世联地产项目咨询方案完整版ppt
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世联地产咨询方案完整演示版
利用机会，克服劣势
威胁（T）：
发挥优势，转化威胁
减小劣势，避免威胁
根据SWOT分析，得出本项目发展战 略
1、适应多种客户需求，降低市场风险 2、可组合小空间，降低置业门槛 3、形象公建化，低成本运作
项目定位
1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目价格定位
项目定位
1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目产品定位
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
第一产业
第二产业
第三产业
XX宏观经济对其房地产市场的带动
发展阶段 人均GDP （美元）
需求特征
启动阶段 800～2500 生存需求
发展特征
超速发展 单纯数量型
快速发展阶段
2500～4000
世联客户分析模型
客户定位参考规律 任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐 渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成 熟时期的成长历程。 而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因 此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也 由此而不同。
客户定义
企业成长历程
特点
草创型
成长型
快速成长型
其它物业建议
提供酒店式服务
➢业主入口厅堂设酒店式服务台； ➢家居清洁及家务助理服务； ➢干湿洗熨服务； ➢安排电召的士服务； ➢租车服务； ➢提拿物件，关开车门； ➢定时唤醒服务； ➢代为订餐、送餐服务； ➢代租、代管服务。
项目盈利方式
销售为主（即使是已出租的仍可作为带租约物业出售） 可租可售
项目定位
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
后期： 拿到与虎门大桥联系更 为紧密的地块，二者合 起来总占地达1000亩左 右。
•山体环绕
•远眺海景 •水库资源
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•项目背景3：毗邻小南沙，享有一定的渡假资源。
90年代初期，霍英东与 南沙管委会合作开 发南沙东部地区， 目前已经形成良好 的旅游资源
• 以地区综合服务业带动
五大组团——黄阁综合
工业组团、南沙高新技 术产业组团、万顷沙临 港工业组团、龙穴岛现 代物流组团
• 四大基地即汽车基地、
造船基地、钢铁基地和 石油化工基地。
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•目前南沙的产业已初具成效，一些知名企业和重点项目纷 纷入驻南沙
•南沙高起点：先天优势
•珠三角城市群核心位置，具有“多城辐射效应”
•广 州
•30分钟 •40分钟 •东
•番
禺 •顺
德
•10分钟莞
•50分钟 •深
圳
•72分钟（船）
1、位于珠三角两条发展主轴之上、三大城市核心之间，区位优势明显
广深（香港）发展轴 广珠（澳门）发展轴
2、位于整个珠江三角洲的地理几何中心，成为珠三角新的经济增长点
•南沙近期 重点发展 区
•总面积 333平方公 里，其中 陆地面积 212平方公 里
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•南沙高起点：强大的产业后盾
•定位再造一个广州，成为经济新的增长点
• 以龙头项目的建设为突 破口，重点发展汽车、 港口、船舶制造、钢铁 、石化等产业
世联星河地产广州南沙 地
•山体环绕
•远眺海景 •水库资源
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•项目背景3：毗邻小南沙，享有一定的渡假资源。
90年代初期，霍英东与 南沙管委会合作开 发南沙东部地区， 目前已经形成良好 的旅游资源
• 以地区综合服务业带动
五大组团——黄阁综合
工业组团、南沙高新技 术产业组团、万顷沙临 港工业组团、龙穴岛现 代物流组团
• 四大基地即汽车基地、
造船基地、钢铁基地和 石油化工基地。
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•目前南沙的产业已初具成效，一些知名企业和重点项目纷 纷入驻南沙
•南沙高起点：先天优势
•珠三角城市群核心位置，具有“多城辐射效应”
•广 州
•30分钟 •40分钟 •东
•番
禺 •顺
德
•10分钟莞
•50分钟 •深
圳
•72分钟（船）
1、位于珠三角两条发展主轴之上、三大城市核心之间，区位优势明显
广深（香港）发展轴 广珠（澳门）发展轴
2、位于整个珠江三角洲的地理几何中心，成为珠三角新的经济增长点
•南沙近期 重点发展 区
•总面积 333平方公 里，其中 陆地面积 212平方公 里
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•南沙高起点：强大的产业后盾
•定位再造一个广州，成为经济新的增长点
• 以龙头项目的建设为突 破口，重点发展汽车、 港口、船舶制造、钢铁 、石化等产业
世联星河地产广州南沙 地
世联杭州昆仑公馆项目营销策划报告140PPT
世联杭州昆仑公馆项目营销策划报告140PPT
未来：从目前在售及土地出让情况来看，未来两到三年内可
预计的供应量为1260万平，集中在西湖区、江干区和滨江区
。区域 在售房源 增量房源 潜在供应量 合计
典型项目
上城区
6.8
8.9
55.7
71.4
阳光海岸/城市之星
下城区
6.2
3.7
49.1
59
பைடு நூலகம்
华丰板块
拱墅区
图：主要城市的房价收入比
北京
天津
*
*
南京
上海
*
杭州 *
广州 深圳
香港 澳门
* 台北
*
*
资料来源：CEIC、光大证券研究所
学习改变命运,知 识创造未来
房价收入比：北京、深圳房价偏高
世联杭州昆仑公馆项目营销策划报告140PPT
当前房地产市场的主要特征
图：2007年，主要城市的销竣比
学习改变命运,知 识创造未来
房地产开发投资总额 ﹤ 商品房销售额
杭州从2006年开始，房地 产开发投资额小于商品房销 售额，说明杭州市场需求旺 盛，同时也说明开发商处于 盈利高峰期。
世联杭州昆仑公馆项目营销策划报告140PPT
区域市场概况----杭州
杭州一手商品房周成交面积
杭州08年上半年商品房市场整体呈现“ 量跌价升”，其中6月成交量有大幅下降， 而成交均价却有小幅回升。
30-40万
50-60万
世联杭州昆仑公馆项目营销策划报告140PPT
竞争：本项目作为片区先行者，利用先发优势定义片区将 成为项目价值实现的关键。（典型案例：中信红树湾）
项目
本项目
世联如何进行房地产市场分析PPT
（一）基本内容 区域经济环境分析 + 区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
世联如何进行房地产市场分析
11
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（二）基本资料的获得
第二步 区域经济环境和市场分析
数据来源
•各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 •土地、规划部门的政府官 员访谈 •规划、房地产等专业人士 访谈
发展特征
启动阶段
800～3000
生存需求 超速发展 单纯数量型
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
3000～4000
4000～8000
8000以上
生存、改善需求兼有
快速发展 以数量为主，数量与 质量并重
改善需求为主
平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重
改善需求为主
缓慢发展 综合发展型
世联如何进行房地产市场分析
第三步：专业市场分析
按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测， 从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析
根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估 项目的市场占有率。
世联如何进行房地产市场分析
10
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和市场分析
1。思路
•三个层次
区域市场、专业物业市场、 项目物业市场
•两个方面
供给、需求
区域房•三地个产发时展段处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？
世联评估沈阳--国王湖别墅项目PPT课件
锦绣山庄 2005年 6.61万㎡
独栋
富力仙湖国际 2008年 11万㎡ 独栋
9
棋盘山板块 从城市外扩和融合的角度讲，棋盘山板块依托东陵区， 区域价值1 位于城市向东发展的主轴上，属于多极化发展中的一级
棋盘山板块位于东陵区之内， 东至沈抚市界，西至三环高速 公路、农业高新区界线，南至 浑河，北至农业高新区、新城 子区界，距沈阳市中心约20公 里，车程约30分钟。
双拼、联排、洋 房、小高
独栋、双拼、联 排
价格区间 (元/㎡)
别墅9000-24000
别墅8000-15000 洋房4600-5300 小高3800-4200
别墅8000-17000
代表性楼盘
兰乔圣菲、桑迪亚纳、漫 步地中海、清韵百园、中
旅国际小镇等
原香墅、大溪地、皇第龙 邸等
富力仙湖国际、听雨观澜 等
龙湖滟澜山 九如溪谷
皇第龙邸
沈阳碧 桂园
原香墅
大溪地
沈阳怪坡
2020/3/4
南沟水库
项目
开盘时间 规模（建面㎡）
产品形式
原香墅 2008年
28万
联排、洋房、高层
大溪地 2007年
57万
联排、洋房
皇第龙邸 2007年 130万 独栋、独联体、叠拼 、洋房、小高
7
大浑南 地段优越，生活外配套齐全，商务氛围浓厚，依靠地段 板块 价值打造城市豪宅区
15万
11万
双拼+联排
类独栋+联排
5
棋盘山 整体板块价值较高，走低密高端产品路线，以改善、度 板块 假型物业为主
项目名称
规模（建面㎡）
容积率
万科兰乔圣菲
11万
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案26PPT
远眺，八百里洞庭湖光山色； 近揽，繁华的都市街区流光溢彩；
享受，城市中心的闹中取静； 品味，成功人生的精彩生活；
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案 26PPT
项目规划建议
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案 26PPT
项目规划建议
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案 26PPT
项目营销思路
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案 26PPT
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案 26PPT
项目营销思路 营销主题
项目核心卖点： 一、开发商强强联手、共同打造岳阳最具品位的商业步行街； 二、“第四代”复合式产权街铺，间间旺铺，铺铺通街； 三、国内知名商业管理团队参与管理，进一步提升了商铺的经营价值； 四、城市中心，纯正的原始股，升值空间巨大； 五、与香港人、闽浙人一起赚钱，做真正的大赢家； 六、全程高效率、低成本一条龙运作。降低经营风险； 七、“先招商后销售”买铺就有租金收，做知名品牌的房东； 八、“低投入、高回报”，一间黄金铺，财富通三代；
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案 26PPT
项目概况及初步评析
地块评析：
1、地块处于岳阳商业中心地带，生活、交通设施都很完善。但缺乏景观资源，东西两侧 都是老式居民住宅，环境较杂。
2、由于拿地成本较高，按建筑面积11.6万平方米，楼面地价为1120元/平方米，加上建安 成本，估计每平方米的成本可能在3000元/平方米左右。
项目营销思路
概念线>城市之巅 魅尚之街
投资线>临街旺铺 升值无限
项目销售重点放在商业铺位上，采用复合营销传播手法，将实际销 售与广告、促销、公关等紧密结合。强调战术上的高度统一性。传播的主 要力量放在对投资前景、盈利概念以及信心保证的大力渲染，辅以宣传商 铺本身功能，要点是对投资者的攻心战。
享受，城市中心的闹中取静； 品味，成功人生的精彩生活；
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案 26PPT
项目规划建议
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案 26PPT
项目规划建议
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案 26PPT
项目营销思路
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案 26PPT
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案 26PPT
项目营销思路 营销主题
项目核心卖点： 一、开发商强强联手、共同打造岳阳最具品位的商业步行街； 二、“第四代”复合式产权街铺，间间旺铺，铺铺通街； 三、国内知名商业管理团队参与管理，进一步提升了商铺的经营价值； 四、城市中心，纯正的原始股，升值空间巨大； 五、与香港人、闽浙人一起赚钱，做真正的大赢家； 六、全程高效率、低成本一条龙运作。降低经营风险； 七、“先招商后销售”买铺就有租金收，做知名品牌的房东； 八、“低投入、高回报”，一间黄金铺，财富通三代；
世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案 26PPT
项目概况及初步评析
地块评析：
1、地块处于岳阳商业中心地带，生活、交通设施都很完善。但缺乏景观资源，东西两侧 都是老式居民住宅，环境较杂。
2、由于拿地成本较高，按建筑面积11.6万平方米，楼面地价为1120元/平方米，加上建安 成本，估计每平方米的成本可能在3000元/平方米左右。
项目营销思路
概念线>城市之巅 魅尚之街
投资线>临街旺铺 升值无限
项目销售重点放在商业铺位上，采用复合营销传播手法，将实际销 售与广告、促销、公关等紧密结合。强调战术上的高度统一性。传播的主 要力量放在对投资前景、盈利概念以及信心保证的大力渲染，辅以宣传商 铺本身功能，要点是对投资者的攻心战。
世联项目战略与定位(整合版).pptx
项目分析面对目标找出可能的定位方向
本报告是严格保密的。
竞争分析（波特5力竞争模型）
替代品：普通商品 房、经济适用房等
潜在的竞争对手： 来自项目运作的不同 阶段的竞争对手（我 们将房地产项目分为 不同的阶段，包括前 期策划阶段、建筑施 工阶段、销售阶段）
企业间的竞争：
与自己在同一阶段的 竞争对手
房地产开发企业的行业特点决定了在不同的竞争阶段，企 业关注的重点不同
潜在竞争对 手
土地、建造 商、材料商
项目之间 直接竞争
房屋的购买者
本报告是严格保密的。
替代品
竞争分析
竞争对手分析： 竞争对手锁定（基于区域、基于项目特征、基于客户） 竞争程度（供求关系、技术更新、营销强度） 竞争机会（竞争对手的优势和局限、竞争对手的弱点、市场空隙）
竞争面向目标寻找最有利的机会
本报告是严格保密的。
具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/ 教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境 （噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是 匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可 判断产品的可发挥空间） 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
存在某个问题 存在某个问题 采取了某项行动
知道解决的方法
有人提出一项解决 方案
行动未能奏效
我们如何实施解决 方案
该方案是否正确
为什么没能奏效
本报告是严格保密的。
资料来源：世联模型
通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的 分析模型
S=情境
C=R1,R2
非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果
本报告是严格保密的。
竞争分析（波特5力竞争模型）
替代品：普通商品 房、经济适用房等
潜在的竞争对手： 来自项目运作的不同 阶段的竞争对手（我 们将房地产项目分为 不同的阶段，包括前 期策划阶段、建筑施 工阶段、销售阶段）
企业间的竞争：
与自己在同一阶段的 竞争对手
房地产开发企业的行业特点决定了在不同的竞争阶段，企 业关注的重点不同
潜在竞争对 手
土地、建造 商、材料商
项目之间 直接竞争
房屋的购买者
本报告是严格保密的。
替代品
竞争分析
竞争对手分析： 竞争对手锁定（基于区域、基于项目特征、基于客户） 竞争程度（供求关系、技术更新、营销强度） 竞争机会（竞争对手的优势和局限、竞争对手的弱点、市场空隙）
竞争面向目标寻找最有利的机会
本报告是严格保密的。
具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/ 教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境 （噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是 匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可 判断产品的可发挥空间） 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
存在某个问题 存在某个问题 采取了某项行动
知道解决的方法
有人提出一项解决 方案
行动未能奏效
我们如何实施解决 方案
该方案是否正确
为什么没能奏效
本报告是严格保密的。
资料来源：世联模型
通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的 分析模型
S=情境
C=R1,R2
非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果
世联地产怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议书ppt
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物业管理的定义
物业管理是指专业的管理服务团队，根据合同约定，对房屋 、配套设施、环境等进行专业化、规范化、系统化的管理， 以提高物业的使用效率和安全性，同时提供良好的居住和工 作环境。
物业管理的重要性
随着房地产市场的快速发展，物业管理已成为城市管理和房 地产管理的重要组成部分。良好的物业管理可以提高房产价 值，提升居住品质，满足居民日益增长的美好生活需求。
山水天地商业项目具有独特优势
项目地处怀柔区核心地段，拥有得天独厚的自然环境、便捷的交通网络和广泛的客源，具 备打造高品质商业项目的潜力。
商业项目定位及业态布局合理
通过对竞品项目的研究及市场分析，本项目定位为中高端商业综合体，以休闲娱乐、餐饮 、购物、文化旅游等业态为主打，可满足消费者多元化需求。
建议
品牌定位明确
品牌理念
01
以“品质、服务、创新”为核心价值，打造一个融合购物、餐
饮、娱乐、文化、教育等多功能的商业综合体。
品牌形象
02
以现代、简约、自然的建筑风格和时尚、潮流、绿色的室内装
修风格相结合，彰显高品质的商业氛围。
品牌引入
03
积极引进国内外知名品牌和特色餐饮，确保项目的品牌形象和
号召力。
04
建筑设计及材料建议
建筑设计风格
建筑设计应体现现代、简约、高品质的风格，注重与周边环境 的协调和融合。
材料选择
选用高质量、环保的材料，如绿色建材、节能材料等，提升建 筑的质量和环保性能。
细节处理
注重建筑细节的处理，如商业街的灯光照明、公共设施等，提 升商业项目的品质和舒适度。
05
物业管理方案
物业管理概述
世联合肥绿色港湾项目开盘阶段营销执行方案27PPT
地下室 面积 100.697 100.697 108.516 108.516 111.638 112.175 111.638 112.175 100.697 100.697 111.638 112.175
单价
8174 7842 8011 8742 9172 9457 9468 8998 9616 8847 9098 8921
碧湖云溪，率先进入开盘阶段,19/20日出价 格,64套叠加26日开盘,价格预期7000-8000, 5万认筹定选房顺序号，已排号超过70号
➢ 市场地位 ➢ 老牌成熟城市别墅区 ➢ 价格分流竞争，通过单价优 势分流周边大规模高密度公寓 项目的客源；
竞争策略 抢08年先发 小步快跑，高层与别墅搭售 预计价格定位7000_8000
52.51 51.43
104 238.06 171.86 101 238.06 169.44
102 217.36 54
103 217.36
50.15.6 158.62
102 213.82 55
103 224.62
48.05 51.39
104 217.4 152.46
现提升价值
51#、52#、60#、
续销阶段:6月下-8月下 61#
户型
一批数量 二批数量
套数比
豪华双拼
2
/
4.3%
/
双拼
12
12
26.1%
25%
联排
32
36
69.6%
75%
明星产品
合计
46
48
100% 100%
现金流产品
婴儿产品 瘦狗产品 世联合肥绿色港湾项目开盘阶段营销执行方案27PPT
08年储客进度
世联房地产区域开发顾问PPT学习教案
6.1 区域形象主题的确立 6.2 区域价值的整合与展示 6.3 关键事件及设施营销 6.4 渠道策略 6.5 卖场规划 6.6 公共关系营销
第3页/共54页
区域发展业 务研究内容
世联区域发展模
块顾服务的业务
主线及其核心研 • 土地价值的评估与地块划分
究内容 区域发展
• 取地范围与取地策略研究
• 区域整体功能定位研究（规划市 场评价）
前期规划、审批阶段
一级开发
土地出让 土地转让 二级开发
1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办
理规划审批手续。
2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。
3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。
政 府
4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。 5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续， 需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。
监督控制
监督控制
1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。
运 营 商
2.制订土地开发规划方案。 3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案 ，获批复后与国土部门签订框架性协议。 4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。
5.与业主签订拆迁补偿协议。
1.融资。 2.寻找合作者。 3.分期、分块实施征地、拆迁 补偿安置工作。 4.房屋拆除与土地平整。 5.分期、分块进行市政基础设 施与公共配套设施建设。
6.申办《房屋拆迁许可证》。
7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。
8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土
地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。
•监督控制。 •组织一级开发土地验收，验 收合格的土地纳入政府土地 储备库。 •财政局会同国土管理部门进 行一级土地开发成本核算。
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区域发展业 务研究内容
世联区域发展模
块顾服务的业务
主线及其核心研 • 土地价值的评估与地块划分
究内容 区域发展
• 取地范围与取地策略研究
• 区域整体功能定位研究（规划市 场评价）
前期规划、审批阶段
一级开发
土地出让 土地转让 二级开发
1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办
理规划审批手续。
2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。
3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。
政 府
4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。 5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续， 需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。
监督控制
监督控制
1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。
运 营 商
2.制订土地开发规划方案。 3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案 ，获批复后与国土部门签订框架性协议。 4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。
5.与业主签订拆迁补偿协议。
1.融资。 2.寻找合作者。 3.分期、分块实施征地、拆迁 补偿安置工作。 4.房屋拆除与土地平整。 5.分期、分块进行市政基础设 施与公共配套设施建设。
6.申办《房屋拆迁许可证》。
7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。
8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土
地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。
•监督控制。 •组织一级开发土地验收，验 收合格的土地纳入政府土地 储备库。 •财政局会同国土管理部门进 行一级土地开发成本核算。
世联前期策划方案通用课件
知识库建设
将策划方案实施过程中的经验 和教训整理成知识库，供团队 成员共享和学习，提升团队整
体能力。
05
世联前期策划方案的案例分 析
案例一：某住宅项目的策划方案
总结词
注重居住体验，强调社区文化和环境
VS
详细描述
该住宅项目前期策划方案注重居住体验， 从社区规划、建筑设计、景观设计等方面 入手，营造宜居、舒适、安全的生活环境。 同时，强调社区文化和环境，通过组织各 类文化活动和绿化建设，提升居民的归属 感和幸福感。
性和实施效果。
完善实施计划
根据方案优化结果，进一步完善 实施计划，确保各项任务能够顺
利推进。
方案实施与监控
资源整合
根据实施计划，整合内外部资源，确保方案的顺 利实施。
进度监控
建立项目进度监控机制，定期对项目进度进行检 查和评估，确保项目按计划推进。
风险应对
预测可能出现的风险和问题，制定相应的应对措 施，降低项目风险。
整提供依据。
实施后的效果评估与总结
效果评估
对方案的实施效果进行客观、 全面的评估，包括目标达成情
况、资源利用效率等。
经验总结
对方案的实施过程进行总结， 提炼出成功的经验和不足之处， 为今后的策划提供借鉴。
持续改进
针对方案实施过程中存在的问 题和不足，制定改进措施，持 续优化和提升策划方案的实施 效果。
对团队成员进行培训，明确各自职责，加 强团队之间的沟通与协作。
实施过程中的监控与调整
进度监控
质量保证
动态调整
定期对方案的实施进度 进行监控，确保按计划
推进。
对实施过程中的关键节 点进行质量检查，确保 方案实施的质量符合预期。
将策划方案实施过程中的经验 和教训整理成知识库，供团队 成员共享和学习，提升团队整
体能力。
05
世联前期策划方案的案例分 析
案例一：某住宅项目的策划方案
总结词
注重居住体验，强调社区文化和环境
VS
详细描述
该住宅项目前期策划方案注重居住体验， 从社区规划、建筑设计、景观设计等方面 入手，营造宜居、舒适、安全的生活环境。 同时，强调社区文化和环境，通过组织各 类文化活动和绿化建设，提升居民的归属 感和幸福感。
性和实施效果。
完善实施计划
根据方案优化结果，进一步完善 实施计划，确保各项任务能够顺
利推进。
方案实施与监控
资源整合
根据实施计划，整合内外部资源，确保方案的顺 利实施。
进度监控
建立项目进度监控机制，定期对项目进度进行检 查和评估，确保项目按计划推进。
风险应对
预测可能出现的风险和问题，制定相应的应对措 施，降低项目风险。
整提供依据。
实施后的效果评估与总结
效果评估
对方案的实施效果进行客观、 全面的评估，包括目标达成情
况、资源利用效率等。
经验总结
对方案的实施过程进行总结， 提炼出成功的经验和不足之处， 为今后的策划提供借鉴。
持续改进
针对方案实施过程中存在的问 题和不足，制定改进措施，持 续优化和提升策划方案的实施 效果。
对团队成员进行培训，明确各自职责，加 强团队之间的沟通与协作。
实施过程中的监控与调整
进度监控
质量保证
动态调整
定期对方案的实施进度 进行监控，确保按计划
推进。
对实施过程中的关键节 点进行质量检查，确保 方案实施的质量符合预期。
世联鲁能三亚湾新城项目区域规划方案市场评价及启动策略151PPT
三亚湾新城的定位：
把三湾新新城建成一个以服 务业、休闲度假业、游艇业 、居住等功能为主体，综合 商业、旅游、贸易等功能， 为外来旅游者与居民提供新 型旅游娱乐度假消费服务的 现代化新城。
三亚湾新城处于海坡片区的二线用地，规 划为功能复合型的现代化滨海新城
5
2
1
3
8
7
6
4
——《三亚湾新城控制性详 细规划》
世联鲁能三亚湾新城项目区域规划方案市场评价及启动策 略151PPT
三亚湾新城位于三亚市主城区西部的海坡组团 ，是三亚城市发展的主方向和重点区域
完善“一城五镇”的城镇发 展框架。以中心城区为核心 、交通干线为依托、周边镇 为支点,引导和培育沿海带状 城镇群的发展,形成“组团规 划、片区发展”的空间格局 。
实地调研与踏勘
调研内容： •地块交通可达性及现状 •城市意向 •旅游市场 •在售楼盘 •资源及重大设施 •建成区现状
调研区域： •三亚湾 •亚龙湾 •大东海 •老城区
学习改变命运,知 识创造未来
专家与消费者访谈
国内外案例研究
进行的研究
房地产策划总监2位
参考性案例10个
三亚现状研究
地产销售经理6位 开发商深度访谈1位 消费者深度访谈7位 旅游业经理2位 ……
•Bintan，印尼 •Laguna，泰国 •Napa valley，美国加州 •La Jolla，美国加州 •帕拉德罗，古巴 •马尔代夫
•观澜湖高尔夫，深圳
•碧桂园假日半岛，广州
•Wintergreen ，美国维州 •Cancun，墨西哥 •……
•针对性案例13个
•夏威夷，美国 •Seaside，美国佛州 •云顶，马来西亚 •红磨坊，巴黎 •拉斯维加斯，美国
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项目规划限制指标
项目所在区位：
项目周边环境：
XX
XX
XX
XX
XX
XX
本项 目
XX
XX
XX
XX
XXXXXXXX
注：本图仅为示意之用
项目交通
注释： XX
XX XX
注释
XX 注释
项目四至
XX XX
XX
小 路
X X
本 项 目
XX
北
XX
XX
项目地块现状：XX
项目分析小结
二、项目区域背景
➢区域与城市的关联 ➢区域对外联系 ➢区域发展现状
本项目能够抓住的办公需求分析（1/2）
本项目能够抓住的办公需求析(2/2)
本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
当前研究内容
项目界定
地块 分析
区域 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
第一产业
第二产业
第三产业
XX宏观经济对其房地产市场的带动
发展阶段 人均GDP （美元）
需求特征
启动阶段 800～2500 生存量型
快速发展阶段
2500～4000
生存、改善需求兼 有 快速发展 以数量为主，数量 与质量并重
平稳发展阶段 4000～8000
减缓发展阶段 8000以上
改善需求为主 改善需求为主
平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
缓慢发展 综合发展型
宏观经济增长 房地产业发展状况
小于4% 4-5%
萎缩 停滞
5-8% 大于8%
稳定发展 高速发展
2003年XX宏观经济增长速度80％ 人均GDP3259美元
地块 区域 分析 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
第二部分：基础资料研究
一、XX房地产市场现状 二、XX宏观环境与规划发展 三、XX产业链研究
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
第一部分：项目界定
一、项目分析 二、区域背景
一、项目分析
➢项目规划限制指标 ➢项目所在区域 ➢项目周边环境 ➢项目交通 ➢项目四至 ➢项目分析总结
500 0
1992 1993 19941995 1996 19971998 19992000 2001 2002
人均GDP
增长率
0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 -0.05 -0.1
XX整体经济结构：产业发展
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
资料来源：市场调研、企业访谈
办公市场现状：
资料来源：市场调研、企业访谈
办公市场现状：
小结：。现有少量企业进驻中心区北部，但这些企业对本项目难以构成支撑。
资料来源：市场调研、企业访谈
XX办公企业浏览（1/2）
XX办公企业浏览（2/2）
XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼
XX办公市场总结
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
解决方案
项目SWOT分 析
项目发展战略
项目定位
写字楼案例 区域竞争
客户定位
形象定位
一、XX房地产市场现状
➢办公市场 ➢商住市场
市场总体特点：区域化分布
注释：XXXXX
XX
XX
X X
办公市场现状：XX
客户（企业）类型小结： 1、国家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海 壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中 小型公司；5、外地公司办事处；
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场 为导向
同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的 “解”
开发商需要世联解决的问题
当前研究内容：项目界定
项目界定
地块 区域 分析 背景
世联地产项目咨询方案完整版ppt
谨呈：深圳市南山开发实业发展有限公司
XXXXXX大项厦目项目
发发展展战战略略与与定定位位报报告告
世联地产顾问（深圳）有限公司 世联地产顾问（深圳）有限公司 2004年2月
世联地产项目咨询方案完整版ppt
我们解决问题的技术思路
项目界定
地块 区域 分析 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
当前研究内容：开发商目标及约束条件
项目界定
地块 区域 分析 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
项目与城市的关联
XX位置
与XX的关系
未来发展展望
区域对外联系
XX发展现状
通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目 界定位为：
XX
项目界定确定本项目的研究范围
1、城市宏观环境（宏观经济 与城市规划） 2、市场分析 3、产业链
我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作
当前研究内容
项目界定
二、XX宏观环境
➢XX宏观经济状况 ➢XX规划发展
XX宏观经济状况研究结论
XX宏观经济： GDP指标
40 30 20 10
0 1992 1994 1996 1998 2000 2002
100% 80% 60% 40% 20% 0%
国内生产总值 （亿元）
增长率（％）
XX宏观经济：人均 GDP
3500 3000 2500 2000 1500 1000
按照一般规律，XX房地产发展已经进 入快速发展阶段。但目前的XX房地产 市场更接近于启动阶段。 原因分析：第三产业比例过低，素质较差
XX规划发展研究总结
三、XX产业链研究
➢XX产业发展周期 ➢企业办公、居住的发展 ➢对本项目的借鉴意义
案例研究
案例研究对本项目的借鉴
？思考：
从XX招商项目看，各项目建设阶段是否 产生大量商务办公、居住需求？