物权法中房地一致原则的理解与适用

物权法中房地一致原则的理解与适用包俊冯晓华房地一致原则，也称房地产一致原则，指的是当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一同转让抵押；当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一同转让、抵押。

业界俗称“房随地走、地随房走”。

1990年5月19日颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第23、24、33条，1994年7月5日颁布的城市房地产管理法第三十一条均肯定了这一原则。

如今我国物权法又以第一百四十六条、第一百四十七条、第一百八十二条、第一百八十三条四个条文，再次以立法的形式肯定了这一原则，其目的是要求土地使用权的主体与地上建筑物及其他附着物所有权的主体保持同一。

针对司法实践中对该原则的理解与适用中容易产生的分歧，笔者尝试归结如下，以抛砖引玉，就教于方家。

一、房地一致原则的法理基础究竟为何?对房地一致原则法理基础的不同理解，决定了在发生房地分离时的不同处理方法，因此探究物权法在此问题上的立法本意，实具重要的理论与实践价值。

“房依地建、地为房载，房地不可分离”，房地一致原则产生的根本原因乃是房屋等建筑物离开土地将严重丧失其经济价值的自然属性，但在法理上对此却有着三种不同的解释。

第一种观点(笔者称之为主从物说)借鉴德国民法中土地所有权与建筑物所有权关系的一元主义立法模式，将其解释为主物与从物主关系，认为对主物的转让与抵押，其效力当然及于从物。

并认为土地使用权和建筑物之间的主从位置是可以相互转换的，究竟谁主谁从关键要看哪一个是具体民事法律关系的客体。

第二种观点(笔者称为两权捆绑说)借鉴日本民法将土地和定着物都确定为独立的不动产的二元主义立法模式，认为我国法律一方面对土地与房屋均承认其为各自独立的物权，由土地与房产管理部门分别登记并发放土地使用权与房屋所权权利证书及他项权利证书，另一方面，又强行将其捆绑在一起，要求作为一个整体进行交易。

持该种学说的学者在对抵押权的解释上又存在着两种不同的观点，一种观点认为建筑物上设定抵押时其占用范围内的国有土地使用权也同时依法律的规定设定了法定抵押权，反之亦然(笔者称为法定抵押权说)。

另一种观点认为解释上可以认为其构成共同抵押，抵押人应当以性质有所不同但不可分离的不动产和不动产权利共同设定抵押权(笔者称为共同抵押权说)。

第三种观点(笔者称为整体说)认为我国现行立法既不认为土地与建筑物是独立的物权客体，也不认为建筑物附属于土地或者土地附属于建筑物，而是认为房屋与土地只能是一个整体，其名为房地产。

笔者认为主从物说过于牵强，德国民法典第94条第1款中的“土地的必要组成部分为固定于土地的物，特别是建筑物以及与土地尚未分离的出产物”，如果单纯是房随地走，尚且与这一规定相吻合，而我国法律实际上又同时规定了德国民法中从未有过的地随房走的原则。

以主从物的位置可以互换进行解释有违人们的常识，因为主物从物一般应是人们根据常识可以辨认的，往往体现在功能与经济价值上的明显差异。

而以具体的民事法律关系来作为判断标准，实际上赋予了当事人和法官相当大的随意解释权，极易导致同样的案件出现因人而异的裁判结果。

当事人往往会选择有利于自己的解释，而在得不到法官的认同时，往往会对司法的公正产生怀疑，而法官实际上也很难向当事人解释清楚为什么当事人选择的解释是错误的，只有他的解释才是正确的。

不仅如此，当事人如果想规避法律对某些土地使用权或建筑物的限制或者想损害其他权利人的利益，这种标准往往也给他们以可趁之机。

而两权捆绑说，不论在抵押权问题上采法定抵押权说还是共同抵押权说，解释上虽与我国不动产登记制度的现状相吻合，但与物权法第十条第二款规定要建立的统一登记制度的精神并不一致。

且两权捆绑说的立论基础仍然是建筑物所有权与土地使用权的各自独立，现实中一旦发生房地权利分离的现象，两权捆绑说很自然地会诱导他人采取两权独立的处理方法，例如在出现当事人只登记了土地使用权的抵押而未办理房屋所有权抵押时，司法实践中，有人在适用担保法第三十六条第二款时，就理所当然地认为土地使用权和地上建筑物分别为独立的不动产，土地使用权抵押的效力不能当然及于地上建筑物，从而认定抵押权人不能对地上建筑物享有优先受偿权。

而物权法为了澄清此点，特别于第一百八十二条第二款作出规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

”可见两权捆绑说是不符合物权法的立法本意的。

相比之下，整体说的解释最符合我国物权法规定的房地一致原则。

只是，在实践中如何贯彻执行这一原则，处理好目前客观存在的若干房地分离现象，还需要发挥实务界的聪明才智。

二、对于实践中的房地分离情况，如何坚持房地一致原则?实践中，由于许多地方的房产与土地登记分属不同的机关，而登记机关之间的衔接工作又存在着一定的漏洞，致使土地使用权与房屋所有权分属不同民事主体的现象屡屡出现，最高人民法院在此问题上也被迫采用了承认房地分离现状的处理方法(见于法释[2004]15号《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条但书)，以免损害案外人之利益。

惟物权法生效后，是否有此必要不无疑问，盖当事人明知法律有房地一致原则之规定，仍然刻意取得该种分离之权利，理当是自愿使自己处于不利状态；倘若当事人对此并无过错，完全系因登记机关之错误造成分离现象并最终造成相关当事人之损失的，当事人完全可以依物权法第二十一条第二款之规定获得赔偿。

实践中比较棘手的是企业改制过程中出现的房地分离现象的处理。

企业改制中，大量的国有企业以评估出的净资产额为底价出售给了他人或进行了破产关闭。

由于国有企业占有的基本上是历史上形成的划拨土地，因而在改制中往往会出现如下房地分离现象：第一种情况是划拨土地使用权不变，企业的经营用房或过户至股东名下，或过户至改制后的有限公司名下，由于改制后的有限公司与原国有企业在法律上被认为是各自独立的企业法人，因而房地发生分离不可避免；第二种情况是划拨土地被直接出让到了新的股东或改制后的企业名下，而房产仍然登记在了原企业名下，这其中往往是因为存在着房产上原来设定的抵押权，改制后的企业无力或不愿意(立即)清偿债务而解除抵押，致使房屋所有权因有抵押权存在而无法过户，从而发生房地分离现象；第三种情况发生在破产清算中，地上建筑物被作为破产财产先拍卖给了他人，而划拨土地使用权则因企业关闭而被政府收回，或经挂牌出让给了其他人。

笔者认为对划拨土地的房地分离问题，仍然应坚持房地一致原则，这不仅因为根据物权法第一百三十七条的规定，物权法第一百四十六条、第一百四十七条、第一百八十二条中所指的建设用地使用权包括了划拨土地使用权，而且因为国家土地管理局早在1992年2月24日颁布实施的《划拨土地使用权管理暂行办法》第11条中即已确认了划拨土地使用权与地上建筑物的一致原则。

但在处理上仍应考虑划拨土地的特性，依照城市房地产管理法第三十九条的规定，由有批准权的人民政府批准方能确认其转让或抵押的效力。

因此，对第一种情况，如果改制是经过有批准权的人民政府合法批准并且房产也是合法过户的，可以确认土地使用权也一并发生了转移与抵押。

否则，应确认房屋所有权仍与土地使用权一致而未发生变动。

当发生确权纠纷或第三人追索时，可以以房地一致原则对抗第三人或确认第三人的追索效力。

例如，甲为划拨土地使用权人，改制为乙后，乙的债权人丙是否可以追索到已由甲过户至乙名下的房产，则要视其改制是否已经合法批准来确定，如已经过了合法批准，则土地使用权也视为发生转移，丙可以追索，如未经合法批准，则房产需与土地使用权的归属保持一致，单纯的房屋所有权过户不产生物权变动的效力，不得追索至该房产(当然，房屋所有权过户本身是否意味着当事人已经履行了政府批准划拨土地转让的手续还有待政府文件或司法解释的澄清，实务中一般是先办房屋所有权过户，再由当事人去国土管理部门申请办理划拨土地的转让或补办出让手续，也就是说房屋所有权的过户并不意味着划拨土地使用权的转让或出让就一定能够被国土管理部门批准)。

同样，对甲的债权人提出的追索也应按此原则处理。

对第二种情况，因划拨土地使用权已经过政府批准发生了物权变动，从整体说出发坚持房地一致原则就必须承认房屋所有权也同时发生了变动。

因此，对第三人的追索权应按前一种情况的处理原则进行处理，但对房产抵押权人则应按最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第67条的精神进行处理，即承认已经登记的房产抵押权人对地上建筑物继续享有抵押权。

第三种情况往往源于政府根据现行规定对划拨土地使用权的出让，必须按照每年的出让计划报有批准权的人民政府批准后方能投入土地市场，进行挂牌出让，而受理破产案件的人民法院往往不会等待遥遥无期的土地出让，而先行将房屋所有权拍卖，以便清算。

因此这一问题的根本解决有待最高法院与国土资源部的协调结果，目前短时间内破产企业的房屋所有权与土地使用权的同步处置恐怕尚有一定的难度，房地分离的现象在所难免。

虽然笔者认为，应当尽可能地在拍卖房屋的同时对划拨土地使用权一并作出出让的处理，由房屋的买受人一并取得出让土地使用权，并将划拨土地使用权人对划拨土地享有的合法价值利益从土地使用权的转让价格中析出纳入破产财产，但目前这还只能是个设想。

且由于土地管理法第五十八条第(四)项及最高人民法院法释[2003]6号文均规定政府有权无偿收回划拨土地，因此目前处理此类问题要想固守在房地一致原则的框架内，可以采这样的思路，即认为政府在收回划拨土地或将其直接出让给他人时，对房屋买受人的所有权进行了征收，由政府折价补偿，或由出让土地使用权的人按城市房屋拆迁规定对房产的买受人进行补偿。

三，现行法上允许的房地一致原则之例外如果说实践中，特别是企业改制中出现的因不规范操作导致的房地分离现象可通过房地一致原则来进行处理的话，那么，在现有法律的框架内，仍然难以回避完全合法的房地分离现象，对此现象，我们只能将其解释为房地一致原则的例外。

划拔土地上建筑物之抵押。

根据物权法第一百八十二条及第二百条规定之精神，抵押权一经设定，抵押标的物的价值范围即自动涵括了设定抵押时现存的建筑物所有权及土地使用权的全部价值，但根据城市房地产管理法第五十条及最高人民法院法释[2003]6号文的规定，划拨土地使用权上的建筑物没定抵押时，于抵押权实现过程中，抵押权人对相当于出让金价值的部分不享有优先受偿权。

而根据财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》第6条的规定，土地出让金的构成包括土地开发费用、业务费用和土地净收益。

土地开发费用主要由对原土地所有人或使用人的土地补偿费、安置费、拆迁补偿费及基础设施建设费构成；业务费用即进行土地开发的业务性支出，主要包括勘探设计费、广告费、咨询费、办公费等；土地净收益就是政府通过土地开发所获得的收益。