盘点土地使用权投资的涉税处理
《行政事业单位国有资产管理办法》
《行政事业单位国有资产管理办法》行政事业单位国有资产是保障国家机关和事业单位履行职能、提供公共服务的重要物质基础。
为了规范和加强行政事业单位国有资产管理，维护国有资产的安全和完整，提高国有资产使用效益，根据国家有关法律法规，制定了相应的管理办法。
一、管理原则与目标行政事业单位国有资产管理应当遵循以下原则：1、资产管理与预算管理相结合。
将资产配置与预算编制紧密结合，根据单位履行职能和事业发展的需要，合理安排资产购置预算。
2、资产管理与财务管理相结合。
资产的购置、使用、处置等环节应当与财务核算相互衔接，确保资产信息的真实、准确、完整。
3、实物管理与价值管理相结合。
既要注重资产的实物形态管理，确保资产的安全、完整，又要关注资产的价值形态，实现资产的保值增值。
管理的目标是保障国有资产的安全完整，合理配置和有效利用国有资产，提高资产使用效益，促进各项事业发展。
二、资产的范围与分类行政事业单位国有资产包括：1、流动资产，如货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。
2、固定资产，如房屋及构筑物、专用设备、通用设备、文物和陈列品、图书档案、家具用具装具及动植物等。
3、无形资产，如专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等。
4、对外投资，如股权投资、债权投资等。
5、其他资产，如在建工程、待处理资产等。
三、资产的配置资产配置应当符合国家有关规定和单位履行职能的需要，遵循合理、节约、有效的原则。
1、单位申请购置资产，应当根据业务工作需要，结合资产存量状况，提出资产购置申请，并编制资产购置预算。
2、主管部门对所属单位的资产购置申请进行审核，按照规定的程序和权限审批。
3、财政部门根据单位的资产购置预算，结合资产配置标准和资产存量情况，进行综合平衡后，安排资产购置资金。
四、资产的使用行政事业单位应当建立健全资产使用管理制度，规范资产使用行为。
1、对固定资产进行定期清查盘点，确保账实相符。
2、加强对无形资产的保护和管理，防止无形资产流失。
土地一级开发涉及的纳税处理
土地一级开发涉及的纳税处理政府在收回国有土地使用权后，通常会通过招拍挂程序将土地出让给企业，尤其是房地产公司。
然而，由于收回的土地使用权是生地，政府需要进行负责土地的拆迁和“七通一平”工作，以便二级开发商可以快速开展建设工作。
但政府受到资金瓶颈问题的影响，只能吸引投资者参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者，用于拆迁补偿和土地整理工作。
另外，政府也可以让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用，作为原土地使用者自行进行拆迁和土地补偿的费用。
在政府收回国有土地使用权的过程中，这些经济行为会涉及到以下三种税务处理难点。
第一个难点是土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理。
国家收回国有土地使用权后，土地会进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从事拆迁和土地整理工作。
然而，摘牌企业获得政府给予的土地返还款应如何进行税务处理呢？根据财税[2016]36号文件的附件《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定，“其他建筑服务”包括拆除建筑物或构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。
因此，摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。
根据财税[2016]36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或行政事业性收费后的余额。
案例1中没有格式错误和明显有问题的段落，因此只进行小幅度的改写。
根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，单位和个人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收入时，需要缴纳土地增值税。
这种行为被称为有偿转让房地产。
企业以国有土地投资入股的涉税处理
全面营改增后，企业或投资者以国有土地投资入股中的国有土地有两种国有土地情形：一是2016年4月30日之前购买或受让的国有土地；二是2016年5月1日之后购买或受让的国有土地。
这两种国有土地发生的投资入股行为涉及投资方和被投资方的税务处理有所差异。
（一）投资方涉及的税务处理1、增值税的处理（1）以国有土地投资入股视同转让必须缴纳增值税①相关税收政策分析财税［2016］36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
”同时第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。
”财税［2016］36号文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第四款“进项税额”规定：“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
”基于以上税收政策的规定，企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”的行为，且被投资企业取得不动产包括接受投资入股形式取得的不动产，其进项税额同样准予从销项税额中抵扣。
这就意味着投资企业以不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票交给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据，而且以不动产投资入股行为列入了增值税“销售不动产”税目的征税范围。
因此，企业以无形资产、不动产投资入股行为，应按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。
②分析结论通过以上税收政策分析，企业将国有土地投资入股视同有偿转让国有土地的行为，应缴纳增值税。
（2）将国有土地投资入股的增值税处理方法①将2016年4月30日前取得的国有土地使用权投资入股的增值税处理《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第二条规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。
押题宝典税务师之涉税服务实务通关试题库(有答案)
押题宝典税务师之涉税服务实务通关试题库(有答案)单选题（共45题）1、某企业为增值税一般纳税人，2021年3月销售旧设备一台，取得处置价款70.2万元（含税），该设备2015年购进时取得了增值税专用发票，注明价款75万元，已抵扣进项税额。
该企业销售此设备应纳增值税（）万元。
A.0B.0.09C.1.36D.8.08【答案】 D2、下列关于支持新冠疫情防控相关增值税政策，表述不正确的是（）。
A.自2020年1月1日-2020年12月31日，疫情防控重点保障物资生产企业按季向主管税务机关申请全额退还增值税增量留抵税额B.自2020年1月1日-2020年12月31日，对纳税人运输疫情防控重点保障物资取得的收入，免征增值税C.自2020年1月1日-2020年12月31日，纳税人提供公共交通运输服务、生活服务，以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税D.自2020年1月1日-2020年12月31日，单位将自产的货物，直接向承担疫情防治任务的医院，无偿捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的，免征增值税【答案】 A3、下列属于增值税视同销售行为，应计算缴纳增值税的是（）。
A.某生产企业将外购钢材用于扩建仓库B.某电器厂委托商店代销小电器C.某商业企业将外购的货物用于个人消费D.某餐饮企业购进货物用于集体福利【答案】 B4、（2016年）下列房产中，应缴纳房产税的是（）。
A.房地产开发企业建造的尚未出售的商品房B.某社区医疗服务中心自用房产C.某公园的办公用房D.某大学出租的房屋【答案】 D5、某企业为增值税一般纳税人，12月购进货物，均取得增值税专用发票，发生可抵扣的进项税额100000元；销售货物发生增值税销项税额150000元，月末盘点时发现因管理不善丢失货物一批，发生进项税额转出20000元。
则12月末企业应作的会计处理是（）。
A.借：应交税费——未交增值税 70000 贷：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 70000B.借：应交税费——未交增值税 90000 贷：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 90000C.借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 70000 贷：应交税费——未交增值税 70000D.借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 90000 贷：银行存款 90000【答案】 C6、涉税服务业务工作底稿属于税务师事务所的业务档案，除法律、法规另有规定外，应当自提交结果之日起至少保存（）年。
固定资产盘点总结报告
固定资产盘点总结报告土地使用权、房屋及建筑物、机器设备、运输工具、电子设备、办公设备等各类固定资产。
二、盘点过程1、组织安排盘点人员。
由综合办公室负责组织，各部门分别派出资产管理员和财务人员参与盘点工作。
2、开展盘点工作。
盘点工作于XX年11月底至12月初进行，各部门配合积极，按照规定认真核对账物，确保盘点工作的准确性和完整性。
3、核对盘点结果。
经过盘点，核对账物与实物，发现差异10件，总价值为万元。
差异主要是由于部分资产在使用过程中产生了损耗或报废，但未及时更新台账记录。
三、盘点结果本次盘点结果显示，公司固定资产账面与实物相符，资产台账记录清晰、完整。
但仍需注意及时更新台账，确保台账与实物的一致性。
四、改进措施1、加强资产管理人员的培训及管理。
要求各部门加强对资产管理员的培训，明确其工作职责，确保资产管理到位。
2、完善资产台账管理工作。
要求各部门规范台账模式，及时更新台账，确保台账与实物的一致性，并与财务部门进行有效沟通，督查各部门资产台账状况，对有问题的进行纠偏，避免出现管理漏洞。
综合办公室XX年月日根据盘点结果，公司固定资产总额为XXXX万元，其中交通工具类73件，价值XXXX万元；计算机类549件，价值XXXX万元；仪器仪表类559件，价值XXXX万元；办公设备2269件，价值XXXX万元。
在盘点过程中，发现了一些问题，包括部分固定资产标贴字体老化褪色、设备故障或损坏未能及时上报等。
为了解决这些问题，我们提出了一些处理意见，包括重打印粘贴标贴、加强固定资产电子台账的管理等。
同时，我们也提出了今后的工作方向，包括加强对固定资产的管理、定期对固定资产盘点等。
最后，我们得出结论，公司固定资产盘点结果基本可靠，但需要加强内控化精细管理。
During the d of December 25th to December 31st in XX year。
the Financial Department and Office of XXX。
房地产投资土地使用权的税务风险防控
房地产投资土地使用权的税务风险防控近年来，我国房地产市场快速发展，吸引了众多投资者投身其中。
在房地产投资中，土地使用权是核心资产之一，其交易金额巨大，税务风险也相应增加。
为了降低税务风险，投资者需加强对土地使用权税务问题的关注，并采取有效措施进行防控。
本文将从税务风险识别、税务风险防控策略等方面展开分析，为房地产投资者提供参考。
一、税务风险识别1.土地增值税风险：在土地使用权交易过程中，土地增值税是主要税种之一。
根据我国税法规定，土地增值税应按照增值额计算，但在实际操作中，增值额的确定往往存在争议。
部分投资者为规避土地增值税，可能采取隐蔽交易、虚假申报等手段，导致税务风险。
2.契税风险：契税是房地产交易过程中涉及的另一种重要税种。
根据我国税法规定，契税应按照成交价格计算。
然而，在实际操作中，成交价格往往难以准确确定，容易导致契税缴纳不足或过多。
3.企业所得税风险：房地产企业在开发过程中，可能涉及企业所得税的缴纳。
部分投资者为规避企业所得税，可能采取虚构成本、关联交易等手段，导致税务风险。
4.个人所得税风险：在房地产投资过程中，个人所得税也是需要注意的税务问题。
部分投资者为规避个人所得税，可能采取隐瞒收入、虚构支出等手段，导致税务风险。
5.房产税风险：房地产投资者还需关注房产税问题。
根据我国税法规定，房产税应按照房产价值计算。
然而，在实际操作中，房产价值的确定存在一定难度，容易导致房产税缴纳不足或过多。
二、税务风险防控策略1.合规经营：投资者应遵循国家法律法规，合规经营，确保交易真实、合法。
在土地使用权交易过程中，应严格按照税法规定缴纳相关税费，避免采取不正当手段规避税收。
2.加强税务筹划：投资者可聘请专业税务顾问，针对房地产投资项目的特点，进行税务筹划。
在项目策划、交易结构设计等方面，充分考虑税务因素，降低税务风险。
3.完善内部控制：投资者应建立健全内部控制制度，加强对交易过程的监控和管理。
在土地使用权交易过程中，确保交易价格的公允性，防止虚假交易和逃税行为。
9种拿地模式税费处理，全面比较（含详细案例）
9种拿地模式税费处理，全面比较（含详细案例）一、一级土地（出让方式）1、土地出让方：政府土地储备中心2、行为性质：国家让渡土地使用权3、财务关注点：不属增值税应税范围，由土储中心开具土地出让的财政票据，财务测算中按成交/1.09*9%（因销售不动产增值税有变动，以交楼时间段税率为准）计算可抵扣销项税额，契税按成交价计算（成交价不含增值税，不价税分离还原），销项税额抵扣需按收楼地上计容面积计算抵扣。
二、二级土地（村集体土地转让）1、操作方式：政府前期征收集体用地中，除给予村民货币补偿外，还有一定留用地指标，一般为征用土地15%内。
村集体获得该指标下国有划拨用地（已完成土地及控规），并采取定向拍卖方式将国有划拨用地变为国有出让用地（补交出让金及税费一般为挂账支付，税率约为土地招拍挂转让价格的20%左右，由竞得人支付后再交纳），村集体在政府公共资源交易平台以招拍挂方式转让该国有建设用地。
2、操作流程：a、国家征用集体用地—b、村集体获得一定比例国有划拨留用地指标—c、政府按供地计划安排留用地挂牌（公开招拍挂）—d、挂牌的国有划拨用地成交—e、村集体收到成交价款后申请国有划拨用地变成国有出让用地—f、村集体支付定向出让的土地出让金及税费—g、将国有出让用地转让给竞得人3、财务关注点a、票据类型：为转让无形资产的增值税专用发票，一般为税局门前代开。
b、开票税率：村委会一般为小规模纳税人，增值税开票税率为3%，进项税额可一次性抵扣，顺德区域该模式土地转让的土增税采用5.5%核定征收，企业所得税一般采用2%征收率核定。
三、二级土地（在建工程转让）1、强制性规定：《城市房地产管理法》第三十九条规定出让的国有用地，属于建设项目的，建设规模低于25%的不允许转让，达到25%可转让。
2、转让实质：属于在建工程转让3、财务关注点：a、入账票据：该行为属不动产转让，由转让方开具销售不动产的专用发票，适用税率分9%（营改增后获取施工证的）及5%（营改增前获取的按转让价款与土地及建安的差额简易征收），按不含税金额列支土地成本及计征契税。
土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解费
土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解发表于2009-06-07 16:58土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解（作者：中国财税培训师税收学博士肖太寿）土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。
包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
有关增值税的税务处理主要涉及土地增值税的涉税处理和土地增值税的清算两方面，下面主要对土地增值税的涉税处理和土地增值税清算的有关税务处理进行详细的介绍。
一、土地增值税的涉税处理技巧及其例解（一）征税范围和税率1、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地增值税的征税范围主要有一般规定和具体规定。
（1）征税范围的一般规定①土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。
②土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
③土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
即房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
【土地增值税税收政策盘点】预缴土地增值税
【土地增值税税收政策盘点】预缴土地增值税土地增值税税收政策盘点土地增值税税收政策盘点（重庆）立信税务师事务所重庆分所整理一、基本法规《工业用地中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》二、其他主要法规政策⑴《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体规定的通知》（财税[1995]48号）⑵《重庆市按规定关于普通标准住宅以外的房屋转让应地方税务局预征土地增值税的通知》（渝地税发〔2003〕278号）⑶《财政部关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）重庆市局转发文件为：渝地税发〔2006〕143号⑷《国家税务总局关于房地产开发企业问题增值税清算管理有关土地的通知》（国税发〔2006〕187号）重庆市局转发文件为：渝地税发[2007]145号⑸《重庆市清算系统地方税务局关于逐步做好土地增值税清算工作的通知》（渝地税发〔2008〕52号）（6）《国家税务总局关于印发国土资源部的通知》（国税发[2009]91号）（7）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）（8）《国家税务总局关于土地清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）（9）《重庆市地方税务局关于国有土地进一步加强土地增值税征收管理工作的请示》（渝地税发[2010]116号）（10）《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关结构性问题的通知的通知》（渝地税发〔2010〕167号）（11）《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》（渝地税发〔2010〕168号）清算单位一、《暂行实施细则》土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
二、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关风险问题的通知》（国税发〔2006〕187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期投资项目为单位清算。
会计准则交土地使用税会计分录
会计准则交土地使用税会计分录在会计准则中，土地使用税是企业需要缴纳的一项税费。
根据会计准则的规定，企业需要将土地使用税计入成本或费用，以反映其真实的经济状况和财务状况。
因此，在进行会计处理时，需要进行相应的会计分录。
一般来说，企业在缴纳土地使用税时，会根据税务部门的要求，将土地使用税的金额缴纳给税务部门。
在会计处理中，我们需要将这笔费用计入成本或费用科目，以体现企业的经营成本和财务状况。
假设某企业在某一年度需要缴纳土地使用税10000元，那么在会计处理时，我们可以按照以下分录进行：借：管理费用 10000贷：应交税费 10000这样，借方科目“管理费用”将增加10000元，贷方科目“应交税费”也将增加10000元。
这样的会计分录体现了企业在该年度缴纳的土地使用税金额，并将其计入费用，反映了企业的真实经济状况。
需要注意的是，土地使用税是企业的一项税费支出，属于管理费用的范畴。
因此，在进行会计处理时，需要将其计入管理费用科目。
此外，在具体操作中，还需要根据企业的实际情况和会计政策进行具体的会计处理。
需要强调的是，会计准则对于土地使用税的会计处理提出了明确的规定，企业在进行会计处理时必须遵循会计准则的要求，确保会计处理的准确性和合规性。
同时，企业还需要根据税务部门的要求，及时、准确地缴纳土地使用税，并在会计处理中反映出来。
总结起来，土地使用税是企业需要缴纳的一项税费，根据会计准则的要求，企业需要将土地使用税计入成本或费用科目。
在会计处理中，可以通过借方科目“管理费用”和贷方科目“应交税费”进行会计分录，体现企业缴纳的土地使用税金额。
企业在进行会计处理时，必须遵循会计准则的规定，确保会计处理的准确性和合规性。
同时，企业还需要根据税务部门的要求，及时、准确地缴纳土地使用税，并在会计处理中反映出来。
这样，才能真实地反映企业的经济状况和财务状况。
土地使用权投资会计及税务处理探讨
［ ］李吉栋 ， ３ 马胜 祥． 新会 计准 则对上 市公 司利
润操பைடு நூலகம் 的影 响 分 析 会 计 之 友 （ 旬 刊 ）０ ６ ０ ：３ 下 ２ ０ ，７ ６
６ ４
况 ， 司采 用成 本 模 式 进行 投 资 性 房 地产 的后 续 ｃ公
计量 ， 计算 相关 税费 。 １ Ｂ公 司会计 分 录及 税费 ．
四、 结语
内对 国有土地 享有 开发 、 用 、 营 的权 利 。 业 在 利 经 企 实际经 营过程 中， 于土地 使用权 的投资 方式不 同 ， 对
其会计和税务处理也不同； 同时 ， 需综合考虑企业的 战略发 展 ， 金流量 、 资 融资 能力 、 赋成本 、 营 情况 税 经 等 因素 ， 比较分 析 ， 出判 断 。 作
《 现代会计 ｝ ０ ０年第 ５期 ２１ 会和 中国注协对 会计师 事务所 及注册 会计 师的审查 应形成制 度 ； 借鉴 海外 经验 ， 快建立 注册会计 师 的 尽 惩戒 制大 力 提 高 注册 会 计 师 的风 险意 识 及 职 业 道
ｏ 税 务会计
德， 促使其严 格遵 守 独立 审 计 的最 新 准则 和 其 他执
途 的 ， 当 视 同销 售 货 物 、 让 财 产 或 者 提 供 劳 应 转 务 ” 以土 地 使 用 权 投 资 ， 业 所 得 税 视 同 销 售 处 ， 企
［ ］秦荣生 ． ４ 财务会 计新课 题 ： 余管理 当代 财 盈
经 ，０ ，２：５ ～ ６ ２ ０１ ０ ５ ０
（ 作者 单位 天津 市地 下铁 道集 团有 限公司 ）
（） １ Ｂ公 司 以土地使 用权 出资时
① 会 计处 理
借： 长期 股权投 资 —— ｃ公 司
【热荐】公司以土地投资入股如何缴税？
【热荐】公司以土地投资入股如何缴税？我国公司法规定了股东可以用土地使用权作价出资, 但是以土地使用权投资入股就牵涉到缴税的问题, 根据财税法的规定以无形资产和不动产投资入股的, 不征收营业税, 但是不征收营业税, 其它税种是如何缴纳的呢, 我们一起来看一下公司以土地投资入股如何缴税的问题。
公司以土地投资入股如何缴税？以土地使用权投资需要缴纳企业所得税、印花税。
契税由产权承受方缴纳。
1、企业所得税根据企业所得税相关规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资, 应在投资交易发生时, 将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理, 并按规定计算确认资产转让所得或损失。
因此, 公司发生该项行为时应将该土地的公允价值与账面净值的差额【即(800-400)=400】并入到当年的应纳税所得额, 计算缴纳企业所得税。
具体文件依据：《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)第三条、《财政部国家税务总局关于印发〈关于执行「企业会计制度」和相关会计准则有关问题解答(三)〉的通知》(财会[2003]29号)第八条。
公司在投资行为发生时, 企业所得税纳税义务就已经发生, 不能因为新公司废业, 而不缴纳当初发生投资行为时应缴纳的企业所得税。
若新公司废业, 公司收回投资, 则其相应的税务处理根据国税发[2000]118号文件第二条相关规定执行。
2、土地增值税根据财税字[1995]48号文规定, 投资联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件, 将土地转让到所投资或联营的企业中时, 暂免征收土地增值税。
3、印花税产权转移书据适用万分之五的税率。
4、契税由产权承受方缴纳：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的, 视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。
(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;(2)以土地、房屋权属抵债;(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;(4)以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
土地一级开发涉及的纳税处理
定》第一条第(四)项第 4 款规定：“经纪代理服务，以取得的全
部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基
金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政
府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。”
基于此规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入
助 30 00 万元(含增值税)，用于该项目 10 000 平方土地及地上建
筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑
物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿
费。约定返还的 3 000 万中，用于拆迁费用 1 000 万元(含增值
为销售额计算缴纳增值税。
案例 1
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地 100 亩，与国土部门签
订的出让合同价格为 10 000 万元，企业已缴纳 10 000 万元。
协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补
元[1 000÷(1+3%)]，应从企业所得税前扣除。 ②代理支付动迁补偿款差额 1 500 万元，应从企业所得税前扣
除。
③房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为 359.3 万元
[3 000÷(1+6%)-970.9-1 500]。
理难点。
土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理
国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过
挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从
事拆迁和土地整理工作。那么，摘牌企业获得政府给予的土地
返还款该如何进行税务处理? (财税[2016]36 号，附件：《销售服
扣除，直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款，由于被拆迁户收到
国家收回土地使用权的税务处理
国家收回土地使用权的税务处理（一）营业税的处理三是国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第一条规定：“《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
（二）土地增值税的处理从土地增值税来讲，目前的政策只对因国家建设需要和城市实施规划搬迁而补偿的才能免征。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）八条第（二）项规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款规定：“条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
（二）土地增值税的处理符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
而且财政部国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第四条关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题规定如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；（二）土地增值税的处理因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知
国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知国税函[2008]277号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。
国家税务总局二○○八年三月二十七日国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》国税发[1993]149号八、转让无形资产转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。
无形资产，是指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。
本税目的征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。
（一）转让土地使用权转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
土地租赁，不按本税目征税。
中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
营业外收入营业外收入主要包括：非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等。
1．非流动资产处置利得包括固定资产处置利得和无形资产出售利得。
固定资产处置利得，指企业出售固定资产所取得价款和报废固定资产的残料价值和变价收入等，扣除固定资产的账面价值、清理费用、处置相关税费后的净收益；无形资产出售利得，指企业出售无形资产所取得价款扣除出售无形资产的账面价值、出售相关税费后的净收益。
取得土地使用权的会计核算与涉税处理【会计实务操作教程】
《企业所得税法》第十一条规定，单独估价作为固定资产入账的土地
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不得计算折旧扣除；《企业所得税法实施条例》第六十五条规定，企业 所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出 租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专 利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。《企业所得 税法实施条例》第六十七条规定，无形资产按照直线法计算的摊销费 用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得少于 10年。作为投资或者受让 的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定 或者约定的使用年限分期摊销。因此，结合财务、会计对土地使用权的 相关处理规定，土地使用权在建造房屋及建筑物前，计入“无形资产— —土地使用权”，应按照税法有关无形资产的规定按期摊销；在建造房屋 及建筑物时，将“无形资产——土地使用权”的账面价值转入在建工 程；在房屋及建筑物完工后，土地使用权成本随房屋及建筑物工程成 本，一同转入“固定资产——房屋及建筑物”，不可单独作为“固定资产 ——土地”或者无形资产核算，应按照税法有关固定资产的规定，随同 “固定资产——房屋及建筑物”按期计算折旧扣除。执行新会计准则 的，土地使用权则可以分开单独按无形资产相关规定核算。
使用权资产的账目处理流程
使用权资产的账目处理流程1. 确认资产在进行账目处理之前，首先需要确认使用权资产的种类和数量。
使用权资产包括土地使用权、房屋使用权等。
确认资产应当根据相关合同和协议进行，确保资产的所有权和使用权的合法性和有效性。
2. 录入账目确认资产后，需要将资产信息录入到账目系统中。
账目系统应当包括资产名称、规格型号、数量、计量单位等信息。
资产信息的录入应当准确无误，确保后续的账目处理工作的准确性和可靠性。
3. 制定账目处理流程根据使用权资产的特点和管理要求，制定相应的账目处理流程。
账目处理流程应当明确每个环节的责任人和具体操作步骤，确保账目处理工作的规范和高效。
账目处理流程可以包括以下环节：•资产验收：对新入库的资产进行验收，确认数量、规格和质量等信息是否与采购合同一致。
•资产登记：将验收合格的资产登记入账目系统，包括资产的基本信息和相关合同、协议等文件的归档。
•资产变动登记：对资产的变动情况进行登记，包括资产调拨、报废、损坏等情况。
•资产盘点：定期对账目中的资产进行盘点，核对账目涉及的资产是否实际存在。
•资产报废：对无法继续使用的资产进行报废处理，包括注销账目和合理处置资产。
•资产处置：对资产的处置进行登记和归档，包括卖出、转让、赠送等。
4. 账目处理流程执行根据制定的账目处理流程，执行每个环节的具体操作。
在执行过程中要注意以下几点：•严格按照流程执行，确保每个环节的准确性和完整性。
•操作人员应当具备相应的专业知识和操作技能，确保账目处理工作的质量。
•操作过程中应当保密相关信息，确保资产的安全和保密性。
•账目处理的结果应当及时更新到账目系统中，确保账目的准确性和实时性。
5. 账目处理结果审核在账目处理流程执行完毕后，需要对处理结果进行审核。
审核工作应当由专门人员进行，确保账目的准确性和合规性。
审核内容包括资产信息的完整性、准确性和合规性等方面。
6. 账目处理结果归档审核通过后，账目处理结果应当进行归档。
归档工作应当按照相关规定进行，确保账目处理结果的安全和可查询性。
以土地使用权投资,涉及何种税及会计应如何处理
以⼟地使⽤权投资,涉及何种税及会计应如何处理【⽹友问题】我公司想以⼟地使⽤权对另⼀公司进⾏投资，该⼟地成本⽬前在我公司“开发成本”科⽬中记录，以该块⼟地进⾏投资，请问涉及何种税及会计应如何处理?【律师解答】问题所述⼟地使⽤权⽬前已核算在“开发成本”中，我们认为⽆论是否完成⼟地前期开发或正在进⾏⼟地前期开发，其实质不能改变⼟地使⽤权特征。
在这种情形下，企业将⼟地⽤于向外投资，主要涉及的税种如下：1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定，⾃2003年1⽉1⽇起以⽆形资产、不动产投资⼊股，参与接受投资⽅利润分配，共同承担投资风险的⾏为，不征收营业税。
对股权转让不征收营业税。
2、企业所得税：《企业所得税实施条例》第⼆⼗五条规定，企业发⽣⾮货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务⽤于捐赠、偿债、赞助、集资、⼴告、样品、职⼯福利或者利润分配等⽤途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定，属于企业⾃制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收⼊;属于外购的资产，可按购⼊时的价格确定销售收⼊。
企业将⼟地进⾏股权投资，也就是发⽣了⾮货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。
同时投资双⽅按所得税法的相应规定进⾏所得税的其他处理。
3、⼟地增值税：《财政部、国家税务总局关于⼟地增值税⼀些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)⽂件规定，对于以房地产进⾏投资、联营的，投资、联营的⼀⽅以⼟地(房地产)作价⼊股进⾏投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收⼟地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收⼟地增值税。
但是《财政部、国家税务总局关于⼟地增值税若⼲问题的通知》(财税[2006]21号)第五条关于以房地产进⾏投资或联营的征免税问题规定，对于以⼟地(房地产)作价⼊股进⾏投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进⾏投资和联营的，均不适⽤《财政部、国家税务总局关于⼟地增值税⼀些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第⼀条暂免征收⼟地增值税的规定。
违反财务会计管理制度行为及处理
第八章违反财务会计管理制度行为及处理第一节违反财务管理制度行为及处理第一条违反财务内控制度，有下列行为之一的，给予有关责任人相应处理：（一）年度财务预算方案、决算方案，以及利润分配、弥补亏损方案未经股东大会审议批准实施的，给予警告处分；（二）重大投资、重大资产处置和核销、重大关联交易及重大对外担保等事项，未按照法人治理要求报董（理）事会或股东大会审议的，给予记过或记大过处分；情节严重的，给予降级或撤职处分；（三）大额财务开支事项未按规定报财审委审查的，给予经济处罚；情节较重的，给予警告或记过处分；（四）处置抵债资产、固定资产、无形资产等资产，办理房产租入、租出，以及大额财务开支等事项，未按规定实施财务公开的，给予经济处罚；情节较重的，给予警告处分；（五）对外投资入股未按规定履行审查审批程序的，给予警告处分；情节严重的，给予记过或记大过处分。
第二条违反重大财务政策，有下列行为之一的，给予有关责任人相应处理：（一）私设“小金库”，或未将收入纳入账内核算直接抵顶支出的，给予记过或记大过处分；情节严重的，给予降级至开除处分；（二）资产未按规定纳入账内核算，造成资产流失或损害单位利益的，给予警告或记过处分；情节严重的，给予记大过或降级处分；（三）对外出租房产等资产(含抵债资产)，未按规定收取租赁费，或超过规定时限六个月仍未收取租赁费且未与承租人解除合同的，给予经济处罚；情节较重的，给予警告或记过处分；（四）超标准购置工作用车，或实行车辆改革后发放车辆补贴同时违反规定配备公务用车的，给予警告或记过处分；（五）违规对外捐赠的，给予经济处罚；情节较重的，给予警告或记过处分；（六）以个人名义存放单位或集体资金的，给予警告或记过处分；（七）重大财务事项未按规定履行审查备案程序的，给予警告处分；情节严重的，给予记过或记大过处分。
第三条违反重大财务政策，有下列行为之一的，给予有关责任人相应处理：（一）使用单位土地建设团购住房，未按市场化原则转让土地使用权的，给予记过处分；情节严重的，给予记大过至撤职处分；（二）为建设团购住房违规向开发商提供贷款的，给予警告处分；情节严重的，给予记过至降级处分；（三）违反规定团购住房，对单位造成不良影响的，给予警告处分；情节严重的，给予记过至降级处分；（四）超标准购置周转房的，给予警告或记过处分；（五）不符合条件的人员占用周转房超过三个月不搬离的，给予警告或记过处分，同时按市场价格补缴房屋租金。
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盘点土地使用权投资的涉税处理
【标 签】土地使用权投资,营业税
【业务主题】其他税费
【来 源】
2013年9月，A公司（以下简称A公司）与B公司共同出资设立甲机械制造有限公司（以下简称甲公司），其中A公司以一宗11700平方米土地使用权（工业用地）出资。
经评估机构评估其价值300万元，会计师事务所按评估金额出具验资报告。
2013年9月，A公司办理土地使用权变更手续。
下面根据目前税收政策，结合相关资料，分析投资方A公司以土地使用权对外投资涉及税种与计算。
A公司属于生产机床工业企业，在市经济开发区内，执行《企业会计准则》。
营业税
《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，从2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
在投资后转让其股权的也不征收营业税。
A公司以土地使用权投资入股，按甲公司章程条款“投资双方按各自实缴的出资比例分配利润、承担亏损和风险”，符合不征收营业税的规定。
土地增值税
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用免征增值税的规定。
甲公司与A公司均为工业制造企业，适用暂免土地增值税政策。
虽然A公司以土地使用权投资免征营业税和土地增值税，但仍应按主管税务机关的规定办理备案手续。
印花税
A公司与甲公司订立的土地使用权转让合同，属于产权转移书据，应按转让合同金额的万分之五缴纳印花税。
应缴税额＝300×0.05%＝1500（元）。
城镇土地使用税
A公司2001年8月取得国有土地使用权证，占地面积61200平方米，使用年限50年。
取得土地使用权记入“无形资产”金额5453800元，每平方米购入价89.11元。
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条规定，从2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
A公司以11700平方米土地投资，其应纳税款的计算应截止到2013年9月末。
从第四季度起实际占地面积＝61200－11700＝49500（平方米），当地税务机关规定城镇土地使用税按每平方米5元征收。
2013年第四季度应交城镇土地使用税＝49500×5×3÷12＝61875（元）。
房产税
A公司房屋产权证、“固定资产——房屋”明细账和2013年1月～8月房产税申报表反映，建筑面积57000平方米，房屋入账金额8370万元，本期未发生对外出租业务，全部按从价计征申报房产税。
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
经计算，A公司以土地投资后的容积率＝57000÷49500＝1.15大于0.5，土地价值应按原入账金额减投资后的余额计入房产价值，计入房屋的土地金
额＝49500×89.11＝4410945（元）。
税务机关规定对经营自用的房屋，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。
2013年第四季度从价计征房产税金
额
＝（83700000＋4410945）×（1－30%）×1.2%×3÷12＝185032.98（元）。
企业所得税
A公司以土地使用权对甲公司投资，属于非货币性资产交换，即以土地使用权换取股权。
企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生的非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物转让财产或者提供劳务，但国务院、税务主管部门另有规定的除外。
转让土地使用权账面金额＝11700×89.11＝1042587（元）。
A公司按直线法摊销土地使用权，2001年8月~2013年8月累计145个月，应结转转让土地使用权摊销金额＝1042587÷（50×12）×145＝251958.53（元）。
转让土地使用权净收益＝3000000－（1042587－251958.53）＝2209371.53（元）。
《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）规定，企业取得财产（包括各类资产、股权、债权）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。
A公司以土
地使用权投资确认的净收益2209371.53元，应全额计入2013年度计算缴纳企业所得税。
会计分录：
借：长期股权投资3000000
累计摊销251958.53
贷：无形资产1042587
营业外收入2209371.53。