公用设备设施管理程序

规范公司各物业服务中心设备、设施管理工作,保持设备、设施处于良好状态，确保功能正常发挥。

2．范围

适用于公司各部门设备设施维护及检查。

3.定义

３.1公用设备包括：

３.1．1供配电系统:发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜(箱)、公共照明、供电线路、防雷系统等。

3．１．2给排水系统:水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。

３.1.３消防系统：烟雾、温度探测器、手动报警按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、CO2自动灭火系统等。

3.1.4电梯：机房、层站、轿厢、井道。

3.1.5空调系统:冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统电动阀门、其它类空调等。

３.1.６楼宇智能化、电讯系统：综合布线系统、楼宇自控(BＡS）系统,如:智能控制电脑主机、网络控制器、DＤＣ控制器、各种控制模块、温度感应器、水流（水位)传感器、压力传感器、光缆耦合器等，内线电话、公用天线及卫星电视系统、背景音乐等。

3.1．７安防系统:闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家对讲系统(可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。

3．1．8加工维修工具、设备:地面切割机、电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙、电动套丝机、电动疏通机、空调专修工具、氧焊设备等。

３.1.９会所、会务设备:影音系统、灯光系统、舞台系统、桑拿设备、健身器材等。

3.１.10其它设备:立体车库、烘干机、冰箱（柜）、消毒柜、清洁设备、绿化设备、洗衣机、热水器（电、煤气）、煤气管道等公用设备。

3.２房屋建筑本体、公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库(棚)等。

4．2公用设备设施维修保养频次

公司各类公用设备设施的保养,须参照下表规定的时间周期进行,“Y”表示需要检查；“J”表示需检查并记录,空白表示不必检查。

进行,须保证每年至少一次全面检修；泳池设备年检可结合泳池换水进行。５.方法和过程控制

５．１设备房管理

5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆或与管理无关的物品,并按消防规定配足有效灭火器材。灭火器设置稳固，其标识朝外。

5.１.2设备房门应有相应标识，无人值守时必须加锁。

5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的安全。

5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房,应设置测量仪器,对环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在+４0℃以下，相对湿度须保持在80%以下。

5.1.5参观来访人员需进入设备房的,须部门负责人同意,并指定专人陪同。

５.１.6设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度,记录设备运行数据,每周清洁设备房一次。

５.1.７收到狂风、暴雨天气预报时，各物业服务中心负责人须安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。

５.２设备维修保养要求

5.2．１设备检修等级分类:

A.日检:属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁,检查设备房有无渗

水、设备有无漏水、油等现象，如实记录运行参数,确认设备运行状态是否正常。

B.周（月)检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查,对故障隐患部位进行

修理或调整,预防事故,保证设备正常运行。

C.季（半年）检：属维护性修理,对设备进行清扫、加油、调试。

D.年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复

设备的电气性能、机械和精度,检修或更换主要零部件及附属装置。

E.大修:属彻底性修理。对设备进行全部解体,全面检查、试验、调试,更换全部

不合格零部件及附属装置。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。设备主管/主办应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经物业服务中心负责人和设备维护部经理审核后报小区(大厦)业主委员会批准执行。

F.服务供方保养维修:依据合同内容，进行定期保养及故障处理。

5．２.2设备大修:设备大修方案提出后，由物业服务中心负责人和设备维护部经理审核,报品质管理部备案。设备鉴定标准参照国家部级行业验收规范进行。5.2．3各部门应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录。公用设备与物业服务中心/设备维护部设备(工具）应分别汇总。

５.２.4对重要设备,特别是进口设备的易损零部件，物业服务中心应有适量的储备,确保突发故障的及时处理。

5．2．5设备主管/主办应根据批准的检修计划,做好检修前准备工作及防范措施。对影响较大的重要维修工作，设备维护部及物业服务中心负责人需到现场指挥、协调、组织。

5.2．6各部门需要编写本部门的《机电设备年度检修计划》,并在每年十二月十五日前上报品质部审批并严格执行,如有变更应提前一周报品质部批准。

5.２．7责任部门应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料,以便了解设备运行状态。

5．２.8设备管理档案建立要求，设备应进行分类(可以参照公司的分类)建立设备管理档案，内容包括:设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等。

5．３供配电系统管理

5．3.1技术员每天巡查二次配电室，并填写《电力运行记录表》,巡查发现异常情况需要立即处理并记录。

5.３．2配电房需要张贴与实际相符合的清晰的高低压系统图。

５.３.3高压环网柜全部上锁；环网柜上标明编号、环出位置、进线号及所在供电部门联系电话。每处环网柜须配备高压指示灯。

５.３．４责任部门应根据用电负荷特点，合理调整变压器运行状态。电容补偿屏