洋房前期认筹思路培训课件(ppt 51页)

全市媒体渠道分布区域意向筛选
选取特征： 人流量大的车站，人群聚集的医院、商业中心，高端人群出入的市政单位，项目地周边的引导
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营销手法 四：
针对社会其他群体
售楼部活动吸引、维系 ！ 核心商圈外展点拓客 ！
在信达广场·华润万家、鸿基商城、新州时代广场等核心商圈设置外展点，进一步扩大项目宣传力度的同时拦截社会 高端实力客户，从而为项目挖掘金准客户； 每个周末在售楼部设置一些互动性强、趣味性租的暖场活动，吸引客户到访、烘托售楼部氛围等。
制造事件，释放声音，树立形象！
以爆破事件为噱头，释放声音，线上线下媒体组合集中主打高品质。低价格 ！
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营销策略 一：
针对信达员工群体：
内部员工优先团购活动 ！
由信达集团总部发起邀约，组织信达集团内部所有在职员工（以及所有合作单位），共同召开本项目产品推介会、 组织内部员工团购。
内部员工团购政策：
业主团购政策：
· 房源：先排号，开盘先选房； · 价格：给予以市场价格的xx折扣优惠； · 时间：即日起——xxx结束，过期折扣收回； · 特惠：给予业主认筹送xxx礼品，开盘送xx礼品；
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营销手法 1：
老业主精准挖掘
重点社区外展点
目的： 释放信息+聚人气 +挖客户 形式： 展点 内容：
· 扫码、发朋友圈、送精美礼品； · 邀约到访售楼部； · 项目讲解、认筹等；
信达·现代城南区
项目前期认筹思路！
2016·10·27
1
CONTENTS
I
项目定位
II
客户定位
III 营销推广
IV 执行方案
2
市场分析：
竞品梳理：
项目所在板块区域内在售楼盘相对较集中，聚集着大约8家知名品牌开发商的楼盘，同时区域 差异化不明显、同享区域市政大配套 。
依林园
盛世华府
苏园丰景
上上国风
【购买偏好特征】
看好当前区域，看重社区的服务以及配套，看重物 业的轻奢型，低调同时又希望在圈层中形成分身份名片， 注重品味。
对于生活、配套的要求多于舒Fra bibliotek性，对于生活品质 有一定的追求。对于物业带有一定的投资取向。
【产品关注点】
物业的位置及周边的配套，户型的尺度与舒适性，
产品配套完备性，装饰装修的奢华感，高端出行方式的
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营销手法 1：
精准客户精准推广
重点商超外展点
—— 话题事件活动 ——
目的： 释放信息+聚人气 +挖客户 形式： 展点 （华润万家等） 内容：
· 扫码、发朋友圈、送精美礼品； · 邀约到访售楼部； · 项目讲解、认筹等；
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营销手法 2：
周末暖场活动！
客群： · 所有到访客户；
内容： · DIY体验游戏 （如：画石膏娃娃动感游戏、美甲） · 到访送精美小礼品；
拼户型
主流3房面积区间， 功能，无浪费、超大开间、
全明通透
拼总价
普通高层住宅价格，奢 享一线豪宅品质
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CONTENTS
I
项目定位
II
客户定位
III 营销推广
IV 执行方案
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2016年销售节点：
—— 10月 ——
第4周 第1周
—— 11月 ——
第2周
第3周
第4周
—— 12月 ——
第1周
第2周
第3周
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CONTENTS
I
项目定位
II
客户定位
III 营销推广
IV 执行方案
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前期执行排期：
—— 10月 ——
第4周 第1周
—— 11月 ——
第2周
第3周
第4周
—— 12月 ——
第1周
第2周
第3周
第4周
第5周
31日
5日
12日
19日
26日
3日
10日
17日
24日
31日
营销节点： 代理公司确定
组建队伍、进场 练兵
事业单位团购政策：
· 房源：先排号，开盘先选房； · 价格：给予以市场价格的xx折扣优惠； · 时间：即日起——xxx结束，过期折扣收回； · 数量：<5人、<10人、<20人等成团,给予不同优惠； · 特惠：给予团购认筹送xxx礼品，开盘送xx礼品；
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营销手法 1：
针对企事业单位公务员群体
事业单位产品推介会！
客群： · 企事业单位员工群体；
内容： · 项目产品讲解； · 团购政策讲解； · 到访礼品； · 观看电影；
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营销手法 2：
针对企事业单位公务员群体
事业单位观影会！
客群： · 企事业单位员工群体； · 其亲戚朋友等；
内容： · 项目产品讲解； · 团购政策讲解； · 到访礼品； · 观看电影；
便利性。交通动线的丰富性和可达性，项目的再次转让、
升值的收益都很关注。
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客群需求：
客户需求最为倾向于总价控制下 “高性价比、高形象、高舒适度、高规格的产品”
所以在同区域住宅产品的竞争中
走差异化路线 跳脱市场竞争
拼形象
渭南最高端社区 纯洋房住区
拼配套
比肩一线品牌 豪宅配套
拼功能
居住、休闲、礼仪等， 豪宅功能空间一应俱全
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CONTENTS
I
项目定位
II
客户定位
III 营销推广
IV 执行方案
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客群定位：
项目产品面积分析
122/130㎡ —3房， 144/ 158 ㎡ —4房 面积区间
项目产品总价分析
预估3房总价45万—48万/套 预估4房总价69万—72万/套
首置 + 改善客群
首置客群：青睐小面积+低总价+高功能+追求一步到位 改善客群：舒适度+社区环境+居住品质+高规格+高配套
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客群特征：
首置客群来源
区域企事业单位的白领阶层、个体商贩以及部分市区周边置业客户 ！
【年龄】 28—35岁为主
【家庭结构】 2—3人（打算结婚一步到位、刚有小孩）
【购买动因】 一步到位满足基本的家庭居住需求，户型总价适宜、
距离工作单位近、通勤成本及生活成本较低。 【购买偏好特征】
看重未来区域发展，距离单位近，总价适宜、满足 家庭居住需求，品质好， 路网交通方面，拥有较低的通 勤成本及生活成本。 【产品关注点】
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营销手法 2：
针对信达业主群体
业主观影·推介会！
客群： · 信达项目业主； · 业主亲戚朋友等；
内容： · 项目产品讲解； · 团购政策讲解； · 到访礼品； · 观看电影；
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营销手法 三：
针对企事业单位公务员群体
企事业单位团购活动 ！
以信达集团名义发起邀约，组织企事业单位内部员工产品推介会，或一起观看电影等活动，从而释放本项目产品信 息和团购信息；
楼栋规划：均为2T2户、电梯入户且带电梯入户花园，底层带下沉式庭院、顶层带露天花园、标准楼间距；
户型规划：122/130㎡ ——3房，144/ 158 ㎡ ——4房，南北通透、全明户型；
风格规划：现代景观园林，中央景观轴、雕塑、水景等景观小品点缀，现代新时尚建筑风格，石材、真石漆立面；
配套规划：品牌幼儿园、桃园酒店、2.3万沿街商业，人车分流1:1.8地下车位，品牌物管。
第4周
第5周
31日
5日
12日
19日
26日
3日
10日
17日
24日
31日
营销节点： 代理公司确定
组建队伍、进场 练兵
精准客户挖掘
认筹
—— 11.10日： 代理公司自行组建销售团队，11.10日进场亮相。 11.11—20日： 制定销售说辞，全面练兵； —— 12.15日： 老业主、精准客户挖掘；
—— 12.1日： 一期媒体全面出街； 12月下旬： 项目开始全面认筹、收钱 ；
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项目价值点梳理：
规模优势：项目占地约80亩，住户约400户，容积率2，项目规模适中，舒适度高； 规划优势：5+1/6+1/7+1/17+1等11栋住宅，属于纯洋房住区； 风格优势：现代景观园林，中央景观轴、雕塑、水景等景观小品点缀，现代新时尚建筑风格，石 材、真石漆立面，经久耐用、经得起岁月的沉淀，彰显一定的身份感； 配套优势：品牌幼儿园、桃园酒店、2.3万㎡沿街商业，人车分流1:1.8地下车位，品牌物管，一 站式生活配套 一应俱全；
楼栋优势：1T2户、电梯入户且带电梯入户花园，底层带下沉式庭院、顶层带露天花园、标准楼 间距，楼栋入户大堂等，比肩一线豪宅标准打造； 户型规划：122/130㎡ ——3房，144/ 158 ㎡ ——4房，南北通透、全明户型，宽景阳台等， 同时1层带露天花园、下沉式庭院、顶层为頂跃、带露台；
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项目定位：
海兴城 通达朗郡
公园盛世
恒天首府
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市场分析：
竞品梳理：
区域市场竞品楼盘整体以高层产品为主，品质、建筑类别、基本配套等同质化比较严重， 竞争激烈，主要以三室产品为去化主力。
建筑类别：区域内竞品楼盘主要以26—33层高层产品为主；
开发商品牌：当地实力品牌开发商及部分外来开发商竞争格局；
项目规模：项目规模较大，100—200亩规模；
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营销手法 2：
针对信达合作单位群体：
产品发布会！
客群： · 信达在职员工及其亲友群体； · 信达合作上下游单位群体； · 渭南媒体群体
内容： · 项目产品讲解； · 团购政策讲解； · 抽奖；