房地产基础知识2017

两代居住宅 两代居住宅是指包括两套相邻而又独立的,各自拥有完事的卧室、厨卫等生活 设施的，稳中有降自拥有独立的户门，但室内有门户相通的住宅形式。“两 代居”住宅的产生，适应了我国人口老龄化发展趋势在居住方面的需要。这 种住宅既考虑到老年人与青年人在生活习惯、兴趣爱好等方面的差异，保留 了相对的私密性和适当的距离，同时又考虑到便于就近照顾老人的生活。
跃层式住宅 一套居住单位占有不只一层的为跃层式，也有人称为“楼下)安排卧室。优点是每户都有较大 的采光面，通风较好；户内居住面积和辅助面积较大；布局紧凑，功能明确 ，相互干扰较小。但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只有进 户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。国家规定不设电梯的住宅不 能超过6层，但6层进户有跃层是允许的。
单身公寓 单身公寓的消费者是收入不多又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准 到物业配置比酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一 般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。 SOHO商务公寓 注重商用，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售， 便于后期结合办公需要改造。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项 目。
六、项目经济技术指标
基地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、层高、得房率、绿地面积、绿化率 容积率、建筑密度、公建配套 基地面积 建筑规划项目中的建筑物的地基面积
总建筑面积 指各层建筑面积的总和，包括住宅、商铺、公共部分等所有总和
建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多， 高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。即住宅的建筑面积=居住 面积+辅助面积+结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积=使用面积+结构面 积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部 分结构面积构成。
公建配套 住宅区配套公共建筑，指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围 内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体 育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用 建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。配套公建 的修建，为业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引力，是业主与 开发商关注的一个焦点。
房地产基础知识教案
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目
Part1 Part2 Part3
录
房地产专业名词解释 房地产企划专业手册 房地产广告法律知识
Part1 房地产专业名词解释
产权酒店 起源于20世纪70年代美国，主要分布在气候宜人的旅游度假地。简单地说， 产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒 店将每间房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是 将客房委托酒店经营管理，取得投资回报；同时还可获得酒店赠送的一定期 限后免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业形态 。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内卫生间等生活设施一应 俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收 费比酒店便宜。
三、按工程进度分类
分现房、期房 现房 现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。 开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要 通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新 建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买 现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权 证。 期房 习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。 即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品 房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。 取得预销售许可证的条件： 七层及以下的商品房项目，已完成结构工程并封顶 七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程
钢筋混凝土结构建筑 这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的 混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久 耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、 高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。 框架结构住宅 框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、 膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合 大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。 钢结构建筑 承重构件均是用钢材制成。其建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大 的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。
联体别墅(Town House) 又名联排住宅、联排屋，通常为两户至六户拼接在一起。每户人家上有天下 有地，拥有自己的院子和车库。这种别墅形式19世纪四五十年代发源于英国 新城镇时期，欧美普及。一般位于城市近郊式边缘，适合中等收入家庭居住。 联排别墅是独立式别墅和多层住宅的结合体，在节约土地资源和享受别墅生 活方面起到两全其美的效果。1999年开始在上海兴起，属于上海中低档别墅 的主体。
容积率 总建筑面积(地上） 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率＝ 建筑用地面积
绿地面积 指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的 土地。 绿化率 各类绿化用地总面积占项目总面积的比例。绿化率越高代表社区环境越好。 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比值。
砖混结构建筑 砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异 型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制 与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅 一般在5至6层以下。造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受 到一定的限制。所以这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构建筑物所替代。
四、按产品建筑形态分类
独立别墅、联排别墅、老式花园洋房、叠加、情景花园洋房、跃层、复式、错层 独立别墅（VILLA） 独立式别墅是最经典最传统的别墅形式，又称为独立式花园洋房，一般远高城市， 每户人家拥有自己独立的一幢别墅建筑，有独立的花园环绕，私密性比较强。别 墅的建筑面积和花园占地相对来讲都比较大。价格相对于联排别墅来说比较高， 代表上流社会的豪华生活模式。上海目前有专门的独立式别墅区，也有和联排别 墅规划在一起的别墅区，但一般都具备景观最佳、环境一流、设施齐全等特色。
高层住宅：12层以上 高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望 性好，建在城区具有良好的生活便利性。 高层住宅的缺点：高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层 内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。
二、按建筑解构分类
分砖木、砖混 、钢筋混凝土、框架结构、钢结构 砖木结构建筑 主要沉重构件是用砖、木做成，其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平 承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。 古代建筑，1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪五六十年代建造的民用房屋 和简易房屋，大多为这种结构。
一、按建筑物层数分类
分多层住宅、小高层住宅、高层住宅 多层住宅：7层及以下 多层住宅不需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资，得房率比较高， 居住舒适度较高。 砖混结构的多层在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新
小高层住宅：8－12层 这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，大多采用板式结构，在户 型方面有较大的设计空间。由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒 适感。
老年住宅 这是专为老年人设计的住宅。主要对象是那些没有晚辈照顾的老年人。 老人 住宅应在单元内设置活动室等空间，在整体布局中靠近医务室、居委会、街 坊绿地等服务设施，能更好地适应老年人的生活特点和需要，增加老年人与 邻里交往的机会。
商住住宅 既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能， 使居住的同时又能从事商业活动。商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进 行社会活动的人群。 酒店式公寓 指建筑的结构形式类似酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务， 如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括说，就是“ 酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活中，酒店 式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、 会所和超市等家庭配套设施。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也 可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的 综合物业。酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒 店或有酒店背景的物业公司管理。
复式住宅 一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低 于跃层式住宅（复式至少为3.3米，而一般跃层至少为5.6米），其下层供起 居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。
错层式住宅 一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静 分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利 用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比 较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖 土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所 以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震 ，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少，面积大的 高档住宅。
居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积 之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面 积)。 使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算 住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用 面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系，但 在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、 厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。