房地产第四章习题
第四章 投资性房地产习题
第四章投资性房地产一、单项选择题1、下列各项中，属于投资性房地产的是（）。
A、房地产企业开发的准备出售的房屋B、房地产企业开发的已出租的房屋C、企业持有的准备建造房屋的土地使用权D、企业以经营租赁方式租入的建筑物2、2011年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。
购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。
该投资性房地产的入账价值为（）万元。
A、100B、100.2C、100.3D、100.53、甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2010年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。
该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。
改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2010年12月31日改良完成，则2010年末该项投资性房地产的账面价值为（）万元。
A、500B、487.5C、475D、1004、下列关于成本模式计量的投资性房地产的说法中，不正确的是（）。
A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算B、在每期计提折旧或者摊销时，计提的折旧和摊销金额需要记入“管理费用”科目C、发生减值时，需要将减值的金额记入“资产减值损失”科目D、在满足一定条件时，可以转换为公允价值模式进行后续计量5、大华公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2010年3月10日将达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为3 700万元，预计使用年限为30年，预计净残值为100万元．在采用年限平均法计提折旧的情况下，2010年该办公楼应计提的折旧额为（）万元。
A、90B、120C、0D、1006、甲公司的投资性房地产采用成本模式计量。
2011年4月25日，甲公司将一项投资性房地产转换为固定资产。
转换时该投资性房地产的账面余额为240万元，已提折旧40万元，已经计提的减值准备为20万元。
第四章 房地产评估习题
第四、五章房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。
A、250B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。
A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。
则由此计算出的建筑容积率为( )。
A、0.6B、5.1C、2D、64、在建筑物的评估中，适合于价格指数调整法的评估对象是( )。
A、大型建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( )来评估。
A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格7、在在建工程评估中，形象进度法一般适用于( )。
A、施工期较短且价格变化较小的在建工程B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。
A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。
A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法10、下列关于土地的描述，错误的是( )。
A、在我国。
所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
房地产估计-第四章测试题参考答案
第四章房地产价格影响因素（参考答案）一、单项选择题1．影响房地产价格的环境因素不包括( D )。
[2005年考题]A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境2．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( A )。
[2005年考题] A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素3．下列不属于房地产区位因素的是( B )。
[2006年考题]A．交通B．用途C．环境D．楼层4．下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( A )。
[2006年考题] A．房地产投机B．物价变动C．财政收支状况D．居民收入水平5．下列情况中会导致房地产价格上升的是( B )。
[2007年考题]A．上调贷款利率B．收紧房地产开发贷款C．开征房地产持有环节的税收D．增加土地供应二、多项选择题1．下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是( A E )。
[2005年考题]A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C．理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降2．影响房地产价格的区位因素有( BCE )等。
[2005年考题]A．建筑规模B．临路状况C．楼层D．建筑容积率E．繁华程度3．影响房地产价格的经济因素主要有( ACD )。
[2006年考题]A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B．社会发展状况、房地产投机和城市化C．财政收支及金融状况、利率D．物价、汇率、居民收入E．人口数量、行政隶属变更、居民收入4．工业房地产的区位影响因素主要考虑( BCE )。
[2007年考题]A．临街状况B．动力是否易于取得C．废料处理是否方便D．接近大自然E．产品原料的获取方便程度三、判断题1．在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。
第四章 投资性房地产答案解析
练习题一、单项选择题 1、下列各项中，属于投资性房地产的是( )。
A、按国家规定确认的闲置土地 B、企业以经营租赁方式租出的写字楼 C、企业拥有并自行经营的饭店 D、企业持有拟增值后转让的建筑物 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考核投资性房地产的范围。
选项 A 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不符 合投资性房地产定义；选项 C 是自用房地产；选项 D，企业持有拟增值后转让的土地使用 权属于投资性房地产，但建筑物必须是已经出租的才属于投资性房地产。
【该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核】 【答疑编号10770667,点击提问】 2、A 公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
A 公司的投资性房地产为一栋已出 租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A 公司决定 对投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。
该写字楼的原价为6000万元，已计 提折旧1500万元，未计提减值准备。
当日该写字楼的公允价值为5500万元。
A 公司按净利 润的10％计提盈余公积。
不考虑所得税影响，则该事项对 A 公司资产负债表上留存收益的 影响金额为( )万元。
A、1000 B、900 C、1500 D、0 【正确答案】 A 【答案解析】 该事项对 A 公司留存收益的影响金额＝5500－(6000－1500)＝1000(万元)。
【该题针对“投资性房地产后续计量模式的转换”知识点进行考核】 【答疑编号10770673,点击提问】3、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换 当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值大于原账面价值的差额通过( )科目核算。
A、营业外收入 B、公允价值变动损益 C、资本公积 D、其他业务收入 【正确答案】 C 【答案解析】 自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时， 借方差额计入“公允价值变动 损益”，贷方差额计入“资本公积”。
第四章 房地产评估复习题
第四章房地产评估复习题一、单选1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2 B．3223元/ m2 C．3322元/ m2 D．4000元/ m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元4．被评估建筑物账面价值80万元，2005年建成，要求评估2008年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2005年到2008年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元5．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元6．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。
A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米7．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。
第04章 投资性房地产知识练习题
第四章投资性房地产一、单选题1.下列各项中，不属于投资性房地产项目的是（）。
A.已出租的土地使用权B.企业以经营租赁方式租入再对外转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物2.2×17年2月1日，甲公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上建造两栋厂房。
2×17年9月1日，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给其使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。
2×17年9月15日，两栋厂房同时完工。
该土地使用权的账面价值为1200万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为300万元，能够单独计量。
甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
则甲公司2×17年9月15日“投资性房地产——厂房”的入账价值为（）万元。
A.900B.300C.750D.12003.2×15年1月1日，英明公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2×15年1月1日至2×17年12月31日。
该写字楼购买价格为1000万元，外购时发生直接费用15万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税85万元，上述款项均以银行存款支付完毕。
不考虑其他因素，则英明公司该项投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.1000B.1015C.1100D.10854.甲公司从事房地产开发经营业务，2×17年7月31日收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。
该商铺成本为3000万元，至重新装修之日，已计提折旧1000万元。
账面价值为2000万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。
装修工程于2×17年8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出800万元（均符合资本化条件）。
装修后预计租金收入将大幅增加。
甲公司对商铺采用成本模式进行后续计量。
第四章 房地产市场及其运行第一节 房地产市场概述综合练习与答案
第四章房地产市场及其运行第一节房地产市场概述综合练习与答案一、单选题1、房地产交易中，如在房地产买卖、租赁、抵押时，对有关合同进行把关，可以咨询（）。
A.房地产经纪机构B.金融机构C.房地产估价机构D.律师事务所【参考答案】：D【试题解析】：在房地产交易中，律师事务所可以提供相关法律咨询和服务，如在房地产买卖、抵押时，需要律师对相关合同和文件进行把关，避免出现法律问题或发生交易纠纷。
2、房地产市场是典型的地区性市场，一般可将（）的房地产市场视为一个市场。
A.一个乡镇B.一个开发区C.一个城市D.一个省【参考答案】：C【试题解析】：房地产市场是典型的地区性市场，一般可将一个城市的房地产市场视为一个市场。
各地的房地产市场规模、价格高低、供求关系市场冷热等状况有所不同且发展变化也不同步甚至出现分化。
3、房地产市场的主要参与者不包括（）。
A.土地拥有者B.政府C.开发商D.房屋所有权人【参考答案】：B【试题解析】：房地产市场参与者的角色较多，主要有三类：①房地产交易双方即房地产的供给者和需求者；②为房地产交易双方提供专业服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构；③对房地产交易、经纪等活动进行监督管理的行政管理部门和自律管理的行业组织简称房地产市场管理者。
4、当前实施的商品住房限购措施，主要是为了抑制（）。
[2011年真题]A.消费需求B.自住需求C.投机需求D.跟风需求【参考答案】：C【试题解析】：投机性需求是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格涨落变化，以期从价差中获利的需求，即“为卖而买”的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购。
当前实施的商品住房限购措施，主要是为了抑制投机需求。
5、（）是房地产交易的中间商。
A.金融机构B.房地产经纪机构C.房地产估价机构D.房地产市场管理者【参考答案】：B【试题解析】：房地产经纪机构是房地产交易的“中间商”，是继房地产交易双方之后的重要市场参与者，为房地产交易者提供房源、客源、价格等信息，如帮助房地产出售人、出租人寻找购买人、承租人，帮助购买人、承租人寻找其欲购买、租用的房地产、核实房地产权利状况，协助交易订立房地产交易合同代办房地产贷款、不动产转移登记、抵押登记等手续，还可帮助房地产开发企业制定和实施销售策略、提供销售价格建议等。
第四章 房地产评估习题
第四章房地产评估习题一、单项选择题1．某宗地面积为2 000平方米，单价为1 000元／平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
A. 250元/平方米 B．500元/平方米C．1 000元/平方米 D．2 000元／平方米2．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。
A．交通通达程度 B．公共公用配套设施状况C．区域的繁华程度 D．城市规划限制3.某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200平方米，第2-10层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为 ( )。
A. 0.6B．5.1C．2 D．64．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于( )。
A．大型的建筑物 B．价格较高的建筑物C．账面成本不实的建筑物 D．单位价值小、结构简单的建筑物5．在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A．建筑物的经济性贬值 B．建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值 D．土地的功能性贬值6．某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。
已知该房地产的折现率为9％，评估时的剩余使用年限为10年。
经测算，该住宅的年纯收益为50,000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )。
A．852元 B．825元C．1,054元 D．1,328元7．对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( ) 为准。
A．市场价格 B．账面价值C.重置成本 D．收益价格8．在在建工程评估中，形象进度法适用于( )。
A．施工期较短且价格变化较小的在建工程B．施工期较短且价格变化较大的在建工程C．施工期较长且价格变化较小的在建工程D．施工期较长且价格变化较大的在建工程9．基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。
第四章-房地产价格评估计算题
（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下：预计建设期为2年，第一年入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。
专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。
（1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：()230002000629752066()110%⨯⨯=+元2)总建筑费用现值为：()()0.5 1.5100060%10000100040%100009190000()110%110%⨯⨯⨯⨯+=++元3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 2806)总地价=(29 75-551 400-l48)÷(1+20％)=16574783÷1.2 =13812319(元)（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。
经现场评定，该房屋为7成新。
根据上述情况，评估房屋价格。
（3）根据题意：该房屋价格=970×(1+l ％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。
全国房地产经纪人考试试题第四章
第四章房地产市场及其运行1.房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素，下列不属于房地产市场的构成因素的是（）。
A.市场主体B.市场购买力C.市场客体D.交易条件E.购买欲望【答案】ACD【解析】本题考查的是房地产市场的概念和要素。
房地产市场的要素主要有3个：①市场主体；②市场客体；③交易条件。
2.下列关于房地产市场的特点，说法错误的是（）。
A.交易标的物各不相同B.交易金额较大C.交易频次较高D.交易时间较长【答案】C【解析】本题考查的是房地产市场的作用和特点。
房地产的特点，其中包括交易频次较低，因此选项C错误。
3.下列房地产需求类型中，（）是担心通货膨胀而购买房地产。
A.投资性需求B.投机性需求C.特殊性需求D.保值性需求【答案】D【解析】本题考查的是房地产需求的种类。
保值性需求，是担心通货膨胀（物价上涨、货币贬值）而购买房地产。
4.房地产（）是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房销售市场。
A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.存量房市场【答案】B【解析】本题考查的是按房地产流转次数的分类。
房地产二级市场是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房销售（包括预售、现售）市场。
5.按房地产交易方式，房地产市场分为（）。
A.预售市场B.现售市场C.买卖市场D.租赁市场E.二手住房市场【答案】CD【解析】本题考查的是房地产交易方式的分类。
按房地产交易方式，房地产市场分为买卖市场和租赁市场。
6.下列不属于非居住房地产市场分类的是（）。
A.租赁市场B.商业用房市场C.办公用房市场D.工业用房市场【答案】A【解析】本题考查的是房地产用途的分类。
非居住房地产市场又可分为商业用房市场、办公用房市场、工业用房市场等。
7.按区域范围，房地产市场分为（）。
A. 商业用房市场B. 区域房地产市场C. 办公用房市场D. 工业用房市场E. 整体房地产市场【答案】BE【解析】本题考查的是按区域范围的分类。
第四章 房地产市场及其运行第二节 房地产市场的分类综合练习与答案
第四章房地产市场及其运行第二节房地产市场的分类综合练习与答案一、单选题1、在（）情况下，房地产市场属于卖方市场。
A.房地产供等于求B.房地产供大于求C.房地产供不应求D.资金供不应求【参考答案】：C【试题解析】：房地产市场竞争是指在房地产市场上交易各方为了自己利益的最大化而作出的努力。
具体有卖方与买方之间的竞争、卖方之间的竞争、买方之间的竞争。
根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，可将市场分为卖方市场和买方市场。
卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。
买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。
2、国有建设用地使用权出让市场属于（）。
A.房地产一级市场B.房地产二级市场C.房地产三级市场D.土地二级市场【参考答案】：A【试题解析】：按房地产流转次数，房地产市场可分为：①房地产一级市场，即建设用地使用权出让市场；②房地产二级市场，即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营；③房地产三级市场，即投入使用后的房地产买卖、租赁等多种经营方式。
3、在我国，房地产市场分为一、二、三级市场，二级市场是（）。
A.土地市场B.房屋租赁市场C.存量房市场D.新建商品房市场【参考答案】：D【试题解析】：房地产二级市场是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房销售（包括预售、现售）市场。
A 项属于房地产一级市场；BC两项属于房地产三级市场。
4、非居住房地产市场中不包括（）。
A.商业用房市场B.写字楼市场C.工业用房市场D.住房市场【参考答案】：D【试题解析】：按房地产用途（功能），房地产市场分为居住房地产市场和非居住房地产市场。
居住房地产市场主要是住房市场。
非居住房地产市场又可分为商业用房市场、办公用房市场、工业用房市场等。
5、将房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场的划分依据是（）。
A.房地产流转次数B.房地产交易方式C.房地产市场区域范围D.房地产档次【参考答案】：A【试题解析】：可以根据不同的需要，从不同的角度对房地产市场进行分类。
房地产价格影响因素习题
第四章房地产价格影响因素一、单项选择题（共15题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有（）。
A、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D、影响房地产价格的因素都与时间有关2、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。
A、面积B、方位C、朝向D、交通3、诸多区位因素影响商业房地产的优劣，下列（）不属于商业房地产区位优劣判断的标准。
A、周围环境状况安宁程度B、临街状况C、交通条件D、繁华程度临街状况4、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。
【2011年真题】A、朝向B、楼层C、方位D、交通条件5、对商业用房而言，一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的（）。
A、60%B、70%C、80%D、90％6、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。
【2012年真题】A、商业用房B、住宅C、写字楼D、工业用房7、下列有关人口因素对房地产的影响，描述错误的是（）。
A、随着家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势B、人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低C、人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化D、人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长8、（）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。
A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长9、下列房地产实物因素中，（）的分类不同于其他三项。
A、土地开发程度B、建筑规模C、空间布局D、建筑物完损状况10、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。
2019年中级经济师房地产章节试题：第四章含答案
2019年中级经济师房地产章节试题：第四章含答案第四章房地产投资项目经济评价【例题】某设备估计尚可使用5年，为此准备5年后进行设备更新，所需资金估计为30万元，若存款利率为5%，从现在开始每期末均等地存款，则应存款()万元。
已知(A/F，5%，5)=0.18097。
A.6.426B.5.429C.4.846D.5.868『正确答案』B『答案解析』F～AA=F(A/F，i，n)=30×(A/F，5%，5)=30×0.18097=5.429【例题】某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是()元。
A.14945B.15841C.26764D.28370『正确答案』A『答案解析』本题考查特殊变额分付类型的等值计算。
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【例题】某建设项目，建设期为3年，建设期第一年贷款400万元，第二年贷款500万元，第三年贷款300万元，贷款均为年初发放，年利率为12%，采用复利法计算建设期的贷款利息，则第三年末贷款的复本利和为()万元。
A.1525.17B.1375.17C.1489.17D.1625.17『正确答案』A【错误的计算】F=400(F/P，12%，2)+500(F/P，12%，1)+300=400×1.2544+500×1.12+300=1361.76【正确的计算】F=P1(F/P，12%，3)+P2(F/P，12%，2)+P3(F/P，12%，1)=400×1.4049+500×1.2544+300×1.12=1525.17【例题】下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是()。
A.项目投资现金流量表B.项目资本金现金流量表C.项目投资各方现金流量表D.项目财务计划现金流量表『正确答案』A『答案解析』本题考查现金流量表的类型。
房地产经纪概论习题集解析第四章 房地产交易流程与合同
房地产经纪概论习题集解析第四章房地产交易流程与合同一、单项选择题1房地产转让中最基本的方式是（）。
A房地产交换B房地产赠与C房地产买卖D房地产抵押【答案】C2房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有房地产赠送给受赠人，此遗赠书须经（）后才有效。
（2003年考题）A双方签字B房地产管理部门认可C公证机关公证D税务部门征税【答案】C3目前推荐使用的《商品房买卖合同示范文本》是由（）制定的。
（2003年考题）A建设部B国家工商行政管理局C司法部门D建设部和国家工商行政管理局【答案】D【解析】建设部2000版《商品房买卖合同示范文本》，包括了商品房预售（期房）和出售（现房）的内容条款。
4建设部、国家工商行政管理局2000版《商品房买卖合同示范文本》的第一条是（）。
（2004年考题）A项目建设依据B商品房销售依据C买受人所购商品房的基本情况D面积确认及面积差异处理【答案】A5商品房买卖合同示范文本的主要条款中不包括的内容为（）。
A面积差异处理办法B计价方式及价款C规划、设计变更的约定D商品房价格鉴定【答案】D【解析】《商品房买卖合同<示范文本>》的主要条款除A、B、C项外，还包括项目建设依据，商品房销售依据，买受人所购商品房的基本情况、面积确认、付款方式及期限，买受人逾期付款的违约责任、交付期限，出卖人逾期交房的违约责任、交接等，但不包括商品房价格鉴定。
6某商品房产权登记面积为137m2，合同约定面积为140m2，则面积误差比绝对值为（）。
（2004年考题）A％B％C【答案】A【解析】已知面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100％；则由题意：（137－140）÷140×100％＝－2％7商品房预售合同转让的一般流程是（）。
①预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介的渠道寻找受让人②与受让人一起同房地产开发商签订交接合同③预售合同转让登记备案④签订预售合同的权益转让书A①④③①②③①②④③①④②③【答案】A8房屋建设工程转让是指（）。
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第四章房地产市场调查与分析三、本章历年考题精析（一）单项选择题1.市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（C）。
（2007年试题）A.移动平均法B.指数平均法C.市场因子推演法D.简单平均法2房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（A）。
（2007年试题）A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法3.2006年某是商品住宅实际销售量为410㎡，预测销售量为380㎡。
如果平滑指数α=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（B）万㎡。
（2007年试题）A.390.5B.399.5C.523.5D.543.04.下列影响购房者购买行为的因素，属于心理因素的是（C）。
（2007年试题）A.生活方式B.受教育程度C.购买动机D.自我形象5.一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如降价竞销反应强烈，答对其它方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。
这种竞争者属于（B）竞争者。
（2007年试题）A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型6.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量的概念表述中，正确的是（C）。
（2004年试题）A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场B.潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场D.服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场7.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（D）模式。
（2004年试题）A.选择专业化B.产品专业化C.大量制定D.单一市场集中化8.下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（C）（2005年试题）A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查9.某市去年住宅的实际销售量为500万㎡，预测销售量为450万㎡，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法去预测的今年的住宅销售量是（C）万㎡。
（2005年试题）A.450B.475C.490D.50010.从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（D）。
（2005年试题）A.确定调查方式B.设计问卷C.收集信息D.定义市场区域11.下列各项中，属于房地产供给分析内容的是（B）（2005年试题）A.吸纳率分析B.房地产市场的商业周期分析C.家庭规模与结构分析D.投资购买和使用购买的比例分析（二）多项选择题1.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细节市场的模式是（ABD）（2004年试题）A.同质偏好市场B.分散偏好市场C.个别偏好市场 D,集群偏好市场E.弥隙市场2.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ACDE）（2004年试题）A.自然特征B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E.竞争性项目的区域3.房地产市场营销因素调查包括的类型有（ABDE）（2005年试题）A.产品调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查E.促销策略调查4.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（BCDE）（2005年试题）A.文献查阅B.观察C.专题讨论D.问卷调查E.实验四.强化训练题库1.（一）单项选择题1.在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和实际的预测方法是（B）。
A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法2.对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（D）。
A.服务市场B.合格有效市场C.有效市场D.潜在市场3.（B）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。
A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场分析4.（B）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A.一手B.二手C.原始D.基础5.下面不属于不可控制因素的调查的是（B）。
A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查6.某企业上期预测销售量为100万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（C）万台。
A．102 B.120 C.108 D.1807.潜在购买这一般具有三个特点：兴趣、收入与（B）。
A.意愿B.途径C.能力D.动机8.对于（D）的企业，他们的反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料他们将会采取什么行动。
A.从容不迫型竞争者B.选择性竞争者C.凶猛型竞争者D.随机性性竞争者9.在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即（B），定位于最大的细分市场，即（B），同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即（B）。
A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销10.根据消费者（D）差异，市场营销学将他们所购产品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品、和特殊品。
A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为11.企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（B）模式。
A.市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖12.（B）是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。
A.确定问题和调查目标B.收集信息C.制定调查计划D.分析信息13.对本企业和竞争呢过企业的同类产品市场份额进行调查，属于（C）。
A.国内外市场环境调查B. 技术发展调查C. 市场需求容量调查D.竞争情况调查14.有多少人愿意花20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（B）。
A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查15.假设上述的两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（C）。
A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查16.（A）是收集一手资料时最普遍采用的手段。
A.问卷B.座谈C.电话D.邮寄17.一般来说，（B）对企业的市场营销有直接影响。
经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求大，反之则小。
A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境18.定位于最大的细分市场的营销方式是（D）。
A.无差异性营销B.差异性营销C.定制型营销D.集中性营销19.当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和更准确点的（A）资料。
A.一手B.二手C.原始D.基础20.在进行市场调查时，第一个原则是要采用（A）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A.科学B.客观C.准确D.全面21市场需求的预测一般需要从（D）类产品层次、五类空间层次三类时间层次上进行分析。
A.三B.四C.五D.六22.市场定义有六个层次，以下排序正确的是（D）。
A.整个市场>有效市场>潜在市场>合格的有效市场有效市场>服务市场>渗透市场B.潜在市场>整个市场>有效市场>合格的有效市场有效市场>服务市场>渗透市场C.整个市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场有效市场>渗透市场>服务市场B. 整个市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场有效市场>服务市场>渗透市场23.问卷调查法是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（D），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。
A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查（二）多项选择题1.现代营销战略的核心可以称为STP营销，指（BCD）。
A.市场分析B.选择目标市场C.细分市场D.市场定位2.当企业采取某些措施和行动之后，竞争这样会有以下反应模式（ABCD）。
A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型E.灵活型3.消费者市场细分的标准可归纳为（ABCE）。
A.地理环境因素B.人口因素C.消费心理D.经营变量E.消费行为因素4.从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（BCDE）。
A.可转换性B.可区分性C.可盈利性D.可实现性E.可衡量性5.细分市场评价主要涉及（BDE）等三个方面的评价。
A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场结构的吸引力D.企业的目标和资源6.市场定位的方式有（ABE）。
A.避强定位B.重新定位C.跟随定位D.差异定位E.对抗定位7.市场定位战略主要有（ABDE）几种。
A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差异化战略E.形象差异化战略8.市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控因素调查包括（BD）。
A.技术发展调查B.产品调查C.消费这调查D.价格调查E.国内外市场环境调查9.书记一手资料的方法有（ABCE）。
A.观察B.专题讨论C.问卷调查D.电话E.实验10.调查计划一般要包括（ACDE）。
A.资料来源B.调查内容C.调查手段D.抽样方案E.联系方法11市场总需求是指在（ABDE）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
A.特定地理范围B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E.特定市场营销计划12.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（ACD）的模式。
A.同质偏好B.同形偏好C.集群偏好D.分散偏好E.从众偏好13.在市场趋势分析中，时间序列分析可进一步分为如下（BCDE）。
A.市场因子推演法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.指数平滑法14.当企业采取某些措施和行动之后，竞争这样会有以下反应模式（ABCD）。
A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型E.灵活型15.市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控因素调查包括（BC）。
A.产品调查B.技术发展调查C. 国内外市场环境调查D.市场营销因素调查E.促销策略调查16.市场状况分析一般要从（BCDE）几个方面给进行。
A.经济结构分析B.供给分析C.需求分析D.竞争分析E.市场占有率分析17.根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者的购买行为分为（ABCD）。
A.习惯性购买行为B.寻求多样化购买行为C.化解不协调购买行为D.复杂购买行为E.随意性购买行为18.市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分为以下三类（ABD）。
A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查 B.因果性调查E.电话回访性调查19.人们在购买决策过程中可能扮演不同的角色有（ABCD）。