深圳南山新德家园商业裙楼项目营销策略报告_101页_2008年
深圳某广场营销策划建议书
深圳某广场营销策划建议书尊敬的XX公司决策部门：您好！感谢您给予我机会为您的商场设计一套全新的营销策划方案。
作为一家营销策划公司，我们深知营销策划的重要性，希望通过我们的专业服务能够帮助您实现商场的品牌推广、提高客流量、吸引更多商家入驻等目标。
根据我们对广场市场的深入调研与分析，结合了深圳地区的经济发展以及消费者的购物习惯和需求，我们提出以下几点建议：1. 品牌推广：为了提升商场的知名度和形象，我们建议采取多种宣传手段，如线下活动、社交媒体推广、户外广告等。
在线下活动上，可以举办一系列主题活动，如音乐会、时尚秀等，吸引消费者前来参与。
通过社交媒体平台，可以发布商场的最新优惠活动、新品上市等信息，吸引更多粉丝关注与参与。
同时，还可以通过与当地电视台合作，在高人流量时段播放商场的广告。
2. 增加客流量：我们建议商场在平时低谷的时间段进行一些促销活动，如打折优惠、买赠活动等，吸引顾客前来购物。
此外，可以与周边商家进行合作，推出联合促销活动，通过共同的资源整合，吸引更多的消费者。
另外，也可以举办一些特殊主题的活动，如美食节、文化展等，吸引不同人群的关注和参与。
3. 商家入驻：为了吸引更多的商家入驻，我们建议商场加强合作力度。
可以通过提供优惠的租金价格、提供更全面的市场推广服务等，吸引优秀的商家入驻，并与商家建立长期的合作关系。
此外，商场也可以加强与当地房地产公司的合作，共同推动商业地产的发展，为商家创造更好的经营环境。
4. 客户服务：为了提高客户满意度，商场应加强客户服务。
可以提供便捷的停车服务、舒适的购物环境、详细的商场内导航等，使顾客能够获得更好的购物体验。
同时，商场应建立健全的售后服务体系，为顾客提供及时的解决方案，并收集顾客的反馈意见，不断改善服务质量。
总结起来，我们建议商场采取多种手段，综合运用线下活动、社交媒体推广、户外广告等，提升品牌形象和知名度。
同时，通过促销活动、联合营销等方式吸引更多消费者，增加客流量。
促销活动揭秘——4套实操案例
02.主题阐述
主题“七”字解读
! （七，取“其”谐音） “七“引申含义
• 音乐有七声音阶 • 音乐旋律响起人们往往无法抗拒的立体的处于音乐
的氛围当中。任何一种艺术形式都有自己表情达意、 塑造艺术意象的表现形式。比如舞蹈是通过肢体动 作、面部表情，绘画是通过线条、色彩、构图，文 学是通过字、词、句、篇来体现艺术意象。通常， 人们正是以表现手段的不同来区分艺术的不同种类，
务则视为游戏成功。
2. 挑战麦克风：现场播放歌曲伴奏，现场观众个人战以抢麦的形式唱出歌词并说出歌
名则视为挑战成功。
氛围包装
GRAPHIC VISUAL DESIGN
04.氛围包装
舞台设计推荐
大型吉他舞台，打造双 层舞台演绎
04.氛围包装
舞台设计推荐
黑胶片舞台，打造动感 演绎演绎
04.氛围包装
我们需要新的刺激点
卖稀缺？
没错，我们是稀缺，无论是在龙华还是在深圳 4.5米层高产品稀缺，片区公寓产品不多的稀缺 但稀缺只是是建立在产品力上的一种附加值
真正要输出的是产品力及所带来的生活方式
什么样的生活方式， 能迅速 契合城市、沟通人群， 一炮而红？
看深圳
深圳有很多标签 也只有一个标签
深圳30年，最核心的关键词不是快， 而是“高”
情感艺术
7 音乐艺 术概论
在所有的艺术形式中，音乐是最擅长于抒发情感、最能拨
动人心弦的艺术形式，它借助声音这个媒介来真实地传达、
表现和感受审美情感。声音最合于情感的本性，最适宜表
达情感。可以更直接、更真实、更深刻地表达人的情感。
时间艺术
音乐在时间里展开、在时间里流动。大家欣赏音乐，首先 从细节开始，从局部开始，直到全曲奏(唱)完，才会给大家 留下整体印象。所以，音乐艺术又是一种时间艺术。
深圳某地产商业部分营销策划报告
深圳某地产商业部分营销策划报告尊敬的部门负责人：根据近期市场调研和分析报告，现对深圳某地产商业部分的营销策划进行梳理和总结，以期能够为公司在商业地产领域的发展提供有力支持和指导。
一、市场分析深圳作为中国经济特区之一，商业发展日益壮大，商业地产市场潜力巨大。
根据市场调查数据，深圳商业地产市场主要呈现以下特点：1. 市场需求强劲：深圳经济发展迅猛，市民消费能力较强，对商业地产的需求日趋旺盛。
2. 品牌知名度高：深圳商业地产市场竞争激烈，拥有知名品牌的商业地产更受市场认可和消费者青睐。
3. 消费结构多样化：消费者的需求趋向多样化，不仅对购物、餐饮有需求，还对文化、娱乐、休闲等方面有追求。
二、目标市场定位基于市场分析，我们将商业地产目标市场定位如下：1. 以城市白领为主要客户：综合考虑深圳市场消费构成，我们以城市白领和年轻人士为主要客户群体。
2. 重点关注时尚和品质消费：在消费结构多样化的背景下，我们重点关注时尚和品质消费需求，提供高端品牌和精品购物场所。
3. 提供多元化服务：为了满足消费者多样化需求，我们将打造商业地产项目，融合购物、餐饮、文化娱乐等多种元素，营造独特的消费环境。
三、营销策略在目标市场定位的基础上，我们制定以下营销策略：1. 建立品牌形象：通过提供高品质的购物和服务体验，建立品牌的声誉和形象，以赢得消费者的忠诚度和信赖。
2. 与品牌合作：积极寻求与知名品牌的合作，引入国内外一流品牌，提供多样化的购物选择，吸引更多消费者前来消费。
3. 多渠道营销：充分利用线上线下多个渠道进行营销推广，通过社交媒体平台、户外广告和传统宣传手段等，提高品牌知名度和曝光率。
4. 举办活动：定期举办促销活动、主题展览和演出等，吸引消费者参与，增加消费者活跃度，提升商业地产项目的知名度和吸引力。
5. 服务优化：注重提供高质量的客户服务，为消费者提供便捷、高效的购物环境和满意的售后服务，以保证顾客的持续光顾和口碑传播。
深圳市某大厦销售执行报告
深圳市某大厦销售执行报告深圳市世联地产顾问目录第一篇市场调查报告第二篇项目分析及战略制定第三篇执行报告第四篇销售预备第一篇市场调查报告1．1深圳市宏观经济1．1．1 深圳市2001年经济进展经济环境深圳市2001年面临的经济外向度高，是〝10年来最困难的一年〞。
去年以来，美、日、欧经济增长和国际IT产业进展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高，出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球IT产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。
都市经济增长由于深圳采取了政府行政效率全面〝提速〞、赴发达国家和地区招商引资、全面提高通关效率、进一步优化投资进展环境，实施新一轮政府审批制度改革，加快国有企业改革步伐等应对措施，使全市经济在逆境中仍旧保持了健康的增长态势。
据深圳市统计局资料，去年深圳全市实现国内生产总值1908.15亿元，同比增长13.2%，在全国大中都市中名列第四：全市规模以上工业企业实现现价工业总产值880.44亿元，增长17.4%；完成固定资产673.37亿元，增长8.7%；社会消费品零售总额609.26亿元，增长13.2%；地点预算内政收入262.49亿元，增长18.3%。
深圳经济特点深圳市统计局资料显示，2001年深圳经济出现1月低开，2月迅速回升，3月开始逐步走稳并保持到年底，其4月至12月的累计增长幅度在12.2----13.2%之间，波幅极小。
就各项要紧经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口的运行轨迹专门吻合，这说明深圳的经济特点是〝以工业为主导，以出口为依靠的外向型经济〞，与世界经济形势变化高度关联。
1.1. 2 深圳2001年经济特点①工业经济快迅增长据初步统计，去年全市规模以上工业企业实现现价总产值2880.44亿元，按可比口径算，比上年增长17.4%，完成工业增加值843.70元，比上年增长15.6%②外商投资增势强劲据统计，去年全年累计实际利用外资36.03亿美元，比上年增长21.4%，其中外商直截了当投资25.91亿元美元，比上年增长32.1%③外贸出口全国九连冠去年深圳外贸出口总额达374.53亿元，同比增长8.36%，连续第九年位居全国大中都市外贸出口首位。
心语家园推广方案
全程策划，整合推广心语家园全程广告推广方案深圳力伽力广告有限公司2001年8月24日推广方案说明滨海大道的开通，南山文化中心区的规划的确立，引发南山后海片区楼市新一轮火爆的场面的诞生。
与之相邻的前海片区，伴随南山楼市的一片红火，在土地储备更充足的前海，已经吸引了振业、中海等大牌的发展商进驻，位于风光秀丽的南头半岛，拥有优美自然环境的高层洋房－心语家园，是具有包装提升空间和市场空间的“短、平、快”项目，我们很荣幸获得与贵公司沟通机会并拟定本计划。
我们在市场调研和对该项目的评估基础上，对项目提出了包装、提升思想，进行了一系列研究定位，并提出了相关策略。
本着专业、实效、经济的原则制定了媒体组合及预算。
一旦合作关系成立，我们将随即成立包括市调、策划、文案、设计等优秀创作人员在内的项目小组，全心全意为贵公司服务。
”目录一、推广方案说明二、进入爆发阶段的前海——前海片区的物业特点及发展状况三、好房子不愁卖——周边主要竞争楼盘的基本情况四、知已知彼百战百胜——本项目的优劣势分析五、机会在于把握——本项目当前的市场机会和市场挑战六、独特卖点USP——本项目最核心的卖点是什么？七、城市菁英物业——本项目的市场定位是什么？八、我们的上帝——引吸哪一部分人购买？九、新圈地运动——市场区域核定在哪一范围？全程策划，整合推广十、核心——本项目的广告主题十一、表现形式——本项目广告推广语十二、机会只某一时刻——本项目入市时机的选择十三、快慢急缓——本项目广告推广节奏十四、制造人山人海——本项目的聚集人气的方法十五、选择最省钱的方式——本项目的媒体策略十六、本项目的媒体选择及阶段性运用十七、费用的预算南山的焦点在后海后海的延续在前海前海开始爆发大海、城市、南山一、前海片区的物业特点及发展状况（一）整体市场态势1、2001年上半年深圳房地产宏观市场1）政府土地出让面积比去年同期减少。
根据国土局统计数据来看，2001年上半年土地出让市场得到有效控制，全市总共出让了房地产用地138.99万平方米，其中商品房用地出让面积103.86万平方米，分别比去年同期减少48.2%和38.4%。
某地产商业街商业裙楼营销策略报告
目录
市场及项目分析 项目定位 营销策略
1.1深圳经济运行状况
主要经济指标
指标
2005
GDP(亿元)
4936.90
固定资产投资(亿元) 1176.13
CPI（上年100） 101.6
三产比重
0.2：52.4：47.4
2006 5684.39 1273.67 102.2 0.1：53.2：46.7
1.4 08年商铺投资热点区域分析
前海片区:规划有利、交通配套逐渐成熟、高 素质人才的不断进驻成为投资的支撑点
前海片区则是前海湾中心区的核心组成部分之一； 西部通道的开通，为前海片区注入了新的活力； 新规划的出炉，意味着前海区域拥有更高的起点； 深南大道与宝安大道的连接、将建成通车的广深沿江 高速公路等利好。
前海湾中心区的重要组成部分； 深圳唯一的滨海国际门户； 港人置业后海一时成为热点；
1
1.4 08年商铺投资热点区域分析
布吉片区:城市规划有利、交通逐步改善、 相关配套的完善成为投资的支撑点。
布吉片区随着地铁3号线的建设和深惠公路改造， 交通逐步完善； 深圳中部综合组团和中部物流组团的重要组成部 分，地位明显提升；
2007 6756.4 1345.00 104.1 0.1增长，第三产业飞速发展，其中交通运输、仓储及邮电 通讯业投资增长最快； 处于由工业化向后工业化迈进阶段； 稳定的经济增长是房地产健康发展的有力支撑；
1.2房地产政策
推进住房保障政策的关键之年
——保障性住房对商品房市场形成冲击
5000 0
历年商业物业成交均价
12463
15611
18410
21400
2004年
世联深圳南山国际项目营销策略总纲报告
大亚湾国内GDP
50
44.6 100%
40
34.25
80%
30 20 9.15
10.5
12.24
15.12
18.54
60% 84.7% 30.2% 40%
10
13.4% 14.8% 16.6% 23.5% 22.6%
20%
0
0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2பைடு நூலகம்04
大亚湾国内GDP
40% 可预见未来1－3年内， 30%
以中海壳牌项目为主 20%
的石化产业将带动第 10%
三产业的发展。
0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
第一产业 第二产业 第三产业
本报告是严格保密的。
宏观情景
大亚湾写字楼市场扫描—丰华商务大厦
基本指标 租售情况 租售价格
增长率
人均GDP
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
62871 82.9%
90.0% 80.0%
49281
70.0%
60.0%
50.0%
26948
22138
14291
16180
18494
19.7%
12.0%
13.2%
14.3%
21.7%
40.0% 27.6%30.0%
写字楼面积： 26749.6M2
公寓面积：7560M2
➢容积率：约为7.37
➢建筑高度：50.15米
➢层数：14层
➢停车位：60个
本报告是严格保密的。
新锦州家园营销策划报告课程设计报告书
目录一. 市场分析 (1)（一）宏观环境分析 (1)（二）市房地产市场概况 (4)二. 项目分析 (13)（一）开发商简介 (13)（二）项目概况 (14)（三）住宅设计分析 (15)三. 项目SWOT分析 (16)四. 项目定位 (16)（一）市场定位 (16)（二）客户定位 (17)（三）形象定位 (17)（四）价格定位 (18)五. 项目营销策略 (18)（一）房地产营销产品策略（Product） (18)（二）房地产营销价格策略(Price) (19)（三）房地产营销渠道策略(Place) (19)（四）房地产营销促销策略(Promotion) (19)（五）价格策略 (20)（六）品牌策略 (20)六. 广告策略 (21)七. 开盘前准备工作 (21)（一）销售进度控制 (21)（二）开盘宣传 (21)八. 主题规划建议及附件 (22)（一）推荐方案的总体描述 (22)（二）推荐方案的优缺点描述 (22)九. 结束语 (25)参考文献 (26)一.市场分析（一）宏观环境分析1．国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。
中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。
国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。
中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。
2．人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。
根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。
深圳社区裙楼商业策划方案
一、项目背景分析 二、项目商业市场环境分析 三、项目本体分析及定位建议 四、平面布局及物业改造建议 五、项目操作方式建议
PART1：项目背景分析
项目概况
本案位于深惠路布吉大芬村对面，布龙公路和立交桥的交汇处， 毗邻大芬核心商圈，位处沃尔玛斜对面对面，紧临地铁三号线大芬站 及公交布吉沃尔玛站，交通便捷，展示性良好。 经济指数指标：
区域商业市场分析
布吉东大街人流量大，租金达到了区域内最高水平； 深惠路商业以服务配套、家居、汽配为主，受深惠路现状影响较大； 其余商业受商业氛围、商家形象、经营业种等因素影响，租金水平相对较低； 近几年区域租金水平增幅不大。
位置
租金水平 （元/㎡/月）
实用率
经营业态
优惠政策
备注
桂芳园商业广场
70－90
数据来源:龙岗区统计公报，截止到2008年
石芽岭公园
区域消费群体分析
项目周边基本为2005年前入住的成熟社区，入住率较高，达98%以上； 按每户家庭3.5人计算，项目可辐射范围有近10万人口的庞大消费群，其中深惠路西侧（项目所在区域）有5万余人。 项目核心消费群为18-48岁的中青年，以中档次的家庭消费为主。
发展趋势
10万㎡以上的都市购物中心（City Centre）将成为发展主流
10万㎡以上的都市购物中心（City Centre）将成为发展主流
8-10万㎡的超区域购物中心（Super Regional Shopping Centre）将成为发展主流
5－8万㎡的区域购物中心（Regional Shopping Centre）将成为发展主流
总占地面积
3565.20㎡
住宅建筑面积
38832.58㎡
深圳社区裙楼商业策划方案
目标客户群体分析
中产阶级
中产阶级是社区裙楼商业的主要 客户群体，他们有较高的收入和 消费能力，对生活品质有较高的
要求。
年轻人
年轻人是社区裙楼商业的重要客 户群体，他们有强烈的消费欲望
和个性化需求。
家庭客户
家庭客户也是社区裙楼商业的重 要客户群体，他们注重生活便利
和孩子的教育娱乐需求。
03
裙楼商业定位与规划
根据前期调研结果，进行商业空间设 计、装修风格规划、业态布局等。
定期对商业策划方案的实施效果进行 评估，及时发现问题并调整优化。
前期规划
设计与规划
招商与运营
评估与调整
对深圳社区裙楼的商业环境、竞争态 势、客户需求等进行详细调研，制定 初步的商业策划方案。
依据商业策划方案，有计划地开展招 商活动，筛选合适的商家入驻，同时 进行日常运营和维护。
建议与展望未来发展趋势
加强品牌建设
加大对本地品牌的培育和引进力度，提升项 目的品牌影响力。
提升服务质量
加强员工培训，提高服务质量，为消费者提 供更加优质的服务体验。
拓展线上业务
利用互联网平台，拓展线上业务，为消费者 提供更加便捷的购物体验。
关注消费者需求
加强对消费者需求的研究，不断调整业态和 产品组合，满足消费者的需求变化。
产品差异化
与周边商业体形成差异化竞争，以生鲜、食品、日用品等高频消费 商品为主打，注重品质和价格竞争力。
促销活动
定期开展促销活动，如折扣、赠品等，以吸引消费者，提升销售额 。
推广方案制定
线上推广
利用社交媒体、网络广告 等方式，宣传裙楼商业的 特色和优势，吸引目标客 户。
线下推广
在社区内进行地推，派发 宣传单张，引导居民到商 业裙楼购物。
时代骄子.商业裙楼营销定位方案
基于市场调研结果，明确目标客户群体， 如中高端消费者、商务客群等，从而针对 不同客户群体制定相应的营销策略。
价格策略
根据目标客户群体、产品差异化程度以及 市场行情，制定合理的价格策略，实现利 润最大化。
产品差异化策略
通过挖掘商业裙楼的独特卖点，如地理位 置、建筑设计、业态布局等，与竞争对手 形成差异化竞争，提升市场吸引力。
03
营销定位策略
目标客户群定位
高净值人群
由于商业裙楼通常位于城市中心或核心商业区，因此将目标锁定 在高净值人群，他们通常对高端商业产品有强烈需求。
企业客户
商业裙楼适用于各类企业，包括办公、会议、展示等功能，因此企 业客户也是重要的目标群体。
投资客群
对于寻找稳定且高回报投资的投资者，商业裙楼也是一个不错的选 择。
中期目标
在项目运营三到五年内， 稳定经营，实现盈利，并 逐步提升品牌影响力和市 场份额。
长期目标
将时代骄子·商业裙楼打造 成为城市商业地标，持续 吸引消费者，推动城市商 业繁荣。
项目SWOT分析
优势（Strengths） 地理位置优越，便于吸引客流。
开发商品牌实力雄厚，具有较高的市场认可度。
项目SWOT分析
时尚与前沿
紧跟商业潮流和趋势，展现时尚、前沿的商业形 象。
专业与可靠
在商业运营和服务方面，展现专业、可靠的形象 ，赢得客户信任和认可。
04
营销策略与执行
营销策略制定
营销渠道策略
充分利用线上线下营销渠道，如社交媒体 、广告投放、合作伙伴等，扩大品牌曝光 度，吸引潜在客户。
市场调研与分析
首先需要对目标市场进行深入调研，了解 消费者需求、竞争对手情况以及市场趋势 ，为制定营销策略提供数据支持。
南山软件园裙楼策划案-OK1
南山软件园裙楼营销策划案深圳市卓越全程地产服务有限公司二零零二年五月目录前言 (3)第一部分市场分析篇 (4)一、南山区商业市场概况二、本项目周边商区分析三、南山区主题商场分析第二部分项目定位篇 (15)一、项目分析与评价二、商业功能定位三、项目经营模式定位四、目标客户定位第三部分价格定位篇 (34)第四部分营销策略篇 (37)一、总体营销思路二、营销主题三、营销路线四、价格竞争策略五、促销策略六、广告宣传策略第一部分市场分析篇南山区商业市场概况（一）南山区商业市场历史回顾南山区位于深圳经济特区西部，行政区划东起侨城东路，西至南头同乐村，北到羊台山，南望伶仃洋，辖区面积约119.5平方公里。
由于历史原因，南山早期的商业服务网点分布很散乱，只有南新路北段为南山传统商贸中心地段，而且大都规模较小，经营项目和品种少，档次也较低，主要以各区域（片区）内的居民为服务对象，百佳、万方、民润是当时较具规模的连锁商场。
九六年四月，人人乐南山总店开业成为当时南山区最大的购物中心，辐射到南油、蛇口附近的区域；紧随其后，世界零售业排名第二的“家乐福”进驻南山常兴路，吸引了南头、南山甚至宝安区的一些消费者前往购物，大有独占鳌头之势。
这样的局面持续了三四年，区内商业无法形成大型商圈。
直到海雅百货和蛇口沃尔玛的开业，才算是结束了南山区商业物业单薄、商业经营面狭窄的局面。
（二）南山区商业市场现状1、直到九五年，市中心区西移工程启动，南山才逐渐引起外区域置业群体的注意。
九九年十月滨海大道的建成通车，使得南山区住宅市场空前火爆，由此促使与之配套的商业服务设施的兴起，于是短短几年，南山区从早期只有家乐福、愉康、人人乐三足鼎立，到最近时期内沃尔玛、海雅百货、南贸综合市场、姊妹购物城、女人世界南山分店等全面兴起的行业状况。
南山商圈凭借同东门、华强北的价格优势及广阔市场前景吸引了众多中小投资客户，至此，“交通→住宅→消费→商场（商铺）→人流→交通”这样一个良性循环体系初步形成。
深圳福田某某房地产广场营销策划建议书
深圳福田xxx广场营销策划建议书目录一、序言二、建议书概括三、深港联合，相辅相成四、xxx广场的形象与素质包装方案1、包装楼盘名称2、住宅外立面效果3、有关风水4、智能化系统5、宣传资料是楼盘形象代表6、住宅交楼标准7、优化住宅户型8、写字楼分隔五、销售策略1、开售必备因素及准备工作安排2、价格策略3、付款办法策略4、销售手法与进度安排5、写字楼销售策略6、人员安排与培训六、结语一、序言承蒙贵公司赏识与邀请，城市地产为“xxx广场”撰写初步销售建议书。
敝公司将凭以数年来丰富的国内楼盘销售经验，根据贵公司提供的资料及近期对“xxx广场”及周边楼盘的初步了解，对本楼盘的销售方式与准备工作做一份建议书。
敝司真诚希望能为本楼盘的销售工作起到积极有效的作用，能与贵司合作取得“xxx广场”骄人的销售业绩！二、建议书概括本册子对xxx广场的基本情况及与周边楼盘比较将不再另行阐述，重点将放在楼盘销售方式、楼宇自身素质与形象的变改与提高、营销策略与销售准备工作上。
也就是说，敝司将在假设城市地产已成为xxx广场的策划代理商的前提下,如何包装本楼盘及如何安排销售工作。
因此，有些内容比较具体化。
本建议书中将会针对xxx广场的现状，提出较为具体的做法与建议，所有建议都是凭藉敝司数年来成功销售深圳特区楼盘的经验所得。
三、深港联合，相辅相成敝司认为，按xxx广场的住宅、商场及写字楼的现状，其销售对象中应该考虑到香港客人，而且比例不小。
根据经验所得内外销比例约为六比四。
而且城市地产认为，xxx广场的销售方式应该是深港联合展销。
内销为主，外销为辅。
香港市场能够接受xxx 广场并且深港联合销售具有很多优势，解释理由如下：1、香港人接受xxx广场的地理位置。
由于福田中心区各大项目启动以及中心区楼盘的大力宣传，例如中国海外发展之中海华庭及和记黄埔发展之黄埔雅苑等，越来越多的香港人士更深认识福田区，看到中心区及邻近物业的升值潜力远远大于罗湖区，罗湖区作为港人置业首选地段的地位慢慢被福田区取代。
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我们的优势
众多的商户资源
仅为部分合作商家。
我们做了什么？
我们对贵司项目的认识？
架构
1、市场研判
2、项目解析
3、项目探讨
南山概况
• 南山区位于深圳经济特区西部，东临深圳湾，西濒珠江 口，北靠羊台山，南至内伶仃岛与香港元朗隔海相望。 • 全区总面积169.01平方公里，南山区下辖南头、南山、 沙河、西丽、蛇口、招商、粤海7个街道办事处，65个 居民委员会。 • 南山区交通发达，广深高速公路、北环大道、深南大道 和滨海大道等深圳几条交通要道穿境而过；已启动建设 的地铁2号线一期工程是连接城市中心区与蛇口、南头 半岛的纽带，也是特区内东西向交通走廊内的第二条轨 道客运干线，将于2010年通车；而继罗湖、皇岗和沙 头角之后第４条跨境通道，连接深圳与香港两地的深港 西部通道亦投入火热建设之中 。
COCOPark集文化、艺术、餐饮、购物、 娱乐、休闲观光等多功能于一体的体验式 购物中心。拥有6000平方米全开敞下沉式 露天广场、8大自然光中庭、100空中天桥， 12条折叠式内街，1/4面积被设计为休闲用 途。
项目启示：首个“内街式”购物中心——创造最大临街展示面， 创造商业价值最大化。
怡景中心城
项目片区（前海中心）规划
最新“深圳市城市总体规划（2007－2020）”修编草案中规划，提出建立三 级城市中心体系，包括2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。2个城 市中心即福田中心和前海中心。福田中心包括福田中心区、罗湖中心区，主 要发展市级行政、文化、商业、商务等职能。前海中心，包括前海、后海和 宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。规划提出，在 强化福田中心全市综合服务功能的基础上，推进前海中心的建设，积极承接 区域性高端服务业的转移，构筑区域性高端服务业集聚区。逐步形成发展有 序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构。 前海中心区地处珠江口，交通条件优越，具备良好的空港和海港基础。火 车西站，大铲湾码头启用后，特别是西部通道开通、深圳航空港在全国占据 第四的地位后，前海自然而然成为城市的向心力所在，代表了深圳对珠三角 产生的向心力。即将大幅提升的整个前海的区域经济，定会为前海带来大量 富有及高质素办公人群。
开业时间：2004年10月底
项目启示：全客层开放式设计和集声、影、光、电于一身的招商展示中心。
架构
1、市场研判
2、项目解析
3、项目探讨
基本经济技术指标
• 占地面积：14700 m2
• 商 业 总 建 筑 面 积 ： 22990m2
• 其中（ 注：由于贵司提供的图纸
中没有各单层面积数据，故以下数据
新德家园商业裙楼 ——尖莎咀城市广场
营销策划思路
我们是什么？
专业解决集中式大商业销售难题的团队。
我们的优势
专业商业运作团队
商业策划 团队 丰富的操盘经验
我们的团队
招商团队
大量的商户资源
商业运营 团队
自己的百货公司
我们的优势
丰富的资源
不断操盘的客户积累； 招商销售团队中的商户资源； 与运营团队长期合作的商户资源。
造国际购物中心。
益田假日广场业态比例
花园城中心
名称：花园城中心 地理位置：南山区南海大道与东滨路交 汇处 占 地 面 积 ： 39322 平 方 米 建筑面积： 70500平方米 开业时间：2006年 业态组合：超市、影院、概念餐厅、 服饰 主力店：沃尔玛 、百安居、迪卡侬、胜记、 洲立影院 、紫荆城
中信城市广场业态比例
时尚潮流 精品/家居用品 3% 服装 14%
百货+超市 餐饮休闲 44% 39%
金光华广场
名称：金光华广场 地理位置：深圳市罗湖区人民南路、 嘉宾路、南湖路三条繁华大道交汇处 占 地 面 积 ： 1.8 万 平 方 米 建筑面积： 营业面积12万平方米 业态组合：时尚百货、超市、国际品 牌名店、美食名店、电玩世界、电影 院、美容美发、健身娱乐、金融机构
劣势：
• 1、项目商业形态为裙楼格局，鉴于以考虑住宅
建筑设计为主的设计风格，对裙楼商业造成一定
的影响，如：住宅核心筒、消防楼梯、不可动剪
力墙等对商场空间造成较大的影响，在铺位划分、 通道规划及业态规划上难免会有所限制。 • 2、裙楼商业，2层以上的商业部分在今后的销售 中将成为难点。
机会：
• 1、区域规划机会。前海中心区将要和福田中心区并驾齐驱 为深圳的双中心 ，定位为珠三角甚至是泛珠三角的区域性 商务中心、生产型服务中心，会为项目片区带来更多的人群， 项目商机无限。 • 2、区域交通规划。深圳火车西站的改造、地铁1号线以及深 港西部通道的建成通车，为项目带来可观的人流，项目升值 在望。 • 3、业态互补、错位经营。项目商圈内虽然业态相对单一， 但中高档百货业、主题商城和中高档次餐饮休闲业成为区域 市场空白，给项目的错位经营制造了机会。 • 4、特色经营。虽然区域大多数商业都已实行统一经营，统 一管理，但本项目将引入尖莎咀，实行港式经营与管理，形 成项目独特的卖点。
前海中心（项目片区）
前海区域是指南山区濒临前海的地带，具体范围是以前海路为中心，东至 南新路以及东滨路，北至深南大道。前海片区主要分为东西两区，东区是旧 城区，城中村聚集的区域。西区是填海区，片区住宅有合理的居住规划，聚 集了很多大型居住社区，是南山最大的综合性住宅开发区域之一，片区户型 以居家型的两房、三房和四房为主，合理的规划和先进的开发理念，使片区 的宜居性大大提高。 前海片区已经成为高薪高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、福田 上班一族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在5-40之间，居住人口 素质居深圳各片区之首。
项目启示：丰富的业态， 上档次的主力店，营造良 好的购物氛围。
中信城市广场
名称：中信城市广场 地理位置：深南路市政府南侧、地处罗 湖、福田两区过渡带 占 地 面 积 ： 5.1 万 平 方 米
建筑面积： 15万平方米
业态组合：超级市场、影城、特色高级 餐饮、名牌服饰、美容休闲 主力店：吉之岛、西武百货、新南国影 城 项目启示：结合各品牌店的宣传，通过举办一系列大型推广活动和各类 市政论坛等群众性活动，展示文化内涵，达到促进商品交流之目的。
名称：怡景中心城 地理位置：深圳福田中心区CBD 占地面积：4.3万平方米 建筑面积：近14万平方米 开业时间：2007年 业态组合：主力百货、电影院、超市、 精品
“生态景观式休闲消费"为核心理念
名店、特色餐饮、创意店铺以及 儿童乐园和女性美容专区等 主力店：家乐福、华纳兄弟、台湾太平 洋、百盛集团
地铁1号和2号线
1号续建站台名称：白石洲站→高新园站→深大站→桃园站→大新站→前海 站→鲤鱼门站→新安站→宝安中心站→宝体公园站→坪洲站→西乡站。 2号站台名称：蛇口西站→蛇口客运港站→海上世界站→南水路站→招商东 路站→工业八路站→登良路站→南山商业中心站→科技园站→沙河东路站→ 世界之窗站。
深港西部通道
名称：益田假日广场 地理位置：南山华侨城世界之窗正对 面
占地面积：3.5万平方米
建筑面积： 13万平方米 开业时间：预计2008年下半年
业态组合：百货、精品特色超市、影
院、体验式 KTV、儿童教育中心、 概念餐厅、环球美食酒吧 主力店：真冰溜冰场
项目启示：以“国际、魅力、欢乐”为主题，加入旅游经济元素，打
前海片区深圳双中心之一的规划及区域商业的单 一和不足为本案商业的发展提供了绝好的空间。
SWOT分析
优势：
1、地段优势。项目处于两条城市干道前海路与学府路的交 汇口，周边大型社区林立，且紧临人人乐商场、地铁1号 线、深圳火车西站和大铲湾港口，车流、人流如织，项目 昭示性强； 2、规划优势。前海中心区将要和福田中心区并驾齐驱为深 圳的双中心之一 ，定位为珠三角甚至是泛珠三角的区域 性商务中心、生产型服务中心，是深港共建的最佳地理位 置之一 ，未来商机无可限量。 3、规模优势。项目裙楼商业面积达2.7万多平方米，相对周 边其它项目的裙楼商业具有规模效应 4、产品优势。 超长临街面，展示性良好；70年产权，一层 街铺层高6.5米；
从以上的规划和优势分析来看，可以预见未来的南山商业将是深圳市新兴的商业旺 区，而前海片区的商业目前从其定位和发展趋势来看必将是南山商业的“下一个聚焦 点”。
可借鉴项目分析
万象城
名称：万象城 地理位置：深南中路与宝安南路交汇处 占地面积：30,758平方米 建筑面积：188,000平方米 开业时间：2004年12月 业态组合：百货、超市、电影院、美食 主力店：Ole超市、Reel时尚百货、顺 电、嘉禾影城、真冰溜冰场
海岸城
名称：海岸城
地理位置：南山商业文化中心区 占地面积：36908平方米 建筑面积：约12万平方米 开业时间：2007年12月16日 业态组合：大型超市、主题餐饮、休闲 娱乐 主力店：吉之岛百货、国际影城、
真冰溜冰场
项目启示：深圳首个“滨海风情”特色购物中心，双首层设计，增加街铺总 量。
益田假日广场
地铁对南山商业的影响
• 目前，南山的商业主要靠居住于本地的南山客 户和小部分来自关外宝安区域的客户。地铁开 通后在时间上大大的缩短了罗湖与南山的距离。 地铁开通后宝安、罗湖和福田区域的客户将无 须花费接近1小时的交通时间，只要半小时的时 间便能前来南山。 • 地铁对南山商业的影响是直接而显著的。地铁 开通后加速了南山片区的住宅销售，从而间接 地影响着片区未来的商业。通过地铁带动住宅 的销售同时带动商业价值的提升。
项目启示：前期多家主力店的确定，保证项目顺利运营。
保利文化广场
名称：保利文化广场
地理位置：南山商业文化中心区 占地面积：5.4万平方米 建筑面积：近14.4万平方米 业态组合：剧院、会展、影院、博
物馆、康体、娱乐、餐饮、培训中
心、文体设施和购物商场 主力店：家乐福