温县凤凰城二期定位及业态分析的资料33页PPT
【项目】凤凰城住宅小区及SPA度假村运行计划及可行性分析
【关键字】项目凤凰城住宅小区及SPA度假村运行计划及可行性分析曲周《凤凰城》的两个项目是我们房地产公司今年下半年的工作重点之一,以下是对针对这两个项目如何衔接,滚动开发,以力争达到最佳收益的运作思路的建议。
一、项目实施的具体时间安排项目前期的市场调查、策划及图纸设计。
(1)2004年8月10日之前的工作主要有:确定策划公司并及早安排工作人员进驻曲周进行市场调查、两个项目设计单位及设计方案的筛选和确定、办公地点的安排(包括办公用品购置、工作人员吃住安排等),圈墙;同时关于政府方面各种手续的办理也要开始着手进行(由于曲周的项目审批程序与石家庄市不尽相同,所以我们的项目前期报建人员一定要了解当地的实际情况以及与《凤凰城》项目各相关职能部门的具体分管工作,以便提高工作效率);与此同时,物业人员最好能够参与小区的设计规划意见。
(2)2004年10月份之前需完成的工作有:住宅小区项目:在设计方面,首先8月10日完成市场调查的一个重要工作是户型定位,以此为依据开始绘制详规及初步的建筑设计方案。
项目分两期建设,一期40亩为中高档生活区,二期初步定为高档别墅区,面积根据一期销售情况而定,但总规设计要同时进行(一期详规,二期只做概念性规划),以求使小区能够融为一体。
(从项目一开始,在设计方面就要做到和总提出来的“主导设计”,把我们根据调查结果分析出的结论和思路真正渗透到图纸中去);8月15日前还要完成与策划公司、两家设计单位、打井单位的合同谈判及签订,与施工单位的合同可视情况而定;8月底前完成施工开槽图并开始施工(在这之前需要完成平整场地、划界、围墙的工作),争取在10月秋收到来之前完成基础工程,售楼部也要在开槽前确定地点,并与基础工程一起施工;10月上旬售楼部建设完毕并且开始进行“内部认购”;同时报建方面要完成立项、规划用地审批及开工证的审批。
达到银行按揭存款的要求。
温泉SPA渡假村项目:9月上旬开槽施工,在此之前完成初步策划方案及开槽图(SPA项目需要非常注意的是在设计上一定要功能全面、人性化并且中高档区的分隔,高档区要注意私蔽性)。
凤凰城项目推广策略及销售策略的设定
凤凰城项目推广策略及销售策略的设定•项目背景与市场分析•推广策略制定•销售策略设计目录•营销活动策划与执行•客户关系管理与维护•数据监测与效果评估根据市场调研和竞争对手分析，制定合理价格，确保项目具有竞争力。
市场定价推出购房优惠活动，如折扣、赠品等，吸引客户购买。
优惠活动设计满足不同客户需求的户型，如刚需户型、改善户型等。
户型设计提供多种装修风格供客户选择，满足不同审美需求。
装修风格引入智能家居系统，提高居住体验，增加项目卖点。
智能家居系统项目规模总占地面积50亩，规划建筑面积10万平方米，包含住宅、商业和公共设施等多种业态。
地理位置位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。
产品特点高品质、智能化、绿色环保的居住体验，注重空间利用和景观设计，打造舒适宜居的生活环境。
凤凰城项目简介中高收入家庭、改善型需求客户、投资客等。
目标客户群追求品质生活、注重居住体验、关注投资价值等。
客户需求中高端住宅市场，以高品质、高附加值的产品吸引目标客户群。
市场定位目标市场定位竞争优势地理位置优越、产品特点突出、品牌口碑良好等。
竞争劣势价格相对较高、周边配套设施有待完善等。
主要竞争对手同区域内其他中高端住宅项目、品牌开发商的重点项目等。
竞争对手分析1 2 3通过项目规划、设计、建设等方面，塑造凤凰城项目的高端品质形象，提升消费者对项目的期待和信任度。
高端定位挖掘凤凰城项目的独特卖点，如地理位置、景观资源、配套设施等，形成与众不同的品牌形象。
独特卖点通过统一的视觉识别系统、宣传语、广告等方式，将凤凰城项目的品牌形象传递给目标客群。
形象传播品牌形象塑造利用社交媒体、搜索引擎优化（SEO）、付费广告投放（PPC）等手段，提高项目在互联网上的曝光率，吸引潜在客户。
线上渠道参加房地产展会、举办项目推介会、开展异业合作等，增加项目在目标客群中的知名度。
线下渠道将线上线下渠道相互融合，形成推广合力，提高整体推广效果。
渠道整合线上线下推广渠道选择03政府关系与政府相关部门保持良好沟通，及时了解政策动向，为项目推广创造有利条件。
【房地产】凤凰城二期开发项目策划案.doc
凤凰城二期开发项目策划案第一部分：凤凰城二期项目开发介绍一、凤凰城二期项目概况二、凤凰城二期开发的现实意义三、凤凰城二期项目策划的工作重点四、二期开发前期工作的统筹安排第二部分：凤凰城二期开发的市场策划一、项目开发面临的市场环境（一）宏观市场环境1、城市化与国内郊区大楼盘的发展趋势2、济南新城区总体规划与东部产业带规划（二）微观市场：1、区域自身建设条件2、关于项目周边区域的建设情况3、凤凰城周边产业园区总体调查（1）济南高新区：（2）出口加工区：4、山东建筑工程学院专题调查（1）新校区规划和建设计划（2）现校区教职工住房情况（3）周边商业设施调查5、济南郊区楼盘、类似竞争楼盘的调查（1）济南国科：（2）加洲花园：（3）文昌山庄：（三）市场需求和产品调查1、济南居民住房需求概况2、国内房地产开发先进城市郊区楼盘与建筑创新调查（1）沪苏杭郊区：（2）珠江三角洲：（3）京津地区：二、凤凰城二期项目的市场定位（一）目标消费市场定位（二）建筑产品定位（三）本区项目在凤凰城综合开发项目中的角色与作用三、凤凰城二期项目的规划建议（一）景观建筑规划在本区应考虑的因素（二）本区规划可能的功能区设想（三）本区规划指标建议四、凤凰城二期项目的建筑策划构想（一）建筑类型及其组合比例（二）景观与建筑风格（三）建筑户型与面积设计五、凤凰城二期项目的规划设计与建筑设计要求（构想）（一）凤凰城二期项目的规划设计要求（二）凤凰城二期项目的规划设计要求六、凤凰城二期的市场推广策略（框架）第一部分：凤凰城二期项目开发策划工作说明一、凤凰城二期项目概况：位于凤凰山北坡，处在文教区（西区）与起步区之间，中心区之南。
占地约40公顷左右，建筑面积约30~50万平米，是一个区域商业配套完善、环境自然优雅、建筑简约精致，以当前追求一定生活品质水准社会精英分子为消费主体的具有一定知识文化氛围、现代生活情趣构造的睿智性品味生活区。
二、凤凰城二期开发的现实意义：二期可发的实际意义在于：1、更好的完善凤凰城南部区的社区生活功能，完成南部区（文教西区、二期、起步洋房区、文教东区）各片区开发的衔接，从而显现凤凰城整体开发的形象雏形；2、可以形成南部区与中部开发的过渡（二期近邻中心区），符合凤凰城目前从南至北滚动开发的需要。
凤凰城施工组织设计概述(doc 58页)
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！)目录第一章编制说明 .................................................................... 错误!未定义书签。
第一节编制内容及范围 .................................................. 错误!未定义书签。
1.1 编制内容 ................................................................ 错误!未定义书签。
1.2 编制范围 ................................................................ 错误!未定义书签。
第二节编制依据 .............................................................. 错误!未定义书签。
第二章工程概况 .................................................................... 错误!未定义书签。
第一节工程建设概况 ...................................................... 错误!未定义书签。
第二节工程设计概况 ...................................................... 错误!未定义书签。
第三节施工环境及条件 .................................................. 错误!未定义书签。
第四节工程施工重点、特点、难点分析及对策.......... 错误!未定义书签。
第三章施工组织与部署 ........................................................ 错误!未定义书签。
碧桂园凤凰城（地产）策划书凤凰城项目营销策划书（3）
目录项目SWOT分析优势劣势机会威胁公司绩效考核管理办法集团战略规企业发展战略咨询案例公司薪酬管理规定新华信营销咨询案例投资管理制度职位说明书治理结构公司员工礼仪守则成本月报表填报说明员工调查问卷岗位手册表格公司考核方案年度能力考核指标说明访谈计划时项目SWOT分析一）优势1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场。
凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。
凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
公司绩效考核管理办法集团战略规企业发展战略咨询案例公司薪酬管理规定新华信营销咨询案例投资管理制度职位说明书治理结构公司员工礼仪守则成本月报表填报说明员工调查问卷岗位手册表格公司考核方案年度能力考核指标说明访谈计划时本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。
如果凤凰城二期销售采取青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。
2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。
凤凰城二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的“大卖场”商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值，甚至有可能使凤凰城二期成为“大卖场”的附属配套。
该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4）凤凰城项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。
有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。
郑公司绩效考核管理办法集团战略规企业发展战略咨询案例公司薪酬管理规定新华信营销咨询案例投资管理制度职位说明书治理结构公司员工礼仪守则成本月报表填报说明员工调查问卷岗位手册表格公司考核方案年度能力考核指标说明访谈计划时汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。
某项目商业定位深化及业态规划建议(PPT 55页)
项目业态组合
业态类别 主力型 特色型 功能型
填充型
目标商家 GUCCI、ZARA、H&M
星巴克、哈根达斯、无印良品、创 意集等
服务型：通讯、银行、SPA等 人气型：餐饮、电玩、游乐城
说明 体现项目经营档次和特色，展示
项目形象 体现项目经营个性，聚集人气
满足项目完善功能，聚集人气， 为其他业态提供消费可能
具 不十 动 休 有 断分 感 闲 品 更丰 的 惬 位 新富 活 意 的 的的 力 的 潮 商品 娱 体 流 品类 乐 验 风 咨品 前 空 景 讯牌 沿 间
人文形象
体 面 美 味 的 餐 饮
引 领 理 念 健 康 生 活
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第二部分：业态规划
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业态规划思路图
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项目业态定位
王家湾商圈 定位
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案例参考——水游城
该楼层分布美食广场、运动服饰主力店 及超市，在填充一些休闲服饰专卖店。
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案例参考——水游城
该楼层分业态丰富，主力以餐饮为主。 分为特色餐饮、休闲餐饮、主题餐饮。 其他为服饰、鞋、钟表专卖店及少量服 务型业态。
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案例参考——水游城
该楼层业态以ZARA、H&M为主力业态，其次为国际品牌专卖店。在分布一些少 量特色餐饮（星巴克）及服务型业态（银行）。
南向（9条） 1/9
9/9
8/9
东向（13条） 12/13 11/13 1/13
公交站点
/
南下沌口：585、204、 596、597、208、 708、803、213、 205
北向（18条） 13/18 17/18 5/18
东往钟家村、 武昌： 222、 531、537、 541、556、
房地产项目各产品业态市场分析及定位发展建议报告
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大堂
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指标名称
面积 (㎡)
层高 (m)
功能配套
地面
内装
天花
墙面
华润大厦A座 约1500㎡ 18m
前台接待咨询区、洽谈区 大理石
金属集成吊顶 木纹石
恒隆市府广场 约1200㎡ 15m
前台接待咨询区、洽谈区 大理石
金属集成吊顶 透光云石
嘉里中心企业广场 约700㎡ 10m
前台接待咨询区、洽谈区 大理石
400
3000000
200
165.36
247.2
175.2
287.624000000 1000000
0
46.32
63.84
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017
供应面积
去化周期（月）
写字楼2017年销售面积15.6万平，与16年相比大幅上涨，同比涨幅35%，但成交均价仅11061元/平，同比下降9.8% 2017年写字楼新增供应面积6.41万平，同比下降91.1% 2017年写字楼库存去化周期288个月，同比涨幅64%
精装
7.8万
180-2200㎡ 100-1100㎡ 240-2200㎡
270-2000㎡ 112-1600㎡
1000-1200 1100-1300 800-1000
800-1000 800-1100
36
70% 渣打银行、通力电梯、东北
振兴银行、百年人寿、中美
大都会
17
58% 奥林巴斯、百事可乐、搜房
50-75
12000 5650 8880 6785 9635 11645 11177 5197 10838 5723 9618 11860
房地产策划案例凤凰城
一、项目概述 二、竞争楼盘分析 三、项目SWOT分析 四、项目营销思路 五、销售促进策略 产品优化思考
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一、项目概述
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招远
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项目概况
凤凰城位于招远市东部，凤凰公园北侧，是四栋高层沿凤凰岭公园 一字排开，共25层，高80米，建筑面积10万平方米，总投资2.1亿元， 是目前招远市最高标志性建筑。
数据来源：上海市房地产交易中心 DTZ上海住宅部 Page 26
3、销售定价
市场参考信息
目前二手房市场受“第二套房贷”等调控政策的打压， 成交量与成交价格与一手房市场一样处于下跌趋势；
在价格方面，小业主主动下调挂牌价的情况已屡见不鲜， 这直接导致了二手房成交价格的不断下探；
近期一些一手楼盘为了寻求快速去化，以低于二手市场 的价格开盘销售，令二手房市场雪上加霜；
润及品牌效应。
2
保留1#，在提升形象推广阶段推出，这个阶段楼盘已基本
1
完工，豪宅品质特色更为明显。
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3、销售定价——推盘节奏
根据工程进度及销售蓄水期准备, 销售周期分配如下: ① 假定开盘日为08年11月1日 ② 销售周期为12月（08年10月——09年10月）
蓄水期
开盘期
第一强销期 第二强销期
在保证宣传效果的前提下，迅速的在招远展开立体的宣传手段，通
过大规模、密集化的宣传推广手法，迅速树立项目在招远的知名度和美 誉度，拉升目标客户对于项目的心理价位，通过各种活动促动消费者购 买；
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2、营销策略
基于对项目现状和市场环境的解读，我们的营销建议：
做好长期应战的准备。销售速度比预期要减缓，形象与品牌的功课要 做足；
凤凰城推广方案
凤凰城，擎领献县人居方向 星光璀璨•相聚凤凰城
平面调性示意表现
平面调性示意表现·报广
平面调性示意表现·月报
营销活动
阶段战术详解·营销活动
主题：凤凰城，擎领献县人居方向 星光璀璨•相聚凤凰城
时间：2011年7月17日 周日（拟定时间） 地点：待定
活动目的：
1、以大型演唱会的活动，吸引目标客群对于活动的关注及参与，提升本案 的品牌美誉度；
劣势点（Weakness）
1、 因项目体量大，销售战线相对较长，短时间在区域内难以迅速消化； 2、 本案所在城南区域，人们对其认知度偏低，对项目日后销售造成一定程度影响。
机会点（Opportunity）
1、献县城市目前不受限购令的影响，这对项目日后的销售十分有利； 2、城南板块内的快速发展，助推项目价值飞跃。
活动内容：
1、城市对话：献县城市政府相关领导、开发商领导、业内特邀嘉宾及主流权威 媒体关于项目规划、献县城市发展、城南区域价值，凤凰城项目 价值的小型自由论谈。
2、活动环节： ■ 奠基仪式 ■ 冷餐会
■ 区域论坛炒作 ■ 互动有奖问答
■ 产品推介会 ■ 幸运抽奖
活动配合物料
1、活动宣传海报； 3、活动水牌； 5、签到板；
活动目的：
1、策略性活动，以奠基仪式、区域论坛炒作、产品推介会贯穿整天活动， 扩大本案影响力的同时，制造轰动效应，引起客群对本案的高度关注；
2、借助政府之力，转变区域内人们的思想，强化区域价值的同时，奠定本 案品牌形象，达到本案日后开盘热销目的；
4、彰显及本案大盘气势以及形象； 5、为本案日后开盘高调面市打下良好的舆论铺垫。
DM物料宣传投放
凤凰城，8月26日，盛大开盘
汇报完毕 谢谢聆听！
华润凤凰城公建市场定位及产品定位研究项目计划书-36PPT
三、研究内容－展示类物业（续）
3.终级客户－消费者研究（续）
一般客户
➢ 包括人口学特征（性别、年龄）和社会学特征（学历、职业等）； ➢ 针对汽车、家具、电器、电脑、珠宝、名表、洁具、工艺品等购物消费模式； ➢ 消费者进行汽车、家具、电器、电脑、珠宝、名表、洁具、工艺品消费的考虑 因素（品牌、价格、购物场所距离、质量、服务等） ➢ 对各类展示厅的需求程度； ➢ 对各类展示厅消费的半径； ➢ 认为三元桥区域缺乏的哪些类的展示； ➢ 消费者对展示行业密度的要求，如希望至少几家展厅放在一起； ➢ 对展示场所或购物场所的需求； ➢ 对凤凰城展示类物业的接受情况及原因分析； ➢ 【针对凤凰城居民】展示业态对社区居民有可能造成的影响（积极的、消极的 ）；
❖ 全职督导员大专学历 23人 ❖ 全职行政人员 19人 ❖ 大学生访问员（兼职）2500人 ❖ 社会访问员（兼职）600人
全程服务链模型 服务满意度模型
3PSE模型 FIST模型 CHINA-VALS模型 ****模型 ****模型 ****模型SHUP模型
零点调查在中国乃至全球开展市场研究
❖ 4个研究机构：北京、上海、广州、武汉，每一 个机构具有独立承担研究项目能力，业务覆盖 全国。
本内容主要采用定量调查和深度访谈的方式完成。
三、研究内容－展示类物业（续）
2.初级客户－展示企业需求研究（续）
展示类内部行业互动
➢ 展示行业内部的链动，即某类行业/总部的进驻带动其他行业的进 入的可能性； ➢ 行业内著名企业的进驻带动其他企业进驻的可能性； ➢ 某一行业展示/展示总部的进入是否会排斥其他行业的进入； ➢ 相互排斥行业和数量； ➢ 同行业多企业进入的可能性； ➢ 企业感兴趣的促进手段；
凤凰城项目营销策划书
目录项目简介凤凰城项目基本数据表一期可售资源分析：凤凰城一期现有房源价格表二期房源情况介绍户型配比情况分析二期认购价格表二期工程进度表市场概况及基本竞争格局郑汴路市场调研报告周边竞争楼盘郑州市小户型的调查报告项目SWOT分析优势劣势机会威胁目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义品牌战略形成及品牌定位品牌内涵组成凤凰城品牌内涵次序及品牌表现几种角度价格策略销售策略设定项目推广策略设定推广各阶段任务具体设定：项目推广首期计划（内部认购期）促销策略销售现场包装策略主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收营销总结项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
凤凰城项目基本数据表1、案名：凤凰城2、开发商：河南华夏军创实业有限公司3、投资商：郑州市鑫山置业有限公司4、位置：凤凰路与凤台路交叉口5、开发业绩：郑州商品大世界6、售楼部地址：郑汴路商品大世界，检察院对面7、电话：6519922 65199778、物业管理：0.32元/平方米.月9、公交线路：208、85、601、27、77、8710、园林绿化景观：简单绿化11、占地面积：45571平方米12、建筑设计风格：无特色。