济南房地产现状及存在的问题

济南房地产现状及存在的问题分析【摘要】房价过高一直困扰着城市居民。本文针对济南房价一直居高不

下的现象进行了探讨。首先了解了近来房地产交易价格、交易量走势以及政府政策，然后对高房价进行了剖析，总结了济南市房地产发展过程中存在的问题，针对问题提出了相关对策建议。

【关键字】房地产现状，原因剖析，房地产价值评估，对策建议

一、前言

房地产行业是国民经济的重要支柱行业，房地产行业的健康发展是国民经济发展的重要保障。近几年来，房地产行业在促进济南经济GDP增长方面做了突出贡献。然而，我们不可否认的是济南的房地产行业发展出现了一系列问题。国家调控房价的措施层出不穷，可是，我们却无奈的发现，房价不降反升。济南作为一个很有代表性的二线城市，研究济南房地产市场也能够揭示其他城市的房地产行业在发展中的问题，具有研究价值。济南的房地产行业到底是一种什么样的现状，发展过程中到底存在什么问题？在楼市泡沫言论甚嚣尘上的情况下，对济南房地产市场进行一定的研究和探讨。

二、济南房地产现状

（一）房价持续虚高不下

由于目前房地产市场过热，国家出台了一系列措施来平抑房价，济南市政府也相应出台了系列措施，但是济南的房价确实呈现不断上升趋势。

从各种房地产中介机构或是海报等地方获得的信息是济南的房价高到了令人难以想象的地步。在比较繁华的地区，如山大路、大明湖附近等地方，房价都达到了接近8000~9000元/平米甚至是超过了10000元/平米，其他地段也达到了7000~8000元/平米。在这高房价的背后是市场规律的作用还是济南房地产市场的畸形？

图1 七十个大中城市房屋销售价格指数（90平米及以下）

图2 济南房价走势图

（二）商品房交易量稳中有升

在国家实行“二次调控”之后,济南市政府又相应出台了住房公积金贷款等一系列新政策。政策只收到了短期成效。从本年整体来看，商品房交易量也呈现上升趋势。

（三）房地产开发景气指数高

图3：2008-08至2010-03月房地产开发景气指数

（四）政府政策导向

金融政策：提高贷款利率、存款准备金率;

税收政策：针对大户型的物业税政策正在出台当中，主要是为了开发更多小户型的经济房，防止大户型过度涌入市场，造成资源浪费和腐败奢侈之风；土地使用税；土地增值税；营业税。

土地政策：土地严控措施出台，会影响土地市场，规范市场运作，开发时限给开发商较大压力，而且土地使用税和土地增值税给开发商很大压力。

其他：小产权房不能办理合法手续；90/70政策将会使大户型成为稀缺产品。

三、高房价的原因剖析

（一）房屋需求旺盛

济南作为山东省的省会城市，近年来经济发展一直比较迅速，第三产业发展势头良好，城市居民生活水平不断提高，对高质量房地产需求很高；伴随着城市化进程的加快，凭借其独特的经济政治优势，济南每年都吸引着山东省乃至周边其他省份的“移民”，城市人口增长很快；另外，济南的保障性住房建设滞后，导致对廉租房和经济适用房的需求很旺盛；再就是济南近年来旧城改造催生了相当一部分住房需求；另外，受传统观念的影响，房子不仅是生活必须品，也是一项重要的资产，拥有房子能够给人带来极大的安全感和虚荣感；购房者对房产价格上涨预期也促进了需求量的增长，不过近期房地产泡沫要破以及房价要跌20%等言论也对商品房交易量起了一定的抑制作用。

（二）住房供应比例失调

一方面，在商品房供应中，中高档房占比例极大，低档房和经济适用房、廉租房极其缺乏，导致房价高居不下，低收入群体买不起房；另外，城市租赁市场发展不够完善，信息不够通畅，相当部分的中低收入者群体加入到“房奴”当中来，进一步导致城市房屋供不应求。

（三）国家政策影响

国家出台了一系列调控房价的措施，包括提高贷款利率和存款准备金率、征收土地使用税、营业税。土地增值税等一系列措施，提高了开发商的成本，价值决定价格，房价上升是必然趋势。

（四）地价影响

随着济南经济的飞速发展，济南的各种建设用地呈现紧缺状态，地价不断攀升也直接影响房地产价格。

（五）一部分房地产商的投机

在巨大利益的驱使下，房地产开发商为了自己的经济利益考虑，通过炒房使房价一升再升。

（六）部分房地产评估机构不够专业，缺乏监管。

四、济南房地产行业存在的问题

从以上剖析可以看出，目前济南房地产行业存在的主要问题是房价过高脱离了价值曲线、房地产供应结构失调等。

五、房地产价值评估

济南房地产的价格严重背离了价值，所以有必要对房地产价值进行评估，在此基础上制定出相对合理的房地产价格。济南市应该根据不同的房地产类型进行对房地产价值进行评估。

一般来说，房地产评估有以下几种方法：

（一）收益法。收益性房地产的价值为房地产购买者支付给房地产所有者的金额的利息收入。用公式表示为：房地产价值=净收益/资本化率。其中，净收益为客观总收益-客观总费用。注意这里是指客观的总收益和客观的总费用，在评估中剔除了特殊的、偶然的因素，从而得到房地产在正常市场条件下房地产用于

法律上允许的最佳利用方向的净收益值。确定合理资本化率在这种方法下显得很重要。这种方法适用于有收益的房地产的评估，如写字楼、商品房、商场等（二）市场法,在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，被评估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得到被评估房地产在评估基准日的价值。市场法适于在市场比较发达的情况下使用。

（三）成本法是以假设重新复制被估房地产的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生相同效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来评估房地产的价值。成本法一般适用于房地产市场发育不完全，成交实例不多，无法利用成本法、市场法等情况。对既无收益又很少有交易的政府办公楼、学校等比较适用。

（四）假设开发法。假设开发法是指将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常开发费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余价值测算被评估房地产价值的方法。适用于待开发土地的评估、将生地开发成熟地的土地评估、待拆迁改造的再开发房地产的评估。

（五）基准地价修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果，按照替代原则，将被评估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件对比，对根据基准地价修正系数表选取相应的修正系数进行修正，从而评估出被评估宗地在评估基准日价值的方法。在房地产市场不发达的城市比较适用。

（六）价法，是指根据土地价值高低随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设置单价，并依此单价配合深度百分率表及其修正率表，用数学方法来计算临街同一接到的宗地地价的一种评估方法。与收益法、市场法等相比，这种评估方法能对大量土地迅速进行评估，是评估大量土地的一种常用方法。

六、对策建议

（一）政府媒体应该引导公众购房观念，逐步改变“没房就没安全感”的传统观念，鼓励大众购买廉租房、经济适用房以及租房，根据自己的经济状况，合理购房，先买小房，经济条件允许再换条件好的大房子。

（二）政府应该调整土地供应结构，加大中低档次的土地供应量，适当减少高层次土地的供给。

（三）济南市应该加大保障性住房建设，满足低收入群体的居住需要；另外，对于低收入群体政府应该适当的给予购房补贴，降低贷款利息等，减

轻他们的购房负担。

（四）政府应该加强对房地产评估机构的监督，加强对房地产价值的正确评估。对于存在过高房价的地区或区域的房地产进行再评估，使房地产

的价格反映价值，对过高不合理的房价进行适当干预。

（五）完善租赁市场和房屋销售市场，畅通信息沟通渠道，加强对房屋中介机构的监管，防止其故意炒房、哄抬房价。

（六）由于高房价的压力，济南现在出现了一批小产权房，小产权房价格较低，但是不具有完整的房屋产权(无房产证)，购房者的利益不受法律

保护。在目前济南房屋供不应求的状态下，小产权房的出现，不仅能

够满足低收入群体的住房需求，而且使购房总需求减少，无疑对减轻

房价上涨起到了一定的作用。我觉得政府应该考虑通过一定的法律法