房地产行业研究方法

房地产行业研究方法

吕自勇

房地产行业主要是周期性行业，且受到政策影响甚深。因此先从宏观下手，建立部分的月资料库，从土地购置面积、新开工面积、投资金额、销售面积/金额、销售均价等，从每月全国地产先了解目前地产行业价量关系，供需关系。由于地产资料库非常昂贵，频率更高的地产成交周资料则由券商研究部门提供。在行业在分类上先分为住宅与商用地产，住宅又分为大型、中型与小型股(4月接管时分类，200亿元以上为大型，80亿元以下为小型，二者之间为中型)，再以预估EPS的复合成长计算，成长30%以上列为成长股，否则分类为价值型股票。除上述分类外，在分析上又可以依照公司所在地域是全国或区域或所在省份分类；或是所属的高铁线上；或是城投……等主题归类比较分析。

住房地产个股分析上，通常从公司土地的储备着手，观察公司拿地的态度，持有项目地域，了解公司的布局，以及拿地后的积极性以了解公司周转高低。尽可能建立公司的项目进度表，以了解公司的储备与各项目的价格，以及未来数年实际营收(合同销售)的分配状况；以此预测未来数年的营收与获利，并依此折算公司RNAV。

商业地产则是以分析其持有物业的价值，持有物业空置率(出租率)状况，租金收入高低等。目前商业地产仍需扩张住宅部分获利补贴，纯粹商业地产持有物业经营者较少，或是买卖商业地产因税收等交易成本居高不下，操作并不积极，因此该类地产成长也较慢。