道站
本案
配套价值:受东塘、雨花两大城市商圈辐射,占据城市优质配套资源,价值不言而 喻
周边配套:
教育环境:雨花亭小学、21中、 中南大学、长沙理工大学 文化休闲:南郊公园 商场:沃尔玛、华银旺和 医院:五洲医院、爱尔眼科医院、 湖南省第二医院、省脑科医院 银行:建行、中行、农行、工行 酒店:神农大酒店、五华酒店
长沙商业地产市场报告之欧阳法创编
2012年长沙市商业地产市场分析报告第一部分长沙市商业现状总体概述一、总体情况描述目前,长沙市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴,以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。
拥有20多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦,拥有10多个大型批发交易市场。
各种外来资本引入,市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在规划筹建中,城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势,全市形成了综合市场与专业市场相结合,大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。
2021.03.09 欧阳法创编 2021.03.09可以说,长沙市的商业地产发展一路平稳但亮点不足,同质跟风情况较为严重。
从目前典型商业楼盘开发来看,开发较火热的类型为主题型和专业型商业,商业地产经营模式存在这开放型和公园型这两种发展模式,开发商开始重视对商业地产的策划,商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。
长沙商铺市场在2001年启动之后,“商铺投资”如潮涌般的兴起。
2002年商铺价格同比上涨达30%之多,2003年初在市场大势调控之后,商铺投资处于相对稳定的阶段。
2004年长沙商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。
2005年以后,由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动,导致商铺市场异常活跃。
进入2009年,受到金融危机的影响,长沙商铺市场出现萎靡现象,但长沙商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。
2012年第一季度,长沙商铺的平均回报率维持在较高水平,平均回报率达到8%—10%之间,第二季度,新政一出台,商业地产市场就好好地火了一把,2012年可以说是开发商业地产的大好时机。
2021.03.09 欧阳法创编 2021.03.09二、城市商业网点规划1.城市商业发展目标着力打造长沙市1小时经济圈,以长沙市为核心,带动株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市,在开放理念、资源整合方面以及优惠政策配套等方面,用现代经济发展的思维进一步调整、完善,形成全国新一轮经济快速增长中这一区域的经济发展总体战略,使之成为中南地区现代化商贸中心。
长沙运达中央广场交房方案2014.1.11
运达中央广场交房方案交房内容➢合同约定:2013年12月31日交房➢交房楼栋:4#、5#、6#➢交房周期:2013年12月31日-2014年1月2日➢具体时间:每天上午9:00-17:30分交房地点➢运达中央广场营销中心交房前动作一、交房条件确保房屋综合验收达到合格交房标准:由工程部协同物业公司先行验收➢两书:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》➢所有楼层编号、房屋门牌号标识、猫眼➢毛坯房墙面、地面、门窗基础清洁完成➢公共走廊墙面、地面、门、公共楼梯间、扶手、风井、水电管道等达到验收合格标准➢电梯运行检测,保障稳定运行➢公共绿化完工,达到交付使用标准➢泵房等机电配电机房,保障稳定运行➢其它:未尽事宜,由物业公司协同工程部协商解决二、交房公示1、交房时间:➢合同交房时间:2013年12月31日(星期二);➢交房周期控制:三个工作日时间;2、交房公告:运达中央广场根据销售合同约定时间向已购房业主统一发出交房公告信息;➢公告形式:报纸公告、现场公告展示、挂号信通知、电话通知、短信通知、网络告之;➢公告时间:报纸公告:12月25日见报;现场公告:12月26日上墙;挂号通知:12月20日投递(提前一周邮寄通知书);电话通知:12月26日之前电话通知业主;3、房源安排:2013年12月31日至2014年1月2日为集中交房日,1月2日以后每周四安排预约交房:➢2013年12月31日(周二):办理4#栋业主交房手续;➢2014年1月1日(周三):办理5#栋业主交房手续;➢2014年1月2日(周四):办理6#栋业主交房手续;通知业主(1)12月26日-30日电话联系业主,告知客户交房时间,交房大概费用及注意事项;确认到访时间及其他相关信息(是否本人前往,是否有未解决疑问等),同时向预验房提出整改要求的客户进行答复;(2)12月31日再次电话通知业主交房时间及注意事项;(3)根据工程进度和交房名单,每天晚上通知本日未到访业主和次日应到访业主,提醒业主准时收房及注意事项。
运达喜来登酒店详细资料
经典案例:完美主义者的完美果实——从运达国际广场看商业地产第一章:运达国际广场档案1、经济技术指标占地面积17870.7㎡,总建筑面积105000㎡,绿化率31.2% ,停车位500个,建筑高度99.7m (加顶层构架高度达到137.8m)2、功能布局酒店建筑面积32237 ㎡,共23层(不含裙楼),为“运达喜来登酒店”和精装修酒店式公寓。
写字楼建筑面积30086㎡,共24层(不含裙楼),为国际5A写字楼。
裙楼建筑面积21700㎡,共5层,为美美百货(1、2层)和酒店配套(会议、餐饮等)、浦发银行地下室建筑面积21220㎡,共3层,为地下停车场和美美百货(负1层)。
3、合作团队由美国The Stubbins Associates(史塔宾建筑事务所)担纲建筑设计顾问,美国迪利安达国际有限公司(Dileonardo International Pacific Ltd)领衔担纲公共区域、酒店客房与公寓客房的总体装饰设计,新加坡无限间(Gravity+Form Pte Ltd)设计公司担纲运达喜来登酒店全日制西餐厅、中餐厅的专业设计,马来西亚时代康体(Lifestyles Health&Fitness Sdn Bhd)顾问有限公司担任运达喜来登酒店SPA设计与管理顾问,香港思朗(Constructive Consultant Co., Ltd.)炊事设计顾问有限公司负责酒店厨房及洗衣房的专业设计,还有香港光影灯光顾问合作社(Duo Lighting)、香港设计广场标识设计有限公司(Design Square)、英国第一太平戴维斯(Savills)物业顾问公司等一大批国际顶尖专业公司的加盟。
4、项目进度2004年1月运达国际广场奠基 2004年4月运达国际广场正式开工2004年12月喜来登签约仪式 2004年12月内部认购,2005年12月正式开盘 2007年3月喜来登酒店试营业。
2007年6月交房 2007年9月喜来登酒店正式开业。
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积有600000平方米。 在大桥东站下。
本项目第一、二期为高尚住宅社区,
由住宅、商业街、会所、地下停车场组 成,总投资4.5亿元。 本项目第三期约17982平方米的地块
为后期储备开发之用,届时,将其打造
成该区域顶级国际化酒店品牌,大大提 升长沙市城东区城市形象。
空间面积大,入户花园的设计让景观更加优 美,多卧室的布局,能满足家庭的需求。户 型方正、通透,坐北朝南的取向使得房间内 空气流通更加顺畅。虽然面积较大,但每一 寸空间都得到充分的利用。
综合来看,运达中央广场的户型全部比较 端正,布局紧凑,空间得到充分利用,而 且南北通透。但是现在在售的户型面积较 大,全部为150平米以上。
加上各式高端配套的组合,智能化的建筑 装修形成了60万平米高端城市综合体。
从建筑到装修 将大规模采用低碳、 智能建筑技术;中央空调系统 、集中冷热水系统、超五星 级酒店标准的精装 修及其配套
3、项目价格、客户定位分析 长沙市场同类型项目价格情况:
项目名称
保利南湖广场
项目类型
城市综合体
均价(元/㎡)
作为运达中央广场最大亮点之 一的两大国际白金五星级酒店:
瑞吉酒店和W酒店,已于2011
年4月18日正式签约。由双国 际白金五星级酒店、国际5A写 字楼、国际名品商场、国际名
品步行街、国际酒店式公寓、
中国第六代钻石华宅组成的六 大完美业态组合,让项目的热 销成为必然。作为运达的客户,
就像李湘开盘说讲的:“在这
项目的品质和形象以及项目的竞争力,在同类城市综合体具
有一定的竞争优势。
三、产品户型及装修品质分析
此户型是本批的主推户型,南北通透,户型 端正,分区布局得体,客厅、餐厅、双阳台, 保证室内的空气流通,主卧还带独立卫生间, 保证主人生活的方便。
此户型配有入户花园,空间可自由变动。户型 通风采光条件好,有南北相对的双阳台和飘窗, 且主卧和次卧都配有独立卫生间,主卧与次卧 都配备有独立卫生间,户型设计更加合理。
目前已取得预售证栋号为:1、3、4、6栋,项目目前整体销售均价为: 13809.9元/㎡
小结:对于运达这种没在江边,没在市中心,处 在武广板块的地段,卖出这样高的价还能这样的 畅销,全在于他的价格定位应对了市场顾客定位。
运达所吸引的客户定位与购房群体: 上层有品位高端人士
有长远目光高收入者的投资客户
打造出超五星的酒店式标准精装修, 缔造出中国第六代钻石华宅。
运达中央广场的 开发商:湖南运达房地 产开发有限公司 投资商:湖南运达房地 产开发有限公司 物业管理公司:长沙水 木华物业管理有限公司 物业顾问公司:长沙水 木华物业管理有限公司
建筑单位:浙江东阳建 工集团
代理商:湖南运达房地 产开发有限公司。
项目地址:雨花区沙湾路289号
பைடு நூலகம்
开 发 商:湖南运达房地产开发有限公司
物业类型:写字楼、公寓、商业楼、普通住宅 装修情况:精装 占地面积:171亩 建筑面积:60万㎡ 容 积 率:4.40 绿 化 率:50%
运达中央广场项目位于雨花区长沙
大道大桥村北侧。
占地面积有114057平方米,建筑面
断桥钢门窗:降低热量传导,防止冷凝,节能,保护环境,降低噪声。
铸铁排水管:噪声低、强度高、寿命长,柔韧抗震,耐高温,无二次污染。 户室中央空调系统:小型化独立安全全能空调系统。 地板采暖系统:温度调控,高效节能。 整体橱柜:现代四位一体的整体组合橱柜。
最新现准精装价为:5600元/平方米
总结:
运达的装修品质极其奢华高端,具 有超强的优势,带动了运达的可买性, 趣味性,增加了自身配套优越性。
总结: 运达中央广场的户型在产品组合、面积大小控制以及 户型设计等方面在同类城市综合体具有较大的竞争优势。
6+15+6双层LOW-E中空玻璃:保温性能高,隔热性能高,隔声、节能、安全性能高。
智能家居:将可视对讲,灯光控制,窗帘控制,联动背景音乐系统,家居综合布线系统一 体化整合。
五金件:采用国际领先五金铸造技术,方正实用,平整美观,寿命是普通五金的数倍。 不锈钢室内管道系统:采用雅昌N-U牌不锈钢双挤压管,同时采用世界先进的界面硬膜屏 蔽保护技术,是目前国内最可靠最安全的不锈钢管系统。 指纹密码锁:多重智能安保科技,三种操作模式,令安全更有保障,管理更为轻松。 开关面板:插座载流件使用寿命长,稳定高,所有插座均带单缀插入一体化保护门。 食物垃圾处理器:是一种全新现代化绿色垃圾处理系统,干净方便。
结论: 高端的价格定位以及超高的性价比 是运达中央广场成功的关键所在。 运达面对的就是高端客户。
项目3—7月份,每周在晨报、晚报和三湘都市报进行大规模的广告投放,“60万 ㎡高端城市综合体”贯穿每次出街广告,画面表现也始终为项目效果图,重在突 出项目高端品质。
长沙晚报推广: 体验中心盛大 开放
运达是湖南省“百强民营企业”之一。经过十多
年的艰苦创业,运达已形成了以房地产开发和酒店经营 管理为支柱、以工业和贸易为两翼的多元化产业集群。
缺点:
离市中心方向较远:虽说周边的一些大型商场四周环绕,毕竟离某些商圈还是有 一段的距离。 出行方式过于狭窄:暂时还只有3趟公交车,出行较为便捷。
1、项目市场定位分析
长沙运达中央广场定位于高性价比健康生态智能化社区, 集住宅、商业配套、国际品牌酒店为一体的有中西特色 的复合型楼盘,是长沙市“上东区”房地产板块复合文化 生态社区。
效果,需要的就是这样的效果。
2、项目形象定位分析
运达中央广 场占地面积137亩, 总建筑面积约52万平方米, 容积率约4.4。由高端商业 和高档精装修 住宅组成 . 其中总面 积达18万平方米的 商业组合包括两大超 豪华五星级酒店、大 型国际名品商场、国际 5A写字楼以及国 际酒店公寓。
分析:
运达的大面积,高绿化率,建筑群的矗立, 打造出中南首席低碳智能顶级豪宅。
长沙晚报推广: 六大顶级业态, 完美梦幻组合
长沙晚报推广:中国第五 家,中国内地第二家多酒 店领衔的高端城市综合体, 无与伦比的高贵与奢华
潇湘晨报推广:钻 石华宅5月18日盛 大开盘
工程外墙版面突出运达荣耀广告词海报:运达出 品、武广核心、城市地标、低碳源生态等。
总结: 在营销活动及促销措施方面,运达运作得非 常大气以及有影响力,整体操盘策略得当,对 项目的整体销售影响非常大。 成功挖掘项目的核心卖点并进行有效传播是 运达中央广场成功的重要原因。
里,我不是明星,真正的明星 是运达中央广场的钻石华宅。”
户型 二室二厅 三室二厅 四室二厅 合计
面积区间 (㎡) 101.74 150.69179.82 225.11229.08 101.74229.08
套数 93 616 184 893
占比 10.41% 68.98% 20.60% 100.00%
1产品规划及产品组合分析
3# 4#
瑞吉酒店
2# 5# W酒店 1#
6#
运达国际新城鸟瞰图
项目规划有高端商业和高档精装修住宅。 其中总面积达18万平方米的商业组合包括: 两大超豪华五星级酒店 大型国际名品商场 国际5A写字楼 国际酒店公寓。 项目引入了国际流行的“低碳”理念,从 建筑到装修: 大规模采用低碳 智能建筑技术 中央空调系统 集中冷热水系统 超五星级酒店标准的精装修及其配套 一切的一切尽彰显豪宅风范。
本项目充分诠释"长沙市新居住文明精品 社区"的理念和"家"的文化,从"小家庭" 到"大社区",将现代建筑、园林融入到" 家里家外"。
运达中央广场项目区位于雨花区长沙大道大桥村北侧,属于武广核心板块。
10分钟
华晨· 世纪广场
15分钟 3分钟
嘉斯贸国际广场 喜盈门国际商业广场 龙之梦城市广场
5分钟
离黄花机场15分钟,火车站10分钟 路程。京珠高速3分钟,武广车站5 分钟车程。
运达项目一期、二期开发具有中国传统文化特点、集欧陆风情和中 式风格为一体的建筑形式,体现自然和谐的园林景观及水系,园林 景观的设计主题人性化、系统化,各景点构成一个完整的大主题。
绿化率:50%
点评: 50%的绿化率大大超过了各个城市综合体的绿化比例,超大 绿化以及中欧合为一体的园林风格设计,有力的提升了整个
地铁2号线的兴建也将大大改善运达中央广场离市 中心的距离。
总结: 优势:
地铁口岸,交通便捷:地铁二号线的兴建,使得本身就处在武广板块核心位置的 运达又缩短了与市中心的距离。 各大车站机场环绕,方便出行:通往机场,武广车站,京珠高速统统都不会超过 一刻钟的车程,交通极为便捷。 周边项目带动发展,运达核心区域优势加大:运达自身配套设施就非常完善,高 端加上毗邻嘉宇盛世华章和新华都万家城,又与融科檀香山相对,本来就是一个以 自身扩散到四周的核心区域,未来的区域优势只会越来越明显。
从同比价格来讲,运达开 盘价格为14800元/ ㎡左右在 长沙是处于高价楼盘。
但从运达的一系列配套产 品到建筑、装修、高端主题无 疑是一个有超高性价比的高端 绿色豪宅典范价格,非常适应 市场需求。
在运达,客户更加追求的 是运达给自身所带来的舒适感 受与荣耀财富,无论是投资商 还是自住户,关注价格远远不 是他们看中运达的首选。
运达项目一期、二期开发具 有中国传统文化特点、集欧陆风 情和中式风格为一体的建筑形式,
体现自然和谐的园林景观及水系,
园林景观的设计主题人性化、系 统化,各景点构成一个完整的大 主题。 交通规划科学合理且实用, 节能、智能化及环保概念是本规 划设计中的主要因素,规划设计 体现出前瞻性、唯一性及个性化, 最终打造成长沙市城东区标志性 居住文化生态社区。