长沙写字楼客户分析(全)
长沙市写字楼调查(中信)
写字楼市场研究报告1、历年写字楼市场情况数据来源：长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》专业写字楼市场供需基本平衡从数据上看，长沙市专业写字楼市场基本保持了供需平衡。
市场未出现办公物业的认购热潮，也没有出现销售严重受阻楼盘。
由于政策上，商住楼、写字楼的性质界定存在一定漏洞，目前长沙不少发展商，用商住楼地块，甚至住宅地块，在建筑设计功按写字楼的功能进行设计、开发，目前市场上不少中小企业仍然在购买商住楼、甚至住宅楼进行办公。
以上综合构成了长沙市写字楼真正的供需，但同时也造成了真正供需数据统计上的困难。
因此以上数据反应的仅仅是以写字楼性质报建楼盘的市场供需情况，存在一定的不合理性。
长沙的写字楼市场有待进一步的规范。
●非专业写字楼滥竽充数，掩盖实际需求根据国际通用计算法：城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为0.2平方米，目前长沙市城镇居住人口348.2万人，则总需求量为：69.64万平方米的建筑面积写字楼，但目前，长沙2004年至今纯写字楼预售面积为：26.12万平方米，可看出写字楼实际的需求是大于供应量的，而其中很大部分需求正被非专业写字楼滥竽充数。
2、长沙写字楼发展阶段●初级阶段（1993－1997年）九三年，平安大厦写字楼的成功开发，处于摸索阶段的开发商们开始涌向写字楼市场。
九四年，大量的写字楼圈地运动从此开始，实力雄厚的发展商最终得以成功运作上市。
目前成为中高档写字楼代表的华侨大厦、华联大厦等就是当时的产物。
至九七年，受国家宏观经济体制的影响，沿海开发潮流回流，造成大量一涌而上的写字楼，其自身素质存在这样或那样的问题，如设计缺乏前瞻性，配套不全，交通不便等因素，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空置，陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。
同时，在此圈地运动中，一些实力不济的公司被纷纷淘汰出局，留下一个个被后人称为“黑洞”的大坑，这些圈地运动的结果，是在市场沉寂了5－6年之后，才有所起色。
2023年长沙写字楼行业市场调研报告
2023年长沙写字楼行业市场调研报告一、研究背景随着经济的发展，写字楼行业已成为城市商业房产的重要组成部分。
长沙作为湖南省的省会城市，是中部地区的重要城市之一，其房地产市场也一直处于较为活跃的状态。
本次市场调研报告旨在了解长沙写字楼行业的发展状况、市场变化和市场竞争对手情况，为投资人提供可靠的市场分析与建议。
二、研究方法本次市场调研采取的是问卷调查和实地走访相结合的方式，共针对长沙市区范围内的20栋写字楼进行了调研，并对100名企业从业者进行了问卷调查，针对长沙市场的需求进行了分析。
三、研究结果1. 长沙市场的租赁需求根据本次调查结果，长沙的写字楼市场租赁需求主要来自于以下几个方面：（1）政府机关和行业组织：约有30%的企业租赁需要来自于政府机关和行业组织，这些单位主要需求的是划分明确、管理细致的写字楼，要求楼内有配备完善的物业管理、安全设施以及高速网络服务等。
（2）服务型企业：其中大量的服务型企业租赁需要涉及到办公环境的个性化定制，这种类型的企业要求写字楼环境优越、施工质量高，以及配套服务的个性化定制等，例如九龙军事地产，地处“九龙湖地带”商圈，周边环境远离市内拥堵以及喧嚣的交通繁华地段，给企业提供了一个安静、清新、舒适、高品质的办公空间以及绿色休闲环境。
（3）金融业和法律业：金融和法律两大行业也是当前写字楼市场的主要租客之一，因为它们需要专业、稳定、安全、高效的办公环境和服务设施等。
2. 长沙市场的供需状况在本次调查中，我们发现长沙市场的写字楼供需状况呈现出供过于求的状态。
虽然长沙市区内写字楼的数量相对较少，但由于供需状况不平衡，使得长沙市现有写字楼的租赁价格维持在较高水平。
就职人群需求最多的不仅是价格合理的写字楼，而且是能提供便利的交通、完善的配套设施以及适宜的环境的高品质办公楼。
3. 长沙市场的竞争对手情况在本次调查中，我们发现长沙市场的竞争对手主要包括以下几种类型：（1）富力地产：在长沙市内拥有多个写字楼物业。
长沙市写字楼市场调研报告
智能化配套：省府CBD作为新区相较五一广场在智能化配套方面有一定的优势。 商务配套：用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。不过，由于区域人流量的 关系，总体来说，配套较粗放，经营状况一般。在一系列配套中，员工餐厅的使用率最高。
（2）省府CBD
地段：省府CBD作为城市向南的发展方向，省府新区商务中心，城市公共交通系统建设已初步 完成，公交、高铁、地铁、城市轻轨已逐一投入建设或以完成建设。地理位置而言四通八达之地 理优势愈发明显。而且该区域有着省政府等重要政府机构和市政设施，也有一些重要的金融机构 在此设点，所以该区域非常适合商务活动。
华尔街中心 泊富国际
世茂项目 九龙仓项目
滨江新城 五一广场 省府红星
御邦广场
德思勤城市广场
2.各大版块写字楼市场潜力分析
（1）五一广场
地段：长沙地区写字楼多数是以五一广场为中心展开，五一广场区域是长沙传统的经济中 心和精神象征，交通系统发达，有通往主城各区的公交车，地理位置上可谓是长沙城交通的 心脏。配套设施方面平和堂百货、新世纪百货、王府井百货、春天百货、悦方、乐和城、黄 兴路步行街等娱乐休闲配套设施，不仅让五一广场成为长沙经济中心，也让其成为长沙首选 的休闲娱乐中心。
长沙市写字楼市场调研报告
目录
总体市场分析 重点项目分析
长沙写字楼市场整体情况
长沙各大板块写字楼发展潜力及 主要写字楼出租情况
一、长沙市写字楼市场整体情况
1.长沙市写字楼的发展历程
起步阶段
第一个发展阶段是 2000年以前，这一时期由于改革开放刚刚起步，中国经济发 展的重心主要集中在沿海地区，来长投资的外资企业和私人企业很少，商业写字 楼的市场需求不足导致这一时期长沙的的写字楼市场比较平淡，商业写字楼很少 且大部分为政府投资。
2013.3.20长沙市写字楼市场调查分析情况报告
长沙市写字楼市场调查分析情况报告一、市场动态近年来长沙写字楼市场风起云涌。
华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央……专业高端写字楼频频亮相；中央商务区[CBD]跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。
在长株潭城市群被国务院批准为两型社会改革配套试验区之际，本土企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城……这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。
二、长沙写字楼发展回顾1、上世纪九十年代：长沙写字楼首现与阵痛1993年，平安大厦的成功开发，书写了长沙写字楼市场第一笔。
随后，大量开发商涌入。
又建成了以华侨大厦、华联大厦等为代表的第一代长沙写字楼。
1997年，受国家宏观经济体制的影响、沿海开发潮流回流，加上写字楼自身的缺陷，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空臵。
许多实力不济的开发商纷纷被淘汰出局，留下一个又一个空洞的大坑。
这是长沙写字楼市场的第一次兴衰更替。
这一阶段写字楼市场尚未成熟，大部分产品与真正的写字楼差距较远。
2、2000年前：写字楼市场回暖与产品升级发展1998年起，长沙新企业不断增多，加之政府大力发展高新技术企业，使得写字楼需求量大增。
短短的一年间，银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦拔地而起，作为众多第二代写字楼的代表出现在长沙的繁华之地。
顺应当时大中型企业的需求，优良的硬件设施以及完善的物业管理服务在银华大厦等代表楼盘中得到了体现。
3、21世纪年初：长沙进入SOHO商住的时代2000年，顺天城利用发达的通讯条件以及网络的普及，在长沙首推了SOHO居家办公理念。
一时间SOHO成为了众人皆知的名词，也顺理成章地成为了这一阶段长沙写字楼市场的代名词。
4、2002-2005：酒店式公寓席卷星城酒店式公寓出现充分满足了当时消费者对写字楼产品的需求。
作为一种商务酒店和公寓的结合体，酒店式公寓不仅将居住与办公结合，还可以提供更完善的酒店式服务。
写字楼各类型客户需求分析概述.
户更有吸引力。
作为购买写字楼的科技企业，有以下特点： 区位的要求十分明显，讲究交通便利、扎堆氛围，中高的档办公区； 外在形象追求现代高科技的美感； 一般会选择乙级写字楼，尤其突出对高信息化平台与数码港的追求；
市场细化分析
3、客户需求动态 由于政府的扶持，武汉中小型IT与高科技企业仍处于快速发展的阶段。高新科技园目前已经有 了一定的规模，政府对中小型科技企业的政策支持，使得这些企业在园区或周边购买、租赁写字楼。 由于中小型IT与高科技企业的发展，其决策与管理部门已经与生产、技术等业务部门，在空间上可 以产生分离，尤其是为了提升公司形象，重点工作已转入战略管理、资本运作、市场管理、国际事 务等，而这些工作所要求的商务环境与配套，与原来的技术研发或生产组织截然不同，由此也产生 了新的写字楼需求。 这种写字楼需求，有以下三种形式： 在科技园内选择写字楼，可与科研基地关系较为密切；
9）、对写字楼的面积划分与间隔十分重视，也重视写字楼面积的实际使用率；
10）、十分注重办公的运营成本，对空调、停车场等费用比较敏感； 11）、是写字楼市场需求的主角，尤其是中档甲级写字楼以及乙级写字楼的主要客源。
22
第四部分
市场细化分析
三、目标客户分析
1、客户描述 武汉有着大量的高新科技企业，经过多年的政府扶持与培育以及自身的发展，武汉高新科技企业也 得到了快速发展，但大部分的企业仍处于创业期或成长期，主要选择在各种科技园区、产业区内开展业 务。同样，也有一些企业发展到了一定规模。由于大量的中小型科技企业是本项目的目标客户。 一方面，由于行业的高智力特点以及以产品技术研发为主，这些客户崇尚现代化、智能化、高效率 的办公环境；另一方面，这些客户已经发展比较成熟，有其完善的产业链，并已经基本完成了决策与管 理、研发、生产等环节的空间分离，原有的产业园区已经难以满足其更大层面的发展空间需求，引致了 对代表公司形象的商务写字楼需求。
2019年长沙写字楼市场分析-43
五一广场商务圈：五一 广场为核心、以商业结 合的写字楼为主 文艺路文化商务圈：文 艺路为核心的文化商务 圈则以五星级酒店为配 套支撑，高档写字楼为 载体，形成了韶山路商 务圈中心地带地价高昂 和商务活动频繁的特色 芙蓉路金融商务圈：芙 蓉路为轴线的金融商务 圈则以金融证券等金融 行业为鲜明特性
——浦发银行长沙分行总经理
店里就有这样的感觉，其他地方找不到”； “酒店的配套是独一无二的，写字楼无法替代的，我们办公讲究的是方便客
户、方便员工、方便自己”
——光大期货总经理
“办公的地方是我们的第二个家，家就要讲究有家的家的感觉，舒服，在酒
长沙酒店写字楼市场现状小结： 小众市场，消化高端客户群，短期内竞争力依旧强劲
酒店写字楼客户特征：严重依赖酒店的服务和配套，短期内未被专业写字楼分流 “长沙酒店式写字楼大多都集中以在星级写字楼为载体，形象高端、服务配 套都很到位，在其他写字楼没有这样的优越感和舒服感“ “大多数酒店写字楼的租金也不贵，比如华天酒店的租金还没有中天广场的 贵，但是，在华天还有很多其他的配套，非常的方便，有游泳池、有健身房、 有高级餐厅等，这些专业写字楼是没有的”； “现在国际知名企业还是比较喜欢高档酒店办公多些，首先在星级酒店服务 周到，配套完善，现在大企业对租金敏感度还是比较低的”
比率
10% 5%
知名企业分 公司或办事 处 金融投资 信息科技 其他
25% 60%
索尼有限公司长沙办事处
上海华为技术有限公司长沙办事处 恒信证卷长沙办事处 埃克森美孚中国投资有限公司长沙办事处 伊来克斯长沙办事处 三菱商事株式会社长沙自动车事务所 长沙市新财置业担保有限公司 摩托罗拉电子有限公司长沙分公司
XXXX04长沙金茂悦成交客户分析报告
二 长沙其他区域客户分析
长沙其他区域客户地图
长沙其他区域客户主要分布在芙蓉路沿线小区、写字楼，集中在雨花亭、杨家 山、芙蓉广场片区。
长沙其他区域客户分析
成交客户中，客户年龄基本在25-30岁左右，家庭结构基本为三口之家，属于小小 太阳家庭。家中子女多为0-5岁，属于小小太阳之家。因此建议在后期的现场活动 中，可增加学龄前儿童讲座、话剧等。
岳麓区客户分析
成交客户中，客户年龄基本在30-35岁左右，家庭结构基本为三口之家，属于小太 阳家庭。家中子女多为1-10岁，属于小太阳之家。因此建议在后期的现场活动 中，可增加亲子活动的比重。
客户年龄：岳麓区客户年龄分布多以
31-35岁为主，占比36%；其次为26-30
岁阶段客户，占比22%，年龄层次偏
客户年龄：长沙其他区域客户年龄分 布多以26-30岁为主，占比30%；其次 为31-35岁阶段客户，占比25%，年龄 层次偏向年轻化。
长沙其他区域客户年龄分析
24
25 20
20 15
15
11
10
5
1
3
4
3
0
家庭结构：长沙其他区域客户家庭结 构以三口之家为主，占比44%；其次 为两口之家，占比21%；从家庭结构 上客户看出，以小小太阳家庭为主。
长沙其他区域客户分析
长沙其他区域客户家庭结构分析
40
36
35
30
25
17
20
15
9
10
5
11
5
3
0
长沙其他区域客户分析
成交客户中，职业以企事业单位职员为主，个体私营业主占比也较高，其次为政 府机关单位，未来可针对重点单位做推介会等客户拓展活动。
世联长沙写字楼市场客户资料
实际人均GDP每增加1000美元 ，相应的写字楼规模平均增加 2988.7平方米/十万人；
2004年以来，长沙市人均GDP 持续快速增长，平均上升幅度 在10%以上，长沙未来写字楼 前景看好；
中部地区&广州7省会城市GDP总值比较
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
城南板块
政府
世联长沙写字楼市场客户资料
地域分布特征：中心板块写字楼最为集中，主要分布在五一大 道与芙蓉路，也是当前长沙中高端写字楼聚集地。
五一广场商务圈：五一广场 为核心、以商业结合的写字 楼为主
文艺路文化商务圈：文艺路 为核心的文化商务圈则以五 星级酒店为配套支撑，高档 写字楼为载体，形成了韶山 路商务圈中心地带地价高昂 和商务活动频繁的特
学习改变命运,知 识创造未来
向心力的产生
世联长沙写字楼市场客户资料
城市发展层面
依托城市群建设，长株潭核心城市功能承载着长沙商务市场将加速发展
单核中心城市扩张
城市竞争、分工、合作
城市群形成
长沙
湘潭
株洲长沙湘潭 Nhomakorabea株洲
长沙
湘潭
株洲
长沙为发展成为中部地区的区域中心城市，采取了积极扩大经济总量、拓展城市空间 、提升城市功能的战略行动；
市府板块
集中区域，占全市写字楼90%
产业
以上份额
城南板块——依托省政府新
麓谷板块
址南迁形成
政府
市府板块——依托市政府新
址西迁、岳麓区政府形成
麓谷板块——依托麓谷科技
园区的逐渐成形
中心板块
地段
长沙写字楼受传统区域发展模 式影响，主要集中于中心板块 由于长沙在写字楼发展的基础 ——产业经济支持方面的薄弱 性造成写字楼区域板块分布具 有较强的行政中心依附性
长沙写字楼市场分析
外资、合资高科技及房地产等知 名度较高的公司
使用年限
租赁期限不稳定
40-50年
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写字楼对比分析小结
从长远来看，酒店式写字楼和专业写字楼拥有较大的市场发展空间
酒店式写字楼： 优点： 1、形象好； 2、服务到位； 3、配套齐全。 缺点： 1、租赁及管理费用高； 2、一般都不售，客户无自主权。
专业写字楼 优势： 1、专业写字楼形象好； 2、硬件领先，配套设施相对较齐全； 3、物业管理服务优良。 缺点： 1、租售价高。
自用客户：主要来之三个方面 ：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业 ； 二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。
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租金（元 /m2〃天） 1.7～2.2 3.8 1.6
出租率 91％ 10％ 100%
物管费 （元/m2〃月） 14.32（包空调费用） 4 2.8 未交付使用
租客 中信实业银行、施耐龙、西门子等知名外 企和外省企业为主 浦发银行、咨询公司 长沙知名企业
1.6 1.8 1.5 2.5
70％ 60% 50％以 上 95％
长沙写字楼市场分析
A、写字楼市场分布情况 B：写字楼分类及对比分析 C、小结：写字楼市场机会判断
036Leabharlann 1写字楼分布情况及特征
湖南财富中心 运达广场 恒隆国际 第一大道 中天广场 曼哈顿新贵
分布情况（一点三线）
湖南新闻大厦 建鸿达现代城 银华酒店亚大时代 湘域中央 湖南文化大厦 凯旋国际
一点：火车站； 三线：五一路、芙蓉路、韶山路 沿线
销售均价 （元/m2） 3720 4500 4200 6000（带 装修） 5900 3700
销售情况 100％ 50% 85％ 70％ 60% 80％
XXXX04长沙金茂悦成交客户分析报告
长沙其他区域客户分析
成交客户中，来访客户渠道多以朋友介绍为主，其次是中冶长天等单位客户占比 较大，网络、老带新也占比较大。
长沙其他区域成交客户渠道分析
14
14
13
12
10
9
8
8
7
10 7
6
42
3
2
3 2
2
1
0
成交渠道：成交客户中，以朋友介绍为主， 占比17%；其次为自然路过到访，占比 16%；大客户团购，占比12%；网络成交9 组，表明合适的网络渠道仍然是吸引客户上 访的有力渠道。
地州市成交客户家庭结构
56 60
50
40
30
20
13
10
3
26
10
9
0
地州市客户分析
成交客户中，职业以企事业单位职员为主，个体业主次之，政府单位客户占比较 大。
地州市成交客户职业分析
医疗 2%
政府单位 11%
商贸 19%
企业单位职员 38%
个体 26%
文教 4%
企业单位职员 文教 个体 商贸 医疗 政府单位
成交客户中，职业以企事业单位职员为主，项目周边医院较多，因此医院职工客 户相较其他区域较多（湘雅医院、省肿瘤），项目周边商圈环绕（西站、银盆 岭、桐梓坡等），个体商贸客户占比较多。
岳麓区成交客户职业分析
42 45
40
35
30
25
25
20
15
9
16
12
14
10
5
0
客户职业：成交客户中，以企业单位职员为 主，个体业主和商贸业主次之，其中企事业 职员占比36%，私营业主占比21%，商贸业 主占比14%；建议可针对重点企事业单位进 行企业联谊、员工圈层活动，另外，可针对 岳麓区西站、银盆岭商圈等商贸个体户集中 区域进行派单、拓客。
写字楼客户要素分析报告范本(doc 11页)
写字楼客户要素分析报告范本(doc 11页)d、热点区域处于发展中，有被热炒的趋势，发展商购地成本高，为尽快收回成本，人为地抬高了价格，以因买卖是一次性投资，很难根据市场情况及时作出调整，作为买家来讲，感觉比较被动。
D、周边客户资源的情况。
有些公司的客户资源是外企，因此通常选择在特定的区域办公，可以就近联系方便，提高效率，减少资源浪费。
E、物业本身档次或管理状况物业本身档次或管理状况物业对企业形象有很大影响，但是过分追求高档次或节约成本追求价格全家可能对公司的经营及管理都产生不良的影响。
如电梯少或速度慢导致员工迟到等等。
F、应充分新生员工对办公地点的意见因为办公场所的选择，可能导致员工个人的交通、午餐等成本增加，影响员工的工作效率，等于变相的增加成本。
二、需求要素分析对于影响写字楼成交的要素，总结出以下几点：1、公司性质公司性质私人企业国有企业外资企业集体所有制企业其他合计（%）53.8 19.2 15.4 3.8 7.7 1002、公司规模公司规模20-50人10-20人5-10人50-100人100-200人200人以上5人以下合计(%) 30.8 23.1 15.4 11.5 11.5 3.8 3.8 1003-1、对写字楼的看重因素(%)附近的公交物业素质及服务水平进出物业的交通条件租金水平停车场空调设施物业的品牌形象物业装修很看重42.3 42.3 34.6 34.6 34.6 34.6 26.9 19.2 比较看重53.8 53.8 53.8 53.8 53.8 65.4 50 65.4 不看重 3.8 3.8 11.5 11.5 11.5 -------- 23.1 15.4 TOTALS 100 100 100 100 100 100 100 100 3-2、对写字楼的看重因素(%) 通讯设施Internet网络服务银行\票务\邮电配套公共空间的装修电梯品牌\数量\速度商业配套翻译\秘书软性服务餐饮\娱乐\健身设施很看重61.5 57.7 30.8 26.9 23.1 19.2 15.4 11.5 比较看重38.5 30.8 57.7 46.2 65.4 50 34.6 53.5 不看重-------- 11.5 11.5 23.1 11.5 30.8 46.2 30.8 很不看重-------- -------- -------- 3.8 ------- -------- 3.8 3.8 TOTALS 100 100 100 100 100 100 100 1004、对写字楼物业设施及智能化配置的需求程度（%）保安监控系统宽带布线照明自动化系统有线电视系统IC卡系统很看重73.1 61.5 57.7 26.9 11.5 比较看重26.9 26.9 34.6 30.8 57.7 很不看重-------- -------- -------- 7.7 -------- TOTALS 100 100 100 100 100 5、希望写字楼内有的辅助功能餐饮会议室康体娱乐小型展示空间（%）80.8 61.5 50 50三、写字楼需求特征浅析甲级写字楼：大企业选择写字楼非常讲究。