世联地产区域商业中心发展规律研究21页PPT
合集下载
世联行介绍分析课件
环保意识
提高全员环保意识，倡 导绿色生活和低碳出行
方式。
环保行动
积极参与环保公益活动 ，推动社会共同关注和
参与环境保护。
环保责任
履行企业环保责任，为 建设美丽中国贡献力量
。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
世联行介绍分析课件
目录
• 世联行简介 • 世联行业务模式 • 世联行市场竞争力 • 世联行未来发展展望 • 世联行社会责任与可持续发展
CHAPTER 01
世联行简介
公司背景与发展历程
公司成立时间
早期业务
世联行成立于1993年，是国内最早从事房 地产专业咨询的服务机构之一。
公司早期主要从事房地产市场研究、投资 咨询等业务，逐步在业内树立了良好的口 碑。
02
世联行还积极拓展新的服务领域 ，如房地产金融、房地产投资等 ，以满足客户不断变化的需求， 并推动公司的持续发展。
CHAPTER 03
世联行市场竞争力
市场竞争力分析
品牌影响力
世联行作为中国房地产代理行业 的领先品牌，具有较高的知名度 和美誉度，能够吸引客户和合作
伙伴。
渠道优势
世联行拥有广泛的销售渠道和客户 关系网络，能够快速获取市场信息 和客户需求，为客户提供定制化的 服务。
世联行不断探索创新，通过引入新技 术、新方法和新思路，不断提升服务 质量和效率，为客户创造更多价值。
综合性
世联行的业务模式涵盖了房地产服务 的全产业链，从市场研究、策划、代 理到交易和金融服务，能够满足客户 全方位的需求。
业务模式创新
01
世联行不断探索业务模式的创新 ，通过数字化转型、智能化升级 等手段，提升服务效率和客户体 验。
世联研究-综合体发展模式专题研究-PPT精品文档
成本构成 土地成本 写字楼
功能构成 商业、写字楼、酒店、住宅 等综合物业 国际标准5A甲级写字楼
开发周期 2019-2009年 2019.10-2019.12
酒店
非住宅 物业 购物中心
6
18.8 9.5 38.5 1.5 9
8.4
17 4.7 33.5 1.2 7.2
君悦酒店，五星级酒店
深圳最大、超大型室内购物中心
计算 数据
数据 依据 计算 数据
万象城年利润表
年利润
1337 9 1456 4 1492 2 1585 7 1620 1 1656 1 1746 3 1765 8 1765 8 ...... ...... 2827 0 9008
租金
万象城 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
2019.12-2009.12
2019.10-2019.12 2019.12-2019.12 2019-2019年 2019.12-2019.12 2019-2009年
商业街
合计 住宅 物业 公寓 住宅
万象城二期
华润综合体持有型物业总投资 引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、 精致零售店 定位顶级精装修豪宅
2027
计算 数据 数据 依据
租金
写字楼 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
华润中心年利润表
年利润 3231 3360 3495 3635 3780 3931 4088 4252 4252 6808 2169
合同
折现值(将所有2019年后利润折现为2019年的现值)
综合体开发模式专题研究
目前国内较为成熟的综合体开发模式主要有3种，代表系列华润万象城、万达广 场、soho中国（以开发次序、持有和销售比例作为区分维度）
世联地产北京区域写字楼研究PPT共77页
ENDΒιβλιοθήκη 世联地产北京区域写字楼研 究
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
世联—综合体发展的四种模式概述.ppt
本报告是严格保密的。
案例（上海商城）
关键驱动因素——上海商城
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
模式4：以商业为核心功能
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
华润中心规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲 级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店 4层为开放式屋顶花园 5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中 心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 各类餐饮
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它 功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意
•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心
•波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。
【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子 二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10， 是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外 为阴离子。 故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。 【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由 成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小 示阴离子，大于时表示阳离子。 25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。 （3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如 或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等； （4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可 气体挥发造成的污染等． 故答案为：（1）固体； （2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）； （3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等 （4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等 【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑 根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．
案例（上海商城）
关键驱动因素——上海商城
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
模式4：以商业为核心功能
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
华润中心规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲 级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店 4层为开放式屋顶花园 5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中 心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 各类餐饮
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它 功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意
•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心
•波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。
【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子 二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10， 是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外 为阴离子。 故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。 【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由 成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小 示阴离子，大于时表示阳离子。 25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。 （3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如 或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等； （4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可 气体挥发造成的污染等． 故答案为：（1）固体； （2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）； （3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等 （4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等 【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑 根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．
世联_区域运营案例研究_26PPT
地理位置：重庆渝北区北 部新区大竹林。
大区域状况：所属大竹林 镇主要以农业发展为主,属 北部新区的边缘地带,且与 新区的主要产业带相脱离。
自建公路
规模：1800亩
嘉
资源：江与山资源。但重
陵
庆目前同时拥有山水的在
江
售楼盘达30多个, 客户资源
敏感度不高。
交通：未有主干道进入， 已建延伸主干路至项目的
佰富高尔夫 别墅—销售
案例研究的目的—— 对本案区域运营方向做判别，同时为项目物业发展建议提供参考； 如何在区域陌生，缺乏配套下强化自我，提升区域价值吸引客户； 借鉴案例中独特且有良好市场反响的区域运营和启动策略。
本报告是严格保密的。
美国Reston新城 重庆江与城 重庆融汇半岛 淮南淮河新城
城市级区域运营 项目级区域运营
完成阶段数：6 完成百分比：99% 全部竣工日期：2005年
时间
1970 1980 1990 2000
人口增长历程
人口
%±
5,722 36,407 48,556 56,407
— 536.3% 33.4% 16.2%
发展历程中美国政府进行强势的规划和大力
投资和政策支持，经历四个实力雄厚的开发
公司 1962-1970 发展缓慢
1971-1990 发展迅速
1991-2000 发展平稳
开发商：提出整体 PRC法开发Lake Anne，以高尔夫为启 动地块项目，之后引 进中小企业落户，启 动商业中心，引进基 础配套服务业，引入 两家大型新兴公司进 入实业中心，并完善 了周边的公交网络及 强化休闲娱乐配套。
开发商：Gulf Oil公司有偿修建 通往杜勒斯机场的交通线路，并 连接Reston内部交通。启动 Hunters Woods中心，引入喜来 登酒店等高端物业。发展Tall Oaks，开发土地用于地铁系统， 太阳能，紧急卫生保健等配套设 施。内部交通系统改善。Mobile 公司从Gulf公司手上获得运营所 有权，目标是完成市镇中心建设。 Reston情报中心606线路开通， North Point做为 Reston的商务 板块正式启动。发展South Lake 购物中心圈，创办南湖高中，启 动建设市镇中心。
世联行商业街研究精品PPT课件
4
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
世界级商业街的规律对本项目的启示
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
人与人之间关系是街区的生命力
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
20
新天地
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
世界级商业街的规律对本项目的启示
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
人与人之间关系是街区的生命力
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
20
新天地
世联写字楼的营销规律研究
2005年，世联地产开始向全国 拓展，在多个城市开发了世联 写字楼项目。
2010年，世联地产开始涉足商 业地产领域，开发了多个商业 综合体项目。
世联写字楼市场的现状与特点
01
02
现状：目前，世联写字 楼市场已经进入了成熟 期，市场需求稳定，租 金水平较高。同时，由 于市场竞争激烈，开发 商普遍注重提升品质和 服务。
随着环保意识的提高，绿色环保将成为世联写字楼市场的重要发 展方向，节能环保的建筑和设施将成为市场主流。
技术创新推动市场发展
随着科技的不断进步，新技术和新材料的应用将为世联写字楼市 场带来更多的创新和发展机会，提高市场竞争力。
感谢您的观看
THANKS
世联写字楼注重提供高品质的办公环境和服务，以满足客户的
需求。
产品特点
02
世联写字楼的产品特点包括地理位置优越、办公空间宽敞、设
施齐全等。
产品差异化
03
世联写字楼通过提供定制化服务和优质体验，使产品差异化，
满足客户的特殊需求。
渠道策略
直销渠道
世联写字楼通过自己的销售团队直接与客户 建立联系，以提供个性化的服务和解决方案 。
内容营销策略
世联写字楼利用社交媒体、 线上平台等渠道，发布有关 写字楼的新闻、活动信息等 ，以吸引潜在客户的关注。
世联写字楼市场的营销规律与趋势
01
数字化营销趋势
02
个性化服务趋势
随着互联网技术的发展，世联写字楼 逐渐采用数字化营销手段，如建立官 方网站、使用SEO优化等，以提高线 上推广效果。
世联写字楼提供更加个性化的服务， 以满足不同企业的需求，如定制化的 办公空间设计、专业的行政服务等。
03
强化品牌形象
世联房地产区域开发顾问PPT学习教案
6.1 区域形象主题的确立 6.2 区域价值的整合与展示 6.3 关键事件及设施营销 6.4 渠道策略 6.5 卖场规划 6.6 公共关系营销
第3页/共54页
区域发展业 务研究内容
世联区域发展模
块顾服务的业务
主线及其核心研 • 土地价值的评估与地块划分
究内容 区域发展
• 取地范围与取地策略研究
• 区域整体功能定位研究（规划市 场评价）
前期规划、审批阶段
一级开发
土地出让 土地转让 二级开发
1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办
理规划审批手续。
2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。
3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。
政 府
4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。 5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续， 需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。
监督控制
监督控制
1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。
运 营 商
2.制订土地开发规划方案。 3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案 ，获批复后与国土部门签订框架性协议。 4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。
5.与业主签订拆迁补偿协议。
1.融资。 2.寻找合作者。 3.分期、分块实施征地、拆迁 补偿安置工作。 4.房屋拆除与土地平整。 5.分期、分块进行市政基础设 施与公共配套设施建设。
6.申办《房屋拆迁许可证》。
7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。
8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土
地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。
•监督控制。 •组织一级开发土地验收，验 收合格的土地纳入政府土地 储备库。 •财政局会同国土管理部门进 行一级土地开发成本核算。
第3页/共54页
区域发展业 务研究内容
世联区域发展模
块顾服务的业务
主线及其核心研 • 土地价值的评估与地块划分
究内容 区域发展
• 取地范围与取地策略研究
• 区域整体功能定位研究（规划市 场评价）
前期规划、审批阶段
一级开发
土地出让 土地转让 二级开发
1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办
理规划审批手续。
2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。
3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。
政 府
4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。 5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续， 需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。
监督控制
监督控制
1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。
运 营 商
2.制订土地开发规划方案。 3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案 ，获批复后与国土部门签订框架性协议。 4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。
5.与业主签订拆迁补偿协议。
1.融资。 2.寻找合作者。 3.分期、分块实施征地、拆迁 补偿安置工作。 4.房屋拆除与土地平整。 5.分期、分块进行市政基础设 施与公共配套设施建设。
6.申办《房屋拆迁许可证》。
7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。
8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土
地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。
•监督控制。 •组织一级开发土地验收，验 收合格的土地纳入政府土地 储备库。 •财政局会同国土管理部门进 行一级土地开发成本核算。
世联写字楼策划经验分享
提升员工满意度
关注员工福利和工作环境，提供健康、舒适的办 公空间，提高员工满意度和忠诚度。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
理，提高运营效率。
数字化办公
提供智能会议室、远程办公等数 字化服务，满足企业灵活办公需
求，提高工作效率。
数字化营销
利用社交媒体、虚拟现实等技术， 开展数字化营销活动，提升写字
楼的知名度和吸引力。
服务品质与创新提升
个性化服务
根据客户需求，提供定制化的服务方案，满足企 业个性化需求。
创新服务模式
引入共享办公、联合办公等新型服务模式，为企 业提供更多元化的办公解决方案。
运营管理
建立完善的物业管理团队，提供专业、高效的物业服务，确保写字楼的正常运 营和租户满意度。
04 写字楼策划中的挑战与对 策
市场风险与应对策略
市场风险
由于经济环境、政策调整等因素，写字楼市场可能会出现波动，给项目带来风险 。
应对策略
密切关注市场动态，及时调整项目定位和策略，保持灵活性和适应性。同时，加 强与政府、行业协会等机构的沟通，了解政策走向，规避政策风险。
定位
根据市场需求和竞争情况，确定 写字楼的定位，如高端商务、创 意产业等，以便精准吸引目标租 户。
设计与规划
建筑设计
注重外观设计，体现现代感和商务氛 围，同时考虑内部空间布局的合理性 和舒适性。
设施规划
提供齐全的设施，如会议室、休息区 、商务中心等，满足租户的日常需求 。
招商与运营
招商策略
制定有针对性的招商计划，通过多种渠道寻找潜在租户，如线上平台、行业展 会等。
客户需求
打造一个创新、开放的产业园 区，吸引创新型企业入驻。
关注员工福利和工作环境，提供健康、舒适的办 公空间，提高员工满意度和忠诚度。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
理，提高运营效率。
数字化办公
提供智能会议室、远程办公等数 字化服务，满足企业灵活办公需
求，提高工作效率。
数字化营销
利用社交媒体、虚拟现实等技术， 开展数字化营销活动，提升写字
楼的知名度和吸引力。
服务品质与创新提升
个性化服务
根据客户需求，提供定制化的服务方案，满足企 业个性化需求。
创新服务模式
引入共享办公、联合办公等新型服务模式，为企 业提供更多元化的办公解决方案。
运营管理
建立完善的物业管理团队，提供专业、高效的物业服务，确保写字楼的正常运 营和租户满意度。
04 写字楼策划中的挑战与对 策
市场风险与应对策略
市场风险
由于经济环境、政策调整等因素，写字楼市场可能会出现波动，给项目带来风险 。
应对策略
密切关注市场动态，及时调整项目定位和策略，保持灵活性和适应性。同时，加 强与政府、行业协会等机构的沟通，了解政策走向，规避政策风险。
定位
根据市场需求和竞争情况，确定 写字楼的定位，如高端商务、创 意产业等，以便精准吸引目标租 户。
设计与规划
建筑设计
注重外观设计，体现现代感和商务氛 围，同时考虑内部空间布局的合理性 和舒适性。
设施规划
提供齐全的设施，如会议室、休息区 、商务中心等，满足租户的日常需求 。
招商与运营
招商策略
制定有针对性的招商计划，通过多种渠道寻找潜在租户，如线上平台、行业展 会等。
客户需求
打造一个创新、开放的产业园 区，吸引创新型企业入驻。
世联_城市发展规律-培训
城市发展规律经验观点一:房地产公司获利来源两种方式：一是土地升值；二是在市场平稳的状态下，保证每个项目毛利率35%-40%情况下，不断加快资金流转观点案例:1、万科城：03年非典时所拍土地，9.7亿＋3000万契税，10个亿拍卖后一次性交清,本身项目营利能力较差,内部收益只有8%，本身项目赢利非常差，最终获利只是靠土地升值2、XX四季花城：非典时期拿地，买地才12万，土地升值到1300万，涨了100多倍3、17英里：买地6-7000万，万科赚14亿，该项目土地＋建筑成本5100元/平米，售价3－4万，升值3倍到4倍，可看出获取利润靠土地升值经验观点二：万科每年买地100——150个亿，每次买地最经济成本5亿，开发2.5-3年,时间越短,资金效率越高,原因：万科是根据数学模型(销售能力\运作能力…)计算出的。
因为一般情况下1年的销售化量10万平米左右，要提高项目盈利,只能降低投入,但降太低会始营销费用\宣传等过高, 产出太低，因此5亿最经济经验观点三：万科认为在城市中心区和亚中心区做项目利润最高，类似金色家园系列最赚钱，或高档些的金域蓝湾，而且容易复制，因此和中粮、一航等企业合作就是为进入中心区和亚中心区➢原因：万科计算：单位投入成本对利润的贡献率,如投1亿产生多大利润，将万科的核心竞争力列举对比贡献率，发现其他核心竞争力都不赚钱，而交通和位置最赚钱,也即土地，因此相对在城外非资源性用地是不赚钱的，比如而四季花城四年半时间才赚5.3亿➢金色家园系列,最赚钱,复制容易,或更高的金域蓝湾, 地价平稳时,花城内部收益率8%,而金色家园25%(保守算);若把四季花城全部换成金色家园，则多出17%的利润全，多赚钱68亿(按今年400亿算).相当于中国排名前七名的年营业额经验观点四：美国前四大公司大部分项目都在东西海岸，相对聚集，核心原因有四点：一、市场份额：一个房地产公司在一个城市最经济市场份额8%(经验值)：份额太大对公司经营风险很大，同时导致楼盘之间内部竞争(主要是土地市场垄断较难)，减少边际收益率二、运输成本：工业化产品运输有180英里法则，产品运出180英里就不经济：建筑成品重量重，工业化产品运输有个180英里法则，产品运出180英里就不经济，如果区域太分散，则必须在每个城市设工业部品的生产基地，但若这些城市销售量较小，不能达到盈亏平衡点，全部集中三大区，很多项目共享一个工厂，大部在180英里三、把握机会的能力：西海岸区域土地升值快，且法律管理相对薄弱四、管理资源的把握：企业管理能力在核心城市周边则性比相对容易复制，如果太远复制较弱经验观点五：万科等大公司的3+X模式也是考虑到市场份额、运输成本等因素：➢举例：万科在03年前后想全面在京广沿线拿地，如XX、XX、XX、XX，最初是因为土地升值潜力(而且也测算过去这些分公司的人力成本，但人力增值远小于土地增值) ，但是按未来经营份额(以万科占全国3%的份额，而万科的大量在京广线即约是3%，而整个京广线所在的中部城市才占全国的15%，以此算，万科一个公司占整个京广线就是20%)计算，对公司经营风险很大，因此后来没在京广线做铺设太多项目➢万科XX公司02年市场份额中XX市场14.1%，份额太大，建议新开城市，因此后来XX、XX、XX等城市是此思路下进入的经验观点六：美国前四家开发商是以土地期权制度(控制但不拥有土地，30%拥有，70%控股)进行土地储备，同时以收购方式获取土地解释：美国最大的pultehomes公司到01年时是美国最大公司，是由于收购美国老年住宅公司带来的结果，02年之前20亿美金的土地资产，但当时开发量是万科的20倍，没有土地储备（仅是美国第四），是因为美国的土地期权制度，即控制但不拥有，一般30%拥有，70%控股。
世联_区域运营案例研究_26PPT
•开发商：North Point 商务高速发展，成立 Reston最大的商会。 Hunters Woods运营 商破产。Wester成为 Reston项目主要运营 者。大西洋不动产买 下Hunter Woods和 Tall Oaks进行重建。 喜来登入驻开发并扩 张。引入高新科技企 业，引爆商业物业销 售。继续发展市镇中 心，完善各配套。
严格控制商业体量与规划中公建配套投入 ；
高位区域运营理念，规划宏 大，但实际开发中严格控制 公建投入，专注于社区产品 打造，以客观实质捕捉客户
——重庆市场人口基数大客户量充足 ，品质出色的产品加上简单的配套和低 总价就足以捕捉支撑项目的客户量，鉴 于本案则需要有偏重再其他方面投入。
•概•重•况城庆市江人与口城
占地3000亩， 开盘半年销售约1200套住宅 ，重庆新区大盘开发的典范之作
区位：地处长江上游、重庆 巴南区李家沱街道西流沱地区 。
路桥纵横：由三路两桥合围 而城，交通便利直达主城各中 心区域。 未来：2008年底重庆首条巴 士快速公交系通（BRT）推荐 示范线将投入运行。
•“3000亩原生半岛，10万 人居住的公园城” •——立意上将项目规划为 一座阳光、欢乐、繁华、舒 适的现代化半岛新城，强调 大盘规模并拥有齐备的配套 。
•实际一期面市时，并没有任何规划中提及的公建配套出现，仅以 住宅和商业组合入市，同时严格控制商业的投入体量，最大限度降 低前期投入成本和开发风险。
•概••融况城汇市半人口岛
多元产品启动，以区域稀缺接受度高的洋房 产品为主力，高性价比树立入市优势
花园洋房、退台、叠加 、小高层、创意loft等丰富 的产品，满足不同客户的 需求。
无
稚园
社区医院
无
•短期大盘规模效应难以形成，启动期关注实际生活配套才是关键 。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！பைடு நூலகம்
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
世联地产区域商业中心发展规律研究
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
谢谢！பைடு நூலகம்
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
世联地产区域商业中心发展规律研究
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。