世联技术标附件_燕郊中兴和园投标报告20110401

2003年之前，城镇改造
燕 郊 房 地 产 发 展 历 程
代表项目：祥馨别墅 圣德花园
北京客群的引进，极大的促动燕郊地产发展； 西部住宅市场开始启动，以低密度的景观舒适 2004-2005年，西部新区 型洋房产品区别于东部传统高密紧凑型住宅， 相对北京巨大的价格优势，使得市场大获成功
代表项目：北欧小镇、夏 威夷水岸、上上城
北京至燕郊轻轨
本报告是严格保密的。
区域市场概况 明势。
发展 燕郊，京东城市群中起步最早、发展最成熟的区域，房地产市场的快速发 历史 展与北京客户对于居住品质的要求，燕郊住宅项目品质提升迅速
区域还属于一个独立于城市核心之外的工业小 城；住宅开发多以城镇改造项目为主，区域中 心先行，当地原始居民为主要购房群体
本报告是严格保密的。
区域市场概况 明势。
区域 “环首都经济圈”规划促使燕郊朝向现代化城市方向发展，城市升级进入 解读 快速发展通道
环首都经济圈规划
京东新城 同城化 •医保无障碍转移及就诊报销互认； •城际轨道交通连接； •移动电话无漫游； •公路方面共同规划和建设，实现同标准对接。 轨道交通 •通州至三河燕郊轨道交通项目拟2011年开工； •涿州-北京新机场-廊坊-香河-三河-平谷-密云-昌平涿州城际铁路； •北京至遵化城际铁路（北京市认为该项目在北京境 内与通州至燕郊轨道交通线重合）；
宏观市场概况 明势。
燕郊 成交量受项目供应量及当地“限贷”政策的双重影响，部分下滑，正处于 形势 政策的消化期
燕郊重点项目销售均价(元/㎡) 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
燕郊重点项目销售套数(套) 300 250 200 150 100 50 0
燕京航城
燕南园
优术。
本报告是严格保密的。
宏观市场概况 明势。
政策 政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”细则版向加强版转变 分析
4月15日 《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 4月20日 《关于进一步加强房地产市场监管完 善商品住房预售制度有关问题的通知》 “京十二条”（包括限购令） “深十三条” 5月17日 “浙十八条” “穗24条” 5月22日 5月26日 《关于土地增值税清算有关问题的通知》 1月27日 国八条
面对价格下行与客户量下降的双重压力
当前影响燕郊市场成交的关键因素是“限贷”导致的客
户支付能力的下降
本报告是严格保密的。
目录
APR.2011
contents
宏观市场概况 区域市场概况 区域重点项目概况
明势。
本项目竞争力分析
项目卖点梳理 核心营销策略 推广传播方案 现场展示方案 营销活动方案 定价及推售方案
30km
燕郊发展
•1992年燕郊人口总数为3万、财政收入为 5000万元； •燕郊开发区依靠良好的区位优势，先后引 进了信息产业部； •多家科研单位，聚集来自美国、加拿大、 日本、法国以及港、澳、台等20多个国家 和地区的490多家企业。惠普、富士、亚星 数码、神威药业、汉王、协和药业知名企 业入主与京城适中的距离与通勤的改善促 使京城购房者在燕郊置业； •2005年，常住人口25万，生产总值71亿元， 财政收入8.5亿元，固定资产投资42.5亿元， 分别比建区之初增长28倍、16倍、23倍。
调控密集期
调控淡化期
调控强化期
调控淡化期
调控再次加强
“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱
力度再次加强
2010年
4.15—7月底
8—9月
9.29—11月
2月 12月 2011年 1 月 本报告是严格保密的。
宏观市场概况 明势。
政策 政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政 分析 策储备基本定型
代表项目： 东贸国际花园、上上城
区域已经成熟，具有高认知度，房价持续上涨， 出现 “东贸国际花园”这类高端项和主动郊区 化的改善客户，客户群范围扩大
本报告是严格保密的。
区域市场概况 明势。
客户 燕郊客户多来自外地，其中北京客户占比高达70%以上，臵业逻辑清晰， 来源 刚需挤压＋投资
问题一：请问潮白人家购房者主要来源区域 秦：80%从北京过来，各区域均有，以朝阳区为主 问题二：请描述准客户的特征 秦:30－40居多，收入稳定，对生活品质要求高，喜欢购物，娱乐，休 闲等生活方式 问题三：客户关注点是什么 秦：价格，交通环境，生活环境，配套，物业服务
产业与城市建设（一圈四区五带六基地） •一圈：以新兴产业为主导的环首都经济圈。 •四区：高层次人才创业园区、科技成果孵化 园区、新兴产业示范园区、现代物流园区。 •五带：打造环境优美、宜居的现代化城市带 ；打造高端、高新技术、高附加值产业带；打 造城乡一体化的示范带；打造养老、健康、休 闲的休闲旅游带；打造风光秀丽的生态带。 •六基地：养老、健身、休闲度假、观光旅游 、有机蔬菜、宜居生活基地。
谨呈：三河中投房地产开发有限公司
触摸
“北京”
——中兴和园项目投标报告
本报告是严格保密的。
2011.4
目录
APR.2011
contents
宏观市场概况 区域市场概况 区域重点项目概况
明势。
本项目竞争力分析
项目卖点梳理 核心营销策略 推广传播方案 现场展示方案 营销活动方案 定价及推售方案
北京政府维持目前对河北省的调控政策，燕郊必然会继续担 任北京被挤压客户疏散地的角色，市场前景乐观。
差
燕郊再出调控细则、进一步调控市场
再出限购政策，严格限制投资客的需求，必然导致成交量价 的变化，但燕郊仍然可以依托大北京的发展，整体将呈平稳 发展态势。
本报告是严格保密的。
宏观市场概况 明势。
燕郊 通州市场价格下行趋势明显，燕郊项目当前客户量萎缩，燕郊市场短期内 形势 将面对价格下降和速度萎缩的双重压力
违规行为
规范房地产 预售行为，进 行预售制度取 消的试点
是否出
台房价控 制目标
和流向的控制
契税优惠的
全面取消
本报告是严格保密的。
宏观市场概况 明势。
政策 2011年行业政策的三驾马车——限购、限贷、保障房 分析
限购对需求的影响： 限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间 仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交 量的大幅上涨。
宏观市场概况 明势。
燕郊 总的来看，无论未来政策加强与否，燕郊市场长远期“平稳”发展的局面 形势 并不能够根本的打破
好
燕 郊 后 续 市 场 的 几 种 可 能
政策出现松动或缺口，市场向好
一旦政策出现松动，被压抑的需求将集中释放，燕郊市场可 能出现透支行价格上溢。
中
燕郊政策维持现状，市场情况平稳
天洋城
星河185
维多利亚
凤凰国际
夏威夷来自百度文库
燕京航城 维多利亚
燕南园 凤凰国际
天洋城 夏威夷
星河185
利： 弊：
无法提供连续5年的纳税证明的首臵客，无 法在北京臵业，有向燕郊挤压的趋势； 限贷政策限制使多数客户必须一次性付款， 造成燕郊难以承接这部分臵业需求。
影响市场核心问题：限贷！ 支付能力问题
本报告是严格保密的。
2006-2008，区域均化
代表项目：天洋城、燕京 航城、夏威夷北岸、上上 城、纳丹堡
燕郊题材的热炒迅速提升区域价格，逐步缩小 的价格优势，在持续上涨的底价压力下，采取 压缩户型面积的方式，避免总价溢出，维持燕 郊市场价格优势，同时在生活配套方面加大力 度，吸引大批北京东部被挤压的刚需首置客户
2009-现在，区域细化
宏观市场概况 明势。
北京 政策对北京市场成交量产生即期的、趋势性的影响，而成交价格则具有较 形势 长时间的滞后性
新政出台，市场观望， 成交量急剧下降
市场看空，持 续观望
成交量触底
4.15 新政
9.29 新政
1.26 国八条
2.16 京十五条
影响市场核心问题：限购！购买资格问题
本报告是严格保密的。
未来调控的几个方向
问责
限购
信贷
税收
TEXT
供给
监管
保障房
房价上 涨过快城 市限购否
限购城市的
扩大化 限购力度的 加强
首套房首付款
的提升和贷款利 率的上调 银行信贷总量
土地增值
税的严格清 算 营业税、
违法违规用
的处罚和收回 土地供给的 进一步扩大 保障房的保 质保量
打击房地产 开发企业违法
4月30日
5月5日
取消7 折利率 15 个 城 市 的 限 购 令
2月16日 京十五条
6月3日
《关于加强土地增值税征管工作的通知》
《关于规范商业个人住房贷 6月5日 款中二套住房认定标准通知》 《关于做好住房保障规划编制的通知》 6月21日
《关于完善差别化住房 信贷政策有关问题的通 知》 《关于进一步贯彻落实国 9月29日 发„2010‟10号文件的通 知》
燕郊的市场与通州市场联系紧密，通州市场的部分项目价格的回调为燕郊市场 未来的价格带来压力
燕郊的市场与通州市场价格走势图
25000 20000 15000 10000 5000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 通州 燕郊
自05年开始通州与燕郊市场平台价格差距迅速拉大，燕郊与通 州的价格差从2004年500元/平米上升至2010年12500元/平米。 通州近年土地供应不足，造成住宅市场供不应求价格上涨。 燕郊为通州市场的接棒者，价格走势与通州上涨曲线趋同。
东燕郊
潮白人家销售主任秦羽
客户年龄25-35岁左右，以单身或青年两、三口家庭为主，首次臵业， 在北京东部上班的居多，70％是CBD周边的；在京工作3-5年或更长时 间，支付能力相较于燕郊东部区域客户要强；他们比较好面子，喜欢居 住感比较好的房子。
项目 客户来源 主要来自北京，占80%左 天洋城 右，其中以北京东部工作的 外地人为主 主要来自北京，占70%左 燕京航城 右，以北京东部及北部工作 的客户为主；前期主要为民 航员工及社科院人士团购； 主要来自北京，占70%左 右，其中以北京东部朝阳客 户为主 主要来自北京，占60%左 燕南园 通州客户为主，东北和华北 区域客户所占比例也较高 遍三口之家 年龄结构 30岁左右居多， 两口之家为主， 部分三口之家 集中在30~40 臵业目的 自住客占到80%以上， 多购买中小户型居多 以自住为主，占80%左 右，极少数来自其他区 臵业经历 以首次臵业为主，部分投资 客购买小户型，周边区域升 级客户购买三居户型；
优术。
本报告是严格保密的。
区域市场概况 明势。
区域 燕郊地处京东，距北京核心商务区（CBD）半小时车程，伴随北京城市 解读 迅速东扩，燕郊在北京的影响下进入快速发展的上升期
京城东扩
•北京市2004-2020年整体发展规划把东部定 位为城市未来重点发展区域，是承接中心 人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区。 •2006年底京通、京哈高速公路贯通工程全 面竣工，北京—燕郊全程高速贯通，北京 CBD—燕郊的通勤时间控制在30分钟以内， “半小时生活圈”横空出世。
保障房
行业 政策
限贷
限购
限贷对需求的影响： 从世联全国代理项目来看，现行的信贷首付政策理论 上将导致59.9%的投资客流出房地产市场，所有购房 需求中将有14.8%受到影响。 但实际上，限贷对需求的实际影响并没有想象的大， 信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关， 新政出台后，相当一部分城市的一次性付清比例均有 所提升，说明客户购买实力仍然较强。 保障房对需求的影响： 保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房 市场的刚性需求。 保障房将分流商品房8%的有效需求，导致全国商品 房销售面积萎缩3.2%。
受政策干扰燕郊市场，市场近几周来电来访量下降趋势明显
东贸国际近几周来电来访量统计图
迫于来访量下降的压力，近一周引入分销 公司来访量有所提升，但客户质量较差
本报告是严格保密的。
宏观市场概况 明势。
总结
全国整体楼市正处于政策消化期，未来将进入中长
期震荡盘整
从长远来看燕郊市场依然具有很大的发展潜力，但短期内将
本报告是严格保密的。
宏观市场概况 明势。
全国 调控政策立杆见影，全国重点城市成交量与价格均进入下行通道 形势
一线城市成交情况 东部二线城市成交情况
中西部二线城市及大连成交情况 东部三线城市成交情况 1、未来数月内政策面处于相对平稳：鉴于严厉的“国八条”在前，行业需要较
长的消化期，未来数月内，政策面将以地方细则为主，将处于一个严厉调控下的 相对平稳期。 2、预计四季度政策压制将放松：随着各地调控细则特别是限购等措施的出台， 以及供给的逐步增加，房价调整只是时间的问题。实证表明，土地大范围流拍对 地方财政构成压力，这也是政策调控压制行业的极限点。2011年房地产企业因销 量下滑资金链势必变得紧张，预计四季度土地流拍现象将逐渐变得普遍。随着房 价的调整及土地流拍增多，预计政策压制将放松。 3、市场走势预判：上半年市场看空，量价齐跌，下半年随着政策逐步消化，通 胀控制，市场存在走量机会，房价走势存在下行压力。 本报告是严格保密的。