商业业态分析大全 ppt课件

案例
苏州新天翔商业广场——建设规模
新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。
技术指标
新天翔商业广场项目拟建两Fra Baidu bibliotek幢16-18层高楼，四层商业裙 房连接两楼。 预计总投资逾 8亿元。
案例
苏州新天翔商业广场——定位思路
案例
苏州新天翔商业广场——项目定位（二）
高档商务办公
园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三 产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公 楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多 的需求。
园区2007年上半年经济指标
产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为 核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经 达到了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说 对于商务办公的需求较大。
目整体档次
酒店
▪ 提升整体档次
的有力手段
▪ 标志性（尤其
是对外地和外籍 人士）
办公
▪ 实现较高的销
售价格
▪ 保持业态形象
▪ 写字楼为商业、酒
店带来潜在客户
▪ 写字楼可提高商业
整体档次
▪ 写字楼与酒店可共
享大堂
案例
苏州新天翔商业广场——区位
项目位于苏州工业园 区中央商务区首席， 毗邻中央公园。
苏州工业园区，占地 面积70平方公里，50 多家全球500强企业 在园区落户，已形成 电子信息、精密机械、 生物医药、精细化工 等新兴产业群，物流 会展、科技金融、酒 店服务等第三产业正 不断推动着园区的高 速发展。
新华 写字楼
写字楼
商业
新城区内缺乏超市、休 闲娱乐设施，难以满足日 益增长的生活需求，项目 弥补了不足 项目位于2条主要道路 交汇处，区位条件好
酒店
新城区内大量住户入住及办 公楼和商业设施的新建，外 方人员增多，酒店为其提供 了临时居住之所 新城区内类似业态几乎没 有
原因一： 原因二：
➢ 高层写字楼具有强烈的视觉冲击，可树立新华国际项目的高端形象，提高 整个小区的品质。
➢ 项目位于三环线内，距离中心城区较远，公共设施不完善，周边居住建筑 较多，外来人口相对较少，发展以酒店和商业为核心功能的商业综合体还 需要一定时间积累。
➢ 业主本身对办公设施的要求。
➢ 以写字楼为核心功能配套完善酒店、商业等其他功能，打造未来商务核 心区。
➢ 商业 ：项目位于2条主要干道交汇处，周边住宅较多，商业发展潜力巨 大。商业能为写字楼、酒店提供配套，也能服务小区内部及周边地区。
园区内的酒店
园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒 店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市 场上的这一欠缺。
案例
写字楼
随着园区内高新产业和 服务业的兴起，写字楼的 需求加大 园区以工业为主，对于 办公需求总量有限
大型购物中心
园区内缺乏大型购物中 心，难以满足白领的生活 需求，项目弥补了不足 项目位于园区中心商务 区，区位条件好
➢ 酒店：酒店不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和 商业价值；酒店为办公提供共享的服务和配套设施。也为小区和周边地 区提供服务。
案例
酒店式公寓
苏州新天翔商业广场——项目定位（三）
“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低， 随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这 一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。
观点
写字楼项目在定位过程中的思考关键点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能 2. 各种业态类型之间的相互影响 3. 写字楼业态的类型确定 4. 写字楼最佳组合配比确定
观点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能
➢写字楼：价值标杆，可树立新华国际项目的高端形象。
➢酒店：项目标志性业态，定义项目整体档次
市政交通分析
区域人口
区位条件分析
确定项目辐射 区域
区域产业
相关政策分析
区域公建
区域欠缺业态
竞争业态分析
确定项目业态 规模及配比
第一步
第二步
第三步
案例
苏州新天翔商业广场——项目定位（一）
园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配 套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本 无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、 投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。
新华国际综合体分析
——写字楼商业业态分析与定位
我们的目标：
标志性城市综合体项目 规避市场风险，实现利润最大化 推导最佳组合配比
项目界定
区位属性 项目属性
本案
商业 办公
雪松大道
商业 办公
本案
中 心 城 区
驻马店市政府
本案
本案位于60M宽铜山大道和 50M雪松大道的交汇处，交通便利。
周边用地性质以住宅用地为主， 位于新城建设区，公共设施不能一 步到位，本案位于驻马店三环内， 距离驻马店市政府约4.0公里，离中 心城区有一定距离，周边办公项目 和商业项目较少。
➢商业（超市）：可实现较高利润，承担某种社会职能，可 以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。
观点
▪ 作用 ▪ 相互关系
2. 各种业态类型之间的相互影响
▪ 外向性较强的组成
部分
▪ 可以塑造与其他项
目较大的差异
▪ 商业为写字楼、酒
店提供配套
商业
▪ 酒店为办公提供
共享的服务和配套 设施
▪ 酒店可以提高项
项目界定
区位属性 项目属性
写字楼
新华国际写字楼周边情况：
办公
写字楼少，且档次低
商业
商业气氛淡薄
酒店
少，档次低
写字楼位于60M宽铜山大道和50M雪松大 道的交汇处。新城区集中了大量的住宅，给本 区域带来了大量的人流和商业消费契机，周边 沿主要道路2层沿街商业，小区周边办公项目很 少，为本案中写字楼项目带来了很好的机遇。
新天翔 广场
酒店公寓
园区内大量外资的入驻， 外方人员增多，酒店公寓为 其提供了临时居住之所 园区内类似业态几乎没有
观点
3. 写字楼业态的类型确定
本案确定为以写字楼为核心功能的发展模式，结合
商业、酒店为一体的商业综合体，提升整体项目价值。
随着新城区开发和配套 设施的完善，写字楼的需 求加大 园区以住宅为主，周边 办公建筑少，对于办公需 求量大