合作开发账务及税务处理

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企业与房地产企业合作建房的账务处理【会计实务操作教程】

以上两种计算方式虽然仅仅是营业税税目的不同，但是“销售不动产”营业额大于“服务业——代理业”营业额，税负会明显增加。此外，双方的经营风险也不容忽视，该项目由于不能以有资质的 B 房地产开发企业名义取得销售许可证，法律要件不完备，难以同正常的商品房相竞价，经营收益会有所减少，在办理产权手续时也极容易与买方产生纠纷。
实务中，企业拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业合作联建就会应势而生。本案例中，A 企业以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》，但是由于不具备开发资质，无法取得《预售许可证》，即便与 B 企业合作开发，也无法直接取得房屋的销售许可，只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。所以实质上应该明确该商住楼的销售主体是 A 企业，B 房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
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4 个条件则比较困难，实际上房地产企业以代建合同的名义进行开发销售，一般不可能不垫付建设资金，特别是销售合同由 B 房地产企业与买方签订，也存在销售主体与开发主体不一致的情况。国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554 号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。尽管该案例中房地产企业并没有取得土地使用权，但是如果不能满足代建房屋的 4 个条件，仍然存在由主管税务机关参照以上规定按照“销售不动产”征收营业税的可能。目前散见的地方税收政策均规定，凡不同时符合上述条件的，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。

合作开发项目共管财务制度

合作开发项目共管财务制度第一章总则第一条为规范合作开发项目的财务管理，维护共管合作的合法权益，本制度制订。

第二条本制度适用于合作开发项目中各参与方的财务管理，包括但不限于资金管理、费用报销、资产管理等。

第三条合作开发项目的财务管理应遵循合规、透明、高效、公正的原则，确保资金的合理使用，充分保障各参与方的利益。

第四条项目财务管理委员会为执行本制度的机构，由各参与方派遣负责财务管理的人员组成，负责监督和协调项目的财务管理工作。

第二章资金管理第五条合作开发项目的资金应设立专用账户，所有项目相关款项均应通过该账户进行管理，确保资金的安全和透明性。

第六条项目资金来源包括但不限于各参与方出资、融资、捐赠等途径，资金使用应符合项目合同和相关法律法规的规定。

第七条项目财务管理委员会应根据项目实际需求进行合理的资金调配和分配，确保资金的有效利用和合理配置。

第八条项目各参与方应及时向项目财务管理委员会提供资金使用的相关资料和报表，接受财务管理委员会的监督和审查。

第三章费用报销第九条项目的费用包括但不限于日常运营费用、项目经费支出等，项目财务管理委员会应对费用进行审核和报销。

第十条各参与方在项目中发生的费用应按照相关规定填写报销单，报销单应包括费用明细、票据原件等必要资料。

第十一条项目财务管理委员会应及时审核和报销各参与方提交的费用报销单，确保费用的合规性和准确性。

第十二条项目的费用报销应按照项目合同和相关规定进行核算和结算，确保费用的合理性和节约性。

第四章资产管理第十三条项目的资产包括但不限于设备、工具、材料等，项目财务管理委员会应对资产进行统一管理和使用。

第十四条项目的资产应进行登记和清查，确保资产的安全和完好，减少资产的浪费和损耗。

第十五条项目资产的购置、维护和报废应按照项目的相关规定和程序进行，确保资产的规范使用和管理。

第十六条项目财务管理委员会应定期对项目资产进行盘点和评估，防止资产的遗失和损毁。

第五章财务监督第十七条合作开发项目的财务管理应接受监督和审计，确保资金的安全和合法使用。

【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理(下)

【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理（下）二、股权合作方式下涉税问题解析股权合作方式是指甲方以土地使用权出资、乙方以货币资金出资，成立房地产开发企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，由于合作双方成立法人公司，商品房建成后销售时的纳税义务均由该法人公司承担，由该法人公司按照税收政策对房地产开发业务的有关规定缴纳营业税、土地增值税、企业所得税，需要注意的是，不同的收益分配方式下，合营企业、投资双方的纳税义务仍有不同：（一）按投资比例分配利润此方式下，商品房销售行为全部在合营企业完成，甲乙双方按照投资比例分配税后利润。

1、合营企业涉税问题合营企业接受投资时：按照国税发[2006]31号文件的规定：接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

合营企业销售所开发的商品房：需要按照规定缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。

2、甲方涉税问题①营业税国税函发[1995]156号文件规定：房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税。

②企业所得税国税发[2006]31号文件规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

3、乙方涉税问题。

房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析

房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析随着城市化趋势不断加剧，房地产已成为人们关注的焦点，而房地产项目的合作开发模式也越来越受到关注。

房地产合作开发是指几个或几十个开发商合作开发该地块房地产开发项目，共同出资进行开发，分成其开发利润。

本文将围绕房地产项目合作开发模式及其涉税处理进行深入分析。

一、房地产项目合作开发模式房地产项目合作开发是一种开发商之间共同进行房地产开发的方式。

通常是一家或几家开发商作为主力开发商，由地产公司或开发商统一进行管理。

房地产项目合作开发模式可以分为以下几个步骤：1.组建合资公司：由合作双方共同出资，组建合资公司进行房地产开发。

2.划分项目：根据各自能力、投入资金、市场份额等条件，合作双方划分自己的开发项目范围。

3.共同开发：双方根据各自承担的开发，进行共同开发，共同分摊成本，合理分配利润。

4.分配利润：根据合同约定，合资公司分配开发利润，双方按照约定比例分配各自的利润。

二、房地产项目合作开发涉税处理根据税务制度，房地产项目合作开发涉及到所得税、土地增值税以及契税等问题。

这些税种的处理方式对于合作开发项目的合理分配收益至关重要。

1.所得税处理合资公司开发房地产项目，需要根据合同约定将收益进行分配。

根据税务法规，合资公司作为独立的纳税主体，需要按照其获得的实际收益向国家缴纳所得税。

2.土地增值税处理土地增值税是在使用国有土地、以及已经取得国有土地使用权的单位，销售土地时应纳税的一种税费。

在房地产项目合作开发中，如何处理土地增值税成为关键问题。

一般情况下，土地增值税由合资公司统一缴纳，然后由主力开发商与其他开发商按照合同约定进行分摊。

3.契税处理契税是对商品住房的购买行为所征收的一种税费。

在房地产项目合作开发中，需要根据国家税务部门的实际政策，合理计算契税税率并进行纳税。

三、总结房地产项目合作开发是现代房地产业的一个重要发展方式，通过合作开发可以更加有效地利用资源，在市场上提高开发效率和市场竞争力，同时能够有效降低企业风险，实现共赢局面。

【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理(上)

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理
（上）
合作开发商品房，一般是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，联合开发商品房。

合作开发商品房的合作方式一般有项目合作方式（不成立法人公司）和股权合作方式；收益分配形式一般有按投资比例分配利润、按固定额度分配利润、按比例分配房屋等三种形式。

一、项目合作方式下涉税问题解析
项目合作式建房，合作双方（或多方）不单独成立法人公司，而是由拥有土地方进行项目立项、报批，待商品房建成后按照合作协议的约定进行分配。

（一）按投资比例分配利润
这种分配方式下，由于合作双方未就合作项目成立法人公司，因此与房地产销售有关的各项税费均以土地方（以下称甲方）的名义发生，合作他方（以下简称乙方）则参与项目税后利润的分配。

对于合作甲方来说，销售商品房应缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。

且按照国税发[2006]31号文件的规定，甲方应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申。

合作建房的会计和税务处理

合作建房是以房地产开发企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，参与分配的形式包括开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品等。

合作建房合作者可能以货币或者非货币资产投入。

一、会计处理企业根据所在类型执行会计制度的情况分别依据《企业会计准则》、《小企业会计准则》、《企业会计制度》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会〔2016〕22号）等制度核算。

合作建房合营方按符合商品销售收入实现条件确认收入。

执行会计准则的的企业，按《企业会计准则第40号——合营安排》第十五条规定：确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入。

合作者通常投入现时货币或者土地使用权，换取开发产品。

（一）投入现时货币的会计处理1．房地产开发企业取得的投资款实质为销售款。

取得投资款时，借记“银行存款”等科目，贷记“递延收益”科目。

分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”等科目，贷记“主营业务收入”等科目。

2．投资方房地产企业。

投资时，借记“应付账款”等科目，贷记“银行存款”等科目。

分配开发产品时，借记“开发产品”科目，贷记“应付账款”等科目。

（二）以土地使用权投资开发项目的会计处理1．房地产企业将土地使用权投资其他房地产开发项目，但没有形成股权。

转出土地使用权时，借记“预付账款（土地使用权的公允价值）”等科目，贷记“无形资产——土地使用权（账面价值）”、“营业外收入（差额）” 等科目。

取得开发产品时，借记“开发产品”，贷记“预付账款”等科目。

2．其他企业以土地使用权投资于房地产开发项目，也没有形成股权。

房地产开发企业取得土地使用权时，借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“递延收益”科目。

分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”科目，贷记“主营业务收入”等科目。

两公司合作开发房地产项目如何进行会计处理

两公司合作开发房地产项目如何进行会计处理两公司合作开发房地产项目如何进行会计处理会计处理如下：公司以分配利润为目的合作，一般应与对方协商成立非独立法人的项目公司(项目部)，甲、乙双方按股份比例派员参与管理，可以任何一方的名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。

假设以甲公司的名义开设银行账户，会计处理为：1.项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时：借：银行存款专户贷：其他应付款甲公司其他应付款乙公司同时，甲公司在投入资金时：借：应收账款项目部贷：银行存款一般结算户2.开发产品预售时：借：银行存款专户贷：预收账款3.预缴税款时以甲公司名义申报按月计提预交营业税时：借：待摊费用预交营业税金及附加贷：应交税费应交营业税按季计提预交所得税时：借：所得税费用贷：应交税费应交所得税借：应交税费应交所得税贷：银行存款月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都足以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。

将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款项目部”与项目部的“其他应付款甲公司”抵销。

4.结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时：借：利润分配贷：其他应付款乙公司5 .项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司(母公司)并账。

税务处理：2006年3月6日，为了进一步加强房地产税收征收管理，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)文件，其中就合作建造开发产品的税务处理问题进行了明确，其中在以分配项目利润为目的合作建房方面，强调了实质重于形式的要求。

虽然合作各方没有另外单独成立法人公司，部分合作者没有成为法律形式上的股东，但是由于双方实质上足共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为，因此，所得税上可以按照实质性投资收益进行税收处理。

关于合作开发的处理

问：想问一下关于合作开发的事情，关于合作开发我方投入的资金可以计入“应收账款——项目，等分的收益作为利息收入冲减应收账款和财务费用对吗，如果我理解错了应该如何？
那可以计入“长期股权投资——项目，那关于合作开发的分录应怎样做，情况有：
1、双方各投一部分资金，以对方企业的名义开发商品房的情况该如何做？
2、一方投入资金，一方投入土地以我方名义进行开发，分录怎样做？
我们当初合作开发一个项目是从别的地产商手中买的，支付了近50万元的好处费，应时说别的地产商将开发这个项目的手续卖给了我们，这个项目截止目前还没有动工的迹象，只是支付了一部分的好处费，这笔支出计入到哪个项目下明细科目是什么？
答：1、收到利润分成时，应冲减“应收账款”，超过的部分视同利息收入缴纳营业税金及附加。

2、是否可计入“长期股权投资-项目，首先应看合资建房的性质，应根据双方签订的合作协议，根据实质重于形式的原则，参照合同主要条款判断是投资性质的，还是资金借贷关系性质的，如果属于投资性质，可将以上分录中的”应收账款“科目换成”长期股权投资-项目“科目，收到利润分成时，可按《企业会计准则第2号-长期股权投资》的规定，确认为投资收益，但不用交营业税及附加。

3、双方各投一部分资金，以对方企业的名义开发商品房，会计处理：在投入资金时：
借：应收账款-项目部贷：银行存款-一般结算户
收到利润时借：银行存款-一般结算户贷：应收账款-项目部
4、一方投入资金，一方投入土地以我方名义进行开发，会计处理：
借：银行存款-专户贷：其他应付款-甲公司
开发产品预售时借：银行存款-专户
贷：预收账款结转收入、成本并形成项目利润，
交纳所得税后，对投资方分配利润时
借：利润分配贷：其他应付款-甲公司。

会计实务：合作开发房地产项目纳税问题

合作开发房地产项目纳税问题
【问题】
合作开发房地产项目，合作双方不单独成立法人公司，而是由拥有土地方（甲方）进行项目立项、报批、纳税，合作另一方（乙方）只出资金，待商品房建成销售后，按照合作协议的约定，取得项目税后利润。

对于乙方的分配所得应该纳税吗？
【解答】
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十六条规定：
企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：?
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

合作开发项目，收入按比例分成，账务如何处理？

合作开发项目，收入按比例分成，账务如何处理？问题：我和别人合作开发一个项目，总投资4000万，对方公司投资3000万，我出资1000万，最后版权归双方共有，项目在对方公司平台运营，收入按比例分成，账务处理怎么处理？答：《企业会计准则第40号——合营安排》规定，第十五条合营方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：（一）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（二）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；（三）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；（四）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；（五）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

第十九条合营方应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。

第二十条对合营企业不享有共同控制的参与方应当根据其对该合营企业的影响程度进行会计处理：（一）对该合营企业具有重大影响的，应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定进行会计处理。

（二）对该合营企业不具有重大影响的，应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定进行会计处理。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十六条规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

依据上述规定，合作开发项目，版权归双方共有。

项目在对方公司平台运营，收入按比例分成。

项目合作协议书中的税务问题如何处理

项目合作协议书中的税务问题如何处理在商业活动中，项目合作协议的签订是常见的行为。

然而，在这一过程中，税务问题往往容易被忽视或处理不当，从而给合作双方带来潜在的风险和经济损失。

因此，正确处理项目合作协议书中的税务问题至关重要。

首先，我们需要明确项目合作的性质和模式。

不同的合作方式，如合作开发、委托加工、服务提供等，在税务处理上会有显著的差异。

例如，合作开发项目可能涉及到土地增值税、企业所得税等多种税种；委托加工则主要涉及增值税和消费税。

在签订项目合作协议书之前，合作双方应当充分了解各自的纳税义务。

这包括确定自己的纳税人身份，是一般纳税人还是小规模纳税人，因为这会直接影响到增值税的税率和计算方法。

同时，要清楚所涉及的业务适用的税种和税率。

比如，销售货物适用增值税，税率一般为13%；提供服务可能适用 6%的增值税税率。

合同中的价款条款也是税务处理的关键。

合同价款是含税价还是不含税价应当明确约定。

如果是含税价，要注明包含的税种和税率；如果是不含税价，那么税款的承担方和缴纳方式也要清晰规定。

否则，在后期的结算过程中，可能会因为对价款的理解不同而产生纠纷。

对于发票的开具和管理，在项目合作协议书中也应有详细的约定。

明确发票的类型，是增值税专用发票还是普通发票，以及开具的时间、方式和交付方式。

及时、准确地开具发票不仅是合规纳税的要求，也是合作方进行成本核算和税款抵扣的重要依据。

另外，税收优惠政策也是需要关注的重点。

国家为了鼓励某些行业或项目的发展，会出台相应的税收优惠政策。

合作双方应了解并充分利用这些政策，以降低税务成本。

例如，高新技术企业可能享受企业所得税的优惠税率；某些环保项目可能在增值税和企业所得税方面有减免政策。

在涉及跨境项目合作时，税务问题更为复杂。

除了要遵守国内的税收法规，还需要考虑国际税收协定和对方国家的税收制度。

例如，对于跨境服务的提供，可能存在增值税的代扣代缴问题；对于跨境所得，要明确在哪个国家纳税以及如何避免双重征税。

委托研发和合作研发的会计处理

委托研发和合作研发的会计处理一、费用归集在委托研发和合作研发的过程中，会产生各种形式的费用，如人工费、材料费、设备费等。

这些费用需要根据研发项目的具体情况进行归集，以确定研发费用的金额。

通常，研发费用的归集采用“权责发生制”，即按照研发活动的实际发生情况进行费用归集，而不是按照会计年度进行归集。

二、资本化与费用化资本化是将研发费用视为资产，在未来的会计期间内逐步摊销。

而费用化则是将研发费用直接计入当期损益。

在会计处理上，资本化和费用化研发费用的选择需要考虑多个因素，如研发项目的性质、研发成果的价值等。

一般来说，如果研发项目成功后能够为企业带来长期收益，则采用资本化处理方式；否则，采用费用化处理方式。

三、收入确认对于委托研发和合作研发项目，在项目成功后需要确认收入。

收入的确认需要遵循“风险与报酬转移”的原则，即当研发成果的所有权和控制权转移给合作方时，可以确认收入。

在确认收入时，还需要考虑合作方支付的款项、研发成果的价值等因素。

四、合作方权益在合作研发项目中，合作方通常会投入一定的资金、技术等资源。

因此，在会计处理上需要考虑合作方的权益。

一般来说，合作方权益可以采用股权比例、技术入股等方式进行确定。

同时，在研发成果归属方面也需要考虑合作方的权益，以避免纠纷和损失。

五、税务处理对于委托研发和合作研发项目，税务处理也是一个重要的方面。

根据国家税收政策的规定，企业可以享受一定的税收优惠政策，如加计扣除、减免税收等。

因此，在会计处理上需要合理规划税务处理方式，以降低企业的税负。

六、研发成果评估在委托研发和合作研发项目中，研发成果的评估也是一个重要的方面。

评估研发成果的价值需要考虑多个因素，如市场需求、技术成熟度、竞争状况等。

同时，评估研发成果的价值还需要采用科学的方法和技术手段，以确保评估结果的准确性和可靠性。

房地产合作开发财务制度

房地产合作开发财务制度一、总则为规范房地产合作开发项目的财务管理，保障合作双方的权益，制定本财务制度。

二、项目财务管理（一）项目财务管理部门项目财务管理部门由双方合作开发的财务人员共同组成，负责项目的资金管理、财务报表的编制和监督、财务风险的评估和应对等工作。

（二）项目资金管理1. 双方按照约定的出资比例投入资金，应严格按照投入比例进行出资。

2. 项目的资金应当专款专用，不得挪用到其他项目或私人用途。

3. 项目的资金由项目财务管理部门进行统一管理，由专人操作转账、收款等资金管理工作。

4. 对项目资金的使用情况应当定期进行审计和核对，确保资金的安全和合理使用。

（三）财务报表的编制和监督1. 项目财务报表应按照国家相关财务制度和合同约定进行编制，确保财务信息的真实性和准确性。

2. 项目方应定期对财务报表进行审计和监督，及时发现和解决财务问题，避免风险的发生。

（四）财务风险的评估和应对1. 项目方应定期对项目的财务风险进行评估和分析，制定相应的风险应对措施，确保项目的稳健运营。

2. 在发生财务风险时，项目方应及时通知合作方，共同制定解决方案，保障双方的合法权益。

三、盈利分配（一）盈利的分配1. 项目的盈利应按照双方已达成的协议进行分配，原则上按照投资比例进行分配。

2. 盈利的分配应当公开透明，财务报表中应清晰明示每方的盈利比例和分配额度。

（二）分红的方式1. 盈利的分红方式可以为现金分红、股票分红或其他形式，但应经双方协商一致。

2. 分红应及时发放，确保双方的合法权益。

四、税务处理（一）税务申报1. 项目财务部门应按照国家相关税收法规进行税务申报工作，确保合作开发项目的纳税合规。

2. 税务申报的内容和时间应按照税务机关的要求进行，不得迟延或擅自变更。

（二）税务风险1. 项目财务部门应定期进行税务风险评估，及时发现和解决潜在的税务风险，保障项目的合法经营。

2. 在发生税务争议时，应及时向税务机关报备，并与合作方共同协商解决方案，保障双方的权益。

合作开发项目财务制度

合作开发项目财务制度一、总则为加强合作开发项目的财务管理，规范项目财务管理制度，保证项目资金的安全、合理、规范的使用，特制定本制度。

二、财务管理机构1.合作开发项目建立独立的财务管理机构，负责项目的财务管理工作，机构包括财务部门、审计部门等。

2.合作开发项目财务部门的主要职责包括：编制年度和月度财务预算，监督和控制项目资金的使用，编制项目的财务报表等。

3.审计部门的主要职责是对项目的财务活动进行审计监督，确保项目的财务管理工作合规。

三、财务预算管理1.合作开发项目每年制定年度财务预算，包括项目支出、收入等内容，经项目负责人审批后执行。

2.项目中每个部门按照年度财务预算进行预算编制，严格控制预算支出，超支情况需得到项目负责人的特批。

3.如果项目预算超支，需进行调整，必须得到审批后方可执行。

四、项目资金管理1.项目资金由项目财务部门管理，设立专门的资金账户，确保项目资金安全。

2.资金账户必须定期进行清查核对，确保账户余额与实际资金一致。

3.项目资金的使用必须符合项目财务预算，未经批准不得私自挪用。

五、财务报表管理1.项目财务部门每月编制财务报表，包括资产负债表、利润表等内容，报送项目负责人和审计部门审查。

2.审计部门对财务报表进行审计监督，确保财务报表的真实性和准确性。

3.财务报表公开透明，确保项目工作人员和合作单位了解项目财务状况。

六、财务审计管理1.项目每年进行一次年度财务审计，由审计部门进行审计工作。

2.审计部门要对项目的资金使用和财务报表进行全面审计，发现问题及时报告项目负责人。

3.项目负责人要及时整改审计发现的问题，确保项目的财务管理规范。

七、违纪处罚1.对违反财务管理制度的行为，项目负责人要严肃处理，追究相关人员的责任。

2.对有挪用项目资金、虚报财务报表等违规行为的人员，将按照项目规定的违纪处罚进行处理。

八、其他1.对于项目财务管理中出现的问题和困难，项目负责人要积极协调解决，确保项目的财务管理顺利进行。

合作开发税务处理

四种合作建房模式的营业税处理案例合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给大家提供一个思路，由于本文属于商榷性质，因此欢迎大家提出宝贵意见。

一、甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。

双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。

分析：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第３２条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押．而第６１条第２款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的，没有所谓的只拥有房产权而不拥有土地使用权的＂空中楼阁＂。

我们注意到国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定的合作建房有这样一句话＂土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权．＂对照城市房地产管理法不难发现其中矛盾之处，即不拥有土地使用权的房屋是不可能有房屋所有权的，则根本谈不上以房屋所有权与土地使用权来交换之举。

为此在国税函（２００５）１００３号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》中规定：甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房。

无独有偶的是我们在国税发（２００９）３１号《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》中发现了类似的影子，３１号文第３６条有如下规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如开发合同或协议中约定向投资各方（即合作合资方）分配开发产品的，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额．如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

【税会实务】合作开发房地产的财税处理

【税会实务】合作开发房地产的财税处理合作开发房地产，通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与提代土地开发资金一方对特定的地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。

（合作方既可以是双方也可以是多方）合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。

一、法律基础：对于合作双方规定的投资、分配条件与方式的不同，其处理的结果也不相同。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第二十四条合作开发房地产中同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

二、账务处理合作开发房地产，合作双方参与分配的的形式主要有两种：一是分配开发产品（即分配所建房地产）；二是分配项目利润（即分配出售所开发房地产的利润）。

1、以开发产品作为分配形式取得投资款时：取得的投资款，其实质为提前取得销售开发产品的销售款，因此房地产开发企业在取得投资款时，借记“银行存款”等科目，贷记“递延收益”科目。

分配开发产品时：应确认为销售收入，冲减“递延收益”。

借记“递延收益”等科目，贷记“主营业务收入”等科目；同时计提并缴纳营业税及附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”等科目。

2、以分配项目利润作为分配形式取得投资款时：对于未成立独立的法人公司，所谓投资不是真正法律意义上的股东，不能用为“实收资本”核算，应通过“其他应付款”核算。

借记“银行存款”等科目，贷记“其他应付款”科目。

分配利润时：按照原记入“其他应付款”科目的金额，借记“其他应付款”按超过其他应付款的金额，借记“应付股利”科目，贷记“银行存款”等科目。

总结合作开发房地产项目涉税政策

总结合作开发房地产项目涉税政策仅以国税发[1995]156号、国税发[2009]31号文件及其他相关政策为依据，结合房地产开发企业的实际情况，对日益增多的房地产开发企业合作建造开发房地产项目业务涉税方面进行探讨。

一、关于“合作开发”的涵义（一）定义及要件《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，继续了《民法通则》第51、52、53条的内容。

为房地产合作开发提供了法律依据。

房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。

通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。

实践中，房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“联营建设”等。

可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。

其法律特征及其要件是：共同投资、共享利润、共担风险。

目前，有关房地产“合作开发”税收上的定义主要来源于下列两个文件：1、《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条规定：合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。

——仅指合作建房形式。

2、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2009〕31号）第五章特定事项的税务处理，第三十六条“合作建造开发产品的税务处理”以及第三十七条“以土地使用权投资开发项目的税务处理”的规定。

此不仅包括合作建房，还包含其他形式的合作开发项目。

（二）合作开发方式作为房地产合作开发的方式，从税收政策规定来看，大体表现为以下几种形式：由此可见，国税发[2009]31号规定的合作方式较国税发[1995]156号规定的合作方式范围更加宽泛，尤其突出了两种新型的合作方式即S分房、S分利，且对于以土地使用权投资，不再强调必须要成立具有法人资格的项目公司，可将土地使用权以股份形式直接投资于开发项目，即可成立项目合伙制。