010房地产经济学(第二版) 第十章
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《房地产经济学》复习提纲
《不动产经济学》总复习题第二章1、分别说一下政府在资本主义制度、社会主义制度下的作用。
（P9）在一种“纯粹”的市场经济或资本主义社会，政府仅仅提供国防需要和用以保护个人权利的司法体系，以及培育竞争市场。
在一种“纯粹”的计划经济或社会主义社会中，政府掌握大部分资源，充当了人民的托管人角色。
政府按照其对公民需求的理解进行商品和服务的生产和分配。
2、资本主义原理有哪些？（P10）3、名词解释：完全竞争市场和非完全竞争市场（P14）完全竞争市场： 非完全竞争市场：4、阐述需求规律和供给规律。
（P15-16）第三章1、主张政府要干预经济的理由有哪些？(P27-28)2、名词解释：不动产长期趋势和短期趋势（P34）不动产长期趋势：通过回顾美国经济史，直到20世纪40年代，不动产建设活动存在着强烈的波动，平均来说，一个经历了繁荣、栓退、萧条和复苏四个阶段循环历时18年的周期就被称为不动产长周期。
不动产长期趋势受人口、年龄结构、结婚率、收入水平、建筑成本、税负和交通模式逐渐变化的影响。
不动产短期趋势：自从20世纪40年代以来，不动产长周期被一种可能在3-6年中经历所有四个阶段的较短的不动产周期替代。
这种新的周期及其上升和下降，被称为不动产短周期。
不动产短期趋势受抵押贷款的成本和可得性以及国名经济和地方经济现有状况的强烈影响。
3、阐述政府对抗经济问题的两个主要的工具（P35-38）？？？首先是财政政策，它是指政府通过税收政策与财政支出等手段，扼制衰退、失业和通货膨胀。
在财政政策之外，政府还可以采用货币政策，增加或减少货币的供给，阻止衰退、失业和通货膨胀。
4、经济衰退的时候政府如何去刺激经济的增长？（P35）第四章1、名词解释：联邦存款保险公司（P49）联邦基金利率（P54）联邦存款保险公司：简称FDIC，是一家联邦机构，有银行资金紫竹并完全由美国政府信誉做担保。
如果一家银行或贷款机构破产了，FDIC将付给保了险的存款人最高可达10万美元的赔付，以弥补它们的损失。
西方经济学第二版第十章市场失灵与政府调节
9
女方 看足
球 逛 商 店
男 看 3, 0
方足 1 ,
球0 逛 0, 1 图7-3 性别战
商0 ,
10
第三节 完全信息动态均衡
一、子博弈精炼纳什均衡 二、重复博弈 三、动态博弈战略行动
11
一、子博弈精炼纳什均衡
B 低价 高价
A 低 24 4 价 ,2 0 4, 8
高 8, 3
价 40 2
,图7-4 房地产开发博弈
3
第二节 完全信息静态博弈
一、占优战略均衡 二、重复剔除的占优战略均衡 三、纳什均衡
4
一、占优战略均衡
• 不论其他参与人选择什么战略，他的最优战略 是唯一的，这样的最优战略被称为“占优战略” （dominant strategies）。
• 占优战略均衡只要求所有的参与人是理性的， 而并不要求每个参与人知道其他参与人也是理 性的。因为，不论其他参与人是否理性，占优 战略总是一个理性参与人的最优选择。
• 参与人在前一个阶段的选择将决定随后 的子博弈的结构。这样的动态博弈称为 序贯博弈（sequential games）。动态博 弈中另外一类是所谓的重复博弈 （repeated games）。顾名思义，重复博 弈是指同样结构的博弈重复许多次，其 中的每次博弈称为阶段博弈（stage game）。
14
• 囚徒困境（prisoner’s dilemma）。 • 囚徒困境反映了一个深刻的问题，这就是个人
理性与团体理性的冲突。
5
囚徒B
坦白
抵赖
囚徒A 坦 -8, -8 -1, -10 白
抵 -10, -1 -2, -2 赖
图7-1 囚徒困境
6
二、重复剔除的占优战略均衡
女方 看足
球 逛 商 店
男 看 3, 0
方足 1 ,
球0 逛 0, 1 图7-3 性别战
商0 ,
10
第三节 完全信息动态均衡
一、子博弈精炼纳什均衡 二、重复博弈 三、动态博弈战略行动
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一、子博弈精炼纳什均衡
B 低价 高价
A 低 24 4 价 ,2 0 4, 8
高 8, 3
价 40 2
,图7-4 房地产开发博弈
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第二节 完全信息静态博弈
一、占优战略均衡 二、重复剔除的占优战略均衡 三、纳什均衡
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一、占优战略均衡
• 不论其他参与人选择什么战略，他的最优战略 是唯一的，这样的最优战略被称为“占优战略” （dominant strategies）。
• 占优战略均衡只要求所有的参与人是理性的， 而并不要求每个参与人知道其他参与人也是理 性的。因为，不论其他参与人是否理性，占优 战略总是一个理性参与人的最优选择。
• 参与人在前一个阶段的选择将决定随后 的子博弈的结构。这样的动态博弈称为 序贯博弈（sequential games）。动态博 弈中另外一类是所谓的重复博弈 （repeated games）。顾名思义，重复博 弈是指同样结构的博弈重复许多次，其 中的每次博弈称为阶段博弈（stage game）。
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• 囚徒困境（prisoner’s dilemma）。 • 囚徒困境反映了一个深刻的问题，这就是个人
理性与团体理性的冲突。
5
囚徒B
坦白
抵赖
囚徒A 坦 -8, -8 -1, -10 白
抵 -10, -1 -2, -2 赖
图7-1 囚徒困境
6
二、重复剔除的占优战略均衡
房地产开发与经营(第二版)课件
项目定位
集购物、休闲、娱乐为一体的城市综合体。
规划设计
合理布局各类商铺、休闲设施及停车位，提 高整体商业价值。
建设阶段的管理
建设阶段的主要工作
施工图设计 根据项目规划和设计方案，进行施工 图的详细设计。
招标与投标
通过招标方式选择合适的施工单位和 材料设备供应商。
合同签订
与中标单位签订施工合同，明确双方 的权利和义务。
房地产开发与经营(第 二版)课件
• 房地产开发概述 • 土地获取与市场分析 • 项目策划与设计 • 建设阶段的管理 • 市场营销与销售 • 物业管理与服务
目录
房地产开发概述
房地产开发的定义与特点
总结词
了解房地产开发的定义和特点对于理解整个开发过程至关重要。
详细描述
房地产开发是指通过市场手段获取土地资源，进行规划设计、 施工建设、销售推广等过程，最终实现经济效益、社会效益 和环境效益最大化的经济活动。其主要特点包括地域性、综 合性、高风险、高回报等。
THANKS
感谢您的观看
分析项目施工过程中可能出现的风 险因素。
风险应对措施
制定相应的风险应对策略和预案， 降低风险对项目的影响。
03
02
风险评估
对识别出的风险进行评估，确定风 险等级和影响程度。
风险监控与报告
对风险进行持续监控，及时报告和 处理风险事件。
04
市场营销与销售
市场营销策略的制定
目标市场定位 明确目标客户群体，分析其需求和购买 行为，以便提供有针对性的产品和服务。
客户关系管理。
03
网络销售渠道
利用电商平台、自建官方网站等 方式，实现线上销售，提高销售
效率。
房地产经济学第二版
房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第一节 房地产经济波动的基本概念
一、房地产经济波动的含义
房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着 长期趋势上下振荡所形成的运行状态。 房地产经济波动包括季节波动、随机波动、 房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房 地产周期也指房地产经济波动。
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第六节 房地产周期
（二）房地产周期的基本测定方法
每个经济指标的时间序列中一般都包含四种 变动要素：长期趋势性波动（T）、季节性变动 （S）、周期性波动（C）和不规则性变动（I）。 而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采 用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变 动和不规则性变动的影响。 最基本的方法有直接测定法和剩余法。
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
房地产经济学
（第二版）
谢经荣 吕萍 乔志敏 编著
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第六章 房地产经济波动
重点问题
房地产经济波动的含义和类型 房地产经济波动的影响因素 房地产经济波动的运行机理 房地产经济波动的指标 房地产周期的概念、运行阶段及测定
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第七节
房地产泡沫
三、房地产泡沫的判断指标 根据指示指标同房地产泡沫产生的时间顺序，可 以将指标划分为预示指标、指示指标和滞后指标。
房地产贷款增长率 （贷款总额增长率）
货币供应量
预示 指标
股价指数
图6—2 房地产泡沫的预示指标
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
地租理论 区位理论 房地产经济学
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第四节
城市地租理论
二、城市绝对地租
城市绝对地租是在土地使用权和土地所有权 分离的条件下，所有土地使用者都必须缴纳的地 租，即城市土地使用者所必须缴纳的最低限度的 地租。 城市绝对地租量至少等于与最边缘城市土地 相邻农地上的农业地租。
三、垄断地租
由于土地所有者对供不应求的稀缺土地的垄 断，这种超额利润就转化为垄断地租。
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
关键术语
地租 绝对地租 级差地租 垄断地租 建筑地段地租
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
复习思考题
1. 2. 3. 4. 5.
分析古典经济学和马克思在地租理论上的 异同。 新古典经济学关于地租的理论是怎样表述 的？ 试阐述级差地租的内容。 试阐述绝对地租的内容。 运用本章所学关于地租的知识，说明如何 运用地租理论，尝试去解决当前耕地保护 与城市发展的矛盾？
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第四节
城市地租理论
一、城市级差地租
城市土地的空间位置，包括交通便捷程度、基础 设施完善程度、集聚程度、地质水文状况、环境 等区位因素，是影响城市级差地租的决定性因素。 城市级差地租Ⅰ：由土地位置引起的相对较高的 利润，在一定条件下，会转化为地租。 城市级差地租Ⅱ：连续投资直到建筑边际，由此 产生的建筑产品总价值与总建筑生产成本之间的 差额，构成业主的超额利润。这一利润在一定条 件下转化为地租。
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第一节
古典经济学的地租理论
二、亚当·斯密的地租理论
地租是使用土地的代价，它是在保证租地人取得
蔡增正西方经济学（第二版）习题及答案第十章
第十章垄断性竞争条件下的产量与价格决策一、单项选择题1、垄断性竞争市场的主要特征是：a、很少几个占统治地位的企业，进入障碍较少b、数量众多的企业，严格的进入限制c、数量众多的企业，进入障碍较少d、很少几个占统治地位的企业，严格的进入限制2、在垄断性竞争市场中，进入市场a、完全没有障碍b、比在充分竞争市场中困难，但比在纯粹垄断市场中容易c、比在纯粹市场中更困难d、完全禁止3、非价格竞争是指：a、不同行业产品之间的竞争b、竞争对手之间对相互之间的价格变动视而不见c、以广告、促销及改变产品的特性等手段进行竞争d、降低生产成本，但并不由此降低价格4、下列哪一项不是垄断性竞争市场的特征？a、非价格竞争b、产品存在差异c、进入市场较容易d、在长期内在A TC的最低点上进行生产5、垄断性竞争行业既有竞争因素也有垄断因素，其垄断因素主要源于：a、串通共谋的可能性b、较严格的进入障碍c、产品的差异性d、决策时的相互依赖性6、垄断性竞争企业与充分竞争企业最显著的区别在于：a、前者不追求利润最大化b、后者只有降价，才能增加销售c、前者的需求曲线完全缺乏弹性d、前者销售的是相似的但并不完全相同的产品7、垄断性竞争市场和充分竞争市场的相似之处在于：a、都没有进入障碍，即使有也非常少b、都肯定在短期内能获得经济利润c、都生产存在差异的产品d、在两种市场中单个企业面对的需求曲线都具有完全弹性8、垄断竞争企业的边际收益曲线a、具有负斜率且与需求曲线合而为一b、与需求曲线合而为一且与横轴平行c、具有负斜率且位于需求曲线下方d、由于企业是“价格制定者”，所以其边际收益曲线不存在9、垄断性竞争企业a、在短期内获得正常利润，但在长期内遭受损失b、在短期内可能获得利润也可能遭受损失，但在长期内获得正常利润c、在短期内和长期内都一直会遭受损失d、在短期内和长期内都一直会获得经济利润10、在垄断性竞争市场中，企业将产量确定在哪一点上以实现利润最大化？a。
房地产金融实务10国家房地产金融调控
《房地产金融实务》（第2版）
二、信贷控制对房地产价格的影响 机制分析
如果中央银行采取扩张性货币政策，如买入有价证券、 增加再贷款、降低再贴现率和法定存款准备金率等货 币政策来增加货币供应量，商业银行的准备金和存款 增加，其发放贷款的能力提高，银行会放松贷款条件， 增加房地产信贷额度，住房贷款随之增加，从而扩大 了房地产的有效需求，导致房地产价格上升。房价的 上升同时提升了银行信贷的质量，促使银行减少储备， 进一步增加信贷数量，从而出现货币供应量增加 →银 行贷款增加 →住房贷款增加 →房地产需求增加 →房 地产价格上升 →银行信贷增加，这样一种螺旋式上升 结果。
《房地产金融实务》（第2版）
反之，如果中央银行采取紧缩性货币政策，如卖出有 价证券、减少再贷款、提高再贴现率和存款准备率， 以减少货币供应量，从而减少了银行可以发放的贷款， 住房贷款被削减直接减少了房地产的有效需求，导致 房价下跌。当房地产行业步入下降通道时，用于发放 房地产信贷的抵押品价格大幅下降，而信贷的需求者 会由于经济条件的改变而产生违约的可能，致使银行 资产质量下降。为了应对不利局面，监管者可能执行 更为严格的监管措施以缩减房地产信贷的投放，致使 房价进一步下降，即出现货币供应量减少 →银行贷款 减少 →住房贷款减少 →房地产需求减少 →房地产价 格下跌 →银行信贷减少 →房地产价格下跌。
《房地产金融实务》（第2版）
第二节 我国房地产金融调控的实践
一、建国以来我国房地产金融调控政策简要回顾 我国房地产业的发展只有三十多年的历程。建国 以来，中国的城市住房一直以公有制为主，在 1980年以前，私有或公有住房交易几乎不存在。 公有住房建设资金基本上由国家财政拨款，将这 些款项分配给地方政府和企业，用于建造城市出 租住房单元，然后由企业和政府机构以低租金 （每平方米月租金0.1元左右）分配给职工居住。 这一阶段没有房地产市场，更谈不上房地产金融 的存在，政府也无法利用金融手段调控房地产市 场。
二、信贷控制对房地产价格的影响 机制分析
如果中央银行采取扩张性货币政策，如买入有价证券、 增加再贷款、降低再贴现率和法定存款准备金率等货 币政策来增加货币供应量，商业银行的准备金和存款 增加，其发放贷款的能力提高，银行会放松贷款条件， 增加房地产信贷额度，住房贷款随之增加，从而扩大 了房地产的有效需求，导致房地产价格上升。房价的 上升同时提升了银行信贷的质量，促使银行减少储备， 进一步增加信贷数量，从而出现货币供应量增加 →银 行贷款增加 →住房贷款增加 →房地产需求增加 →房 地产价格上升 →银行信贷增加，这样一种螺旋式上升 结果。
《房地产金融实务》（第2版）
反之，如果中央银行采取紧缩性货币政策，如卖出有 价证券、减少再贷款、提高再贴现率和存款准备率， 以减少货币供应量，从而减少了银行可以发放的贷款， 住房贷款被削减直接减少了房地产的有效需求，导致 房价下跌。当房地产行业步入下降通道时，用于发放 房地产信贷的抵押品价格大幅下降，而信贷的需求者 会由于经济条件的改变而产生违约的可能，致使银行 资产质量下降。为了应对不利局面，监管者可能执行 更为严格的监管措施以缩减房地产信贷的投放，致使 房价进一步下降，即出现货币供应量减少 →银行贷款 减少 →住房贷款减少 →房地产需求减少 →房地产价 格下跌 →银行信贷减少 →房地产价格下跌。
《房地产金融实务》（第2版）
第二节 我国房地产金融调控的实践
一、建国以来我国房地产金融调控政策简要回顾 我国房地产业的发展只有三十多年的历程。建国 以来，中国的城市住房一直以公有制为主，在 1980年以前，私有或公有住房交易几乎不存在。 公有住房建设资金基本上由国家财政拨款，将这 些款项分配给地方政府和企业，用于建造城市出 租住房单元，然后由企业和政府机构以低租金 （每平方米月租金0.1元左右）分配给职工居住。 这一阶段没有房地产市场，更谈不上房地产金融 的存在，政府也无法利用金融手段调控房地产市 场。
房地产经济学(电子教案)
房地产开发项目的工程监理……………………………………………………………39 房地产开发与建筑业……………………………………………………………………40 房地产经营及其特点……………………………………………………………………41 房地产经营内容及其方式………………………………………………………………42 房地产营销及策略………………………………………………………………………43 物业管理服务是房地产业的一个重要行业……………………………………………47 物业管理服务的内容……………………………………………………………………48 建立适应社会主义市场经济的物业管理服务体系……………………………………49 房地产金融概述…………………………………………………………………………53 房地产金融业务…………………………………………………………………………54 住宅金融…………………………………………………………………………………56 房地产保险………………………………………………………………………………56 房地产金融的组织机构和金融市场……………………………………………………57 房地产市场的结构和运行程序…………………………………………………………59 房地产市场的运行机制和功能…………………………………………………………60 房地产市场的中介服务…………………………………………………………………61 培育、完善与规范房地产市场…………………………………………………………62 城市地价的形成…………………………………………………………………………63 城市地价与房价的关系…………………………………………………………………66 房地产价格的评估………………………………………………………………………68 规范房地产价格的形成机制……………………………………………………………76 房地产税费租的设置及其作用…………………………………………………………77 加强国家对房地产业管理的必然性及其原则…………………………………………79 房地产业管理的内容……………………………………………………………………80
房地产经济学各章课后习题答案
房地产经济学第1章房地产经济学概述基础知识练习一、单项选择题1. B2. D3.A4.C5.D二、多选题1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABD5.ACD6.ABCD三、简答题1. 什么是房地产？房地产是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其衍生的权利。
2.简述房地产的自然特性。
(1) 房地产的二元性。
(2) 土地面积的有限性和不可再生性。
(3) 位置的固定性和独特性。
(4)房地产使用的耐久性和效用的多层次性。
3.简述房地产业的行业特性。
（1）先导性和基础性（2）综合性和关联性（3）资金密集型和高风险性（4）级差收益型和区域性（5）权利主导型和制约性4.简述房地产业在国民经济中的地位和作用。
(1) 房地产业属于基础性产业。
(2) 房地产业又是先导性产业。
1.3.2房地产业在国民经济中的作用房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长、增加财政收入和提高居住生活水平等方面。
具体表现在：(1) 推动城市开发，促进现代化建设。
(2) 带动相关产业发展，促进经济增长。
(3) 增加财政收入，为现代化建筑积累资金。
(4) 改善居住条件，提高劳动者素质。
5.简述学习房地产经济学的意义。
（1）学习房地产经济学，为学习其他经济学科和管理学科打好基础（2）学习房地产经济学，有助于了解房地产行业的运行机制（3）学习房地产经济学，有助于正确做出个人房地产投资决策（4）学习房地产经济学，有助于理解政府的房地产政策第2章地租与区位理论基础知识练习一、单项选择题1. B2. B3.C4.D5.A二、多选题1.ABD2.ABC3.AB4.ABC5.ABD三、简答题1.什么是级差地租、绝对地租、垄断地租？级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终为土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
房地产经济学第二版
（二）本书的看法
所谓房地产，即指房产与地产的合称，是房屋与土地在经济 关系方面的体现，属于资产范畴。房屋与土地反映的是物质 的属性与形态，而房产和地产则体现相应的生产关系。
相关概念比较
1.房地产与不动产关系 ◆房地产 不 动 产 ◆某些构筑物及其财产权利（桥 梁、道路、机场、 水库大坝等） ◆与土地尚未分离的农作物、林木、果树及其种子 等 ◆价值昂贵的船舶、飞机和火车等财产
房地产的含义、分类与特征
房地产的含义 房地产的分类
房地产的特征
二
房地产业在国民经济中的地位与作用
房地产业概述 房地产业的地位 房地产业的作用
三
房地产经济学的研究对象、内容与方法
房地产经济学的研究对象 房地产经济学的研究方法 房地产经济学的研究内容
第一节 房地产的含义、分类与特征
5.房地产有广义和狭义两种理解，广义房地产不仅包括土地、 土地上的永久建筑物、基础设施以及诸如水和矿藏等自然资源 ，还包括与土地所有权有关的所有权利或利益，与分析房地产 有关的知识以及经营房地产买卖的商业界。狭义房地产仅指土 地以及土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。
6.房地产是房产和地产密不可分的、相互依存的有机结合体， 它是指地上房屋建筑及其附属物和承载房屋建筑及其附属物的 土地以及所衍生的各种权利。 7.房地产是一种复合概念，即房地产是指建筑地块和建筑地块 上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。
（8）其它专业用房
4. 按照房产实物形态划分 （1）建筑物 （2）土地与建筑物的综合体 （3）局部房产 （4）未来状况下的房产 （5）已经灭失的房产
（6）现在状况下的房产与过去状况下的房产的差异部分
（7）以房产为主的整体资产或者包含其他资产的房产 （8）整体资产中的房产
房地产经济学(第二版)
总结： 房地产业是国民经济中一个特殊的产业部门
– 房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门； – 房地产业是把地产和房产结合于一体经营不动产的产 业部门； – 房地产业是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规 制度的产业部门。
房地产业的特征
（1）基础性：生产生活资料和生产资料 （2）先导性：国民经济建设，首先要有房地产开发和经营 提供生产和生活的空间 （3）关联性：建筑业发展导致建材、冶金、设计等发展， 进而导致劳动的需求 （4）地域性：位置固定性－－全过程具有地域性－－价格、 发展因素、政策法规也有地域性差异 （5）周期性：房地产业的发展呈现周期性波动的特征（发 展复苏、繁荣、危机、衰退萧条四阶段）
B:房屋使用权 D:土地使用权
若你要使用这间房屋， 应取得那几项产权？ ABC／ABD／ABCD／ AC／AD／ACD／BC/ BD／BCD／
三、房地产类型和属性
1， （一）按构成要素分类
房产；地产 ；房地产 （二）按用途分类 住宅；工业房地产；商业房地产；公共事业房地 产；其他用途房地产 （三）按开发建设程度分类 生地；熟地；期房；现房 还可按新旧程度、建设标准等分类
������
土地、地产、房地产及不动产之间关系：
1.地产 各类土地及财产权利 住宅房屋建筑及财产权利 非住宅房屋建筑及财产权利 与房屋建筑有关的城市基础设施 建筑及财产权利 房地产
不动产 2、房产
3、非房屋建筑及财产权利 4、与土地尚未分离的农作物、林木种子等 5、价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产 6 、财产综合体
迪拜的哈利法塔摩天大楼，该建筑物的高度为828米（有
163层）
摩天-新月形的迪拜新月高楼
新加坡57楼屋顶无边泳池
贝克汉姆的英国豪宅价值,为 2000万英镑
房地产开发与经营第二版第10章房地产市场营销
软广告
•企业形象广告 •楼盘情况介绍 •各期活动传真 •市场信息发布
房地产广告
硬广告
•告知型 •说服型 •提示型 •形象型 •促销型
3.3 房地产广告策 划
房地产开发与经营 （第二版） 普 通高等教育“十一五” 国家级规划教材
房地产广告策划的原 则
○ 时代性 ○ 创新性 ○ 实用性 ○ 阶段性 ○ 全局性
重点问题
01
01
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房地产市场营销的 基本原理
房地产市场营销策 略
房地产市场营销 策划 房地产开发与经 营（第二版） 普通高等教育 “十一五”国家 级规划教材
房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材
10.1 房地产市场营销概述
10.1.1 房地产市场营销的概念 房地产市场营销是通过交易过程满足顾客对土地 或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地 或房屋产品转换成现金的流通过程。
附加价值(Value) 共鸣(Vibration)
5S规则
速度（speed） 微笑（smile） 真诚（sincerity） 机敏（smart） 研学（study）
三、房地产市场营销理念创新
0 1 文化营销 0 3 全程营销
0 2 关系营销 0 4 绿色营销
10.2 房地产市场营销策略
房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材
见．有利于改进企业工作，提高竞争能力和建立良好的企 业形象。
这种方式要求房地产公司具有很强的销售力量，包括一个 有效的营销机构和一批既懂房地产营销知识，又懂相关法 规的高素质的营销人员团队。
10.2.3 渠道营销策略
04
03
02
首席代理与分代理
西方经济学基础教程第二版第十章
可编辑ppt
二、宏观经济政策工具
❖ 1、需求管理
❖ 通过调节总需求来达到一 定政策目标的宏观经济政 策工具。
❖ 包括财政政策与货币政策
❖ 2、供给管理
❖ 调节总供给，包括控制工 资与物价的收入政策，改 善劳动力市场状况的人力 政策，促进经济政策的增 长政策。
可编辑ppt
第二节 财政政策
❖ 一、财政政策的内容 ❖ 二、内在稳定器 ❖ 三、赤字财政政策
四大目标：
❖ 充分就业 ❖ 物价稳定 ❖ 经济增长 ❖ 国际收支平衡
四大目标的内在矛盾：
❖ 充分就业不利于物价稳定
❖ 充分就业有利于经济增长，却不利 于国际收支平衡。因为居民有钱了 就要购买外国商品，这就会形成国 际收支逆差的压力
❖ 经济增长不利于物价稳定，会造成 通货膨胀。
将失业率和通货膨胀率保持在社会能够接受的范围内， 经济要适度增长， 国际收支则既无逆差也无顺差。
债务人是国家，债权人是 公众，国家与公众的根本 利益是一致的。
政权稳定，债务偿有保证 ，不会引起信用危机。
债务用于发展经济，使政 府有能力偿还债务，弥补 赤字。
借债发展，发展还债
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第三节 货币政策
❖ 一、货币政策的基本知识 ❖ 二、凯恩斯主义的货币政策 ❖ 三、货币主义的货币政策
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第四节 供给管理政策
一、收入政策 （1）西方国家最常用的收入 政策工具是 ❖工资—物价冻结 ❖工资与物价指导线 ❖税收刺激计划
（2）收入政策目的在于：制 止通货膨胀。
❖ 二、指数化政策及其措施
定期地根据通货膨胀率来调整 各种收入的名义价值，以 使其实际价值保持不变。
主要的指数化措施有： ❖ 工资指数化 ❖ 税收指数化
房地产经济学(第二版)
（三）我国的房地产概念
在我国还没有确立法定的房地产概念。综合 各家观点，可将房地产定义为：土地及地上定着 物和同地上利用相联系的地下改良物；同时还包 括以上组成部分所衍生的各种权利。
房 土地 地
Байду номын сангаас公共设施 改良物
产 定着物
建筑物
其它定着物
图1—1 房地产的组成
只有定着物才能成为不动产的必要组成部分，附 着物不是不动产的组成部分。区分按照三个标准 判断：
2. 土地价值存在的条件
主要取决于以下四个方面：
土地具有使用性：土地的使用性使土地具有使用 价值。
土地的稀缺性：土地的稀缺性决定了土地所有权 或使用权的价值或价格。
供需关系：随着人口的增加，人们对土地的需求 越来越多，且越来越迫切，一般情况下土地的价 值会越来越高。
可转移性：土地的可转移性是由法律规定的。
来经济收益的土地。
土地资源包括人们对土地未来或当前收益的 经济评价。
三、土地资产
土地资产：是指土地自然性状的经济表现或反映。 土地资产说明土地具有同人类相结合的属性。
具体的所有人同土地特定权利的结合可以称为 土地财产。
受法律保护，有确切权属关系的土地资源。
注意：
土地、土地资源和土地资产三个概念说明人们从 不同角度对土地这一自然综合体的描述，是人类 对土地不同认识到反映，它们也是土地在人类社 会中的不同表现形式。在完全的市场经济下，三 者的本质是相同的。
房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
房地产经济学
（ Real Estate Economics ）
谢经荣 吕萍 乔志敏 编著
教材和参考资料：
1：谢经荣，吕萍，乔志敏编著：《房地产经济学》第二 版 中国人民大学出版社 2：张红编著：《房地产经济学》 清华大学出版社 3：［美］丹尼斯·J·麦肯泽： 《不动产经济学》第五 版 中国人民大学出版社 4 ：陈淮：《广厦天下：房地产经济学ABC》中国发展出 版社 5：［美］罗杰·H·伯恩哈特，安·M·伯克哈特： 《不动产》第四版（影印本） 法律出版社
房地产经济学课件
房地产市场供求分析
房地产市场需求
01
房地产市场需求是指在一定时期内，消费者愿意并能够购买的
房地产商品或服务的数量。
房地产市场供给
02
房地产市场供给是指在一定时期内，生产者愿意并能够提供的
房地产商品或服务的数量。
供求关系对房地产市场价格的影响
03
供求关系是影响房地产市场价格的重要因素，当需求大于供给
03
房地产市场监管
加强房地产市场监管力度，打击违法违规行为，维护市场公平竞争。
谢谢
THANKS
寡头市场
寡头市场是指市场中只有少数几家卖者， 各卖者之间存在相互影响和依赖。
垄断竞争市场
垄断竞争市场是指市场中存在一定数量的 卖者，每个卖者有一定的市场份额，但各 卖者之间不存在完全的竞争。
房地产市场价格分析
01
市场价格形成
房地产市场价格的形成受到多种 因素的影响，包括供求关系、经 济环境、政策法规等。
详细描述
房地产经济学主要研究房地产市场的 供求关系、价格机制、市场均衡和资 源配置等问题，关注房地产市场的运 行规律和变化趋势。
房地产经济学的研究内容
总结词
房地产经济学的研究内容包括土地经济、城市经济、住房经济、房地产金融等方面。
详细描述
土地经济主要研究土地资源的合理利用、土地制度的改革和完善等问题；城市经济关注城市发展与规划、城市产 业布局和城市竞争力等方面；住房经济研究住房需求、住房市场和住房政策等问题；房地产金融则涉及房地产投 资、融资和风险管理等方面。
02 房地产市场分析
CHAPTER
房地产市场概述
房地产市场定义
房地产市场是进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所， 包括住宅、商业、工业等类型的房地产。
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土地政策参 与宏观调控
实施土地出让 “招拍挂”政策
开展土地储备收购 图10-5 土地政策参与宏观调控的主要表现
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第二节 土地政策与住房政策
（五）主要土地政策及其经济分析 收购储备政策及经济分析 土地的收购储备政策，是指土地收购储备机 构，将要盘活的国有土地使用权依法收回、收购 予以储存，并通过前期开发利用和承担政府委托 的土地使用权供应准备工作，实现土地资产保值 增值，合理配置土地资源。
图10-7 土地收购储备的供求曲线及房价的变动
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第二节 土地政策与住房政策
（五）主要土地政策及其经济分析 “招拍挂”政策及经济分析
P D1 S2
P2 P1 S2 O
E2 E1 D1 Q S1
图10-8 土地“招拍挂”政策调控效 果
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第一节 房地产市场调控政策概述
四、房地产市场调控政策分类
房地产市场 调控政策
根据房地产调控目标 实现的手段区分： 经济政策手段 法律政策手段 行政计划政策手段
按照政策调控 的对象区分： 土地政策 住房政策
按照政策颁布的 主体区分： 中央政策 地方政策
图10-3 房地产市场调控政策分类
P AUC0
Mc0
AUC1
Mc1
D O Q0 Q1 Q
图10-12 政府间接介入住房供给
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第三节 货币政策与住税收策
一、房地产货币政策
（一）房地产货币政策的概念 房地产货币政策是指国家通过货币政策的制定和 调整，利用金融、信贷手段对房地产业进行间接 调控，为实现既定基本方针而采取的相应措施。 （二）房地产政策的分类 一般性货币政策与选择性货币政策 扩张性、紧缩性和中性货币政策
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第二节 土地政策与住房政策
土地政策的构成 土地政策的主体：指的是政策的制定者和执行者， 土地政策的主体：指的是政策的制定者和执行者， 并且只能由各级政府来担当这两个角色。 土地政策的对象：指的是土地政策所调控的问题 土地政策的对象：指的是土地政策所调控的问题 或事物，即土地政策需要调整并且可以调整的客 体。 土地政策的目标：就是土地政策所要实现的期望 土地政策的目标：就是土地政策所要实现的期望 值。
（一）政策的含义和特征 对于“政策” 对于“政策”一词的含义，中外学者分别从 不同的学科背景和研究角度做了诠释。比较一致 的认识是：“政策” 的认识是：“政策”是国家机关、政党及其他政 治团体在特定时期为实现或服务于一定社会政治、 经济、文化目标所采取的政治行为或规定的行为 准则，它是一系列谋略、法令、措施、办法、方 法、条例等的总称。
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第二节 土地政策与住房政策
（二）我国住房政策的发展 （三）主要的住房政策及其经济分析 住房需求政策：住房需求政策是政府为了满足社 会各阶层的住房消费，刺激住房需求采取的向中 低收入者提供住房货币补贴，提高中低收入者的 购房能力的举措，如我国的住房公积金制度。
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第十章 房地产市场调控政策
重点问题
土地政策 住房政策 货币政策 税收政策
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第一节 房地产市场调控政策概述
一、政策概述
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第一节 房地产市场调控政策概述
选择性 B 阶级性 A 政策 D 权威性与强制性 C 合法性
功能多样性 E
图10—1 政策的基本特征
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第一节 房地产市场调控政策概述
（二）政策与制度的区别 二者产生的途径不同：制度产生有两种途径分别 二者产生的途径不同：制度产生有两种途径分别 是内在途径和外在途径；而政策都是由政策主体 人为设计出来的。 二者的稳定性不同：内生制度具有相当大的稳定 二者的稳定性不同：内生制度具有相当大的稳定 性，外生制度则易发生变化；政策具有一定的稳 定性，但其稳定性和灵活性是相互对立而存在的。 二者的实施机制不同：政策实施是以暴力强制为 二者的实施机制不同：政策实施是以暴力强制为 后盾；制度实施途径多于政策。 二者调控范围不同：相对制度而言，政策的范围 二者调控范围不同：相对制度而言，政策的范围 要小的多。
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第二节 土地政策与住房政策
土地政策参与宏观调控的必要性 土地政策参与宏观调控是由土地政策本身的特点 决定的。 这是由我国特殊的国情和当前市场环境决定的。 土地政策参与宏观调控是解决当前现实问题的需 要。
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第二节 土地政策与住房政策
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第二节 土地政策与住房政策
P S1 S0 P2 P1 P0 E1 E0 D0 D1
Q1
Q0
Q
图10-6 土地收购储备的供求曲线及地价的变动
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第二节 土地政策与住房政策
P S1 S0
P1 P0
D1 D0 Q0 Q1 Q
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第一节 房地产市场调控政策概述
二、房地产市场调控政策的内涵和特点
（一）房地产市场调控政策的内涵 房地产市场调控政策是指国家为了实现对 房地产市场调控政策是指国家为了实现对 房地产市场的调控目标而制定的一系列政策。 它是一个相互联系、相互配合的政策体系。
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第二节 土地政策与住房政策
住房政策根据不同标准可以做不同的类型划分： 根据住房主体：针对中等收入以上的居民的住房政 策，即商品房政策；针对中低收入居民的住房政策， 即公共住房政策。 根据政策作用对象：住房需求政策和住房供给政策。 根据政策调控范围：一般性政策和具体政策。
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第一节 房产市场调控政策概述
（二）房地产市场调控政策的特点
房地产市场 调控政策 前瞻性
稳定性
灵活性
区域性
图10—2 房地产市场调控政策的特点
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第一节 房地产市场调控政策概述
三、房地产市场调控政策的目标
总量供求均衡目标：实现区域内的供求总量均衡； 总量供求均衡目标：实现区域内的供求总量均衡； 房地产市场供应与其他商品的相对均衡；房地产 商品供给总量与居民对房地产的有效需求总量均 衡；房地产业与整个国民经济特别是地区经济发 展比例均衡。 优化结构目标：房地产业的发展与其他产业发展 优化结构目标：房地产业的发展与其他产业发展 相协调；房地产业内部结构协调。 投机抑制目标 福利保障目标
E A F D O D′
住房数量 图10-10 住房货币补贴归宿
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第二节 土地政策与住房政策
（三）主要的住房政策及其经济分析 住房供给政策：按照政府的介入程度可以分为政 府直接介入住房供给和政府间接介入住房供给。 直接介入有两种供给方式：一是政府通过直接自 建提供公共住房给中低收入家庭居住；二是政府 通过向开发商提供补贴来增加公共住房的供给。
第二节 土地政策与住房政策
二、住房政策
（一）住房政策概述 在西方经济学中，一般把中央和地方政府干预及 解决住房问题的手段和方法统称为广义的“住宅 政策”；狭义上的住房政策，是政府在一定的社 会、经济和政治形势下，为了改善住房的数量、 质量、价格以及所有权和使用权状况，为适应不 同时期的住房需求和住房供应模式而设计的调节 和干预措施。
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第一节 房地产市场调控政策概述
五、政策调控的理论依据和主要手段
（一）市场失灵与宏观调控政策 市场失灵主要是由三个方面的原因引起的： 市场失灵主要是由三个方面的原因引起的： 外部性：指市场主体的经济行为对其他人或企业 外部性：指市场主体的经济行为对其他人或企业 产生影响，但又不需要为这种影响付出代价或给 予补偿的情况。 准公共产品：准公共物品是介于公共物品和私人 准公共产品：准公共物品是介于公共物品和私人 物品之间的物品，具有局部的非排他性和局部的 非竞争性。 不完全竞争
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第一节 房地产市场调控政策概述
（二）房地产市场调控的主要政策手段 土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在三 土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在三 方面：土地供应总量调控、土地供应结构调控、 对不同区域的土地供应进行调控。 货币政策：具体调控有两个方面— 货币政策：具体调控有两个方面—供给与需求。 税收政策：主要通过调整税种、税率、附加和减 税收政策：主要通过调整税种、税率、附加和减 免来改变房地产供求双方主体的收益水平。 其他政策：如产业政策、投资政策等等。 其他政策：如产业政策、投资政策等等。
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第二节 土地政策与住房政策
非 住 房 商 品 数 量
C A E1 E U2 U1 O B D U3
住房数量
图10-9 住房货币补贴政策的经济分析
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