中原2008年北京时代紫芳项目策划定位
中原地产策划方案万科红
与相关行业合作伙伴合作，共同举办活动或提供 优惠，以此提高品牌知名度和吸引更多潜在客户 。
价格策略制定
定价目标
01
根据项目特点、市场情况、客户群体等因素，制定合理的定价
目标，如利润最大化、市场占有率最大化等。
价格策略
02
根据定价目标，考虑成本、竞争状况、客户需求等因素，制定
相应的价格策略，如高价策略、低价策略、成本加成等。
产品定位
定位为高端住宅
万科红项目定位为高端住宅，主 要面向中高收入阶层，注重居住
品质和舒适度。
城市核心区域
项目位于城市核心区域态宜居
注重生态环保，打造宜居社区， 满足居民对健康、舒适和环保的
需求。
产品设计
建筑风格
采用现代简约风格，注重建筑美学和空间设计， 提升住宅的品质感。
采用绿色建筑技术，如太阳能、雨水收集等，降低能源消耗和环境 污染。
05
营销策略与推广
营销渠道选择
1 2 3
线上渠道
利用社交媒体、网络平台、手机APP等线上渠道 进行广告推广，吸引潜在客户的关注和咨询。
线下渠道
通过户外广告、宣传单张、宣传活动等方式，在 项目周边区域进行宣传推广，吸引本地客户的关 注和到访。
价格调整
03
根据市场反馈和销售情况，适时调整价格，以保持销售稳定和
实现销售目标。
推广活动策划
宣传活动
举办宣传活动，如楼盘开放日、房展会、主 题活动等，吸引客户到访和关注。
社交媒体推广
利用社交媒体平台进行广告投放和内容推广 ，提高品牌知名度和在线关注度。
促销活动
推出促销活动，如折扣、赠品、抽奖等，刺 激客户购买欲望和提升销售业绩。
bpf-中原地产《策划部培训手册》
bpf-中原地产《策划部培训手册》序言进入中原的同事，都抱着学习的心态。
但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。
所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。
此培训计划分九部分：一、企划目的二、一般策划流程三、策划报告的内容四、销售工具种类五、活动六、广告七、营销策划常见的失败因素八、房地产开发项目运作程序（投资商）九、策划部制度一、企划目的企划是什么？企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。
策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。
策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。
当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。
无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。
策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。
创作所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。
创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。
目的：----为楼盘达到最理想的销售业绩；----令发展商用最小的资金达到最大的效益；----为发展商及楼盘打下知名度及品牌；----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。
二、一般策划流程 1．工作流程图1.1设立项目档案及文件夹内容：1.2编定工作时间表（看附件一）内容：→提交各项报告时间（调研报告、定位报告、推广报告）→选定各个公司时间（模型、规划设计、效果图、园林设计、装修设计、广告）→落实各个公司提交方案，初审，落实方案，实施及最后制作完成时间→平面设计的内容有楼书；折页；户型图；指示牌；广告牌；售楼处展板及接待处后的展示版；工地包装的围墙广告，路旗，灯箱广告；手提袋；销售人员名片；海报；客户通讯；直邮单张；礼品；报纸广告；杂志广告→售楼处及样板间方案及完成日期，选择家具日期→培训计划时间安排→内部认购及开盘日期→各项活动及细节安排日期→律师、银行落实日期→价单、付款方式落实→推广计划落实1.3合作伙伴----建筑设计公司----园林设计公司----广告设计公司----银行----律师----效果图公司----模型公司----室内装修公司----公积金代办公司、展位特装公司（合作伙伴参考名单可查看电脑王玉萍/ D盘/王玉萍/查询文件夹中内容）1.4工作执行及与发展商定期会议----会议需最少每周一次；----订立固定时间，以方便每一个人都能好好的安排时间及作好会议前的准备；----每次会议必须做会议纪要并传真给与会的公司；----通过会议进一步落实及执行各方案的细致部分；----固定与会的策划人员及销售部代表（如有）；----所有发展商同意或确定执行之内容，必须有发展商的书面确认及存档。
北京楼盘.docx
时代紫芳是由北京城市开发股份有限公司开发的超大规模高尚住宅区，其总占地27．71公顷，地上建筑容积率为2，完全落成后能容纳3384户家庭。
项目坐落于左安门桥(二环)与方庄桥(三环)之间，西面踞守方庄成熟大社区和规划中的地铁5号线，与CBD距离４公里有余，区位优势明显。
新近开盘的时代紫芳三区——竹园占地2.76公顷，地上建筑面积9.84万平方米，总建筑面积13.4万平方米。
时代紫芳竹园的建筑在设计、开发的过程中遵循了新城市主义者所提倡的TND(traditional neighborhood development)模式。
其住宅由四栋高层建筑组成，外立面富于现代气息。
同时通过高低错落的布局，以及围合所带来的空间分化，组成了一个具有相对独立性的“院落”。
建筑之间怀旧式的关系与单个楼体极富现代感的外立面被统一于竹园的“院落”式布局中，为居住者带来了归属感。
竹园的住宅每层5－6户，层高2.85米，每户起居室和主卧室均朝阳，通风和采光条件良好，宽幅落地门窗的设计使室内外空间更加通透，并能延长室内的日照时间。
竹园的20多款户型极具均好性：二居面积在84－98平方米；小三居110平方米、舒适三居149平方米；一居室60平方米，且可以和相邻的二居组合成老少居户型。
代理商：伟业、中原、城开交易市场组成的销售联合体。
时代紫芳(紫芳园)分为香园、馨园与竹园。
结构：现浇剪力墙供水：市政供水，有直饮水外墙：外墙：1-2层石材，2层以上面砖，局部涂料。
供电：市政供气：天然气电梯：24小时合资电梯梯速：1.75米/秒采暖：集中供暖竹园19层栋共802套，香园6栋共228套，馨园10余栋停车位描述:685个,280/月停车位数量:685物业费：香园不超过3元/平方米/月，馨园1.5元/平方米/月，竹园2.03元/平方米/月绿化率：35.00％容积率：3.570暖气：市政集中供暖占地面积:27600平方米建筑面积:134000平方米竣工时间:2001-01-01物业管理附加信息:香园不超过3元/平方米/月，馨园1.5元/平方米/月，竹园不高于2.2元/平方米/月开发商:北京城市开发股份有限公司紫芳园小区由方庄小区的缔造者-北京城市开发集团有限责任公司开发。
时代购物广场项目策划实施方案
时代购物广场项目策划方案目录项目情况简介及定位依据分析前言1.1 项目基本情况简介1.2 项目定位依据调查分析项目市场定位2．1 项目定位2．1．1业态定位2．1．2业种定位2．1．3经营定位2．1．4风格定位2．1．5形象定位2. 1. 6价格定位项目规划建议前言3．1 业态规划3．1．1业态组合3．2 业种规划3．2．1业种组合3．2．2商品结构3．3 商场服务设施规划建议3．3．1硬件设施规划建议前言正如“产品质量是我们生命”、“市场是衡量需求的唯一准则”一样。
在目前供需严重失衡的情况下，房地产中商业物业必须密切关注市场状况，发掘市场空缺，关注同类产品，方能确定自己的位置，具备自己的个性和唯一性。
因而，本项目在对现有产品基础上定位时，进行针对性的市场研究和详细了解自己产品的优劣是必须也是必要的，科学的对一商业物业进行决策和定位、规划已经成为开发商不可忽略的问题。
鉴于“某·时代购物广场”项目位于某县“第一商圈”的中心位置，非常适合经营商业，但面对某县已经存在的众多商家，怎样吸引消费者青睐本项目？怎样达到销售和经营的双赢？一个基于市场现状；具备一定前瞻性；有相对唯一性；富于个性的商场定位呼之欲出。
1.1.1经济技术指标（1）区位介绍“某·时代购物广场”是某县旧城改造详细规划中的头号项目，位于北山路，所处位置为某县“黄金”商业圈中心，与某县中心广场隔街相望。
该广场所在地一直都是著名的商业老街，有上百年的历史。
目前既是某县的交通要道，亦是商业贸易中心，位置优越、交通便利、人财两旺，享有某县“第一商圈”的美誉。
（2）经济技术指标“某·时代购物广场”24层，由4层裙楼和1座塔楼及中央商业街组成，总建筑面积约为：30000M2。
其中：负一层：约1500 M2；商业裙楼为4层：约7500M2；中央商业街：约1800 M2；写字楼为5层；住宅楼为15层。
配套：住宅电梯2部；1F—2F：4部扶手电梯；1部货梯；3组消防步梯。
中国人民大学大创2008项目
化学系
市级
岳远凯
唐龙腾
张璞
化学系
国家级
中国政府与网民沟通机制的研究
朱琳
赵晓婷 卢玄 李潭
卢小宾
财政金融学院
校级
浙江省中小企业融资问题调查研究 生源地国家助学贷款制度风险控制与信用管理的思考与研究—— 以陕西、湖北、江苏为例 内蒙古退牧还草生态移民财政补偿方式调查研究 中国东北地区非正规金融考察-基于沈阳市地区市区、县级市和村 镇的互助会调查 地震保险市场供求状况和发展模式探索 中国期货市场的个案研究及推广 ——探索大连商品交易所大豆类 期货快速发展的原因 通胀预期、投资消费模式转变与物价上涨的调查研究
校级
大学生深度阅读情况调查
巩育华
武学智、符毓萍
冷成金 陈阳
文学院
6
中国人民大学“大学生创新实验计划”2008项目一览表
项目类别 项目名称 重大突发事件后网络舆论监督作用实证研究—基于四川大地震后 “万元帐篷”“红十字会5%手续费”等事件的调查 对农民工精神生活现状和问题的调查及解决方案 项目负责人 项目组其他成员 指导教师 项目负责人所在学 院 新闻学院
王四维
许文哲
朱辰
于伟强
理学院
校级
尹姗姗
江维
郭双林
历史学院
国家级
李然
陈俞恒 张亦冰
刘后滨
历史学院
市级
黄玲
权雪梅 夏振芳 姚道磊 张尔葭 赵晨曦 赵 罗希 王秀华 唐熠坤
辛逸
马克思主义学院
国家级
肖丹
吴美华
马克思主义学院 农村与农业发展学 院 农业与农村发展学院 农业与农村发展学 院 商学院
校级
农村地区急救知识宣传实验性研究 ——以四川地震灾区为例
北京某地产商业街项目营销策划方案
2023-10-29•项目背景介绍•市场分析•营销策略制定•营销活动策划•营销预算及效果评估目•结论与建议录01项目背景介绍位于北京市朝阳区，邻近地铁站，交通便利，配套设施完善。
周边小区和商业聚集，人流量较大，具有较好的商业前景。
项目地理位置打造集购物、休闲、娱乐于一体的综合性商业街区。
注重人文关怀，提升商业街的文化内涵和特色。
注重可持续发展，建设绿色生态商业街。
项目开发理念以年轻人和家庭消费群体为主。
年龄层次职业层次消费需求白领、商务人士、学生等。
购物、餐饮、娱乐、休闲等。
03项目目标客户群体020102市场分析总结词：稳步发展详细描述：近年来，北京市的区域经济发展持续稳步增长，呈现出良好的发展态势。
经济增长的稳定性为商业街项目提供了良好的宏观经济环境。
区域经济发展状况总结词策略差异、实力悬殊详细描述经过对竞争对手的分析，发现本项目与竞争对手在策略和实力上存在明显的差异。
竞争对手多采用低价策略，而本项目更注重品质和服务。
同时，竞争对手的实力普遍较弱，难以与本项目形成有效的竞争。
竞争对手分析目标客户消费习惯分析总结词品质追求、体验优先、价格敏感度低详细描述通过对目标客户的消费习惯进行分析，发现他们对品质和体验的要求较高，对价格的敏感度相对较低。
他们注重商品的品质和特色，追求独特的购物体验，愿意为高品质的商品和服务付出较高的价格。
03营销策略制定产品定位及特色分析定位分析商业街项目位于北京核心地带，以高端商业和办公为主，兼具住宅和休闲设施，旨在打造城市综合体。
特色亮点商业街区拥有独特的设计风格和建筑景观，融合了传统文化与现代元素，提供全方位的商业服务和生活体验。
利用社交媒体、网络平台、户外广告等多渠道进行宣传推广。
宣传方式通过广告、软文、口碑营销等多种方式，以吸引潜在客户和提高品牌知名度。
宣传渠道宣传渠道及方式选择VS促销活动举办开业庆典、主题活动、打折促销等吸引消费者。
要点一要点二优惠政策针对不同客户群体，制定会员制度、购房优惠、租金减免等优惠政策。
中原地产 北京城市综合体专题研究
B2 候车厅 B1 BHG
1F 梦幻女鞋区 2F 梦幻内睡衣区
4F 水幕空间 5F 新光文苑
华贸商城——华贸商业街
华贸商业街位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米，与华贸新光天地、两座超豪华酒店（丽思卡尔顿、 JW万豪）共同组成全长300多米、宽15米的繁华商业街区。 华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三 层商务洽谈区，为知名品牌量身订造个性化展示空间，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想。白 领、雅莹、俏江南、成城店等多家知名品牌旗舰店鳞次栉比，令人恍若置身巴黎香榭丽舍大道。2008年1月 18日，白领华贸未来空间店隆重开业，开启了华贸商业街的繁华时代。“白领”以人为中心，全方位塑造 精英生活，大到豪华奢丽的裘皮地毯、工艺考究的床榻，小到色彩绚丽的蜡烛、丝巾，都透露出独到的优 雅与品位。 商业街的餐饮品牌中既有耳熟能详的哈根达斯、俏江南，也有特色鲜明的彩色盘茶餐厅、味兴源、金阳海 参、成城和品品豆捞店。其中，俏江南店总营业面积1800平米，15间包房和380个餐位可同时容纳400人用 餐。
写字楼经营状况
>2007年初交付使用的1、2号写字楼出租率目前超过90%，2008年初交付的3号写字楼出租 率也已达到60%； >业已进驻华贸写字楼的客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、韩国证券交易所、 万豪国际集团、 SAP、巴西航空、伊藤忠商社、强生制药等世界500强企业； >经营方式：只租不售； >租金：30美金/月平米- 40美金/月平米； >物业管理费：28元/平米；
>物业状态
华贸商业街已于2005年12月全部交付使用。
>主要技术指标
商业楼层：地下一层至地上三层 层高：18号楼地下一层层高3.3米，一层层高4.75米, 二、三层层高均为4.1米; 18号楼以外,地下一层层高3.3米，一层层高4.75米, 二、三层层高均为3.1米 独立出入口 独立楼梯 中央空调系统 上下水
中房信-北京中海紫御公馆营销案例
预热期 （2011.4.292011.6.2）
持销期 （2011.6.22011.8）
活 动
中 海 紫 御 公 馆 2008 年 10 月 25 日 开 盘 ， 60-90平米小户型， 交 5000 元 可 排 号 认 购。本次推出的是5 号楼，均价18000元 /平米，一次性付款 9.6折，银行按揭9.7 折，最低首付20%。 在10月18日至19日 ，中海紫御公馆将在 售楼处丼办产品推介 会，客户可亲临现场 感受。
绝对保密
20110815
北京 中海紫御公馆 案例 营销篇
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它仸何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活动策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结与启示
7
现场营造
施工围挡
小区大门
小区外景
小区实景
8
现场营造
样板房
一房 61m² 二房 90m²
四房 184m²
9
活动策略
紫御公馆“活动推广”节奏图
导入期/推广期 持销期 （2009.4.92010.12） 预热期
时 期
（2008.102009.4）
（2010.12.1612.24）
持销期 （2010.12.242011.4.29）
7栋板塔结合,其中2号楼为21层，3号楼为21层, 5号楼为18层 ，6号楼为22层。2号楼为2梯3户 ,3、5、6号楼为2梯6户。 2011年8月均价：44136元/m2
项目简介：
中海地产2008年度力作，坐落中轴路西侧，陶然桥东南侧，紧邻二环，项目包括住宅、商业及高档写字楼，总建筑 面积近40万平米。以“英伦风情”为主题进行风格设计，三段式布局垂直分割对称均衡，全石材外立面，4.2万平 米英式皇家园林规制，成就英式浪漫栖居之所。周边交通发达，公交、地铁、铁路交相辉映，为出行提供了优秀的 便利条件。中海物业担纲物业服务管理，为业主提供全方位、细致入微的高端管家式服务。小区内为业主提供近4 万平方米的商业配套；周边众多商场，餐饮娱乐场，科研教育机构，大型医院、丏科门诊为社区提供了充足的生活 保障。作为地标级社区，地铁沿线交通便利，性价比相对较高，可以作为投资地产，首付最低20%。
北纬40_°零捌年(商业项目)营销构想_营销策划_99P
市场要求：标志性，领导性/ 全球视野的高度
【PART2：客群】
由于项目地理位置的优越性，客群的来源具有了广泛性的特征。 望京区域，亚奥板块，CBD区域，燕莎，中关村区域，外埠市场等。
由于项目商业立项的属性，使得使用方式上也存在非单一化特征。 自住、投资、办公、居停等。
使用方式
重视点
投资客
区域发展，精装修，高品质物业及服务，空间灵活
杭州
天津
Panorama Hospitality Shama Laxe
北京
上海
雅诗阁集团
雅诗阁Ascott
北京 上海
The Ascott Group 盛捷Somerset
上海 苏州
馨乐庭Citadines
大连
天津
西安
建议二：公共配套
Hardware：（酒店公建品质和空间功能+住宅特点及亲和性）
社区标导示的公建感 园区公共空间的享用性 停车场的讲究与软化（具有酒店的高档次，又有住宅特征的亲和性） 入口大堂的设计感与时尚感（比住宅精细，比酒店时尚无距离感） 楼道及电梯间的空间设计与停留考虑 可能实现的空中花园或共享空间 大堂或楼层间的“私人会客厅”空间创造 会所功能的完善性：休闲的、娱乐的、社交的、商务的、保健的、消费的
北纬40°上的跨界公寓
诉求点： 地理位置网络放射状的可达性 酒店式服务公寓的多种使用可能 LOFT空间的可塑性 亚洲之星对全球资源的产品实现 北纬40°全球化视野的延续 酒店式服务
营销行为主题
避虚就实，全球视野和国家资源是项目推广之初的概念，且在产品本身的体现缺乏。 创造一种联系的方式，让理念高度与产品产生切实紧密的结合，创造产品不可复制 的绝对价值。 不在产品推广之初就酒店式服务公寓，loft，商住等产品类型进行常规诉求或比拼 切入点：再创造。在产品规划、类型、立面、形态已确立的情况下进行空间价值的
北京西四环项目营销策划报告
北京西四环项目营销策划报告北京西四环项目营销策划报告作者：佚名时间：2008-5-23浏览量：北京西四环项目营销策划报告第一部分市场分析一、区域现状、交通2、人口3、商业4、环境5、配套设施6、六里桥商圈7、客群特征二、周边项目分析、西府兰庭2、华尔街观典3、橙色年代4、莲馨嘉园5、盛今大厦6、莲香园7、道乐蒙恩商务街8、联华世纪写字楼三、市场综述第二部分项目分析一、项目概述、交通状况2、周边配套3、经济技术指标4、工程现状二、SwoT分析、优势（Strengths）2、劣势（weakness）机会（opportunity）三、核心竞争策略、竞争策略方向2、核心市场战略第三部分项目定位一、市场定位、市场定位2、定位策略二、客户群定位、目标客群2、购买目的3、客户三、价格定位、销售定价2、定价支撑第四部分营销策划方案一、营销目标和策略、本案的营销目标2、本案的营销策略二、案名及推广主题设计原则、设计原则2、推广案名建议三、户外包装及引导系统、道路畅通2、道路包装及引导3、现场包装四、卖场环境渲染及销售道具准备、售楼处2、样板间或分户模型3、项目的立面五、推广工作、销售预热期推广工作规划2、开盘强销期推广工作规划六、营销价格策略七、销售回款计划第一部分市场分析一、区域现状1、交通紧邻新修双车道万丰路和靛厂路，直通西四环、西三环、莲花西路和京石高速公路。
道路四通八达，生活便捷。
公交通达，临京城东西主干线1、4路总站，附近有324、323、300、901、845等30多条公交线环游四周，由三环和长安街组成的纵横城市主干道形成了发达的城市交通网，来往便利。
北京西客站、长途客运站以及市政投资的城市快速路。
随着地铁9号线开通，区域内的交通微循环将更趋通畅便捷，区域前景将更加明朗。
地铁9号线是北京市为迎接2008年奥运会修建的城市轨道交通主要线路之一，南起丰台区郭公庄，向北经西客站至白石桥，线路全长约公里。
其中一期工程起点为北京西客站，向北与地铁1号线在军事博物馆站交叉，终点为白石桥，线路全长约公里，共设15站。
房地产策划案例时代购物中心
房地产策划案例时代购物中心1. 简介房地产策划案例时代购物中心是一个综合性的购物中心项目，位于城市中心地段，旨在满足消费者在日常生活中的各类需求，提供舒适便捷的购物环境和丰富多样的购物选择。
本文将围绕该购物中心的策划、设计、运营以及市场推广等方面展开讨论。
2. 策划过程房地产策划案例时代购物中心的策划过程经历了多个阶段，包括市场研究、规划设计、投资预算等。
其中，关键的决策因素包括选址、设施规划和品牌定位等。
2.1 市场研究在策划之初，市场研究是非常重要的一步。
通过对当地市场的调查和分析，了解目标受众的需求和消费习惯，以及竞争对手的情况和市场空缺，从而确定策划方向和市场定位。
2.2 规划设计基于市场研究的结果，进行购物中心的规划和设计是至关重要的。
需要考虑到购物中心的布局、建筑设计、商铺类型和面积划分等方面。
合理的规划设计能够提供舒适的购物环境，吸引消费者，提升购物中心的竞争力。
2.3 品牌定位品牌定位是购物中心的核心竞争力之一。
根据目标消费者的特点和需求，选择适合的商户进驻购物中心，形成独特的品牌形象和价值观。
品牌定位的成功与否直接关系到购物中心的运营效果和市场表现。
3. 设施和服务为了提供优质的购物体验，房地产策划案例时代购物中心设置了多种设施和服务，满足消费者的需求。
3.1 商铺布局购物中心的商铺布局要考虑到商户的需求和消费者的便利性。
合理的商铺布局可以提高品牌的曝光度和消费者的购物满意度。
3.2 娱乐设施除了购物，购物中心还提供了多种娱乐设施，如电影院、儿童乐园和健身中心等，为消费者提供全方位的娱乐体验。
3.3 活动和促销购物中心定期组织各类活动和促销，吸引消费者来访。
例如，举办主题展览、特惠打折和模特走秀等活动，增加购物中心的知名度和流量。
房地产策划案例时代购物中心的运营和管理是确保其可持续发展的关键。
4.1 租户管理购物中心需要积极管理商户，确保他们遵守租约规定，并提供必要的支持和服务，以维护租户与购物中心的良好合作关系。
2008年北京市1—4月份普通住宅新入住楼盘
丽园社区
黄村镇兴业路西侧
8,500 元/㎡ [均]
上元
北五环奥林匹克森林公园东北侧(安立路 28 号)
15,000 元/㎡ [均]
东岸
朝阳北路红领巾桥东 800 米路北
17,000 元/㎡ [均]
CBD 传奇
西大望路西侧(珠江帝景西南)
50 万元/套 [起]
二期 4、5、6 号楼 2008 年 7 月 二期 2 号楼 2008 年 4 月
13,800 元/㎡ [均] 2008 年 1 月 5 日，首先推出 C8、C9、C23、C24 号楼 2 号楼 2008 年 1 月 27 日
邑上
鼓楼东街 69 号(昌平区医院斜对面)
8,600 元/㎡ [起] 3 号楼 2008 年 1 月 21 日 2008 年 1 月 15 日,首先推出 1 号楼
11,000 元/㎡ [均] 120 万元/套 [起] 3,200 元/㎡ [均] 70 万元/套 [均] 15,000 元/㎡ [均] 7,500 元/㎡ [均] 11,200 元/㎡ [均]
2008 年 4 月 2008 年 10 月二期入住 2008 年 4 月一期入住 2008 年 4 月 15 日 2008 年 1 月底 三期 2008 年 3 月 15 日 二期 2008 年 3 月 30 日 2008 年 3 月 25 日 82994095 已全部入住，近期发放 63159999 67809480 87611266
广安门外大街 305 号(天宁寺桥西 500 米) 15,300 元/㎡ [均]
时代紫芳(紫芳 园) 亚奥·观典国际 公寓
左安门桥东南角
17,000 元/㎡ [均]
竹园 3 ห้องสมุดไป่ตู้楼 2008 年 1 月
北京市体育局关于印发体育运动项目经营单位目录的通知
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丰台区
273
体服服务中心
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丰台区
274
球友
√
丰台区
275
晨号健身
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海淀区
178
北京黄天体育文化交流中心
海淀区
179
国家环保总局北京会议与培训基地
海淀区
180
北京十一学校
海淀区
181
北京天兆家园会所
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海淀区
182
北京远洋风景物业管理中心
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海淀区
183
首都体育学院游泳综合馆
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海淀区
184
北京语言大学
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海淀区
185
北京市红山口游泳场
海淀区
186
北京市柳浪游泳场有限责任公司
海淀区
204
北京翠宫饭店有限公司
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海淀区
205
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中原-北京时代紫芳项目市场调研及项目定位报告-69DOC-XXXX年
时代紫芳--项目策划定位2008-6目录第一章宏观市场分析 (4)1北京市房地产市场发展现状 (4)1.1北京市主要城区发展状况 (4)1.22007年北京市宏观政策环境 (6)2北京住宅市场 (11)2.12007年北京市住宅市场发展状况 (11)2.22007年北京住宅市场总体透视 (16)2.32008年北京市住宅市场发展趋势预测 (16)3北京商业物业市场 (17)3.1北京市商业物业市场总体状况 (17)3.22007年北京市商业物业市场情况 (18)3.3北京市商业物业发展预测 (21)4宏观市场总结 (23)第二章区域研究 (24)1 区域状况 (24)1.1区域政策、经济及产业环境 (24)1.2区域行业发展情况 (31)2区域市场研究 (34)2.1市场供给 (34)2.2市场需求 (35)2.3市场价格 (36)2.4市场预测 (38)3商业房地产市场研究 (38)3.1各商业业态发展状况 (39)3.2方庄地区的商业租售价格 (40)3.3区域商业地产现状 (42)3.4区域商业地产未来走势预测 (42)第三章项目定位 (43)1项目开发理念 (43)2项目自身分析 (43)2.1四区概况 (43)2.2项目SWOT分析 (44)3 住宅定位 (45)3.1住宅前期成交客群分析 (45)3.2住宅目标客户分析 (46)3.3住宅目标客户群AIO量表 (47)3.4住宅市场定位与形象定位 (47)3.5住宅部分价格定位 (48)4 商业定位 (49)4.1商业策划要点 (49)4.2商业市场定位 (50)4.3商业客群定位 (50)4.4商业价格定位 (51)5营销推广方案 (53)5.1营销模式 (53)5.2营销渠道 (53)5.3营销目标 (53)5.4营销战略 (53)5.5营销措施 (54)5.6市场推广费用 (54)第一章宏观市场分析1北京市房地产市场发展现状1.1北京市主要城区发展状况1.1.1中心城区根据《北京中心城控制性详细规划》中心城划分为33个片区，范围约1088平方公里，主要包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等地区。
解读“北京开发”品牌之时代系列
解读“北京开发”品牌之时代系列
张丽莉; 张伯仲; 王建群
【期刊名称】《《城市开发》》
【年(卷),期】2004(000)005
【摘要】坐落在北京方庄芳群园内。
时代芳群作为北京城市开发股份有限公司开发的住宅项目,曾以卓越的建筑品质与科技产品创新获得北京市十大创新楼盘美誉……
【总页数】4页(P56-59)
【作者】张丽莉; 张伯仲; 王建群
【作者单位】《城市开发》记者; 《城市开发》通讯员
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.12
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时代紫芳--项目策划定位2008-6目录第一章宏观市场分析 (4)1北京市房地产市场发展现状 (4)1.1北京市主要城区发展状况 (4)1.22007年北京市宏观政策环境 (6)2北京住宅市场 (12)2.12007年北京市住宅市场发展状况 (12)2.22007年北京住宅市场总体透视 (18)2.32008年北京市住宅市场发展趋势预测 (19)3北京商业物业市场 (20)3.1北京市商业物业市场总体状况 (20)3.22007年北京市商业物业市场情况 (20)3.3北京市商业物业发展预测 (24)4宏观市场总结 (26)第二章区域研究 (28)1 区域状况 (28)1.1区域政策、经济及产业环境 (28)1.2区域行业发展情况 (37)2区域市场研究 (40)2.1市场供给 (40)2.2市场需求 (42)2.3市场价格 (43)2.4市场预测 (45)3商业房地产市场研究 (46)3.1各商业业态发展状况 (47)3.2方庄地区的商业租售价格 (49)3.3区域商业地产现状 (51)3.4区域商业地产未来走势预测 (51)第三章项目定位 (52)1项目开发理念 (52)2项目自身分析 (52)2.1四区概况 (52)2.2项目SWOT分析 (54)3 住宅定位 (55)3.1住宅前期成交客群分析 (55)3.2住宅目标客户分析 (57)3.3住宅目标客户群AIO量表 (57)3.4住宅市场定位与形象定位 (58)3.5住宅部分价格定位 (59)4 商业定位 (61)4.1商业策划要点 (61)4.2商业市场定位 (62)4.3商业客群定位 (62)4.4商业价格定位 (64)5营销推广方案 (66)5.1营销模式 (66)5.2营销渠道 (66)5.3营销目标 (67)5.4营销战略 (67)5.5营销措施 (69)5.6市场推广费用 (69)第一章宏观市场分析1北京市房地产市场发展现状1.1北京市主要城区发展状况1.1.1中心城区根据《北京中心城控制性详细规划》中心城划分为33个片区，范围约1088平方公里，主要包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等地区。
其中如图所示，01号片区为旧城，范围是二环以内，包括了崇文、宣武、东城、西城4区。
旧城将严格控制建筑高度，不鼓励多设停车场。
旧城以外的中心地区（02-08片区）为调整优化区，要疏解、调整和优化中心地区的人口和功能，控制建设强度，改善人居环境；边缘集团为适度完善区（09-18片区），要完善市政交通基础设施、公共服务设施，积极促进就业和居住的均衡发展。
33个片区的规模在20、30、50、60平方公里不等，其中01号片区、08号和16号片区较大。
19-33片区为绿化隔离地区，是保证中心城良好的生态环境以及在规划期间内实施农村城市化的地区，属城市总体规划确定的限建区范围。
该区域要以绿化和生态环境建设为前提，严格控制城市建设规模，把建设用地外围的绿色空间划定为永久性绿地；应合理安排当地居民的生活与生产。
2020年，中心城人口规划控制在850万人以内，城镇建设用地规模控制在778平方公里，人均建设用地控制在92平方米。
a)首都功能核心(东城、西城、崇文、宣武)部分居住中心从城区迁出这一核心区，未来5年将强化全国政治中心、文化中心功能；强化以国家对外事务、国际旅游为特色的中外交往中心功能，建设国际交往功能密集区；与老城区保护相结合，打造荟萃世界级时尚精品店的大街；部分居住中心从市中心城区迁出。
属于优化开发区域，占地多、技术含量低及劳动密集型产业需要向外转移。
区域现状南北城发展极不平衡，社会经济差距加大；住房紧张，生活服务设施缺乏，城市人居环境质量较差等。
此区域内，由于土地供应的稀缺性，地理位臵较好，新楼盘已不断减少，价格不断攀升，二手房市场较为成熟。
b)城市功能拓展区(朝阳、海淀、丰台、石景山)西部地区发展中央休闲区，这一区域是国家高新技术产业基地，国内外知名的高等教育和科研机构聚集区，著名的旅游、文化、体育活动区，也是中国与世界联系的重要节点。
该区总部经济、现代服务业、高新技术产业、科教文化产业等发展迅速，文化旅游产业发达。
未来5年将发展和完善中关村高科技园区、CBD和奥林匹克中心区的相应功能；在西部地区发展中央休闲区(CRD)；建成区基本属于优化开发区域，鼓励人口和工业向新区迁移。
区域现状内部发展不平衡，城乡之间、城区之间发展水平不一，人才供求紧张，劳动力成本、土地成本上升，生态环境的压力加大，交通问题日益突出等。
近年来，此区域房地产发展迅速加快，朝阳区已成为房地产业重点区域，借助其地理及区域配套的优势成为购房者关注的地区，加之土地供应量的增加陆续推出许多优秀经典的项目，目前这个区域购房人群主要都是年轻白领，他们的购买力加之对生活的享受各方面要求，促使了这个区域推出一些高档社区的建设，同时也增加了这一地区楼盘的需求。
海淀区，丰台区和石景山区域的房地产业发展近年来也成为了后起之星。
1.22007年北京市宏观政策环境2007年，可以说是政策的实施年。
3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出，必须促进房地产业持续健康发展，接下来，全年调控新政不断，尤其是物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼，在土地，信贷，税收，金融等方面，各种政策也连续出台，这让市场经受洗礼的同时，也不断推动地产行业的转型，提高对开发企业流动资金的要求、加强对市场产品结构的控制，从而使得房地产开发商强者愈强、弱者更弱直至为市场淘汰。
1.2.1房地产行业政策分析2007年国家及北京有关房地产行业政策如下：资料来源：北京中原根据相关部门出台文件整理2007年，房地产行业政策连连出台，宏观调控的一个显著特点，就是把政策重心和资源主要放在了住房保障的公共政策上。
国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)可谓是2007年最大的房地产政策，它的主旨不在房价，而在保障。
2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容。
11月30日，建设部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》，要求经适房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。
经适房、廉租房、限价房的无缝对接，使社会保障性住房有了一个系统的体系。
同时，国家对房地产整治的力度也在加大，对房地产行业各个不规范的方面进行打击。
1.2.2房地产金融政策分析2007年国家及北京有关房地产金融政策如下：资料来源：北京中原根据相关部门出台文件整理2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，六次加息，其在于提高房地产开发企业的资金使用成本，以压缩其获利空间，从而抑制房地产投资过热现象。
同时，为了有效抑制房地产投资性需求，防范金融风险，央行、银监会出台“359号文件”，严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。
此外，商务部及外管局等相关部门先后发布了多项房地产行业“限外”政策，都在大力的防止投资过热的问题。
1.2.3房地产土地政策分析2007年国家及北京有关房地产土地政策如下：资料来源：北京中原根据相关部门出台文件整理2007年，在土地政策方面，“招拍挂”新规加速了地产企业的整合，尤其是39号令的颁布，其中最引人注目的规定是，受让人必须付清全部土地出让金后，才能领取土地使用权证书，未按合同缴清全部土地出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。
这意味着开发商必须在交清全部土地出让金后，才能进行开发建设。
同时国家还加强了闲臵土地处臵的力度和土地供应的调控。
1.2.4房地产税收政策分析2007年国家及北京有关房地产税收政策如下：资料来源：北京中原根据相关部门出台文件整理2007年北京市房地产税收政策进一步完善。
从土地增值税清算到提高城镇土地使用税，进一步紧缩开发商的利润空间，平衡各行业间的利润率差，收紧房地产企业的资金链，在保障政策执行上还将会进一步强化执行。
同时物业税在2008年开始试点征收已是大势所趋，北京首当其冲。
物业税的开征将在一定程度上抑制房地产投资性需求和大户型、豪宅的需求，但由于政策的关联性甚广，还需进一步完善。
2北京住宅市场122.12007年北京市住宅市场发展状况2.1.12007年北京住宅市场投资状况由上图可以看出，2007年前三季度，北京市房地产开发投资连续增长，其中住宅部分的投资额也保持增长的趋势。
1-11月，北京市共完成住宅完成投资798.7亿元，比去年同期（692.1亿元）增长15.4%。
考虑到12月开发公司考虑资金回笼问题，投资较谨慎，并结合政策的影响判断，第四季度北京市房地产开发投资应于第三季度持平并略有上升。
房地产开发投资增速的较快回升与下半年以来新增项目投资额较大，以及两限房和保障性用房集中入市有关。
2.1.22007年北京住宅市场供应状况北京住宅市场供应缩减。
统计显示，2007年1-11月，北京住宅累计批准上市102218套，与2006年同期相比，减少了19438套，下降幅度达15.98%。
从各月的新增上市量来看，上半年市场淡季和回暖分界分明，而随着8、9月下发的土地使用权出让清理、房地产信贷，以及国土资源部39号令，对北京商品住宅市场产生影响，引发了下半年北京商品住宅批准上市量的急剧波动，走势不明朗。
从供应户型面积分析，小户型比例升高，大户型则降低。
90平方米以下小户型占33.62%，与去年同期相比，占比增加了近3个百分点；160平方米以上大户型商品住宅占35.98%，与去年同期相比，占比减少了2个多百分点。
2007年北京商品住宅供应结构出现调整，这是在宏观经济调控政策下，特别是“90.70”政策对住宅市场起到了积极地调配作用。
随着房地产调控政策逐步实施到位，小户型商品住宅的供应比重逐渐加大。
从区县和环线新增供应上看，供应明显趋向郊区和外环。
资料来源：北京统计信息网北京市房地产交易管理网2007年1-8月，北京15个区县合计新增供应项目49个，供应量332万平方米。
从环线上看，2007年1-8月，外环和郊区楼盘供应占主要地位。
随着北京城区内房地产开发的逐渐成熟，商品住宅供应开始由内城区向外部区域转移，重点区域集中在朝阳、丰台、海淀等区域，仅朝阳一区的新增供给就达到了全市的50.85%；四环外商品住宅新增供应达到73.94%，北京住宅郊区化现象愈发明显。
2.1.32007年北京市住宅市场需求状况a)2007年住宅销售情况资料来源：北京统计信息网北京市房地产交易管理网第一、第二季度，北京市商品房及其中的住宅部分竣工面积都略高于销售面积，可见市场消化有效供给的能力很强；第三季度出现了销售面积高于竣工面积的情况，证明市场在进一步消化前两个季度里剩余的可售面积。