房地产开发企业土地增值税清算资料
土地增值税清算鉴证资料清单
1 国有土地使用权出让（转让）合同
是否提供 √ √
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√
2 缴纳土地出让金收据或支付转让价款凭证的复印件 3 项目基本情况说明及清算项目平面图 4 全部公共配套设施配置情况 5 土地增值税项目登记表
6 土地增值税纳税申报表（一）
7 商品房预售许可证
9 不动产销售发票使用情况表
10 历年各月纳税申报表及税单
11 税务稽查情况说明
12 拆迁补偿情况表
13 其他需要提供的资料
工 程
10 建筑合同
资 11 安装合同 料
12 装修合同
13 工程监理合同
14
竣工验收备案表或工程质量竣工核定证书、工程概况及 备案意见
15 建设工程规划验收合格证
16 专业测绘机构出具测绘面积成果
17 房地产开发经营项目交付许可证书
18 会所、学校、卫生所等公共配套设施的移交协议
19 其他需要提供的资料
土地增值税清算鉴证资料清单
资料类型
资料目录
说明
1 营业执照、公司章程、投资协议或股权转让协议
工商局
2 设立、变更验资报告
会计师事务所
3 资产评估报告
资产评估机构
4 减免税批复文件、备案资料
5 企业财务制度及有关内部控制制度
备 6 股东会、董事会重大决议文件 查 类 7 单位组织结构框架图
资 料
8 取得土地使用权相关资料、土地使用权证书
√ √
√ √ √
已出租
1 历年审计报告（项目开发至今）
2 历年会计报表（项目开发至今）
电子档
3 历年全部账目、会计凭证、科目余额表
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项土地增值税是指在土地使用权转让过程中，土地的价值增加部分需要向国家缴纳的税款。
房地产开发企业在购买土地、开发房地产项目并销售房屋时，需要进行土地增值税的清算和缴纳。
下面是房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项。
一、土地增值税清算程序1.验证土地增值税税款：房地产开发企业在购买土地时，需要向卖方索取土地增值税的纳税证明，包括土地增值税清算表、纳税申报表等。
开发企业应验证卖方的纳税证明的真实性，并核对税款金额是否正确。
2.计算增值额：房地产开发企业购买土地的成本包括土地购置价款、土地出让金以及其他相关费用等。
增值额的计算公式为：增值额=出让金-购买价款-所得税。
3.缴纳土地增值税：房地产开发企业需要填写土地增值税纳税申报表，并将纳税申报表、增值额计算表、购地发票、土地增值税清算表等相关资料一并提交税务部门办理缴税手续。
税务部门核定税款后，房地产开发企业需按时缴纳土地增值税。
4.办理完税手续：房地产开发企业在缴纳土地增值税后，需向税务部门办理完税手续，领取税务部门出具的完税证明。
二、土地增值税清算注意事项1.认真核对土地增值税证明的真实性：房地产开发企业在购买土地时，应认真核对卖方提供的土地增值税证明的真实性，确保税款金额和纳税人信息等准确无误。
2.确保计算增值额的准确性：房地产开发企业需要准确计算增值额，包括购买土地的成本以及所得税等，以确保土地增值税的清算金额准确无误。
3.及时缴纳土地增值税：房地产开发企业应按时缴纳土地增值税，并在法定期限内向税务部门提交纳税申报表等相关资料，以避免产生滞纳金和其他罚款。
4.妥善保管税务文件：房地产开发企业应妥善保管购置土地的发票、土地增值税清算表、纳税申报表等相关税务文件，以备后续的税务审查和社会信用评价等使用。
5.定期进行税务自查：房地产开发企业应定期进行税务自查，确保税务申报的准确性和完整性，及时发现并纠正存在的问题，避免税务风险和不良影响的发生。
房地产项目清算与土地增值税清算
大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第一部分：土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念2009国税发91号土地增值税清算管理规程土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；2、新建房及配套设施的成本费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；3、及转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等，不包括印花税金；4、及转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。
其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）（2）合计数的一定比例内据实扣除。
三、开发成本的口径会计口径：包括土地和资本化利息土地增值税法：不含土地、资本化利息加计扣除基数：会计口径－资本化利息2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四、税率的形式1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用。
土地增值税清算鉴证提供资料清单.doc
土地增值税清算鉴证应提供的资料清单：一、确认纳税主体和经营行为的有关资料（1）营业执照副本复印件；（2）税务登记证（国、地税）副本复印件；（3）《土地增值税项目登记表》复印件；（4）《建设用地规划许可证》复印件；（5）《建设工程规划许可证》复印件；（6）《销售许可证》复印件；（7）《建设工程施工许可证》复印件；（8）《国有土地使用证》复印件；（9）合作开发协议；二、确认清算单位的有关资料（10）项目竣工清算报表；（11）税务机关出具的普通住宅的确认文件；（12）项目建议书的批复；（13）房屋土地管理局测绘面积报告书；（14）商品住房建筑面积情况明细表；（15）商品住房建筑面积情况明细表<附表>；（16）已完工开发项目成本表；（17）清算项目的工程竣工验收报告。
三、确认清算条件的有关资料（18）直接转让土地使用权的转让合同；（19）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；（20）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；（21）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；（22）清算项目的工程竣工验收报告；（23）主要开发产品(工程)销售明细表；注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。
四、确认收入总额的有关资料（24）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；（25）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；（26）银行明细对账单；注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。
五、确认扣除项目总额的有关资料（27）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；（28）合作开发协议；（29）上缴土地转让金收据复印件；（30）“四项成本”超标，应提交税务机关的核定文件；（31）按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告；注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。
房地产企业土地增值税清算代理实务(陈斌才)
房地产企业土地增值税清算代理实务第一章土地增值税清算概述一、征税对象：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税.1、出让国有土地使用权、转让小产权房、转让无产权的利用人防设施形成的地下车库是否征收土地增值税？注意理解：１、出让与转让的差别：出让的交易双方:一方是国家，一方是单位或个人转让的交易双方：双方都是单位或个人，无国家2、小产权房是利用集体所有的土地建立的房屋，不在征税范围内.３、按照物权法规定：房地是一起转移的,是不可分离的，不存在卖房不卖地，卖地不卖房的情况。
4、转让人防车库只能转让使用权，不能转让不动产的所有权，不在土地增值税范围内。
二、土地增值税的征管模式1、符合清算条件前：预征2、符合清算条件后：清算3、清算结果的处理：多退少补三、土地增值税的清算流程一是确定清算单位，二是判断清算条件，三是实施清算四、土地增值税的计算公式1应纳税额＝增值额*税率2、增值额=收入总额－扣除项目金额3、扣除项目金额＝开发成本+开发费用+销售税金+加计扣除4、加计扣除=开发成本＊2０％五、房地产开发企业的会计核算开发成本：影响土地增值税和所得税对土地增值税的影响:１、开发成本在土地地增值税前可以据实扣除。
2、开发成本在土地增值税前可以加计扣除。
３、开发成本影响开发费用税前扣除的限额（开发费用是按限额扣除的）。
结论:开发成本增加,增值额减少,应纳税额减少，同时，开发成本增加,增值额减少，土地增值税率可能降低，应纳税额会进一步减少。
对所得税的影响：1、无论是开发成本还是期间费用，都可以在企业所得税前扣除。
2、开发成本是在开发产品销售后扣除，而期间费用是在发生当期直接扣除.结论：开发成本对企业所得税的影响是时间性差异，而对土地增值税的影响是永久性差异.所以，房地产开发企业为了少交税,在记账时应尽可能多计开发成本,少计期间费用。
土地增值税清算需准备的资料
第一部分土地增值税清算资料的收集一、清算资料的收集㈠纳税人应报送的资料纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：1.土地增值税清算表及其附表。
说明:总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发［2009］91号）副列了参考表样，并明确各地可根据本地实际情况制定：1个主表：土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）和10个有关收入成本费用明细表及12有关收入成本费用明细申报表。
即《房地产开发企业清算土地增值税申请表》、《土地增值税纳税清算申报表》、《房地产转让收入明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施费明细表》、《开发间接费明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》.2。
房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
㈡税务机关应要求纳税人报送与土地增值税清算项目有关的具体证明资料1。
开发项目立项批复(发改委文件）主要可以掌握项目的建设规模和投资的大体规模,从而对开发项目的大体情况有一个基本的判断。
★2。
地质勘测报告（地勘公司）房屋基础设计所必须运用的资料。
我们如何阅读地质报告？一是直接看结束语当中的持力层土质、地基承载力特征值和地基类型以及基础砌筑标高；二是结合地质剖面图,确定基础埋置标高。
以报告中建议的最高埋深为起点，以此判断基础埋深。
从而可以分析判断出地下隐蔽工程的成本大小。
★3.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（规划局)用地许可证可以掌握建设用地的位置、面积、允许建设的范围；工程许可证可以了解建筑性质、栋数、层数、结构类型及确定清算单位；计容积率面积及各分类面积,从而可以判断小区地段、品质、档次和房屋的大体价位.★4.土地使用权出让合同(或批文）、红线图及土地使用权证(国土局）合同（或批文)可以掌握取得土地的时间、土地性质、土地面积、土地成本;从红线图上的海拔标注可以了解该地块的地形地貌，从而可以分析判断土地整治工程量的大小、房屋基础的深浅、环境施工的复杂程度等，进而影响扣除项目的成本。
2024年房地产企业土地增值税清算操作实务
土地增值税是指在土地使用权转让或者出让，因土地的市场价格上涨而获得的差价所应纳税的税款。
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收也日益重要。
2024年，我国在土地增值税清算操作实务方面进行了一些调整，以更好地管理和征收土地增值税。
一、土地增值税税率和税基2024年，我国对土地增值税税率和税基做出了一些调整。
根据国家税务总局发布的规定，非居民个人和企事业单位的土地转让行为，土地增值税税率统一为30%；而个人出售住房的土地增值税税率为20%。
此外，我国对土地增值税的计税依据也进行了调整，从土地使用权出让金改为土地转让金。
二、土地增值税清算的流程和程序1.申报备案房地产企业在土地转让之前，需要在土地出让合同签订后的30个工作日内，向税务机关申报并备案。
申报内容包括土地出让相关材料和企业基本资料等。
2.征收决定和纳税清算税务机关收到申报材料后，会进行审核，并对土地增值税进行征收决定。
房地产企业需要根据决定内容进行纳税清算，并缴纳土地增值税款。
3.发放税务机关开具的税务票据纳税清算完毕后，税务机关会开具相应的税务票据，发放给企业。
三、存在的问题与解决方案2024年，部分房地产企业在土地增值税清算操作实务中存在以下问题：1.税务备案延迟部分房地产企业在土地出让合同签订后未及时向税务机关申报备案，导致延误纳税清算时间。
解决方案是加强企业内部管理，加大对土地增值税清算流程的重视和推进。
2.纳税清算不准确部分企业在纳税清算过程中存在计算错误或者遗漏，导致缴纳税款不准确。
解决方案是加强对纳税清算流程的审核和核对，确保计算的准确性。
3.税务票据使用不规范部分房地产企业在使用税务票据时存在不规范的情况，如少开或多开税务票据等。
解决方案是加强对税务票据使用的管理和培训，确保规范使用。
总结起来，2024年房地产企业土地增值税清算操作实务主要包括税率和税基的调整，以及申报备案、征收决定和纳税清算等流程和程序。
同时也存在一些问题，如税务备案延迟、纳税清算不准确和税务票据使用不规范等。
房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税计算过程说明_(样表)
所得税
当年不足 退税可结 转弥补的
亏损额
因以前年 度退税不 足结转本 年弥补的
亏损额
7
8
第6列<0时填报
第8列＝第6列的
绝对值×7
9
10
11
12
第8列<=第9列时， 第8列>第9列 按上一年度
第10列＝第8列
时填报
第11列填报
第8列>第9列时， 11＝(8-9)÷
第10列＝第9列
7
当年应补缴企 业所得税
15=11-14 13列)时填报
15＝(10-9-13)÷7
25%
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25%
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25%
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25%
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25%
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25%
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-
-
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合计
25%
0.00%
填表说明： 1.后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。 2.本表填报的销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。 3.本表“土地增值税清算当年亏损金额③”及第5列“当年亏损额”均应按照土地增值税清算年度企业所得税年度纳税申报表附表A106000《企业所得税弥补亏损明细表》对应年度当年亏损额栏次填报。 4.本表第4列“当年已税前扣除的预缴（清算）土地增值税”、第9列“当年已缴纳的企业所得税”填报金额应与企业相关完税费（缴款）凭证一致。
13 (第5列+第6 列)>0时填报 13＝(5+6)×7
累计退税额超过项
房地产项目土地增值税清算手续提交资料清单
类型序号资料名称资料要求1企业及项目基本情况表附表1 ＊2土地增值税纳税申报表提供原件3项目税费结算表及附件附表24普通住宅免税申报资料提供原件＊1营业执照副本提供复印件2企业设立、变更的协议、合同或章程提供复印件3设立、变更的验资报告提供复印件 ＊4房地产开发资质证提供复印件＊5全部开户银行及账号情况表附表3＊6建筑安装工程基本合同、预算、决算＊7勘察、设计、监理、咨询、测绘等合同及明细表提供复印件附表4无合同的成本费用支出请提供相当于合同效力的凭据，如国家收费标准依据文件、小额订货单等。
＊1项目立项及批准文件提供复印件 ＊2国有土地使用证提供复印件 ＊3建设用地规划许可证提供复印件 ＊4建设工程规划计可证提供复印件 ＊5项目总体规划平面图（含经济技术指标）提供复印件 ＊6建筑工程施工许可证提供复印件 ＊7预测和实测面积测绘报告提供复印件 ＊8房屋初始产权证提供复印件 ＊9建设工程规划验收合格证提供复印件 ＊10工程竣工验收报告提供复印件 ＊11合作（联合）开发协议提供复印件12项目实际开工、竣工时间及资料，项目竣工验收备案表和单项工程竣工结算明细提供复印件＊13项目交房时间及证明材料（如交房公告等）提供复印件 ＊1商品房预售许可证提供复印件房地产项目土地增值税清算手续提交资料清单一、申报类二、企业基础类三、项目基础类四、收入类4各年度纳税申报表原件备查清单备注同时提供纸质和电子数据同时提供纸质和电子数据同时提供纸质和电子数据同时提供纸质和电子数据与开发成本资料一同装订提供电子数据及纸质合同复印件综合技术经济指标清晰可见。
土地增值税清算资料
土地增值税清算资料纳税人清算土地增值税时应分项目提供清算资料:1、营业执照、税务登记证复印件。
2、房地产开发项目清算说明。
主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况。
3、房地产开发经营许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销售许可证、房产证。
4、项目竣工决算报告、项目竣工验收备案表、房屋测绘报告。
5、项目立项至项目清算截止日期间的账套、账簿、凭证电子版科目余额表、及各年度12月份报表（同时提供开发成本、开发间接费用、应交税金营业税、城建税、教育附加、地方教育附加及土地增值税电子版明细账）6、取得土地使用权所支付的地价款凭证、契税凭证及国有土地使用权出让（转让）合同。
拆迁补偿协议及拆迁补偿支付花名册、7、项目银行贷款合同及银行贷款利息结算通知单。
8、所有的工程建设合同及其价款结算单、造价结算报告、税务发票。
9、项目设计合同、监理合同、勘察合同、大额材料及设备的采购合同等金额重大的合同。
10、本项目商品房及其他开发产品销售合同、商品房销售明细表、已开具的销售发票（记账联）、租赁合同等与确定转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
（同时提供电子版商品房销售台账）11、开发产品无偿移交政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
开发产品属业主共有财产的证明资料。
12、分期开发房地产项目的，共同发生成本费用在各期项目间分摊依据及计算方法，其他项目的开发五证资料。
13、转让房地产有关税金（营业税及城建税、教育附加地方教育附加、土地增值税、印花税）的完税凭证复印件及纳税申报表。
14、与土地增值税清算有关的其他证明资料。
以上证照、合同、票据等提供的复印件要加盖公章。
房地产开发25%转让土地增值税清算
房地产开发25%转让土地增值税清算摘要：1.背景介绍2.25% 土地增值税的适用情况3.转让土地增值税的清算流程4.相关法规及注意事项5.总结正文：房地产开发过程中，土地增值税是一个重要的税收项目。
为了保证税收的公平性和合理性，我国对土地增值税的征收进行了详细的规定。
其中，25% 的土地增值税是在土地使用权转让环节征收的一种税收。
本文将详细介绍25% 土地增值税的相关情况。
一、背景介绍土地增值税是指在土地使用权转让过程中，对土地增值部分征收的一种税收。
根据我国相关法规，土地增值税的税率分为四级，分别为30%、40%、50% 和25%。
其中，25% 的税率适用于房地产开发过程中，土地使用权转让增值额未超过扣除项目金额20% 的情况。
二、25% 土地增值税的适用情况在房地产开发过程中，如果土地使用权转让增值额未超过扣除项目金额的20%，那么就适用25% 的土地增值税税率。
在这种情况下，税收部门会根据土地使用权转让的价格和相关的扣除项目金额来计算应缴纳的土地增值税。
三、转让土地增值税的清算流程1.计算土地增值额：土地增值额= 土地使用权转让价格- 取得土地使用权支付的金额- 土地开发成本- 税金。
2.计算适用税率：如果土地增值额未超过扣除项目金额的20%，则适用25% 的税率。
3.计算应缴纳的土地增值税：应缴纳的土地增值税= 土地增值额× 25%。
4.提交申报表：纳税人需要按照规定填写土地增值税申报表，并提交给税收部门。
5.税收部门审核：税收部门会对纳税人提交的申报表进行审核，确认土地增值税的缴纳情况。
四、相关法规及注意事项1.根据《中华人民共和国土地增值税法》规定，土地增值税的纳税人是土地使用权的转让方。
2.土地增值税的征收范围包括国有土地、集体土地和城市房地产。
3.纳税人需要在土地使用权转让合同签订之日起30 日内向税收部门报送土地增值税申报表。
4.如果纳税人未按照规定报送土地增值税申报表，或者报送的申报表有虚假记载、有漏报、不报应纳税款等情况，税收部门有权按照规定进行处罚。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税的清算工作，确保税收法规的严格执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发的企业（以下简称“企业”）在土地转让、开发、销售等环节产生的土地增值税的清算。
第三条企业应当按照本办法的规定，及时、准确、完整地进行土地增值税的申报和清算。
第二章清算条件与程序第四条企业在以下情形之一时，应当进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工并销售完毕；（二）企业解散、破产或者因其他原因终止；（三）税务机关依法要求企业进行清算。
第五条企业进行土地增值税清算时，应当向所在地税务机关提交以下资料：（一）土地增值税清算申请书；（二）土地使用权证书、土地转让合同、房地产开发合同等相关资料；（三）项目竣工验收报告和销售明细表；（四）税务机关要求的其他相关资料。
第六条税务机关应当自收到企业清算申请之日起30个工作日内完成审核，并通知企业清算结果。
第三章清算计算第七条土地增值税的计算应当遵循以下原则：（一）合法性原则：企业应当提供合法、有效的凭证和资料；（二）真实性原则：企业申报的收入和成本应当真实、准确；（三）一致性原则：企业计算土地增值税的方法和程序应当与税务机关的规定保持一致。
第八条土地增值税的计算公式为：应纳税额 = （转让房地产收入 - 扣除项目金额）× 适用税率 - 速算扣除数第九条扣除项目包括但不限于：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）房地产开发成本；（三）房地产开发费用；（四）与转让房地产有关的税金；（五）其他按规定可以扣除的项目。
第四章法律责任第十条企业未按照本办法规定进行土地增值税清算的，税务机关可以依法追缴应纳税款，并处以罚款。
第十一条企业通过提供虚假资料、隐瞒收入等手段逃避土地增值税清算的，税务机关将依法追究其法律责任。
土地增值税清算申报表
土地增值税清算申报表一、概述土地增值税清算申报表是用于向税务机关申报土地增值税清算结果的表格。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物（统称房地产）所取得的增值额征收的一种税。
在房地产项目开发完成后，房地产开发商需根据项目实际情况，编制土地增值税清算申报表，以反映项目的增值情况，并据此计算应缴纳的土地增值税。
二、编制依据土地增值税清算申报表的编制依据主要包括：国家相关税收法规、开发项目实际情况、财务报表数据等。
在编制过程中，应遵循真实、准确、完整、及时的原则，确保申报数据的合法性和合规性。
三、编制内容土地增值税清算申报表主要包括以下内容：1、基本信息：包括项目名称、项目地点、开发周期、项目类型等信息。
2、转让房地产收入情况：包括转让房地产的总收入、扣除项目金额等信息。
3、土地增值税应纳税额：根据相关税收法规和项目实际情况计算得出。
4、财务报表数据：包括项目利润表、资产负债表等信息。
5、其他相关资料：如项目开发合同、发票、银行转账记录等。
四、编制流程1、收集资料：收集与项目相关的所有资料，包括开发合同、发票、银行转账记录等。
2、核算增值额：根据财务报表和其他相关资料，核算出项目的增值额。
3、计算应纳税额：根据相关税收法规和项目实际情况，计算出应缴纳的土地增值税税额。
4、编制申报表：将上述信息整理成土地增值税清算申报表。
5、审核申报表：对编制好的申报表进行审核，确保数据的准确性和完整性。
6、提交申报表：将审核通过的申报表提交给当地税务机关。
五、注意事项1、在编制土地增值税清算申报表时，应严格按照国家相关税收法规和规定执行，确保数据的合法性和合规性。
2、对于涉及到的扣除项目金额，应提供充分的证明材料，确保其真实性和准确性。
3、在提交申报表前，应对数据进行认真核对，避免因数据错误导致不必要的税务风险。
广东省土地增值税清算申报表及附表一、概述土地增值税是对土地使用权和地上建筑物及其他附着物的转让或出租等行为征收的一种税。
房地产企业土地增值税清算说明
房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定一全额开具销售发票的销售收入二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定三未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定四未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定一全额开具销售发票的销售收入国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“在进行土地增值税清算时,如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的,则按照发票所载金额确认收入;”比如业主购买了一套商品房,合同总金额120万元,发票开具也是120万元,那么在进行土地增值税清算时,就按照120万元确认收入;二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整;二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定比如,业主购买了一套商品房,合同总金额120万元,已付款120万元,但销售发票只开具了110万元,还有10万元会计挂在“其他应付款”,那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入;所以,对纳税人来说,在进行土地增值税清算时,必须注意将发票金额与合同金额进行比对,并按照合同金额进行调整,以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税,进而避免被税务机关处罚的风险;三未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定;应按照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第三条第一款规定确认土地增值税清算时收入即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;四对未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现这样处理和国税发200931号文件相附,待实际投入使用时再按上述办法确认收入;二、房地产代收费用的收入确认一代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定二代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认一代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数根据国家税务总局国税发2007132号第二十五条第一项的规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,如果代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税;实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数;国家税务总局国税发200991号第二十八条规定,代收费用的审核,对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形;二代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用;国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知国税发2007132号第二十五条第二项规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用;案例分析1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析某市税务稽查局检查某房地产开发公司,此公司xx年营业收入30000万元,其他应付款账户4500万元,经查“其他应付款”账户发现该公司xx年至xx年在销售商品房时向客户收取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计4500万元其中专项维修基金800万元,对于4500万元的代收费用单独核算未并入房价内,而且票据由委托方开具,此公司未做任何税务处理;涉税分析：1、营业税处理按照营业税相关规定,房地产开发企业代收的价外费用需要缴税;中华人民共和国营业税暂行条例国务院令540号第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用第十三条规定,条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：一由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；二收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；三所收款项全额上缴财政;国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知国税发200469号住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税;根据营业税的相关政策规定,代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税,即只要房地产开发公司代为收取了,不论其是否计入房价内或是否开票与企业所得税、土地增值税区别之处,原则上都要作为计税依据计入到营业额中;但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的,如代收的政府性基金和行政事业性收费和住房专项维修基金;其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附加;本案例中的专项维修基金800万元,符合国税发200469号文件规定,不计征营业税,其余3700万元未按税法规定申报纳税;2、企业所得税的处理国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号第五条规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益;企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理;因代收款项票据由委托方开具,根据国税发200931号文的规定,此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税;因为代收费用单独核算未并入房价内,所以也不用缴纳土地增值税;三、转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认一转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认土地增值税暂行条例实施细则规定“有关的经济利益”的前提是纳税人发生了转让房地产行为,即房地产交易完成;如果房地产交易未发生或者未完成被撤销,即使纳税人取得了经济利益,也应当属于与转让房地产无关的经济利益,不应确认为转让房地产所取得的收入;因此,转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入不确认为土地增值税收入,不缴纳土地增值税;二转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息的收入确认房地产企业转让房地产合同履行中,因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息以及其他各种性质的经济收益,应当确认为房地产转让收入;特别注意的几点：1、将流转税的价外费用概念引入了土地增值税;其实价外费用来源于“反避税”理念,试想如果对滞纳金、违约金不征收土地增值税,就有可能出现本来100万的房款,企业人为的划分为80万元房款,20万元赔偿金,从而侵蚀土地增值税的税基,因此转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息的收入确认,一律缴纳土地增值税;2、房地产未能转让而收取的违约金,不属于价外费用;价外费用,顾名思义,先有价,才有外,如果购买方违约导致房地产转让不成功收取的违约金,由于没有主价款,不存在分割房价,侵蚀税基的可能性,因此不需要缴纳土地增值税和营业税;4、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除;三售后返租的收入确认所谓售后返租,就是开发商在销售商品房时,约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司,由开发公司统一经营,经营收益归开发商;售后回租分为融资性售后回租和经营性售后回租;所谓融资性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为;所谓经营性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给没有融资租赁业务资质的企业后,又将该项资产从没有融资租赁业务资质的企业租回的行为1、经营性售后回租的税务处理1经营性售后回租中的销售方承租方的涉税处理①增值税和营业税的处理经营性售后回租的承租方出售资产的行为,应征收增值税或营业税;②企业所得税的处理承租人出售资产的行为,确认为销售收入 ,租赁期间的租赁费用作为企业相关费用在税前扣除,承租人租入的资产不计提折旧;③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花;1、经营性售后回租的税务处理2经营性售后回租中的受让方出租方的涉税处理①增值税和营业税的处理由于经营性售后回租的租赁期结束,租赁货物的所有权归出租方所有,因此,基于以上规定,经营性售后回租的受让方出租方征收营业税;即出租方实质上市提供经营租赁的行为,营改增前按照服务业征收营业税,营改增后缴纳增值税1、经营性售后回租的税务处理2经营性售后回租中的受让方出租方的涉税处理②企业所得税或个人所得税的处理由于受让人出租方收到承租方或销售方支付的租金时,应该依法缴纳企业所得税或个人所得税,出租人租出的资产计提折旧;③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花;A房地产开发公司以下简称A公司是一家商业地产公司,采用售后返租方式销售商铺;开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同,约定商铺按优惠价85万元即总价100万元的85%出售,在未来5年内,该商铺归开发商出租,收益归开发商;开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张发票上注明,并开具了销售不动产统一发票;开发商在销售房产时,对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定,并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元不考虑城建税、教育费附加、土地使用税;1、营业税的处理第十五条规定,纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除;第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款和价外费用;显然,房地产公司约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿交给开发公司,由开发公司统一对外出租经营,出租经营收益归开发商;开发商无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据;对此,各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确;房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年;这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益;因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照营业税暂行条例实施细则第十五条和税收征管法实施细则第四十七条规定核定其营业额房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司或房地产开发公司的关联企业与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价,购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用;房地产开发公司商品房折让优惠额或商品房售价低于同类商品房价格部分应并入商品房销售价款,一并按销售不动产征收营业税,购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税;因此,A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5万元;购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=万元,城市维护建设税及附加×7%+3%=A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税,即5×5%=万元;城市维护建设税及附加× 7%+3%= ;二印花税本例中,A公司不但销售了开发产品,还租赁了该开发产品后并转租假如转租合同每年签订一次,应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×%=万元,按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×+5×=万元三土地增值税本例中,A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元,在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢企业正常销售房价100万元,而合同约定销售价款为85万元,购房者将商铺无偿给开发商用5年;其实质是开发商受到了85万元房款,又有无需支付15万元租金的“其他经济利益”,因此总收入确认为100万元,应该按照100万元缴纳营业税和土地增值税;五房产税购房者将购买的商铺返租给A公司,每月应按租金收入少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定的12%缴纳房产税：15÷5×12×12%=万元;开发商再将商铺转租,按房产税相关规定,开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税;这在实际税务处理中也是容易被忽视的;六企业所得税对于经营性售后返租业务,A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理,分别计算相关成本、费用和损益;A公司的租赁支出就是,一次性让利给购房者的折让优惠额,按权责发生制原则,A公司每年的租赁支出为15÷5=3万元;五企业所得税本例中,A公司在销售房产时,购买方以提前从房地产公司获得15万元租金抵房款,即收入的金额能够可靠地计量,应以100万元作为所得税应税金额;转租收入5万元应在满足收入确定条件后,计入当年度应纳税所得额;则A公司当年应纳税所得额为：100+5=105万元,扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后,即可计算出应纳企业所得税额;四、视同销售房产收入的确认一以房和土地用于抵债、投资和分配的收入确认二拆迁安置房收入的确认三土地置换收入的确认四收取车库使用费的收入确认五收到政府土地返还款建设拆迁安置房的收入确认六土地使用权未发生转移但实质转让的收入确认四地下车位车库、杂物间的收入确认八、总结一地上车位、车库1、租赁合同：与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的停车位要缴纳租赁业营业税,不缴纳土地增值税,不缴纳房产税;与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的车库及储藏室要缴纳租赁业营业税,不缴纳土地增值税,缴纳房产税;2、销售合同：签订车库位销售合同的,不论是否取得产权证明,均按销售不动产征税;缴纳土地增值税,不缴纳房产税;签订车库位长期或无期限使用权转让合同,视同销售,按销售不动产征税,缴纳土地增值税,不缴纳房产税;二地下车位车库企业出租地下车位,应当按场地出租对待,缴纳税营业税;取得租金时一次性缴纳;企业所得税可按国税函201079号：“在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入”;房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入;应该按照租赁业缴纳营业税,不征收土地增值税,需要缴纳房产税;二地下车位房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入,按照销售不动产缴纳营业税,按照非普通住宅缴纳土地增值税,不需要缴纳房产税;地下车库的涉税处理根据营业税税目注释试行稿第九条规定：“销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为;以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物;”据此,房地产企业出售的地下停车位,以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物;对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税;受让方不能办理车位产权手续,不需要缴纳车位契税;地下车库的涉税处理在实际工作中中,地下车库大致分为三种：1、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊；2、开发商根据规划单独建造地下车库,其建筑面积已分摊；3、开发商将地下人防设施作为地下车库;在地下车库的处理中,又分为出租、销售、或自用等几种情况;每种形式的处理都不太一致,应根据业务的实质,进行财税处理;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：开发商单独建造的地下车库,建筑面积未分摊,即该部分建造成本未分摊至可售面积之中,产权应归开发商所有;其性质属于营利性的公共配套设施,根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号文第十七条第二款：“属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本;除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理;”一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：因此,作为营利性配套设施的地下车库,成本应单独核算开发成本,将其归集至“开发成本----公共配套设施地下车库”之中,完工后结转至“开发产品----地下车库”之中;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：地下车库对外出租,直接作为租赁,开具租赁业发票;1营业税及附加：按租赁业%交纳;根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十五条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;因此营业税额以预收金额为计算基数,而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税;2土地增值税：因未发生权属转移,不涉及土地增值税一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：3房产税：根据财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知财税2005181号规定,已出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税;即出租部分按租金收入的12%计征房产税;4土地使用税：根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税2009128号第四条规定,“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款;对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税;”因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税;虽然国家没有出台免税政策,但相关省市有相关征免政策;需要注意的是,如果不是单独建造的地下车库,而是与地上房屋建筑物连在一起,则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税,不重复征税;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：5企业所得税：根据中华人民共和国所得税法实施条例第十九条企业所得税法第六条第六项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入;租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现;。
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项-裴玉梅讲解
（二）清算的单位
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进 行清算，对于分期开发的，以分期项目为单位清算。
清算单位
立项批文
关于土地增值税清算单位 目前各地采用的主要依据如下： 1、发改委项目立项批准 （备案）文件; 2、建设工程规划许可证； 3、建筑工程施工许可证； 4、销售（预售）许可证； 5、初始产权登记证明。 房地产开发企业以分期销售形式开发并
直接转让土地使用权的
可清算
已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整 个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的
取得销售（预售）许可证 满三年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未 办理土地增值税清算手续的
应清算 可清算
车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水
20
20
厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮
电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费
10
10
用可以扣除；
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非
0
0
营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除
未开具发票或未全额开具发票的，以交 易双方签订的销售合同所载的售房金额 及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实 际测量面积不一致，在清算前已发生补、 退房款的，应在计算土地增值税时予以 调整。
收入的审核要点
3、代收税费是否计入收入 代收税款，不计入销售收入。 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企
3．《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题 的通知》(国税函[2010]220号)
房地产开发成本凭证或资料不全清算处理如何进行土地增值税清算
房地产开发成本凭证或资料不全清算处理如何进行土地增值税清算《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
具体核定方法由省税务机关确定。
如北京七号公告：第三十四条对开发土地与新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用（以下简称四项成本），按有效凭证金额据实扣除。
对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的。
（二）提供的开发成本资料不实的。
（三）发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。
（四）清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
第三十五条主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》（见附件9）。
第三十六条税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，作为第四十三条所列四项开发成本核定的依据。
《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由北京市地方税务局另行制定下发。
如《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知》（苏地税发[2007]75号）规定，对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
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（二）对具体情况的界定
4、房地产的抵押。
房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取 得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。
（二）对具体情况的界定
3、房地产的出租。
房地产的出租是指房产的产权所有人、依 照法律规定取得土地使用权的土地使用人 ，将房产、土地使用权租赁给承租人使用 ，由承租人向出租人支付租金的行为。房 地产的出租，出租人虽然取得了收入，但 没有发生房产产权、土地使用权的转让， 因此，不属于土地增值税的征税范围。
（二）对具体情况的界定
二是 取得国有土地使用权后进行房屋开发
建造再转让的。这种情况是指一般所说的 房地产开发。这种行为通常被称作卖房， 按照国家有关的房地产法律和法规的规定 ，卖房的同时，土地使用权也随之发生转 让。由于这种情况既发生了产权的转让又 取得了收入，应纳入土地增值税的征税范 围。
（二）对具体情况的界定
征税。这里，是否取得收入是判定 属于土地增值税征税范围的标准之 三。
（一） 征税范围的原则
因此，土地增值税的征税范围不包
括转让房地产权属，未取得收入的 行为。如通过继承、赠与方式转让 房地产的，虽然发生了转让行为， 但权属人未取得收入，因而不征收 土地增值税。
（二）对具体情况的界定
1、以出售方式转让国有土地使用税、地上的建筑物 及附着物的 一是 出售国有土地使用权的。即取得国有土地使 用权后仅进行土地开发，这种情况是指土地使用 者通过受让方式，向政府交纳土地出让金，有偿 受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、 通路和平整地面等基础开发，不进行房产开发， 即所谓的“将生地变熟地”，然后直接将空地卖 出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳 入土地增值税的征税范围。
（一） 征税范围的原则
2、只有国有土地使用权及其地上建筑
物和附着物发生转让行为，才征收土 地增值税，对不发生转让行为的不征 收土地增值税。这里，土地使用权、 地上的建筑物及其附着物是否发生转 让是判定是否属于土地增值税征税范 围的第二个标准。
（一） 征税范围的原则
3、只对有偿转让的房地产的行为
（二）对具体情况的界定
5、房地产的交换。 房地产的交换是指以一方房地产与另 一方房地产进行交换的行为。这种行 为既发生了房产产权、土地使用权的 转移，交换双方又取得了实物形态的 收入，按条例规定，属于土地增值税 的征税范围。
（二）对具体情况的界定
6、以房地产投资入股进行合资或联营。 这主要是指一方出土地或房地产，并将土地或 房地产作价，另一方出资金，双方组成一个新的 企业或法人，合资经营或联营的。由于出地或房 地产一方办理了房地产权属的变更、转移手续， 并取得该合资、联营企业一定的股份，其收入以 股息、红利等形式体现，因此，属于土地增值税 的征税范围。 现行政策对于非房地产开发企业以房地产投资 入股进行非房地产开发项目的合资或联营的，免 征土地增值税。
（二）对具体情况的界定
9、房地产的重新评估。 主要是指国有企业在清产核资时对 房地产进行重新评估而使其升值的情 况。这种情况房地产虽然有增值，但 其既没有发生房地产权属的转移，房 产产权、土地使用权人也未取得收入 ，因此，不属于土地增值税的征税范 围。
（二）对具体情况的界定
2、以继承、赠与方式转让房地产的。只发生
了房地产产权的转让，没有取得相应的收入， 因而不能将其纳入土地增值税的征税范围。 细则所称赠与是指： （1）房产所有人、土地使用权使用人将房屋产 权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养 义务人的； （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国 境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权 、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利 、公益事业的。
（二）对具体情况的界定
7、房地产的联建。
房地产的联建是指由一方出土地， 另一方出资金，共同建房，建成后双 方各得一部分。这实际上是以转让部 分土地使用权来换取新建成房屋部分 产权的行为。对于建成后按比例分房 自用的，暂免征土地增值税；建成后 转让的，应征收土地增指房地产开发公司代客户进行房 地产的开发，开发完成后向客户收取 代建收入的行为。对于房地产开发公 司而言，虽然取得了收入，但没有发 生房地产权属的转移，其收入属于劳 务性质的，因而，不属于土地增值税 的征税范围。
二、土地增值税征税范围
转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和 个人，应当缴纳土地增值税。
（一） 征税范围的原则
1、只对转让国有土地使用权及其地
上建筑物和附着物的行为征收土地 增值税，对于转让非国有土地使用 权的行为不征税。转让的土地 ，其 所有权是否为国家所有，是判定是 否属于土地增值税征税范围的第一 个标准。
三是 存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的 房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使 用权一并转让给其他单位和个人。这种行为 按照国家有关的房地产法律和法规，应当到 有关部门办理房产产权和土地使用权的转移 变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的， 还应到土地管理部门补交土地使用权出让金 。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。
房产企业土地增值税清算
合肥市地税局
2014年8月9日
主要内容
基本政策
征收管理
税款计算
优惠政策
清算流程
第一部分 土地增值税简介
纳税义务人
征税范围 纳税地点 纳税时间
一、土地增值税的纳税人
转让国有土地使用权、地上的建筑物
及其附着物并取得收入的单位和个人 ，为土地增值税的纳税人。 单位是指各类企业单位、事业单位、 国家机关和社会团体及其他组织。 个人包括个体经营者。