在商品房买卖中的适用问题发展与协调
最高法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成
最⾼法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成商品房买卖合同因出卖⼈的原因被确认⽆效后，买受⼈取得了合同约定的房屋并利⽤该房屋从事经营活动，对占⽤期间的房屋使⽤费应当按什么标准向房屋出卖⼈返还，实践中处理不统⼀。
今天店铺⼩编为⼤家带来最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成。
最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成(⼀)商品房买卖合同因出卖⼈责任被认定⽆效后，善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费[最⾼⼈民法院民⼀庭意见]善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费的标准。
(⼆)商品房毗邻城市交通⼲线，受超标噪声污染，购房⼈不能以合同⽬的不能实现为由，要求解除合同最⾼⼈民法院民⼀庭认为：在交通⼲线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房⼈诉称的交通运输噪声污染并⾮由于出卖⼈违约⾏为所致。
其以合同⽬的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以⽀持。
(三)房地产公司在预售商品房时未告知购房⼈所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任最⾼⼈民法院审判业务意见(民⼀庭意见)：虽然当事⼈订⽴的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规定，在订⽴合同过程中⼀⽅故意隐瞒与订⽴合同有关的这⼀事实或者提供虚假情况的，给对⽅造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。
关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知⽽未告知，致使购房⼈多⽀出的交易成本或者给购房⼈造成损失的部分。
(四)房屋买卖合同的出卖⼈，在收取了买受⼈⽀付的⼤部分款项后，不能以房屋的⼯程价款需要优先⽀付为由，拒绝按合同约定向房屋买受⼈交付房屋(五)商品房预约合同(认购书)⽣效后，⼀⽅当事⼈未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进⾏，构成违约的，应当承担违约责任⽬前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,⽆论是理论界还是实务界观点并不统⼀，有的判决开发商依据诚实信⽤原则，按原价格与购房者签订合同，对于认购书缺少的条款，依据相关法律法规予以补充;有的判决开发商承担缔约过失责任，除适⽤定⾦罚则外，另需承担⼀定赔偿损失的责任。
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用郭仕捷;丁国民【摘要】《商品房买卖司法解释》第三条关于销售广告和宣传资料视为要约的条件过于严格,加之司法实践中开发商的伎俩、法院的保守、要约邀请视为要约裁判标准不明确等,导致购房人举证困难,权益保护不尽到位.购房人应当注意取证、事先预防;法院则应当以更宽松的标准处理相关问题;立法应当将第三条中条件之并列模式转换为选择模式.【期刊名称】《长春理工大学学报（社会科学版）》【年(卷),期】2016(029)006【总页数】5页(P39-43)【关键词】要约;商品房买卖合同;合同纠纷;司法适用【作者】郭仕捷;丁国民【作者单位】福州大学法学院,福建福州,350100;福州大学法学院,福建福州,350100【正文语种】中文【中图分类】D923.6最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）于2003年6月1日生效。
其中，第三条对销售广告和宣传资料视为合同内容的情形进行了规定，该条文被视为规制商品房开发商虚假宣传、夸大宣传的利器。
然而，在司法实践中，其运用状况却不尽如人意，各地法院裁判亦有所差别。
如何理解和运用该条文是法律从业者所面临的难题。
从理论上讲，开发商通过广告宣传，目的在于诱使民事主体与其进行房屋买卖交易之法律行为，这也就决定了该种广告宣传本质上为要约邀请，双方权利义务之确定最终以实际签订的商品房预售合同为准。
然而，虽有行政部门对虚假广告宣传之制约，但于民事主体而言，在基于信赖订立预售合同之后，购房人却未能如愿，此时，法律应如何对其进行救济？笔者认为，对该问题的回答应当从两个方面进行考察：一方面，对目前《商品房买卖司法解释》第三条之条文本身应当如何进行审视；另一方面，司法实践中对于该条文的司法适用应当采取何种态度。
原则上，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，在特定条件同时满足的情况下其可以被视为要约，进而成为合同内容的一部分。
国家开放大学电大本科《法律文书》2024-2025期末试题及答案(试卷号1073)
国家开放大学电大本科《法律文书》2024-2025期末试题及答案（试卷号1073）国家开放大学电大本科《法律文书》2024-2025期末试题及答案（试卷号：1073）一、单项选择题（本大题共6小题，每小题3分，共18分）1．从大多数法律文书的形式看，都由较固定的结构组成，可以分解为首部、正文和()。
A．尾部B．案由C．附项D．结论2．第一审刑事判决书的案号由以下要素组成，包括立案年度、制作法院、案件性质、顺序号()。
A．审判人员代字B．审判组织的代字C．书记员代字D．审判程序的代字3．民事再审申请书的正文是文书的核心，包括请求事项()。
A．事实与证据B．事实与法律依据C．事实与理由D．事实与决定事项4．公安机关对符合我国《刑事诉讼法》规定的逮捕条件的犯罪嫌疑人，提请同级人民检察院批准逮捕时，制作的法律文书是()。
A．逮捕决定书B．提请批准逮捕书C．立案决定书D．批准逮捕决定书5．监狱对罪犯在服刑期间又犯罪，或者发现了判决时没有发现的罪行，认为需要追究刑事责任，提出起诉意见，移送人民检察院审查决定时制作的文书是()。
A．监狱起诉意见书B．对罪犯刑事判决提请处理意见书C．要求复议意见书D．呈请批准重新计算侦查羁押期限报告书6．辩护词通常有一种习用的层次结构，即前言、辩护意见和()。
A．辩护理由B．结束语C．法律依据D．开场白二、简答题（本大题共3小题，每小题4分，共12分）7．简述第一审刑事判决书的概念和功用。
答：是指人民法院对于人民检察院提起公诉或者自诉人提起自诉的刑事案件，按照我国刑事诉讼法规定的第一审普通程序或者简易程序审理终结后，根据已经查明的事实、证据和有关法律规定，确认被告人有罪或无罪，构成何种罪名，适用何种刑罚或免除处罚而作出的书面决定。
第一审刑事判决书在整个刑事诉讼活动中有着极其重要的地位和作用，它对于及时有效地惩罚犯罪分子，保障无罪的人不受法律追究，维护公民的正当合法权利都有着重要意义。
商品房买卖中情势变更原则的适用
商品房买卖中情势变更原则的适用在商品房买卖中，由于各种原因可能导致情势发生变化，此时就需要了解情势变更原则的适用。
本文将从四个方面介绍商品房买卖中情势变更的适用原则。
一、合同订立前情势的变更商品房买卖合同在订立之前，由于双方谈判内容的变化，有可能会导致情势发生变化。
这时，商价双方应当及时修改合同，以确保合同符合当时的情势。
同时，在合同订立前，如果法律、行政法规、政策发生变化，也可能会影响双方所订立的合同。
此时，商价双方应当及时调整合同内容，使之符合新的法律、行政法规、政策规定。
二、合同订立后情势的变更商品房买卖合同在订立后，由于各种原因可能导致情势发生变化。
针对这种情况，商价双方应当遵循以下原则：1. 自然人因疾病、意外事故等原因不能履行合同的在这种情况下，一般情况下需提出证明材料，商价双方可以在协商一致的前提下，重新协商合同内容，达成变更协议。
2. 因政策、法律法规、司法机构裁决等原因导致情势变更在这种情况下，商价双方应当遵循政策、法律法规等规定，协商合同变更事宜。
3. 由于房屋本身质量、性能等问题在这种情况下，商价双方可以协商解决问题，达成合同变更协议。
三、情势变更后合同的履行当情势变更协议达成之后，商价双方应当认真履行变更协议。
如果一方无法履行合同，应当及时通知对方，商价双方可以协商解决问题。
同时，要注重保证双方的合法权益。
四、情势变更引发纠纷的解决如果情势变更引发了纠纷，商价双方可以通过协商解决问题。
如果无法协商，可以通过诉讼、仲裁等方式解决纠纷。
针对情势变更引发的纠纷，建议商价双方应当及时维权，同时要注意收集证据，并寻求专业律师的帮助。
商品房买卖中情势变更的适用原则重要性不言而喻。
情势变更时，商价双方应当及时协商解决问题，并保证双方合法权益，避免引发不必要的纠纷。
在处理情势变更时，可参考以上原则规定，尽可能达成双方满意的变更协议，确保合同的有效履行。
温州市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见
温州市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见文章属性•【制定机关】温州市人民政府•【公布日期】2010.02.27•【字号】温政发[2010]14号•【施行日期】2010.02.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文温州市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见（温政发〔2010〕14号）为了认真贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）和《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》（浙政发〔2010〕1号）精神，进一步加强住房保障工作，强化和改善对房地产市场的调控，促进我市房地产市场平稳健康发展，提出如下意见。
一、加强保障性住房和普通商品住房建设（一）进一步健全完善城镇住房保障制度。
坚持制度创新，在全面加大廉租住房、经济适用房、拆迁安置房、人才住房等建设力度的同时，积极开展经济租赁房建设，构筑以廉租住房为重点，经济适用房、经济租赁房、人才住房等并举的城镇住房保障体系。
进一步扩大廉租住房保障覆盖面，2010年全市要确保全面实现低保标准两倍以下城市低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保”；加大廉租住房实物配租力度，确保到2010年底前市区享受廉租住房保障的低保家庭实物配租比例达到50%以上。
进一步强化用工单位责任，统筹安排建设外来务工人员公寓；鼓励支持外来务工人员集中的开发区和工业园区通过“租、购、建”等途径，投资建设面向外来务工人员出租的集体宿舍，解决外来务工人员居住问题。
（二）进一步加大保障性住房与中低价位、中小套型普通商品住房建设力度和规模。
积极探索保障性住房建设新模式，采取集中委托代建、在商品住房项目中配建等多种方式，增加保障性住房供应量。
2010年，全市要确保新开工建设经济适用住房40万平方米；新增廉租住房保障1442户，新开工建设廉租房2万平方米；新开工建设经济租赁房1万平方米、外来务工人员公寓10万平方米、人才住房4万平方米；完成危旧房改造9.5万平方米。
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
合同法常见法律问题（1）——商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。
因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。
对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。
一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。
二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。
处理房屋买卖合同纠纷
处理房屋买卖合同纠纷处理房屋买卖合同纠纷1房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。
房屋买卖合同纠纷产生的原因房屋作为基本的生活资料和生产资料，对单位、对个人事关重大。
一方面，经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高，使得土地、房屋的供应跟不上需求，供需失调容易引起利益矛盾;另一方面，某些客观情况的变化，如价格波动、质量问题、因特殊原因不能按时交付房屋等，也会引起利益矛盾;第三，商品房买卖合同本身不规范、不具体、不明确，或者在合同履行过程中，当事人一方甚至双方发生违约现象，同样会引发利益矛盾;第四，商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规，侵犯他人的合法权益，也是造成商品房买卖合同纠纷的一个主要原因。
房屋买卖合同纠纷出现的司法难题第一，关于认购协议与定金的效力问题。
认购协议是广泛存在于房屋销售中的一种文书，因认购协议签署后无法达成房屋买卖合同而引发的案件的数量已经在不断地上升。
由于买受人在签订认购协议后，往往要先行支付几千元到几万元的定金，如果双方不能达成正式的商品房买卖合同，买受人更容易成为受损方，买受人索还定金则成为必然，从各个区县法院审理的案件看，因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。
第二，关于办理房屋权属证书义务承担问题。
现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。
那么买受人购买房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的经营者在集体土地上开发建造商品房，消费者根本领不到产权证书。
现此类案件审理中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。
第三，政策调整后的税费分摊。
北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答(二)
北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答(二)文章属性•【制定机关】北京市高级人民法院•【公布日期】2019.11.20•【字号】•【施行日期】2019.11.20•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】司法行政其他规定正文北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答(二)（二〇一九年十一月二十日）针对全市法院立案审判中遇到的新情况和新问题，为统一全市法院立案审判处理标准和尺度，经研究，根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）、《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称行政诉讼法）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民事诉讼法解释）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》（以下简称行政诉讼法解释）等法律、司法解释的规定，现就立案、速裁审判的一些业务问题予以解答，自下发之日起执行。
一、关于管辖权相关问题（一）地域管辖相关问题1.针对动产的返还原物纠纷案件，如何确定管辖？针对动产的返还原物纠纷，应根据当事人之间产生返还原物请求权的基础法律关系确定管辖。
如因合同关系引发的，按照合同纠纷案件的管辖规定处理；因侵权引发的，按侵权纠纷的管辖规定处理；因不当得利引发的，按照一般地域管辖规定处理。
2.不动产损害赔偿纠纷案件，是否适用不动产专属管辖？依据民事诉讼法解释第二十八条第一款的规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
不动产物权受到侵害后提起的财产损害赔偿纠纷，不涉及不动产的权利确认、分割、相邻关系等，不适用不动产专属管辖，可以按照侵权纠纷的管辖规定，以被告住所地或侵权行为地确定管辖。
3.被继承人死亡时住所地如何确定？被继承人死亡时能确定经常居住地的，以该经常居住地为其死亡时住所地，不能确定经常居住地的，以其户籍地为死亡时住所地。
4.被继承人有多个遗产，且各遗产价值相差不大或无法直接判断时，如何确定被继承人的主要遗产所在地？原告起诉时应明确诉讼标的物的价值及具体的诉讼请求。
浅析商品房预售资金的执行问题调研报告
浅析商品房预售资金的执行问题调研报告一、摘要房地产业是我国重要的民生行业,是广大人民群众所关注的焦点问题.本文从探讨商品房预售资金执行的相关问题出发,纵向分析了最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行三部联发通知的新规定，突出了确保规范执行商品房预售资金对于有关项目建设的重要意义，并结合实践提出执行中应当注意的问题，提出了自己的观点和看法。
二、正文（一）背景日前，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。
会议指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
对下一步房地产市场发展给出了更加明确的方向和目标，定位不变，政策可以灵活把握，对商品房预售资金监管需要优化。
商品房预售制，在房地产市场发展中的作用还是比较大的。
特别是房地产市场发展的初期，由于各方资金都比较紧张，政府无力组建经济实力强的开发企业，一般建筑企业也没有足够的经济实力参与房地产市场发展，有实力的企业没有开发房地产的资质和能力，因此，用好商品房预售资金就显得极其重要。
有些地方在这块资金的监管方面，有点过于严厉，导致一些开发企业面临比较大的信用风险和资金链断裂风险。
预售制度对加大房企开发资金来源和加快资金周转，促进房地产行业开发建设效率能够起到一定作用。
当前房地产探索新发展模式背景下，相关制度将会促进房企向适度去杠杆、降负债、财务稳健、企业安全运行等方向转型，也将引导行业向讲求发展质量以及可持续的良性循环方向逐步转型。
（二）规定2022年1月，最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行，三部联发了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，内容如下：1、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。
人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。
人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。
房屋买卖常见问题
房屋买卖常见问题随着人们生活水平的提高和财富积累的增长，购买房屋已成为许多人追求稳定居住和投资理财的首要选择。
然而，房屋买卖过程中常常涉及到一些问题和纠纷，为了帮助读者更好地了解房屋买卖中的各种常见问题，本文将针对这些问题进行详细的解答与分析。
一、房屋买卖合同的重要性房屋买卖合同是房屋买卖交易中的核心文件，对买卖双方的权益具有重要保障作用。
在购房前，买卖双方应当明确约定房屋的价款、面积、使用权等重要事项，并签署合同以确保交易的合法性和合规性。
此外，房屋买卖合同还规定了双方的权益与义务，对于预防潜在纠纷和争议的发生具有极大的帮助。
二、如何确保房屋的合法性与合规性在购买房屋时，买方有义务核实房屋的产权和所有权情况，以确保所购房屋的合法性与合规性。
首先，买方应当查阅房屋的产权证书，并核实产权证书上的信息与实际情况是否相符。
其次，买方还应当了解所购房屋是否存在抵押、查封或其他纠纷，可以通过向相关部门进行查询或委托专业机构进行尽职调查来核实。
此外，购买二手房时还可以要求卖方出示历次交易的相关合同和发票作为参考，以获得更全面的了解。
三、房屋质量问题的解决办法在购房过程中，买方难免会面临到房屋质量的问题，比如房屋装修不合格、漏水、墙体开裂等。
对于这些问题，买方可以采取以下解决办法：首先，买方可要求卖方承担维修责任或协商共同承担费用；其次，若卖方拒不履行责任，买方可以采取法律手段维护自己的权益，比如起诉卖方要求其承担赔偿责任。
此外，买方还可以选择委托专业人士对房屋进行检测和评估，在购房之前尽可能减少房屋质量问题的风险。
四、如何避免购房中的合同纠纷为了避免购房过程中的合同纠纷，买卖双方应当注意以下几个方面：首先，双方应当明确约定房屋的价格、付款方式、交付时间等重要事项，并在合同中明确写入；其次，双方应当保留好购房过程中的相关证据，比如支付房款的凭证、购房合同和发票等，以便日后维护自己的权益；此外，购房时最好选择信誉良好的开发商或经纪机构合作，以减少合同纠纷的风险。
商品房买卖合同司法解释二十一条理解与适用
商品房买卖合同司法解释二十一条理解与适用示例文章篇一：《商品房买卖合同司法解释二十一条理解与适用》在商品房买卖这个复杂的市场中，我们经常会遇到各种各样的问题。
而《商品房买卖合同司法解释》的二十一条就像是一盏明灯，为我们在这迷雾重重的领域中照亮了一些关键的地方。
我有个朋友叫小李，他就亲身经历了和商品房买卖合同有关的事儿。
小李辛辛苦苦攒了好些年的钱，就想着能买一套属于自己的房子。
他满心欢喜地和开发商签了合同，可是后来才发现，开发商在房屋交付方面出现了问题。
合同里约定的交付日期到了，房子却还没有达到交付的标准。
小李当时就懵了，他不知道自己该怎么办。
这时候啊，司法解释二十一条就开始发挥作用了。
二十一条主要是关于房屋的交付使用以及相关的风险承担等问题。
咱们就像打开一个装满宝藏的盒子一样，一点一点来剖析它。
首先，什么是交付使用呢？这可不是简单地把房子钥匙交到购房者手里就行了。
从法律的角度看，它需要满足一系列的条件，就像一场严格的考试，每个环节都得达标。
比如说，房子的基本设施得齐全，水电啊，得是能正常使用的状态。
我记得还有一次，我听到另一个购房者老张在抱怨，他买的房子交房的时候，发现电线都是乱搭的，水也不通。
这显然不符合交付使用的标准嘛。
那按照二十一条的规定，这种情况下开发商是不能算是完成了交付的。
这就好比你去买一个手机，手机的屏幕都不亮，那卖家能说这手机已经卖给你了吗？肯定不行啊。
再说说风险承担。
这就更复杂了一些。
房子在交付之前，如果发生了一些意外，比如说遭遇了自然灾害，房子受损了，这个损失由谁来承担呢？按照二十一条的精神，在没有完成交付之前，这些风险一般是由开发商来承担的。
这就好比一个包裹还在快递员手里的时候，如果包裹损坏了，肯定是快递公司的责任，而不是收件人的责任。
从购房者的角度来看，了解二十一条真的太重要了。
它就像是一个保护盾，让购房者在面对开发商的一些不合理行为时有了法律依据。
我还认识一个大姐，她在买房子的时候就特别谨慎。
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用1. 商品房买卖合同司法解释第十五条的内容解读商品房买卖合同司法解释第十五条是指在商品房买卖合同中，当一方当事人主张合同无效、要求变更或解除合同的，应当证明该合同存在违约、欺诈等法律事实。
根据该解释，合同一旦被认定存在违约或欺诈等法律事实，就有可能被视为无效，或者当事人可以要求变更或解除合同。
这一条款对于商品房买卖合同的签订和执行有着重要的指导意义。
2. 商品房买卖合同司法解释第十五条的适用范围与意义商品房买卖合同司法解释第十五条主要适用于涉及商品房买卖的法律纠纷。
在商品房买卖过程中，由于合同双方或一方的行为存在违约、欺诈等法律事实，导致合同的执行出现问题，此时第十五条就会发挥作用。
这一条款的出现，对于规范商品房交易行为，保护消费者合法权益，维护市场秩序具有积极意义。
3. 我的理解与观点在现实生活中，商品房买卖合同司法解释第十五条在保护合同双方利益和维护交易秩序方面发挥了积极作用。
在签订商品房买卖合双方应当认真履行合同义务，遵守交易规则。
一旦合同的执行出现问题，双方可以根据第十五条的规定主张自己的权益。
第十五条也提醒了合同当事人在签订合同时应注意谨慎，避免出现违约、欺诈等法律事实。
我认为在商品房买卖合同中，第十五条的适用对于推动商品房市场的良性发展与规范具有重要意义。
总结回顾：商品房买卖合同司法解释第十五条作为法律规定，对于规范商品房交易行为、保护合同双方利益和维护交易秩序具有重要意义。
在具体的案例中，可以结合第十五条的内容，对于商品房买卖合同的签订和执行进行全面评估。
我们也应该在日常生活中注重合同的签订和履行，尽量避免出现违约、欺诈等法律事实，以免引发不必要的纠纷。
在法律意识提升的今天，了解并适当运用商品房买卖合同司法解释第十五条，对于我们维护自身合法权益和促进商品房市场的发展都具有重要意义。
在本文中，我们对商品房买卖合同司法解释第十五条进行了解读与适用的讨论，并共享了个人对于这一条款的理解与观点。
消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题
消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题一、问题概说随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。
鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利，故应当受到法律的优先保护。
但不无遗憾的是现行消费者权益保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定的商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。
现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益(如经营者的投资利益)或所有利益(如经营者出租房屋的收益)。
房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利益。
现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。
消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。
法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。
现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。
我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益;此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用、恶意违约、“一房二卖”、“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益的法律责任。
现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济的消极面和救济受害消费者的保护政策，而且作为国家经济政策的一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长的重大作用。
试析我国商品房买卖合同纠纷立法在法律适用中存在的问题及完善建议
试析我国商品房买卖合同纠纷立法在法律适用中存在的问题及完善建议作者：张京宇来源：《职工法律天地·下半月》2017年第11期摘要：随着我国城镇一体化进程的加快，房地产行业迎来了发展的好机遇，商品房买卖市场一直呈现蓬勃发展的态势，然而在这样快速发展的背后，也隐藏着许多问题，如因房屋合同而引起纠纷等等，成为社会各界关注的焦点。
如何从法律适用的角度解决这一问题，控制商品房买卖领域的健康有序发展成为业界学者和专家研究的重点课题。
本文在分析我国商品房买卖合同相关立法现状的基础上，剖析其中存在的一些问题，并提出相应的建议，希望能够对促进我国房地产的发展做出一份贡献。
关键词：商品房买卖；法律适用；合同随着我国改革开放的不断深入，我国各行各业都得到了充分的发展，尤其是房地产市场。
房屋买卖、住房改革是关乎着每一个老百姓生活的民生大事，在当前的市场经济环境下，房屋自由买卖的蓬勃发展也带来了一系列的问题，如房屋买卖合同纠纷等，引起了社会各界的关注，针对这一问题，如何用法律的途径来维护房产领域的和谐发展，如何通过立法来保证市场的健康运行，是当前相关学者们研究的重点。
一、目前我国商品房买卖合同纠纷的立法现状随着房地产市场的蓬勃发展，房屋买卖合同纠纷也时有发生，相关领域的学者和专家一直都在不断地努力，2003年，我国最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[1]，随后2005年，又继续出台了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》[2]，直至2013年出来了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》、《关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关文件[3]，这些政策在我国解决商品房合同买卖纠纷案件中起到了重要的规范作用，积极地促进了我国房屋买卖市场的繁荣发展。
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用商品房买卖合同司法解释第十五条是指司法解释对于商品房买卖合同中关于质量标准及商品房质量问题的规定与解释。
本条款对于维护商品房买卖双方合法权益、保障商品房质量具有重要意义。
以下将对第十五条进行解读和应用。
首先，第十五条明确了商品房的质量标准。
根据该条款规定，商品房买卖合同中关于商品房质量的约定，应当符合国家有关建筑质量标准、规范和法律法规。
这意味着双方当事人在签订合同时，应当依法确定合同中关于商品房质量的约定，不能违背国家相关法律法规和建筑质量标准。
其次，第十五条还规定了商品房质量问题的裁决方式。
若商品房存在质量问题，购买人可以依法向人民法院提起诉讼。
在诉讼中，人民法院应当按照有关法律和规定的证据制度进行查明，并根据合同约定、购房人的要求以及法律规定估计房屋质量损失并进行核实。
这一条款明确了购房人对于商品房质量问题的救济途径，保障了购房人的合法权益。
第十五条还规定了购房人在商品房质量问题方面的举证责任。
根据该条款规定，购房人主张商品房质量存在问题的，应当提供证据证明商品房质量存在问题。
如果购房人不能提供证据或者证据不足以证明商品房质量问题存在，法院可以根据合同约定、购房人所提供的事实及其他相关证据，对商品房质量问题进行认定。
这一条款明确了购房人在质量问题方面的举证责任，有助于维护合同的公平性和合法性。
在具体应用中，司法解释第十五条的原则是保护购房人的合法权益。
根据该条款，当购房人主张商品房存在质量问题时，人民法院应当以维护消费者合法利益为出发点，综合各种证据进行认定和判决。
购房人可以通过提供相关证据来证明商品房质量存在问题，例如购房合同、房屋鉴定报告、相关证人证言等。
同时，购房人也可以向相关行政部门申请房屋质量鉴定，以获取权威的证据支持。
在购房人提供证据不足的情况下，法院可以根据购房人所提供的事实及其他证据进行质量问题的认定，保护购房人的合法权益。
综上所述，商品房买卖合同司法解释第十五条是保障购房人的合法权益和维护商品房质量的重要规定。
北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答(二)
北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答(二)（2019年11月20日）针对全市法院立案审判中遇到的新情况和新问题，为统一全市法院立案审判处理标准和尺度，经研究，根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）、《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称行政诉讼法）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民事诉讼法解释）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》（以下简称行政诉讼法解释）等法律、司法解释的规定，现就立案、速裁审判的一些业务问题予以解答，自下发之日起执行。
一、关于管辖权相关问题（一）地域管辖相关问题1.针对动产的返还原物纠纷案件，如何确定管辖？针对动产的返还原物纠纷，应根据当事人之间产生返还原物请求权的基础法律关系确定管辖。
如因合同关系引发的，按照合同纠纷案件的管辖规定处理；因侵权引发的，按侵权纠纷的管辖规定处理；因不当得利引发的，按照一般地域管辖规定处理。
2.不动产损害赔偿纠纷案件，是否适用不动产专属管辖？依据民事诉讼法解释第二十八条第一款的规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
不动产物权受到侵害后提起的财产损害赔偿纠纷，不涉及不动产的权利确认、分割、相邻关系等，不适用不动产专属管辖，可以按照侵权纠纷的管辖规定，以被告住所地或侵权行为地确定管辖。
3.被继承人死亡时住所地如何确定？被继承人死亡时能确定经常居住地的，以该经常居住地为其死亡时住所地，不能确定经常居住地的，以其户籍地为死亡时住所地。
4.被继承人有多个遗产，且各遗产价值相差不大或无法直接判断时，如何确定被继承人的主要遗产所在地？原告起诉时应明确诉讼标的物的价值及具体的诉讼请求。
继承纠纷案件中，诉讼标的物（遗产）价值不明确的，可要求当事人进行预估，立案法官只需对原告主张的财产价值进行初步审查，并按当事人主张的遗产价值确定主要遗产所在地。
房屋买卖中的房屋状况与质量问题
房屋买卖中的房屋状况与质量问题在房屋买卖过程中，房屋的状况与质量问题是买家和卖家都关注的重要问题。
买家希望自己购买到的房屋在状况良好且质量可靠，而卖家则希望能够符合买家对于房屋质量要求的同时获得合理的价格。
因此，在房屋买卖中，确保房屋的状况与质量问题得到妥善解决是非常重要的。
一、房屋状况的认定在房屋买卖过程中，买家有权对房屋的状况进行认定。
买家可以通过房屋检验等方式，对房屋的结构、设备完好性、安全性等状况进行评估。
一般来说，买家在购房前有权要求卖家提供相关房屋状况的证明文件和报告，例如房屋的建筑结构和设备的验收报告等。
如果买家在购房后发现房屋存在重大瑕疵或不符合事先承诺的状况，买家有权要求卖家承担相应责任，包括维修或退还购房款项等。
二、房屋质量问题的解决如果在房屋质量上存在问题，买家和卖家可以通过协商解决。
在签订购房合同时，双方可以明确约定房屋质量标准、维修责任以及解决纠纷的方式。
买家有权要求卖家承担维修责任或者退还部分购房款项，以弥补由于房屋质量问题而造成的损失。
另外，如果房屋质量问题属于严重违约行为，买家还可以寻求法律途径，要求卖家承担更大的赔偿责任。
三、购房时的注意事项无论是买家还是卖家，在购房过程中都应该注意一些事项，以避免未来可能出现的房屋状况与质量问题。
首先，买家应该仔细阅读购房合同中关于房屋状况和质量的条款，并在签约前与卖家进行充分沟通和了解。
其次，买家可委托专业机构对房屋进行全面检测，以确认房屋的质量和状况是否符合自己的要求。
此外，卖家也应当在销售过程中提供真实、准确的房屋信息，并且在合同中明确对房屋质量承担的责任。
综上所述，房屋买卖中的房屋状况与质量问题非常重要，对于买家来说是保障自身权益的重要途径，对于卖家来说是维护良好信誉和获得合理收益的基础。
在购房过程中，双方应充分沟通、理性对待房屋状况和质量问题，并通过协商或法律途径解决纠纷，以维护双方的合法权益。
同时，建议买家和卖家在购房前了解相关法律法规和政策，以避免因为不了解相关规定而产生不必要的争议和损失。
关于商品房预售的几个问题
“商品房预售”应注意的几个问题一、商品房预售（一）、商品房预售与商品房现售。
开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品房预售合同，相应地开发商在此阶段的行为（将尚未建成的向社会销售并转移房屋所有权于买受人）称为商品房预售。
（二）、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（三）、房屋的所有权与土地的使用权。
房地产权利人（法人或自然人）通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。
房屋所有权和土地使用权才能受到宪法和法律关于物权规定的保护！二、商品房预售五证包括哪些（一）、期房销售的五证：一是规划局颁发的建设用地规划许可证、二是国土资源管理局颁发的国有土地使用权证、三是规划局颁发的建设工程规划许可证、四是建设委员会颁发的建设工程开工证、五是房产管理局颁发的商品房预售许可证。
（二）、五证中最重要的是国有土地使用证和建设工程规划许可证。
1、查看国有土地使用证时需要注意的是：（1）该证是临时的国有土地使用证，还是正式的国有土地使用权证；（2）国有土地使用权证的附图。
区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是：盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地使用证。
2、查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。
看工程规划许可证附图的目的在于：（1）确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。
开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。
山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知（节选）-鲁高法〔2008〕243号
山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知（节选）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知（节选）鲁高法〔2008〕243号六、关于房地产案件和《物权法》适用中若干问题的处理会议认为，《物权法》作为我国调整平等主体之间财产关系的重要法律，对于维护市场交易安全和民事主体的财产权利具有非常重要的意义。
全省各级人民法院都要认真学习《物权法》的立法精神和具体规定，加强《物权法》适用的研究，及时调整审判思路，将《物权法》的各项规定落实到审判工作中去。
正确审理好房地产案件不仅关系到房地产市场秩序，同时也关系到社会稳定。
在当前房地产市场受到金融危机影响的情况下，审理房地产案件更要注重法律效果和社会效果的有机结合，以裁判手段保障房地产市场的健康发展，维护房地产市场的正常秩序。
根据《物权法》的规定和当前房地产市场的实际情况，会议对房地产案件处理中的有关问题达成一些倾向性意见。
（一）关于房地产合同效力的认定问题。
鼓励交易，维护交易安全是合同法、物权法的重要精神，实践中要谨慎正确地认定房地产合同的效力，防止出现阻碍合法交易的后果。
一是根据最高人民法院关于适用合同法司法解释的规定，人民法院只能依据法律和行政法规来认定合同效力，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同效力的依据。
如果违反地方性法规或者部门规章将导致损害社会公共利益的，可以根据《合同法》第五十二条第（四）项的规定，以损害社会公共利益为由确认合同无效；二是只要违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。
根据最高人民法院近几年颁布的几个司法解释的精神，强制性规定包括管理性规范和效力性规范。
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公司诉讼理由是什么？谈谈消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题作者刘京柱谈谈消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题一、问题概说随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。
鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利，故应当受到法律的优先保护。
但不无遗憾的是现行消费者权益保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定的商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。
现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益（如经营者的投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋的收益）。
房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利益。
现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。
消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。
法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。
现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。
我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用、恶意违约、“一房二卖”、“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益的法律责任。
现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济的消极面和救济受害消费者的保护政策，而且作为国家经济政策的一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长的重大作用。
房地产经济作为当下我国国民经济的一个重要增长点，住房制度改革的目的之一便是促进住房的商品化，而居民又是住房消费的主力军，有关消费者权益保护的法律和政策不能无视住房消费这一市场。
下文笔者将结合实例，论证分析商品房消费者的知情权等权利，并就惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用及我国消费者权益保护法中的惩罚性赔偿制度的完善作了初步的探讨。
二、实例研析据以研究的案例一：李某某与某开发建设总公司商品房出售知情权纠纷案[基本案情]2002年9月9日，原告李某某以某开发建设总公司和某建设工程质量监督站为被告向某区人民法院提起民事诉讼称，其在被告某开发建设总公司开发的碧海小区购置住房一套，入住不到半年即发现房屋质量出现严重的“次、假、漏、裂”，严重影响人身安全和住者的心理平衡。
因原告本人从事建筑业，对房屋质量问题不陌生，故欲先摸清“事故成因”再求对策。
原告走访某建设工程质量监督站、某开发建设总公司申请查阅该商品房的全部设计文件和施工阶段的原始记录，遭到拒绝，请求法院依法判令两被告在最短期限内提交碧海小区16幢B端建筑物的全部设计文件和施工验收的原始记录。
[裁判要旨]某区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中的约定查阅相关资料，有权利知道开发商是否有开发建设资质及所购房屋使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进行交易等相关资料，而不能超越消费者应知情的权限，楼房的设计图纸和建设施工的原始记录涉及商业秘密，不属于消费者应知的范围，且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管，属于档案资料，个人未经批准不得查阅。
为此，依照《建设工程勘察设计管理条例》第33条、《商品房销售管理办法》第7条、第16条、第19条、《机关档案工作条例》第21条等的规定，判决驳回原告李某某的诉讼请求。
李某某不服该民事判决，向某市中级人民法院提起上诉，二审以同样判案理由驳回上诉，维持原判。
据以研究的案例二：蔡某某与国泰集团物业发展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案该案是见诸报端的山东省首例购房者获双倍赔偿案。
一审法院于2001年9月18日判决称：被告在售房过程中主观上存有欺诈故意，对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证的真实情况，诱使原告做出错误意思表示与其订立买房合同。
而原告作为消费个体，不可能也没有义务去审查被告应具备的上述手续，故被告的行为已构成故意欺诈。
遂判决由原告退房给被告，被告退还原告购房款146 192元并赔偿原告损失146 192元。
该案进入二审程序后最终以调解方式结案，未实行加倍赔偿，而是由被告给予原告4万余元的经济补偿。
[法律评析]上引案例一涉及到原告是否有权查看所购房屋的设计文件和施工验收记录的问题。
讼争的焦点是原告所称的消费者知情权应否予以保护，换言之，该知情权是否系商品房购买者所享有的权利。
上引案例二中二审法院未以生效判决的形式正面回答作为消费者的购房者在受到房地产经营者欺诈时能否获得双倍赔偿的问题，不能说不是一个遗憾，其中涉及到的主要法律争议问题是消费者权益保护法中的惩罚性赔偿能否适用于商品房交易之中。
针对上述问题，笔者略作评述如下：(一)知情权及其行使知情权有广义与狭义之分。
广义的知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有的、要求义务人公开一定的信息的权利和在法律允许的范围内获取各类信息的自由，它既属于公法意义上的权利，又属于私法意义上的权利；既包括抽象的权利又包括具体的权利；既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等。
狭义的知情权，就是公民针对政府工作、针对政府的政务公开的一项权利。
司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉的权利。
本文所探讨的知情权主要是从私法意义上进行使用的。
1993年颁布的《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)首次出现知情权概念，该法第8条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。
”《消法》上的消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务的、由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。
只有自然人才能成为最终消费的主体。
《消法》规定的消费者7项权利应当完全适用于房地产消费者。
这7项权利包括：获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。
本案中，被告某开发建设总公司提出其作为商品房销售者的合同义务已履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房设计图纸和施工验收记录的依据。
因为即便是机关档案，尚可以借阅，作为房地产开发企业不能以保护所谓商业秘密为由侵害购房人的知情权，这是对商业秘密不适当的扩大解释。
根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款的规定，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。
按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致。
根据建设部建房(1998)102号文的规定，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示的内容，其目的保证购房者的知情权，那么同样值得购房者关注的设计规划图也应为其设定公示要求。
整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区住宅竣工验收所必须提供的文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多的负重。
在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者的购房户，而不能以保护开发商的“商业秘密”而拒绝购房人的正当合理要求。
更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方的购房人也有保守其所知悉情况的义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济，其以商业秘密为由不予向特定的合同相对方—购房人提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去的。
正如有人所言：“随着法治时代的到来，对法官所应具有的公平正义的现代法治理念、熟知并能灵活运用法律的专业素质、丰富的社会生活经验等均提出了很高的要求，要求法官通晓法律基础理论和各种法律制度规范，树立法治观念和思想，深刻理解立法意图，熟悉立法活动规则，熟练掌握法律方法这一司法技能，创造性地适用法律，创造典型案例，探索司法审判的时代特征和规律。
”(二) 惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用惩罚性损害赔偿，也称示范性的赔偿或报复性的赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超过实际的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。
《消法》第四十九规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。
”该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任，即“损一赔二”的民事责任，而且，它是中国第一个适用惩罚性赔偿的立法例。
《合同法》第一百一十三条再一次重申了该项制度。
按照该规定，经营者有欺诈行为的，消费者有权要求双倍赔偿。
对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前学术界和实务界争论的焦点，也是社会关注的热点问题。
商品房销售中的欺诈行为能否适用《消法》所规定的加倍赔偿呢？理论和司法实务界在认识上极不统一。
著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第49条。
理由有三：一是《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。
同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。
二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。
三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。
目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》，但不同的法院作出的判决完全不同。
在判决理由部分，有的法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有的法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；还有的法官干脆指明房屋不属于产品质量法的调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决。
更有法官认为，《消法》对商品做的是“狭义”理解，即“一般商品说”，其法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”的惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小，它的功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方，也能有效地保护相对受害方的合法权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理的平衡点。