2014年房地产估价师案例找错答案总结

目录错处：目录应在致估价委托人函之后。

错处：结果报告中缺注册房地产估价师一项。

错处：目录中的页码没有标注。

错处：技术报告中各项序号与后面正文序号不对应，可以作为备选错误，也可以理解为教材编辑错误。

错处：估价结果报告中的“注册房地产估价师”没有体现目录中且之后项目序号错位，可以作为备选错误，也可以理解为教材编辑错误。

致估价委托人函错处：评估的价值类型应是“抵押价值”而不是“市场价值”，应是对估价对象的房地产抵押价值进行估价。

错处：致估价委托人函中没有明确说明估价师所知悉的法定优先受偿款数额。

错处：缺估价结果的单价表示或不写单价的理由。

错处：致函方缺致函方盖公章的提示或说明。

史家解读：注意落款处的致函日期，应是估价报告出具之日，也是估价作业日期的截止日期，若不是可作为错误指出。

注册房地产估价师声明估价的假设和限制条件错处：不能以估价对象不存在抵押权、典权等他项权利为假设前提，估价师应该勤勉尽责，以调查了解的权属登记档案信息作为估价前提。

错处：报告有效期应详细说明起止日期，作为备选错误。

估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）估价机构（三）估价目的（四）估价对象错处：未说明估价对象是否设有共有权。

错处：未明确说明估价对象房屋所有权状况。

错处：缺外部配套设施和周围环境景观的说明，作为备选错误。

史家解读：“房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。

”错处：对估价对象的区位状况介绍过于简单，如其交通条件、外部配套设施情况、周围环境及景观均未涉及。

错处：未介绍估价对象建筑物权益状况及是否设定了他项权、是否有共有权。

商业错处：在估价对象中缺土地使用权状况说明，如土地使用权人、使用期限。

错处：估价对象权益状况中缺是否有共有权人、是否有他项权的说明。

错处：估价对象权益状况中缺是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的说明。

错处：缺估价对象建筑结构说明。

错处：2128 号铺位与其它空置铺位相比，维护状况较好，其成新度应高于其它空置铺位。

商务错处：估价对象在价值时点剩余土地使用年限应为32．50 年。

错处：缺估价对象是否有共有权的说明。

旅馆错处：估价对象土地用途应为综合而不是商服。

错处：估价对象中缺区位状况说明。

错处：估价对象中缺建筑物结构、总楼层、装修、设备、占地面积等基本实物状况说明。

错处：估价对象的权益状况中未说明是否设定了他项权、是否有共有权等情况。

错处：估价对象权益状况介绍不全，如缺土地使用权出让起始年份及规划条件介绍，土地使用权人、是否设有他项权、共有权。

错处：估价对象的区位状况描述不全，如缺少交通状况。

酒楼错处：估价对象中未说明是否设定了他项权、是否有共有权等情况。

（五）价值时点错处：应简要说明价值时点的确定理由。

史家解读：如何简要说明确定价值时点的理由？如把估价人员实地查勘现场之日确定为价值时点。

对于抵押目的估价，价值时点一般应选定为估价人员实地查勘现场之日，如不是还要在估价假设与限制条件中说明一下。

“价值时点与实地查勘日期不一致时，应在假设限制条件中进行假设说明”。

错处：缺价值时点确定的简要理由。

错处：应简要说明价值时点确定理由。

（六）价值类型错处：价值类型说明错误，应为抵押价值而不是市场价值。

（七）估价依据错处：估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》，这是2014 年课件的新要求。

（八）估价原则（九）估价方法错处：预计转让税费不属于估价师知悉的法定优先受偿款。

错处：缺所选估价方法定义。

错处：缺少所选用估价方法的定义表述。

错处：应说明不采用成本法、假设开发法估价的理由。

错处：对不采用成本法和收益法估价的理由陈述不正确，此案例是在建工程，理论上可以采用成本法估价；估价对象具有收益能力，理论上也可以采用收益法估价。

错处：未说明不采用市场法估价的理由。

错处：对基准地价修正法和成本法选用的理由说明不充分。

错处：缺少不采用市场法、假设开发法等其他方法估价的理由说明。

错处：采用成本法的理由依据错误，没有因果关系。

错处：采用成本法的理由依据错误，没有因果关系。

错处：未说明不采用假设开发法的理由。

（十）估价结果错处：未披露估价师所知悉的法定优先受偿款。

错处：缺估价结果的单价表示或不写单价的理由。

错处：估价结果中缺单价表示或不列单价的理由。

错处：缺估价结果单价表示或说明不列单价的理由。

错处：未明确说明法定优先受偿款金额。

（十一）注册房地产估价师（十二）协助估价的人员错处：估价人员应为注册房地产估价师且应有本人亲笔签名。

（十三）实地查勘期错处：实地查勘期的时间跨度过长，不符合实际。

（十四）估价作业期（十五）变现能力分析旅馆错处：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现时间长短的说明。

错处：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。

（十六）风险提示说明延伸阅读：《房地产抵押估价指导意见》有关规定第二十二条房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；（三）合理使用评估价值；（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

第二十三条房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。

在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析估价对象权益状况描述与分析估价对象区位状况描述与分析错误：楼层应该是实物状况因素而不是区位状况因素。

错处：估价对象中未说明是否设定了他项权、是否有共有权等情况。

二、市场背景描述与分析错处：对本地区本类房地产的过去、未来市场状况描述与分析不足。

错处：缺少对估价对象本地区本类房地产过去经营状况及未来发展趋势的分析和预测错处：估价对象在价值时点剩余土地使用年限应为32．50 年。

错处：缺估价对象是否有共有权的说明。

三、最高最佳利用分析史家解读：如果最高最佳利用分析的结论是维持现状，则不必再进行诸如更新改造、改变用途等前提的分析判断。

错处：对估价对象最高最佳利用的分析中缺少必要的量化说明。

错处：“预计未来估价对象将继续保持办公现状使用”并没有充分说明估价对象办公用途是最高最佳利用方式。

四、估价方法适用性分析错处：未充分说明不用假设开发法、成本法等其他估价方法估价的理由史家解读：关于估价方法选用说明的4 点说明1、在结果报告中和技术报告中均要说明所选用估价方法理由，没有说明算错。

（关于在结果报告中要说明所选用估价方法理由，这是07 年案例考试指错题明确的错误，也是09 年房地产估价报告评审标准的明确要求）2、如果只选用了一种方法，则在结果报告和技术报告中都应该说明不选用其他方法的理由；如果选用了两种或两种方法估价，则在技术报告中仍要说明不选用其他方法的理由，但在结果报告中不必说明不选用其他方法的理由。

3、有条件选用市场法的，应选用市场法估价；有条件选用市场法而没有选用的，应说明理由；有收益或潜在收益的房地产应把收益法作为一种估价方法，不选的则应说明不选的理由；具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法估价，具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，不选假设开发法的，应说明不选的理由。

4、结果报告和技术报告都缺估价方法定义，应在结果报告中指出，换句话说，在技术报告中不用说明缺估价方法定义。

五、估价测算过程（一）市场比较法错处：比较法中所选可比实例应为已发生交易的案例而不是拟进行交易的案例。

错处：可比实例及估价对象应说明总楼层。

错处：区位状况中缺基础设施条件说明，作为备选错误。

错处：物业管理应放在区位状况中说明，不应放在实物状况中，个人意见供参考。

错处：在比较因素修正系数表（表2－3）有一个行业中的普遍性错误：各子项修正系数直接加减得到该项（比如实物状况）的综合修正系数。

错处：市场法计算公式错误。

不能将权益状况、实物状况和区位状况调整系数与交易情况修正系数、交易日期调整系数并列连乘。

（此公式中的其他因素修正系数实际是权益状况调整系数，个别因素修正系数是实物状况调整系数）错处：土地还原率的取值未说明依据。

错处：可比实例B 与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。

错处：区域因素与个别因素中各子项的权重取值未说明理由。

错处：区域因素中距市中心距离的比较因素条件指数的确定未说明理由。

错处：区域因素中交易便捷程度的比较因素条件指数的确定未说明理由。

错处：区域因素中环境状况的比较因素条件指数的确定未说明理由。

错处：个别因素中宗地面积的比较因素条件指数的确定未说明理由。

错处：个别因素中宗地形状的比较因素条件指数的确定未说明理由。

错处：缺市场法计算公式。

错处：估价对象与可比实例为一套单元，“所在楼层”应为区位状况而不是实物状况。

错处：估价对象与可比实例为一套单元，“朝向、景观”应为区位状况而不是实物状况。

史家解读：续表中区位状况应为实物状况，权力状况应为权益状况，编辑错误吧。

错处：剩余使用年限应为权益状况因素，不是实物状况因素。

错处：占用情况应为权益状况因素，不是实物状况因素。

错处：未明确土地剩余使用年限修正系数计算中r、m、n 的含义及取值。

错处：表3－15 中实物状况调整系数计算错误，不能直接对各子项相加减，未考虑各子项的权重。

错处：可比实例A 的实物状况调整系数计算错误，不是102 而是100．15，具体计算过程如下：101×0．15＋85＝100．15。

错处：可比实例B 的实物状况调整系数计算错误，不是101 而是100．9，具体计算过程如下：104×0．15＋15＋102×0．15＋15＋10＋10＋10＋10＝100．9。

错处：可比实例C 的实物状况调整系数计算错误，不是99．6 而是99．7，具体计算过程如下：98×0．15＋85＝99．7。

错处：实物、区位、权益状况调整中各子项调整系数取权重未说明理由。

错处：缺市场法计算公式及说明。

错处：从规模上看，所选三个可比实例均不合适。

错处：应说明交易日期调整的理由或依据。

错处：应对可比实例进行成新率调整。

错处：应对可比实例进行朝向调整。

错处：区位状况调整和实物状况调整的综合得分不能用各子项修正系数直接加减得到，应对各子项分值予以算术平均或加权平均后得出。

错处：表3－4 中缺实物状况调整内容。

错处：用市场法测算估价对象裙房开发完成后价值时，应对三个可比实例成交价格进行预期或期望调整或者对11489 元/平方米进行预期或期望调整。

错处：用市场法测算估价对象塔楼A 座1l～28 层开发完成后价值时，应对三个可比实例成交价格进行预期或期望调整，交易日期也应为价值时点之后某个时点，估价对象塔楼A 座1l～28 层的交易日期也应为价值时点之后某个时点。