香港和新加坡城市综合体建设的启示_以中环和IONOrchard购物中心为例
国外城市综合体发展经验及其启示
国外城市综合体发展经验及其启示内容摘要：本文首先对城市综合体进行概述，然后对国外典型综合体项目进行介绍和经验总结，最后分析国内案例并指出发展存在的问题，据此提出相应的政策建议，为今后国内城市综合体设计与管理提供借鉴。
关键词：城市综合体发展经验启示随着城市现代化快速发展，土地等有限资源的缺乏逐渐成为城市发展的重要制约要素。
打造城市综合体，利用有限资源空间，创造最大产业效益，成为城市发展的重要途径。
近年来，我国各城市掀起了城市综合体规划建设热潮，城市综合体呈现蓬勃发展态势。
城市综合体概述（一）城市综合体概念城市综合体（Urban Complex），从功能业态视角看，国外称为HOPSCA，即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）等城市生活的三项以上功能在空间上的组合，形成多功能、高效率的综合建筑。
城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，通常星级酒店、商业购物中心、商业写字楼以及大型公寓是最基本的功能构成（李晓刚，2010）。
城市综合体由于基本具备现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”（乐捷，2010）。
（二）城市综合体特征超大空间和开发规模。
城市综合体应和城市规模相匹配，与城市的主干道相关联，所以要求室外空间尺度巨大，具有能容纳大型建筑群体的空间。
高效的交通体系。
通过地下层、地下夹层、天桥层规划，将建筑群体的地下或地上公共空间和交通贯穿，又与地铁、停车场、城市街道、市内交通等设施联系起来，组成完备“通道树”体系。
现代城市景观设计。
应用环境与行为理论、现代城市设计进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征，使建筑群体成为景观主体，同时也承载城市文明与经济发展的历史责任。
高标准、高技术集合产物。
城市综合体是体现城市“高起点、高标准、高层次、高水平”标准的新兴建筑。
亚洲三大时尚购物中心规划设计解析
亚洲三大时尚购物中心规划设计解析核心提示：新加坡是东南亚的明珠，一年四季总能够吸引不少游客到此旅游购物。
而在乌节路上，2009年落成的IONOrchard购物中心就是新加坡最新的地标式建筑，雄伟的气势加上时尚的设计，令其成为商场中的巨无霸。
新加坡ION ORCHARD购物中心新加坡是东南亚的明珠，一年四季都是盛夏，总能够吸引不少游客到此旅游购物。
而在犹如“新加坡银座”的乌节路上，2009年落成的IONOrchard购物中心就是新加坡最新的地标式建筑，雄伟的气势加上时尚的设计，令其成为商场中的巨无霸。
项目位于新加坡传统商业区乌节路区域，地铁上盖，是嘉德置地和新鸿基地产合作开发，购物中心总楼面面积87500平方，净出租面积66000平方，店铺300多个，停车位650个，于2009.7.21年开业项目业态比例：精品购物65%，餐饮美食休闲30%，银行等配套服务5%，15家旗舰店，其中9家奢侈品旗舰店，奢侈品旗舰店位于1-2层，层高共11米，内部楼梯连通，27间餐厅和咖啡厅遍布各楼层多处独创设计及规划1.外墙：全新多媒体幕墙设计成墙身2.新加坡最大有盖公众广场ION2（3000平方）可举办各类大型活动，聚会和庆典3.屋顶ION SKY屋顶观景平台，还有ION ART，艺术画廊优越便利的设计概念ION Orchard的设计概念及策划阶段，均经过仔细研究规划，务求整个项目能够融合周边环境，连接附近购物中心及设施。
游客可以在全新加坡最大的有盖公众广场ION2享受宽敞的休闲空间，还能通过地下通道网络往返附近建筑物，非常方便。
ION Orchard位处乌节路地铁站正上方，地理位置优越，从地下通道能直接前往地铁站，商场的左右两侧分别是乌节路和乌节林荫道，亦有区内主要公共汽车路线直达ION Orchard，交通便利快捷。
在楼层分布方面，ION Orchard采用了逐层递进的模式，将不同消费层次的品牌统一排布，让顾客更容易地找到属于自己消费层次的购物体验。
TOD模式案例调研(新加坡、香港、新罗谢尔、查波)
中国 香港
地铁
部分设计特色——利用公交之便把车站发展为聚集点
中国 香港
地铁
部分设计特色——人车分流
中国 香港
美国 康涅狄格 Connecticut
哈特福德车站地段(Hartford Station Area)
查珀尔希尔长距离范围TOD规划
手指型城市形态
哥本哈根
哥本哈根拥有170万人口，其中城区人口50万。早在1947年，该市就提出了著名的“手指形态 规划”，该规划规定城市开发要沿着几条狭窄的放射形走廊集中进行，走廊间被森林、农田和开放绿 地组成的绿楔所分隔，在以后的几十年里，该规划得到了很好的执行。发达的轨道交通系统沿着这些 走廊从中心城区向外辐射，沿线的土地开发与轨道交通的建设整合在一起，大多数公共建筑和高密度 的住宅区集中在轨道交通车站周围，使得新城的居民能够方便地利用轨道交通出行。同时，在中心城 区，公交系统与完善的行人和自行车设施相结合，共同维持并加强了中世纪风貌的中心城区的交通功 能。作为欧洲人均收入最高的城市之一，哥本哈根的人均汽车拥有率却很低，人们更多的是依靠公共 交通、步行和自行车来完成出行。哥本哈根的这种发展模式是在整个区域层面上实施的，而不是仅仅 限于某一条走廊或是一个小区。城市的活动是在整个区域内存在的，而不仅仅局限于某一个小的区域， 如果只是在一个小的区域内实行TOD模式，并不能改变整个区域原有的用地形态和出行特征，所能 取得的效果就非常有限。在整个区域的范围内实行这种发展模式，就能充分地发挥规模效应，形成整 合的优势，从而改变整个区域的用地形态和出行特征，促进区域发展。
新罗谢尔站地段
美国 新罗谢尔 New Rochelle
香港和新加坡城市综合体建设的启示_以中环和IONOrchard购物中心为例
第10卷第5期2011年10月江南大学学报(人文社会科学版)Journal of Jiangnan University(Humanities &Social Sciences)Vo l.10 No.5Dec. 2011[收稿日期]2011-09-08[作者简介]王晓红(1963-),女,北京密云人,博士,教授,主要研究领域有:服务外包、工业设计、创意产业、跨国直接投资、国际贸易等.香港和新加坡城市综合体建设的启示以中环和ION Orchard 购物中心为例王晓红(国家发改委宏观经济研究院,北京100038)[摘 要]城市综合体的开发建设,其目的是实现城市土地空间充分利用、工作与生活的和谐、人与环境的和谐。
香港、新加坡同属于土地资源紧张,人口密度较大的地区,其城市综合体开发建设具有交通立体化、功能综合化、土地集约化、节奏高效化、生活便利化等特点,对我们有重要启示。
[关键词]城市;立体化;综合化;便利化[中图分类号]T U -024[文献标识码]A[文章编号]1671-6973(2011)05-0052-06Inspiration to the Construction of Urban C omplexes inHong Kong and SingaporeTake Central Surrounding and ION Orchard Shopping C enter as ExampleWANG Xiao -hong(M acro eco no mic Resea rch Instit ute o f ND RC,Beijing 100038,China)Abstract:T he pur pose o f the dev elo pment and construction o f urban co mplex es is to achiev e a full use of ur ban land space,and to realize w o rk -life harm ony,man -environment harm ony.H ongKong,Sing apore belong to areas w ith the same land r esource constraints,population density;their urban development and construction of ur ban co mplex es have the follow ing features:transpo rtation three -dim ensional,functional integration,intensificatio n of land,efficient pace,living facilities and other character istics,w hich have important im plications to us.Key words:City;Three -dim ensio nal;Integration;Facilitation一、城市综合体的基本概念和主要特征(一)基本概念城市综合体是将城市的商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、展览、文化娱乐和交通枢纽等若干关系密切、性质不同的服务形态在区域范围集聚,城市功能在空间上进行组合,并在各功能间建立一种相互依存关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
新加坡、首尔、香港现代服务业发展经验及对深圳的启示
及商业服务业为主 ，其中信息与电讯服务业发展最快 。 纵观来看 ，
官制金融始终对于首尔乃至韩国的高速发展发挥重要的推手作
用，而鉴于传统制造业的局限性，首尔市提出的“高科技产业+旅 游业”新经济发展方向则表明首尔制造业和服务业即将具备越来
越深刻的知识经济内涵。
在产业结构调整成果方面，“汉江奇迹” 带给了首尔高速发
2005(第五次产业结构调整时期) 94.68 1993（第四次产业结构调整时期） —
0.05
30.60
69.35
0.2
35
64.8
1980（第三次产业结构调整时期） —
0.8
பைடு நூலகம்
34.6
64.6
1970（第二次产业结构调整时期） —
1965（第一次产业结构调整时期） — 注 ：①数 据 来 源 ：根 据 新 加 坡 统 计 局 《新 加 坡 统 计 年 鉴 》有 关
一、新加坡、首尔、香港服务业发展历程分析 1.新 加 坡 服 务 业 发 展 历 程 分 析 在产业结构调整阶段性方面，新加坡经济发展经历了四个阶 段 ：第 一 阶 段(1959~1965 年)为 由 单 一 的 转 口 贸 易 向 进 口 替 代 经 济的转变时期，主要是转口贸易为中心的传统服务业。 第二阶段 (1966~1975 年)为 由 进 口 替 代 向 出 口 工 业 化 的 转 变 时 期 ，鼓 励 投 资创业的金融服务，促使依靠转口贸易为主的经济结构向多元化 经济转变。 第三阶段(1976~1985 年)为产业结构重组阶段，加快第 三产业的发展和基础设施建设，使软、硬环境得到进一步改善，为 大规模引进外资创造良好条件。 前三个阶段为服务业萌芽期。 第 四 阶 段(1986～1995 年)为 技 术 密 集 阶 段 ，经 济 发 展 步 入 高 速 发 展 阶段，正式确定将制造业和服务业作为经济发展的双引擎，降低 企业所得税，引进投资、技术和专业管理人员，大力发展高技术， 鼓励跨国公司与本地中小企业挂钩，成为世界上著名的航运中心 以及亚洲的金融中心。 第五阶段（1998 至今）为知识密集阶段，以 服务业、信息产业为中心，加速经济的国际化、自由化、高科技化。 在产业结构调整成果方面，合理的产业结构促进了新加坡经 济的腾飞。 从产业结构变化趋势来看，新加坡自第一次产业结构 调整时期开始，第一产业逐年下降，第二产业在前四次调整时期 逐步上升，在第五阶段逐步降低，但始终保持在 27%至 30%之间， 服务业在前三次调整过程中逐步下降，在第四次调整阶段稳定在 65%左右，并在第五次 调 整 时 期 稳 步 上 升 ，达 到 72.01%。 从 GDP 总 体 水 平 来 看 ， 深 圳 2010 年 GDP 是 新 加 坡 2005 年 的 94.68%， 但只相当于新加坡 2010 年的 63.04%（如表 1 所示）。 这充分说明 了新加坡在第四次调整时期将制造业和服务业作为经济发展的 双引擎基础上，在第五阶段通过以知识经济为特征的服务业现代 化使得新加坡经济获得了可持续的高速发展。
商业地产必读-香港购物中心的借鉴与吸收 3(共138页)
• 购物中心与承租户的租约大都以2-3年为主，押金在2-3月租金 之间。但这并不表示承租商户在合约期内，即使经营不善也可 以继续经营。如果购物中心的租金收取是采取与承租商户利润 分成的模式，则提成最低的一部份商户会在一定的时间段内定 期淘汰。
六、前所未有的重视顾客的感受。
• 香港新建的购物中心有日益重视服务的趋势。 • 案例：IFC Mall——五星级酒店式服务
• 香港众多购物中心运营管理模式是按照“三权分立”原则设立 的，成立专门的商业经营公司和物业管理公司，实现所有权、 经营权以及管理权的分离。
• 发展商成为购物中心的所有者，获取租金收益； • 商业经营公司拥有经营权，负责从初期招商到后期的整体营销 和服务监督等职能； • 物业管理公司拥有管理权，负责购物中心日常的保安、清洁和 保修等工制在7%-8%之间。
• 在香港，仍然少量的购物中心有少量的商铺是可以出售的。此 外，香港的众多独立临街铺的销售状态，也能从一个侧面反映 出香港购物中心售价与租金之间的关系。
• 据统计，香港三大区（九龙、港岛、新界）的平均年租金回报 率都集中在7%-8%之间，这是香港商业地产产业发展相对成熟， 对市场认识理性的结果。
透过圆弧形动线，能让顾客视野的延伸性更强，可视性更强，单店 的能见率更高，便于顾客到达店面。弧形动线被很多香港购物中心 广泛采用，如又一城、太古广场等。
三、不让主力店占据一整层的面积，而是要让 它同一店铺多层分布。
• 香港的购物中心往往不会让核心主力店占满某一整层，而是同 时占据几个层面的一部分，一般都小于该层的二分之一。这样 的布置可以让主力店在多个层面发挥作用，汇聚和引导人流到 达更多的层面，提高同层的其他小商铺的商业价值。 • 案例：又一城的AMC电影院颁布在三层、海港城的”连卡佛“分 布在三个层面、太古广场的”生活创库“分布在四个层面，而 SEIBU分布在两个层面、荃湾广场的”吉之岛“分布在四个层面， 玛莎百货几个在每个购物中心都有两个以上的层面。
境外房地产案例研究：新加坡地标性高端城市综合体——ION Orchard(2012)
购物中心业态店铺规划 ION Orchard 购物中心商业部分总零售面积 66,000 平方米，共八层，地上四层，地下 四层，目前已入住店铺 300 多家。其商业定位为高端时尚，以高端购物、餐饮美食和以艺 术人文为特色的展示展览是其三大功能。 精品购物占营业面积的 65%，餐饮美食约占 30%，银行等商务服务占 5%； 购物类商业中，奢侈品牌共有 35 家店面，其中 9 家为奢侈品牌旗舰店； 国际一线奢侈品牌占购物类商业总面积的 33%，时尚服饰占 29%； 60%的店面为旗舰店或首次进入该区域的新品牌； 已入住旗舰店共有 15 家，其中 9 家为国际一线奢侈品牌； 国际一线奢侈品牌旗舰店位于 F1、F2，店内两层内部连通，层高 11 米； 旗舰店面积多在 500 平米到 1,500 平米之间，且均拥有独立外立面，展示性强。
层数 B1,B2,B3 为主，部分 B4,F3 F1,F2 为主,部分 F3 B1,B2 为主,部分 B3,B4 较为分散,B2,F2,F1,F3 都有分 布 F4 为主,部分 F3,B4 B4 B3 为主,少量 B2 B4 为主 F3,F4, Gusttimo Di Roma 在 F1 每层 1-2 B1 F4,B4 室外广场 ION2, F4 美术展览 馆
购物中心： 开业时间：2009 年 7 月 21 日（购物中心） 建筑层数：8 层（地上 4 层，地下 4 层） 总楼面面积：87,500 平米 净出租面积：66,000 平米 店铺个数：300 多个 停车位：650 个
公寓： 开业时间：2010 年 建筑层数：56 层（包括地下 4 层） 建筑高度：218 米 总户数：共 176 户 一期均价：约 18 万人民币/平方米 停车位：270 个（三居每户一个，四居每户两个，花园别墅和空中别墅每户 3 个） 会所：F5，F6 两个会所
新加坡IONOrchard购物篇
新加坡ION Orchard购物篇在新加坡购物乌节路是首选，而逛乌节路又首推ION Orchard。
作为聚集奢饰品大牌与年轻潮牌的综合购物中心，ION Orchard吸引了不少年轻人来此购物，在这里，总能随处找到惊喜，只要你有一双善于发现的眼睛。
下面就分类来带大家看看ION Orchard商场内的购物攻略：【一：皮包】要论包中的萌物之首，自然是非【Lapalette】家的小马包莫属啦，这个来自意大利的时尚品牌，将独一无二的设计风格加入到理念当中。
以马的形象作为品牌设计的重点所在，也有其他如小提琴，埃菲尔铁塔等其他主题的系列设计极富创造与想象，兼具童真与复古，又不失优雅与潮流。
每个女孩想必都梦想着有一天梦中的王子可以骑着白马来接我们，Lapalette用一匹小白马的包包满足了女孩子们的幻想。
无论是想搭配礼服，还是想凸显品位抑或是彰显理念，小马包都能满足你的需求，时尚性与实用性兼具非小马包莫属。
浓郁色彩、搭配上彰显年代感的小马造型的锁扣和精细印花，复古范儿的包款是招招拍在小清新和复古咖的心口上。
无论你是想走小清新路线穿着长裙帮着头巾做个纯色的森女，或是做60年代娇俏的复古女郎，都不能缺少小马包在手。
2014年的新加坡热卖会，花旗银行持卡人可以享受到部分产品6折的待遇，配件小饰更能享受到5折优惠！【二：文具】购物狂并不少见，但是要论购物狂中最有文艺气息，最高大上的种族，那就非文具控莫属啦。
对文具这种小物件有莫名的癖好，看到好看的笔笔本本就会止不住手痒。
下面将推荐三加实用文具店供各大文具控释放和满足购物欲。
第一家：PrintsPrints是从新加坡向世界出发的奢华文具品牌，强调独家(exclusive)、手感。
走进Prints ION 店有走进家居店感觉，每个橱架主打一个色系，红黄绿紫蓝黑灰，很方便对“色”入“座”。
每个颜色下Prints都以那颜色研发出一系列的整体文具纸张，也因此痴迷的Prints的粉丝都是整套整套地收藏他家的文具。
城市综合体的价值体现和商业模式(世界经典项目案例研究
北京、上海、深圳等 一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右 ，体
量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能 完整的体现城市综合体的含义 功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅 案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC
步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的 凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取 得联系
玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站， 第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中 心
通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其 它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好 运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体
索尼中心的零售店主要集中在“广场”，广场致力于引进一些能够强化广场活泼气氛的零售店与餐饮，例如索尼时尚 店拥有高科技的四层营业环境，销售广泛的创新产品，属于购物、生活方式盒娱乐商铺
电影之家和德国麦迪泰克占据了索尼中心的移动大楼 麦迪泰克从重视无线电和电视的研究，而电影之家则提供空间给各式用户，其中拥有德国电影电视学院、马林·迪特
整个项目的商业主要集中于底层，为日间 和晚间提供了高水平的活动空间
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分
娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
12
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
6
东京城市副中心 — 新宿（2/5）
东京都政府（都厅）
7
新宿摩天大楼区
全球城市综合体案例
全球城市综合体案例全球各地都存在许多令人瞩目的城市综合体案例，这些案例代表了在城市规划、设计和发展方面取得的创新和成功。
以下是一些具有代表性的全球城市综合体案例：1.上海陆家嘴金融城（中国）：•上海陆家嘴是中国上海市的金融中心，集中了众多国际金融机构和大型企业。
这一地区不仅有高楼大厦，还包括购物中心、文化设施和公共广场，形成了一个融合金融、商务、文化和休闲的综合体。
2.新加坡滨海湾金沙（新加坡）：•滨海湾金沙是一个包括酒店、购物中心、博物馆、剧院和度假胜地的综合体。
这一项目通过在城市中心创造独特的景观、娱乐和商业体验，成功地吸引了国际游客和本地居民。
3.温哥华会展中心（加拿大）：•温哥华会展中心位于加拿大温哥华市，是一个集会展、办公、零售和住宅为一体的城市综合体。
该项目通过可持续发展设计、海滨位置和多功能性成功地成为城市的地标。
4.迪拜城市中心（阿联酋）：•迪拜城市中心是迪拜市中心区域的一个综合体，包括高层住宅、商业区域、购物中心和休闲设施。
这一项目体现了迪拜对未来城市发展的雄心和现代化理念。
5.纽约时代广场（美国）：•纽约时代广场是一个标志性的城市综合体，包括了大型商业广场、百货商店、娱乐场所和办公空间。
这一区域是纽约市的文化和商业中心之一。
6.东京六本木（日本）：•东京六本木是一个集合了商业、文化和娱乐的城市综合体。
该地区拥有高级购物中心、国际美术馆、酒店和高级住宅，是东京市内一个现代化和繁华的区域。
这些案例代表了全球城市综合体在不同文化和经济背景下的多样性和创新。
这些综合体通过整合不同功能、提供便利和创造独特体验，对城市的社会、经济和文化发展产生了深远的影响。
考察·体会·借鉴——记新加坡、香港的市场建设和管理
、
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“
”
、
、
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从事街市买 卖的 在那 里被称为小 贩 好似我们的个体 户
。
当 然我 们个体工商户的 定 义 比 他们小贩 要 宽
、
。
,
而
且 从事的行 业
规模也有所不同
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不 过我们有相 当 比
例的个体 户可 与 之相类 比 在七 十年代 以 前
、
我们的市容 目前 虽 然还不算太好 无 照 经 营 的路 边摊 贩 还较多 我相信 只 要我 们工商行政管理部门结 合实 际 情 况 吸 取别 人 那 些 行之有效 的经 验 与其 它有 关部 门协调 采 取相 应措 施 一 步 一步 地 改进 完 全 可 以 达 到 预期的 目标
3%
。
千 丝 万缕的联 系
,
,
,
府 向市 区 楼房 征 收 费 用 的 府
。
归 市政 局
说是 脱离政
,
但属 于 香 港 政府 的市政 总 署却受薪 于 市政 局
,
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政 局 的执行机关 这 样 的管 理 体制 可 使政府摆脱纯 属 事 务性 的直 接 去 管 理 或 干预 市场 的 工作 同 时可使社 会 团
一 是 根 据社会工 作社会 办 的原 则 市 民 商 人 均 要 以 主 人 翁 的 态 度来 对 待 属 于 全体市 民的公 用 事业
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、
、
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坡 我 们参观 了不 少
“
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巴 刹 ” 巴 刹 是 马来语市场的 意 思
。
好似 我 们的农贸市场 巴 刹 又 分为 湿 巴 刹和 干 巴 刹 所谓 湿 即卖的货物 含 水份较 多 如鲜 肉 海鲜 蔬
商业综合体---新加坡-ION Orchard
ION Orchard
項目概況
項目名稱：ION Orchard 項目地點：新加坡主要中心商業區烏節路 項目總面積：212,000平米 設計師：Benoy 開發商：嘉德置地與新鴻基地產吅作開發 業主：嘉德置地/新鴻基地產 購物中心： 開業時間：2009年7月21日（購物中心） 建築層數：8層（地上4層，地下4層） 總樓面面積：87,500平米 淨出租面積：66,000平米 店鋪個數：300多個 停車位：650個 公寓： 開業時間：2010年 建築層數：56層（包括地下4層） 建築高度：218米 總戶數：共176戶 一期均價：約18萬人民幣/平方米 停車位：270個（三居每戶一個，四居每戶兩個，花 園別墅和空中別墅每戶3個） 會所：F5，F6 兩個會所
項目概況
ION Orchard還具有多項獨特設計及規劃，適吅舉辦各類活動。整個商場外牆採用全 新互動多 媒體幕牆設計成牆身；新加坡最大的有蓋公眾廣場ION2可舉辦大型活動、聚會 和慶典；於2010
年底開幕的瞭望台ION Sky落成後將能360度飽覽全巿美景；還有ION Art專門用作藝術及文化
活動展覽，展出亞洲和新加坡最傑出藝術工作者和設計師的現代 作品。 坐落在ION Orchard購物中心上的高層建築則為“卓錦豪庨”公寓，總高度為218米， 共56層 （包括地下4層）。每層有4戶，戶型分別為：三居、四居、花園別墅和空中別墅。 另外還利用 商場的屋頂打造公共花園，為業主提供聚會、私人酒窖、SPA等服務。 ION Orchard以其出類拔萃的設計及國際級的商戶組吅，在“亞洲國際房地產投資交 易會2009” （MIPIM Asia）頒獎禮中，榮獲最佳購物中心大獎殊榮。
成功吸引國際級著名品牌進駐，營造劃時代的購物新風格。
公共空间及其重置的公共性
[ UeD ] 074 | 08 | 2013176在建筑话语中定义公共空间的角色并非易事，在商业化的实践过程中，公共空间与其他领域发生错综复杂的关系，却依然存有“公共领域”的特性[1]。
从商品的角度出发，围绕公共空间所展开的批判都显得苍白无力。
在建筑师和规划师为公共空间欢声雀跃之时，似乎仍未意识到在其设计和生产过程中，各种形式的交换条例早已剥夺了受益方的利益。
无论公共空间如何自诩、设计，或者在美学和类型学上兼备公共的特征，却很可能早已不属于公共[2]。
这些转型的空间特征，受制于全球化带来的空间处理和类型学上变化、强势的市场力量、初生的消费模式和生活方式、新型的市民及国家形式，以及对政府角色的抵抗和怀疑。
若要检验公共建筑和空间，首先需要回顾2000年在哥伦比亚大学的美国建筑研究比尔寺中心召开的研讨会，该会以务实的理念明确了公共空间生产的本源性。
这里借《没有底面的城市：香港导则》诠释一些新问题。
香港具有完全开放和自由的经济，又处于中国这个独特政治经济体的边缘，其敏感性以及与亚洲其他案例的比较，能够揭示公共空间的新动向。
公共的城市系统《没有底面的城市》为游客展示了香港复杂的人行天桥系统，同时也表达了这个公共主体对效率的公共空间及其重置的公共性text_黄向军（香港大学建筑系助理教授）这篇短文涵盖了近六十年关于公共空间的辩论，以鉴定公共空间已失去原有的社会功能和品质。
在这超商业化社会的主导下，公共空间已完全单一化了。
虽然香港及许多亚洲城市为了经济的发展已演变为金融城市，在这些亚洲城市当中还是有许多精彩的社会阻力和对策案例。
城市与市民必须逐渐索回自己的社会政治方向，其公共场所才有可能开始表现出一个健康社会的存在。
public spAce AnDits reconfigureD publicurban upgraDe城市升级 汇丰银行关闭底层公共空间闸门后导致家政人员和码头罢工工人不得不占用周边的城市走道，作者摄于2013年全球时代的香港及其他亚洲城市案例Hong Kong and other Asian cases in the Age of Globalization Copyright ©博看网. All Rights Reserved.[ topic ] 主题／香港：大都会建筑师 Hong Kong: tHe Metropolis ArcHitects177要求。
香港购物中心的借鉴
• 在中庭可以构造出戏剧性的垂直动线效果，大大增强吸引力。 如果在中央空间里，巧妙地安排一些机能，作为吸引逛街人 潮的卖点，就能达到目标。
• 如双一城的溜冰场就在中央挑空空间的下方，位于UG层，从 其上面3层都可以俯瞰它。可供饮食的空间，以及开放给所有 人使用的桌子，沿着溜冰场的边缘配置从而形成餐饮娱乐化。
香港购物中心的借鉴
一. 香港购物中心发展状况的启示与借鉴 二. 香港购物中心开发、经营管理方面的借鉴
香港购物中心发展状况的启示与借鉴
轨道交通对购物中心的发展影响重大 社区型购物中心发达
轨道交通 对购物中心的发展影响重大
• 1979年地铁通车，购物中心发展进入新纪元。 • 1979年之前：海港城。 • 1979年后面10年：香港商业大发展，购物中心已遍布
各品类所占面积方面：占主导地位的是美食类、百货类、服装鞋 帽类、娱乐休闲类。
香港பைடு நூலகம்物中心开发、经营管理方面的借鉴
商户重复数量方面：重复出现5次以上的商户共有68家,其中服装/ 配饰/鞋帽类的商户最多，有31家。其次是珠宝精品类14家，美食 类13家，美容美发/个人护理类10家。说明：连锁品牌店是购物中 心的基本支撑，这些连锁店使购物者觉得熟悉与亲切。
港九各区。
1980—1989年间：
私人商业楼宇落成量高达272.1万m2
香港购物中心沿地铁分布图
沿轨道交通布置的购物中心数量 达到28家以上占70%。
启示:
购物中心的开发应注重与轨道 交通的结合。
社
区
型
购 物 中 心 发 达
启示:
社区型购物中心也许更值得关 注与开发。
香港购物中心开发、经营管理方面的借鉴
新加坡、香港公共交通枢纽建设的启示
新加坡、香港公共交通枢纽建设的启示1、集约利用土地，提升土地利用价值新加坡和香港都十分关注土地的综合利用，在建设交通枢纽的同时，都考虑了与枢纽紧密结合的物业开发，通过合理引导乘坐交通工具的客流为配套的商业物业带来无限生机。
与香港荃湾地铁站连接到新之城就是集约利用土地进行交通枢纽及上盖物业一体化开发的典型例子，建筑物首层建设巴士公交站场，二、三层群楼利用大量的换乘客流开发为商铺及酒楼餐饮，塔楼开发为写字楼物业。
由于各部分功能衔接紧密，因此物业经营十分良好，各种交通方式的换乘也十分便捷。
同样地，新加坡的盛港枢纽也利用物业的首层作为与地铁换乘的交通枢纽总站，枢纽上盖开发为商业住宅，在大大地提高土地的利用程度的同时，通过商业的经营提高了换乘枢纽的活力，使整个枢纽物业成为一个人气旺盛、安全舒适的公共活动空间。
此外，国外一些公用建筑在建设过程中也充分体现了土地集约利用的原则，给了我们宝贵的借鉴经验。
香港窝打老道附近一个垃圾收集场就利用其边角用地及上盖，加建了社区康乐体育设施（乒乓球、羽毛球场），十分紧凑、实用和有趣。
2、统筹区域规划，扩大换乘枢纽的辐射能力每一种交通方式都有其特定的辐射范围，恰当地组织不同交通方式在特定区域进行有效的衔接，结合交通和商业的辐射作用，才能有效发挥公共交通系统的作用，新加坡卫星城的交通枢纽建设给了我们这样一个清晰的概念。
以新加坡大巴窑卫星城为例，公交枢纽就像是区域的心脏，不仅通过地铁、巴士等交通方式有效解决区域18万居民的出行需求，而且在规划之初就把整个卫星城主要的商业设施集中在枢纽周边用地，合理引导区内居民利用方便的接驳巴士出行和消费，从而有效地解决了交通组织困难、管理难以协调统一的问题。
3、枢纽功能布局清晰，“动、静分离”在新加坡，换乘枢纽与商业物业是紧密连接的，但即使商业区域人头涌动、交易活跃，也不会影响换乘枢纽的正常运作；在换乘枢纽内部，就算同时多辆巴士落客、上客，都不会相互干扰。
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The basic function framework of urban comple -
长期以 来, 我们 受传 统的 功能分 区规 划的 影 响, 城市土地利用通常是将不同的使用功能分开布 置。比如 , 单纯的 工业区、 居住区、 商 业区、 文 教区 等, 其最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有 机整体, 忽视了人与产业、 生活与生产的相互融合 , 其结果是给人的生产生活带来不便、 影响土地利用 价值、 降低资源配置效率。如 , 一个城市 CBD, 如果 全部是商务写字楼 , 缺乏配套的高档酒店、 餐饮、 购 物、 公寓、 政府办事机构等设施, 将给工作、 商务、 生 活带来不便, 土地价值也很难提升。 城市综合体通常以核心区 位和交通枢纽 为主 要优势, 搭载着多样化的服务业态。其功能设计充 分体现了以人为本的 思想理念。也就是在城 市规 划编制、 房地产开发策略的制定时 , 要充分考虑到 城市功能设计的人性 化问题。交通枢纽是城 市最 具吸引力的节点 , 也是人流、 物流最集中的地带, 当 它搭载了各类服务形态时 , 不仅提高了规模经济效 率, 降低了服务成本 , 而且土地得到了集约利用, 土 地价值也得到提高( 图 2) 。表 1 反映了城市综合体 的主要特征、 搭载的主要服务业态 , 以及所引进的 主要服务企业和机构。
律师、 审计、 会计师事务所 , 中介评估、 商会、 会展等 商务服务机构 ; 香 港特别行政区政府、 香 港政府总 部立法会 大楼、 前港督府 及外国领 事馆也位 于中 环。作为香港最重要的高档商业区 , 中环聚集了众 多高档购物商厦、 品牌时装专卖店、 各类 特色餐饮 店, 也是游客和当地居民最喜欢逛街的地方。 2. 中环商圈开发建设的主要特点 香港中环商圈的成功 , 是在商圈内利用天桥步 行系统, 形成一套 立体交通体系, 将公共 交通与商 圈内的立体交通系统相结合 , 充分利用公共交通优 势以及所带来的人流 , 从而增加商圈的吸引力、 楼 宇的商业价值并使其成为城市的标志之一。 ( 1) 地铁与商业建筑的同步建设。香港地铁与 购物中心建设的同步性, 使香港的购物中心呈现典 型的地 铁商 圈 特点。香港 地 铁开 始 建设 于 1975 年, 1979 年开通。在香港地铁建设时 , 大规模的城 市化建设和城市公共交通体系建设同时推进, 促进 了香港地铁与购物中心的同步建设。目前 , 香港几 乎所有的大型购物中心都在地 下与地铁通道直接 相连。同时, 香港地铁公司还主动进行投资建设地 铁沿线的购物中心。现在, 香港建在地铁轨道交通 线路上的购物中心已经占 到香港购物中心总数的 70% 左右。地铁与购物中心的良好结合 , 使得购物中 心成为地面人流和地铁人流交汇的场所 , 因此 , 购物 中心就成为了地铁与地面交通工具的换乘点。 ( 2) 天桥步行系统 : 商业街的步行化和立体化。 商业街的步行化和立体化是解 决不同商圈交通问 题所采取的行 之有效的方法。香港作为 国际金融 中心、 购物天堂 , 其中环 CBD 内的交通立体化将建 筑与城市之间的界限变得模糊, 并在 CBD 内形成了 完整的建筑群 布局及完善的交通体系。这种建筑 空间与城市交通空间的整合 , 不仅大大改善了人们 的出行环境, 而且 促进了城市建筑、 交通 的综合发 展, 增强了城市的活力。 80 年代后期, 中环首先建成 了香港第一个天桥步行系统。从中环内穿过闹市区 直通天星码头。当时是亚洲最长的步行天桥。天桥 与支线、 自动扶梯等组成立交网络, 并与主要建筑物 和地铁站口相互联系, 使行人交通十分方便。 ( 3) 交通换乘点: 人性化的设计。据统计, 香港 每年乘坐公共交通工具的客流 量占全港客流总量 的 80% , 其中轨道交通占 30% , 巴士占 38% 。仅中 环地区就有地铁港九线以及 30 多条公交巴士线路 通过 , 因此 , 中环商圈的设计体现了香港 交通换乘 点的主要特点。 第一 , 高密度与人性化有机结合。中环天桥步
第 10 卷第 5 期 2011 年 10 月
江南大学学报 ( 人文社会科学版 )
Journal of Jiangnan University( Humanities & Social Sciences)
Vo l. 10 Dec.
No . 5 2011
香港和新加坡城市综合体建设的启示
以中环和 ION Or char d 购物中心为例
关系密切、 性质 不同的服务形态在区域范围 集聚,
一、 城市综合体的基本概念和主要特 征
( 一) 基本概念 城市综 合体是 将城 市的商 业、 办公、 居 住、 酒 店、 餐饮、 会议、 展览、 文化娱乐 和交通枢纽等 若干
[ 收稿日期 ] 2011 -09 - 08
城市功能在空间上进行组合 , 并在各功能间建立一 种相互依存关系, 从而形成一个多功能、 高效率、 复 杂而统一的综合体。城市综合体是当代城市社会、 经济相互交融、 有 机联系的必然结果, 也 是城市综 合功能的重要体现形式 ( 图 1) 。 ( 二) 主要特征
[ 作者简介 ] 王晓红 ( 1963 - ) , 女 , 北 京密云人 , 博士 , 教 授 , 主要 研究领 域有 : 服 务外包 、 工 业设 计 、 创意产 业 、 跨国 直接投 资、 国际贸易等 .
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表 1 城市综合体的主要特征、 主要服务业态和服务机构 Tab. 1 The main features, service formats and services of ur ban complexes ①核心区位 优势 ; 1、 以地铁商 圈为主要特 征 ②地铁、 轻轨、 公交等 交通便利优势 ; ③高密度网 络布局 ; ④多功能、 综合化、 人 性化设计 ; ⑤土地利用 效率高、 增值潜力大 ; ⑥服务业态 丰富、 多样化。 ( 1) 商贸服务、 ( 2) 会展服务、 ( 3) 健康休闲娱 图1 Fig. 1 xes 城市综合体的基本功能框架 3、 搭载的主 要服务业态 乐、 ( 4) 体验服务、 ( 5) 文 化创 意、 ( 6) 时 尚消 费、 ( 7) 物流服务、 ( 8) 咨 询服 务、 ( 9) 总 部经 济、 ( 10) 商务服务、 ( 11) 金融服务、 ( 12) 房地 产 高档商务写 字楼、 高档酒店、 会议中心、 购物 中心、 高 档精品店、 连 锁超市、 餐饮 店、 咖啡 馆、 快餐店、 美 容、 保 龄 球 馆、 健 身 会 所、 影 2、 主要服务 企业和机构 院、 电子 配送中 心、 电 子商务、 供 应链管 理、 仓储、 银行、 证券、 保险、 大 企业 总部、 咨 询、 设计、 动漫网游、 广告 、 体育馆、 影剧院、 公共 服务 ( 学校、 医 院、 政府办 公 ) 、 置 业 ( 高 档住 宅区 ) 等
二、香港中环模式
( 一) 香港高密度城市形态与土地高 强度综合 性利用的特征 中国 香港面 积约 1104km 2 , 约为 北京市 的 1/ 15, 其中, 香港岛面积 80. 87km , 人口 709. 8 万。香 港是著名的国际商贸中心、 国际金融中心、 航运中 心、 国际航运航 空物流中心和国际科技资讯 中心, 尤其是高端 生产性 服务业 具有 较强国 际竞争 力。 香港城市建设沿维多利亚港湾南侧发展 , 这里是香 港的政治、 经济、 文化中心。香港有限的 土地资源 造就了高密度城市形态的形成 , 对土地的高强度综 合性利用 , 促使城市空间与建筑空间以多种方式穿 插、 结合, 塑造出流动的城市空间网络。 20 世纪 70 年代中期以后 , 香港利用独特的区 位优势, 以及服务 业发达、 信息技术快速 发展和稳 定的低税收等优势 , 吸引着全世界的金融机构和跨 国公司落户香港 CBD 内 , 因此引发了城市中心区土 地资源的大量需求 , 造成了 CBD 内土地的稀缺, 这 种情况直接导致建筑覆盖率接近 100% 。同时, 由 于开发商对高容积率的追求 , 造成了公共空间和人
( M acro eco no mic Resea rch Instit ute o f ND RC, Beijing 100038, China)
Abstract: T he pur pose o f t he dev elo pment and const ruct ion o f urban co mplex es is t o achiev e a full use of ur ban land space, and t o realize w o rk - life harm ony, man - environment harm ony. H ong Kong, Sing apore belong t o areas w it h t he same land r esource const raint s, populat ion densit y; t heir urban development and const ruct ion of ur ban co mplex es have t he f ollow ing f eat ures: t ranspo rtat ion t hree - dim ensional, funct ional int egrat ion, int ensif icat io n of land, eff icient pace, living f acilit ies and ot her charact er ist ics, w hich have import ant im plicat ions t o us. Key words: Cit y; T hree - dim ensio nal; Int egrat ion; F acilitat ion
Inspiration to the Construction of Urban Complexes in Hong Kong and Singapore
Take Central Surrounding and ION Orchard Shopping Center as Example WANG Xiao - hong