南山区分区布局结构与片区发展策略
南山区大冲村旧村改造规划简介
南山区大冲村旧村改造规划简介深圳市城市规划设计研究院孙畅一、规划背景弹指20余年，深圳以超常规的速度经历了工业化、城市化的爆炸式洗礼。
就在即将跨过现代化的门槛、率先完成中华“五千年未有之变局”时，深圳发现，一直与这个城市相生相伴的城中村违建已成围城态势，仍在迅速蚕食着这个城市为数有限的发展空间。
再不施救，深圳将无以为继。
为实现市委市政府提出的“建设区域性经济中心城市，园林式、花园式现代化国际性城市”的目标，按照市委市政府对城中村改造的工作部署，深圳市规划管理部门于2002年启动了大冲等数个试点村的规划工作。
随着2004年市委、市政府《深圳市城中村改造暂行规定》及《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》两份文件的出台，深圳市城中村改造再次被推到风口浪尖。
二、现状概况1.区位：南山区大冲村（以下简称“本区”）位于南山区高新技术产业园区中区东片，具体范围为：北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路，总用地面积68.4公顷（扣除范围内莱英达宗地6.6公顷）。
2.人口：现状总人口29007人，其中常住户382户，户籍人口1007人（仅占3.4%），暂住人口28000人，常暂比为1：27.8。
3.用地：现状以居住用地、工业用地以及园地为主，其中临深南大道北侧分布有少量商业服务业设施用地和政府团体用地。
现状用地呈现随意开发的城中村形态，基础设施比较缺乏。
4.建设：本区规划范围内现状建设总量为90.22万平方米，扣除朗景园约3.4万平方米的居住建筑（本次旧改不考虑其拆迁赔偿问题）外，本次旧村改造涉及的现状建筑物共有1337栋，总建筑面积约为86.82万平方米。
5.权属：已划拨红线用地11块，共计25.0公顷，占总用地的36.5%。
三、改造定位的确定城中村改造是一项任务艰巨、政策性强、关系千家万户切身利益的系统工程，既涉及城市规划、土地、安置补偿和产权界定等规划国土政策，又涉及改造主体确定、利益分配、社会改良等社会、经济方面因素。
南山区产业发展趋势
南山区产业发展趋势南山区产业发展趋势一、引言南山区作为中国深圳市的一个重要组成部分，以其独特的地理位置、开放的政策环境和先进的科技创新力，成为中国乃至全球的重要经济和科技中心之一。
本文将围绕南山区的产业发展趋势展开探讨，分析当前南山区产业发展的现状和未来的趋势。
二、南山区产业的现状分析1.信息技术产业南山区以其深圳市著名的科技园区——南山科技园为代表，成为中国信息技术产业的重要核心区域之一。
在南山区，以华为、腾讯、大疆等知名企业为代表的信息技术公司不断涌现，为南山区的产业发展提供了强大的动力和支持。
2.金融服务产业南山区作为深圳市金融中心的重要组成部分，金融服务业发展势头强劲。
南山区拥有众多的金融机构和创投公司，以招商银行、平安银行、中国民生银行等为代表，形成了自身的金融服务生态系统。
与此同时，南山区还拥有大量的高科技企业和创新创业项目，为金融服务业提供了广阔的市场和合作机会。
3.文化创意产业南山区以其浓厚的文化底蕴和创意氛围，成为中国文化创意产业的重要基地之一。
在南山区，以深圳湾创意生态城为代表的文化创意企业群体快速成长，为南山区的产业发展注入了新的活力和动力。
与此同时，南山区还举办了一系列重大文化创意活动，如深圳招牌、创意集市等，为文化创意产业的发展提供了展示和合作的机会。
4.现代制造业南山区作为中国深圳市的一个重要制造业基地，拥有众多的制造业企业和产业园区。
在南山区，以富士康、华为等为代表的制造业企业集团发展迅速，为南山区的制造业发展提供了坚实的基础和支持。
三、南山区产业发展的趋势分析1.信息技术产业的发展将更加强劲在未来，随着科技的不断进步和人工智能的迅猛发展，南山区的信息技术产业将呈现出更加强劲的发展势头。
高科技企业将继续在南山区涌现，并推动着南山区信息技术创新的不断突破和发展。
2.金融服务产业将进一步壮大随着深圳市金融中心建设的推进，南山区的金融服务产业将进一步壮大。
越来越多的金融机构将选择在南山区设立分支机构或总部，并加大对南山区金融服务业的投入和支持。
深圳市南山区分区规划.文本(1998-2010)
第一章总则第一条本规划依据《中华人民共和国城市规划法》(1990)、《深圳市城市规划条例》(1998)、《深圳市城市规划标准与准则》(2004) (以下简称《准则》)、《深圳市城市总体规划(1996-2010)》、《深圳市近期建设规划(2003-2005)》、《南山区“十五”经济社会发展战略与规划》、南山区内已批复的法定图则而制定.第二条本规划是南山区城市建设和发展的法定性指导文件，凡在规划区范围内进行的各项土地及空间利用规划和一切建设活动，均应遵照《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》的规定，执行本规划。
第三条本次分区规划的期限为：1.近期规划：2002-2005年。
2.远期规划：2006-2010年。
3.远景规划：2011年及其以后。
第四条本次分区规划的范围即南山区行政辖区，包括填海区和内伶仃岛，总规划用地面积178.59平方公里。
第二章分区发展目标与原则第五条按照市委、市政府确定的建设国际化城市和现代化中心城市的发展目标，“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面协调发展”，规划确定南山区城市建设的目标：以高新技术产业、现代物流业、旅游及教育科研基地为支柱，以前海区域性物流中心的建设为契机，在规划期内把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型海滨城区。
具体包括以下三个方面：•提升产业结构：为培育高新技术产业，现代物流业和现代服务业等支柱产业，强化旅游和教育等特色产业，实现产业的协调发展和全面升级，增强南山产业发展的综合竞争力和可持续发展能力，优先提供上述产业发展所必需的空间。
•整合空间结构：培育区级中心区，完善片区级和社区服务中心的建设，构筑功能互补的多层次服务中心体系，引导城市各大区块均衡协调发展。
•改善人居环境：加强社区建设和城市环境的综合治理，改善居民居住条件，建立健全高标准高质量的城市基础设施和公共服务设施体系。
深圳南山区：加快推进城市更新
行业聚焦 Industry Focus深圳南山区：加快推进城市更新一、区发改局加强党的建设情况（一）认真履行“一岗双责”主体责任，抓好“三会一课”、主题党日活动。
坚持“第一议题”学习制度，2020年局党组会议第一议题学习38次、支部党员大会10次、支委会会议12次、支部书记讲党课4次、周一支部“固定学习日”26次、结合业务工作开展“主题党日”活动12次。
强化党建工作制度的建设，制定了《局党组会议议事决策规则》、《局党支部“三会一课”制度》等5个党建工作制度。
结合岗位特点查找廉政风险点108个，签订了35份《南山区发改局公职人员廉洁从政承诺书》。
（二）局党组坚持民主集中制原则。
坚持局党组对各项工作的集中统一领导，召开局党组会、党组（扩大）会议38次、集体研究“三重一大”事项111个。
坚持依法行政，强化局法律顾问对议题合法性审查，重大制度、合同等须经局法律顾问审核。
（三）加强对支部党员的思想政治教育工作。
根据“五好六有”党支部建设标准，设置专门的党员活动室。
对优秀党员及时进行表扬宣传，对犯有轻微错误的党员干部指定专人谈心谈话，先后树立先进典型12人次，通报表扬23人次，通报批评1人次，“一把手”谈话20余人次。
严格执行中央“八项规定”，累计退回、拒收服务对象礼品11件。
二、2020年工作亮点（一）扎实做好“稳投资”各项工作1、成立“稳投资”专班，积极谋划重大项目。
协调解决建设工程中的主要问题109个，完成固定资产投资1487亿元，完成量位居全市前列。
推动全省第一个新冠疫苗研发生产基地（康泰疫苗）建设，生产车间（一期）10月建成，得到了省委省政府的高度认可。
2、政府投资向民生领域倾斜。
2020年度安排区政府投资项目计划总规模108.4亿元，其中70%的政府投资向学校、医院建设等民生项目倾斜。
3、用好专项债精准稳投资。
共下达我区抗疫国债10.40亿元，已全部支出完毕。
各专项债使用主要用于医院扩建、水污染综合治理、文体中心建设、疫情防控、援企稳岗等民生项目。
深圳市南山区工程地质适宜性分区
Ａｂ ｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ ：Ａｃ ｃ ｏ ｒ ｄ ｉ ｎ ｇ ｔ ｏ ｏ ｖ ｅ ｒ ａ ｌ ｌ ｄ ｅ ｖ ｅ ｌ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ｐ ｌ ａ ｎ ｎ ｉ ｎ ｇ ｏ ｆ Ｎ ａ ｎ ｓ ｈ ａ ｎ，ｃ ｏ ｍｂ ｉ ｎ ｇ ｗ ｉ ｔ ｈ ｇ ｅ ｏ ｌ ｏ ｇ ｉ ｃ ａ ｌ ｃ ｏ ｎ ｄ ｉ ｔ ｉ ｏ ｎ ｓ ａ ｎ ｄ ｃ ｈ ａ ｒ ａ ｃ ｔ ｅ ｉｓ ｒ ｔ ｉ ｃ ｓ ｏ ｆ ｔ ｏ ｐ ｏ ｇ ｒ ａ ｐ ｈ ｙ ａ ｎ ｄ ｍｏ ｒ ｐ ｈ ｏ ｌ ｏ ｇ ｉ ｃ ａ ｌ ，ａ ｎ ｄ ｂ ａ ｓ ｅ ｄ ｏ ｎ ｅ ｎ ｇ ｉ ｎ ｅ ｅ ｉ ｒ ｎ ｇ ｇ ｅ ｏ ｌ ｏ ｇ ｉ ｃ ｌ ａ ｃ ｈ ａ ｒ ａ ｃ ｔ ｅ ｉ ｒ ｓ ｔ ｉ ｃ ｓ ａ ｎ ａ ｌ ｙ ｓ ｉ ｓ ａ ｎ ｄ ｔ ｈ ｅ ｅ ｖ ｌｕ ａ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｏ ｆ ｇ ｅ ｏ ｌ ｏ ｇ ｉ ｃ ａ ｌ ｄ ｉ ｓ ａ ｓ ｔ ｅ ｒ ｓ ， ｅ ｎ ｇ ｉ ｎ ｅ ｅ ｒ ｉ ｎ ｇ ｇ ｅ ｏ ｌ ｏ ｇ ｉ ｃ ｌ ａ ｃ ｈ ａ ｒ ａ ｃ ｔ ｅ ｉ ｒ ｓ ｔ ｉ ｃ ｓ ａ ｎ ｄ ｅ ｎ ｇ ｉ ｎ ｅ ｅ ｉ ｒ ｎ ｇ ｇ ｅ ｏ ｌ ｏ ｇ ｉ ｃ ｐ ｒ ｏ ｐ ｅ ｒ ｔ ｉ ｅ ｓ ｉ ｎ ｄ ｉ ｆ ｅ ｒ ｅ ｎ ｔ ｓ ｅ ｃ ｔ ｉ ｏ ｎ ｓ ｗｅ ｒ ｅ ｍａ ｄ ｅ ．Ｂ ｙ ｕ ｓ ｉ ｎ ｇ ｅ ｎ ｖ ｉ ｒ ｏ ｎ ｍｅ ｎ ｔ ｃ ｏ ｍｐ ｒ ｅ ｈ ｅ ｎ ｓ ｉ ｖ ｅ ｉ ｎ ｄ ｅ ｘ ｍｅ ｔ ｈ ｏ ｄ ｃ ｏ ｎ— ｂ ｉ ｎ ｅ ｄ ｗｉ ｔ ｈ Ｍａ ｐ ｇ ｉ ｓ ｓ ｏ ｆ ｔ ｗ ａ ｒ ｅ ｐ ｌ ａ ｆ ｔ ｏ ｒ ｍ ，Ｎａ ｎ ｓ ｈ ａ ｎ Ｄ ｉ ｓ ｔ ｉ ｒ ｃ ｔ ａ ｒ ｅ ｄ ｉ ｖ ｉ ｄ ｅ ｄ ｉ ｎ ｔ ｏ ｇ ｏ ｏ ｄ，ｍｅ ｄ ｉ ｕ ｍ ，ｐ ｏ ｏ ｒ ，ａ ｎ ｄ ｎ ｏ ｔ ａ ｐ ｐ ｒ ｏ ｐ ｉ ｒ ａ ｔ ｅ ｚ ｏ ｎ ｅ ｂ ｙ ｅ ｎ ｇ ｉ ｎ ｅ ｅ ｒ ｉ ｎ ｇ ｇ ｅ ｏ － ｌ ｏ ｇ ｉ ｃ ａ ｌ ｓ ｕ ｉ ｔ ａ ｂ ｉ ｌ ｉ ｔ ｙ ，ｄ ｉ ｆ ｅ ｒ ｅ ｎ ｔ ｓ ｕ ｇ ｇ ｅ ｓ ｔ ｉ ｏ ｎ ｓ ｈ ａ ｖ ｅ ｂ ｅ ｅ ｎ ｐ ｕ ｔ ｆ ｏ ｒ ｗ ａ ｒ ｄ ｆ ｏ ｒ ｃ ｉ ｔ ｙ ｃ ｏ ｎ ｓ ｔ ｒ ｕ ｃ ｔ ｉ ｏ ｎ ．
国际E城介绍
效果图
效果图
Chapter04/研发楼产品
一期研发楼
一期研发楼建筑面积约为83240.75平
米，共4栋。
户型方正实用，使用率高，约为80%。
研发办公楼
易于分割组合，完全满足各种企业对于空间的需求。
D3
D4
低密度设计，内部配置高端，满足高档次客户需求。
82万平方公里，擘划世界级企业版图
“北部硅谷”是指南山区北部西丽、桃园片区，地处北环大 道以北、东邻安托山，西北于龙华、石岩毗邻，总面积为82 万平方公里。园区沿大沙河风景区、西丽水库水源保护区休 闲景观带进行规划，以求与当地自然风光融合。 在地理布局上，将研究型大学、科研机构园内、高新技术产 业园区、公共技术及信息服务平台、科技中介服务结构、投 融资机构、高档次生活精神消费设施等悉数纳入。在科技发 展方向上，致力于发展高附加值和新兴高新技术产业，并积 极引入高精尖人才为园区效力。
知名企业概况
中国国内知名企业——金立翔、菲鹏生物、盛弘电气
深圳市金立翔科技有限公司是一家致力于打造“至轻至薄”的通透性高端LED显示产品的 生产商。公司凭借其独特的专利技术，能够根据客户的设计理念，快速准确地自主研发 和生产各种新颖的LED显示屏，使得公司在文化、演绎及体育等领域中俨然成为LED行业 的佼佼者和声名远扬的行业先锋。
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交通与配套
四通八达，脉动全球：TCL国际E城位处西
丽片区交通枢纽，同乐路、茶光路、石鼓路等主 要交通干道交界处。留仙大道和沙河西路联动片 区内外广深高速、南光高速快速通达深圳关外和 珠三角。
市政干道：北环大道、南海大道、留仙大道、同
乐路、南光高速、科苑路北延段（建设中）环伺 周边。
南山后海中心区规划分析报告修订版
南山后海中心区规划分析报告Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析2：后海片区规划分析1：南山区规划分析、南山区“十三五”规划南山区依托四大功能定位重点布局六大片2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到万亿元,对比2015年的万亿元，接近1万亿的增量。
年均增速需达%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持%左右的中高速水平。
明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。
其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。
从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。
、四个中心的功能定位科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。
文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等着名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。
下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。
国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。
深圳南山9个小片区
【前言】深圳住宅在这两年的疯狂炒作之下，其价值逐渐体现在投资性上。
购买物业的买家更多的是看重所买物业的升值空间和盈利能力，而非看重其居住性，全民投资热情空前高涨。
不过经过07年下半年长达半年多的市场调整，深圳住宅的投资成分急剧减少，深圳楼市在市场调控中逐渐向理性回归，买家也逐渐由投资客向自住客回归。
因此可以说，08年的深圳楼市真正唱主角的将是自住客。
深圳楼市发展至今，各大居住片区、各大居住物业的发展水平不一，不少住宅虽然价格高企、成交活跃，但因为投资客的成分较多，所以对于自住客来说，并非理想居所。
当然，也有不少住宅经过一段时间的发展，拥有成熟的居家氛围，很适合居住。
那么对自住客来说，到底什么样的住宅才适合自住呢？这里世华地产研究中心总结出以下适合自住标准的几个基本要素：（1）配套齐全，包括生活配套、教育配套等。
（2）楼盘品质好，社区园林适合居住，户型设计合理等。
（3）交通方便，方便业主出行，是最基本的生活要素。
（4）自住成分高，入住率高，投资成分较少的社区才比较稳定，有居家的生活氛围。
随着深圳住宅市场的快速发展，各行政区各大片区都有不少适合居住的热点楼盘，这些楼盘受到置业者的一致好评和青睐。
南山区，一般情况下划分为九个片区，分别是高新区、后海片区、南头片区、南油片区、蛇口片区、前海片区、深圳湾区和华侨城区。
其中，华侨城区和深圳湾区是公认的豪宅区，片区物业品质和价格都很高，不是普通置业者的置业范围，因此这两片区和片区物业在本文暂不做盘点和推荐。
至于其它七大片区，都有不少很适合普通置业者居住的物业。
（一）蛇口片区1、片区概况蛇口片区是指工业八路与松湖路之间的这块区域，片区西面临山、东面临海。
蛇口由工业区开始发展，在开发过程中给职工建设了很多福利房和微利房小区，这些社区的居住环境到现在依然很好，管理水平较高，又比较安静，绿化面积可以达到40％左右，社区生活气息很浓。
近几年，蛇口很多工业开始外迁，同时在临海和靠山的地方建了很多高档住宅，提升了整个片区的居住档次。
南山后海中心区城市设计
地块平面坐标图（最终依据规划国土局核发文件为准）空间要素控制图《南山后海中心区城市设计》地块规划设计要点说明（J 区/J-04）根据《南山后海中心区城市设计》的要求，对申请地块提出规划设计的初步要求如下：一、用地性质： C1/C2/C3/C4/S3/U2 商业服务业设施及商业办公用地, 用地应充分体现中心区物业高度集聚的用地特征，特别是在垂直方向的功能综合特征，并结合组团建筑以及周边交通条件，综合考虑在近地及地下层设置商业服务设施以及连接周边的公共通道。
二、用地面积：J-04地块约4322.36平方米。
（以用地许可证为准）。
三、用地指标和设计指引： 1、 规划地块容积率：（以用地许可证为准）建议 J-04地块14.76。
2、 规划建筑总面积：（以用地许可证为准）J-04 地块63800万平方米。
3、 规划建筑覆盖率：不低于90%，鼓励建筑地上部分的贴线建设（零退线）﹡，不设覆盖率上限。
但在地面首层需要满足地面首层指引留设必要的公共开放空间（详见城市空间控制总图）。
4、建筑退后红线：J-04地块各边均采取贴线建设（零退线）﹡，南、西侧留设首层步行内缩空间（建议尺度高6米深3米）；在所处J街坊组团中与周边地块的总体空间控制要素详见附图。
（地块空间要素控制图如上所示、图例参照附图）注:贴线建设或零退线﹡仅针对建筑地面以上部分，指建筑地面以上整体各层顶视投影与用地红线贴合，允许建筑首层退后做内缩处理及局部退缩变化，但建筑实体空间轮廓均不得超出用地红线范围，；建筑地下空间的退缩要求需按照深圳市相关规划建设规范执行，以确保市政管线与建筑基础施工的必要退后空间。
5、首层建筑功能设置及建筑功能面积要求作为完整地块开发，需要在建筑近人尺度既首层（包含地下层）空间安排与南山中心区定位对应的公共性城市商业文化及其他服务设施，并提供良好的开放性和可达性，避免单一封闭功能大堂和首层功能的出现。
为保障街区活力，要求商业功能建筑面积不少于8000平米（仅指近地面层部分，未包含地下商业和可能的顶层商业），同时应结合地面及首层地下空间主要部分布置，并保证商业空间与周边地块以及地下空间系统的有效联系。
深圳各区域分析罗湖福田宝安南山光明龙华龙岗规划盘点
市政管网缺乏完整系统，旧管道不堪重 荷，排污难、环境差；供电明线架设乱， 有碍观瞻，存在严重的消防隐患
罗湖涅槃
✔ 推进城市更新改革试点、城市功能再造
✔ “二线插花地”棚户区改造
旧✘
✔ 推进蔡屋围、湖贝、笋岗-清水河、水 贝-布心、莲塘五大区更新
✔ 建设完善交通路网
✔ 建设大梧桐新兴产业带，建设“一校三 谷多园区”，努力打造深圳东部高新区
最昂贵的 地价和租
金
最好的城 市公共服
务资源
最好的文 化
福田
最重要的 社会活动
和机构
最时尚新 潮的消费
最集中的 建筑地标
最便利严 格的交通
管理
区域之心
不同于罗湖蔡屋围CBD自然形成，福 田CBD是由深圳市政府规划形成的
范围 北起红荔路 东起彩田路 南至滨河路 西到新洲路
医疗
医疗配套完善，且深圳医疗口碑 最好的市一医院在罗湖，代表着 深圳最高的医疗水平
教育
包括深圳中学、螺岭小学、翠竹 小学、翠园中学等优质教育资源。 多年教育的基础沉淀，高水准的 整体的教学水平
罗湖已“老”
无系统性城 市规划
罗湖是深圳最先开发的地区，当时没有太多系统性 的城市规划概念，因此成为了深圳唯一一个没有中 心区和整体城市规划的区
“水贝-布心”珠宝时尚产业集群及旅游购物目的地
集旅游、文化、购物为一体的时尚产业总部和设计营销中心，打造 旅游购物目的地。
莲塘互联网产业园和口岸服务区
充分利用市、区两级创业中心“孵化器”， 积极扶持中小企业发展、 中小型科技企业的发展，维持并强化该区“互联网产业技术企业总部 及工业开发、科研基地”功能。
口岸
福田口岸、亚洲最大陆路口岸—皇岗口岸
深圳大小南山周边地区综合规划图
的新建建筑量。
图表（土地利用规划总图）
前 海 路
开发单元十三
铲 湾 路
牛棋坑水库
07组团
沿 江 高 速
西部通道侧接线
港 城 路
大南山隧道
荔 林 路
荔景路
荔 景 路
兴 工 路 工业八路
前 海 路
通港街
开发单元二十
临 山 街
临 山 西
二 街
临 山 西
一 街
通巷街
临 山 东
一 街
临 山 东
二 街
欣 月 路 绵 山 路
道 大 海 兴
道 大 湾 亮 月
比例（%） 32.5 2.2 4.1 0.5 32.0 11.6 17.1
100.0
图例
开发单元控制区图例
公共开放空间 综合发展用地（1）：以商业用 途为主 综合发展用地（2）：以口岸设 施、商业用途为主 综合发展用地（3）：以艺术文 化、娱乐、商业用途为主 综合发展用地（4）：以政府社 团、商业用途为主 综合发展用地（5）：以商业、商 务公寓、居住用途为主
新型产业用地 邮轮母港综合发展用地:配合邮轮产业 发展相关的用地 公用设施用地 公共管理与服务设施用地 交通设施用地 发展备用地 港口用地 物流仓储用地 客运码头示意范围 开发单元控制范围线 单元编号 开发单元一
通则开发控制区图例
绿地与广场用地 一类居住用地 二类居住用地 三类居住用地 四类居住用地 商业用地 游乐设施用地 新型产业用地 普通工业用地 公用设施用地 行政管理用地 文体设施用地 医疗卫生用地 教育设施用地 社会福利用地 文化遗产用地 特殊用地 交通设施用地 港口用地 物流仓储用地 发展备用地 水域 农林和其它用地 01片区 通则片区编号 南山公园入口
深圳市南山区文化产业园的业态形成与模式创新
2005~深圳市南山区文化产业园的业态形成与模式创新早在20世纪80年代早期，国外就已有了“文化园区”这一概念，如美国的匹兹堡、马萨诸塞州以及列克星敦等地，英国也在大致相同的时期（1987年）提出类似概念[1]。
作为文化产业载体的文化产业园有着巨大的经济效益和社会效益，国外的一些成功案例，如纽约SOHO 区、百老汇戏剧产业园区、好莱坞电影产业园区、英国的谢菲尔德文化产业园区、加拿大的BC省动画产业园区等早就闻名于世，成为各国文化园区建设和发展的楷模。
我国文化产业园区建设起步较晚。
2002年11月，党的十六大正式提出要大力发展文化产业，之后我国各地掀起文化产业园区建设热潮，全国现有建成的文化产业园区超过1300个。
在这股浪潮之下，深圳市南山区政府顺势而为，结合自身实际情况和独特优势，按照“文化+科技”的发展理念，探索出一种从保姆式服务到个性化服务的操作模式，从2007年起步至今，文化产业园区从无到有，从弱到强，无论在经济创收还是社会影响力方面，都赢得了全国领头羊的位置。
一南山文化产业园的业态形成（一）启程：园区建设成为破局之举2004年，深圳市积极响应广东省建设“经济强省、文化大省”的号召，提出要实施“文化立市”战略，大力发展文化产业。
南山区政府迅速响应上级号召，拟定《南山区文化产业发展规划（2003～2010年）》，首次在制度上提出要成立区文化产业发展领导小组，重视并支持文化产业的发展，强调优势互补，分工合作，共同打造区域文化产业链，最终形成政府引导，合理布局，功能明确、互动有序的文化产业协调发展格局。
2007年，南山区正式成立文化产业发展办公室。
经过全面摸底和调研之后，南山区文产办写了一篇《南山区发展文化产业的若干意见》，对于南山区发展文化产业的基础和战略选择做出了基于实际的描述与判断。
在该意见中，有这样两句话“利用高新技术来改造和提升现有的传统文化产业业态，打造新型的文化业态”，后来又提炼为“以科技为载体，以文化为核心，利用高新技术改进传统的文化产业业态，打造新型文化业态”，作为南山区发展文化产业的总指导思想。
带形城市
4.4.1 后海RBD文化休憩特色中心
Recreation Business District
l 功能定位：休憩 商业 文化 (休闲娱乐、文化活动、科普博览、国际会展、影视演出、 健身美容、特色餐饮、主题旅游、景点小品、精品购物)
l 发展规划：近期——发展建设RBD兼后海片区中心 远期——RBD、区级中心
应对措施
重要规划
l 计划经济体制 l 由“出口加工区”向“工业为主、
全面发展的外向型经济特区”转变 l
三个区为主的“据点式”开发策略 l 制定实施“社会经济发展大纲”，初
步提出“组团式”城市布局 l 管理机制的突破性探索
l 1979 年“出口加工区” 规划
l 1982 年《深圳经济特 区社会经济发展大 纲》及总体规划图
l 南山层面————南山组团轴极体系可持续发展 的需要；
l 结构层面————南山组团中心结构体系完形发 展的需要。
4.2 沙河西路及其南北接线——南山 特色走廊
（见旅游生态走廊专项研究）
4.3 前后海中心发展定位及时序
“带形城市”发展理论指出：城市带形组 团发展由于城市要素之间的距离过长，以及城 市发展方向和时序上的线性特点，不易形成等 级性鲜明的单一城市中心，而有可能形成等级 多中心的结构体系。深圳城市发展的历史进程 也证实了这一点。
在本轮规划中，我们强调的重点是尚未形成的两条轴和两 个中心，即南山发展轴、南山特色走廊、前海物流商务中 心、后海RBD。并对其定位及发展，进行了相关研究与分 析。
4.1 滨海大道-桂庙路 ——南山发展轴
资料1：广东省东莞市为配合国家一类口岸虎门港的开发建设，
拟自行设计、投资建设一条贯穿虎门港并与穗、深相接的沿海高 速公路。目前，广东省已同意东莞市对沿海高速公路建设正式立 项。据悉，沿海高速公路北接广州，南连深圳滨海大道和香港， 途经东莞麻涌、沙田、虎门、长安四镇，全长５７公里，路面宽 ３３．５米、双向６车道。据悉，该项目将投资４０多亿元。（ 资料来源：广州市信息中心2000/7/27）
南山后海中心区规划分析报告
南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析2：后海片区规划分析1：南山区规划分析1.1、南山区“十三五”规划南山区依托四大功能定位重点布局六大片2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到2.6万亿元,对比2015年的1.75万亿元，接近1万亿的增量。
年均增速需达8.2%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持8.2%左右的中高速水平。
明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。
其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。
从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。
1.2、四个中心的功能定位科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。
文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等著名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。
下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。
国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。
深圳市南山区分区规划
沙河西截污干渠
沙河东截污干渠地形特点， 现状雨水系统包括三部 分：深圳湾雨水系统、 前海雨水系统和港湾雨 水系统 麒麟路---南油大道--大南山脊线及滨海大道 为雨水分水岭
羊台山 长岭皮水库 西沥水库
洞尾山东南部 排洪系统
洞尾山 洞尾山
综合交通
港口：
南山区有妈湾、赤湾、 蛇口、东角头4个港区， 功能综合性较强，但以 集装箱业务发展较快。 规划重点加强集装箱码 头及相关支持设施建设； 整合后方陆域资源，梳 理港口集疏运交通； 建设物流园区，发展相 关业务； 整合油品码头和库区， 近期搬迁到妈湾，远期集 中到大铲岛库区。
综合交通
铁路：
空间结构
本轮分区规划我 们结合带形城市空 间发展特性及南山 区自身的形态特征， 提出大“ 提出大“十字”型 的空间发展构架和 “哑铃”状的分区 服务中心结构。 服务中心结构。
•专题：特色产业 走廊研究
根据有关点轴发展 理论，相关产业通过 交通联系的整合，可 以形成产业合力布局 的优势。从现有的产 业基础和发展意向看， 沙河西路有潜力发展 成为这样一条特色产 业走廊。
主要问题
1、与相关规划的协调和衔接； 与相关规划的协调和衔接； 2、一些新的信息资料的采纳及部分具体 用地的调整建议； 用地的调整建议； 3、市政基础设施规划的用地要求与布局； 市政基础设施规划的用地要求与布局； 4、公共服务中心体系； 公共服务中心体系； 5、前海片区的发展规划。 前海片区的发展规划。
片区岸线 空间构想
西 片
西片 国际性物流 商务港
中 片
滨海生活休 闲岸线 东片
东 港
片 区
港区 中片
旅游生态岸线 港务岸线
景观轴线 绿色通道
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南山区分区布局结构与片区发展策略
第十六条总体布局:顺应深圳带形组团城市结构发展的要求,结合南山区自身南北向
布局的形态特征,构建“双十字”型的空间发展主轴,建设前、后海中心区,整合各大片区的
用地布局,创造融“山海城”为一体的整体意象,满足城市动态发展的要求。
1.“双十字”型城市空间发展主轴:
以深南大道、滨海大道为主要骨架的东西向发展轴,传递城市东西向轴向延伸的发展
动力,并成为珠江口东岸城镇与产业发展带的一个重要组成部分;以工业大道——南油大道、
沙河西路为主要骨架的南北向发展轴,顺应南山区的自然地理特征,整合全区城市空间。
2.“山海城”融为一体的整体意象:
利用南山区现有海、岛、湖、河、山等丰富的自然资源,通过景观整合,构筑山、城、海一体的特色城区。
3.主次分明的多元化服务中心:
区级中心:以前后海中心区为核心形成一个哑铃状的区级服务中心。
前海中心:市级物流商务中心,规划期内同时是前海片区级服务中心,远期结合宝安
中心区一体化建设形成更高一级服务中心。
后海中心:南山区区级服务中心,同时又是以游憩商业服务为特色的游憩商业文化中
心(RBD)。
次区级中心(居住地区级):规划增设海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城七个次区级中心,集中配置商业、服务业、文化娱乐、体育功能。
居住区级中心:居住区级公共活动中心是组织社区生活与服务的重要单元,规划要求
严格按照《准则》的规定配置本级及以下各级公共设施项目。
并在法定图则的编制中保证落实。
第十七条片区划分:根据道路系统、河流水系、自然山脉等自然地形划分及上下层次
规划管理的习惯性规定,结合法定图则标准统计区中的大区,将南山区分为11个片区。
第十八条南油片区片区面积9.56平方公里,规划人口16.1万人,包括南油老区和后海新区。
本片区的主要功能是:南油老区是以一般居住区为主的综合功能区;后海新区是以游
憩商业服务中心为核心的滨海高尚生活、综合服务功能区。
规划要求严格控制南油老工业区印
染等污染产业的新建或规模扩张行为,加强对污染产业的环保监测,引导对污染产业的环保技
术改造。
制定对工业用地和原有标准厂房利用的相关措施,促使工业区产业功能逐步向商贸、
高科技产业转化。
增加为公众服务的公共开放空间,重点改造南油购物公园;后海大道东侧滨
海地区结合南山商业文化中心区,高标准建设后海游憩商业服务中心,作为南山区的区级特色
商业服务中心;滨海地区结合游憩商业服务中心和住宅组群,发展成为游憩休闲生态区——外
向开敞,以人工景观为背景,以自然景观为主的国际性旅游海滨休闲带。
第十九条蛇口片区
片区面积9.45平方公里,规划人口18.5万人,包括蛇口半岛和深港西部通道口岸填
海区。
本片区的主要功能是居住区和口岸设施区。
蛇口地区建设应结合蛇口半岛的滨海优势,
成为交通便利、风景优美、尺度宜人的高尚滨海生活区和特色游览区。
规划在原蛇口镇地区,
保持现有空间尺度和宜人、舒适、安全的社区环境,推动道路交通和环境综合治理;结合海上
世界改造和蛇口山望海公园建设,将滨海地区发展成生活文化休闲岸线,体现南方滨海城市的
生活气息;完成西部通道跨海大桥、客货运站场等口岸设施及接线工程建设,通过绿带隔离等
技术措施,减少西部通道及其口岸对周边地区的负面影响。
第二十条大南山片区片区面积7.79平方公里,规划人口5.9万人,包括大南山郊野
公园及其周边用地。
本片区的主要功能是城市公共绿地。
规划要求划定大南山郊野公园山体保
护范围线,特别提出对大南山荔枝林予以保护;大南山东麓现有工业区部分保留,并逐步改造
为高新技术产业用地。
第二十一条赤湾片区片区面积15.99平方公里,人口4.1万人,包括赤湾股份公司用地、蛇口集装箱码头用地、小南山、妈湾部分港口和内伶仃岛。
本片区的主要功能包括公园绿地、自然保护区和港口、仓储及临港工业区,含部分配套居住用地。
规划要求将现有已推未建
地全部作为港区发展用地,改善港区疏港交通条件;重点保护内伶仃岛及小南山、赤湾山的自
然环境以及本片区内的历史遗存;规划改造蛇口一突堤,作为旅游商业服务区及配套居住用
地。
第二十二条前海片区片区面积18.32平方公里,规划人口3.0万人,前海片区
的整体定位是以港口和物流业为核心的滨海城区。
规划以妈湾港区集装箱码头建设为龙头,前海物流
园区和西客站建设为重点,整合岸线和后方陆域资源,大力改善疏港交通条件,建立便捷的货
运交通体系,促进港口物流业快速发展;整合城市道路系统,加强前海地区与宝安中心城的交
通联系;加快前海综合客运枢纽建设,完善前湾电厂、南山污水厂、妈湾油气
危险品仓储区等
基础设施;物流商务中心超高层的城市建设活动应符合宝安机场净空限制要求。
第二十三条城中片区片区面积10.28平方公里,规划人口15.6万人,本片区是南山
区的主要旧城、旧村所在地,是南山区大型的居住、办公、商业和工业综合区,包括南头、马
家龙片、同乐片。
规划将南头古城作为展示深圳城市发展史和文化发展史的
历史文化保护区域,以保护为主,重点改善市政基础设施条件,外迁保护范围内的工业;对其余的新、旧村,应先
控制旧村范围,逐步改造开发,完善配套设施;外迁零星的工业用地,严格控制
组团绿化隔离带,将保留的马家龙工业区逐步发展为先进制造业基地;规划期内保留直升机场,其周边的城
市建设活动应符合直升机场的净空限制要求。
第二十四条高新技术产业园区片区片区面积11.53平方公里,规划人口9.0万人,是深圳市政府划定的深圳市高新技术产业园区。
本片区以高科技产业用地为主,同时配套适量的
居住与服务设施,是市级高新技术产学研基地。
规划要求强化园区的土地开发和发展控制, 严
格控制商业性开发的居住用地比例;塑造高品质的园区环境景观;完善配套服务和管理功能,为园区工作人员创造良好的条件;逐步置换和改造传统工业;适当扩大教育科研用地;将大冲村
改造为高新园区配套生活基地。
第二十五条华侨城片区片区面积16.35平方公里,规划人口18.8万人,本片区由居住、旅游、高科技产业三大功能组成,是深圳市重要的市级旅游服务基地之一和南山区环境优美、设施完善、认同感强的高尚生活社区。
规划要求整合片区内道路系统,加强片区的内外部
交通联系;填海区的土地使用和景观控制要充分考虑北部建成区的背景天际线和景观要素特点,通过强化华侨城景区与深圳湾的空间渗透,塑造城市滨海天际线;滨海大道南侧形成国际性的
旅游海滨带;加快“城中村”的改造步伐,结合华侨城服务设施的配套建设,开展农民住宅公
寓化改革及完善居住设施建设;适应产业升级的发展要求,对片区东部的部分工业用地进行功
能调整;考虑到交通条件的限制和功能区规模化的要求,侨城北路与广深高速公路之间仍保留
为工业用地发展区域。
第二十六条塘朗山片区片区面积21.79平方公里,规划人口8.0万人,包括塘朗山、龙珠片、龙井片、安托山。
本片区的主要功能是城市公共绿地。
规划要求划定塘朗山森林公园
的山体保护范围线,塘朗山周围的居住建筑以低层开发为主,避免对山体景观轮廓的破坏;完
善龙珠、龙井居住区的公共及市政配套设施;将零散的工业用地外迁或迁入工业区中,适当保
留集中的工业区,并逐步发展为与高新技术产业相配套的先进工业区。
第二十七条留仙洞片区片区面积9.91平方公里,人口4.5万人,包括深职院、超
大规模集成电路园区、西丽镇中心、曙光仓储区等。
本片区的主要功能包括以集成电路为主的
高新技术研发、仓储、教育用地,并结合西丽镇中心地区的整治进行适量的居住与服务设施配
套用地。
规划要求对原有传统工业区进行产业升级与调整;抓住超大规模集成电路园区建设的
有利契机,实现旧村农民住宅公寓化的统一规划及配套服务设施的完善。
第二十八条西丽片区片区面积47.61平方公里,规划人口6.5万人,由南山区北部
旅游度假娱乐用地、西丽水库水源保护区和大学城组成。
本片区的主要功能是水源保护区、教育、旅游度假娱乐用地。
规划要求严格按有关法规对水源保护区内的建设活动进行控制,并在
深入研究水源保护区生态容量的基础上,对保护区范围内新、旧村的建筑活动加以严格控制,
逐步创造条件易地迁出;在避免对保护区产生污染的前提下完善区域基础设施建设,包括排水、防洪、电力、商业服务等设施。
大学城的社会化服务与新、旧村改造结合起来,推动商品房建
设和农民住宅及配套设施的开发。
旅游项目的开发要与整个区域的生态环境相协调,注重休闲
度假旅游与生态环境建设的结合。