济南国华东方美郡推广策划案-53PPT
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万达济南万达广场商业项目推广策略提案195PPT风至飞扬
学习改变命运,知 识创造未来
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城市综合体 住宅
复兴
一个城市中心区域的荣耀 一种居于城市中心的价值
学习改变命运,知 识创造未来
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大时代中的济南·城市复兴进程 万达集团·城市综合体
完美的组合
学习改变命运,知 识创造未来
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济南城市的未来……
学习改变命运,知 识创造未来
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学习改变命运,知 识创造未来
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不同区位的商业地产的崛起 这意味着济南一个商业中心的老格局已经打破，开始进入多中心时代
学习改变命运,知 识创造未来
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第三部分：百战不殆
学习改变命运,知 识创造未来
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复兴 为一个时代定名：城市
城市复兴一词最早出现在《英国大都市计划》 这一国家性质的规划方案中。并在随后的 学科发展中，被定义为将陈旧的、竞争力不足、活力不足的街区所进行的复苏计划。
从城市复兴的成功案例，找寻关键词
20世纪50年代，美国纽约、曼哈顿区、城市更新运动 关键词：政府推动、政企共建
这一时期的西方城市复兴案例，成功实践了以政府为推动，与大型企业双赢的城市复兴模式。 本案也具有以上特质 因此，这一次城市复兴，将成为百年来，济南重新全面崛起，腾飞的历史机遇。
学习改变命运,知 识创造未来
万达济南万达广场商业 项目推广策略提案 195PPT风至飞扬
东方新世界策划案优选PPT
3.阻截本区域竞争对手的客户 翠安侬苑、骏景南苑、美林海岸
3.2 按区域划分
1. 固有客户
高素质原居民、科技园、石牌、员村、棠下 高校区、电脑城、金融街、高级写字楼
2. 潜在客户
天河北、天河城、东圃、开发区、环市东 路、黄埔、珠江新城
3.3按职业划分
1. 固有客户
广告、金融、 、IT业等
天河公园楼盘量多价稳，大型自住然宅村小区的规原模居开发民优、势大大专。 院校的老师、高级公务员、 832“7东，方85新6㎡世（界另”广一氮期厂—地—块推高近广2科节00奏万技㎡的）经营主、建材市场老板、高级医生
信息、交通、旅游、文化和教育中心。 ➢ 根据城市中心的转移：
天河区作为新兴区域，将成为广州市商品房集中地。 ➢ 根据人文与配套环境分析：
天河公园板块会成为天河新居住中心。
8
项目地理交通示意
9
项目人文环境圈
10
结论:
交通网络发达，市政配套完善，人口流动量增多，商业氛围的 不断加重，市场消费者对该区域的偏好度在提升。该区域的地理优 势及价值所在得到进一步证明。
翡翠
•硬质的玉石，绿色的宝石——喻指很高的价值,如产品本身质量、 园林的色彩风格等
翡翠谷
•优美的自然环境 •源自影片“卧虎藏龙”的拍摄地——喻指目标客户群居住所 在 •与蓝谷的关系(联系、区别、提升……)
32
东方翡翠谷 ·魅力新世界诠释
魅力
▪地域的优势 ▪产品的独特 ▪生活模式的吸引
新世界
▪项目案名 ▪新型住宅小区及新式生活模式的形成
天河未来的
以上价格为毛坯防装修配置
中产阶级——MIDD拥LE有C3L0A多SS年开发房地产经验
1H楼距
3.2 按区域划分
1. 固有客户
高素质原居民、科技园、石牌、员村、棠下 高校区、电脑城、金融街、高级写字楼
2. 潜在客户
天河北、天河城、东圃、开发区、环市东 路、黄埔、珠江新城
3.3按职业划分
1. 固有客户
广告、金融、 、IT业等
天河公园楼盘量多价稳，大型自住然宅村小区的规原模居开发民优、势大大专。 院校的老师、高级公务员、 832“7东，方85新6㎡世（界另”广一氮期厂—地—块推高近广2科节00奏万技㎡的）经营主、建材市场老板、高级医生
信息、交通、旅游、文化和教育中心。 ➢ 根据城市中心的转移：
天河区作为新兴区域，将成为广州市商品房集中地。 ➢ 根据人文与配套环境分析：
天河公园板块会成为天河新居住中心。
8
项目地理交通示意
9
项目人文环境圈
10
结论:
交通网络发达，市政配套完善，人口流动量增多，商业氛围的 不断加重，市场消费者对该区域的偏好度在提升。该区域的地理优 势及价值所在得到进一步证明。
翡翠
•硬质的玉石，绿色的宝石——喻指很高的价值,如产品本身质量、 园林的色彩风格等
翡翠谷
•优美的自然环境 •源自影片“卧虎藏龙”的拍摄地——喻指目标客户群居住所 在 •与蓝谷的关系(联系、区别、提升……)
32
东方翡翠谷 ·魅力新世界诠释
魅力
▪地域的优势 ▪产品的独特 ▪生活模式的吸引
新世界
▪项目案名 ▪新型住宅小区及新式生活模式的形成
天河未来的
以上价格为毛坯防装修配置
中产阶级——MIDD拥LE有C3L0A多SS年开发房地产经验
1H楼距
蓝色商务风美容行业活动策划方案PPT模板.pptx
03
美/容/行/业/活/动/策/划/方/案
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主讲：小XX
时间：202x-xx
活动内容
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美/容/行/业/活/动/策/划/方/案
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品牌方案策划-化妆品推广方案PPT培训课件
04 品牌传播方案
广告传播方案
01
02
03
04
电视广告
通过在热门电视节目播放广告 ，提高品牌知名度。
网络广告
利用社交媒体、搜索引擎等网 络平台投放广告，吸引目标客
户。
户外广告
在城市繁华地段设置大型广告 牌、公交车身广告等，扩大品
牌曝光度。
杂志和报纸广告
在时尚杂志和主流报纸上投放 广告，传递品牌形象。
科技与自然
结合科技与自然成分，打 造安全、有效的化妆品产 品。
品牌理念
倡导美丽与自信
品牌理念强调内外兼修， 提倡通过化妆品展现美丽 与自信。
尊重个体差异
尊重每位消费者的个体差 异，提供定制化的产品和 服务。
追求卓越品质
对品质的追求体现在产品 的研发、生产、销售等各 个环节。
品牌形象
高贵典雅
品牌形象以高贵、典雅为主调， 符合高端化妆品的市场定位。
通过撰写高质量的博客文章、制作短视频 等形式，提供有价值的内容，吸引潜在客 户，提高品牌忠诚度。
搜索引擎优化
电子邮件营销
优化网站结构和内容，提高网站在搜索引 擎中的排名，增加曝光率。
向目标客户发送个性化的电子邮件，提供 优惠信息、新品发布等信息，保持客户关 注度。
线下推广策略
商场促销活动
在商场设立临时柜台、 举办试用活动等，吸引
公关传播方案
新闻稿发布
定期发布新闻稿，向媒体和公 众传递品牌动态和新品信息。
媒体活动
组织媒体发布会、试用活动等 ，邀请媒体和博主参与，提高 品牌曝光度。
赞助活动
赞助热门活动、慈善事业等， 提升品牌社会形象。
危机公关
建立危机应对机制，及时处理 品牌危机事件，维护品牌形象
房地产行业资料万邦济南市某项目战略营销策划报告(PPT54页)
道整合传播原则
窄道直效性渠道的运用
多渠道品牌营销原则 大众传媒品牌营销
公关活动品牌营销
销售业绩与开发商品牌互动提升
专有渠道
专有渠道
大众 传媒 营销
标靶式营销
世纪万邦
市场认知：
大众传媒营销是通过大众传媒形式， 提高项目市场知名度，并从中截选 目标客群的营销方式。 •广告大范围轰炸法 •房展作秀法
案名建议
案名命名的原则：
➢ 在济南及周边地区树立“道通”品牌形象； ➢ 契合消费群精神层面的追求； ➢ 体现道通企业文化,契合道通对本案所寄予的期望； ➢ 项目区位特点及环境； ➢ 不局限于项目地段，充分考量区域辐射； ➢ 具有与社区规模相匹配的量级； ➢ 能够满足因项目所处区域及体量而造成的较长销售周期的时间冲刷； ➢ 弱化小高层及塔楼产品在项目所处区域不易获得客户认可的不足； ➢ 支持未来高尚住宅区的区域定位，争取获得目标客群的认可； ➢ 适应住房升级换代需求，便于产品解读； ➢ 体现产品自身差异化，构成区分市场要素；
大客户营销渠道
大客户营销：根据本案项目体量，如果完全依靠散户购
买，可能会造成销售周期过长的问题，尤其是项目前期，如 果不能迅速打开市场局面，形成热销，很可能会使市场逐渐 淡忘本案。而本案地处章丘明水工业园附近，与济钢等大型 企业为邻，如能在这些大客户身上寻找到突破口，形成集团 购买，将会为项目的后期运作奠定坚实基础。
介质营销渠道
介质营销：世纪万邦多年来注重加强与各类人群
中间介质体的联系与沟通。并与之建立良好关系。 通过该类渠道可以与目标客户群进行有效沟通。 •居委会 •汽车销售代理商 •日用消费品类媒体 •投资类媒体 •各类会员组织
人脉营销渠道
人脉营销：推行“非客户带客户方案”，
窄道直效性渠道的运用
多渠道品牌营销原则 大众传媒品牌营销
公关活动品牌营销
销售业绩与开发商品牌互动提升
专有渠道
专有渠道
大众 传媒 营销
标靶式营销
世纪万邦
市场认知：
大众传媒营销是通过大众传媒形式， 提高项目市场知名度，并从中截选 目标客群的营销方式。 •广告大范围轰炸法 •房展作秀法
案名建议
案名命名的原则：
➢ 在济南及周边地区树立“道通”品牌形象； ➢ 契合消费群精神层面的追求； ➢ 体现道通企业文化,契合道通对本案所寄予的期望； ➢ 项目区位特点及环境； ➢ 不局限于项目地段，充分考量区域辐射； ➢ 具有与社区规模相匹配的量级； ➢ 能够满足因项目所处区域及体量而造成的较长销售周期的时间冲刷； ➢ 弱化小高层及塔楼产品在项目所处区域不易获得客户认可的不足； ➢ 支持未来高尚住宅区的区域定位，争取获得目标客群的认可； ➢ 适应住房升级换代需求，便于产品解读； ➢ 体现产品自身差异化，构成区分市场要素；
大客户营销渠道
大客户营销：根据本案项目体量，如果完全依靠散户购
买，可能会造成销售周期过长的问题，尤其是项目前期，如 果不能迅速打开市场局面，形成热销，很可能会使市场逐渐 淡忘本案。而本案地处章丘明水工业园附近，与济钢等大型 企业为邻，如能在这些大客户身上寻找到突破口，形成集团 购买，将会为项目的后期运作奠定坚实基础。
介质营销渠道
介质营销：世纪万邦多年来注重加强与各类人群
中间介质体的联系与沟通。并与之建立良好关系。 通过该类渠道可以与目标客户群进行有效沟通。 •居委会 •汽车销售代理商 •日用消费品类媒体 •投资类媒体 •各类会员组织
人脉营销渠道
人脉营销：推行“非客户带客户方案”，
美容院战略规划(最终版)PPT幻灯片
长解释“顾客在里间”也难以信服； 项目冷：瘦身是金牌项目，其它项目无独创性； 促动冷：促成消费的“临门一脚”不知如何踢出。
“两热”怎能匹敌“四冷”？
水玫女子SPA
水玫进店第一感
我的面面观
环境豪华：店内装修高贵私密，3层超500平米独立会所，展 现大气华贵风范；
设施豪华：大型仪器、配套设施完善，60余种项目； 阵容豪华：配备多名优秀店员，着装统一，热情亲和，充分
水玫女子SPA
部分竞争品牌情况分析
竞争对手：思妍丽
对手的面面观
营销模式分析：
1、主营美容、瘦身，特色：中式装潢 2、策略主打明星代言，项目比较多：减肥、美容、祛痘等 3、五角场百联又一城店，广告灯箱做的比较醒目，前台接待话述混乱，美 容师比较冷淡，让顾客感觉不够亲切，不够专业。
水玫女子SPA
水玫女子SPA
进店客人少 52%
结论：项目推荐单一，技术层面仍有短期内不能解决的障碍， 缺乏客源仍是困扰店内经营的最大问题。
水玫女子SPA
调查问卷归纳整理
我们的面面观
企业曾经使用过的集客模式：年终答谢、终端会、大众点评网团购、顾 客答谢会、活动促销。 企业曾经使用过的终端活动：专家坐诊、大型促销晚会、冬病夏治推广、 与大众点评网联手打造五星级商户、抽奖、讲课 平均单店每月新顾客上人量：2—5人，绝大部分为口碑带动。 每日每店大客流量：10—30人 顾客年龄分布层：主要为30—50岁女性（占70%）
水玫目前存在的问题
水玫女子SPA
曲姿目前存在的问题
品牌整合传播不完善
在品牌宣传和集客方面缺乏有效的执行策略。 品牌核心优势提炼不完善，没有充分利用到企业自身的优势资 源。 品牌诉求明显传播力度不够，也没有凸显企业的独特优势。 没有企业形象的代言表现，使企业知名度在传播上速度缓慢， 联想度低。
“两热”怎能匹敌“四冷”？
水玫女子SPA
水玫进店第一感
我的面面观
环境豪华：店内装修高贵私密，3层超500平米独立会所，展 现大气华贵风范；
设施豪华：大型仪器、配套设施完善，60余种项目； 阵容豪华：配备多名优秀店员，着装统一，热情亲和，充分
水玫女子SPA
部分竞争品牌情况分析
竞争对手：思妍丽
对手的面面观
营销模式分析：
1、主营美容、瘦身，特色：中式装潢 2、策略主打明星代言，项目比较多：减肥、美容、祛痘等 3、五角场百联又一城店，广告灯箱做的比较醒目，前台接待话述混乱，美 容师比较冷淡，让顾客感觉不够亲切，不够专业。
水玫女子SPA
水玫女子SPA
进店客人少 52%
结论：项目推荐单一，技术层面仍有短期内不能解决的障碍， 缺乏客源仍是困扰店内经营的最大问题。
水玫女子SPA
调查问卷归纳整理
我们的面面观
企业曾经使用过的集客模式：年终答谢、终端会、大众点评网团购、顾 客答谢会、活动促销。 企业曾经使用过的终端活动：专家坐诊、大型促销晚会、冬病夏治推广、 与大众点评网联手打造五星级商户、抽奖、讲课 平均单店每月新顾客上人量：2—5人，绝大部分为口碑带动。 每日每店大客流量：10—30人 顾客年龄分布层：主要为30—50岁女性（占70%）
水玫目前存在的问题
水玫女子SPA
曲姿目前存在的问题
品牌整合传播不完善
在品牌宣传和集客方面缺乏有效的执行策略。 品牌核心优势提炼不完善，没有充分利用到企业自身的优势资 源。 品牌诉求明显传播力度不够，也没有凸显企业的独特优势。 没有企业形象的代言表现，使企业知名度在传播上速度缓慢， 联想度低。
山东商业地产综合体项目推广策划
策略思路
1、挖商机
全 程
4、挖定位
2、挖客户
5、挖诉求 3、挖价值
控
6、挖渠道
制
本地市场环境
本地市场商业特征规模较“小”
商战氛围不浓，显得较“静” 各类市场没有统一规划，显得较“散”
本地市商业总体不够发达，商场推广水平不高， 基本停留在街铺经营、市场经营的层面上，虽 然有超市、百货等商场，但大多功能单一，没 有集购物、休闲、娱乐、美食等于一体的大型 综合性购物中心（综合体）。
综合考量各方面因素，未来商业地产的发展将呈现六大 趋势。
六大趋势
一线城市进入运营期，二三线城市进入井喷期。 体验式消费的商业模式将受到更多关注。 商业品牌经营连锁企业将更多地涉及商业地产开发。 实力开发企业逐步构建自己的商业地产运营产品线。 险资投资商业地产渐成大势，优质商业地产成为追逐热点。 兼具开发和运营能力的企业将重点拓展商业管理服务输出。
异地：
经销/代理商：本地以外的区域品牌经销/代理的商户；
专业投资客：主要指本地周边城市如潍坊等具有成熟商铺投资经验 的投资客。
普通投资客：主要指经过本地朋友、亲戚介绍，或者经过广告宣传 看好本项目
目录
Part4
前言
商业地产发展趋势 以往的销售业绩回顾
宣传策划方案 宣传策划方案
本项目本身大规模、高起点、高规划的特点，必须
坚持走“高端形象，创新路线”的传播之道。
值得说明的一点的是：我们项目档次本身定位高，
因此，我们在区域内商业业态和经营品牌的更必须 突出，在推广过程中须有一个更高的姿态，来适应 我们的项目。 “地产综合体”项目包括商业及住宅两个部分，针 对项目的本身特点，我们对商业部分侧重。
《皇冠水岸市场调研》
精品ppt
售 销售 总价 产品 面积 主力 风格 套数 销
期 率 范围
范围 面积
方 98% 300- 联排 300 300 北美 200多 1.
郡 （一期）500万
平米 平米
户
万
如 80% 500 庄 （一期）万
虎 70% 80-
原 （一期）150
态
万
泉 未开盘 400
庄
万
石 二期 200
独栋 双拼 双拼
2、客户置业目的：（1）、多次置业，改 善居住环境；（2）、客户有投资意识的 占一小部分；（3）、从周边县市迁至省 城；（4）、提高身价，显示身份的与众 不同
精品ppt
3、人口特征
（1）年龄区间：30—45岁 （2）家庭人口：客户以已婚为主，大部分
家庭人口在3人及以上
精品ppt
4、社会特征
（1）、文化程度：文化层次差距较大 （2）、职业类型：1、私营业主；2、政
皇冠水岸市场调研
精品ppt
济南的别墅市场，相对来说是一个起步的 阶段，各方面都不是很成熟，体现不出 时尚感，也没有让客户感觉到尊贵的身 份感。希望通过推动济南别墅市场的发 展，满足客户的需求。
精品ppt
济南别墅市场现状
一、济南别墅物业发展现状分析
精品ppt
东 南物业大多集中于城市郊区，城 市别墅区尚未形成。 纵观济南市别墅市 场，在售别墅物业主要集中于济南市郊 区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅， 长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加 州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东 部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于 城市的郊区，距离中心距离较远，属郊 区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的 一些住宅区零星出现，尚未形成城市别 墅区的概念。
售 销售 总价 产品 面积 主力 风格 套数 销
期 率 范围
范围 面积
方 98% 300- 联排 300 300 北美 200多 1.
郡 （一期）500万
平米 平米
户
万
如 80% 500 庄 （一期）万
虎 70% 80-
原 （一期）150
态
万
泉 未开盘 400
庄
万
石 二期 200
独栋 双拼 双拼
2、客户置业目的：（1）、多次置业，改 善居住环境；（2）、客户有投资意识的 占一小部分；（3）、从周边县市迁至省 城；（4）、提高身价，显示身份的与众 不同
精品ppt
3、人口特征
（1）年龄区间：30—45岁 （2）家庭人口：客户以已婚为主，大部分
家庭人口在3人及以上
精品ppt
4、社会特征
（1）、文化程度：文化层次差距较大 （2）、职业类型：1、私营业主；2、政
皇冠水岸市场调研
精品ppt
济南的别墅市场，相对来说是一个起步的 阶段，各方面都不是很成熟，体现不出 时尚感，也没有让客户感觉到尊贵的身 份感。希望通过推动济南别墅市场的发 展，满足客户的需求。
精品ppt
济南别墅市场现状
一、济南别墅物业发展现状分析
精品ppt
东 南物业大多集中于城市郊区，城 市别墅区尚未形成。 纵观济南市别墅市 场，在售别墅物业主要集中于济南市郊 区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅， 长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加 州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东 部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于 城市的郊区，距离中心距离较远，属郊 区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的 一些住宅区零星出现，尚未形成城市别 墅区的概念。
济南国华东方美郡推广策划案-53PPT
【消费者写真】
•30-50岁，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位； 注重物业与身份的匹配
•含蓄，不张扬不 “露富”；拥有绝对自信，信念坚定
•生活阅历丰富，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕， 追求“珍品化”生活
•在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品 位，注重高质量休闲健康的生活方式
•比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云
•对家庭有责任心，一般为三口之家或三代同堂
【消费者写真】
•一生中的第二、第三次购房
•对他们来说，买的已不仅仅是居所， 更是他们的名片，
是他的家族的一个图腾。
•他用自己占据的土地的价值，房子的价值来 宣告他自身的价值
【消费者心理分析】
目标消费者心理 东方美郡所能给予的
诠释2：
为何是“上游生活”而不是“上流生活”?除规 避用语形成明显阶级之区分，有露骨炫富感 之外，更是因为“上游生活”比“上流生活” 有营养，“上游生活”比“上流生活”有内 涵。
真正的“上游阶层”人士是不想抢风头，没有 华服，更没有珠光宝气的打扮，只是用心耕 耘自己，用心耕耘社会！内敛低调，它迎合 国华·东方美郡业主对自己的定位。
诠释3：
“上游”指本案占据城市绝佳的自然景观、 区位、生活方式等上等生活元素带来的生活
感受。
【广告策略】
国华·东方美郡的形象包装，
不只是宣传硬件—房子， 更是渲染一种独特的居住与生活体验， 以独特的居住文化作为消费者的社交身份的 表征及识别符号。
创造出：
一种很有格调的生活方式
一种有美学意味的栖居方式 一个高尚人文的居住氛围 一个可以陶醉70年的生活梦想
•传统观念对本案的支持 •国华品牌对该项目强大的正面支撑
2009年7月济南某房地产项目策划书(76页)[管理资料]
![2009年7月济南某房地产项目策划书(76页)[管理资料]](https://img.taocdn.com/s3/m/d6aa94bae45c3b3566ec8bb0.png)
济南2009某房地产项目策划书济南****房地产发展股份有限公司二零零九年七月八十八日前言1、本策划书为项目整体思路，是项目运作的概括性思路，具体的营销思路、推广策略等项目实施情况将根据项目整体运作思路及项目实施中存在的具体问题另行制定或修订。
2、本策划书所含相关数据及资料力求真实，均来源于政府官方部分公布或市场调研所得，但不排除部分数据及资料因统计方法等原因存在技术性误差的可能性。
3、本策划书包含了部分价格策略、销售策略等营销方式，力争在实际项目销售中通过推广、造势与现场销售技巧拉升均价，尽快回笼资金，达成甲方要求。
4、本方案主要为项目策划初期形成的初步方案，对于其中的一些计划安排，在经过讨论的基础上将进行修改。
未尽事宜在以后工作开展中不断完善。
5、本方案所含价格、销售等营销推广计划为理想状态下（宏观经济面、政策面及市场格局没有质变，工程开发进度如期完成、资金流通状态良好，没有不可预见因素影响项目整体运作节奏）拟订的计划，如果上述先决条件发生变化，则营销推广计划相应进行调整；本计划的执行将秉承保证计划、但不拘泥于计划的原则，在客观条件许可时，尽量在此计划基础上提高目标、以期缩短营销周期。
6、本方案所属项目功能定位为高端商务式公寓，暂时未包括户型、配套设施等细节，具体实施将根据项目定位通过多方论证后另行说明。
目录第一章：济南市房地产市场现状 (6)一、投资环境分析 (6)（一）济南自然环境及人口概况 (6)（二）济南经济状况分析 (8)（三）地方相关政策 (9)（四）济南市城市发展规划 (11)二、济南市房地产发展阶段及特点 (16)（一）萌芽起步阶段 (16)（二）缓慢发展阶段 (16)（三）快速发展的阶段 (17)三、济南市房地产业发展现状及趋势 (20)（一）济南房地产现状概括 (20)（二）房地产开发企业 (21)（三）历年房地产开发情况 (22)（四）土地供应 (24)（五）城市商品房施工销售状况 (25)（六）房地产行业发展趋势 (28)第二章：项目介绍 (34)一、项目用地介绍 (35)（一）地理位置 (35)（二）用地状况 (35)二、周边市场供求分析 (36)（一）住宅项目 (36)（二）商住项目 (38)三、项目定位 (40)（一）功能定位 (40)（二）定位小户型 (40)（二）形象定位 (41)（三）项目消费群定位 (42)（四）价格定位 (44)第三章：项目的SWOT分析 (50)一、优势（strengths） (51)二、劣势（weaknesses） (51)三、机会（opportunities） (52)四、威胁（threats） (52)五、项目分析结论 (52)第四章：项目推广主题解析 (54)一、推广主题 (55)二、主题内涵（关键词） (55)三、推广主题依据 (55)第五章：项目营销推广策略 (57)一、项目总体推广思路 (58)（二）推进思路与策略 (58)（三）炒作与推广主题 (58)二、价格策略 (59)（一）价格定位 (59)（二）价格策略 (59)（三）定价原则 (60)（四）付款方式 (61)三、销售策略 (62)（一）销售目标 (62)（二）入市时机选择 (62)（三）总体销售思路 (63)（三）阶段销售计划 (63)第六章：项目财务分析 (66)一、项目财务分析背景 (67)二、规划方案及主要技术经济指标 (67)三、项目开发建设的实施计划 (68)四、项目各种财务数据的估算 (69)（一）投资与成本费用估算 (69)（二）开发费用估算 (70)（三）投资与总成本费用估算汇总表 (71)（四）项目销售收入估算 (72)（六）投资计划与资金筹措 (74)（七）借款还本付息估算 (74)五、融资渠道 (75)第一章：济南市房地产市场现状一、投资环境分析（一）济南自然环境及人口概况济南市历史悠久,是国务院公布的历史文化名城，自古就有“家家泉水，户户垂柳”、“一城山色半城湖，四面荷花三面柳”等赞誉，境内风景秀丽,依山伴水，因72名泉被誉为“泉城”；地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接地带，地势南高北低，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，℃，。
济南国华东方美郡推广策划案
济南国华东方美郡推广策划案一、市场分析1. 楼盘背景济南国华东方美郡是由国华集团开发的一座高品质住宅区，位于济南市历城区经十路与千佛山南路交汇处西北角，总占地面积约15万平方米，规划建筑面积约18万平方米。
项目总建筑面积18万平方米，绿化率达到45%，容积率为2.71。
2. 市场现状目前，济南市房地产市场竞争激烈，楼盘数量众多，消费者对楼盘的品质、周边配套设施、交通等方面都有着较高要求。
近年来，随着经济的发展和人们生活水平的提高，高品质住宅成为购房者的首选。
3. 目标客户济南国华东方美郡主要面向以下两类人群：•首次购房人群：年龄30-40岁，家庭收入中等，追求高品质、舒适的居住环境；•投资客人群：年龄35-50岁，经济实力雄厚，看重物业升值潜力和投资回报率。
二、推广策略1. 宣传广告通过多种渠道发布宣传广告，增强品牌知名度，引起消费者关注和兴趣。
具体做法包括：•发布项目宣传册，面向目标客户群体在交通便捷的区域进行散发；•利用社交媒体平台，发布住宅项目策划案、户型图、设计理念等信息，吸引客户前来参观；•联合当地房产中介公司，利用多种广告形式宣传济南国华东方美郡的品质、环境、配套设施等优势，吸引客户前来咨询、购买楼房。
2. 展示样板房精心打造样板房将是吸引客户的重要手段之一。
样板房不仅能够直观地展示房屋的内部结构和空间分布，更能够展示工程质量、装修材料的品质和风格。
样板房可定期开展讲解活动，为客户提供全面的购房咨询服务。
3. 参加房屋展示会参加当地的房屋展示会，可以将目标客户群体的范围大大扩大，并增加楼盘的曝光率。
同时，可以借助展示会的平台，与其他房产企业展开业务沟通和交流，了解市场动态，提高业务格局。
在展示会期间，可采取送礼品、优惠券等方式吸引客户到展位咨询。
三、成果预期通过以上推广策略，预计可以达到以下成果：•提高品牌知名度，扩大客户来源；•增加预售成交量，提高销售业绩；•扩大市场占有率；•促进整个房地产市场的发展。
公馆整合推广策略案(ppt 78页)
启示：它既是正统儒家文化起源的文化古城，又是近代史上自动开辟商埠招商引资最早的一个。 它特点是在西陆东海之间，古文化与今文化之间，它既是“中庸之道”的文化根脉，又具海派先贤的创新、 闯劲精神；同时，仍然传统而又保守的济南，尤其需要一线高端品质与外来高雅文化的教化。
［定位推导］——纵论
①法国（卢浮宫）：艺术的殿堂，人类文明的瑰宝，帝王气质与开放精神并存的上层建筑; 关键词：奢侈、等级、上层建筑； ②城市文化：保守、中庸的家本位思想，但攀比心强，渴望国际化，需要一线高端品质与外来高雅文化的教化。 关键词：中庸之道、海派精神并存，高度与深度需兼顾； ③大势：和中海、保利、绿城、恒大等品牌竞争；大多数保守的产品、营销技法给了我们领跑市场的机会； 关键词：和平庸的市场划界； ④竞争：和御景城、银座中心、天地花园、槐苑新城、诚基项目等竞争； 关键词：和对手的落后产品比精质；和粗犷的都市居住文化比新奢海派生活品味；
关键点：领导者，领先。重新划定游戏规则的企业来了！
［项目品牌占位］
随着绿地集团的大手笔，位于经四纬十二的中大南项目（绿地新里·卢浮公馆）将率先 进入市场。
本案地块位于市中心区域，属于槐荫区的最佳板块，而整个槐荫区现发展较为滞后， 发展潜力巨大，同时周边配套成熟，交通便利，具备打造高端楼盘的全部优势；
关键点：以来自一线城市的高品质产品，突破区域市场藩篱，战略大济南市场；
【项目关键点梳理】
［市场占位］ ［项目占位］
［品牌占位］
区位：地处繁华与人文并重的西城核心，便利交通，迅捷畅达全城； 规模：50万㎡超大体量，打造西部首席生活之城、自然之城，人文之城； 建筑：济南首个ARTDECO风格社区，奢于气度，精于细节，领于品质； 园林：欧式风情水景园林，移步异景，营造身临其境般的异域风情之美； 户型：90-130平米全通透户型——通透两房，舒适三房，尊贵四房，改善型居住形态； 配套：项目周边幼儿园、小学、中学学校林立、商业、医院等配套齐备； 服务：专属高端会所，定制式物业管家，贵胄气度与生俱来； 品牌：中国房地产企业排名第2位的大型企业集团 ，携十七年开发资历，21个省35个城市 高端住宅开发经验，为济南尊贵生活而来。
［定位推导］——纵论
①法国（卢浮宫）：艺术的殿堂，人类文明的瑰宝，帝王气质与开放精神并存的上层建筑; 关键词：奢侈、等级、上层建筑； ②城市文化：保守、中庸的家本位思想，但攀比心强，渴望国际化，需要一线高端品质与外来高雅文化的教化。 关键词：中庸之道、海派精神并存，高度与深度需兼顾； ③大势：和中海、保利、绿城、恒大等品牌竞争；大多数保守的产品、营销技法给了我们领跑市场的机会； 关键词：和平庸的市场划界； ④竞争：和御景城、银座中心、天地花园、槐苑新城、诚基项目等竞争； 关键词：和对手的落后产品比精质；和粗犷的都市居住文化比新奢海派生活品味；
关键点：领导者，领先。重新划定游戏规则的企业来了！
［项目品牌占位］
随着绿地集团的大手笔，位于经四纬十二的中大南项目（绿地新里·卢浮公馆）将率先 进入市场。
本案地块位于市中心区域，属于槐荫区的最佳板块，而整个槐荫区现发展较为滞后， 发展潜力巨大，同时周边配套成熟，交通便利，具备打造高端楼盘的全部优势；
关键点：以来自一线城市的高品质产品，突破区域市场藩篱，战略大济南市场；
【项目关键点梳理】
［市场占位］ ［项目占位］
［品牌占位］
区位：地处繁华与人文并重的西城核心，便利交通，迅捷畅达全城； 规模：50万㎡超大体量，打造西部首席生活之城、自然之城，人文之城； 建筑：济南首个ARTDECO风格社区，奢于气度，精于细节，领于品质； 园林：欧式风情水景园林，移步异景，营造身临其境般的异域风情之美； 户型：90-130平米全通透户型——通透两房，舒适三房，尊贵四房，改善型居住形态； 配套：项目周边幼儿园、小学、中学学校林立、商业、医院等配套齐备； 服务：专属高端会所，定制式物业管家，贵胄气度与生俱来； 品牌：中国房地产企业排名第2位的大型企业集团 ，携十七年开发资历，21个省35个城市 高端住宅开发经验，为济南尊贵生活而来。
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【消费者写真】
•30-50岁，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位； 注重物业与身份的匹配
•含蓄，不张扬不 “露富”；拥有绝对自信，信念坚定
•生活阅历丰富，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕， 追求“珍品化”生活 •在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品 位，注重高质量休闲健康的生活方式 •比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云 •对家庭有责任心，一般为三口之家或三代同堂
•延展应用:茶具、信封、信纸与名片
•延展应用:手提袋、道旗、请柬
•机场高速高炮
•导示牌
•户外广告牌
•工地围档
报纸广告示例
卧听风雨声，醉看夕阳红
“风声雨声读书声，我不作声；家事国事天下事，关我何事？”并非消极。 在国华〃东方美郡，用山间清风吹走无聊琐事，用绵绵细雨洗掉都市铅华，我只选择与自 然对话，感悟人生真谛。
国华· 东方 美郡
套齐全。
品 质配套
城市别墅， 泉城ONLY
城市别 墅
千佛山苍翠 浓荫，层层 滤净尘嚣。
生态环 境
【项目属性定位】
国华〃东方美郡
千佛山下 城中别墅
【广告口号】
上游生活源头
【推广核心理念】 为什么是“上游生活源头”?
诠释1： “上游、上流、上善”，是古人对生活区域
之极致想象，而今，国华〃东方美郡就将在 这样的上上区域里，用精心锻造的至臻居宅， 实现没有压力，没有喧嚣，没有烦躁；只有 平静、尊贵、从容、优雅的本真生活。
诠释3：
“上游”指本案占据城市绝佳的自然景观、 区位、生活方式等上等生活元素带来的生活 感受。
【广告策略】
国华· 东方美郡的形象包装，
不只是宣传硬件—房子， 更是渲染一种独特的居住与生活体验， 以独特的居住文化作为消费者的社交身份的 表征及识别符号。
创造出：
一种很有格调的生活方式
一种有美学意味的栖居方式 一个高尚人文的居住氛围 一个可以陶醉70年的生活梦想
•国华地产在济的知名项目的开发，及知名度 •国华· 东方美郡总建筑面积28万平米，是济南惟一 的血统纯正的纯别墅颠峰之作 •必将引起业内业外的广泛关注和形成极大的社会 影响力，是国华地产品牌提升与传播的大好时机。
【品牌战略】
【对国华整体品牌的考虑】
规模、产品、区位实际上决定了这个项目应该是国华地产品牌的
目录
• 营销环境浅析
• 目标客群浅析
• 项目分析及定位
• 视觉创意表现
• 推广策略及广告预算
东方美郡序曲
【营销环境浅析】
【南部同类在售项目】
经十路 千佛山熙园， 2.2万平米， 别墅，山东恒 信昌臵业公司
黄金绿苑，60 万，别墅、住 宅,历下区
二环南路
国华东方美郡， 28万平米，纯 别墅，国华臵 业 ，千佛山南 外海蝶泉山庄，24万 平米，多层小高层， 别墅，二环南路，山 东外海新天地臵业
东方美郡公民
【目标客群浅析】
东方美郡公民三段论： 先 富 者
知 识 新 贵 国 企 高 职
他们主要由三族群组成
▲ 先富者：诞生于中国上个世纪80年代初及中期的 下海者、个体者 ▲ 知识新贵族：海归派 、专业知识人群 、社会名 流（分布在金融、地产、法律、 IT 、证券、娱乐、 教育、跨国企业等行业) ▲ 国企高职：国企的骨干精英
品茗花园间，悠然见南山
我们常用“诗一样的生活”来形容难以企及的生活高度。但对某些人来说，这样的生活并 不遥远。 国华〃东方美郡，千佛山南麓罕有城市别墅，北望有“济南绿肺”之称的植物园，南与泰
方案二\LOGO
•标志以中国传统古玉拓印为设计灵感，代表本案的东方人文设计； 古玉左侧以渐变形式纳入案名，象征本案是中西合璧杰作。 •标志以白色为背景，墨绿色为主要创作基色，整体形象鲜明，具 有极强的可区别性。 •标志整体简洁大方，易于推广，便于记忆。
东方美郡引擎
【推广策略及广告预算】
国华〃东方美郡推广全攻略
宣传 攻略
事件 攻略
展示 攻略
卖场 攻略
资料 攻略
整合营销推广思路，全方 位包抄消费者，走高端推 广期：千佛山下，稀世别墅，l国华制造 软文、新闻传播开发商品牌形象及项目特征 开盘期：城市别墅，上游生活的源头 （概念引导，掀起上游生活的讨论，软文+硬广） 强销期：上游生活中品质、配套设施、景观、人文精
产品旗舰 是济南别墅开发的里程碑 是企业实力的象征符号
在推广中紧紧把握这一点，避免单纯推广产品 从而陷入与竞争者纠缠不清的境地。
【推广主张】 国华· 东方美郡：引领市场，超越同类产品
我们希望它的推广能形成以下作用： 它是一个精神符号，它沟通自我认同和相 互认同。
它是一个社交名片，它告诉别人， 你的 身份及你在人群中的位置，你过的是怎样 的一种生活。
东方美郡引擎
【项目分析及定位】
【项目概况】
国华· 东方美郡，千佛山以南\阳光舜城以北， 28万平米，770幢低密度纯别墅群。
【项目优劣势SWOT分析】
•S （优势） •旅游路贯穿项目，交通便利 •独享千佛山山麓景观 •济南惟一城市别墅，繁荣与宁静从 容切换 •项目整体规模较大，便于后期规划 和操作 • W （劣势） •项目受到区位及容积率影响，导致 总价过高，影响消化速度 •区域配套设施还需进一步完善
•一本有份量、有 格调,制作精美豪 华，印限量，发送 „案名及SLOGAN细析 给准客户，标注价 格。最大限度提升 楼书价值与关注度 •客户通讯新形象 •折页、海报等常 规道具。
[广告预算]
总销售额的2-3%， 约-----------。
SLOGAN
提案结束，感谢诸 位的宝贵时间！！
从而达到与目标群精神共生，打开他们的心 灵和荷包的钥匙!
东方美郡表情
【视觉创意表现】
【LOGO及延展表现】 方案一
•以中国传统山水画为基本创作元素，寓意本案风景如画，案名与LOGO 和谐一体，象征“天人合一”之境界。 •以黑白为主基调，泾渭分明，中英文搭配和谐，与其他标志相比具有 很强的差异性。 •标志整体简洁大方，易于推广，便于记忆。
小结
• 本案占据得天独厚的(“住南不住北，住东不住 西”传统观念 )区域和山景稀缺优势
• 与市区之间仅有一山之隔，倚天避嚣，私享离 尘的宁静致远，统揽环山的无敌景界
• 南部与生俱来的富贵阶层居住凸现尊贵气息的 先天优势，为本案后期的营销推广加分 • 本案为纯别墅中体量最大，占据规模优势
【品牌时机】 国华地产品牌的战略时机
【消费者写真】
•一生中的第二、第三次购房 •对他们来说，买的已不仅仅是居所， 更是他们的名片， 是他的家族的一个图腾。
•他用自己占据的土地的价值，房子的价值来 宣告他自身的价值
【消费者心理分析】
目标消费者心理
价值认同感 身份的象征 景观 楼盘的综合素质 生活的品位
东方美郡所能给予的
济南成功人士聚居的社区 血统纯正别墅 南部千佛山纯美稀缺景观 国华2006鼎力之作,城市别墅 少数人方可拥有的格调感生活
•O（机会） •纯别墅，弥补市场空白点 •南部风景区可开发用地受严格控制 •传统观念对本案的支持 •国华品牌对该项目强大的正面支撑
•T（威胁） •受2006年新开发优势别墅项目竞争 •高档公寓住宅对客群的分流
【项目核心卖点】
绝世地段
高尚社区，
城市龙脉上 风上水，出 则繁华，入 则宁静
社区品 质
文化气息浓 郁，高端配
[ 展示攻略 ]
•房展会 •房展会外围
•泺源大街
•机场、高速出 入口处 •销售中心现场 及工地
[ 卖场攻略 ]
• 营销中心 • 放映区投影（形象广 告、专题篇、3D片） • 模型区、灯光模型 • 钢琴吧, 露天咖啡座
注:高档接待，请受过五星级酒 店培训的接待生接待，给客 户以尊贵感。
[ 资料攻略 ]
诠释2：
为何是“上游生活”而不是“上流生活”?除规 避用语形成明显阶级之区分，有露骨炫富感 之外，更是因为“上游生活”比“上流生活” 有营养，“上游生活”比“上流生活”有内 涵。 真正的“上游阶层”人士是不想抢风头，没有 华服，更没有珠光宝气的打扮，只是用心耕 耘自己，用心耕耘社会！内敛低调，它迎合 国华· 东方美郡业主对自己的定位。
•名片
信纸 信封
•延展应用
•户外
广告牌
报纸广告示例
“仁者乐山，智者乐 水”，孔子一句话道出了 中国人居住的风水情结。 依山濒水之所本就难觅， 城中山水更是凤毛麟角。 国华〃东方美郡，背 靠济南至尊景观千佛山， 南望泰山诸山脉，藏风聚 气，沁心泽性，山因水灵， 宅因山骄，人因宅尊，如
上善之 地 ——龙 脉之地， 上风上水
我们无权定义什么是上游生 活，我们只是竭心尽力为城 市的塔尖阶层打造一座梦想 之所：这里，离繁华很近， 与宁静很亲；这里，洗尽铅 华，保留从容；这里，阅读 山水，亦阅读数千年之文明。
上游生活 接受国际化的生活水准 ——向上， 财富力接受传世典藏品 是一种态度 需求顶峰建筑产品问世
拥有东方传统生活习惯
神，各种卖点强势引导 (硬广） 平缓期，销售促进。
选择“经 济观察 报”、 “齐鲁晚 报”、 “新航空” 广播、网 络等定位 较为准确 的专业媒 体发布信 息。
[事件攻略]
•项目推介酒会 •开盘活动
•XX私人派对（邀请 名流）
•别墅免费体验活动 •业主沙龙（品酒会、 鉴宝活动） •讲座（风水与住宅）