2013年济南房地产市场总结暨后市展望
2013上半年房地产市场总结与展望
2013年上半年全国房地产市场总结与展望2013年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。
大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人的业绩，万科[简介最新动态]、恒大[简介最新动态]、绿地、中海[简介最新动态]等龙头企业业绩均出现了大幅的增长。
但房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。
种种变数之下，下半年市场将如何演变，是我们所共同关注的焦点。
一、宏观经济环境依然不佳，国内房地产业喜忧参半今年以来，国际国内宏观经济环境跌宕起伏，变数颇多。
从国际大环境来看，虽然美国经济出现了反弹征兆，但从欧洲、日本等其他发达国家的表现来看，好消息并不像预期中的那么多；国内方面，去年下半年开始的经济企稳目前已出现反复的迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届政府推行经济结构改革将有可能令中国经济出现一波集中回落。
对于房地产行业来说，QE3的退出以及国内货币政策有可能到来的紧缩，无疑将打压整个行业中长期的资金面，但从短期来看，国内经济数据的下滑却也保证了至少年内行业政策面的相对稳定。
1、国际经济复苏进程缓慢，外部环境仍不容乐观今年以来，随着美国经济回升形势初显，外界普遍认为本轮危机最坏的时刻应该已经过去，但仔细分析，我们认为好消息不多，外部环境依然不容乐观，这可以从美国、欧盟和日本的经济复苏状况中看出端倪。
今年以来美国经济复苏的迹象相对明显，但是对中国的正面作用其实并不大。
其一，美国经济复苏并非是因为找到了新的经济增长点，而是因为越来越多的企业意识到，“美国制造”其实更为经济实惠。
在我国人力成本快速上升的背景下，大量的传统制造业回流到美国本土无疑将对我们的经济发展形成阻力；其二，6月19日美联储在结束两天的议息会后宣布并且明确了量化宽松放慢和全部退出的时间表、路线图，对于中国等发展中国家而言，QE3的淡出意味着国际资本的集中退出，这对于包括房地产行业在内的诸多资金密集型产业来说，显然都是坏消息。
全国房地产市场总结暨2013年展望(pdf 43页)
2011年11月以来房地产开发投资不新开工面积单月增速
40
30 20.15
20
12.49
10
0 2.61
-10
-20
-30
-24.76
-40
27.80
28.47
19.58
9.22
18.17 11.76
9.63
17.03 14.18 15.53
0.00
4.96
6.32
-9.84
-9.13
-14.42
-18.89
年年年年年年年年年年年年年
月月月月月月月月月月月月月
房地产开収投资累计增速
商品住宅新开工面积累计增速
数据来源：国家统计局
年年年年年年年年年年年年年 月月月月月月月月月月月月月
房地产开収投资单月增速
商品住宅新开工面积单月增速
数据来源：国家统计
6
特征2——销售指标11月由负转正，今年房地产市场销售规模再创新高已成定局
万平斱米
2012年以来全国商品房、商品住宅销售面积不金额累计值走势
亿元 60000
53,526.00
44,783.00 50000
70000 60000
40000
50000 40000 30000
30000 91,705.00 81,500.00
20000
20000 10000
10000
0
0
2012年1-2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月 2012年6月 2012年7月 2012年8月 2012年9月 2012年10月 2012年11月
7月25日
财政部长谢旭人 全国财政厅(局)长座谈会
2013年三季度全国房地产市场运行分析与发展预测
2013年三季度，全国房地产市场快速回暖的势头有所减弱，但整体增幅高于上年同期。
具体来看，投资增幅趋稳，新开工面积继续增长，房屋销售增速出现回落，但销售整体形势好于去年，房地产贷款增速在连续13个月回升后小幅回落，个人住房贷款持续回升，土地购置面积降幅缩小，地价涨幅有所回落，房价同比上涨的城市个数居高不下，环比上涨的城市个数出现反复。
一、政策影响分析2013年三季度，房地产调控政策延续了前期的调控思路，政策重点落在贯彻和落实“国五条”的执行细则上。
从政策影响来看，随着“国五条”政策的落实，市场预期逐渐明朗化，房屋销售形势有所好转，“金九银十”成色十足，重点城市房屋销售形势较好，房价上涨压力增大，北上广深等城市房价涨幅再创新高。
与此同时，部分三四线城市楼市销售低迷，投资下降，价格出现回落，全国房地产市场出现分化迹象。
12013年回落0.5季度回落220133.5季度回落3.2013与上销售面积21.44.截至，增速比60.4个百573.2 亿元，支持了64个城市258 个保障房建设项目，收回贷款本金105 亿元。
5．房价同比上涨的城市个数居高不下，环比上涨的城市个数出现反复9月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，比2012年12月份增加29个，比3月份增加2个，与6月份持平；二手住宅价格同比上涨的城市有68个，比3月份增加9个，与6月份持平。
新建商品住宅价格环比上涨的城市个数有65个，比3月份减少3个，但比6月份增加2个，房价回落趋势出现反复；二手住宅价格环比上涨的城市个数有63个，比3月份减少3个，但比6月份增加8个。
2012年9月-2013年9月新建商品住宅价格指数涨跌变化情况()从具体房价涨跌幅度来看，9月份70个大中城市商品住宅价格同比涨幅的平均值为8.7%，比3月份高5.4个百分点，比6月份高2.2个百分点，创今年来的新高。
从分布上看，涨幅超过3%的城市有63个，与3月份相比城市个数增加26个；其中涨幅超过5%的城市个数有62个，与3月份相比城市个数增加50个，与6月份相比增加15个，房价上涨趋势较为明显，尤其是北上广深等一线城市，房价同比涨幅超过20%。
2013年中国房地产市场形势总结
1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。
年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。
下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。
不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。
(1)中央新思路：坚持调控整体平稳，推进全面深化改革年初国五条加码调控，坚持从紧遏制房价快速上涨“国五条”为全年调控定调，力保房价平稳。
2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，彰显调控决心，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定市场预期。
两会前后中央及部委密集表态坚持调控不放松，彰显调控决心。
2010年《政府工作报告》中表态“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，2011-2012年分别为“坚定不移地搞好房地产市场调控”和“继续搞好房地产市场调控”后，2013年更是提出“加强”房地产市场调控。
两会期间，住建部多次表态一定严格执行“国五条”；前国土资源部部长徐绍史表示今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数；央行行长周小川答记者问时表示可以通过结构性的信贷政策实现控制房价的目标。
年末三中全会定调全面深化改革，更加注重长效机制建设三中全会强调全面深化改革，促进房地产长效机制建立健全。
2013年全国房地产市场分析暨展望
数据来源：CRIC
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2
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引子——各地3月份火暴的二手房交易趋于正常
3月各地被挤爆的交易中心
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4月以来二手房交易逐渐回归平静
北京：4月第一周二手房成交量环比下跌近7成 细则出台后一周(3.31-4.5)北京二手房市场新增买卖房源过户量环比前一周下跌 5%，新增二手房成交量环比前一周大幅下跌68%。 上海：二手房挂牌、带看、成交全线回落，部分中高档交易双方自动解约 沪版“国五条”细则上周六公布后，市场影响开始逐步显现。沪上部分房产中介公 司表示二手房新增挂牌、中介门店带看量、成交量均有明显回落，一些已挂牌房源 被撤牌，部分中高端交易买卖双方自动解约，互不追究责任。 广州：交易中心人满为患现象消失 细则公布后，广州市房地产交易登记中心大厅回归正常，3月份天天人满为患赶过户 递件的现象消失 杭州：井喷式成交不再，成交明显下滑 杭州二手房成交量在经历了3月前两周的“井喷式”暴涨后，自细则公布起的第13周 起，成交有明显下滑，全市第13周成交面积为47.34万方，比前3周的平均55.12，有 大幅下降。 无锡：3月日均成交230套，清明假期3天日均降到18套 清明假日，无锡二手房市场共成交二手房54套（其中4日成交13套，5日成交18套，6 日成交23套），较前期3月下降明显（3月无锡二手房共成交7147套，日均230套）
第一类：相对严谨
第二类：相对完整
第三类：消极对待
此类城市基本上落实了国 五条，对部分政策做了部 署，但落实力度稍欠。
代表城市：北京、上海
此类城市出台的地方细 则复读国六条，但对重 点政策无详细部署。
代表城市：深圳、广州
2013年山东省济南市经济社会发展情况
2013年山东省济南市经济社会发展情况2013年,济南市紧紧围绕“加快科学发展，建设美丽泉城”中心任务，按照稳中求进的工作总基调，凝心聚力，攻坚克难，全力做好稳增长，调结构、促改革、惠民生各项工作，经济社会发展稳中有进、稳中向好。
一、全市经济运行情况及特点（一）从总体形势看，经济运行保持平稳增长态势2013年全市生产总值5230.19 亿元，比上年增长9.6%。
分产业看：第一产业增加值284.71亿元，增长3.9%；第二产业增加值2053.24 亿元，增长10.1%；第三产业增加值2892.24亿元，增长9.7%。
三次产业增加值比例由上年的5.2：40.3：54.5调整为5.4：39.3：55.3。
主要经济指标增速持续回升。
生产总值增速由一季度的8.7%、上半年的9.1%、1-3季度的9.3%，提高到全年9.6%；规模以上工业增加值增速由一季度的11.01%、上半年的11.05%提高到全年11.34%；社会消费品零售总额由上半年的13.0%、前三季度的13.1%、提高到全年13.4%；固定资产投资增长20.7%，从2月份开始，一直保持20%以上的增速。
财政税收较快增长。
全市全部税收收入793亿元，增长11.8%，比上年提高3.3个百分点。
第一产业实现税收1.5亿元，增长550.1%；第二产业实现税收333.1亿元，增长7.8%；第三产业税收458.5亿元，增长14.6%，其中金融业、房地产业税收分别增长16.2%、43.8%。
地方公共财政预算收入482.1亿元，增长13.9 %，占生产总值的比重达到9.22%，比上年同期提高0.41个百分点。
城乡居民收入提高。
城市居民人均可支配收入35648元，比上年同期增长9.5%。
城市居民人均消费性支出21667元，增长8.2%；农民人均纯收入13247.6元，增长12.4%，农民人均生活消费支出7799元，增长12.5%。
物价总水平保持稳定。
居民消费价格比上年上涨2.8%，其中食品价格上涨4.9%。
合富辉煌济南房地产市场总结暨后市展望共24页
年度去化在1万㎡以上的，在济南市场就是 销售能力比较好的项目；
西客站片区的绿地缤纷城以及西元大厦项 目，受到区域发展的利好以及项目售价较 低，均取得了较高的销售水平；
银座好望角项目10月份开盘，较好的地段 以及低于市场预期的售价，项目开盘1.9万 ㎡全部售罄；
项目
成交套数
银座好望角
265
西元大厦
商业市场总结
2013年济南商业整体市场成交均价为11760元，整体市场东部价格最高
整体商业市场由于整体发展和项目较多东部商业价格最高，其次为中部
2014年后市展望
2014年住宅市场展望
2014年住宅市场供应充足，后续基调仍以求稳为主，市场格局也将进一步平衡
政策 方面
三中全会新政干预仍需时间，未来房价地价不会出现显著下跌
凤凰soho主力户型40㎡，以7200元/㎡低价入市，主 打“买一层送一层，并送1500元/㎡精装修”，以巨大 的实惠吸引了诸多投资客和创业者眼光
2013年1月-10月公寓销售套数排行
排名 区域
项目
现价(元/㎡） 套数
1 东部 东都国际
5900 500
2 东部 卓越时代广场
14000 314
3 南部 祥泰广场
2013年济南东部公寓市场表现活跃，价格、地段和配套是决定成交的主力因素
根据我司统计，2013年东都国际、卓越时代广场和祥 泰广场成交套数排名前三。低总价，地段优越是成交的 主力因素
全国房地产市场2013总结及2014展望
10.12%
13.98%
14.10%
21.8%
23.4%
2011
2012
2013
分化时代，花开花落
500
0
1000
1500
1000
1500
2000
500 可售面积（万平米） 可售面积（万平米）
0
广州商品房库存及去化时间
北京商品住宅库存及去化时间
去化时间(月,右轴）
2010-01 2010-03 2010-05 2010-07 2010-09 2010-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 2012-07 2012-09 2012-11 2013-01 2013-03 2013-05 2013-07 2013-09 2013-11 去化时间(月，右轴） 30 0 10 100 200 300 20 0 2010-01 2010-03 2010-05 2010-07 2010-09 2010-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 2012-07 2012-09 2012-11 2013-01 2013-03 2013-05 2013-07 2013-09 0 5 10 0 10 20 30
2012-…
2012-… 2012-… 2012-… 2013-… 2013-… 2013-… 2013-… 2，相对于2009-2010年土地市场的火爆局面 ，2013年土地回暖并没有丧失理性
40大中城市成交土地溢价率走势
10%
2013年11月济南房地产市场研究报告(33页)
目 录
一 、 政 策 及 市 场 资 讯 . ........................................................................................ 4 二 、 济 南 板 块 划 分 标 准 . ..................................................................................... 6 三 、 土 地 市 场 . .................................................................................................. 7 1. 土地供应 ................................................................................................................................... 7 2. 土地成交 ................................................................................................................................ 10 3. 小结 ........................................................................................................................................ 14 四 、 济 南 住 宅 市 场 概 况 . .................................................................................. 15 1. 11 月份市场综合评定 .......................................................................................................... 15 2. 市场供应 ................................................................................................................................ 16 3. 市场成交 ................................................................................................................................ 21 4. 小结 ........................................................................................................................................ 26 五 、 公 寓 市 场 . ............................................................................................... 27 1. 市场供应 ................................................................................................................................ 27 2. 市场成交 ................................................................................................................................ 27 3. 小结 ........................................................................................................................................ 29 六 、 别 墅 市 场 . ............................................................................................... 30 1．整体供应 .............................................................................................................................. 30 2．整体成交 .............................................................................................................................. 30 3 . 市场小结 ............................................................................................................................... 31
2013年房地产市场总结和2014年展望
市场表现不佳，政策趋松 市场过热，收紧限购政策
郑州
北京
价格上涨过快，平抑房价
营口
市场表现不佳，政府救市 房价上涨过快，政策收紧 房价上涨过快，政策收紧 房价上涨过快，政策收紧
上海 深圳 广州
舟山
市场表现不佳，政策趋松
资料来源：互联网，世联研究
从全国来看，成交高位景气，整体上呈现量价齐升的态势
120000
2012年
45.8%
40.6%
13.6%
10%
20%
30%
40%
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ50%
60%
0%
2007/01 2007/04 2007/07 2007/10 2008/01 2008/04 2008/07 2008/10 2009/01 2009/04 2009/07 2009/10 2010/01 2010/04 2010/07 2010/10 2011/01 2011/04 2011/07 2011/10 2012/01 2012/04 2012/07 2012/10 2013/01 2013/04
从客户来看，12年至今的回暖投资客占比基本不超过15%
世联投资客占比数据
13.1%
2013/07
从年龄段来看，购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁
世联客户年龄结构变化
18-25 100% 8.2% 90% 11.8% 80% 14.9% 70% 60% 50% 40% 23.5% 30% 21.4% 20% 20.0% 10% 0% 12.9% 2.4% 2007 3.9% 2008 4.7% 2009 22.0% 12.2% 2010 16.6% 2011 21.8% 23.4% 20.4% 24.6% 21.7% 17.3% 22.7% 21.1% 22.8% 18.9% 16.4% 20.7% 19.5% 17.4% 17.2% 17.1% 17.2% 14.1% 14.0% 8.1% 9.0% 8.4% 9.5% 8.6% 10.1% 7.8% 8.4% 12.6% 15.2% 14.4% 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 50以上 5.7% 6.7% 10.7% 5.5% 6.7% 10.1%
2013年房地产市场向好态势分析
首先分析今年房地产市场变化，市场变化主要受预期影响比较大。
以2012年为例，整个房地产市场走出一波先低后高的市场。
之所以形成这样的走势主要受房地产市场预期所影响，而影响这个预期的决定因素有以下三个方面：第一，货币政策的调整。
今年为了稳增长，货币政策在年中后适度地宽松，2012年货币政策整体比2011年要宽松。
货币政策从偏紧走向宽松，导致人们对房地产市场向好的判断。
第二，宏观经济的走势。
今年房地产市场变化最大的就是11、12月份这两个月表现比较好。
中国宏观经济走势也是第三季度触底，第四季度回升。
对未来房地产市场有一个利好。
第三，关于供求关系判断。
从2010年开始我们实施对房地产严格调控政策，调控政策经过两年时间，没有放松力度、没有改变方向，特别是2012年没有任何的放松房地产调控政策这样一些新的政策出台。
在政策没有变化的情况下，经过两年这样的市场对库存的消化，到了下半年开发企业资金状况得到极大好转，供求关系从年初库存量过大到年末库存量得到部分消化，引发了人们对未来房地产价格走势的判断，所以预期影响了房地产市场的变化。
影响房地产市场的因素主要是预期房地产市场预期从来都是不稳定的，经常是由于预期决定了市场，导致市场预期或集中观望或集中释放，最后引起了市场上下起伏波动。
由于房地产市场本身是资产属性所决定，所以影响房地产市场的因素主要是预期，而不是实际的需求。
一般消费品如果需要他的话，他就会去买。
他对预期强度不是很大。
但是房地产资产属性很强，即使需要，他也不一定买。
对房地产市场来说，预期影响远远大于实际需求。
2013年房地产市场总体向好2012年整个房地产基数比较低，这是2010-2012年住宅市场销售速度，我们以销售面积研判2013年，因为价格从来都是跟着销售来走。
先有销售变化，后有价格的变化，这几年来，我们2012年的基数是低的，在这样的基础下，由于去年上半年基数很低，所以出现了低基数基础的增长是不奇怪的。
济南房地产市场总结与趋势
济南房地产市场总结与趋势济南房地产市场总结与趋势篇一您好!尽管自己原来也是从事房地产销售，可是销售知识永远是个无底深渊。
也正因为如此，我才乐此不彼，越来越喜欢这份工作。
以前常听说也遭遇过销售员之间为了比拼业绩，争夺提成，经常是不择手段，诡计迭出。
幸运的是目前的某某拥有一个和谐的销售氛围，同事之间既有竞争更有互相帮助，每次分歧总能在沟通中消除，每次难题也常常在集思广益中(即便我们只有4人)化解。
正因为有这样浓厚的企业氛围和团队精神，才给了我在某某成长所需的养分。
但是通过工作，还是发现自身仍存在许多缺点急待解决。
首先，刚进入某某，对某某地产的企业文化及某某这个项目的相关情况还没能够了然于心，跟客户介绍的时候不足为企业和项目展示很好的口碑与形象，致使客户对我们的企业品牌与项目一知半解。
我想作为一个大企业的置业顾问，不仅要精通卖房业务，更要让客户感觉某某无论是从企业品牌，社区环境，物业质量以及员工素质各方面都比其他楼盘有优势，坚定客户购买的信心。
针对这个问题，我已经与同事小沈深刻讨论过，多学习，多讨教，从自身做起树立对本企业品牌的绝对信心与优越感，以此感染每个客户。
其次，由于进入某某时所有的住房已基本售罄，唯有两套170平大户型以及商铺在售，所以对于商铺销售基本可以说是毫无经验。
我想，相对于住宅，商铺客户这类高收入投资群体的购房心态及个人气质各方面肯定也有所不同，因此对于这两类客户的销售方式也必须有相应的变化。
比如商铺客户考虑的更多的是收益回报率问题，那么我们就应该着重介绍周边的发展趋势与发展前景，坚定客户购买的信心，让其买得开心，买得放心。
以前总以为一个优秀的销售员必须有自己的个性，没有个性的销售员不过是个服务员而已。
但是通过实践工作我才发现，一个真正成功的销售员除了必须有能够感染客户的个性外，更应该具备能够随时适应不同消费者心态的应变能力，同时牢记，专业、礼貌、主动服务、给予客户比他想象的更多，并坚持公司利益至上的职业操守。
2013年济南市场总结
供应面 积 成交面 积
1586890m2 1030696m2 733491
万元
供应套 数 成交套 数
22944 13749
成交金 额
成交均 6 价
7116 元
/m2
济南房地产市场概况|房地产业|二级市场
城市排名：济南全国城市场排名大幅上升，成交均价上升较慢，供应套数跻身全国前十位。
2013年济南商品房较2012年在成交均价、成交面积、金额等方面均有上升。均价上升幅度略低于其
区域
出让金额 楼板价 【万元】 【元/m2】
1641040 663186 847586 354402 73238 625741 1585 1234 1311 1084 926 2047
槐荫 历城 高新 市中 天桥 历下
2013年济南主城区，土地成 交共计968万平方米，槐荫区占 比最多，计33%其中天桥区、市 中区均占比7%。
济南房地产市场概况|房地产业|二级市场|写字楼
供需分析：2013年济南写字桉市场成交增长缓慢，供应量增长明显，市场平稳运行。
济南写字楼价格呈现极强的地域差异：东部出现写字楼与住宅价格倒挂现象，短 时间内成为价格洼地；西部城区写字楼成交价格略低于市场平均水平。成交均价 11542.5元/平米，整体市场成交成平稳态势，单月的成交量和成交价格都在平均值 附近，没有太大的起伏。 市场成交以整层或半层销售为主，成交量较大的写字楼产品区域较集中。
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济南房地产市场概况|房地产业|二级市场|公寓
市场供求：2013年公寓供应量高于去化量，整体表现平淡。
2013年济南公寓市场整体供应量平稳，2013年5月份、出现年度公寓供应短期激增现象。年度去化2.52万m2。 2013年供应量远高于去化量，市场整体表现较平淡。
13年房地产销售工作总结范文6篇
13年房地产销售工作总结范文6篇篇1一、引言在过去的十三年里，我有幸投身于房地产销售行业，见证并参与了这一市场的起伏变化。
今天，我想借此机会全面回顾并总结过去的工作，以期为未来制定更为明确和有效的策略。
二、工作内容概述1. 客户需求分析与项目定位2. 营销策略制定与执行3. 销售团队管理与培训4. 项目推广与市场调研5. 合同签订与售后服务三、重点成果1. 成功销售超过XX个项目，总销售额超过XX亿元。
2. 组建并管理一支高效的销售团队，团队成员总数超过XX人。
3. 制定并实施多项成功的营销策略，提高了项目的市场知名度和销售业绩。
4. 通过深入的市场调研，准确把握客户需求，实现了精准营销。
5. 建立了完善的售后服务体系，赢得了客户的信赖和口碑。
四、遇到的问题和解决方案1. 市场环境不稳定，竞争激烈：通过不断调整销售策略，加强项目差异化竞争，以优势吸引客户。
2. 客户需求多样化：定期组织团队进行市场调研，了解客户需求变化，针对性地提供个性化服务。
3. 团队成员技能参差不齐：组织定期培训和团队建设活动，提高团队整体素质和凝聚力。
4. 售后服务压力大：优化售后服务流程，建立快速反应机制，确保客户满意度。
五、自我评估/反思过去的十三年，我始终坚持以客户为中心，以诚信为本，努力提高自己的专业素养和综合能力。
在房地产市场的起伏中，我不断学习和成长，逐渐形成了自己的工作风格和理念。
但也存在一些不足，如有时过于关注细节而忽视大局，未来需要更加注重团队协作和战略规划。
六、未来计划1. 深入研究市场趋势，为公司的项目定位提供更有价值的建议。
2. 加强团队建设，培养更多的销售和管理人才。
3. 拓展新的销售渠道和客户资源，提高市场占有率。
4. 继续完善售后服务体系，提高客户满意度和忠诚度。
5. 学习新的房地产销售技术和工具，提高工作效率和效果。
七、总结过去的十三年，我深感房地产销售行业的挑战与机遇并存。
我将继续努力，不断提高自己的专业素养和综合能力，为公司创造更多的价值。
同筑-济南房地产市场年度分析及预测(1226)
第一篇 济南市场篇第一章 土地市场（土地市场数据统计时间范围：2013.1.1-2013.12.24）2013年济南市土地市场供需两旺，供求量达到近几年高峰，供求量均大幅增长。
2013年济南市经营性用地供应面积为1088.63万㎡，环比上涨71.03%；成交面积为769.53万㎡，环比增加23.52%；土地平均楼板价为1695元/㎡，环比增长13.23%；土地单价为5468元/㎡，环比增长4.53%。
图1-1 2009-2013年济南市经营性用地年度供求走势图数据来源：同筑（中国）研究机构一、 供应分析2013年政府供地计划2013年度计划供应城镇住宅用地510.13公顷，占供地总量的33.10%。
重点保障旧村改造、棚户区改造、西客站片区等经营性重点项目用地和旧村改造村民安置房等保障性住房项目用地，对公共租赁房等保障性安居工程用地应保尽保。
其中拟招拍挂供应301.68公顷（包括商品住房用地271.05公顷, 回迁安置房用地30.63公顷），无低密度高档住宅和别墅用地；公共租赁房、旧村改造村民安置房等保障性住房建设用地208.45公顷。
494.6447.4627.7636.531088.63493.5402.7516.8623769.539899125116213969410311116350100150200250200400600800100012002009年2010年2011年2012年2013年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供应幅数（幅）成交幅数（幅）2013年度计划供应商业金融用地105.32公顷，占供地总量的6.83%，重点保障高新区、济钢片区、西客站片区商业设施等重点项目用地。
⏹ 年度供应分析——供应量稳步增长2013年累计供应土地212幅，供地面积为1088.63万㎡，环比上涨71.03%。
其中住宅用地125幅，供应面积为743.38万㎡；商业用地82幅，供应面积为324.16万㎡；殡葬用地1幅，供应面积为8.67万㎡；公路用地3幅，供应面积为10.65万㎡；科教用地1幅，供应面积为1.77万㎡。
2013年房地产市场形势分析与2014年走势预测
2013 年房地产市场延续了2012 年4 季度的回升态势，国房景气指数在2 月份达到最高值97. 92，比2012 年年底提高了2. 4 个百分点，前3 季度国房景气指数保持基本平稳，4 季度有所回落。
预计2014 年房地产市场景气继续回落，房价涨幅继续回落，全年房价总体保持基本平稳。
一、2013 年房地产市场运行特征1. 房地产开发投资增幅由年初缓慢下降2013 年1 －11 月，房地产开发完成投资7. 74 万亿元，同比增长19. 5%，增幅高于2012 年同期3. 3个百分点，比同期固定资产投资增幅低0. 4 个百分点。
从月度数据看，房地产开发投资增幅年初最高为22. 8%，逐月缓慢下降。
其中，商品住宅完成投资5. 31 万亿元，同比增长19. 1%，增幅增加7. 2 个百分点，商品住宅投资占比为68. 6%，与2012 年同期基本持平。
从工程项目建设投资进度推算，预计4季度房地产开发投资增速小幅回落，全年投资增速约为18%，高于2012 年投资增速2 个百分点。
2. 企业购置土地面积和房屋新开工面积由降转增，一线城市②购地和新开工活动增长最快2013 年1 －11 月，房地产开发企业购置土地面积34773 万平方米，同比增加9. 9%，增幅增加24. 7个百分点。
从逐月数据看，前10 个月企业购置土地面积均为负增长，11 月份增幅由负转正。
2013 年1 －11 月，商品房屋新开工面积18. 1 亿平方米，同比增加11. 5%，增幅增加18. 7 个百分点。
从逐月数据看，商品房新开工面积4 月份由之前负增长转为正增加，之后各月增幅小幅增加。
分地区看，一线城市企业购置土地面积和新开工面积增幅增长幅度最大，远远超过全国水平。
1 －11 月，一线城市购置土地面积1421. 39 万平方米，同比增加85. 7 %，增幅增加130 个百分点; 新开工面积8575. 4 万平方米，同比增加10. 8%，增幅增加31. 4 个百分点。
2013年中国房地产行业总结与2014年展望
2013年中国房地产行业总结与2014年展望2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。
在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。
随着市场成交的持续上行，7家房企有望冲刺“千亿俱乐部”。
与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。
2013年房地产行业三大特征一、“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。
二、全国商品房销售规模再创新高，13大城市成交突破千万平米2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。
三、一线及热点二线城市市场持续去库存，二三线城市大多库存积累近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，典型如北京，当前新房可售面积依然在历史底部徘徊，上海、深圳消化周期较去年年底呈现下滑，究其原因，今年以来市场的持续回暖，成交量继续走高，而相对应地新增供应却依然不足，二线城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月，这部分城市市场目前去库存化特征非常显著，这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。
近两年以来商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面，部分三线城市甚至已出现供应过剩的风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。
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供求 关系 市场 格局
未来供给量充足，仍以刚性需求为主导，总体态势健康发展
高新，奥体，西客站为13年三大热点区域，滨河片区亦将有大体量项目入市
价格 变化
整体成交均价有望稳步上升
2014年公寓市场展望
2013年济南西部公寓市场短缺，明年将进入集中放量阶段，未来地段和价格仍是决定产品热销的关键
下半年以来，济南西部土地供应与成交现火爆态势。10月前，济南共推出土地128宗，西客站片区为49宗。西客站区
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2013年1月 2013年2月 2013年3月 2013年4月 2013年5月 2013年6月 2013年7月 2013年8月 2012年11月 2012年12月 2013年9月 2013年10月 200% 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100%
250%
2.5 2 1.5 1
150.00% 100.00% 50.00% 0.00%
在售供应量(万㎡)
同比
环比
成交量(万㎡)
环比
公寓市场总结
2013年济南市公寓价格整体表现稳定，年中受低价项目入市影响有小幅波动
2013年整体公寓市场价格表现稳定，7月份受低价项目东都国际入市，拉低了整体市场价格。 其中以中部板块因成熟的居住氛围和配套，成交价格最高，其次为东部和南部区域
2013年成交面积/㎡
住宅市场总结
2013年济南整体住宅市场价格小幅上涨，各区域价格差距明显
2013年济南市多个刚需项目入市较多并带来大量成交，造成的价格波动幅度较大 2013年10月市内五区的市场均价为8574元/平米，环比下降1.82%，其中天桥区和历下区受成交结构影响，价格居 市内五区前端
恒大项目
绿地中 央广场
明湖广场 济南中心 恒生晶石广场 中润世纪峰 金域中心 未来 广场
2014年商业市场展望
2014年 整体商业市场潜在供应较大，主要以东部和西部为主
2013年整体市场由于价格等因素的影响，整体去化不太理想，未来仍以消化存量为主
中部 西部 中部 东部
南部
合力创造财富 专业成就辉煌
25000 20000 15000 10000 5000
0
均价
东部 22000
南部 7800
西部 8000
北部 6000
中部 15000
2014年后市展望
2014年住宅市场展望
2014年住宅市场供应充足，后续基调仍以求稳为主，市场格局也将进一步平衡
政策 方面
三中全会新政干预仍需时间，未来房价地价不会出现显著下跌
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%
4500000 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
同比增长
2012年成交面积/㎡
200000
180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5 2013.6 2013.7 底商（㎡） 2013.8 2013.9 2013.10 总供应量（㎡） 纯商业（㎡）
套数
500 314 200 187 177 170 160 159 142 97 97 47 35 16
写字楼市场总结
2013年济南写字楼市场长期处于供大于求的局面，去库存化为市场主要特征
截止2013年10月，济南写字楼市场在售总供应量14.07万㎡，同比增长40%，环比增加5.87% 2013年10月份，市场成交3.69万㎡，同比环比均大幅增长，西元大厦、银座好旺角项目本月集中推盘上市对 市场成交拉动显著 市场成交主要区域为奥体板块、泉城路纬二路板块、西客站板块，各区域代表性项目奥体酒店配套项目、绿 地普利中心、西元大厦等项目均取得较大成交量
25000
14000 13500 20000 15000
13000
12500 12000 11500 11000
10000
5000 0
成交均价（元/平米）
商业市场总结
2013年济南商业整体市场无太大浮动，整体供应较为平稳
商业市场总供应量为16.16万平米，纯商业供应10.14万平米，社区底商为6万平米
域再添几百万开发体量，成为下一步济南市供应主战场 龙腾国际花园、梦世界LOMO公馆、绿地国际花都、天朗·蔚蓝城、凤凰大厦、金科城都有望明年推出公寓产品 2014年东部市场只有有天业龙奥天街公寓有500套左右公寓入市，户型以50㎡，70㎡商务办公型公寓为主
2013年截至10月份，济南公寓市场供应为20.7万㎡，预计2014年将会提升至25万㎡以上
2013年10月，济南市公寓成交量为1.99万㎡，环比上涨4.74% 东部高新区公寓成交为市场主力，其中丁豪广场、卓越时代广场、凤凰soho和华创观礼中心本年度成交去化情况 理想，地段、低价和配套是促成良好成交的主要因素
25 20 150% 15 10 50% 5 0 -50%
0.5 0 -50.00% -100.00%
谨呈：济南世茂置业有限公司
2013年济南房地产市场总结暨后市展望
2013年11月22日
2013市场总结
住宅市场总结
2013年济南整体商品房住宅市场供需两旺
2013年截至10月份，商品房住宅累计供应量327.5万㎡，同比增长42%，商品房住宅累计成交383.3万㎡，同比增 长71%
3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2012年供应面积/㎡ 2013年供应面积/㎡
成交套数
265 121 77 89
均价 成交面积（平米） （元/平米）
12000 8200 8100 9400 23000 18564 15671 12650
奥体酒店配套
世茂国际广场 银座中心 绿地普利中心 济南华强广场 山东时代总部基地 一期 龙奥金座 鲁商国奥城
50
84 50 58 29 32 18 22
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
16000 14000 12000
10000
8000 6000 4000 2000 0 东部 销售均价（元/㎡） 西部 南部 均价 北部 中部
公寓市场总结
2013年济南东部公寓市场表现活跃，价格、地段和配套是决定成交的主力因素 2013年1月-10月公寓销售套数排行 排名 区域 项目 现价(元/㎡）
13000
21000 13000 21000 17000 6000 12500 13000
12077
9232 9179 8321 6012 5463 4915 4141
商业市场总结
2013年商业市场整体成交较为冷淡，截止10月份总成交量仅6.5万平米，1-10月仅9月份整体成交过万
，其它月份去化均在5500-6500平之间
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 历下
历城
市中 槐荫
天桥
长清 章丘
公寓市场总结
2013年济南公寓在售供应量体量较大，成交表现一般
截至2013年10月份，公寓在售供应量为19.2万㎡，同比减少17.6%，环比减少7.38%
根据我司统计，2013年东都国际、卓越时代广场和祥 泰广场成交套数排名前三。低总价，地段优越是成交的 主力因素 2013年10月份表现较好的项目为华创观礼中心和凤凰 soho 华创观礼中心主力户型35.5㎡和55.5㎡，均价1万元/㎡ 左右，2013年9月开放售楼处，经过短暂的蓄客，首次 开盘即去化160余套，去化率80% 凤凰soho主力户型40㎡，以7200元/㎡低价入市，主 打“买一层送一层，并送1500元/㎡精装修”，以巨大 的实惠吸引了诸多投资客和创业者眼光
公寓市场重心西进
在售公寓项目 待售公寓项目
2014年写字楼市场展望
2014年济南写字楼市场预期会呈现东西两翼发展趋势，市场供应量将持续放大，汉峪金谷片区、西客站 片区潜在供应较多，老城区项目逐渐较少，资源日益稀缺
2014年，东部汉峪金谷片区将加快建设步伐，加上片区奥体金融中心、鲁商国奥城等项目交房入住，片区将持续赢得市 场目光； 十艺节的召开以及片区住宅项目的陆续交房入住，西客站片区人流、物流等资源持续注入，片区商务需求将逐渐进入发展 期，各项目也将加快写字楼的入市销售步伐； 各区域主要待售项目有：奥体片区金域中心、二环东路片区中润世纪峰、泺源大街片区济南中心、西客站片区恒大项目等；
写字楼市场总结
2013年济南写字楼市场表现平稳，价格、地段对市场成交的影响较为明显 项目
银座好望角 西元大厦 绿地缤纷城 名泉春晓
市场成交热点区域主要为泺源大街板块、 奥体板块以及西客站板块； 年度去化在1万㎡以上的，在济南市场就是 销售能力比较好的项目； 西客站片区的绿地缤纷城以及西元大厦项 目，受到区域发展的利好以及项目售价较 低，均取得了较高的销售水平； 银座好望角项目10月份开盘，较好的地段 以及低于市场预期的售价，项目开盘1.9万 ㎡全部售罄；