房地产行业研究分析方法培训

2007
2015E
起步期
高速增长期
震荡 /平稳期?
衰退期 ?
87年深圳率先 98年取消住房 实行土地使用 实物分配的住 权的招标、拍 房体制改革。 卖制度，标志 2000年开始推 房地产行业正 行的住房按揭 式进入市场化 贷款. 发展阶段.
市场降温。保 人口红利结 障性住房供应 束，住房需求 加大.但仍享有 下降 人口红利
I
伊奘诺景气
GDP增速
-4%
升值第三年通胀高涨
17
全球宏观视野下的房地产行业
. 与日本的70年代更相似?
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15%
平均
350
商业用地 住宅用地 300
工业用地 250
200
Total average
150
Real estate
250ꢀ 6ꢀ
4ꢀ
200ꢀ
2ꢀ
150ꢀ
0ꢀ
100ꢀ
‐2ꢀ
50ꢀ
7 0‐4 ꢀ年代石油危机后，经济开始高增 0ꢀ
长‐6ꢀ
35ꢀ %ꢀ
M2增速
地价增速
30ꢀ
25ꢀ
20ꢀ
15ꢀ
10ꢀ
5ꢀ 0ꢀ
‐5ꢀ
‐10ꢀ 20
日元迅速升值
全球宏观视角下的房地产行业
. 还是与广场协议后的日本更相似?
21
全球宏观视野下的房地产行业
5
时间
行业生命周期视角
政策
金融环境 (利率信贷)
需求推动型
城市化/人 口/家庭结 构
经济及收 入增长预 期
6
家庭财富 (储蓄)
行业生命周期视角
. 由”442”进入”421”时代,可能预示行业高点将过
80
70 15-64岁人口占比
60
50
人口红利期
40
30
15岁以下人口占比
20
65岁以上人口占比 10
. 美欧经济\贸易磨察\币值变动 . 人民币国际化对房地产的影响? . 美元利率动向?
22
目录
市场行为主体研究
23
市场行为主体研究
财政 收入 分配
地方政府
投资 就业 增长
中央政府 开发商
24
房价 民生 舆论
购房者
8
行业生命周期视角
. 家庭人口小型化趋势可部分缓冲人口红利结束负面影响
香港66年到 96年，30年 内人口总量 增加72%， 但家庭数量 增加145%。 家庭小型化 是社会潮流
2100 1900 1700 1500
家庭平均人口
家庭数量(左轴）
5
4.5
4
1300
3.5
1100 3
900 2.5
700
房地产行业研究方法培训
目录
一)行业篇 行业生命周期视角 全球宏观的视野 市场行为主体分析 二)公司篇 关注企业的战略和模式 如何挖掘房地产公司的内在价值 如何阅读房地产公司的财报
2
行业生命周期视角
. 研究主要发展阶段的特点,掌握行业发展的一般规律 . 判断当前行业所处的阶段,并准确预测未来的发展趋势
11
房地产周期性波动的根源
. 利率和信贷的松紧对购买力影响巨大
16% 14% 12% 10%
8% 6% 4% 2% 0% -2% -4%
房价涨幅
真实抵押贷款利 率
12
目录
全球宏观视野下的房地产行业
13
全球宏观视野下的房地产行业
. 亚洲蝴蝶拍拍翅膀，将使美洲几个月后出现比狂风还厉 害的龙卷风！ . 万物之间普遍联系,现实世界不是单因素模型
中国等国过度储蓄, 过度投资，过度生 产(顺差)
出口
美国过度消费 (双赤字)
美元
美元
. 全球产业分工决定中国是顺15 差国
全球宏观视野下的房地产行业
出口导向型经济
保护
不升值
过度 投资
产能 过剩
出口 导向
顺差 增长
升值 压力
货币 超发
(贸易摩檫) 资产
泡沫
. 东亚模式下的房地产道路
深刻理解中国的经济增长方式对 经济
升
房地产的影响
收缩
值
16
全球宏观视野下的房地产行业
. 与日本的70年代更相似?
50%
GDP增速(右轴）
住宅地价涨幅
40%
商业地价涨幅
30%
列岛改 造
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
经济增长拉动了地价
14% 25%
12% 20%
10%
15%
8%
6% 10%
4% 5%
2%
0%
0%
-2% -5%
规模
初创期
成长期
成熟期
3
衰退期
时间
行业生命周期视角
. 利用历史案例的研究，但应注意时代和国别的差异 . “我们无法从倒后镜中看到未来”
学会收集并处理数据
充分利用 历史数据
我们无法在 实验室展开研究
不可简单类比: 每个时代都有自己的经 济问题; 国别的因素无法忽略
4
行业生命周期视角
1987
规模
1998
500
2
千户 1966 1971 1976 1981 1986 1991 1996 人
9
行业生命周期视角
. 中国家庭人口小型化趋势同样强烈
5
4.2
4
4
3
3
2
2
1
1
0 1987
3.7 1995
3.1 2005
10
2.7 2015E
房地产周期性波动的根源
. 建筑周期的影响，导致供应相对需求变动无法及时作出 调整 . 购房人追涨不买跌的心态,导致市场需求难以测算 . 信息不对称导致供给难以对需求的变动无法作出准确的 调整 . 金融杠杆加剧了房地产的波动性
. 美联储的国际央行地位，导致美元利率决定了全球利率 水平,以及全球的流动性 . 美国的房价和利率变动对全球房价波动起到了核心作用 (IMF,2004) . 作为开放的经济体,中国的房地产市场不可避免的受到 全球资本流动的影响
14
全球宏观视野下的房地产行业
投资美元债券
石油\铁矿石 出口 等资源国家
150
100
50
0
2.0 百万套 1.9 1.8 1.7 1.6 1.5 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0
新开工住宅套数
套均面积（右轴）0 95 90 85 80 75 70 65 60 平米
19
全球宏观视野下的房地产行业
.
还是与广场协议后的日本更350相ꢀ
似? 日元/美元
10ꢀ %
300ꢀ 8ꢀ
0 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
7
行业生命周期视角
. 城市化可推动结构性的人口红利
城市化的内涵是非农 经济的发展带动城市 人口和居住需求增长, 并非人口的行政迁徙
2027年 9.8亿人
1996年 3.73亿人
2007年 5.96亿人
100
50
0 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1Байду номын сангаас79 1980
货币紧缩政策导致房地产价格迅速回落
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全球宏观视野下的房地产行业
. 与日本的70年代更相似?
250 2000=100
全国住宅用地价格指数
200
六大城市住宅用地价格指数