论中国城市土地使用权的法律性质

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国有土地所有权和建设用地使用权的区分

国有土地所有权和建设用地使用权的区分

国有土地所有权和建设用地使用权的区分首先,国有土地所有权是指土地的所有者为国家,即土地所有权归国家所有。这是我国土地制度的基本特点,也是社会主义公有制的表现。国家对土地享有绝对支配权,可以通过出让、转让、租借、征用等方式对土地进行调控和利用,确保土地的有效利用和社会公益。

而建设用地使用权是指国家根据法定程序将划拨、出让土地给特定的建设主体使用的权力。建设用地使用权是在国有土地所有权的基础上授予的,属于一种相对的权利。建设用地使用权通常通过土地使用权出让、划拨、租凭等方式获取。

其次,在性质上,国有土地所有权是基本的产权关系,具有最高的地位和最大的权能,是土地的最终归属权。而建设用地使用权是相对的使用权,是国家根据特定目的和需要对土地使用的授予权,是土地使用活动所依附的权利。建设用地使用权的取得需要符合法定条件,通过行政程序获得,具有时限和条件限制。

然后,在范围上,国有土地所有权是对土地的一般性支配权,包括对土地的使用、转让、出租、赠与、抵押等。而建设用地使用权是对土地进行特定用途使用的权利,是在国有土地所有权范围内的一种特殊性权力。

最后,在权力上,国有土地所有权归属于国家,由国家行使。国家可以对土地进行规划、调控、管理等。建设用地使用权是属于特定的主体,如企事业单位、个人等,主体可以依法享有建设用地使用权,即在规定的范围和期限内使用土地。

综上所述,国有土地所有权和建设用地使用权是两个不同的概念,具有明显的区别。国有土地所有权属于国家,是土地的最终归属权,具有绝

对支配权;建设用地使用权是国家对土地使用的一种相对权利,是在国有土地所有权范围内的特殊使用权。这两种权利在性质、范围和权力上有所不同,但相互关联,构成我国土地制度的重要组成部分。

城市土地资源管理与利用的法律法规解读与应用

城市土地资源管理与利用的法律法规解读与应用

城市土地资源管理与利用的法律法规解读与

应用

引言

随着城市化进程的加速推进,城市土地资源的管理与利用成为了城

市可持续发展的重要课题。城市土地资源管理和利用的法律法规起着

至关重要的作用,它们指导和约束着城市土地资源的开发、利用和保护。本文将对城市土地资源管理与利用的相关法律法规进行解读,并

探讨其应用。

一、土地管理法

《土地管理法》是中国土地资源管理的基本法律,它明确了土地的

所有权归国家所有,并规定了土地的管理、利用、保护和监督等方面

的内容。根据《土地管理法》,城市土地的征收、出让和规划等行为

必须依法进行,确保合理、有效地利用土地资源,推动城市发展。

二、城市规划法

城市规划是城市土地资源管理与利用的重要环节。《城市规划法》

旨在统一和规范城市规划活动,明确了城市规划的原则、内容和程序。根据《城市规划法》,城市规划必须符合国家的战略、产业政策,并

充分考虑土地资源的合理利用和环境保护。

三、土地征收与补偿条例

城市土地征收是为了满足城市建设和发展的需要,但需要依法进行,并给予合理的补偿。《土地征收与补偿条例》规定了土地征收的程序

和补偿标准。根据该条例,征收土地必须符合公共利益,合理确定补

偿标准,并保障被征收农民的合法权益。

四、土地使用权出让与租赁管理办法

土地使用权出让与租赁是城市土地利用的重要方式。《土地使用权

出让与租赁管理办法》规定了土地使用权的出让和租赁程序,明确了

出让和租赁的条件和权益。依据该办法,城市土地使用权的出让和租

赁必须通过公开竞标等市场化方式进行,确保土地的合理利用和公平

竞争。

五、国土空间规划法

中国城市土地使用权法律性质

中国城市土地使用权法律性质

中国城市土地使用权法律性质

一、土地使用权的概念

土地使用权是指国家或集体所有权下的土地,经过法律程序,由

国家、农村集体经济组织或城市地方政府授予国家和个人、组织占有、使用、收益、转让和抵押的一种权利。它是我国土地制度的重要组成

部分。

二、土地使用权的种类

我国土地使用权按所属主体和性质的不同,分为国有土地使用权

和集体土地使用权两种。目前,城市土地主要采取国有土地使用权制度。

1. 国有土地使用权

国有土地使用权是指由国家授予的占用土地的合法权利。国有土

地使用权的期限一般为50年,如果需要延长,必须重新办理手续并支

付土地使用费等相关费用。

2. 集体土地使用权

集体土地使用权是指农村集体经济组织占有的土地使用权,用于

村庄、农田、林地、草地等。

三、土地使用权的法律性质

土地使用权是一种涉及占有、使用、收益、转让和抵押等权利的民事权利,它的法律性质是一种权利,而非一种财产,具有以下几个特点:

1. 权利的性质

它是一种有关占用、使用、收益、转让和抵押土地的权利,而不是土地本身。土地使用权的行使者仅仅是土地的占有和使用者,没有土地所有权,即没有对土地本身的占有权。

2. 土地使用权的期限

土地使用权是有期限的,期限一般为50年,但不排除对特殊情况特殊处理的方式。土地使用权的期限结束后,土地使用者需要向国家重新缴纳土地使用费,取得新的土地使用权。

3. 国家对土地使用权的管理

土地使用权是由国家授予的,因此,国家有权对土地使用权进行管理和监督。同时,土地使用者也必须遵守国家法律法规,保护土地资源,切实履行其土地使用权所应承担的社会责任。

{合同法律法规}论我国的城市土地使用权的法律性质.

{合同法律法规}论我国的城市土地使用权的法律性质.

{合同法律法规}论我国的城市土地使用权的法律性

5.土地使用权虽为衍生权利但应具有长期稳定性质。土地使用人基于一定利益使用土地时应有永续经营的计划,因土地使用权源自土地所有权,要求使用人合理化管理利用国土,法律应设定一个相当长期的、稳定的土地使用期限,如果使用期不长,使用权不稳定,使用者必然产生投机行为,不利于土地使用的客观要求。其次,法律规定土地使用权长期稳定,外商或企业对土地进行长久生产资料或工业设施投资的意愿较高,以利国家经济发展。土地使用权期限太短容易产生下列缺点:(注:王卫国著:《中国土地权利研究》,第146页;楼建波:《房地产开发与交易中若干问题的法律探讨》,载魏振瀛、王贵国主编:《市场经济与法律》,北京大学出版社1995年版,第146—150页;赵红梅著:《房地产法论》,中国政法大学出版社,第97—98页。)(1)造成土地投资者利润报酬低,影响土地使用权出让价格和建筑物的市场交易价格;(2)土地使用年限若短于建筑物存在年限,造成建筑物所有人的产权丧失依附,土地所有人无偿取得他人建筑物所有权,有违公平原则;(3)容易抑制用地人的投资积极性,不符合保护建筑物所有权以鼓励建设投资的立法本意。

二、由土地使用权与其他物权的关系分析大陆土地使用权的法律性质

然而究竟何为土地使用权?是一种债权或物权?这些问题在过去以国家单一所有权形成的财产法领域中,法学界对“物权”概念避而不谈,1986年《民法通则》第5章以“财产所有权和财产所有权有关的财产权”为名,仍未用“物权”一词,造成物权的法律关系无法可依。如依据传统物权法概念,土地乃是受物权法规范的重要对象之一,《民法通则》第80条规定,“国家所有的土地,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法由集体所有制单位使用,国家保护他的使用、收益的权利;使用单位有管理、保护、合理利用的义务。土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”从条文内容分析,除提到承认土地所有权外,很难确定“土地使用”是否为一种权利?基于这种法无明文的状况,又其他国家的物权法没有土地使用权的概念可为引鉴,大陆《物权法》尚未颁布之前,欲阐明土地使用的权

城市土地性质分类

城市土地性质分类

土地性质如何分类中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有和劳动群众集体所有制。

全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表行使。

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

土地出让一般分五类:

商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,各类用地出让的最高年限为:

居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋,出让后用地的使用年限为40年。

住宅用地就是土地用途为住宅建设,出让的使用年限为70年。

土地使用权出让:

是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

通过出让方式取得的国有土地使用权即为出让土地使用权。

土地使用权划拨:

是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权即为划拨土地使用权。

建筑密度计算公式为:

建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积住宅面积净密度也称住宅容积率,是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积平方米/公顷或以住宅建筑总面积(万平方米)与住宅用地(万平方米)的比值表示。

中国土地制度的宪法性质

中国土地制度的宪法性质

中国土地制度的宪法性质

作者:贺雪峰

来源:《文化纵横》 2013年第6期

土地制度的宪法秩序

当前关于中国土地制度的学术讨论和政策讨论极多。中国正处在高速城镇化阶段,城镇化

既是人口的城镇化,又是土地的城镇化,关于土地资源性质、土地产权安排、土地用途管制、

土地非农使用增值收益分配、土地保护与集约节约利用等等问题,都成为社会关注焦点,也因

此成为政策创新的重点。各级地方政府也在中央许可不许可知情不知情的情况下进行了大量的

土地制度创新。可以说,土地制度成为了近年来中国学界和政策部门关注最多、创新最多、争

议最多的领域。

从总体层面来看,土地制度可以分为两个层面,一个层面是中国土地制度的性质,另一个

层面是中国应当选取的土地制度安排。以下分别讨论。

因为土地制度的政策规定很多,中央一级和地方各级出台的各种政策性文件,使得土地制

度变得十分混乱,很多政策梳理反而容易让人迷失其中。笔者以为,要弄清楚中国土地制度的

性质,就需要弄清楚中国国家性质,从宪法秩序层面来进行讨论。

新中国是在1848年鸦片战争后中国陷入到半殖民半封建社会的内忧外患背景下,几代志士仁人为争得中华民族的生存权,而以鲜血和生命所换来的成果。新中国先后经历新民主主义革

命和社会主义革命两个阶段,无论是新民主主义革命还是社会主义革命,其目标都是要实现民

富国强和中华民族的伟大复兴。

新民主主义革命实行了彻底的土改,打倒了封建地主阶级,土地均分给农民,获得土地的

农民当家做了主人。土改的意义是要消灭压迫、消灭剥削、消灭土地食利阶级、消灭不劳而获。按劳分配和不劳动者不得食,成为新中国的基本分配原则。1950年代社会主义改造中,农民由

中国土地的性质及分类

中国土地的性质及分类

中国⼟地的性质及分类

⼀、⼟地的性质及分类

1.⼟地出让⼀般分五类:商业⽤地、综合⽤地、住宅⽤地、⼯业⽤地和其他⽤地。根据《中华⼈民共和国城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》,各⽤地出让的最⾼年限为:居住⽤地70年;⼯业⽤地50年;教育、科技、⽂化、卫⽣、体育⽤地50年;商业、旅游、娱乐⽤地40年;综合或其他⽤地50年。

2.⼟地权属性质是指⼟地所有权和⼟地使⽤权的性质。我国实⾏的是⼟地的社会主义公有制,《⼟地管理法》第⼋条规定“城市市区的⼟地属于国家所有。”“农村和城市郊区的⼟地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和⾃留地、⾃留⼭属于农民集体所有。”因此,我国⼟地所有权性质分国家⼟地所有权和集体⼟地所有权。《⼟地管理法》第九条规定“国有⼟地和农民集体所有⼟地 .可依法确定给单位或者个⼈使⽤。”这样,⼟地使⽤权的性质分为国有⼟地使⽤权和集体⼟地使⽤权。

3.什么是房地产权证。

房产证(Premises Permit)购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋⾏使占有、使⽤、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实⾏房屋所有权登记发证制度,各地必须使⽤建设部统⼀制作的房屋权属证书,其他部门和单位制作的类似证书均⽆效,不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使⽤⾃⼰的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书⾯凭证.

2000年以前,房管局是分开《房产证》及《⼟地使⽤权证》两本证给业主的,若要办理房屋的买卖或抵押,必须要两个证同时出⽰才可以办理上述业务。在2000年之后,房管局就将上述的两个证合并成⼀个叫《房地产证》。即《房地产证》=《房产证》《⼟地使⽤权证》,所以如果你现在办的证件的封⾯是写明《房地产证》的,那么就只是⼀本证了。

中国土地法

中国土地法

中国土地法

简介

中国土地法是中国法律体系中的一项重要法律。该法律对土地的使用、开发、转让、征收等方面进行了全面规定,以保障土地资源的合理利用和保护。本文将详细介绍中国土地法的主要内容和相关政策。

1. 土地管理制度

中国土地法明确规定了土地管理制度,其中包括土地的归属、土地的使用权、土地的转让等方面的规定。根据土地管理制度,土地所有权归国家所有,土地使用权分为农村土地和城市土地。此外,土地的使用权可以通过土地使用权出让、土地承包或租赁等方式进行转让。

2. 土地征收与补偿

中国土地法对土地征收与补偿制度进行了规定。土地征收是指国家依法对土地实施强制收回的行为,并对土地使用人进行相应的补偿。根据土地法的规定,土地征收必须符合公共利益,并对遭受拆迁的农民或城市居民进行公正合理的补偿。

3. 农村土地制度

中国的农村土地制度是土地法的重要组成部分。农村土地

制度主要包括农村土地承包经营制度、土地集体所有制和农民对土地的权益保护等方面的内容。通过农村土地制度,农村居民可以合理利用土地资源,增加农民的收入和农村经济发展。

4. 城市土地制度

中国城市土地制度主要包括城市土地使用权出让制度、城

市土地市场等方面的内容。城市土地使用权通过出让的方式进行,有利于推动城市经济的发展和土地资源的有效利用。城市土地市场的建设可以促进土地资源的流转和优化配置,推动城市建设的健康发展。

5. 城市土地保护和生态环境保护

中国土地法强调了城市土地保护和生态环境保护的重要性。城市土地保护是指通过土地利用总体规划、土地利用监管等措施,保护城市土地资源的稳定和合理利用。生态环境保护则是通过土地利用规划、环境评价等手段,保护土地生态环境的健康和可持续发展。

规划用地性质

规划用地性质

规划用地性质

关于城市规划区域内土地性质的认定问题

《土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”该条对被划入城市规划区的农民集体所有土地是自然而然就转化为国有土地,还是必须通过征收和补偿才能转变为国有土地的问题,没有明确规定。因此,不少地方政府部门,在城市规划区变更后,就认为原集体土地划归城市规划区域后,其性质自然变为国有土地的性质。也就是说,不须给予农民集体经济组织任何补偿,土地的性质就自然转变为国有土地。但是,在法律条文规定文意不明确时,解释法律,还须结合整部法律及相关的法律的有关规定进行综合分析,才能解释出法律的真实含义。我国《宪法》第十条第三款、《土地管理法》第二条第三款均规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《物权法》第四十二条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”“征收集体所有的土地,应当依法足额支付

土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。”“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件”。城市规划变更后,不少是城市规划区域扩大,原农民集体土地被划入城市规划区域内。但为了城市发展的需要,不能无偿剥夺土地所有者的权益,只有给予土地所有者足额的补偿,

土地性质及分类

土地性质及分类

绿地与广场用地
在“绿地”大类的基础上增加“广场”的内涵,剥离“生产绿地”的内 涵,分为“公园绿地”、“防护绿地”与“广场”3个中类
“公园绿地”的界定仍采用原国标“公共绿地”的标准,包括其中的水域和 供游览休憩、起到公园作用的风景名胜区。
“广场用地”单指城市公共活动的广场,而交通用途的广场应归为“综合交 通枢纽用地”。
文物古迹用地
社会福利设施用地、宗教用地
勘测设计用地、培训中心、私立学校等 ——
商业服务业设施用地
定义:营利为目的商业服务业设施用地
商业设施用地 (B1)
零售商业用地 批发市场用地 餐饮用地 旅馆用地(包括休疗养用地) 商务设施用地 (B2) 指金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等行业的写字楼或以写字楼为
一座大学,既有教室、实验室、图书馆等教学 用房,还有体育室、运动场、仓库、实习工厂、 食堂,以致所属的研究所、设计院、汽车队等 等,但从其主要性质来看,仍为高等院校用地 。应注意的是,单位内的职工生活区(包括住宅、 服务设施等用地)要划出,归到居住用地(R)
用地性质分类中注意事项
(2) 具有双重性质的用地按实际使用的主要性质归类,如北京的故宫和颐和园, 均是国家级重点文物古迹,但故宫用作博物馆,颐和园用作公园,因此分别 归到图书展览设施用地(A21)和公园绿地(G1),而不是归为文物古迹用地。

中国城市土地使用权法律性质

中国城市土地使用权法律性质

中国城市土地使用权法律性质

一、土地使用权的定义

土地使用权是指国家为了保障公共利益而对土地使用行为做出的规定,即以法律行为形式赋予土地使用人或者取得土地使用权的单位对土地的合法占有、使用、收益、转让、抵押等权利。

二、土地使用权的分类

根据不同的使用对象和使用方式,土地使用权可以分为以下三种类型。

(一)国有土地使用权

国有土地使用权是指国家所有的土地,由国土资源主管部门依照法律规定和国家土地管理制度将土地使用权出让或划拨给自然人、法人或其他组织使用。

(二)集体土地使用权

集体土地使用权是指集体所有的土地,由集体经济组织作为土地使用的主体,集体经济组织可以依据国家有关规定,将集体土地使用权出租或转让给企事业单位或个人。

(三)个人土地使用权

个人土地使用权是指自然人在国家土地管理制度下,取得的合法权利,包括土地出让、土地租赁和土地承包等。

三、土地使用权的法律性质

土地使用权是一项法定的权利,法律赋予土地使用人对土地的所

有权利和使用权利,同时也规定了土地使用人必须承担的法律责任。

(一)土地使用权与土地所有权的区别

土地所有权是指土地的产权,即土地的所有人有权对其进行支配、占有和利用,并从中获得收益。而土地使用权只是土地的使用权,土

地使用人只有土地的部分使用权,对土地的支配和占有是有限制的。

(二)土地使用权的法律效力

土地使用权是一项具有法律效力的权利,与法律的有关规定相符

合的土地使用权具有法律效力,一旦取得土地使用权,就具有了合法

使用土地的权利。

(三)土地使用权的保护

土地使用权是法律保护的对象,土地使用权的保护包括行政保护

土地使用性质有哪几种

土地使用性质有哪几种

⼟地使⽤性质有哪⼏种

⼟地使⽤权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个⼈,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有⼟地或农民集体⼟地所享有的占有、利⽤、收益和有限处分的权利。

我国的⼟地性质有两种

⼀是国有⼊地,另⼀种是农民集体所有的⼟地。国有⼟地使⽤权是指国有⼟地的使⽤⼈依法利⽤⼊地并取得收益的权利,国有⼟地使⽤权的取得⽅式有划拨、出让、出租、⼊股等,有偿取得的国有⼟地使⽤权可以依法转让、出资、抵押和继承。

⼆是农民集体⼟地,集体⼟地使⽤权则是指农民集体⼟地的使⽤⼈依法利⽤⼊地并取得收益的权利。农民集体⼟地使⽤权可分为农⽤⼟地使⽤权、宅基地使⽤权和建设⽤地使⽤权:农⽤地使⽤权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个⼈从事种植业、林业、畜牧业、渔业⽣产的⼟地使⽤权;宅基地使⽤权是指农村村民住宅⽤地的使⽤权;建设⽤地使⽤权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设⽤地的使⽤权。

在我国,⼟地使⽤权的主体⼴泛,国家机关、企事业单位、农民集体和公民个⼈,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序都可以取得⼟地使⽤权,成为⼟地使⽤权的主体。

城市土地“四性”分析

城市土地“四性”分析
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上 物 可 以转 让 、 租 和抵 押 。 出
城 市 是 一 个 国 家 或 地
区 的 经 济 、政 治 和 文 化 中
D 类 : 拨 土 地 使 用 权 , 通 过 行 政 划 拨 , 于 划 指 用 市政 、 共 设 施 、 公 公益 设 施 等非 经 营性 目的的 土地 使
作 方 便 , 且 通 过 一 定 程 序 可 以 相 互 转 换 , B类 而 如 土地 使 用权 ,经补 交 一 定 的批 租 地 价 ,可 以转 为 A
类 , 他 如 E类 的 出 租 土 地 使 用 权 , 过 土 地 所 有 其 通
者 或 使 用 者 协 商 , 纳有 关 费用 也 可 转 为 B类 甚 至 交 A类 。 而 有 利 于 土地 使用 权 的 流 转 , 进 土 地 的 优 从 促 化配 置 。显 然 这 一体 系 比较容 易 与 现 行 的土 地 使 用
不 像农 地 那 么直 观 ,但 它 也 不 再
是 单纯 的 自然资 源 ,而是 能 够 带 来 增 值 的价 值 。 以前 由于 土地 的 不 可 再 生性 和不 可 移 动性 ,人 们
很 难 将 它 与 流 通 的 商 品 联 系 起
来 ,而 今 天 正 是 由 于 这 一 特 殊 性 ,令 土地 这 一庞 大 的 固定 资产 不仅 可 以保 值 、增 值 ,而且 可 以 量化 。 “ 土 寸金 ”在 城 镇地 产 寸 市 场 中得 到 了全 方 位 的 诠 释 。

中国土地制度_百度百科

中国土地制度_百度百科

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中国土地制度是指中国在土地所有权、土地使用权以及土地流转方式

等方面的法律规定和政策措施。中国土地制度的特点是国有制为主导,以

农村集体土地所有制和城市国有土地所有制为主要形式,同时兼顾了私有

土地所有制。本文从土地所有权、土地使用权和土地流转方式三个方面对

中国土地制度进行介绍。

一、土地所有权:

中国土地所有权制度基本上实行国家所有制,即土地属于全民所有,

国家对土地实行统一管理和调控。根据《中国农村土地法》和《城市房地

产管理法》等法律规定,城市土地属于国家所有,不能买卖,只能以出让

或划拨的方式供应给社会各类土地使用者。而农村土地属于农民集体所有,农民有土地承包经营权,可以通过土地流转和经营权入股等方式流转土地

使用权。

二、土地使用权:

土地使用权是指土地使用者在法律规定范围内对土地的使用权利。在

中国,土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权两种。国有土地

使用权主要是指城市国有土地上的土地使用权,由国家出让或划拨给社会

各类使用者,使用权期限通常为50年或70年。集体土地使用权主要是指

农村集体土地上的土地使用权,由农民集体经济组织依法划定并经批准使用,使用权期限为30年。

三、土地流转方式:

土地流转是指农村土地使用权的有偿转让或者租赁。根据《中国农村

土地法》和《农村土地承包法》等法律规定,农民集体经济组织可以决定

集体土地的承包经营权流转,农民个人可以通过出租、转包、入股或者土地承包经营权抵押等方式流转土地使用权。此外,城市土地的流转方式主要是指城市国有土地的出让和转让,由国家出让给房地产开发商或其他使用者,再由他们进行房地产开发或其他经营活动。

土地使用权分为哪几种类型

土地使用权分为哪几种类型

土地使用权分为哪几种类型

1.农村土地承包经营权:农村土地承包经营权是指国家依法对农民的

土地进行承包,授予农民以独立自主、有限期限内对土地进行经营、管理

和支配的权利。农村土地承包经营权的设立,有效地激发了农民的生产积

极性,促进了农业生产的发展。

2.城市建设用地使用权:城市建设用地使用权是指国家授予在城市用

地范围内使用土地进行建设和开发的权利。该土地使用权通常以出让、划拨、租赁等方式取得。城市建设用地使用权的管理,可以有效地促进城市

建设和经济发展。

3.产权式土地使用权:产权式土地使用权是一种将土地使用权与土地

所有权进行分割的利用模式,即土地所有权属于国家或集体所有,但土地

使用权可以转让、出租、抵押等。通过产权式土地使用权,可以有效地提

高土地利用率,促进土地市场的发展。

4.土地执法权:土地执法权是指国家依法对违法占用、非法使用土地

的行为进行查处和处罚的权力。通过土地执法权,可以有效地维护土地资

源的合理利用和保护。

5.土地转让权:土地转让权是指土地使用者将自己的土地使用权转让

给他人的权利。土地转让权的行使需要符合法律法规的规定,并经过相关

部门的审核和批准。

6.土地租赁权:土地租赁权是指土地使用者将自己的土地使用权以合

同方式出租给他人使用的权利。土地租赁权的设立需要有明确的租赁合同,并按照合同约定支付租金。

7.土地抵押权:土地抵押权是指土地使用者将自己的土地使用权作为债权人对债务人的债务提供担保的权利。土地抵押权的设立需要与土地使用权人签订明确的抵押合同,并按照合同约定进行抵押登记。

8.土地赠与权:土地赠与权是指土地使用者将自己的土地使用权无偿转让给他人的权利。土地赠与权的设立需要按照法律法规的规定,经过合法手续进行。

城市土地属于国家所有宪法解释.docx

城市土地属于国家所有宪法解释.docx

城市土地属于国家所有宪法解释

一、分析框架的界定

(一)分析的宏观前提

1.国家尊重和保护人权。根据学者张恒山对人权下的定义:人权是人们在文化认同的基础上,社会依据无害性标准所确认的、对人的生存、发展必不可少的基本行为的正当性。人权是以三人社会模式基础上的社会评价为基础、以无害性为依据而被确认[1]。我国土地制度必须也以这种被社会认同的无害性为标准。原本属于私人所有的土地所有权现在成为属于国家所有和集体所有,这是否超越了权利的界限,而讨论是否超越了权利的界限,首先得探讨下自然权利,古典自由主义认为,“人们既然都是平等和独立的,任何人就不得侵害他人的生命、健康、自由和财产。”法国大革命时期颁布的《人权宣言》宣称:“在权利方面,人们生来是而且始终是自由平等的”,自由、财产、安全和反抗压迫是“人的自然的和不可动摇的权利”,任何政治结合的目的都在于保存这些权利,从而使基本人权原则成为宣言的核心内容。在此基础上,人权宣言宣告了人民主权原则,指出:“整个主权的本原主要是寄托于国民。任何团体、任何个人都不得行使主权所未明白授予的权力。所以任何规章制度最主要的前提是能够尊重和保护人权。而宪法是国家的最根本的法律,它必须要确保公民基本人权能够得到充分的保护,把基本人权当成宪法最根本的价值追求。所以,82宪法第33条第3款“国家尊重和保护人权”是我们分析宪法的前提。

2.宪法必须保障土地所有权的公平与正义。法国大革命时期颁布的《人权宣言》第17条“所有权为神圣不可侵犯之权利,非显然基于法律,为公共之必要,并在给付正当补贴的条件下,任何人均不得剥夺。”所有权的真正含义是禁止他人的干涉、阻碍,财产所有权获得社会公认的依据是不得损害他人,普遍性的社会观念、法律是社会公认的表现形式,所有权的无害性内涵取决于群体的认识。财产所有权是我国现行宪法承认与保护的基本权利,基本权利取决于每个人的基本贡献[2],由于每个人的基本贡献相同,所以每个人享有完全平等的基本权利,基本权利的分配原则是完全平等,平等是基本权利的灵魂[3]。公民的财产所有权必须受到国家保护,是每个人的生存条件权,国家必须保护并保障公民的所有财产权。财产所有权是宪法的基本权利,所以土地所有权是宪法的基本权利,必须受到宪法的承认和保护,一定要体现公平与正义。

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论中国城市土地使用权的法律性质

中国城市土地使用权的法律性质,一直是法学界长久争议的问题。对于这个问题,必须从社会主义市场经济的需求、两权分离理论可行性、土地使用权意义与特性、土地使用权与传统民法用益物权性质的联系、城市土地有偿使用制度等多方面加以研究。笔者比较了大陆与台湾相关理论学说,认为土地使用权应独自成为一种新创设的物权种类,应建立效力等同于所有权的使用权制度,以利健全地产市场的法律秩序与保护使用权人的权利。一、土地使用权的法律特征土地使用权从法律层面释义,是指土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利,即依法取得利用土地的权限。使用土地的单位或个人,按法定程序办理土地使用权的申请、登记、发证等手续后,享有法定的使用权利。使用人的权利因根据法律或合同规定产生,必须在法律或合同规定的范围内行使该权利。土地使用权的法律权能如下:土地使用权的占有权能。包括土地使用权的划拨、出让、继承。土地使用权的使用权能。包括土地使用权的转让、出租、企业的土地使用权能。土地使用权的收益权能。包括土地上的孳息、土地使用权出让金、租金。土地使用权的处分权能。使用权的处分权能有别于所有权之处分权能,其范围包括在出让、转让合同有效期限内所为之土地使

用权的设定抵押权、设定质权、设定典权、土地使用权的抵押证券化、土地使用权的信托制度、土地使用权的空间利用。土地使用权派生于土地所有权,具有物权特性。土地使用权具有如下的法律特征:

1.土地使用权是一种民事权利。使用权人依法对国有土地享有的占有、使用和收益,并排斥他人干涉的权利。这种权利内容具有特定性,土地使用可分为一般使用和特定使用。一般使用是指人们共有的权利,只要没有明文禁止,并且不损害土地使用权人利益,任何人有权使用该土地。例如,使用公路、道路作为通行之用。土地除一般使用外,还有因一定目的而使用,例如建设用地和生产用地必须依法办理法定手续,取得该项权利后才能使用。故笔者认为,土地使用权可以分为因租赁关系取得,或以借贷合同方式取得;又土地使用权依据法律规定经登记程序取得者,产生对抗第三人之效力,属物权性质的使用权,其内容应当包含占有、使用、收益处分权能,所有人与使用人间的法律关系受物权法调整。故依其取得权利之态样可知使用权为一种民事权利。

.土地使用权具有物权特性。物权是指直接支配某特定物而享受其利益的权利,土地使用人依法取得使萌埽碛惺褂盟丛斓睦妫酝恋厥褂萌ū局噬戏衔锶ㄌ匦浴M恋厥褂萌ǖ募壑敌枭瓒ㄔ谒怂腥ㄖ隙迪郑粲诿穹ㄖ兴锶ㄐ灾剩挥质褂萌巳〉酶孟钊艿哪康哪宋逑滞恋

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.土地使用权具有衍生性。所谓土地使用权的衍生性,是指使用权能来自他人所有权的分割。即指所有权人在不丧失所有,将所有权的一部分权能暂时或长久地让渡与他人。衍生性又称为从属性,意指土地使用权的发生需要所有权人释出土地使用权的意思,依照法律规定的程序,对特定相对人授予土地使用权的单方行为或者契约行为。例如,土地的有偿出让,土地使用权的从属性乃表现在使用权人负有一定的义务。例如,合理利用土地的义务,不得任意改变土地用途的义务。

.土地使用权虽为衍生权利但应具有长期稳定性质。土地使用人基于一定利益使用土地时应有永续经营的计划,因土地使用权源自土地所有权,要求使用人合理化管理利用国土,法律应设定一个相当长期的、稳定的土地使用期限,如果使用期不长,使用权不稳定,使用者必然产生投机行为,不利于土地使用的客观要求。其次,法律规定土地使用权长

期稳定,外商或企业对土地进行长久生产资料或工业设施投资的意愿较高,以利国家经济发展。土地使用权期限太短容易产生下列缺点:造成土地投资者利润报酬低,影响土地使用权出让价格和建筑物的市场交易价格;土地使用年限若短于建筑物存在年限,造成建筑物所有人的产权丧失依附,土地所有人无偿取得他人建筑物所有权,有违公平原则;容易抑制用地人的投资积极性,不符合保护建筑物所有权以鼓励建设投资的立法本意。

二、由土地使用权与其他物权的关系分析大陆土地使用权的法律性质

然而究竟何为土地使用权?是一种债权或物权?这些问题在过去以国家单一所有权形成的财产法领域中,法学界对“物权”概念避而不谈,1986年《民法通则》第章以“财产所有权和财产所有权有关的财产权”为名,仍未用“物权”一词,造成物权的法律关系无法可依。如依据传统物权法概念,土地乃是受物权法规范的重要对象之一,《民法通则》第80条规定,“国家所有的土地,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法由集体所有制单位使用,国家保护他的使用、收益的权利;使用单位有管理、保护、合理利用的义务。土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”从条文内容分析,除提到承认土地所有权外,很难确定“土地使用”是否为一种权利?基于这种法无明文的状况,又其他国家的物

权法没有土地使用权的概念可为引鉴,大陆《物权法》尚未颁布之前,欲阐明土地使用的权能与相关法律关系时,学者考虑因土地使用权为具有中国大陆特色,为求结合各地实践,应从不同学科领域研究分析土地使用权的内涵。民法学者借鉴与土地有关的立法,如《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》等部门法加以界定;亦有学者借鉴传统物权法立法原则与物权体系理论阐述土地使用权法律性质;而土地经济学者则以土地管理、利用与地租关系讨论其目的与作用。学者有论《土地使用权》为地上权、自主物权、特殊的用益物权等观点,笔者将土地使用权与传统物权法中性质相近的地上权观念做一比较法方式的论证。

土地使用权的土地法律关系

讨论土地使用权法律性质的同时,我们应该明了土地法律关系的内涵,因为土地使用权的法律规范是土地使用关系产生的前提。所谓土地法律关系是一种特殊类型的、具体的、由土地法律规范调整而具有权利义务内容的社会关系。土地公有制下,人们在土地法律关系的活动范围比较窄,不可能如其他民事法律关系、经济法律关系,有较大的个人意志自由,不能任意与他人形成一定的法律关系,只能在土地法律规范允许范围内,按照自己的意志与他人结成某种土地法律关系,这种个人意志的属性是从属于法律的属性,如土地使用的法律关系受土地公有制、土地资源的有限性和后备资源

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