2011潍坊房地产市场研究

本文由ronye2009贡献ppt文档目<br />录<br />第三部分潍坊市城市规划及交通情况<br />1、山东半岛蓝色经济带<br />海洋生物医药、现代海洋渔业、海洋文化旅游业等海洋产业不断发展壮大，形成了潍坊的产业竞争新优势。

<br />蓝色经济区的规划范围包括了山东全部海域15万余平方公里，以及山东半岛7个省辖市（包括潍坊）、51 个沿海县市区，陆域面积达6.4万平方公里，陆域面积超过全省的40％2009年4月胡锦涛总书记视察山东，作出打造山东半岛蓝色经济区的指示蓝色经济区建设最终要落实在产业和项目上。

潍坊提出实施?°三个千亿?±计划，以千亿级的投入，打造千亿级产业，造就千亿级企业，显示出了非同寻常的气魄与胆略。

千万吨石化、百万辆汽车、百万千瓦光伏电池、50万盏LED 路灯?-?-这一个个优势产业集群，成为潍坊蓝色经济区建设成就最生动的写照。

<br />2010年9月, 由山东省委省政府组织编制的《山东半岛蓝色经济区发展规划》和《山东半岛蓝色经济区改革发展试点总体方案》已上报并等待批准。

潍坊连接蓝色经济区的东西两翼，战略地位十分重要。

房地产市场外部发展环境优越。

<br />2、轻轨工程<br />潍坊轻轨工程启动，30亿打造山东省内首条轻轨，从建设城区至滨海新城，全长约50公里轻轨，每小时最高运送客流量可达3万人，促进潍坊市“半小时经济圈”的发展。

青岛、烟台、威海、潍坊半岛城际快速轨道交通的在途时间不超过一小时，四城市到周边县城以及主要城镇的在途时间不超过半小时，规划实现时间为今后20年内。

?轻轨建设拉进区域之间的距离，增加人口和信息的流动性加强，将极大的带动沿线周边区域房地产市场快速发展。

?项目所在区域距离轻轨较近，将会直接带动区域的发展速度，可以吸引更多的外地客户前来购买，为区域房地产的迅速发展争取更多的客户资源。

<br />3、潍坊市综合保税区<br />2011年1月25日，潍坊综合保税区获国务院批复设立，成为我国第14综合保税区。

潍坊综合保税区的设立，为潍坊及整个山东对外开放搭建了强有力的国际化平台，必将成为加快山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区和环渤海经济圈建设的有力助推器。

<br />在吸引投资方面，潍坊综合保税区力争通过五年发展，引进生产企业２００家、物流企业１００家、总部经济企业５００家，完成总投资４８０亿元，实现年进出口额１００亿美元，年工业总产值７００亿元。

<br />4、潍坊市未来发展格局<br />城市格局分析——中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式<br />“一心”是由虞河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体“一廊”是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态通道<br />?鸢都湖片区所在区域处于“一环”和“一轴”的交汇处，从城市格局的角度来看，未来区域发展潜力巨大。

<br />“一环”是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环体<br />“一轴”指由北海路向北延伸连接滨海新城的经济发展轴<br />5、城市发展方向<br />东、南、西、北，四向发展，城市规模正快速拓展；南部控制工业，创造宜居环境，将成为中高端置业者向往的置业方向。

<br />重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏任务重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要南部山区经济带为重点保护区域，控制重化工业向南扩张，实施保护性开发，发展特色、生态农业和轻型工业，做大做强生态旅游业重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高地和一流平台<br />重点发展物流业，努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点<br />5<br />6、潍坊市旧城改造<br />潍坊市人口基数中等，人口增长速度较快近几年，政府加大旧改力度，潍坊市旧城改造进程加快，年投资额在90亿元以上；旧城改造对房地产市场的促进作用将持续3年以上。

<br /> ?2008年以来，潍坊市加快旧城改造进程，对旧小区、城中村、危房区及棚户区三大重点实施改造，年投资额在90亿元以上。

城中村、危房区及棚户区改造，全部采用市场化运作。

?全市旧城改造工程计划于2010年基本完成，而拆迁引发的购房刚性需求有一定的滞后性，因此，旧城改造对潍坊房地产市场发展的促进作用将持续3年以上。

<br />目<br />录<br />第四部分山东省各地级市房地产市场发展状况<br />目<br />录<br />第五部分潍坊市房地产市场发展状况<br />1、人口<br />潍坊市人口总数自2008年开始飞速增长，截止到2010年12月，潍坊市户籍总人口达到862.5 万人，市区人口181.25万人，统计暂住人口约27万人。

2005-2010年，市区人口年均增长5.7%，增长较快。

<br />城区<br />潍城<br />寒亭<br />坊子<br />奎文<br />青州<br />诸城<br />寿光<br />安丘<br />高密<br />昌邑<br />临朐<br />全部<br />人口数<br />36万<br />42万<br />52万<br />49万<br />90万<br />107万<br />103万<br />91.5万<br />83万<br />58万<br />85万<br />862.5万<br />2、GDP<br />2005-2009年潍坊GDP年均增长率保持在13%以上，省内排名第四。

2005-2009年潍坊GDP 年均增长13%以上，经济的快速、稳定发展为房地产开发奠定了坚实基础。

潍坊GDP排名省内第四，经济实力较强。

据统计，2010年潍坊GDP总量为3000亿元（非官方数据）；<br />2005年- 2009年潍坊 GDP 年潍坊GDP 2005 年 2009年潍坊<br />亿元 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 GDP总量 2005 1471.2 2006 1720.88 2007 2056.02 2008 2491.8 2009 2727.8<br />※伴随城市GDP稳步增长，城市经济总量逐渐扩大，稳定增长的经济环境为城市房地产开发提供了良好的大环境，为房地产市场的发展提供了坚实保障。

<br />3、产业结构<br />近几年，潍坊第三产业所占比重逐步加大，2009年占到GDP的31.57%，第三产业仍有较大发展空间；第三产业产值年增长率在14-22%之间。

?产业结构逐年优化，2009年第三产业所占比重达到31.75%，和服务业发达地区相比，还有较大差距，有很大的上升空间。

?2005-2009年第三产业年均增速保持14.00%以上，甚至在2007年达到22.69%，发展十分迅速。

?三产比例逐步优化，为房地产提供了良好的产业环境，服务业增强有利于私营经济发展，促使居民收入稳步增长。

<br />2005 - 2009 年潍坊三产结构 100% 80% 60% 40% 20% 0% 三产二产一产 2005 29.76% 56.86% 13.38% 2006 29.55% 58.15% 12.31% 2007 30.34% 58.11% 11.55% 2008 30.31% 58.41% 11.28% 2009 31.57% 57.36% 11.07%<br />2006- 2009年潍坊第三产业年增长率 2006 - 2009 年潍坊第三产业年增长率 25% 23% 21% 19% 17% 15% 13% 11% 9% 7% 5%<br />22.69%<br />21.05%<br />16.11% 14.04%<br />2006<br />2007<br />2008<br />2009<br />产业结构的不断优化，促进经济总量的快速增长，居民消费水平的整体上升将会为房地产市场的快速发展提供有力的保障。

<br />4、固定资产投资<br />潍坊固定资产投资逐年增加，10年上半年固定资产投资完成931.5亿元。

<br />2010年上半年潍坊固定资产投资情况 2006 年 -2010 年上半年潍坊固定资产投资情况<br />亿元 2000 1000 0 固定资产投资增长速度<br />固定资产投资增长速度<br />2006年 1043.2 18.6%<br />2007年 1208.4 15.8%<br />2008年 1523.4 26.1%<br />2009年 1890.5 24.1%<br />2010年上半年 931.5<br />30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%<br />?2009年潍坊固定资产投资已达1890.5亿元，2006年-2009年固定资产投资年增长率均在15%以上，08年和 09年年增长率均达24%以上。

?固定资产增长较为明显，市政、道路等不断完善，城市骨架被不断拉大，城市面貌得以优化。

城市环境的改善大大提升了周边土地价值，为房地产开发提供持续发展的动力。

<br />12<br />5、人均收入<br />2009年潍坊市人均可支配收入17267.3元，2006年-2009年人均可支配收入年均增长率为13.7%，居民购买能力逐渐增强，商品房潜在的首次置业者和改善型刚需客户众多。