哈尔滨房地产现状与发展分析

２．６ 房地产流通形式单一。从流通方面看， 当前哈尔滨市房地产市流通形式单一， 多半是由 开发公司组织售楼部对已有房地产进行销售。缺 乏专业化、综合性的住宅流通机构。这种机构是 随着房地产业的发展而逐步发展起来的， 是沟通 房地产开发和消费不可缺少的桥梁。目前哈尔滨 市二手房的现实成交率不高， 主要原因是哈尔滨 市中介服务机构良莠不齐， 可信度低， 运行不规 范。同时房源信息相对比较分散、成交风险高。哈 尔滨正需要一批资质等级高信誉好的房地产中 介服务机构成为买卖双方的纽带和桥梁。
２ 哈尔滨市房地产市场存在的主要问题 ２．１ 房地产供给结构不合理。随着人们生活 水平的提高和购房观念的改变， 越来越多的人期 望改善居住条件。至 ２００４ 年底， 哈尔滨市人均居 住面积仅为 １５．９４ 平方米， 与 ３０ 平方米 ／ 人的小 康标准还相差很远。然而， 在新的机遇面前， 我们 又不能不意识到房地产市场不容乐观的事实： 一 方面是大量空置的商品房； 另一方面是住房的短 缺。截止至 ２００４ 年底， 哈尔滨市空置住宅面积为 ２１８．９０ 万平方米， 占总空置面积的 ６１．８３％。并且 空置商品房面积的比例还在逐年上升， 而经济适 用房的比例却下逐年下降。目前， 商品房仍占住 宅空置面积的 ７０％左右。这说明， 房地产的开发 要与居民的需求相对应， 当前， 哈尔滨市居民更 倾向于中等面积的经济适用住房， 而非豪华的高 档商品房。供给结构与居民需求的不协调只会让 空置面积越来越多， 制约哈尔滨市房地产业。 ２．２ 房地产价格与居民收入不协调。土地实 行“招、拍、挂”后， 土地价格涨幅较大， 建设成本 相应提高， 住宅价格也随之上升。虽然近年哈尔 滨市房地产价格平均水平从宏观上讲一直很平 稳， 但很大的原因是松北区大规模开发平衡的结 果。实际旧城中的房地产， 由于区位较好， 交通情 况便利， 基础设施与配套设施都较为完善， 价格 更是一路飚升， 远远超过同类的新区房地产价 格， 其涨幅也远远大于居民收入的增长。让许多 居民只能“望房兴叹”。 ２．３ 基础设施与配套设施不完善。近年来房 地产的建设步伐明显加快， 建设规模增长较快， 一些规模较大项目纷纷启动， 但相应的基础设施 和配套设施并不完善。 哈尔滨市新区的开发建设目前尚处于起步 阶段。各种基础设施与配套设施虽然已有规划， 但还在建设期间， 距离投产使用还有一段时间。 旧城与新区相比， 基础设施、配套设施相对较为 完善， 但存在公共设施不足， 开场空间不足的问 题。旧城中居民的活动空间较小， 特别是早期建 造的居民小区及在闹市中的居民小区， 根本没有 考虑居民文体活动空间， 绿地也少得可怜。 随着社会的不断发展， 这种配套不完善的 小区最终会失去对购房者的吸引力。 ２．４ 居住与工作地点的矛盾。当前人们越来 越注重生活、工作的便利性。因此很多人在购房 时都会考虑住房的区位因素， 特别是与工作单位 的交通距离更是需要考虑的首要问题。这样对于
收入与商品零售价格的涨幅。房地产销售中， 住 宅销售规模 ３６１ 万平方米， 同比增长 ９．８％， 销售 金额为 ７９．４７ 亿元， 同比增长 １２．１０％， 平均价格 为 ２２０１．４３ 元 ／ 平方米， 同比持平。其中经济适用 住房销售规模 ８２ 万平方米， 销售金额为 １７．０２ 亿元， 平均价格为 ２０７５．９０ 元 ／ 平方米。１．１．４ 商 品房空置规模有所下降。２００４ 年， 哈尔滨市市区 房地产空置面积达 ３５４．０６ 万平方米， 同比下降 ５．３％。其中空置住宅规模 ２１８．９０ 万平方米， 同比 下降 １２．６％， 占空置商品房屋总量的 ６１．８３％。各 项空置指标均呈下降趋势。
改革与探讨
哈尔滨房地产现状与发展分析
王爱菊 （ 河南省建设工程设计有限责任公司， 河南 郑州 ４５０００３）
摘 要： 针对哈尔滨市房地产业的现状、存在的问题以及未来发展趋势作了简要的分析探讨。 关键词： 房地产业； 现状； 发展趋势
１ 哈尔滨市房地产业现状分析 １．１ 商品房市场运行情况 １．１．１ 房 地 产 开 发 规 模 继 续 增 长 。 截 止 至 ２００４ 年末， 哈尔滨市区房地产开发规模为 ２３２２ 万平方米， 新建房地产开发规模 １２３２ 万平方米。 其中， 住宅建设规模 ７５５ 万平方米， 占房地产开 发规模的 ６１．２８％。规模增长一是因为有实力开 发企业的加入， 二是因为成片开发项目的增加， 三是因为危改力度的加大， 四是因为大力发展松 北区建设。１．１．２ 房地产开发投资继续增长。截止 至 ２００４ 年末， 哈尔滨市区房地产开发完成投资 １２０．９９ 亿元， 占全市固定资产投资的 ２２．６７％， 同 比增长 １２．３６％。其中， 住宅完成投资 ６４．２６ 亿元， 占房地产开发投资的 ５３．１１％， 其中经济适用住 房完成投资 １２．３４ 亿元， 同比减少 １９．４０％， 占房 地产开发投资的 １０．２０％。１．１．３ 商品房销售量继 续增加， 市场价格稳中有升， 商品房价格与哈市 城镇居民可支配收入、商品零售价格同步增长。 今 年 １～９ 月 份 ， 哈 市 商 品 房 平 均 销 售 价 格 为 ２７８０．５ 元 ／ 平 方 米 ， 比 上 年 同 期 上 涨 ８．１％， 比 １～８ 月份上升 １．８ 个百分点。其中， 商品住宅平 均销售价格为 ２４１３．８ 元 ／ 平方米， 上涨 １．０％， 比 １～８ 月回落 １．９ 个百分点。哈市城镇居民可支配 收入同比增长 １１．４％。商品零售价格指数比去年 同期上升了 ０．４ 个百分点。三者几乎同步增长， 房地产价格增长幅度小于哈市城镇居民可支配
１．２ 二手房市场运行情况。按照房地产区域 市场的不同， 哈尔滨市可以分为开发区与老城区 两部分。２００５ 年， 开发区内二手房交易面积为 ４７．４７ 万平方 米 ， 同 比 增 长 ３６．３７％； 交 易 户 数 为 ４６２１ 户， 同比增长 ４２．６％。老城区内二手房交易 面积为 ２６５．６ 万平方米， 同比增长 ２６．９％（ 其中住 宅同比增长 ３０．５％） ； 交易户数为 ２６１９９ 户， 同比 增长 ２９．５％。
从表中可以发现当人均国内生产总值达到
１５００￣２５００பைடு நூலகம்时， 产业结构重点为重加工业和建筑
业。目前哈尔滨市人均 ＧＮＰ 已达到 ２４２４ 美元。
从人均 ＧＮＰ 的发展及产业重点的选择关系看，
哈尔滨市当前结构重点应放在重加工、建筑业
上， 正处于工业化发展阶段的后期。而这一时期
正是发展建筑业， 特别是房地产业的好时机。
２００５ 年， 开发区内房改房交易面积为 １３．３ 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 １９４．９％； 交 易 户 数 为 １５４９ 户， 同比增长 １０６％。老城区内房改房交易面积 为 ８９．４ 万平方米， 同比增长 ４５．５１％； 交易户数为 １３８８６ 户， 同比增长 ２２．４７％。
１．３ 新区开 发 为 主 旧 城 改 造 为 辅 的 开 发 模 式。近几年来， 随着哈尔滨市新区开发力度的不 断加大， 特别是 ２００３ 年松北区开始建设以后， 哈
尔滨市房地产建设一直遵循着新区开发为主， 旧 城改造为辅的模式进行。２００４ 年新区开发规模 已 达 到 ２０９．９７ 万 平 方 米 ， 而 旧 城 改 造 只 有 １０８．６６ 万平方米； ２００５ 年 １ 至 １１ 月新区开发已 达到 １１１６．５９ 万平方米， 更是远远超过旧城改造 的 ４２０ 万平方米。可见， 随着哈尔滨市政府的搬 迁， 哈尔滨市房地产的开发重心已逐渐由旧城改 造转向至新区开发。
近年来随着人民生活水平提高， 肥胖人群 增加， 以及高频电刀的广泛应用，腹部手术切口 脂肪液化有增多的趋势。就近几年工作中所遇 ３３ 例此类患者进行分析，提出治疗预防经验。
１ 资料和方法 １．１ 临床资料，男 １３ 例，女 ２０ 例，年龄 １３￣６８ （平均 ４３．６）岁。上腹部手术 １９ 例（包括胆囊切除 术 １３ 例，胃大部切除术 ２ 例，肝脓肿切开引流术 ４ 例），下腹部手术 １４ 例（阑尾切除 术 １１ 例，直 肠 癌根治术 １ 例， 腹股沟疝修补术 ２ 例）。均为肥胖 患者，皮下脂肪厚度 ４￣１０ ｃｍ，平均 ６．４ ｃｍ。 １．２ 所有 病 例 均 于 术 后 ５￣７ ｄ 切 口 出 现 较 多黄色渗液，混有脂肪滴及坏死组织，切口愈合不 良，切口边缘无红、肿、热、痛，渗液连续 ３ 次培养 无细菌生长。 １．３ 治疗。根据切口渗液情况，将患者分为两 组。Ａ 组：１８ 例，切口渗液较少，部分愈合不良，拆 除部分缝线，置盐水纱条引流，换 药 １ 次 ／ｄ，直 至 切口愈合。Ｂ 组：１５ 例，切口有大量渗出液，全层均 不愈合，皮下组织游离，拆除全部缝线，以庆大霉 素纱条或盐水纱条湿敷，１ 次 ／ｄ，至切口肉芽组织 新鲜后行Ⅱ期缝合。两组均于拆开引流早期口服 抗生素预防感染，Ｂ 组行Ⅱ期缝合后静滴抗生素 ３￣５ ｄ。 ２ 结果 Ａ 组均于术后 １０￣１６ ｄ 愈合， 无需Ⅱ期缝 合；Ｂ 组中 ８ 例换药 ５￣７ ｄ 后行Ⅱ期缝合，７ 例换 药 １０￣１４ ｄ 后行Ⅱ期缝合，平均愈合时间 １４￣２４ ｄ。两组切口无一例发生院内感染。 ３ 讨论 ３．１ 术后切口脂肪液化的诊断。切口脂肪液 化早期诊断、早做处理则愈合时间缩短。一般认 为有以下表现者可诊断为切口脂肪液化［１］：ａ．多发 生在术后 ５￣７ ｄ，大部分患者除诉切口有较多渗 液外，无其他自觉症状；部分患者于术后 ２￣３ ｄ 常 规检查切口时发现敷料上有黄色渗液，按压切口 皮下有较多渗液； ｂ． 切口愈合不良， 皮下组织游 离，渗液中可见飘浮的脂肪滴； ｃ．切口无红肿及压 痛，切口边缘及皮下组织无坏死征象； ｄ．渗出液涂 片镜检可见大量脂肪滴，连续 ３ 次培养无细菌生 长。 ３．２ 术后切 口 脂 肪 液 化 发 生 的 原 因 有 些 作 者推测切口脂肪液化与体型肥胖、并与术中是否 使用高频电刀切开皮肤及皮下组织有一定的关 系。［２］其发生机制可能是由于电刀所产生的高温
３．２ 房地产业发展阶段判断。房地产业受宏
观经济周期波动的影响， 自身也呈现复苏－ 繁
荣－ 衰退－ 萧条的周期循环现象。从西方发达国