商业业态规划方案ppt课件

二层
12.7% 4.1% 25.2% 14.7% 4.1% 1.5% 10.1% 15.5% 100.0%
10
5 PART
规划品牌落位建议
11
南区一层落位规划和拟招品牌
拟招品牌：建设银行（S18-S22）
PART5--规划品牌落位建议
S27-S28
S23S26
S1-S3
S4-S7
餐饮（981.2） 超市（203.15）
5.7%
14.7%
3.9%
4.1%
2.9%
1.5%
11.0%
10.1%
11.2%
12.2%
100.0%
100.0%
9
北区社区配套商业
PART4--项目业态规划及占比
业态
餐饮 休闲 教育配套 服务配套 生活家居 杂货、五金 零售类 其他 合计
一层
9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 15.4% 100.0%
2 PART
项目本体分析
4
PART2--项目本体分析
拉菲1987
项目地址 开发商 占地面积 总建筑面积 总户数
邛崃市君平大道 成都尉洪房地产开发有限公司
44668.0㎡ 200790.2㎡ 白兰地932户，拉菲1354户
建筑类别
住宅，商业
商业体量
15138㎡
南区商业使用面积
一层2611.34m2，二层3099m2
S8-S10
S11-S14
S18S22
S15-S17
零售（249.77） 服饰（400.94）
银行（643.55） 服务配套（132.73）
12
南区二层落位规划和拟招品牌
拟招品牌：良木缘咖啡
PART5--规划品牌落位建议
S24-25 S22-23
S1-S5
S6-27
S8-S12
S13-S14
S15-S19
大的摩尔国际、海宁现代城售价一般在3-5万。
综合考虑市区街区租金及其售价，加之现在新建项目铺面售价情况得
出，项目的出售价位均价控制在2-3万为最佳价值区间。
18
7 7 PART
项目商铺划分建议
19
PART7--商铺划分建议
铺位面积比—与业态之间关系
根据项目定位情况，项目商业以社区服务配套为主。经统计，商铺的各业态面积 需求比例。如下表所示：
PART5--规划品牌落位建议
S51S56
S47-S50
S45S56
S43-S4444
S41S42
S38-S40
S34S37
北区二层落位规划和拟招品牌
餐饮 休闲
教育配套 生活家居
S32-33 S27-S31
15
6 6 PART
项目商铺定价及建议
16
PART6--售价建议
1、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价格 预估。结合项目组对邛崃商品市场的深入市调，如下表：
100.0%
81㎡－200㎡ 0.6% 29.7% 0.0% 18.4% 18.4% 7.6% 4.4% 4.4% 5.7% 10.8%
100.0%
201㎡－500㎡ 5.0% 46.7% 0.0% 15.0% 5.0% 1.7% 20.0% 1.7% 0.0% 5.0%
100.0%
501㎡以上 40.4% 27.7% 0.0% 4.3% 4.3% 0.0% 17.0% 0.0% 0.0% 6.4% 100.0%
S20-S21
餐饮
美容美发
休闲、健身
生活家居
13
PART5--规划品牌落位建议
S63S65
S57-S62
S55S56
S51-S54
S49-S50
S43-S48
S37S42
北区一层落位规划和拟招品牌
餐饮 零售类
教育配套 服务配套
五金、杂货 水果、花店
S34-S36
S3 2S3 3 S29-S31
14
5
6 3 PART
项目定位
6
PART3--项目定位
业态定位 社区底商——餐饮、娱乐、休闲为主的配套型社区商业 经营内容定位 以餐饮、超市、服务配套为主，辅以银行、休闲、服装、美容美发的经营内容 消费档次定位 以中档为主，部分做成高档 商家定位 省内外品牌商家和当地经营商户
经营内容 客户群体
尉洪拉菲1987
将底层铺位按面积区间分为:“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡ －500㎡、501㎡以上”五种面积区间。
21
THANKS
谢谢聆听!
22
20
PART7--商铺划分建议
根据前期市调投资客户与项目本体客户群体定位，项目应该以最小比 例的划分商铺，采用低门槛，保证单价与利润收益。
硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区 商业能否良好经营的重要环节。
每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同， 结合社区商业各业态面积需求：
序号 1 2 3 4
项目名称 摩尔国际 鹭岛名苑 摩登时代 观澜锦庭
商业体量 商业形态
51311 综合性商业
2000 8000 3000
底商 购物中心 社区底商
租金 —— 45 45 46
售价
业态规划
开业时间
内街3万、临北街 中国银行、华润万家、
5万、实际成交均 大地影院等大型业态组 预计2014年3月
价3.3万
合wenku.baidu.com
1.5-2万
生活配套类
已开业
整体均价4万，交 房后再定价
美食、娱乐、潮流服饰 品牌、儿童、女装
预计2015年初
1.5万
已开业
5
上品城
20000 社区底商
20
1.3万
社区商业配套
已开业
7 上品公馆 3000 社区底商 ——
2-4万
——
8
海宁现代城
30000
综合性商业
200-300
一期3.8万，二期 3.2万
服饰、餐饮、杂货 服饰、餐饮、中介 服饰、德克士、银行
服饰、银行 银行、便利超市
电器、家具 人人乐、肯德基 便民超市、餐饮、水店
数据来源于项目组市场调查
项目商铺参考价格1：
由于老城区商业发展分化比较明显，老城区商业价格区间为1.5万-5万。以五彩 广场为核心，一般情况下，商业面积区间为2-3万。
17
逻辑架构
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5 PART6 PART7
竞品介绍 项目本体分析
项目定位 项目业态规划及占比 规划品牌落位建议 项目商铺定价建议 项目商铺划分建议
1
6 1 PART
竞品介绍
2
PART1--竞品调查
项目组于给项目10个项目进行市场调查，具体情况如下。
人人乐、肯德基
已开业
9 钻石广场 40000 综合性商业 ——
约3万
精品家居、餐饮、品牌 服饰、休闲娱乐
估计2015年7月
10 瑞云欣广场 40000 综合性商业 ——
不售
家乐福、太平洋院线、 肯德基、屈臣氏等
预计2013年底
小结： 1\邛崃商业未来呈现三足鼎力的态势： 2\首先以五彩城、海宁现代城为一个商业承载区； 3\其次将形成以瑞云欣广场为另一商业聚集地； 4\再者将是以摩尔国际、钻石广场为代表的北部新城商业聚集地3 。
业态定位 商家定位
服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射
全邛崃市
7
6 4 PART
项目业态规划及占比
8
南区项目形象商业
业态
面积
社区标超
餐饮
零售
服饰精品
美容
生活家居
休闲
银行
服务配套
合计
PART4--项目业态规划及占比
一层
二层
0.0%
0.0%
9.9%
12.7%
2.3%
4.1%
37.6%
25.2%
序号
街道名称 租金（元/㎡/月）
售价（元/㎡）
主要业态分布
1
兴贤街
2
大北街
3
东街
4
西街
5
南街
6
棉花街
7
五彩广场
8
君平大道
40-180 120-190 100-230 120-200 137-160 120-220 250-330
40-70
2-4 1-1.5 3-5 3-4 2-3 2.8-3.2 4-5 1.5-2.2
46
1.5万
5
上品城
20000
社区底商
20
1.3万
7
上品公馆
3000
社区底商
——
2-4万
8
海宁现代城
30000
综合性商业
200-300
一期3.8万，二期3.2万
9
钻石广场
40000
综合性商业
——
约3万
10
瑞云欣广场
40000
综合性商业
——
不售
项目商铺参考价格2：
数据来源于项目组市场调查
在建项目中，大多以住宅底商为主，商铺出售价位维持在2-3万。对于商业体量
北区商业使用面积 一层2713.22m2，二层3947.89m2
小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项 目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面 积为1.2~1.5 ㎡/人，可计算出本区域内住户需要 10973~13716 ㎡的商业体量，而因此本案的商业体 量足以满足本项目住户的商业需求。
PART6--售价建议
2、竞品楼盘铺面租金及售价情况如下表：
序号 1
项目名称 摩尔国际
商业体量 51311
商业形态 综合性商业
租金 ——
售价
内街3万、临北街5万、实 际成交均价3.3万
2
鹭岛名苑
3
摩登时代
4
观澜锦庭
2000 8000 3000
底商 购物中心 社区底商
45
1.5-2万
45
整体均价4万，交房后再定 价
业态 超市 餐饮 便利店 服务配套 美容 生活家居 休闲 服饰精品 地产中介 其他 合计
30㎡及以下 0.0% 9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 11.2% 15.4%
100.0%
31㎡－80㎡ 0.0% 12.7% 4.1% 25.2% 14.7% 4.1% 1.5% 10.1% 12.2% 15.5%