商业业态分析大全 ppt课件
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商业地产业态标准完整版(ppt 60页)
新世界
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茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
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北京华联
中国规模最大的大型连锁商业集团之一 ——北京华 联集团旗下企业
成立于 1996 年 6 月 ，现有60余家门店
主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物 美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品
经营理念
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购物中心
购物中心
功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。
黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌 店”。
顾客定位 中高收入阶层
发展状况
目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。
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百盛案例 上海九海百盛
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Page - 10
成立于1998年 ，已在全国七十余个大中城市 开设专 业化连锁卖场136余家
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茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
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北京华联
中国规模最大的大型连锁商业集团之一 ——北京华 联集团旗下企业
成立于 1996 年 6 月 ，现有60余家门店
主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物 美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品
经营理念
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购物中心
购物中心
功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。
黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌 店”。
顾客定位 中高收入阶层
发展状况
目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。
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百盛案例 上海九海百盛
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成立于1998年 ，已在全国七十余个大中城市 开设专 业化连锁卖场136余家
零售商业概述及零售业态选择培训课件(ppt 30页)
章零售商业概述及 零售业态选择
——零售业态选择
零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能 等确定。零售业态分为八种，有百货店、便利店、超市、大型综合超市、仓储式会员式商店、专业店、 专卖店和购物中心。不同之处在于：
• a、超级市场——采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，是顾客每日需求的零售业 态。
• h、购物中心——指企业有计划地开发拥有管理营运的各类业态、服务设施的结合体。是有计划开发的，由一些开 发商来建设的。跟百货公司根本不同的是三权分离，物业、管理、经营形成独立三方，只有资本的渗透。与批发商 场的不同在于购物中心有的主力店，占很大比例，有主题、选址、设计，有统一计划，有管理公司统一管理。
业 零售轮理论
低毛利向高价 . 高服务.高毛利
态
转换过程中出
变
现新的业态.
迁
理 论
适者生存理论
适应社会经济环 境的业态可生存 发展
综合化与专业化循 环理论
产品线由宽到窄 不断循环.
产品线宽(杂货店) 产品线窄(专业店)
产品线宽(百货店)
产品线物中心)
零售业态演进的五个阶段
送货
PC
分店
集 出货指示
PC流程图 计
进
总店
订货 厂商 货
产地
PC之送货过程和机能与DC类 似，不同之处仅在于PC所处 理之商品限于生鲜食品。
连 商店的市场范围大
锁 商店的知名度高，易被认可
店 的
易于采购，降低采购价格
经 有利于强化销售
营 优 有利于降低成本
势 联合使用媒体，广告成本低
可现代化管理，并达规模效益
——零售业态选择
零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能 等确定。零售业态分为八种，有百货店、便利店、超市、大型综合超市、仓储式会员式商店、专业店、 专卖店和购物中心。不同之处在于：
• a、超级市场——采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，是顾客每日需求的零售业 态。
• h、购物中心——指企业有计划地开发拥有管理营运的各类业态、服务设施的结合体。是有计划开发的，由一些开 发商来建设的。跟百货公司根本不同的是三权分离，物业、管理、经营形成独立三方，只有资本的渗透。与批发商 场的不同在于购物中心有的主力店，占很大比例，有主题、选址、设计，有统一计划，有管理公司统一管理。
业 零售轮理论
低毛利向高价 . 高服务.高毛利
态
转换过程中出
变
现新的业态.
迁
理 论
适者生存理论
适应社会经济环 境的业态可生存 发展
综合化与专业化循 环理论
产品线由宽到窄 不断循环.
产品线宽(杂货店) 产品线窄(专业店)
产品线宽(百货店)
产品线物中心)
零售业态演进的五个阶段
送货
PC
分店
集 出货指示
PC流程图 计
进
总店
订货 厂商 货
产地
PC之送货过程和机能与DC类 似，不同之处仅在于PC所处 理之商品限于生鲜食品。
连 商店的市场范围大
锁 商店的知名度高，易被认可
店 的
易于采购，降低采购价格
经 有利于强化销售
营 优 有利于降低成本
势 联合使用媒体，广告成本低
可现代化管理，并达规模效益
步行街动线及业态布置案例分析PPT课件
明确的主题和定位
成功的步行街通常具有明确的主题和 定位，能够吸引目标客群，提高顾客 粘性。
多样化的业态组合
成功的步行街业态组合丰富多样，满 足不同顾客的需求，提高整体商业价 值。
人性化的动线设计
成功的步行街动线设计人性化，便于 顾客行走和停留，提高顾客的舒适度 和满意度。
良好的环境营造
成功的步行街注重环境营造，提供优 美的购物环境和舒适的休闲空间，增 强顾客的归属感和忠诚度。
案例选择理由
代表性案例
选取具有代表性的步行街案例， 如北京王府井、上海南京路等， 能够更好地说明问题，并具有较
高的实际应用价值。
多样性案例
为了更全面地了解不同地区、不 同类型步行街的特点，应选择具 有多样性的案例，如历史悠久的
老街区、新兴商业区等。
成功与失败案例
通过成功与失败案例的对比分析， 可以深入探讨步行街动线及业态 布置的关键要素，总结经验教训， 为未来的城市商业街区规划提供
验。
动线设计案例二：南京路步行街
01
南京路步行街作为上海的标志性商业街区，其动线设计注重特 色化和人性化原则。
02
通过引入历史文化元素和现代建筑风格，打造宽敞的步行空间和舒适的休息设施，让行
03
人能够在购物的同时享受到愉悦的体验。
03
步行街业态布置案例
业态布置案例二：成都宽窄巷子
成都宽窄巷子是一个具有浓厚历史文化 底蕴的商业区，其业态布置以传统、文 化为主，吸引了大量游客和本地居民。
在业态布置上，成都宽窄巷子注重保护 同时，通过优化动线和空间布局，实现
传统文化和历史建筑，通过引入传统手 了人流的合理分流和聚集，提升了商业
工艺品、文化创意品和特色小吃等业态，
成功的步行街通常具有明确的主题和 定位，能够吸引目标客群，提高顾客 粘性。
多样化的业态组合
成功的步行街业态组合丰富多样，满 足不同顾客的需求，提高整体商业价 值。
人性化的动线设计
成功的步行街动线设计人性化，便于 顾客行走和停留，提高顾客的舒适度 和满意度。
良好的环境营造
成功的步行街注重环境营造，提供优 美的购物环境和舒适的休闲空间，增 强顾客的归属感和忠诚度。
案例选择理由
代表性案例
选取具有代表性的步行街案例， 如北京王府井、上海南京路等， 能够更好地说明问题，并具有较
高的实际应用价值。
多样性案例
为了更全面地了解不同地区、不 同类型步行街的特点，应选择具 有多样性的案例，如历史悠久的
老街区、新兴商业区等。
成功与失败案例
通过成功与失败案例的对比分析， 可以深入探讨步行街动线及业态 布置的关键要素，总结经验教训， 为未来的城市商业街区规划提供
验。
动线设计案例二：南京路步行街
01
南京路步行街作为上海的标志性商业街区，其动线设计注重特 色化和人性化原则。
02
通过引入历史文化元素和现代建筑风格，打造宽敞的步行空间和舒适的休息设施，让行
03
人能够在购物的同时享受到愉悦的体验。
03
步行街业态布置案例
业态布置案例二：成都宽窄巷子
成都宽窄巷子是一个具有浓厚历史文化 底蕴的商业区，其业态布置以传统、文 化为主，吸引了大量游客和本地居民。
在业态布置上，成都宽窄巷子注重保护 同时，通过优化动线和空间布局，实现
传统文化和历史建筑，通过引入传统手 了人流的合理分流和聚集，提升了商业
工艺品、文化创意品和特色小吃等业态，
《商业业态分类》课件
零售业态：包括超市、便利店、百货 商店等
餐饮业态：包括快餐店、咖啡厅、餐 厅等
娱乐业态：包括电影院、KTV、游戏 厅等
服务业态：包括银行、医院、学校等 办公业态：包括写字楼、产业园区等 居住业态：包括住宅、公寓等
按照商品和服务的种类进行分类，如零售、餐饮、娱乐 等
按照经营方式进行分类，如连锁经营、特许经营、加盟 经营等
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
电影院可以分为独立电影院和连 锁电影院
电影院的经营模式包括票房收入、 广告收入、会员卡销售等
定义：提供卡拉OK设备，供顾客唱歌娱乐的场所 特点：提供丰富的歌曲库，舒适的环境，专业的音响设备 消费群体：年轻人，朋友聚会，家庭聚会 发展趋势：智能化，个性化，多元化
游戏类型：包括 电子游戏、桌游、 VR游戏等
主题餐厅：以特定主题为特色的餐厅，如动漫主题、电影主题等
特色小吃：具有地方特色的小吃，如北京烤鸭、四川火锅等
素食餐厅：提供素食的餐厅，注重健康和环保 创意餐厅：以创意菜品和独特环境为特色的餐厅，如分子料理、黑 暗餐厅等
电影院是休闲娱乐业态的一种， 主要提供电影放映服务
电影院的规模和设施可以根据市 场需求和定位进行调整
旅游服务包括旅行社、 酒店、餐饮、交通、
购物、娱乐等
旅行社提供旅游线路、 导游、住宿、交通等
服务
酒店提供住宿、餐饮、 会议等服务
餐饮提供餐饮服务， 包括中餐、西餐、快
餐等
交通提供交通服务， 包括飞机、火车、汽
车、轮船等
购物提供购物服务， 包括商场、超市、专
卖店等
娱乐提供娱乐服务， 包括电影院、剧院、
添加标题
特点：便捷、高效、个性化、全 球化
《商业业态分类》课件
03
餐饮业态分类
正餐
01
02
03
04
正餐是指提供全面、丰富菜品 的餐饮业态，通常包括早餐、
午餐和晚餐。
正餐店一般提供桌椅，供客人 坐下用餐，具有较高的装修标
准和环境舒适度。
正餐店通常提供各种口味和烹 饪方式的菜品，满足不同人群
的口味需求。
正餐店的经营时间较长，一般 会提供24小时服务。
快餐
快餐是指提供简单、快捷食品的餐饮 业态，通常以汉堡、炸鸡、薯条等为 主打菜品。
商业业态的发展历程
随着社会经济的发展和消费者需求的变化，商业业态也在不 断演变和升级。从最初的单一经营模式到现在的多元化、个 性化经营，商业业态的发展历程反映了消费者需求的不断变 化和社会经济的不断进步。
02
零售业态分类
百货商店
总结词
大型综合零售业态，提供多种商品和 品牌选择
详细描述
百货商店通常位于城市中心或商业区 ，经营商品广泛，包括服饰、家居、 家电、化妆品等各类商品，满足消费 者一站式购物的需求。
快餐店通常装修简洁，环境卫生要求 较高。
快餐店一般不提供桌椅，客人需要带 走或站着食用。
快餐店的经营时间较短，一般只在白 天和傍晚开放。
咖啡厅
01
咖啡厅是指提供咖啡、 茶饮、小吃等为主的餐 饮业态。
02
咖啡厅通常提供舒适的 沙发和桌椅，供客人休 息和聊天。
03
咖啡厅的装修风格通常 以简约、时尚、文艺为 主。
厅等。
这些特色餐饮店通常提供具有 地方特色的菜品和饮品，满足
不同人群的口味需求。
这些特色餐饮店的装修风格和 环境氛围各不相同，根据不同 的菜品和文化背景进行设计。
这些特色餐饮店的经营时间也 不尽相同，根据不同的菜品和 文化背景进行安排。
便利店的业态特征(PPT 32页)
便利店的经营是具有鲜明效劳特点 〔如代客户冲泡方便面、代接 、发 等〕，以便利、快捷的食品和日用品 为主，综合经营其他内容如书、音像 制品、医药等的购物便利型的经营方 式。
由于便利店最接近社区，不同社区间 消费者的层次不同，对商品结构、效 劳内容、效劳要求以及价格的敏感度
一、便利店的业态特征
9、便利店的未来开展趋势 A、面临门店的迅速增加，店面
微波炉，冷饮机等，但是由于便利 店面对的是追求生活快节奏的年轻 人，故速冻食品，低温肉食，日配 净菜，冰淇淋，豆制品类的商品应 当予以完全的关注。
一、便利店的业态特征
〔9〕店长安排 店长在便利店中扮演的角色是沟通总部与分店 的桥梁，负责向总部传递关于商品，信息资料， 财务状况和人员等各项的门店情况。而总部的 信息也是全凭店长向店内员工传达。店长的才 能在很大程度上会影响门店的经营情况，对于 店长应当采取竞争上岗，岗位考核，岗位定级 的方法。对于经营不善的门店不是关闭门店， 而是在对前任店长理清手续的同时，选择更适 宜的人选。
一、便利店的业态特征
(6)组织形态：为提高效率，应采取连锁组织形态。 具体的连锁组织形态以特许连锁为主，直营连锁为 辅。以实现低本钱高速度开展。 (7)与客户的关系：虽采用开架自助销售方式，仍有 必要形成与客户之间的密切的交往关系。
一、便利店的业态特征
〔8〕便利店的硬件设施 包括货架，冰柜，冷藏柜，收款机，
7至10分钟〕流动人口为辅。车站、码头、医院等。
其店址位于住宅区附近，也可设在车站、码头、医
院
等
附
近
。
一、便利店的业态特征
(2)店铺面积：在100平方米以上，200平方米以下。 (3)商品品种：由于店铺面积较小，应压缩同类商品的品种
由于便利店最接近社区，不同社区间 消费者的层次不同，对商品结构、效 劳内容、效劳要求以及价格的敏感度
一、便利店的业态特征
9、便利店的未来开展趋势 A、面临门店的迅速增加，店面
微波炉，冷饮机等，但是由于便利 店面对的是追求生活快节奏的年轻 人，故速冻食品，低温肉食，日配 净菜，冰淇淋，豆制品类的商品应 当予以完全的关注。
一、便利店的业态特征
〔9〕店长安排 店长在便利店中扮演的角色是沟通总部与分店 的桥梁，负责向总部传递关于商品，信息资料， 财务状况和人员等各项的门店情况。而总部的 信息也是全凭店长向店内员工传达。店长的才 能在很大程度上会影响门店的经营情况，对于 店长应当采取竞争上岗，岗位考核，岗位定级 的方法。对于经营不善的门店不是关闭门店， 而是在对前任店长理清手续的同时，选择更适 宜的人选。
一、便利店的业态特征
(6)组织形态：为提高效率，应采取连锁组织形态。 具体的连锁组织形态以特许连锁为主，直营连锁为 辅。以实现低本钱高速度开展。 (7)与客户的关系：虽采用开架自助销售方式，仍有 必要形成与客户之间的密切的交往关系。
一、便利店的业态特征
〔8〕便利店的硬件设施 包括货架，冰柜，冷藏柜，收款机，
7至10分钟〕流动人口为辅。车站、码头、医院等。
其店址位于住宅区附近，也可设在车站、码头、医
院
等
附
近
。
一、便利店的业态特征
(2)店铺面积：在100平方米以上，200平方米以下。 (3)商品品种：由于店铺面积较小，应压缩同类商品的品种
商业地产业态标准完整版(ppt 59张)
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Page - 20
专业店
代表品牌：百安居
品牌特点 先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络
经营策略 低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益
同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营
品牌专卖、 平价、服务 量小、质优、 群众生活， 高毛利 营业时间长
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购物中心 物业及选址要求
选址要素：
区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析
购物中心
类 型 业 态 效 用
功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。 黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
主力店
高端百货、大 有利影响：集客能力；品 型超市、家居、 牌效应；带动作用；广告 建材等 效应；长期租约 不利影响： 租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险 知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所 饰品、服饰、 化妆品等 聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势 购物中心盈利最多的部分； 可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
根据具体经 营的商品而 定,一般在50600平米
面积在100平 方左右
规模较大
产品/业 态
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积80 ％
难波公园建筑及商业业态分析ppt课件
小商铺业态： 各国特色餐饮 （商铺进深10~22M）
其他功能区： 室外露天剧场 室外公园
2020/6/10
八、九层平面 交通分析
八层至九层的交通以步行为主。 通往上层的垂直电梯 室外公园走道
露天剧场 2020/6/10
屋顶人行流线
7F
4F 1F
5F 4F
8F6F7F Nhomakorabea3F 2F
3F 4F 5F
5F 6F 4F
3F
6F、7F 7F
1F
9F
2020/6/10
Parks Tower
南海电铁
2020难/6波/站10
一层平面 商业业态分析
主力店业态： 高岛屋百货 —— 健身俱乐部 饮食广场 儿童用品、玩具
小商铺业态： 男女用品 户外活动用品 步行街
步行街透视 2020/6/10
入口广场 2020/6/10
南海电铁 难波站
2020/6/10
二层平面 交通分析
二层平面为人行通道，组织各个方向的人流汇 集，包括车站方向人流、LABl 1方向人流以及 来自一层的步行人流。
其他功能区： 立体停车楼
室外公园
三层开始设置空中玻璃走廊 2020/6/10
2020/6/10
四层平面 商业业态分析
主力店业态： 家具 室内用品（700，1800㎡）
小商铺业态： 男女用品 珠宝首饰 （商铺进深 9~15M 60~80㎡ ） 咖啡厅
其他功能区： 立体停车楼 室外公园
2020/6/10
开发商NK电气铁道公司邀请捷得 公司为其设计一座对大坂产生形 象具提升意义的建筑作品。
功能布局
停车楼
公寓
商业
+
公园
其他功能区： 室外露天剧场 室外公园
2020/6/10
八、九层平面 交通分析
八层至九层的交通以步行为主。 通往上层的垂直电梯 室外公园走道
露天剧场 2020/6/10
屋顶人行流线
7F
4F 1F
5F 4F
8F6F7F Nhomakorabea3F 2F
3F 4F 5F
5F 6F 4F
3F
6F、7F 7F
1F
9F
2020/6/10
Parks Tower
南海电铁
2020难/6波/站10
一层平面 商业业态分析
主力店业态： 高岛屋百货 —— 健身俱乐部 饮食广场 儿童用品、玩具
小商铺业态： 男女用品 户外活动用品 步行街
步行街透视 2020/6/10
入口广场 2020/6/10
南海电铁 难波站
2020/6/10
二层平面 交通分析
二层平面为人行通道，组织各个方向的人流汇 集，包括车站方向人流、LABl 1方向人流以及 来自一层的步行人流。
其他功能区： 立体停车楼
室外公园
三层开始设置空中玻璃走廊 2020/6/10
2020/6/10
四层平面 商业业态分析
主力店业态： 家具 室内用品（700，1800㎡）
小商铺业态： 男女用品 珠宝首饰 （商铺进深 9~15M 60~80㎡ ） 咖啡厅
其他功能区： 立体停车楼 室外公园
2020/6/10
开发商NK电气铁道公司邀请捷得 公司为其设计一座对大坂产生形 象具提升意义的建筑作品。
功能布局
停车楼
公寓
商业
+
公园
商业项目开发体量及业态配比的理论分析课件
总结词
业态配比是指商业项目在开发过程中，根据市场需求、项目定位和经营要求， 对不同功能和形式的商业形态进行合理配置，以达到最佳的经营效果。
详细描述
业态配比是商业项目开发的关键环节，它涉及到商业项目的定位、功能划分、 经营模式等多个方面。通过对不同业态的合理配置，可以满足消费者多样化的 需求，提高项目的吸引力和竞争力。
业态配比在商业项目招商中的应用
确定招商品牌
签订招商合同
根据业态配比，确定需要招商的品牌， 包括国际品牌、国内品牌等，以提高 商业项目的品质和知名度。
根据业态配比和招商计划，与招商品 牌签订具体的招商合同，明确双方的 权利和义务。
制定租金标准
根据不同业态的租金水平，制定合理 的租金标准，以保证商业项目的收益 和竞争力。
争状况等。
商业项目开发体量的计算方法
01
02
03
经验法
根据以往的经验，对类似 商业项目的开发体量进行 估算。
调研法
通过对市场进行调研，了 解市场需求和竞争状况， 从而计算出商业项目的开 发体量。
模型法
建立数学模型，根据多种 因素对商业项目开发体量 进行计算。
03
商业项目业态配比理论分析
业态配比的概念
商业项目开发体量及业态配比 的理论分析课件
CONTENTS
• 商业项目开发概述 • 商业项目开发体量分析 • 商业项目业态配比理论分析 • 商业项目业态配比的实践应用 • 商业项目业态配比的未来发展
01
商业项目开发概述
商业项目开发的概念
商业项目开发是指通过规划和建设， 将土地、资本、技术、劳动等生产要 素有机组合，形成具有特定使用功能 和经济效益的商业设施的过程。
未来业态配比的挑战与机遇
业态配比是指商业项目在开发过程中，根据市场需求、项目定位和经营要求， 对不同功能和形式的商业形态进行合理配置，以达到最佳的经营效果。
详细描述
业态配比是商业项目开发的关键环节，它涉及到商业项目的定位、功能划分、 经营模式等多个方面。通过对不同业态的合理配置，可以满足消费者多样化的 需求，提高项目的吸引力和竞争力。
业态配比在商业项目招商中的应用
确定招商品牌
签订招商合同
根据业态配比，确定需要招商的品牌， 包括国际品牌、国内品牌等，以提高 商业项目的品质和知名度。
根据业态配比和招商计划，与招商品 牌签订具体的招商合同，明确双方的 权利和义务。
制定租金标准
根据不同业态的租金水平，制定合理 的租金标准，以保证商业项目的收益 和竞争力。
争状况等。
商业项目开发体量的计算方法
01
02
03
经验法
根据以往的经验，对类似 商业项目的开发体量进行 估算。
调研法
通过对市场进行调研，了 解市场需求和竞争状况， 从而计算出商业项目的开 发体量。
模型法
建立数学模型，根据多种 因素对商业项目开发体量 进行计算。
03
商业项目业态配比理论分析
业态配比的概念
商业项目开发体量及业态配比 的理论分析课件
CONTENTS
• 商业项目开发概述 • 商业项目开发体量分析 • 商业项目业态配比理论分析 • 商业项目业态配比的实践应用 • 商业项目业态配比的未来发展
01
商业项目开发概述
商业项目开发的概念
商业项目开发是指通过规划和建设， 将土地、资本、技术、劳动等生产要 素有机组合，形成具有特定使用功能 和经济效益的商业设施的过程。
未来业态配比的挑战与机遇
现代零售业态分析PPT课件
专业店
专注于某一类商品或服务的零 售业态，如电子产品专卖店、
书店等。
便利店
提供24小时服务，主要销售 日常所需商品和服务的零售业
态。
电商零售业态
综合电商平台
如淘宝、京东等，提供 各类商品和服务，聚集
大量商家和消费者。
垂直电商平台
专注于某一类商品或服 务的电商平台，如唯品
会、当当网等。
O2O平台
通过互联网将线下服务 和线上平台结合，如美
团、饿了么等。
社交电商平台
以社交媒体为依托，通 过社交关系进行商品销 售的平台，如微信小程
序等。
03 现代零售业态的变革与创 新
实体零售的创新与升级
实体零售的创新
通过引入科技元素，如虚拟现实、增 强现实等，提升顾客购物体验。同时 ，通过精细化的市场定位和商品组合 ，满足消费者个性化需求。
实体零售的升级
05 现代零售业态面临的挑战 与对策
市场竞争加剧
总结词
随着零售市场的日益饱和，现代零售 业态面临着来自同行业的激烈竞争。
详细描述
随着消费者需求的多样化，零售企业 需要不断创新以吸引顾客，同时还要 面对来自线上和线下的竞争对手。
消费者需求多变
总结词
现代消费者对商品和购物体验的需求不断变化，要求零售企业快速适应市场变化。
06 案例分析：成功转型的现 代零售企业
案例一：阿里巴巴的新零售战略
总结词
阿里巴巴通过新零售战略，将线上与线 下结合，打造全新的购物体验。
VS
详细描述
阿里巴巴推出了新零售战略，通过大数据 、人工智能等技术手段，将线上购物与线 下实体店体验相结合，为消费者提供更加 便捷、个性化的购物体验。同时，阿里巴 巴还通过与各类品牌商合作，打造了多种 新零售业态，如盒马鲜生、天猫小店等。
无锡商业市场分析PPT课件
房地产市场概况(二)Fra bibliotek2001年至今全国商品房销售面积及增减幅走势
2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增幅4.9%， 同比增速回落5.7个百分点。其中住宅销售面积增幅3.9%， 办公用房销售面积增幅6.2%，商业用房销售面积增幅12.6%。 商品房销售额59119亿元，同比增幅12.1%，同比增速回落 6.8个百分点。其中住宅销售额增幅10.2%，办公用房销售额 增幅16.1%，商业用房销售额增幅23.7%。
无锡商圈以解放路为中心的单核商务中心区 外围组建多个城市商业次中心
惠山商圈
城北商圈 中心商圈
城东商圈
西南商圈
城南商圈
新区商圈
第三章 综 合 体 个 案
中华美食城、哥伦布广场、湖滨商业街、万达广场、宝龙广场、新之城、金太湖国际广 场……
五洲·中华美食城
中华美食城
紧贴广益路，15h㎡大型综合美食购物中心
现已形成由铁路、公路、水路、航空 配套组成的立体交通网络
城市对外交通：
铁路：沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。沪宁城际铁路已于 2010年7月1日竣工通车，京沪高速铁路也已于2011年6月 30日开通运营，宁杭城际铁路正在建设中，预计至2020年， 无锡境内将有至少7条铁路线，成为苏南铁路运输的枢纽。
6 崇安区
锡山区
惠山区
居住、商业用地面积 6 6
10 5万㎡以下 10-15万㎡
22
5-10万㎡ 15万㎡以上
今年政府共7次土拍，推出111幅地块，流拍3幅，成交108幅，较去年增 加22幅，增长率达25%。成交金额为225.57亿元，仅占去年的57%。其中 底价成交的有70幅，占总数的约65%。主要是由于今年受房地产调控的影 响，土地市场也遭受重创，总体溢价率较低。
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新天翔 广场
酒店公寓
园区内大量外资的入驻， 外方人员增多，酒店公寓为 其提供了临时居住之所 园区内类似业态几乎没有
观点
3. 写字楼业态的类型确定
本案确定为以写字楼为核心功能的发展模式，结合
商业、酒店为一体的商业综合体，提升整体项目价值。
随着新城区开发和配套 设施的完善，写字楼的需 求加大 园区以住宅为主，周边 办公建筑少，对于办公需 求量大
案例
苏州新天翔商业广场——建设规模
新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。
技术指标
新天翔商业广场项目拟建两 幢16-18层高楼，四层商业裙 房连接两楼。 预计总投资逾
案例
苏州新天翔商业广场——项目定位（二）
高档商务办公
园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三 产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公 楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多 的需求。
园区2007年上半年经济指标
产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为 核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经 达到了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说 对于商务办公的需求较大。
目整体档次
酒店
▪ 提升整体档次
的有力手段
▪ 标志性（尤其
是对外地和外籍 人士）
办公
▪ 实现较高的销
售价格
▪ 保持业态形象
▪ 写字楼为商业、酒
店带来潜在客户
▪ 写字楼可提高商业
整体档次
▪ 写字楼与酒店可共
享大堂
案例
苏州新天翔商业广场——区位
项目位于苏州工业园 区中央商务区首席， 毗邻中央公园。
苏州工业园区，占地 面积70平方公里，50 多家全球500强企业 在园区落户，已形成 电子信息、精密机械、 生物医药、精细化工 等新兴产业群，物流 会展、科技金融、酒 店服务等第三产业正 不断推动着园区的高 速发展。
新华国际综合体分析
——写字楼商业业态分析与定位
我们的目标：
标志性城市综合体项目 规避市场风险，实现利润最大化 推导最佳组合配比
项目界定
区位属性 项目属性
本案
商业 办公
雪松大道
商业 办公
本案
中 心 城 区
驻马店市政府
本案
本案位于60M宽铜山大道和 50M雪松大道的交汇处，交通便利。
周边用地性质以住宅用地为主， 位于新城建设区，公共设施不能一 步到位，本案位于驻马店三环内， 距离驻马店市政府约4.0公里，离中 心城区有一定距离，周边办公项目 和商业项目较少。
➢ 酒店：酒店不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和 商业价值；酒店为办公提供共享的服务和配套设施。也为小区和周边地 区提供服务。
案例
酒店式公寓
苏州新天翔商业广场——项目定位（三）
“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低， 随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这 一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。
观点
写字楼项目在定位过程中的思考关键点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能 2. 各种业态类型之间的相互影响 3. 写字楼业态的类型确定 4. 写字楼最佳组合配比确定
观点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能
➢写字楼：价值标杆，可树立新华国际项目的高端形象。
➢酒店：项目标志性业态，定义项目整体档次
➢商业（超市）：可实现较高利润，承担某种社会职能，可 以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。
观点
▪ 作用 ▪ 相互关系
2. 各种业态类型之间的相互影响
▪ 外向性较强的组成
部分
▪ 可以塑造与其他项
目较大的差异
▪ 商业为写字楼、酒
店提供配套
商业
▪ 酒店为办公提供
共享的服务和配套 设施
▪ 酒店可以提高项
项目界定
区位属性 项目属性
写字楼
新华国际写字楼周边情况：
办公
写字楼少，且档次低
商业
商业气氛淡薄
酒店
少，档次低
写字楼位于60M宽铜山大道和50M雪松大 道的交汇处。新城区集中了大量的住宅，给本 区域带来了大量的人流和商业消费契机，周边 沿主要道路2层沿街商业，小区周边办公项目很 少，为本案中写字楼项目带来了很好的机遇。
市政交通分析
区域人口
区位条件分析
确定项目辐射 区域
区域产业
相关政策分析
区域公建
区域欠缺业态
竞争业态分析
确定项目业态 规模及配比
第一步
第二步
第三步
案例
苏州新天翔商业广场——项目定位（一）
园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配 套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本 无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、 投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。
➢ 项目位于三环线内，距离中心城区较远，公共设施不完善，周边居住建筑 较多，外来人口相对较少，发展以酒店和商业为核心功能的商业综合体还 需要一定时间积累。
➢ 业主本身对办公设施的要求。
➢ 以写字楼为核心功能配套完善酒店、商业等其他功能，打造未来商务核 心区。
➢ 商业 ：项目位于2条主要干道交汇处，周边住宅较多，商业发展潜力巨 大。商业能为写字楼、酒店提供配套，也能服务小区内部及周边地区。
新华 写字楼
写字楼
商业
新城区内缺乏超市、休 闲娱乐设施，难以满足日 益增长的生活需求，项目 弥补了不足 项目位于2条主要道路 交汇处，区位条件好
酒店
新城区内大量住户入住及办 公楼和商业设施的新建，外 方人员增多，酒店为其提供 了临时居住之所 新城区内类似业态几乎没 有
原因一： 原因二：
➢ 高层写字楼具有强烈的视觉冲击，可树立新华国际项目的高端形象，提高 整个小区的品质。
园区内的酒店
园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒 店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市 场上的这一欠缺。
案例
写字楼
随着园区内高新产业和 服务业的兴起，写字楼的 需求加大 园区以工业为主，对于 办公需求总量有限
大型购物中心
园区内缺乏大型购物中 心，难以满足白领的生活 需求，项目弥补了不足 项目位于园区中心商务 区，区位条件好