万科、龙湖样板间示范区打造
龙湖万科开发与物业合作模式介绍
龙湖、万科在房地产开发与物业服务合作模式的简介龙湖和万科这两家房地产开发公司均为国内知名的大型房地产企业,而其提供的配套物业管理服务同时也在行业内处于领先地位。
究竟是什么因素使其能够树立在同行业内的这种优势呢？房地产事业部分别对龙湖、万科在开发和物业以及两者合作模式上，进行简单的介绍。
龙湖篇一、龙湖地产有限公司简介龙湖致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。
龙湖地产有限公司创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。
集团总部设在北京，现有员工6900多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。
经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。
“为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。
在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。
”龙湖把“为客户提供最优质的产品和服务”写入自己的使命，认为给业主提供满意的房子既是龙湖的经济责任，更是龙湖的社会责任。
龙湖为自己订立的经营管理原则中，给自己提出很高的要求：企业的质量标准应略高于行业标准、国家标准以及市场期许标准。
龙湖在做产品过程中，把这种责任内化成自己的良心准则，在良心这样的道德层面去自觉推动自己从客户的角度去思考和行动，保持一种专业良知，绝不允许运用自己的专业能力去欺骗消费者。
对于承诺客户的，龙湖一定做到；对于没有承诺的，龙湖尽力做到。
龙湖经营原则中，给自己提出了无数个“更”高的要求：不断寻找更好（更省钱、更省时、更方便、更人性、更好看、更环保、更有效、更时尚、更舒适、更可靠……）的产品或服务替代目前的产品或服务。
体验式营销：龙湖VS万科
体验式营销：龙湖VS万科体验式营销为目标客户创造了一个全景体验的过程，在这里，购房者不仅能看到居住的硬件标准、工程质量、房屋结构，还能体会到入住后的物业服务、家居景观。
通过让顾客体验产品、确认价值、促成信赖后自动贴近该产品，成为忠诚的客户。
龙湖地产、万科是体验式营销方面较为成功的开发商，他们前期都非常注重研究客户的属性，喜好，然后根据客户的需求，拿地、盖房子，搭建体验区，提高服务。
一、龙湖：为客户创造“全景体验”过程龙湖项目首次开盘一般提前三个月开始起势宣传，以品牌导入为先，接着项目产品形态、项目信息与项目价值推广为主，积累客户让客户充满期待，以示范区的惊艳开放达到全城轰动、获得客户的高度认可，达到推广宣传的一大高潮，紧跟着开盘，以水到渠成地取得首次开盘的良好业绩。
由于体验区打造需花费较多的时间，实际上开始宣传启动的时间是以体验区的开放节点倒推，开盘时间再根据开放时间顺推半个月。
1.以客户最佳体验为导向设计情景体验区如何让客户通过感官对售楼处、样板房、工地建立统一的体验，是实施体验式营销的关键。
体验区客户参观流线：停车场——售楼处——体验区——样板房——（售楼处）。
1）体验区的选址和定位a.体验区的设计范畴：包括售楼处、样板房、体验区；涉及建筑设计、装修设计和景观设计。
b.体验区的特征：包括显性和隐性特征。
显性特征：规划设计、建筑设计、装修设计、景观设计、导示系统和灯光设计隐性特征：消费者的感官、情感、思考、行动和关联c.体验区的选址原则：交通便捷性原则、楼盘形象展示性原则、客户体验原则。
2)情景体验区设计风格及要求a.景观概念：创造客户理想生活方式的构成情境，从而使客户对产品产生情感认同，激发购买欲。
b.空间组织及游线：注重空间的节奏变化和客户的游线感受。
c.情景体验区设计整体要求色：四季常绿要有花，体现季节的变化交替；香：景观区植物的搭配，展示中心鲜花、香水；味：展示中心现场提供水果点心，咖啡等饮料；形：植物是建筑的外立面，项目未动，园林先行，全冠移植；声：让喷泉叠水唱歌，现场音乐系统。
上海杭州龙湖、万科、绿城等别墅项目考察报告
2012年2月28日本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝考察目的：沈阳锦联上水溪谷项目目前处于冬停期，项目一期工程建设及营销的准备工作有序开展。
鉴于锦联上水溪谷是集团打造的首个高端项目，操作更需谨慎。
为了能做出高标准、高品质的别墅项目，更好的完成2012年经营计划，我司拟利用这段时间走出去学习经验，同时也为项目后期规划产品做好准备。
考察对象：口碑较好,销售业绩突出的, 以及在国内市场中极具考察价值的成熟楼盘。
考察时间：2012年2月20日~2012年2月24日考察人员：高明、马荣和、王守祥、丛昊男、姜峰、赵阳、潘显扬考察项目：龙湖滟澜山、龙湖好望山、绿城玫瑰园、万科翡翠、保利茉莉公馆、绿城桃花源、绿城青山湖红枫园、郡原列岛花园、郡原九树、万科良渚文化村本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝项目概况：龙湖滟澜山位于上海市青浦区，距人民广场仅25公里，距虹桥机场约15公里，走沪青平高速公路可到达市区，紧邻佘山周边高端配套丰富。
社区环境优美，拥有长达1.6公里的天然水岸，并且河面大部分宽度超过30米，种植有40岁珍稀古树，200余种丰富植物。
二期香醍半岛总建筑面积144500平方米，绿化率高达50%。
整个社区以纯粹地中海风情为主题，整个社区地面标高抬高一层，形成完全立体人车分流以及独特的非下沉下沉式庭院。
同时社区内的高低落差达到7-8米。
二期产品双拼23栋，叠拼89栋，联排:20栋（地上3层，部分带有地下室）。
叠拼别墅面积175平，总价470-600万/套，送75平的地下室和花园。
一期联排别墅现房在售，面积220平，送80平地下室，总价698万/套。
基本信息：地理位置: 青浦赵巷嘉松中路6788弄总建面: 144500平方米容积率: 1.0绿化率：≧35%平面规划：截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫“五轴五镇”园林风格: 地中海园林风格建筑风格：西班牙/意大利托斯卡纳产品类型：双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋（规划730户）投资商:上海龙湖置业有限公司物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司建筑设计: 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司区位图：交房标准：安保系统：周界红外报警系统、电子围栏、24小时电子巡更 智能化设施：楼宇对讲系统供水系统：变频供水空调新风系统：预留空调机位车库配置：独立车库外墙：涂料、文化石进户门：实木装甲门窗户：塑钢推拉窗该楼盘地块为带状，出于容积率考虑，单体建筑规划为联排或叠拼，建筑密度大，楼间距较小，为提高园区景观绿化面积，将车库全部设于地下，集中出入。
万达、绿城、万科、龙湖、华侨城、保利、中海这7家地产公司的业务有什么不同特点
【万达，商业地产的龙头老大，而且优势非常明显】万达的战略很清晰：统一、可复制的产品（万达广场），高效的执行力，自持商业在前期保证准时且百分之百（满铺）开业经营，给销售物业（住宅和外围商业街）一个好的销售条件，住宅可以同时追求速度和利润，同时留下一座不动产。
最后这句最重要，王健林对自己定位不是开发商，是不动产经营商。
万达广场经历过3-4次调整，11、12年大爆发阶段两年开了几十个场子，已经是非常成熟的产品。
同时也有了一大批稳定跟随的商家。
万达的军事化风格明显，企业运营效率非常高，从拿地到商场开业的周期卡的很死，团队执行力强，一旦运营计划被拖延当地总经理直接下课。
万达为了商场的百分百开业，可以说无所不用其极，从很早就开始自己打造或者扶持一些主力业态，比如万千百货（现已更名万达百货）、万达影院、大玩家、大歌星等等，减轻了招商压力；对第一批入驻商家的优惠力度很高；为了不空铺，也允许一些不够档次或标准的小商家进驻；为了赶开业进度可以帮商家装修店铺甚至铺货，这些在业内都是很有名的。
万达的这些特点为他在政府关系和拿地阶段提供了至关重要的优势，政府都愿意把比较优质或有潜质的土地低价提供给万达，一是因为万达已经证明自己有能力炒热一个区域，政府可以在周边土地增值中获益，二是万达的执行力和快速开业，能够让政府在其一届任期内既卖地又出政绩。
万达的住宅乏善可陈，在业内也没什么影响。
高端系的万达公馆简直是为土豪量身定制的浮夸货。
万达的管理体系是典型的中央集权制，集团的话语权非常大，地区公司和项目团队偏执行。
在重要节点（如开业前）遇到困难的时候，会调动多方资源支援到一处，也有可能集团的团队直接到项目上替换整个项目团队来操盘。
万达的商业人才这两年是流失最严重的，随着国内商业地产的兴起，老万达人被挖的非常厉害。
王健林则在尝试一个很大胆的路数，把很多相关行业的高管跨行业招进来，比如管超市的找来统筹运营等等。
万达最可怕的是王健林本人对行业和企业未来发展的理解高度，甩开同行两条街，这一点上，任何人都没有评价的资格。
龙湖与万科对比XXXX
• 用80%的精力做20%的产品：用大量的精力进行新产 品研发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位
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• 万科
• 产品标准化提出背景
– 通过标准化的运作使项目从拿地到销售,由通常需要2年左 右的时间，缩短至一年半的时间
– “像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化 生产和跨地域开发的问题
住宅、商 业、办公
约14万
住宅及配 套
居住及商 业
24.29 15.38
居住
31.64
约38 11 13.22 15.15
2007 .10 .1 5
通州区半 壁店
住宅兼容 商业服务 27.36 业
68.4
2007 .12 .1 9
海淀区中 关村甲3
号
F1多功能 （包括 2500平方 米公交场 5.66 站用 地）、消 防站
• 对细节充分重视
– 规划、建筑单体、环境景观设计方面, 标准图纸的细节表达 十分到位
– 墙面铺装、栏杆、等的大样设计,室内插座的布置、道路的 路牙设计、人行道设计、泊车、停车位设计等都有十分充分 的人性化的细节考虑
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• 万科
– 万科北方工业化研发基地，逐步推进住宅产业化
• 2007年10月建立了万科北方工业化研发基地———榆构万 科住宅产业化研发中心
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一、土地
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万科
地块位置
丰台区小屯路
时间
取得方式
2005.5.20 摘牌
建面（万 平方米）
11.5万
楼面地价 项目名称 （元/平米）
3600
万科紫台
顺义望泉寺地块 2005.12.8 招标
示范区(样板房、售楼部)装饰工程规模控制标准
3. 如销售部面积需超过 800 平米，必须提出合理理由，在项目定位评审会或项目方案评审会上通过后才能执行。
4. 对于大于 50 万平方米以上的项目，示范区总数量≤2 处，面积建议按照限额实行梯度设置，首期示范区≤1000 ，后期示范区≤800。
5. 本面积标准指实际售楼功能面积，包含入口门厅/接待咨询台/模型展示区、洽谈区、儿童娱乐区、财务收银区、签约区、销控办公室、储藏室、公用卫生间等，临时搭建样板房、物业用房、销售人员后勤办公室等不计入本面积标准。
6. 不建议设置临时售楼处，售楼处优先考虑设置在低层商铺内，并与住宅及地下室脱开。
示范区(样板房、售楼部)装饰工程规模控制标准
1、样板房数量控制标准
高层
≤20 万
ห้องสมุดไป่ตู้≤2
20-40 万
≤3
>40 万
≤4
洋房
≤10 万
≤2
10-20 万
≤3
>20 万
≤4
别墅
≤6 万
≤2
6-12 万
≤3
>12 万
≤4
备注：
1. 同一项目，各业态样板房总数原则上不超过 4 套(不包含简装样板房)。
2. 若项目执行过程中，产品定位发生重大调整，新增样板房的套数及面积按权限审批后执行。
2、销售部客户接待区域面积控制标准
标准一
50 万平方以上
≤800
标准二
30 ~ 50 万平米
≤600
标准三
30万平米以下
≤400
备注：
1. 对按定位档次确定单方造价的客户接待区域进行面积控制。其余配套办公室由地产公司根据实际需求设置，不在销售部面积控制范围内，但应按普通办公室的装修标准进行造价控制。
万科、龙湖交房标准的8个细节对比
万科、龙湖交楼标准的8个细节对比推荐语：年底又迎来交房的高峰期。
为了提高一次性交房成功率，来学习万科、龙湖的辛苦了一年，年底终于要交房了。
但地产人的神经没到最后一刻仍无法松懈下来，要知道，很多开发商趁年底这一波行情低价出货，虽然自己安全上岸了，但这无疑加大了年底顺利交房的风险。
为了确保一次性交房成功率，如万科、龙湖等标杆房企不但在房屋接收检验标准上步步严控、吹毛求疵，同时也想出诸多招数和对策，以实现顺利交房。
一、交楼标准的8个细节对比具体到万科、龙湖的交楼标准上，有哪些区别？明源君带大家从8个细节来对比感受一下。
1.外墙部分2.地面部分3.墙面部分4.天花部分5.门窗部分6.开关、插座、配电箱7.给排水部分8.楼梯部分二、交楼流程的特色对比1.万科：一站式交房，先验房再交房万科的一站式交房流程里，每位业主将由一名专业的陪验工程师提供一对一服务，帮助业主一起完成房屋检验的工作。
曾有媒体经历过万科某项目的交房过程，那叫一个细致。
首先，每个陪验工程师都会随身携带一份资料，这个资料上写明了房子的户型、合同附图、交付标准以及房屋的详细检验内容（检验内容包括门窗、橱柜、水槽、台面、厨电、主卧，收纳系统、紧急按钮报警器、以及座便器等），所有的检验内容一清二楚，十分明了。
其次，陪验工程师进入业主家中陪同验房时，会使用专门的手套和布质鞋套。
并且，会在业主家中提前预备3-4双一次性拖鞋/鞋套。
进入新居后，陪验工程师首先会提醒业主核对主材的品牌、型号、款式、色泽。
然后陪验工程师用专业的设备检查做工工艺，业主可以通过验房师的一项项精密的检查了解自己房屋的每个部分是否有出现问题。
如果业主对于房屋质量提出整改意见，工程师会立即呼叫快修岗人员进行维修。
在交房期间，所有的维修人员都在万科待命中，随时准备着为业主服务。
在业主提出整改意见后，几分钟内专业的维修人员就会上门来为业主服务，根据业主的意见进行修改，完成之后业主可当场再次进行检查，业主表示满意后，维修人员才会离开。
万科样板房装修建议
强大的收纳系统展示
二、7+1洋房1楼A1户型
户型编号A1/套内面积130.88平米，平层 三室三卫两厅 赠送：两个24平米前院/31平米入户花园/54平米地下室 场地位置：1组团7+1洋房1楼 功能要求：主卧＋次卧＋书房+宠厅＋餐厅+厨房+卫生间＋3个庭院+地下室
7+1洋房1楼A1户型
客户描摹
杜小姐（三口之家） 职业：中国石油业务主管
7+1洋房1楼A2户型
装修细节建议
多元化的娱乐和 休闲空间体现居 住的舒适性
7+1洋房1楼A2户型
装修细节建议
运用一些较为鲜 艳的颜色在浅色 的简欧风格中进 行点缀，增添空 间的活力
四、7+1洋房1楼A3户型
户型编号A3/套内面积148.33平米，跃层 四室一院馆三卫两厅 赠送：9.5平米前院/38.9平米厅/7.7平米园馆/14.2平米入户花园 场地位置：1组团7+1洋房1楼 功能要求：主卧＋次卧＋书房+宠厅＋园馆+餐厅+厨房+卫生间＋ 庭院+入户花园+挑空宠厅
7+1洋房1楼A2户型
装修建议设计原则
1、简欧风格多以象牙白为主色调，以浅色为主深色为辅，整体感觉清爽； 2、保留古典欧式的典雅不豪华，又更适应现代生活的休闲不舒适，更适合
中国人的実美观；
3、地下室主要用亍聚会和娱乐室；
7+1洋房1楼A2户型
装修风格示意
清爽的浅色系，与自然光的合理利用，突出户型科学设计理念； 欧式的家具与精美的线条相呼应，体现居住的品质感；
现出品质感。
3、装修标准建议：成本控制1200元/平米，销售报价2000-2500元/平米； 4、强调体验性和展示性，通过样板间的展示消除宠户对精装修品质的疑虑；
龙湖地产景观鉴赏
长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的 投资重点。 进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变， 善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同 行。
2 聚焦高端
创新引领
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求
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景观出众 最佳体验
提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范
销售：
预售证时间 2007年12月15日 2008年4月3日 累计 预售面积（平米） 销售面积（平米） 19249.31 33678.63 52927.94 18759.04 25908.33 44667.37 均价（元/平米） 30145 31913 31170 销售率（%） 97 76 84
品牌策略
龙湖景观
2012年2月
龙湖
只做再改和豪宅客户）
企业战略
业务布局，住宅集中于中高端市场（不做首置产品，
龙湖
核心技能
强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化 的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：
1资源成长地块 集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成
大规模快节奏
整齐的鞋套
书房一角
龙湖
魔鬼在细节
铺满鲜花的垃圾箱
示范区中的雨伞
地库网 善待自然的环保理念
刻有企业理念的井盖
龙湖
战略上： 1. 一切以客户为中心，营销至上
观点 综述
2. 专注目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城 市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。 3. 标准化操作思路，保证品质，节约成本。 组织上： 1. 高效的决策——对市场变化快速反应，并快速做出决策，迅速调整策略。 2. 强大的团队执行力——明确结果导向。 战术上： 1. 建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营 造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人感到既温馨又惊艳： 2. 惊艳：通过极具视觉冲击力的景观打动客户。 3. 温馨：通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感 染客户。 4. 秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打 动客户。 5、善用品牌的号召力。
李军老师：房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析
房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析———暨以大视角来破除工程现场管理的谜局【课程背景】您是否在工程现场管理中经常被日常杂项工作困扰得烦不胜烦?是否经常被一些突发性事件拖累而影响到全局计划?是否觉得无论自己多么尽心尽力,仍有一些事情防不胜防？是否觉得事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心?目前房地产企业工程现场及质量控制普遍在技术管理上存在着薄弱环节,本课程通过理论引导、实战经验总结和大量的案例分享,结合国内大型房地产企业工程管理体系建立，工程管理方面出现的各种质量通病及产生的原因,提出有针对性的技术解决方案，全面解决工程施工现场及质量管理疑难杂症及通病．实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点。
全盘掌握的现场管理大局观,以大视角来破除工程现场管理的谜局。
提供“事前预防、事中管理、事后检验＂的技术管理方法,强调工程现场解决舍本逐末、抓小放大的问题。
并可以结合项目本身情况建立一套完整、切实可行的个性工程管理方案．【课程收益】１、掌握通过项目运营管理提高项目工程管理的效率、风险控制能力;２、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成；３、全方位掌握项目工程管理进度、质量与成本控制精髓；4、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治；５、帮助企业学习借鉴并逐步建立符合企业自身情况的精细化现场管理体系;6、获取标杆房企工程精细化管理体系标准模板文档,快速运用到日常工程管理工作;7、帮助提升项目经理式人才的综合管理能力和职业素养。
【课程特点】实战性强:基于行业咨询培训和标杆地产的实践经验，确保课程内容、工具方法、案例对地产企业工程管理者的实战性;针对性强:基于课前对客户单位需求的充分调研,确保内训对客户企业的针对性;【课程对象】房地产企业总经理、总工、分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、工程部经理等。
【课程大纲】第一讲：房地产公司治理(头脑风暴篇）第二讲: 项目工程现场（初窥门径篇）第三讲: 项目工程准备阶段（登堂入室篇）第四讲：项目工程实施阶段(破釜沉舟篇）第五讲: 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)回顾总结：最后研讨及经验交流其中第一讲: 房地产公司治理思考:白银时代房地产公司该如何“洗脑？”第一部分:简析中国房地产形势1）、2014年房地产市场回顾2）、20１5年房地产行业预测3）、市场关键词——-风险与机遇并存4)、行业关键词-大企业、多元化、互联网５)2015年房地产9大维度的判断万科的思考:新常态下万科的坚持是什么?结论：中小房业转型的关键之路：专业融合＋执道发展第二部分:专业融合执道发展1、专业融合A、专业间的融合:“薪火传承"的重要性B、专业与管理的融合:1。
万科、融创、龙湖、绿城,架空层的做法
万科森林公园为每一栋楼都设计了架空层，打造了全龄层的活动空间。孩子绘画、玩平衡木，老人
下棋阅读，年轻人健身、练瑜伽，更多缤纷生活至此呈现。
架空层让业主能够享受全天的便捷生活服务，体验全龄化的活动设施，真正实现老有所养，少有所乐。
万科森林公园 架空层示意图
青年在小区内，就可以进行多种运动，满足自身对健身和锻炼的需求。
168 计划示意图 24*7 全周期场景化生活轨迹演绎
其中对共享中心（架空层）做出了合理规划，满足不同人群的生活方式需求。
汲取美好生活元素，参研国外诸多规划布局，万科发现，国外许多品质社区尤其注重邻里情感交流空间的打造，设置了公共、家庭式的休闲空间。以全龄化体系构建，形成老、中、青的综合参与场所。
提出的这一成果，在重庆万科项目逐一落地验证。
老年人也可以全方位进行锻炼，休憩场所的设置也便于老人在周边休息交谈。
1万科“168”计划，构建共享空间的“N”种可能
重庆万科深耕探索，经过不断推演与修正，提出“168计划”，即“24小时*7天”全周期全场景化的活动轨迹研发成果。
成果内容摒弃传统社区中的极致化功能场所，创新性的提出匹配现代社区用户需求的四大中心—— 交融中心、活力中心、交互中心、共享中心，营造全新的未来社区空间格局。
如今，城市高楼林立，一个接一个社区落地，生活品质也日渐提高，邻里二字，也逐渐模糊。
我们理想的生活就是这样的吗？
当然不是，生活是温暖而美好的幸福感。在提升产品力的同时还引发了各大房企对于生活的思考。搜建筑小编总结了一下万科、龙湖、融创等各大房企是如何在钢筋水泥的繁华大都市里打造有温度的架空层社区，构建品质生活的。供大家参考学习。
万科、融创、龙湖、绿城，架
破旧散落的健身器材、中规中矩的儿童游乐场，无论从实用性和观感上而言，都是可有可无的鸡肋， 真是一直被“架空”着的。
北京别墅产品(西山壹号院,万科如园,亿城燕西华府)考察2013
十月前线——北京楼盘考察——北京的灵性，全在西山那一抹晚霞。
——徐志摩，上风上水的西山区域，自古以来就是京城的尊贵之地，素有龙脉之称。
自辽、金以来，历代王朝皆在此地营建行宫别苑，成就了史上规模最为宏伟的皇家园林，其中尤以清代“三山五园”为胜。
项目地点：北京海定区圆明园西路药用植物园北侧约200米开发商：北京融创恒基地产有限公司项目总占地：303亩总建筑面积：42.9万㎡物业类别：公寓,别墅主力户型：200-500平米容积率：1.47绿化率：45%总户数：1000地下停车位：1478西山壹号院位列西山东首，昆玉河源，衔首“三山五园”。
项目充分尊重北京西部独有的“大院文化”及西山深厚的历史文化底蕴，借鉴“钓鱼台”国院式交通规划与布局，传承美国建筑大师赖特的建筑构思，创造了稀有、高贵、自然的低密度“当代大院”住宅生活方式。
项目西接百望山森林公园，南靠北京药用植物园。
园内保留10万平米原生态山境私园，漫山花木，四时景异，形成公园拱卫的格局。
园区景观覆土3米，绿化率超45%，1000余株大乔木历时2年从全国各地全冠移植精心栽培，真正做到户户观景，内外交融。
外立面甄选亿年德国原生莱姆石，兼具花岗石硬度与大理石天然纹路的石材，其硬度与质地经得起百年风雨的考验，尊贵、大气西山壹號院建筑设计秉承赖特大师的设计精髓，打造中国新一代院子，在中国皇家宫廷建筑的基础上，运用大量进口石材，营造一种王者气息，无论是大气的中国建筑，还是入口和会所后的叠瀑水景，给人一种气势磅礴的感觉，貌似要将人与城市分离，远离喧嚣之后留给你的是一片娴静的优美生活……赖特建筑从十九世纪末到二十世纪最初的十年中，他在美国中西部的威斯康新州、伊利诺州和密执安州等地设计了许多小住宅和别墅。
这些住宅大都属于中等阶级。
坐落在郊外，用地宽阔，环境优美。
材料是传统的砖、木和石头，有出檐很大的坡屋顶。
在这类建筑中赖特逐渐形成了一些特色的建筑处理手法。
楼王：两梯一户超级平层豪宅建筑面积490-495㎡，五室四厅五卫户型特点：360°观景视野；男女主人定制主卧套房；两梯一户超级平层豪宅建筑面积190-220㎡，三室两厅三卫户型特点：格局方正大气，180°观景视野；双玄关设计；豪华主卧套房；一个卧室一个卫生间；缺点：也正因为户型方正，完全考虑建筑外立面品质，室内缺少阳台，大量暗卫；八重安防智能系统3.6-4.8高院墙（石材外挂）西山壹號院iPad销讲打造北京西部党政军学研各领域内“权贵中的权贵，老板背后的老板”的豪宅原来如此中国——五矿万科·如园香山景区颐和园景区奥林匹克公园西山景区五矿万科·如园位于中华龙脉、上风上水的西山板块。
万科海上传奇售楼部及园林示范区包装展示建议方案
芜湖万科海上传奇项目组 2014.04.15原则◆1、景观风格与营销中心的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质；◆2、参观流线的合理组织及重点景观的效果展示。
充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、参观节奏以及场地内的各种景观元素，有效管理视线；◆3、景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节；◆4、景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应；◆5、根据客户的参观动线，设定各个体验点，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。
强势冲击客户，温馨的生活情景营销激发客户购买欲望。
Part 1 项目外围展示建议园林景观示范区 样板房区精神堡垒工地形象墙户外广告牌停车场景观大道售楼中心 服务区 模型区影像区 展板区强势视觉识别系统会所功能展示区休闲洽谈区项目价值 认知系统看楼通道 项目价值强化系统项目价值感受系统展示四大系统营销中心区位售楼处区位示意营销中心根据规划显示，现场营销展示中心设置在入户大堂西侧。
此位置位于中山南路小区主入口处，有着良好的昭示性，同时此位置连接小区景观轴，后期有着良好的园林展示作用。
区域交通动线如若在乌霞山路两端路口进行交通指引，将更有利于指引客户进入正确的交通路线顺利到达售楼部。
可以看出本案现场营销展示中心有着良好的通达性；临近城市道路中山南路，且距离乌霞山路口距离较近；如若在长江南路与乌霞山路交叉口；乌霞山路与中山南路交叉口进行交通指引，将有利于引导客户进入正确的交通路线顺利抵达营销展示中心。
销售中心园林区精神堡垒 道旗 样板区 现场大牌 项目围墙 营销中心外部展示系统落地字 针对项目的规划布局，销售中心布局在大堂后面，在中山路与乌霞山路布置现场大牌、精神堡垒及落地字，中山路及园林示范区布置道旗，菜场位置布置为前期的停车场。
龙湖商业建筑方案
龙湖商业建筑方案龙湖商业建筑方案是一个综合商业项目，旨在为顾客提供购物、娱乐和休闲的一站式服务。
该建筑方案将致力于营造现代化、舒适和独特的室内外环境，以满足顾客的不同需求和期望。
首先，该商业建筑将采用现代化的建筑设计理念，结合先进的材料和技术，打造一个引人注目的外观。
建筑外墙将采用高品质的玻璃幕墙，以增加建筑的透明度和光亮度，并提供良好的景观视野。
同时，建筑顶部将设置可持续发展的绿色屋顶，用于增加绿化面积和改善空气质量。
其次，商业建筑内部将提供多样化的购物空间和设施。
商场将有多个楼层，每层都将精心规划，并设置不同的主题区域，如时尚、家居、美食等。
每个主题区域将有独特的装饰和设计，以吸引顾客的注意力。
此外，商业建筑还将提供丰富多样的店铺和品牌选择，以满足顾客的购物需求。
无论是国际知名品牌还是本地特色店铺，都将有机会进驻该商业建筑，为顾客提供更多选择。
在娱乐方面，商业建筑将提供多种娱乐设施和活动。
首先，商业建筑将拥有一个现代化的影院，为顾客提供高品质的电影观影体验。
其次，商业建筑还将建立一个多功能的娱乐中心，提供各种室内和室外游戏设施，如保龄球、桌球、儿童游乐区等。
此外，定期举办各种文化活动和表演也是商业建筑的特色之一，以提供更多的娱乐选择给顾客。
当谈到休闲时，商业建筑将提供多个休闲区域和设施。
商业建筑将设置户外花园和露天休息区，让顾客可以享受清新的空气和美丽的景色。
此外，商业建筑还将设立健身房和水疗中心，为顾客提供身心放松的机会。
这些休闲设施将有助于顾客放松身心，缓解压力，并更好地享受购物和娱乐的过程。
总体而言，龙湖商业建筑方案是一个旨在打造现代化、舒适和独特的商业综合体。
通过提供多样化的购物空间和设施，丰富多样的娱乐活动，以及舒适的休闲区域，商业建筑将为顾客创造一个满足他们不同需求和期望的综合体验。
无论是购物、娱乐还是休闲，龙湖商业建筑都将是一个理想的选择。
龙湖集团示范区设计标准
龙湖集团示范区设计标准一、示范区选址规划责任部门：体验中心输入项目：项目总体规划设计方案输出项目：示范区修建方案阶段成果：示范区修建方案会议管理：会议名称：示范区修建方案汇报会组织人：营销部体验中心参加人：体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、营销部经理、营销副总、研发部项目设计专员、项目经理、项目土建工程师输出项目管控要点：1. 根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用临时售房部和样板房；2. 根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位置；3. 售楼处的位置及示范区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达,避免因下列因素造成的绕行,影响客户的体验感受：①单行道,反方向车辆无法直接到达；②沿途交通道路品质低；③项目周边公交车出租车站位置不便,导致参观客户步行时间过长；4. 对于项目辐射主要区域客户的来访路线,考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响；5. 考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案；6. 考虑示范区范围以外的客户接触点的景观等整体效果,针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施；7. 控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期；8. 考虑客户在整个示范区内参观流线的舒适感和韵律感;针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施;项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对示范区开放的影响;9. 样板房与售楼处距离不宜超过400米,否则应配备电瓶车等交通工具；10. 示范区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立,与售楼部距离不超过200米,否则应配备电瓶车等交通工具；11. 示范区内应设置不小于20个停车位的专有停车场,并应考虑销售高峰期的客户临时停车点；12. 售楼处和临时样板房的地坪标高应高于室外道路地坪标高600-900MM左右;13. 样板房选型原则：量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度;14. 样板房选址原则：①主要功能房的景观较好,能突出项目卖点并符合项目营销策略；②主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡；③若样板楼无电梯,则样板房所选楼层不宜过高；15. 临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计;16. 为了有效地进行成本和品质控制,示范区的总面积应不超过30000平方米;二、售楼处土建施工图设计责任部门：研发部输入项目：售楼处土建方案和施工图输出项目：营销部售楼处土建方案设计审图意见和售楼处土建施工图设计审图意见阶段成果：售房部土建方案图、售房部土建施工图会议管理：会议名称：售房部土建方案设计汇报组织人：研发部项目设计专员参加人：营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师输出项目管控要点：1、与该项目的建筑风格结合；2、与该项目推广主题和调性的吻合；3、客户参观动线有利于销售道具的使用；4、各功能区的划分和各区域面积的需求：5、售楼处天棚梁下净高：主厅面积200㎡以下,5400≥梁下净高≥4200以上吊顶高度为4800MM－3600MM；主厅面积200--500㎡,8400≥梁下净高≥5400以上8400可为一二层中庭连通的共享空间、吊顶高度为7800MM－4800MM；6、建筑外装修与室内装修的临界点装修：售楼处室内外相接的地铺、连接内外墙的结构柱、女儿墙下沿、建筑门窗洞口含建筑朝向、视线、视野、雨篷、室内外标高含建筑与外界道路、花台、绿化关系；7、主要材料的采购难度；8、施工工艺能否达到设计要求；9、售楼处大门门洞净高≥2700以上；采用自动感应门；10、空调系统的主机隐蔽,朝西面风口增多,风口与天花造型吻合,配置功率不低于250瓦/ ㎡不低于大型商场空调负荷设计标准、室外温度39度时,室内温度控制在25度以内；11、考虑预留弱电系统管线穿梁洞口；12、玻璃幕墙横向龙骨是否影响到客户向外的视线；13、各专业施工图之间是否协调统一,各专业施工图是否对装饰空间、装饰效果有重大影响;三、样板房土建施工图设计责任部门：研发部临时样板房施工图责任部门为项目工程部输入项目：样板房土建方案和施工图输出项目：营销部样板房土建方案设计审图意见和样板房土建施工图设计审图意见阶段成果：样板房土建方案图、样板房土建施工图会议管理：会议名称：样板房土建方案设计汇报组织人：研发部项目设计专员参加人：营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师输出项目管控要点：1.建筑①建筑户型分析,是否有优化之处,如是否有黑卫,空调位是否布置合理,平面与立面关系正确等；②户内标高关系是否合理,如阳台、露台、卫生间的降板高度,户内楼梯与门窗的标高关系；门窗洞口的尺寸高度等;高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ,所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ,主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；③门型窗型及其开启方式的建议；④建筑外墙装饰效果、装饰材料及工艺的建议含阳台栏杆、外墙面砖、石材、涂料、木作等；⑤临时样板房需要10㎡ --15㎡的入户遮雨区；2.结构①结构形式是否合理,临时样板房建议采用砖混结合钢架屋顶的结构；②结构图与建筑图是否一致,结构预留门窗洞口和结构板面标高是否与建筑图一致等；③是否有现梁现柱情况,是否有结构降板影响层高的情况；3.安装①空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、水表、燃气探测器、对讲门机、红外报警、紧急按钮等设计是否齐全按配置标准以及位置是否合理；②阳台、露台、空调机位的地漏、排水立管是否设置合理,户内主要房间是否有给排水明管,是否设置有管井；③冷热水管是否安装到位、预留预埋穿墙洞口是否设置尤其是结构梁柱部位,尽量走天棚阴角明装装修时吊顶处理,不得暗埋在墙体或地面内；④卫生间排气口是否设置合理,厨房烟道设置部位及止回阀开口方向是否合理；⑤空调功率：约250瓦/ ㎡；空调的安装：室内机水平正对预留的冷媒管口,冷媒管包裹粗细匀称美观且裸露部分≤100ｍｍ,采用分体式空调室内机也可用风机盘管;⑥样板房户型确定及完成面净空尺寸测算；公式：轴线尺寸-墙体厚度-5cm抹灰层；四、体验区景观设计责任部门：体验中心景观专业架构未完善前由研发部出图,完善后由体验中心自行出图输入项目：研发部出图体验区景观方案和施工图；体验中心出图体验区总体景观概念、方案及施工图设计；输出项目：研发部出图营销部体验区景观方案审图意见和体验区景观施工图审图意见；体验中心出图体验区景观方案和施工图阶段成果：体验区景观方案图、体验区景观施工图、方案阶段技术经济分析报告、施工图阶段成本测算会议管理：体验区景观方案汇报会组织人：研发部或体验中心景观设计专员参加人：研发部或体验中心景观设计专员、研发部经理、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、景观组经理、造价采购部经理、项目部经理、景观项目部经理输出项目管控要点：1.景观方案风格与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值,提升售场品质;2.参观流线的合理组织及重点景观的效果展示；3.充分考虑营销需求及展示效果,合理组织景观序列、游览节奏以及场地内的各种景观元素,有效管理视线.4.景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合,确定软景效果及基调树种,骨干树种应考虑种植季节;5.应与建筑师及各专业工程师协调平立面、结构、管网、照明、水循环等相互关系;6.主要功能房间主卧室,客厅景观为重要设计点；7.景观中的导示系统、景观家具灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等及小品效果应与项目风格有呼应；五、售楼处室内装修设计一选择装修设计单位责任部门：营销部体验中心输入项目：装修装饰设计单位和售楼处建筑修建方案输出项目：装修装饰设计合同、装修设计任务书阶段成果：装修装饰设计合同、装修设计任务书输出项目管控要点：设计单位选择和设计合同编写一、设计单位选择：1.设计师风格筛选；2.设计师曾作项目考察；3.专业服务口碑评价：施工图深度和及时度、家具饰品建议的可操作性、现场指导的配合度；4.设计费标准：500-1200元/㎡根据项目大小和设计师知名度；5.不利因素分析：施工图深度和及时度、装修和家具饰品造价及资源;二、设计合同编写：1.造价控制标准；2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数；3.项目设计意图的描述；放入设计任务书模版中4.与境外设计公司合作时,建议对方在国内注册分公司;否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；5.设计合同及设计任务书模版另附；二装修设计和装饰设计责任部门：营销部体验中心输入项目：售楼处装修概念、方案和施工图、售楼处家具饰品装饰方案输出项目：营销部售楼处装修概念审图意见、售楼处装修方案审图意见、售楼处装修施工图审图意见和售楼处家具饰品装饰方案审查意见阶段成果：售楼处装修概念图、售楼处装修方案图、售楼处装修施工图和售楼处家具饰品装饰方案会议管理：会议名称：售房部装修概念、方案、施工图汇报会组织人：营销部体验中心参加人：公司总经理大型重要项目、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗销售主管、研发部项目设计专员、造价部装修工程师输出项目管控要点：1.与该项目的建筑风格、客户定位的吻合；2.与该项目推广主题和调性的吻合；3.通过设置停止检查点以保证装修装饰实施效果、并降低纠错成本：停止检查点质量检查报告模板另附1 所有造型完成但未上面材前；2 所有面材工作完成后;3 参加人：同上4.客户参观动线有利于销售道具的使用,工作人员工作流线尽量隐蔽；5.各功能区划分和各区域面积需求：7.售楼处主要天棚装修后净高：主厅面积200 ㎡以下,4800mm≥净高≥3600mm,主厅面积200--500 ㎡,7800mm≥净高≥4800mm；其他区域净高≥2800mm8.销售道具的位置和尺寸,销控墙的位置和尺寸；9.室内平均照度：200LUX----250LUX；10.男女卫生间的蹲位、小便池各2个以上,男、女卫生间至少须有1个马桶,带扶杆；尽可能设置儿童洗手台；11.弱电系统：电话--前台2条、签约区1条、财务室2条、置业顾问办公室1条、营销经理办公室1条、洽谈区地插2条不需要、吧台区1条、保安室1条；网线--前台2条、签约区3条、财务室2条、置业顾问办公室2条、洽谈区地插2条、保安室1条;网络系统可设计为无线网络系统；12.监控系统：售楼处出入口设监视器一个位置能兼顾售场大厅、财务室收银上方设监控器一个,控制设备设在保安室；13.设背景音乐系统,控制系统设在吧台;14.员工办公室及储藏室、监控室、保安保洁室装修标准：1天棚：石膏板乳胶漆刷白或矿棉板吊顶2地面：普通地砖或普通地毯3墙面：乳胶漆刷白六、样板房室内装修装饰设计一选择装修装饰设计单位责任部门：营销部体验中心输入项目：装修装饰设计单位和样板房建筑修建方案输出项目：装修装饰设计合同、装修设计任务书阶段成果：装修装饰设计合同、装修设计任务书输出项目管控要点：设计单位选择和设计合同编写一、设计单位选择：1.根据项目建筑形态及定位选择相应档次的设计师2.根据本项目的设计周期,考评设计师的施工图完成的深度和及时度,原则上时间紧张的项目优先选择配合度好的设计公司；在时间较充裕的情况下,可优先选择有潜力的新设计师；3.确定本项目样板房的风格,同时展示多套样板房要保证风格的多样化；4.初步确定一、二位备选设计师后,对设计师曾经完成的项目进行实地考察,考察重点是设计师的风格特点,原则上要指定设计师擅长的风格；5.确定装修设计师,再根据设计师的特点确定装饰设计是否分开委托,根据实际情况,装饰分开委托的形式可以是软装全包,也可以是纯饰品委托；6.装饰设计师的选择；二、设计合同编写：1.造价控制标准；2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数；3.项目设计意图的描述;4.与境外设计公司合作时,建议对方在国内注册分公司;否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；5.设计合同及设计任务书模版另附；二装修设计和装饰设计责任部门：营销部体验中心输入项目：样板房装修概念、方案和施工图、样板房家具饰品装饰方案输出项目：营销部样板房装修概念审图意见、样板房装修方案审图意见、样板房装修施工图审图意见和样板房家具饰品装饰方案审查意见阶段成果：样板房装修概念图、样板房装修方案图、样板房装修施工图和样板房家具饰品装饰方案会议管理：会议名称：样板房装修概念、方案、施工图汇报会组织人：营销部体验中心参加人：公司总经理大型重要项目、营销副总、营销部经理、体验中心经理、、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗销售主管、研发部项目设计专员、造价部装修工程师输出项目管控要点：装修：1.与该项目的建筑风格、客户定位、消费引导的吻合；2.与该项目推广主题和调性的吻合；3.通过设置停止检查点以保证装修装饰实施效果、并降低纠错成本：停止检查点质量检查报告模板另附1所有造型完成但未上面材前；2所有面材工作完成后;3参加人：同上4.户型特点分析,亮点展示和缺点弱化,平面布局和立面造型的设计效果应超越客户对户型面积的期望值；5.色彩不宜太深,营造出亮丽的舞台效果；≥平均照度≥250LUX；一般采用石英射灯光源,且2500＜色温＜6000；7.配置功率不低于250瓦/ ㎡不低于大型商场空调负荷设计标准、室外温度39度时,室内温度控制在25度以内；8.别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求≥2400ｍｍ,高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ,所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ,主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；9.展示期间户内门的门扇不安装；10.衣帽间以开敞式为主；11.公寓楼项目的厨柜可不做吊柜,以增大厨房视线尺度；12.关于开关和插座：13.临时样板房：室内的所有灯具开关由入口处一组开关控制保留台灯和空调插座,取消其余插座；14.现房样板房：所有开关、插座按正常设计；15.临时样板房不接上下水,浴缸、马桶、花洒只作放置安装；现房样板房的浴缸、马桶、花洒等厨卫设备按可使用标准安装;13.临时样板房：室内的所有灯具开关由入口处一组开关控制保留台灯和空调插座,取消其余插座；14.现房样板房：所有开关、插座按正常设计；15.临时样板房不接上下水,浴缸、马桶、花洒只作放置安装；现房样板房的浴缸、马桶、花洒等厨卫设备按可使用标准安装;装饰：1.每套样板房的装饰策划一个故事和色彩主题,围绕主题进行氛围的营造；2.装饰的家具及装饰品风格应与硬装设计及项目类型相符,并控制好品质、造型；3.家具尺度的控制,应匹配室内空间尺度,并体现室内空间宽敞；家具的数量控制合理；4.家具的制作过程中质量检查至少一次；5.尽量避免样板房内的固定家具由装修施工单位制作,就由家具厂制作或购买成品；6.室内主要吊灯应控制尺度；7.布艺的使用应重点考虑关联性；8.庭院、阳台及灰空间重点挖掘功能和设计；9.当同时完成3个以上样板房时,软装设计师建议选择两位；。
房地产产品研究-万科、融创、龙湖、绿城,架空层的做法
万科、融创、龙湖、绿城，架空层的做法谈到架空层，你的脑海中浮现的肯定是下图的场景......破旧散落的健身器材、中规中矩的儿童游乐场，无论从实用性和观感上而言，都是可有可无的鸡肋，真是一直被“架空”着的。
目前居住建筑“架空层”的现状是：高度不满足设计要求，而且做法比较简单，只是将结构落地，多用作室外停车、管道层、杂物间等功能，没有细致的景观设计和场景打造。
如今，城市高楼林立，一个接一个社区落地，生活品质也日渐提高，邻里二字，也逐渐模糊。
我们理想的生活就是这样的吗？当然不是，生活是温暖而美好的幸福感。
在提升产品力的同时还引发了各大房企对于生活的思考。
搜建筑小编总结了一下万科、龙湖、融创等各大房企是如何在钢筋水泥的繁华大都市里打造有温度的架空层社区，构建品质生活的。
供大家参考学习。
1万科“168”计划，构建共享空间的“N”种可能重庆万科深耕探索，经过不断推演与修正，提出“168计划”，即“24小时*7天”全周期全场景化的活动轨迹研发成果。
成果内容摒弃传统社区中的极致化功能场所，创新性的提出匹配现代社区用户需求的四大中心——交融中心、活力中心、交互中心、共享中心，营造全新的未来社区空间格局。
168计划示意图24*7全周期场景化生活轨迹演绎其中对共享中心（架空层）做出了合理规划，满足不同人群的生活方式需求。
汲取美好生活元素，参研国外诸多规划布局，万科发现，国外许多品质社区尤其注重邻里情感交流空间的打造，设置了公共、家庭式的休闲空间。
以全龄化体系构建，形成老、中、青的综合参与场所。
提出的这一成果，在重庆万科项目逐一落地验证。
万科森林公园架空层效果图万科森林公园为每一栋楼都设计了架空层，打造了全龄层的活动空间。
孩子绘画、玩平衡木，老人下棋阅读，年轻人健身、练瑜伽，更多缤纷生活至此呈现。
架空层让业主能够享受全天的便捷生活服务，体验全龄化的活动设施，真正实现老有所养，少有所乐。
万科森林公园架空层示意图青年在小区内，就可以进行多种运动，满足自身对健身和锻炼的需求。
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有一句话是这样说的，如果营销是一场战役，示范区就是战场。
而好的示范区会说话，这时销售中心、样板房、看房通道等都变成了“体验式的销售工具”。
那么，如何营造会说话的示范区？明源君今天和大家分享一下万科、龙湖、碧桂园的做法。
一、不同的楼盘有不同的卖法
在确定示范区的设计方案前，首先要了解项目的土地属性、目标客户群、项目经营指标和成本指标等信息，以此来确定示范区的定位，找准客户的生活状态以确保示范区设计能满足目标客户的心理需求。
比如城市高层系列项目，它对应的多是首置或首改的青年客群，这类项目的示范区设计可以走简约时尚的现代风格。
而豪宅项目，因为面对的客群是顶层客户，在示范区设计上要更多关注历史人文的沉淀、工艺细节的把握，强调项目的品质感。
二、准备好你的示范区惊喜点了吗？
在确定示范区设计主题后，我们要来划定开盘的展示区和相应的关注点。
首先要思考：
1.从目标客户所在地到达项目，使用的交通工具是什么？如何引导这个过程？
2.正向到达和逆向离开，项目沿途有哪些节点是观众能够看到，并且带给他们感受的？
3.设置节点所承担的任务是什么？要达到什么样的效果？
4.设立从市政到项目如何设计缓冲区，让客户转换心情？
5.确定兴奋点；
6.明确可配合展示的项目硬件属性，如主题园林、主题水景、会所、学校等；
7.项目本身还有哪些硬伤需要规避？
根据这些思考再确定节点分工和展示的主题点。
1.第一印象区
2.售楼处
3.园林和样板房展示区
4.不同类型客户准备不同的惊喜点
首置首改项目，客户在示范区的兴奋点应该在样板房，这与客户对住房的关注度高有关。
这类项目在设计示范区时，园林环境的面积可以适当控制，把重点放在样板房的生活场景体现上。
而高端豪宅类项目对样板房的居住感受不再那么强烈，其最强兴奋点反而在社区环境、优美开阔的生态园林。
三、万科、龙湖示范区如何找准靶心
1、引导区
引导区的设计要点是要通过特定的场景让客户感知“已到达本项目”，万科对此要求能够形成超出周边区域品质的领域感并且传达给客户，通常设置红地毯、花箱、树阵、道旗等。
2、入口处
入口区是给客户传达项目的性格和调性并形成项目高品质的第一印象，比如龙湖滟澜山主要通过开放式入口方式、铺装、植栽、案名构筑物来达到目的。
万科翡翠公园在示范区的入口处有一个造型奇特的灯柱，它设计的巧妙之处不只是外形新颖，还增加了互动性。
这个灯柱只要有人在下面驻足，就会点亮，而且人越多灯越亮。
一个小小的景观不仅增加了趣味性，还让年轻家庭在来访时平添了一份时下最流行的“参与感”。
3、精神堡垒&项目logo
精神堡垒是项目的标志性象征，高度大概6-10米，需根据项目的VI色设置，字体尽量精简，并放大尺寸，加强昭示性。
碧桂园
龙湖春森彼岸
4、停车场展示信息
利用各种围挡、桁架，展示位置、配套及停车信息等。
以此清晰指示客户到现场及停车点，配套实力展示，增加产品性价比，提高客户购买欲。
5、销售中心
销售中心是承上启下的区域，利用好售楼处整合各营销线索给客户进行洗脑，向客户集中展示项目及公司亮点。
（1）售楼处造型
比如万科上海翡翠公园项目定位企业白领，中高管人群，目标客群注重生活品
质和文化内涵，国际范、上进，同时需要更多地交流互动。
因此，万科翡翠公园售楼处造型现代风，再细看外立面，不同楼层用了不同图案的穿孔铝板装饰，图案主要表现了纽约从公园到建筑到细部街景各个层次的景观。
（2）沙盘
售楼处里做了一个黑色的区域沙盘，类似纽约曼哈顿，加深了客户在接受项目信息时的印象。
（3）区位图
区位图最好摆放在沙盘附近，方便销售人员讲解。
画面简洁实用，主要显示项目地块、城市成熟商圈及周边重点、卖点配套，其余地形的信息均弱化。
（4）促销氛围布置
碧桂园非常擅长布置销售中心的卖场氛围，通过突出销售信息、配套、卖点
等，让客户进入销售现场能被现场热销气氛迅速感染，制造现场拥挤气氛。
比如以下重点位置主要根据客户参观动线设置，融入卖点、配套等利好信息，制造卖场热销气氛。
利用各种吊旗、展板和十大卖点提炼展板，制造热烈的卖场气氛。
（5）通道项目卖点地贴
从销售中心入口开始，沿参观动线地上均贴上项目重要卖点地贴，以简单文字及图片展示，引导客户参观的同时，也可以带出卖点配套。
销售中心内各种展示工具
5、示范区参观通道
高品质的制造一条连接通道，让客户在行走过程中被打动，通过沿途场景使客户在行动中潜移默化的加深项目形象的概念，从而激发他们的购买欲望。
（1）从入口到售楼处
由主入口景墙开始，沿客户动线沿路设置种地牌、A型牌输出卖点信息，结合项目主题制作造型雕塑、气氛物料，丰富沿路气氛展示。
（2）.围蔽包装
为了将施工区域和示范区相互隔断，不影响客人的正常参观，围挡和蓝天白云是重要的施工隔断工具！
（3）沿路引导
在沿路通往示范区的路口两侧，均设置生活类人型剪影，作为导视牌的辅助引导，亦可展现生活气息。
（4）参观通道夜间亮化；
龙湖滟澜山售楼处及道路
（5）从售楼处到样板间的通道
通道的作用主要有3个，一是成为客户的无声导游，让客户顺利、流畅地完成整个单一、封闭的参观动线；二是成为回避施工通道的绝佳利器，最大程度减轻施工对客户参观的影响，三是完成项目或组团广告形象的落地问题，与现场环境相结合，扬长避短，只将完美的一面呈现给客户。
龙湖对于示范区通道打造的关键词有2个，一个是休闲小品，一个是特色盆栽。
样板房入口
6、样板房
样板房是最重要的销售道具之一，也是最能激发客户购买欲望的，因此样板房打造上必须要注重细节，重点是要通过真实生活情景布置，营造真实生活气氛。
前段时间，明源君刚分享了一篇样板房细节打造的文章《样板房打造的32个细节，看了好冲动》。
龙湖样板房
利用温馨语句，描述未来美好生活环境。
根据不同板房的装修风格及不同的客户定位，进行主题气味营造。
同时，碧桂园还认为，温度也会影响客户的购买情绪，太高太低都不好。
因此示范区室内空调一般调至25℃，无空调设备的室外环境可采用以下方法调节温度：
7、道示范区内导视系统
示范区内导视系统不但有着引导、说明、指示等功能，它也是环境布局的重要
环节，也是营造风格、塑造文化的重要组成部分。
比如，碧桂园顺德碧桂园泮浦湾利用桁架喷画代替原有座地式苑区平面图，画面采用游乐地图形式，更清晰引导客户参考。
龙湖停车场指示牌与园林浑然一体
四、总结
在设计示范区时首先需要进行主题思考，而针对不同的地块、不同的目标客群、不同的市场竞争状况和经营指标，最终来完成对产品的定位和价值要点的强化。
这是示范区成功的首要前提。
其次是分镜头、写场景。
不同档次的项目对应不同类型的客群，其关注点和要求也是不一样的。
比如城市高层、青年住宅系列，客户最强兴奋点产生于样板房，相对来说这两产品系列的社区通常不大，园林环境的发挥空间有限。
而豪宅项目的最强兴奋点在社区环境、优美开阔的生态园林。