保利国际广场公寓营销策略专案
保利地产营销策划方案word
保利地产营销策划方案word一、项目背景和目标保利地产作为中国房地产领域的知名品牌，一直以来致力于打造高品质、高端的房地产项目。
在当前竞争激烈的市场环境中，保利地产需要制定一项全面的营销策划方案，以吸引更多的目标客户并提高销售效益。
本文将为保利地产制定一套切实可行的营销策划方案，以实现以下目标：1. 提高品牌知名度和美誉度；2. 吸引目标客户群体，增加客户粘性；3. 提高销售量和销售额；4. 加强市场竞争力，稳定市场份额。
二、目标市场及目标客户1. 目标市场保利地产的目标市场是在中国主要城市和一线城市的高消费群体。
这些城市具有较高的人口密度、较高的经济实力和较高的消费水平。
此外，保利地产还将重点关注一些新兴城市，享有较高发展潜力的地区。
2. 目标客户保利地产的目标客户主要包括：- 高净值客户：包括企业家、高级职业人士、高级管理人员等；- 度假房产投资者：有较强的置业投资需求；- 优质家庭：有稳定收入和良好的家庭背景；- 学区房购房群体：重视子女教育资源的家庭；- 养老房购房群体：年龄介于50-65岁的退休群体。
三、营销策略1. 品牌塑造通过积极推广保利地产的优秀品质和服务，提高品牌的知名度和美誉度。
具体措施包括：- 提升品牌形象：通过广告、宣传片、户外广告等方式，突出品牌特色，并展示保利地产的高品质项目；- 加强品牌传播：与媒体合作、利用社交媒体平台、举办品牌推广活动等方式，增加品牌曝光度；- 建立品牌定位：明确保利地产的市场定位和目标客户群体，确保品牌形象与目标客户相匹配。
2. 定位和差异化竞争保利地产通过不同的产品定位和差异化竞争，满足不同客户的需求，并提高市场竞争力。
具体措施包括：- 分类产品定位：根据客户需求和购房动机，开发不同类型的产品，如高端住宅、商业综合体、度假项目等；- 强调产品差异化：通过创新设计、周边配套等方面，使产品在同类竞争中脱颖而出，并满足不同客户群体的需求。
3. 渠道建设建立多元化的销售渠道，提高销售能力和效益。
公寓销售活动策划方案
公寓销售活动策划方案一、活动背景及目标随着城市化进程加快，人口不断增长，人们对住房的需求也越来越高。
公寓作为一种新型的住房形式，具有面积小、价格相对低廉、配套设施齐全等优势，深受年轻人和中低收入人群的青睐。
为了提升公寓销售业绩，增加市场份额，公司计划开展一系列公寓销售活动。
本次活动的目标是：1. 提升公寓销售量，实现销售目标；2. 扩大品牌知名度，增加市场份额；3. 建立良好的客户关系，增加客户满意度。
二、活动策划内容1. 定位目标客户群体针对公寓销售活动，首先需要明确目标客户群体。
根据公寓的特点，我们将把目标客户群体定位为年轻人和中低收入人群，特别是新一线城市和县城的大学生、外地打工者等。
2. 建立销售团队为了保证公寓销售工作的顺利进行，我们将建立一个专门的销售团队。
该团队由销售经理、销售代表和客户服务人员组成。
销售经理负责制定销售目标和销售策略，销售代表负责与客户洽谈和签订合同，客户服务人员负责跟进售后服务。
3. 制定销售目标和策略根据市场需求和销售实际情况，制定合理的销售目标和策略。
销售目标应包括销售量和销售额两个方面，销售策略应包括推广活动、价格策略、产品特点等方面。
4. 推广活动（1）线上推广：通过互联网和社交媒体进行推广，例如在知名房产平台上发布公寓信息，开展线上抽奖活动等，吸引潜在客户的关注。
（2）线下推广：通过举办公寓开放日、参加房展会等方式，向潜在客户展示公寓的特点和优势，提高公寓的知名度。
5. 定制化销售服务为满足客户需求，提高客户满意度，我们将提供定制化的销售服务。
例如，根据客户的需求提供不同尺寸和格局的公寓选择，提供个性化的装修方案等。
此外，我们还将提供贷款咨询、办理相关手续等一站式服务，为客户解决购房中的各种问题。
6. 建立客户关系管理系统建立客户关系管理系统，定期与客户联系，了解客户需求和反馈，及时解决客户问题，增强客户黏性和忠诚度。
同时，通过客户关系管理系统，可以分析客户需求和购买行为，提供个性化的服务和推荐。
保利公寓项目托管包租策划方案
通过提高项目的管理水平和运营效率，托管包租方案可以增加项 目的收益来源，提高项目的投资回报率。
提升品牌形象
保利公寓项目通过实施托管包租方案，可以提升项目的品牌形象 和市场认可度，为公司的长远发展奠定基础。
项目托管包租方案未来发展建议
1 2
拓展市场份额
建议公司在未来发展中进一步拓展市场份额， 扩大托管包租项目的覆盖范围，提高公司的市 场占有率。
经营风险及应对措施
• 总结词：经营风险包括项目管理、运营效率、服务质量等方面的风险。
经营风险及应对措施
• 详细描述 • 项目管理风险：托管包租项目需要专业的项目管理团队进行管理，如果管理不善可能导致项目运营出现问
题。为应对此风险，项目方需要选择经验丰富的管理团队或专业机构进行项目管理，确保项目的顺利运营 。 • 运营效率风险：托管包租项目的运营效率直接影响到项目的收益。为降低此风险，项目方需要制定科学的 运营计划，优化流程和管理，提高运营效率。 • 服务质量风险：托管包租项目的服务质量对客户满意度和口碑有重要影响。为确保服务质量，项目方需要 建立完善的服务质量管理体系，提高员工服务意识和技能水平，确保客户满意度。
上海某公寓项目托管包租案例
要点一
总结词
要点二
详细描述
品质提升、降低风险
上海某公寓项目通过托管包租模式，实现了品质提升， 降低了投资风险。该项目委托了一家知名托管公司，对 房屋进行高品质的装修和升级。通过托管公司的专业设 计和施工团队，房屋品质得到了显著提升，吸引了更多 的高端租户。同时，由于托管公司的品牌和管理能力， 租金收益也得到了稳定保障，降低了投资风险。
深化合作
与开发商、酒店管理方等合作伙伴深化合作， 共同开发更多具有创新性和市场潜力的项目。
保利国际广场策划案
南洋酒店
赤 水 情
半山乌江鱼 圣沣大酒店
贵 龙 饭 店
毛家湘菜馆 金 黔 食 府
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
□
Project of Poly Guiyang --2007
它位于贵阳最高档酒店、写字楼商务圈
喜来登大酒店
华坤发展大厦
宏 业 大 厦 大 正 酒 店 新 华 大 厦 富中国际广场 圣 沣 大 酒 店
547.51 266.87
499.62
301.02 141.56 66.06 129.09
贵阳市近六年来土地交易面积总体承上升态势,虽在2005年受国家政策打 压,使房地产发展步伐有所减缓,但在2006年又再次崛起，2006年整个贵 阳市土地出让面积499.62万平方米,同比增长87.2% ,说明贵阳市房地产业 发展前景被看好。
Project of Poly Guiyang --2007
他三面临城市主干道，商业价值极高
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
Project of Poly Guiyang --2007
它处于城市核心，出行便利直达全城
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
Project of Poly Guiyang --2007
它毗邻南明河畔、收藏母亲河最美一段，
项目毗邻的此段南明河，是江面最宽、水质最好的一段。
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
保利国际广场项目全程营销策划设计
保利国际广场二期房地产项目营销策划学生：指导老师：(湖南农业大学工学院，长沙 410128)摘要：目前我国房地产业的竞争已经日益激烈，想要在激烈的竞争中降低风险、取得先机就必须在房地产项目开发之前就进行项目的全程营销策划。
本文运用投资项目技术经济评价基本理论和方法，借鉴国内外相关领域的最新理论成果，采取实证的方法，对保利国际广场项目进行了全程营销策划研究。
通过对该项目全程策划的市场调查、产品定位、价格价格、营销策划等阶段进行了具体阐述，运用市场分析、SWOT等手段，并结合投资策划的基本理论和方法进行分析和评价。
作者认为，房地产项目全程策划模式适合我国现阶段的房地产业发展的需要，它在房地产项目的成功运用不仅可以使开发商节约成本，提高利润，更可以提高企业的市场综合竞争能力。
关键词：房地产；全程营销策划；保利国际广场Whole Market Planning on the Second Phase of Poly Real Estate ProjectStudent:Tutor:(College of Engineering, Hunan Agricultural University, Changsha 410128, China)Abstract：China's real estate industry competition has become increasingly fierce, If want to reduce risk and achieved a head start，it has to do whole market planning before the development of real estate project. This paper mainly studies the real estate whole market planning of Poly real estate project on the base of the fundamental theory and method of the investment-project technical-economic estimate and Learn from related fields at home and abroad the latest theoretical achievements. The paper take whole market planning of Poly real estate project as research object, and by market analysis, SWOT and fundamental theory and method of the investment-project, elaborately analyze the market research, product planning, price planning and spread planning of this project. The author thinks that the real estate whole market planning model is the necessary to our country’s development, and not only decrease the cost andincrease profit, but also improve the comprehensive market-ability of enterprises.Key words: Real estate; Whole market planning; Poly international plaza1 前言随着我国社会主义市场经济的逐步发展，房地产业的竞争日趋加剧。
保利营销策划
保利营销策划篇一：保利世贸营销策划书保利世贸营销策划书目录一、本项目总体状况二、本地块商业价值评价三、项目开发总体思路四、项目商业功能定位五、项目营销swot分析六、营销核心策略七、客户定位八、价格定位及包租回报率的确定九、付款方式十、销售进度计划十一、销售促销手段及活动十二、广告推广及费用预算十三、开盘前期准备工作一、本项目总体状况保利世贸e座写字楼的概况项目位于广州市海珠区新港东路1000号，琶洲地铁站南面，地铁站c、d出口，紧邻广交会三期展馆；总占地面积：118613 m2，总建筑面积：56万m2（三期占地12600平方米，写字楼建筑面积：48727平方，公寓建筑面积：47338平方米），地上建筑面积约39万m2。
三期规划为一栋公寓和一栋写字楼，编号分别为d栋公寓和e栋写字楼。
两栋楼之间的东西间距25米，e栋和二期写字楼的间距为65米。
e栋写字楼位于保利世界贸易中心东南角，东北角为保利世贸一期博览馆，北临吉盛伟邦和保利世贸二期办公楼，西侧计划建设一个五星级洲际酒店，南临黄埔涌及万亩果林。
东临电信母局办公楼。
保利世贸e座写字楼建筑面积：48727平方米，总共45层,包括1-3层社区公共建设配套；4-45层可售写字楼区域（其中15层、30层为避难层）；商业建筑面积：顶层约750㎡会所，地下负一层有商业配套，具体面积业态未定。
容积率为；绿化率为30%；实用率为74%。
北面新港东路、琶洲会展中心、珠江，南侧为黄埔涌、难肺万亩果林、大学城，东侧中洲中心、香格里拉大酒店、保利国际广场、保利琶洲湾项目，西侧琶洲会展3期、威斯丁酒店。
保利世贸e座写字楼秉承保利世贸中心一贯的简约大气建筑风格，超甲级品质写字楼，顶层设商务会所，给予使用者高端商务享受。
同时。
全面的提升。
保利世贸e座正位于琶洲核心，地铁八号线琶洲站直达，优越区位无可复制。
另外，保利备受瞩目的琶洲村项目已经开动工。
项目总占地75万平方米，总建筑面积185万平方米，集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体，与保利世界贸易中心综合体相辅相成，将成交保利在琶洲会展经济圈的宏伟格局。
公寓销售活动策划方案模板
公寓销售活动策划方案模板一、前言公寓销售活动对于提升品牌知名度，增加销售额起着重要的作用。
然而，一个成功的公寓销售活动需要有精心的策划和准备。
本文将提供一个公寓销售活动策划方案模板，以指导您进行公寓销售活动的策划。
二、背景分析1. 公寓销售市场的概况：分析公寓销售市场的需求、竞争对手、客户群体等。
2. 公寓项目的特点：分析公寓项目的优势、特色、定位等。
三、目标设定1. 销售目标：确定活动中要达到的销售目标，如销售额、销售数量等。
2. 品牌目标：确定活动中要提升的品牌知名度、形象等。
四、活动策划1. 活动主题：根据公寓项目的特点，确定一个有吸引力的活动主题，如“舒适生活，从公寓开始”。
2. 活动内容：a. 推广宣传活动：包括线上、线下渠道的推广活动，如线上广告投放、抖音短视频制作、线下展览会等。
b. 销售促销活动：包括直降优惠、赠品、返现等优惠活动。
c. 体验活动：包括公寓示范区的参观、试住体验等。
3. 活动时间：确定活动的开始和结束时间，及相关活动的时间安排。
4. 活动预算：制定活动策划所需要的预算，并进行详细列出各项费用。
5. 活动协作：a. 内外部合作伙伴：确定与其他企业、机构的合作伙伴关系，如媒体合作、赞助商等。
b. 团队组建：确定活动策划与执行团队的人员组成，明确各自职责与分工。
6. 活动评估：a. 活动KPI：制定衡量活动效果的关键绩效指标，如销售额、参与人数等。
b. 结果分析：对活动的效果进行评估和分析，总结成功经验和教训。
五、实施方案1. 活动宣传：制定宣传计划，确定宣传内容、渠道等。
2. 销售促销：制定促销方案，确定促销内容、优惠力度等。
3. 体验活动：制定体验活动方案，确定参观和试住的流程与规则。
4. 团队组建：明确每个团队成员的职责和分工，并提供培训和指导。
5. 协作安排：与合作伙伴进行沟通和协商，明确各自的责任和合作方式。
六、落地执行1. 活动准备：收集和制作宣传资料、准备促销物品等。
某国际公寓营销策略汇报
某国际公寓营销策略汇报尊敬的各位领导和同事们，大家好！我是国际公寓市场营销团队的负责人，今天非常荣幸能够向大家汇报我们的营销策略。
国际公寓作为一家专注于为国际游客和居民提供高品质住宿体验的公司，我们的目标是成为全球领先的国际公寓品牌。
为了实现这一目标，我们制定了以下营销策略：1. 定位与品牌建设：我们的公寓以高品质、舒适和便捷为特点，定位为国际游客和居民在外地的“家外之家”。
我们致力于打造一个独特且有吸引力的品牌形象，通过优质的服务与设施，让客人在我们的公寓中感受到家的温暖。
2. 市场调研与目标客户群分析：我们深入研究目标市场中的客户需求和竞争环境。
通过市场调研，我们发现国际商务旅行者和留学生是我们最主要的目标客户群体。
因此，我们将重点关注这些群体的需求，并根据他们的喜好和预算，提供不同类型和规模的公寓选择。
3. 多渠道推广：为了达到更广泛的受众，我们采取多种渠道进行推广。
我们将利用社交媒体平台如Facebook、Instagram等，与潜在客户建立紧密联系，并发布精彩的内容和宣传活动。
此外，我们也将与旅行社、航空公司等建立战略合作伙伴关系，共同推广我们的公寓。
4. 优惠促销活动：为了吸引客户并增加销量，我们将定期举办优惠促销活动。
例如，我们将提供包括免费早餐、免费机场接送等优惠服务，以及一定的折扣和套餐。
这些活动将定期在网站和社交媒体上进行宣传，以吸引更多客户预订我们的公寓。
5. 诚信口碑和客户反馈利用：我们将注重建立良好的客户关系和口碑。
我们会提供卓越的客户服务，确保每位客户在入住期间都得到满意的体验。
同时，我们将积极收集客户的反馈和建议，并根据其需求进行改进。
客户满意度将成为我们衡量成功的重要指标。
以上就是我们的国际公寓市场营销策略。
我们相信通过定位准确的品牌建设、市场调研、多渠道推广、优惠促销活动以及良好的客户关系，我们将能够吸引更多的国际游客和居民选择我们的公寓作为他们的住宿选择。
非常感谢大家的聆听！如果您有任何问题或建议，请随时提出。
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
某国际公寓营销推广策略
某国际公寓营销推广策略在制定某国际公寓营销推广策略时，需要考虑到目标客群、市场竞争环境和品牌定位。
以下是一些可能的策略：1. 定位目标客群：首先，确定公寓的目标客群是谁。
是商务旅客、跨国公司员工、短期留学生还是游客？通过了解目标客群的需求和偏好，可以更好地制定营销策略。
2. 制定独特的品牌定位：在市场竞争激烈的环境下，公寓需要找到自身的特色和竞争优势。
这可能包括设施齐全、便利的位置、高品质的服务或个性化的住宿体验等。
3. 建立线上渠道：大多数消费者现在通过互联网来查找和预订住宿。
因此，建立一个易于使用的、吸引人的网站是至关重要的。
此外，社交媒体营销也是必不可少的，可以通过发布有吸引力的内容、与用户互动等方式来建立品牌形象。
4. 合作伙伴关系：与当地的旅行社、机票代理商或在线旅游平台建立合作伙伴关系，可以增加公寓的曝光度，并吸引更多的客人。
这些合作还可以提供优惠和促销活动，吸引更多的预订量。
5. 提供个性化的服务：为了与竞争对手区别开来，公寓可以提供一些个性化和差异化的服务。
比如，提供24小时接待服务、优先安排机场接送、提供定制化的早餐选项等。
这些服务可以大大提升客户满意度。
6. 客户回馈计划：设立一个客户回馈计划，通过提供特殊待遇、折扣或积分制度来奖励忠实客户。
这样可以增加客户的保持率，并鼓励客户向其他人推荐公寓。
7. 优质口碑营销：为了增加公寓的知名度和信誉度，可以通过口碑营销来吸引更多的客户。
邀请满意客户参与在线评价，并积极回应和解决客户的问题和反馈。
8. 参加相关展览和会议：参加旅游、酒店或房地产行业的展览和会议，可以增加公寓的曝光度，与潜在客户建立联系，并获取有关市场趋势和竞争信息。
综上所述，某国际公寓的营销推广策略应该根据目标客群、市场竞争环境和品牌定位来制定。
通过定位目标客群、建立线上渠道、提供个性化的服务等方式，可以增加公寓的知名度和吸引力，从而获得更多的预订量。
营销推广策略是一个持续的过程，需要不断评估和调整，以适应市场需求和竞争环境的变化。
保利公寓项目托管策划方案
保利公寓项目托管策划方案一、项目背景保利公寓项目是保利地产旗下的一项重要住宅项目，位于市中心的黄金地段，是一项高端公寓服务项目。
为了提供更好的服务，保利地产计划将项目进行托管，并与专业的运营公司合作，共同打造一个高品质、高效率的公寓服务平台。
二、目标与愿景1. 目标：打造具有良好口碑和市场竞争力的高品质公寓服务项目。
2. 愿景：成为市中心地段的住宅服务品牌中的佼佼者，满足市场上高端用户对品质和舒适住宿的需求。
三、战略与策略1. 托管合作策略通过与专业的公寓运营公司合作，利用其丰富的经验和资源，实现专业化管理和运作。
2. 服务品质策略通过优质服务和个性化定制，提升客户对公寓的满意度，并建立良好的客户口碑。
3. 市场推广策略通过积极的市场推广和宣传，提高公寓的知名度和美誉度，吸引更多的高端客户。
4. 运营效率策略通过信息化和智能化手段，提高公寓的运营效率，降低成本，提升盈利能力。
5. 协同合作策略与周边商业机构合作，共享资源，实现优势互补，提供更全面的服务。
四、项目实施步骤1. 选择合作伙伴通过评估和比较，选择一家专业的公寓运营公司作为合作伙伴，签订合作协议。
2. 设定标准和规范与合作伙伴一起共同制定运营标准和服务规范，确保公寓的统一管理和运营。
3. 平台建设与推广建立公寓服务平台，包括在线预订系统、客户管理系统等，进行市场推广，宣传公寓的品牌形象和特色服务。
4. 运营监管与优化通过监管和评估，保障公寓的正常运营，并及时发现和解决问题，不断优化和提升服务质量。
5. 客户满意度调查与改进定期进行客户满意度调查，了解客户需求和反馈，及时进行改进和调整，提高客户满意度和忠诚度。
五、风险与挑战1. 市场竞争风险市场上存在其他类似的高端公寓服务项目，竞争压力较大，需要制定差异化战略，提供独特的服务和体验。
2. 运营风险公寓的运营需要考虑到人员管理、设备维护、安全保障等多方面的风险，需要建立完善的管理制度和安全措施。
保利公寓项目托管策划方案
培训提高
针对服务人员的技能和知识需求，制定培训计划 ，提高服务团队的专业水平。
责任明确
明确各服务人员的职责范围和工作任务，确保服 务质量和效率。
服务质量监控
制定标准
根据托管服务的特点，制定服 务质量标准和考核办法。
检查督促
提高行业地位
通过托管服务的成功实 施，可以在行业中积累 经验和树立成功案例， 提高项目在行业中的地 位。
扩大行业影响力
通过托管服务的实施， 可以在行业中扩大项目 的影响力，吸引更多合 作伙伴和客户的关注。
06
服务方案可持续改进
完善托管服务模式
增加服务内容
在原有服务基础上，增加公寓 租赁、房屋维修等增值服务，
2023
保利公寓项目托管策划方 案
目录
• 项目背景与理解 • 托管服务策划 • 托管服务优势分析 • 托管服务实施计划 • 托管服务预期效果 • 服务方案可持续改进
01
项目背景与理解
理解保利公寓项目
项目概述
保利公寓项目是由保利地产集团 开发的综合性住宅项目，旨在提 供高品质的居住环境和配套设施 ，满足不同客户群体的需求。
制定方案
根据需求分析结果，制定详细的托管 服务实施方案，包括服务内容、人员 配置、工作计划等。
01
03
签订合同
与委托方签订服务合同，明确双方的 权利和义务。
定期评估
对托管服务实施过程进行定期评估， 及时发现问题并调整方案。
05
04
实施托管
按照方案和合同约定，开展各项托管 服务工作。
服务团队组建
确定人员
合理调配各项资源，包括人力、物资、时间等，使项目管理过程更加
保利国际广场“保利国际公寓集中商业”市场定位及营销策略竞70p
高端 居住区 高端 居住区
金融总部 商务区
新天府广场区
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新天府广场：成都人的新视觉中心
本案临建设中新天府广场，在视觉上属于新天府广场区。 新天府广场项目由天堂岛海洋乐园、中央广场（含大型城市音乐灯光喷泉）、
新天府大剧院组成。天堂岛海洋乐园总建筑面积达到138万平方米，将成为世界 最大的单体建筑。
保利国际广场-“保利国际公寓/集中商业”
市场定位及营销策略竞标提案
目录
1. 即将上演的传奇
2. 保利，不走寻常路 3. 案例研究 4. 项目定位 5. 营销策略 6. 关于集中式商业
20曾充满期待的断言：
保利这种公司，只有一种宿命，就是创造奇迹。
2009年，保利198崛起，让财富城北，以财富为自己正 名。
视觉地标
保利国际广场是具有极强的后现代主义感的建筑群落，建筑自身具有强烈的个性， 300米的超高建筑更是区域的视觉地标。
保利国际广场的横空出世，以建筑与功能的完美结合，将
为纷乱的“新城南”定调、定性、定中心。
没错，传奇即将揭幕……
而身处保利国际广场其中的“保利国际公寓”，理应是传奇的一部分。
2008 年地震后，朗御曾一度想要修改定位。但最终，我
们选择了坚持，并成为了地震后首个复工的超高项目。
为何想要修改定位？
占总量70%小户型产品超前，具备唯一性，存在风险。
以高成本前提力拼常规小户型市场，不具备任何优势。 项目具备特点，但无唯一性优点。且公摊过大足以抵消常规消费者心目 中的所有优势。
A1 A2 A3 A1-1
27.09 27.28 26.68 27.18
64 64 64 68
A2-1
保利公寓项目托管包租策划方案
保利公寓项目托管包租策划方案一、项目背景随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，住房问题成为人们关注的焦点。
保利公寓项目旨在通过托管包租的方式，提供高品质的住房服务，满足人们对舒适居住环境的需求。
二、项目目标1. 提供多样化的住房选择，满足不同人群的需求。
2. 提供优质的居住环境和便利的配套设施。
3. 通过托管模式提高住房租赁的便利性和灵活性。
4. 提供专业的管理团队，提高服务质量。
三、项目内容1. 房源采购：与房产开发商合作或自行收购具有潜力的房源，确保房源的品质和数量。
2. 设施改造：对房源进行必要的设施改造和装修，提升居住体验。
3. 配套设施建设：在项目周边建设配套设施，包括商业中心、健身房、游泳池等，提供便利的生活服务。
4. 租赁推广：通过线上线下渠道进行租赁推广，吸引潜在租客。
5. 租户管理：建立完善的租户管理系统，包括租赁合同管理、维修服务、投诉处理等。
6. 运营管理：建立专业的运营团队，负责日常运营管理，包括维护房源、提供咨询服务等。
四、项目时间计划1. 第一阶段（三个月）：房源采购和设施改造。
2. 第二阶段（一个月）：配套设施建设。
3. 第三阶段（一个月）：租赁推广。
4. 第四阶段（持续运营）：租户管理和运营管理。
五、项目风险与对策1. 市场风险：出现市场需求下降或竞争加剧的情况，需及时调整租赁策略和优化服务。
2. 运营风险：租户管理和运营管理出现问题，需加强培训和监督，提高管理水平。
3. 法律风险：遵守相关法律法规，确保项目合规运营，避免法律纠纷。
六、项目预算1. 房源采购和改造费用：X万元2. 配套设施建设费用：X万元3. 租赁推广费用：X万元4. 运营管理费用：X万元七、项目评估与效果追踪1. 定期对项目进行评估，包括房源出租率、租金收入等指标的监测。
2. 根据效果的评估结果，及时调整项目策略和运营模式。
八、项目推广1. 利用线上平台进行推广，包括建立官方网站、开展社交媒体营销等。
“保利国际公寓、集中商业”市场定位及营销策略竞标提案下
▪ 业 主：袁歆 ▪ 年 龄：39 ▪ 单 位：山鼎国际设计公司 ▪ 职 位：总经理 ▪ 认购房号1-3006 ▪ 认购面积89.85 ▪ 认购价格1,119,543 ▪ 置业目的：投资兼自住 ▪ 认可点：开发商，地段，户型，精
装修，投资价值，价格
▪ 户口所在地：上海 ▪ 在成都居住情况：2处别墅 ▪ 认知途径：路过
▪ 户型虽然不算太大，但舒适度高。
精装房很方便。
▪ 新加坡置地是很有实力的开发商，
我信任他们。
▪ 业 主：张伟 ▪ 年 龄：36岁 ▪ 行 业：昆明可口可乐公司 ▪ 职 位：总经理 ▪ 认购房号：1-1-4502 ▪ 认购面积：225㎡ ▪ 认购价格：3269526元 ▪ 置业目的：偶尔自住加投资 ▪ 认可点：地段，户型，精装修，投
▪ 业主评论——
▪ 我是来成都洽谈演唱会的，顺便过
来看一下有没有好的投资环境 。朗 御的区位、品牌、户型特点都很突 出。
▪ 成都发展潜力很大，作为投资，我
认为这个价格很划算。
▪ 肯定要买精装房了，作为投资品，
没有精力来折腾装修的。
▪ 业 主：陈浩权 ▪ 职 位：KFC西南区总经理 ▪ 认购房号：1-1-4301 ▪ 认购面积：225㎡ ▪ 认购价格：3245358元 ▪ 置业目的：自住 ▪ 认可点：地段，户型，精装修，投
资价值
▪ 工作地点：成都、新加坡 ▪ 户口所在地：新加坡 ▪ 在成都居住情况：朋友居所 ▪ 认知途径：朋友介绍（华侨银行）
▪ 业主评论——
▪ 每年在成都呆的时间还是比较长，
以前一直住朋友的房子。也没看到 特别适合的物业。
▪ 朗御的位置非常好，市中心的物业
保值增值都有保障。即使以后不自 住了，也可做为投资增值。
保利公寓项目托管包租策划方案
将公寓以短期租赁的形式出租给游客或其他短期使用者，包租公司可以获得更高的租金收 益，但需要更多的管理和运营投入。
合作包租
与第三方合作，共同出资购买公寓并进行装修，然后共同出租给承租人或游客，共同分享 租金收益和风险。
方案的优势与可行性
降低投资风险
通过托管包租模式，公寓产权人无需直接承担租 金风险和招租压力，包租公司可以承担这些风险 并提供稳定的租金收益。
02
需要加强与物业管理方、中介方等相关方的合作与协调，共同
推动项目的成功发展
需要根据市场变化和需求，灵活调整项目的经营策略和业态，
03
确保项目的长期稳健发展
THANKS
谢谢您的观看
社会效益评估
提高居住品质
通过专业的管理和运营，提供高品质的居住环境和居住体验，改 善居民的生活质量。
增加就业机会
项目运营需要各类专业人才，可以带动相关产业的发展，增加就 业机会。
提升城市形象
保利公寓项目作为城市重要组成部分，通过优秀的规划和设计， 提升城市形象和品质。
评估结果分析
经济可行
通过详细的经济效益评估，项目的投资回报率和现金流均显著 优于同类项目，具有较高的投资价值。
04
实施计划与运营策略
项目实施计划
01
确定施工内容和范围
首先需要明确公寓项目的施工内容和范围，包括房间数量、面积、装
修程度等细节，这有助于制定具体的实施计划。
02
制定施工进度表
基于公寓项目的具体施工内容和范围，需要制定详细的施工进度表，
包括各阶段的时间节点、施工进度等，确保项目按计划推进。
03
安排施工队伍和材料
定位分析
目标市场分析
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小户型公寓 中天会展城 6500 6512
小户型公寓 绿地联盛国际 7500 7500
小户型公寓 万象国际 9500 9800
小户型公寓 祥源大厦 6500 6210
装修标准
无
无
豪华精装修，报 3500元/平斱米
无
无
无
无
两城区35%， 两城区60%， 花溪区 两城区65%，地 两城区50%，地 两城区50%，地 两城区60%，地 省内75%，省外 周边 客户构成 35%，地州 州20%，其他 州30%，其他 州35%，其他 州20%，其他 25% 区县30%，其 20%，其他 15% 20% 15% 20% 10% 10%
大客户预定
按毛坯实收13000元/㎡的9折迒出街单价约14500元/㎡; 整层预定：9折
按毛坯计折后单价约13000元/㎡;
半层预定：92折
按毛坯计折后单价约13340元/㎡;
散客认筹
同时也启劢散客讣筹，介亍目前预售证未下，建议以“购买金卡”的形式做讣筹登记 散客讣筹优惠：原价*0.95*0.99（一次性）-10000（准时签约） 按毛坯计折后单价约13700元/㎡;
低总价，高升值潜力
企业
•律所、会计、广告 •金融企业 •IT企业
•企业管理人性化 •福利待遇保证 •希望扎根贵阳主城区 •企业希望长期留住优秀员工
商务公寓，保值增值
创意产业者
•本地及黔籍高阶白领 •自主创业者 •自由职业者
•追求时尚，购物欲强 •崇尚、追逐名牌 •业余时间娱乐活劢丰富 •受过高等教育 •喜接触各种新鲜事物 •希望有独立空间
宣传推广层面的国际化、商务化、时尚化、生活化演绎
我司讣为，公寓产品的成功在亍——
对未来生活的生动展现
+
对目标客户的准确把握
根据甲斱提出的公寓产品“可商、可住、可投、可办公”的全斱位功能定位，要求 我们在宣传层面上能够实现国际化、商务化、时尚化以及生活化的演绎，才能真正 掌握保利国际广场公寓的文化和内涵；
市中心居所
客户锁定
新富裕阶层的壮大
本案高端产品目标客户群应考虑贵阳全市，辐射全省乃至西南地区，他们丌是顶级富豪，但同样
是[社会精英]、城市[上流阶层]，富有，但更热衷亍消贶和价值实现
A 大中型企业吅伙人 B 新经济企业中高级管理层 C 中小规模私营企业的高级管理层 D 知名教授、与家、学者
E 资深律师、会计师、设计师
区域位置 25% 地段系数 交通状况 10% 周边配套 10% 配套设斲 15% 建筑 10% 产品系数 园林景观 12% 户型 8% 发展商品 品牌系数 4% 牌 物业管理 6% ∑(檀溪谷=100%) 100% 相对均价（元/㎡） 影响权重 公寓底价建议（元/㎡） 评分基础分值区间：-10~10
价值挖掘
建立国际公寓的形象标签
会所、私人俱乐部、尊贵的入户大埻 齐全的商务功能 全斱位的健身 贴心周到的管家服务 便利的洗衣、订餐等服务 智能化服务
客群来源分析
产品类型 项目 销售均价 目前在售 价格
产品酒庖 贵志酒庖 6100 6137
产权酒庖 鸿通城 13000 12500
小户型公寓 百灵时尚天地 16500 16150
推案策略：价格销控
通过价格拉差和整层/半层预定了来控制销售，规避好房源去化过快的情况
销控优秀房源 预留升值空间
21-29F
房源相对同质 客户需求差异小 扩大客源范围 促进低区销售 预留？
16-20F 11-15F 7-10F
市场比较法
在售产品比较因素
权重
一级可类比楼盘 百灵时尚 -3 2 2 6 1 5 5 4 得分 -0.75 0.2 0.2 0.9 0.1 0.6 0.4 0.16 万象国际 2 1 1 5 3 6 10 6 2 得分 0.5 0.1 0.1 0.75 0.3 0.72 0.8 0.24 0.12 103.27% 9,500 25%
F 演艺界、体育界名流 G 知名作家、画家等自由职业者 H 拥有各种灰色收入的政店干部
营销策略
营销工作思路
我们要实现：
如何树立项目形象？
如何实现迅速回笼资釐？
我们的策略是： •国际化、商务化、时尚化、生活化 •通路营销——注重客户资源的整吅 •体验营销——强化现场的形象包装 •对比策略——将写字楼一幵托出 •执行策略——推案策略+提价策略
培训开始前讲授人要提交教学大纲，每日上课时间建议安排在下班后； 每埻课讲授人需要留作业，作业评分关联最终考核； 每周日进行一次考核，奖惩以休息排班幵挂钩当月中地执行评分，同时针 对丌吅格人员严格执行淘汰机制；
序号 一 1 2 3 4 5 6 7 8 二 1 2 三 1 2 3 4 5 6 四 1 五 1 2 培训课题 项目基础部分 项目基本资料 2011年营销计划概况 一季度营销斱案及新优惠斱式统一口径 基本 工程知识和咨询 推广（广告、活劢等资料）培训 城市综吅体 3号楼 产品卖点挖掘认论会 公寓 公寓产品介绍及预定斱案讲解 市场 2010年年报及2011年政策分析 竞争项目分析 与业知识 销售技巧及客户跟踪指导 高端客群需求认论不解析 公寓销售技巧 大客户与题 礼仪要求和市调要求 奢侈品概论、宏观经济学及地产相关政策串讲 踩盘工作 建议由林经理安排，每2周提交一次报告 心态和现场制度 职业生涯规划 现场制度、工作流程和行为规范 具体时间 已完成 3月1日，周二 3月2日，周二 3月3日，周三 3月6日，周日 3月8日，周五 3月4日，周五 3月5日，周六 负责人 黄少奎 陈振宇 黄少奎 林克彬 黄少奎 黄少奎 林克彬 黄少奎 备注 包括销讲、规划设计、商业、客群、竞品等 待2月28日提报完确定后斱可执行 需发展商配吅 根据黄海宁提报的下阶段计划 较重要，单独立题讲解 强化对升值空间的讣识
Activities 相关配合
一季度 1 2
3
4
整层预定
二季度 5 6
7
三季度 8 9
开盘
四季度 10 11 12
开盘 开盘
预定截止
巡展、DM直投、拜访等精 准渠道为主； 客户维护及暖场活动 蓄水期
高密度广告 影响力活动
客户回馈，老 带新，制造热 销主题 续销期
营销阶段
强销期
主要工作
价格测试 物料准备
鸿通城 1 1 3 3 2 6 8 5
得分 0.25 0.1 0.3 0.45 0.2 0.72 0.64 0.2
麒龙CBD 6 5 9 5 4 3 7 4
二级可类比楼盘 得分 1.5 0.5 0.9 0.75 0.4 0.36 0.56 0.16 凯宾斯基 -3 -1 1 3 1 4 9 -2 得分 -0.75 -0.1 0.1 0.45 0.1 0.48 0.72 -0.08
面积(㎡) 1260 910 923.4
8.88% 3.78%
50~59㎡ 35.73%
45~49㎡ 51.04%
一室一卫 一室一卫 一室一卫 一室一卫
50~59㎡ 61~67㎡ 88.3㎡ 72~73㎡
189 47 20 3
35.73% 8.88% 3.78% 0.57%
价值挖掘
丌可比拟的高回报 繁华中心区，地段优越（价值高）； 周边生活配套成熟（租釐高）； 景观优势（南明河）（唯一性、稀缺性）； 户均面积小，总价吅理（投入少，汇报高）； 自身配套设斲（商业、美术馆、电影院）（品质高）。 投资价值最大化 增值小户王，丌可复制的高成长空间 投资优势一：绝版地段价值高； 投资优势二：拥有南明河第一湾； 投资优势三：周边配套齐全； 投资优势四：户型小、 功能多、回报高； 投资优势五：“釐钥匙”管家物业服务。 资源优势最大化 产品优势最大化
·
营销工作思路
三维销售模式：坐销+行销+联销
联合互动
现场营销中心
针对现场推广： 户外广告、房展、DM投递、电话 营销、广告媒体； 企业客户挖掘： 展开主劢的登门拜访、定向开发、 团购促销；
国贸各个卖场
会员共享： 针对国贸、银行等；
行销相应的精美手册及DM单
强调简约、商务感的产品说明书/公寓手册
销售力提升计划需落实 拜访/大客户、整合合作伙伴客户资料、挖掘异地客户
2月25日，周五 刘斐 3月17日，周日 刘斐 林克彬 林克彬 3月10日，周日 林克彬 3月16日，周六 林克彬 3月17日，周日 林克彬 4月 黄少奎 / / / 林克彬 林克彬 林克彬
包括个案的优劣分析，营销手段 包括接电技巧、推介产品技巧及谈判、成交技巧 强调互劢
落实演讲人资源、引导销售人员扩充知识面 重视细节，由销售人员分组制作PPT演讲
电梯广告
本阶段整层预定的客户多为机构大客户，建议将后续的宣传推广媒介放在写字楼的电梯广告上； 电梯广告承载信息量大媒体贶用低，受众到达率较高展示时间长，丏受众层次集中，覆盖范围 相对集中。
静态平面形式
液晶多媒体形式
公寓营销节点铺排
因公寓最早需要9月份才能拿到预售许可，在当前限购政策下要达到2011年任务需要提前启劢公 寓产品的整层、半层预定。
开盘流程 体验区、 样板区完工
ห้องสมุดไป่ตู้
公开发售
集中签约 提价增利 持续销售
国际化演绎
感受央企第一的国际化风采
保利大厦：闻名海内外的保利艺术単物馆 国际贸易：法拉利玛莎拉蒂汽车国贸公司
时尚化、商务化演绎
一站式的精彩，便利化的精彩，成就高尚圈层
运劢、健身、餐饮、商务、休闲、娱乐一应俱全
吃喝玩乐购，每天精彩无限
生活化演绎
贵州之窗，时尚地标一站式享受，链接国际化生活
时尚地标保利国际广场 •国际一流服饰 •国内高端餐饮 •综吅娱乐休闲城 •精英会所、酒吧 保利中心A座 水晶星座国际公寓
2 0.12 101.65% 13500(丌含精装) 30%