项目前期策划营销策划建筑形式定位户型建议提案2011年-77PPT

二、2008楼市特点及发展前景
超大规模楼盘为主。08年邢台房地产市场以大规模社区为主，中小规模楼盘面 临巨大的竞争压力，主要来自于项目配套、景观、物业等方面，如50万平米的 天一城、50万平米的燕云台、40万平米的金域首府、50万平米的新世纪嘉园、 25万平米的阳光印象以及水榭翰城等超大规模楼盘占据邢台市未来三到五年的 房地产主流市场。 增加“文化附加值”。许多项目都开始关注社区文化。如燕云台、金域首府、阳 光印象、水榭翰城、翰林苑等都围绕着“文化地产”做文章。 板楼为主、健康舒适的设计理念居主流。新项目中，板式、板塔结合将充斥楼市。 经济型户型受宠。受城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动，城市边缘区域乃 至郊区的住宅市场升温日益明显，相应的住宅价格也将加速上涨。
现阶段城市居民住宅需求的基本特征有：
a、面积及居室需求。现阶段80%以上的购房居分居民的需求又在90－120平方米之间。
b、住房价格承受能力。70%以上的居民认为商品住宅的合适价格应2600－
3000元/平方米(建筑面积)。 c、购房方式及付款方式。60%以上购房者愿意采用分期付款或按揭方式购房。 在按揭类型上，“5成10年”或“7成20年”是大多数购房者的选择。
教育文化用品及服务、家庭设备用品及维护服务类价格分别下降0.4%和0.3%。
工业品出厂价格上涨4.7%。
结论: 从以上数据可以看出,本地经济呈现持续快速发展,特别是民营经济表 现活跃，在良好的大经济环境下，房地产业呈现出迅猛发展势头，房地产
业增加值较06年同比增长18.2%，进入2008年以来，本地开发企业相继
市场需求。
3、人民生活水平
人民生活水平进一步提高。城乡居民收入保持较快增长。城市居民人均 可支配收入达10576元，比上年增长16.9%；农民人均纯收入3879元，增长 8.8%。在居民收入较快增长的同时，消费保持同步增长。城市居民人均消费 支出8136元，增长55.1%;农村居民人均生活消费支出1990元，增长8.6%。 居住条件逐步改善。城市居民人均住房建筑面积30.28平方米，增长4.0%； 农民人均居住面积31平方米，增长2.3%。全市在岗职工平均工资18192元， 增长20.0%。 结论： 人民生活水平的提高，直接刺激消费指数的增长，日常生活消费支出不 断增加，同时居住条件亦不断改善，居民对于住房的需求和改善居住环境的 需求呈现不断增长趋势，2008年作为大盘年、品牌年，在未来三到五年将为 本地市场提供持续房源，届时人民生活水平和居住环境将出现大的跨越。
三、可比楼盘调研分析
——翰林苑——
开发商：北小旺回迁楼及商业门市项目部 项目地址：站前北街与泉南大街交口东北方向（与三义庙旧村改造项目紧临） 售楼地址：泉南大街地道桥东行50米路南 售楼热线：3292222/3293333 建筑设计：邢台市工天建筑设计院 全程策划：河北问鼎地产公司 项目规划：小区占地60亩，以牛尾河为中轴线将地块一分为二，整体规划为13 栋多层住宅及一排临街商业，河以北规划6栋多层，以南为7栋层。 户型设计：90平米以下套型建筑面积占到整个小区的72%，主打户型为89㎡的 两室两厅。部分为126㎡及135㎡ 进场时间：5月20日 售卡时间：7月4日，10000元购买VIP卡享有优先选房权及部分优惠 实际均价：首期2550—2600之间（优惠后），二期待定。 优惠幅度：一次性优惠80元/㎡ 按揭贷款根据首付比例优惠额从30—60元/㎡不等
楼盘素质: 楼体外观风格:欧式风格 园林、会所:园林 销售情况： 二期开盘时间2007年10月开盘，推售房源包括2、3、6、7、8、9栋楼，最高价 6000元/平方米、最低价3200/平方米、均价3300元/平方米。目前销售约 75%。 目前售价在3600元/平方米左右. 优势 1\将高层的结构优势和多层的住宅套型优势相结合. 2\邢台市第一高档住宅.大社区身份的象征 3\小区内部配套完善.配套水系花园 4\环境僻静利于生活 5\邢台市北部开发区毗临达活泉商业区. 6\欧式外观造型优美 7\配套物业,服务周到. 劣势: 1\客户反映房屋质量较差 2\户型一般
主要配套： 学校/邢台学院、三义庙小学、陶行知小学，三中新校区及邢台学院幼儿园、双 语幼儿园。 医院/眼科医院、邢台市医院 购物/天一城、保龙仓 公园/达活泉公园 公交线路/23路、34路、29路、1路、22路 优势： 1\属于政府划拨用地，土地成本低且有相关税费政策性减免,因此定价有优势; 2\产品形态以多层为主,与目前市场上主打高层物业形成发差,多层稀缺性突显,有 利于项目快速销售 劣势： 1\西侧距离火车道140余米,有一定噪音污染 2\户型设计无创新,大部分为90㎡左右的两室小户型,小三室户型缺乏
推出新楼盘，竞争态势从5月份持续至今，邢台房地产业将面临着一场前 所未有的巨大挑战，买方市场即将形成。
1、固定资产投资
固定资产投资快速增长。全社会固定资产投资完成520.44亿元，比上年增 长27.6%。其中城镇固定资产投资356.91亿元，增长34.7%；农村投资163.53 亿元，增长14.5%。 投资结构进一步优化。第一产业完成投资11.2亿元，比上年下降1.2%；第 二产业完成投资315.8亿元，增长31.2%；第三产业完成投资101.7亿元，增长 43.7%。 企业自主投资能力增强。在城镇固定资产投资中，自筹资金298.7亿元，增 长30.2%；利用外资13.9亿元，增长16.4倍。 重大项目建设取得突破性进展。总投资10亿元以上在建项目7个，比上年 增加3个，年内完成投资额27.4亿元，比上年增长93.5%。七里河综合治理项目、 中煤旭阳200万吨煤化工项目、路桥公司东三环改造工程、沙河迎新集团浮发玻 璃生产线项目、金麦郎饮品公司茶饮料项目等一批较大项目建设进展顺 利。
——温馨家园三期——
项目概况： 1、总占地250余亩。 2、一、二期为经济使用房,物业形态以多层和小高层为主,一期多层已入住,二期 小高层主体封顶处于外装阶段。 3、三期以18栋板式小高层为主（12层），预计均价在3000元/㎡左右，户型近 期推出，三期土地为出让性质。 4、项目一、二期成功开发，已赢得客户广泛认同，能够最大限度带动三期开发 建设。
——永辉巴黎——
项目位臵：达活泉东门北行500米 发展商：邢台永辉房地产开发有限公司 物业公司：永辉自己的物业 物业管理费：约0.8元/平米/月 规划及建筑设计：北京圣帝国际建筑工程 占地面积：165亩 总建面积：25万平方米 容 积 率：2.3 周边配套: 公园： 达活泉公园 学 校：永辉艺术幼儿园、蓝天双语、市一中 医 院：民政医院、女子医院 购 物：无 交 通：30路、26路等公交线路 休 闲: 游泳馆
2、建筑业
建筑业发展较快。全社会建筑业完成增加值35.01亿元，比上年增长 10.5%。资质等级以上建筑业房屋施工面积741.3万平方米，增长4.1%； 房屋竣工面积333.1万平方米，增长2.7%。 结论： 建筑行业随着近几年邢台房地产行业的兴起而迅速发展，行业增加值 均保持在两位数的增长速度，进入2008年以来，即将投入开工的新楼盘还 将增多，建筑行业的快速发展也暗示着本地地产行业的生命力强，同时预 示着城市进程的加快以及社会群体对于提高生活质量改善居住环境的巨大
北小汪项目前期策划提案
2008年7月7日
一、邢台市2007年总体经济状况
07年国民经济平稳较快增长，经济总量再上新台阶。初步核算，全市生产
总值890.42亿元，比上年增长13.0%。其中，第一产业增加值154.39亿元，增 长3.1%；第二产业增加值496.06亿元，增长13.5%；第三产业增加值239.97 亿元，增长18.5%。在第三产业中，批发和零售业增加值46.58亿元，增长 12.2%；房地产业增加值32.66亿元，增长18.2%；社会服务业、科学研究和综 合技术服务业等其他服务业增加值160.73亿元，增长20.5%。人均生产总值 12973元，比上年增长1375元。三次产业结构为：17.3；55.7；27.0。 价格总水平上涨幅度较大。居民消费价格总水平比上年上涨5.2%，其中城 市和农村分别上涨5.4%和5.0%。价格上涨结构特征明显，统计的八大类消费品 价格“六升二降”，食品、居住、烟酒及用品、衣着、医疗保健及个人用品、交 通和通讯类价格分别上涨13.8%、3.5%、1.7%、1.6%、0.8%、0.1%，娱乐
四、SOWT分析
项目优势—— １）近临交通主干道泉北大街、规划中的站前北街即将开通、幸福街将东延之铁
道以西地块，出行便捷通畅。
２）东南邻邢台学院及附属中学，南侧为规划中的建设中的北小汪建材城，西南 侧为达活泉公园，生活配套资源基本完善。 ３）城市北部新区行政规划，以及城市居住环境的北移，将有助于提升项目的升 值潜力。 ４）本案为邢台市政府项目，有一定的政策优势，各种规费及税费可适当减免， 因此总体成本较招拍挂地块有绝对优势。
优势： 1 \ 社区物业依托于五星级酒店，在管理、配套等方面更胜一筹。 2 \ 地块处于未来城市新区的核心区域，升值潜力大 3 \ 周边高档楼盘聚集，区域市场逐渐成熟，有利于项目开发建设 4 \ 属于政府重点扶持项目，在政策方面享受一定优惠。
劣势：
1 \ 土地问题长期困扰，导致项目施工进度缓慢。（主要关于村民补偿问 题） 2 \ 在主要的几个竞争楼盘中（燕云台等），其在地理位臵上不占优势。
——天一城——
开发商:邢台家乐园房地产开发有限公司 规划设计:深圳设计院
商管顾问:北京同世飞天
全程代理:北京欣原业房地产顾问 项目地址:原长征厂旧址 主题广告语：新城市地标
占地面积:300余亩
建筑面积:50万平米,其中住宅30万平米,商业20万平米 规划业态:花园洋房\电梯房\商业广场\SOHO公寓\星级酒店\涉外展示中心\校 园等 推售情况:一期首批348套房源销售率在80%左右,二批两栋高层及二期推出房源 销售率在40%左右
2007年全社会固定资产投资情况 单位:亿元
名 称 绝对值 520.44 23.78 163.53 356.91 比上年增长% 27.6 18.4 14.5 34.7