物业管理前期介入工作指引
物业公司前期介入工作指引
物业公司前期介入工作指引Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】物业公司前期介入工作指引1 总则本文件规定了公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，包括规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等阶段的全面介入。
本文件适用于（华睦）开发项目的前期服务工作。
2 定义前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发单位委托物业公司实施的物业管理。
前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用前，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向开发单位提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。
房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。
项目开办费是指在项目集中入住前，物业公司为实现物业前期介入及新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等费用。
物业移交是指在竣工验收后开发单位将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收的过程。
保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司受开发单位委托对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。
3 职责物业公司成立前期工作领导小组，由分管领导负责，综合管理部作为协调部门，组织公司内部技术力量，对各项目进行前期的介入工作，各专业技术委员会作为技术支持部门，财务部作为资源支持部门。
4 工作要求房地产工作流程与物业管理前期介入对照表4.1前期介入的一般程序4.1.1双方确定工作内容要求；4.1.2物业公司组成工作领导小组；备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
4.1.5物业公司与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
交房前期物业介入工作计划
随着我国城市化进程的加快，越来越多的住宅小区相继投入使用。
为确保业主顺利入住，提高物业管理水平，树立良好的企业形象，特制定本交房前期物业介入工作计划。
二、工作目标1. 提前介入，确保业主顺利入住。
2. 提升物业管理水平，提高业主满意度。
3. 树立良好的企业形象，增强市场竞争力。
三、工作内容1. 人员安排（1）成立交房前期物业介入工作小组，由项目经理担任组长，各部门负责人为成员。
（2）明确各部门职责，确保工作顺利开展。
2. 物业服务宣传（1）通过小区公告、宣传栏、微信群等多种渠道，向业主宣传物业管理相关政策、服务内容、收费标准等。
（2）发放《业主手册》、《物业管理服务协议》等资料，让业主充分了解物业管理相关事宜。
3. 物业设施检查与维修（1）对小区内的公共设施、设备进行全面检查，确保设施设备完好，消除安全隐患。
（2）对发现的问题及时进行维修，确保业主入住后的正常使用。
4. 交房手续办理（1）设立交房手续办理窗口，为业主提供便捷的服务。
（2）指导业主办理交房手续，包括签订《物业管理服务协议》、缴纳物业费等。
5. 入住引导（1）为业主提供入住指引，包括搬家、装修、水电接入等。
（2）协助业主解决入住过程中遇到的问题。
6. 业主沟通与反馈（1）定期召开业主座谈会，收集业主意见，及时解决问题。
（2）建立业主投诉渠道，对业主反映的问题进行跟踪处理。
四、工作进度安排1. 第一阶段（交房前一个月）：完成人员安排、物业服务宣传、物业设施检查与维修等工作。
2. 第二阶段（交房前一周）：完成交房手续办理、入住引导等工作。
3. 第三阶段（交房后）：持续关注业主需求，做好后续服务工作。
五、工作要求1. 各部门要高度重视交房前期物业介入工作，确保各项工作落到实处。
2. 加强沟通与协作，确保各项工作有序推进。
3. 注重细节，提高服务质量，树立良好的企业形象。
4. 及时总结经验，不断优化工作流程，提高工作效率。
通过本交房前期物业介入工作计划的实施，我们将为业主提供优质、高效的物业服务，为小区的和谐稳定发展奠定坚实基础。
物业管理前期介入工作指引
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
消防布局 1、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外） 消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可 靠。 2、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 3、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国 家规范。 4、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
造型优美。 2、绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人
流自然汇聚。 3、绿化品种合适本地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率
高，抗病虫性好。 4、绿化品种便于养护，养护成本节省。 5、绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。 6、绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 7、主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
2、营销筹划阶段涉及：
物业管理方案筹划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意旳内容。。
3、施工建设阶段涉及： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、 回填土工程、地下室工程等方面应注意旳问题。
规划设计阶段介入
规划设计评估准备 1、规划设计评估需要取得旳资料。 2、报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 3、企划文件 市场调研、产品定位、目旳客户定位、目旳客户资料。 4、设计文件 总阐明、修建性详规规划图、建筑〈设计阐明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、构造设计阐明书、给水排水设计阐明书、电气设计阐明书、弱电 设计阐明书、采暖通风空调设计阐明书、动力设计阐明书、交通分析、绿化分 析、经济指标等。 5、地产需组织项目阐明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等有 关部门专题简介项目情况并解答疑问。 6、物业企业组织对项目宗地情况、类似经典楼盘，周围配套情况，进行实地 考察。
地产和物业公司前期物业管理介入工作的业务指引
地产和物业公司前期物业管理介入工作的业务指引目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系.2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。
3、职责3.1 物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。
3。
2 物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。
3。
3 地产公司和物业公司须参照本规范,结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。
4、原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。
4。
2 在业务关系上,物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利,在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。
作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。
4。
3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次)和收费标准进行结算。
5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由地产公司委托物业公司实施的物业管理。
5。
2前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段,物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面，向地产公司提出建设性意见,以减少产品缺陷的过程。
5。
3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续;业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。
5。
4项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用.5。
(物业管理)物业管理前期介入工作指引
(物业管理)物业管理前期介入工作指引一、确定物业管理标准在物业管理前期介入工作中，首先需要明确物业管理标准，包括环境卫生、设施设备、安全保障和居民服务等方面，关键要素是确保居民的安全、健康和舒适。
物业管理标准应该制定得非常具体和切实可行，以确保物业服务能够完全满足业主和居民的需求。
同时，物业管理标准应该考虑到不同居民和业主的需求和诉求，以便更好地满足他们的需求。
二、制定物业管理计划在物业管理前期介入工作中，制定物业管理计划是非常重要的一步。
物业管理计划是制定物业管理计划目标和任务的重要依据，能够有效地指导物业管理工作的开展。
物业管理计划应该包括开展物业管理工作的时间、人员和资源安排，要让计划尽可能的详细，明确责任人和管理层级，以便有效地监控物业管理工作的进展。
三、招募物业人员在物业管理前期介入工作中，招募物业人员是非常重要的一步。
要确保物业人员的专业技能和素质符合物业管理的要求，这是根据物业管理标准和计划来实现的。
非常重要的一点是，物业人员需要有服务意识，愿意把业主和居民的需求放在第一位，并能够在工作中体现出工作的热情和服务意识。
同时，物业人员应该经过严格的培训和考核，以便更好地满足工作要求。
四、建立物业管理工作流程在物业管理前期介入工作中，建立物业管理工作流程是非常重要的，特别是对于物业公司来说。
建立物业管理工作流程可以确保物业管理工作的进展和效率得到合理的保障。
同时，建立物业管理工作流程可以帮助物业管理团队更好地协调工作，实现工作的规范化和标准化。
五、建立物业管理信息系统综上所述，物业管理前期介入工作是物业管理工作的非常关键的一步，直接影响到物业服务质量和工作效率。
对于物业管理团队来说，可以采取上述措施，以确保工作的开展和成功实现。
物业管理前期介入工作指引
物业管理前期介入工作指引
阳光城物业 技术部 2012年11月05日
1
前期介入的目标与计划
物业管理前期介入的概念 前期介入如何做好技术节能改造措施 前期介入的程序 前期介入的内容 规划设计阶段介入 施工建设介入程序与内容 物业介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房 地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、 施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和 业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、 材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、 施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以 确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理 创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返 修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
2、营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 3、施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、 回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
8
规划设计阶段介入
规划设计评估准备 1、规划设计评估需要获得的资料。 2、报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 3、企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 4、设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电 设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分 析、经济指标等。 5、地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相 关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 6、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地 考察。
物业管理前期介入工作指引
协助谈判和签订合
同
在评选结果确定后，协助开发商 与中标人进行谈判，就合同条款 和细节进行协商，确保合同的顺 利签订和执行。
08
交接验收阶段准备工作安 排
熟悉交接验收标准和程序要求
01
02
03
详细了解国家和地方相 关法规、政策及行业标 准，确保交接验收工作
合规进行。
掌握交接验收的具体程 序，包括验收申请、资 料审核、现场核查、问 题整改、复验等环节。
监督评标过程
对评标过程进行监督，确保评标委员会按照招标文件规定的评标标准 和方法进行评标，保证评标结果的公正性。
协助开发商选择合适承包商或供应商
协助制定评选标准
根据开发商的需求和项目特点， 协助制定评选标准，确保评选标 准的合理性和可操作性。
参与评选工作
按照评选标准，协助开发商对投 标人的技术方案、商务报价等进 行综合评估，为开发商提供评选 参考意见。
THANKS
度和成本。
预防问题
提前发现和解决潜在问题，减少后 期维修和改造的工作量及费用。
提升品质
通过前期介入，确保项目品质符合 物业服务标准，提高客户满意度。
相关法规政策解读
01
02
03
法规依据
根据《物业管理条例》等 相关法规，物业服务企业 有权参与前期介入工作。
政策支持
政府鼓励物业服务企业积 极参与前期介入，推动物 业管理水平的提升。
07
招投标过程监督与协助工 作
参与招标文件编制和审核过程
协助开发商明确招标需求和目标
根据开发商的需求和项目特点，协助制定招标文件的编制计划和内容，确保招标文件的准 确性和完整性。
参与招标文件编制
按照招标文件编制计划，协助开发商完成招标文件的编写、校对和审核工作，确保招标文 件的规范性和专业性。
物业前期介入管理指引详细
1指引概述1.1目的合理界定地产公司和物业公司在前期介入阶段工作交叉环节的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同作业机制，提升服务质量和客户满意度。
1.2适用范围适用于骏景地产所控股和管理下的物业公司（以下简称地产公司、物业公司）1.3定义和术语1.3.1物业前期介入是指项目立项后至项目集中入伙前，物业公司参与项目的规划设计和建设等物业咨询服务,并依据合同提供销售、施工等阶段的清洁/保洁和安保等服务的过程；1.3.2物业前期管理是指从项目集中入伙之日起，至业主、业主大会选聘物业公司之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理；1.3.3物业前期开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、办公用房装修、工具材料采购、员工生活设施完善、VI标识制作等费用(不含酬金和利润)。
1.4工作职责1.4.1城市公司总经理1)组织相关部门讨论确定物业公司提交的《项目物业服务产品定位》、《项目策划阶段物业管理建议书》、《物业管理模式》等；2)代表地产公司与物业公司签订《前期物业服务合同》等合同；3)审批《物业服务前期介入方案》、《物业前期服务合同》、物业管理收费标准测算、《物业管理实施方案》、《临时业主公约》、物业开办费用等方案。
1.4.2城市公司营销部1)审核物业管理公司提交的《物业服务前期介入方案》、物业管理收费标准测算、《前期物业服务合同》、《物业管理是实施方案》、《临时业主公约》、物业开办费用等方案；2)协调物业公司与城市公司各部门的工作关系；3)监督涉及项目销售方面的物业管理前期介入的服务质量；4)将确定的《前期物业服务合同》、与物业管理服务相关的内容编入销售合同，并在与客户签订销售合同时与成交业主签订《临时业主公约》和《前期物业服务合同》。
1.4.3物业公司1)在项目定位策划阶段，邀请物业公司参与项目策划活动，组织编制《物业服务产品定位》和《产品定位阶段物业管理建议书》，并将通过审批后的方案纳入《项目市场和产品定位方案》中；2)在项目设计阶段，提出物业管理和服务方面的设计需求和建议，纳入各阶段各专业设计任务书中；参与规划、图纸会审，并将有建设性的意见和建议；3)负责调查竞争性楼盘，根据当地实际情况测算物业管理收费标准和制定服务标准；4)组织编制《物业服务前期介入方案》、《物业前期服务合同》、物业管理收费标准测算、、《物业管理实施方案》、《临时业主公约》、物业开办费用等方案报请城市公司审批5)在项目施工管理阶段，成立专项工程质量小组对施工质量进行监督；6)按照合同约定，为城市公司提供售楼处和样板间等区域的清洁、安保服务以及其它各类的前期介入服务。
物业管理前期介入工作指引
物业管理前期介入工作指引1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。
2、范围适用于房地产开发公司和其下属的物业管理公司3、职责3.1 结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.2 房地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方法和过程控制4.1 物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量为确保业主正常入住奠定基础。
4.2 前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3 前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收4.3.1 规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
前期介入物业管理方案
前期介入物业管理方案一、前期介入准备1. 审查物业现状在介入物业管理前，首先要对该物业的现状进行全面审查。
这包括物业的建筑结构，设施设备的状况，绿化环境，安全管理制度，财务状况等方面的综合评估。
通过对物业现状的审查，可以更好地了解物业的整体情况，并为后续管理工作做好准备。
2. 制定管理策略针对不同类型和特点的物业，制定相应的管理策略是非常重要的。
在制定管理策略时，需要考虑到物业的规模、使用性质、业主的需求等方面的因素，以制定出最适合该物业的管理方案，确保管理工作能够顺利进行。
3. 拟定管理计划在制定管理计划时，需要对物业的管理目标、管理任务、管理措施等方面进行具体规划。
同时，也要明确管理的实施步骤和时间节点，以确保管理工作能够按照计划进行，并达到预期的效果。
二、管理范围1. 建筑结构管理对于需要进行前期介入管理的物业，建筑结构的管理是非常重要的一部分。
这包括对建筑的外观、内部空间、设施设备等方面进行全面的检查和维护，确保建筑结构不受损坏，保持良好的使用状态。
2. 绿化环境管理对于小区物业而言，绿化环境的管理是非常重要的一项工作。
在管理过程中，需要对小区内的绿化植物进行养护和修剪，保持小区的绿化环境整洁美观，营造一个舒适宜人的居住环境。
3. 安全管理安全管理是任何物业管理工作中都应该重视的一个方面。
在前期介入管理中，需要对小区的安全管理制度进行全面审查，发现存在的安全隐患，并采取相应的措施加以解决，确保小区居民的生命财产安全。
4. 财务管理在物业管理中，财务管理是一个重要的环节。
在前期介入管理中，需要对物业的财务状况进行全面审查，发现存在的财务问题，并加以解决，确保物业财务的正常运转。
5. 业主服务业主服务是物业管理中的一个重要环节，通过提供专业、高效的服务，可以增强业主对物业管理公司的信任和满意度，提高物业管理水平。
三、前期介入管理措施1. 加强巡查加强巡查是前期介入管理中非常重要的一项措施。
通过加强巡查，可以及时发现和解决存在的问题，确保物业的正常运行。
物业前期管理工作指引
物业前期管理工作指引1 目的规范本公司物业前期管理工作要点，理顺项目前期阶段各项业务流程，明确工作对接重点。
2 适用范围本指引适用于城市公司、物业服务中心及集团相关单位物业前期管理工作。
3 职责3.1城市公司负责新项目物业前期管理团队及新公司组建工作，协助并监督区域内各新项目物业服务中心工作执行情况。
3.2物业服务中心执行相关管理工作并及时反馈。
4内容4.1物业管理前期介入4.1.1项目准备阶段4.1.1.1物业城市公司组织相关人员对项目宗地状况、类似典型楼盘、周边配套状况、进行实地考察，准备材料编制物业管理方案及需求意见，参与地产集团运营中心项目交底会确定总体开发方向。
4.1.2规划设计阶段介入4.1.2.1在集团项目交底会各类配置标准审批确认后，地产公司设计管理部制定详细规划之前，由设计管理部组织定位会确定设计方向、定案会确定设计方案，城市公司按照《物业前期介入管理规程》流程要求参与会议。
4.1.2.2物业用房须在首批次收楼区域内配备，如未配备或配备不足，城市公司需要对外租赁办公场所、员工宿舍、饭堂、仓库等，由地产公司负责办理或委托城市公司办理，费用在地产公司列支，物业服务中心负责日常管理。
4.1.3施工前期介入4.1.3.1项目工程部应根据场地准备进度提前十五日以《前期介入工作联系单》的形式通知城市公司调派相关人员进场；城市公司在接单之日起七个工作日内安排秩序维护员进场，秩序维护员以外的其他员工应在开盘区域开放前一个月内进场。
4.1.3.2从秩序维护员进场开始，项目工程部应为城市公司提供办公地点、食堂、宿舍、仓库、电话、网络及必需的后勤物资；具体配置由城市公司提出要求，通过双方评审后由项目工程部执行。
4.1.4施工阶段介入4.1.4.1施工阶段介入工作根据地产公司要求，在竣工验收前5个月开展，由城市公司组织安排人员，参与功能/销售样板间巡查，完善设计及施工。
现场施工质量巡查、监督及反馈操作流程按照工程维护手册《物业前期介入管理规程》执行。
物业管理前期介入工作指引108p讲述
位置合理，灶宜避开窗口设置。 6、卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧
室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
物业管理前期介入工作指引
培训提纲
物业管理前期介入的概念 前期介入如何做好技术节能改造措施 前期介入的一般程序 前期介入的内容 规划设计阶段介入 施工建设介入程序与内容 物业公司对竣工验收阶段介入 建筑给排水工程设计与施工
物业管理前期介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业 主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材 料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施 工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确 保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创 造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修 工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
前期介入的一般程序
1 、双方确定工作内容要求; 2、 物业组成工作小组; 3 、制定工作计划; 4 、计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、 管理用房、 车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质 量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物 业管理方案和管理合同的确认。 5 、物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复 查。 6 、对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、 物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中 的售后服务等。
前期介入的内容
万科物业前期介入工作指引
万科物业前期介入工作指引1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容,指导新公司物业管理业务的开展。
2、范围适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司(以下简称地产、物业)。
3、职责3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。
3.2 各地物业公司负责参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4.方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。
4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
物业前期介入工作指引
物业前期介入工作指引1、目的规范物业公司对项目物业管理前期介入的程序和内容，指导物业管理业务的开展。
2、范围适用于集团内全资及控股的所有房地产公司、集团控股之物业公司和外包物业公司（以下简称开发商、物业）。
3、职责3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。
3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.3 各区域、项目公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房开发商开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序4.2.1 项目公司物业主管牵头协调、组织协同区域物业经理审核前期介入工作计划，作必要的补充，并对物业前期介入全过程实施监督、协调。
4.2.2双方确定工作内容要求;4.2.3物业组成工作小组;4.2.4制定工作计划;4.2.5计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认，计划实施过程中开发商应积极配合物业开展上述工作；4.2.6 物业与开发商双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；4.2.7对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费定价、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺以及涉及到设备设施合同中的维保条款等。
项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引
项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引1. 引言本文档旨在为物业管理规划设计阶段的工作提供指引，确保项目在前期阶段充分考虑到物业管理的需求，从而为后续的物业管理工作打下良好的基础。
本文档主要介绍了物业管理规划设计阶段的工作内容和步骤，并提供了一些实操建议。
2. 工作内容2.1 项目概述在物业管理规划设计阶段介入工作之前，首先需要了解项目的背景和概况。
这包括项目的基本信息、规划设计图纸、用地面积、建筑总面积等。
同时，还需要了解项目的发展方向和目标，以及项目所处的市场环境和竞争对手的情况。
2.2 确定物业管理策略在本阶段，需要明确项目的物业管理策略。
这包括确定物业管理的服务类型（如住宅、商业、综合等）、物业管理的定位和定价策略、服务范围等。
此外，还需要考虑项目的品牌定位和市场定位，制定符合项目特点的物业管理策略。
2.3 确定工作目标和任务在介入工作之前，需要制定明确的工作目标和任务，以确保项目的物业管理规划设计阶段取得预期的效果。
这些目标和任务可以包括但不限于：制定项目物业管理的规划方案、确定物业管理组织架构、制定物业管理工作流程、提供物业管理技术支持等。
2.4 进行市场调研和需求分析在物业管理规划设计阶段，对项目所在的市场进行调研和需求分析至关重要。
这包括对目标客户群体的认识、市场的需求状况、竞争对手的情况等。
通过深入了解市场需求，在后续的物业管理规划设计中能够更好地满足客户的需求，提高项目的竞争力。
2.5 制定物业管理规划设计方案根据前期调研和需求分析的结果，制定适合项目的物业管理规划设计方案。
该方案应包括但不限于：物业管理的组织架构、工作流程、管理体系、服务标准、技术支持等。
在制定方案时，需要充分考虑项目的特点和需求，并与项目开发方进行充分的沟通和协商。
2.6 编制物业管理规划设计报告在完成物业管理规划设计方案后，需要将其整理成物业管理规划设计报告。
该报告应包括项目概述、物业管理策略、工作目标和任务、市场调研和需求分析结果、物业管理规划设计方案等内容。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
规划设计阶段介入—项目评估细则 规划设计阶段介入 项目评估细则
分类评估
室内配置 1、室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。 2、室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。 3室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻、 4、套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。 5、空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。 6、室内空调洞位置合理，应靠近室内机位管中应距地2.2米左右向外倾斜10度左右。 7、当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。 8、如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。 9、室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出 回路设计分配合理。 10、电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行 设置。 11、联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。 12、高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
前期介入如何做好节能改造措施 前期介入如何做好节能改造措施
所谓技术节能，包括两层含义： 一、是运用专业节能产品，从而达到降低能耗的目的； 二、是运用技术方法达到降低能耗的目的。 对已经投入使用的物业项目待物业管理能够介入时，物业项 目的工程建设均已基本结束或者已经完全结束，这时再想通 过改变设计而达到节能目的，已经为时已晚。做好项目节能 工作，首先要在思想上要有认识，其次在具体上做到实行能 称干，加强完善管理提高资源利用效率，减少损失浪费，以 尽可能少的资源消耗，创造尽可能大的经济社会效益。
前期介入的内容
前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工 建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
1、规划设计阶段包括： 、规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、 新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房 屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 2、营销策划阶段包括： 、营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。。 3、施工建设阶段包括： 、施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、 回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
前期介入如何做好节能改造措施 前期介入业项目接管后才开始运作，而应当 尽早介入到物业项目的工程设计和工程施工中。 1、首先要做到物业项目这个产品是节能的，也就是说这个物业项目 所选用的设备全是节能设备、所用的材料都是节能材料，它的电气线 路、各种管道、设备的选型、设备的数量等各个方面都要考虑节能的 需要，体现节能的思想。2、物业管理人员比工程设计人员、工程施 工人员、工程管理人员更为了解和掌握各种物业设备设施的耗能情况， 具有比较丰富的节能经验和节能体会。物业管理的尽早介入，就是要 把这些经验和体会通过业主或建设单位运用到物业项目的工程设计和 工程施工中，用以弥补设计和施工的缺陷，从而使物业项目这个产品 能够更加节能，为做好物业项目的节能工作打下基础。
物业管理前期介入工作指 引
培训提纲
物业管理前期介入的概念 前期介入如何做好技术节能改造措施 前期介入如何做好技术节能改造措施 前期介入的一般程序 前期介入的内容 规划设计阶段介入 施工建设介入程序与内容 物业公司对竣工验收阶段介入 建筑给排水工程设计与施工
物业管理前期介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业 主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材 料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施 工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确 保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创 造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修 工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
规划设计阶段介入—项目评估细则 规划设计阶段介入 项目评估细则
分类评估
7、厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理， 便于检修。 8、管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修 孔应设置合理，便于检修。 9、宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟 回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。 10、底层地坪应充分考虑防潮措施。 11、房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔 等）。 12、有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗 措施。 13、阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆 件距小于0.10M，防止儿童攀爬。
规划设计阶段介入—项目评估细则 规划设计阶段介入 项目评估细则
分类评估
交通布局 1、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清 晰，便于分流 管理。 2、主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要 求及回车余地。 3、机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位 占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车 位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数 1：1.5），便于停放。 4、有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。
前期介入的一般程序
1 、双方确定工作内容要求; 2、 物业组成工作小组; 3 、制定工作计划; 4 、计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、 管理用房、 车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质 量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物 业管理方案和管理合同的确认。 5 、物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复 查。 6 、对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、 物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中 的售后服务等。
规划设计阶段介入—项目评估细则 规划设计阶段介入 项目评估细则
分类评估
绿化配置 1、绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足， 造型优美。 2、绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人 流自然汇聚。 3、绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率 高，抗病虫性好。 4、绿化品种便于养护，养护成本节约。 5、绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。 6、绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 7、主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
规划设计阶段介入—项目评估细则 规划设计阶段介入 项目评估细则
分类评估
设备配套 1、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用 需要，并留有适当扩展余地。 2、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。 3、公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜 采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层 以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。 4、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家 规范。5、水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越， 电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。
规划设计阶段介入—项目评估细则 规划设计阶段介入 项目评估细则
分类评估
消防布局 1、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外） 消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可 靠。 2、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 3、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国 家规范。 4、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
规划设计阶段介入—项目评估细则 规划设计阶段介入 项目评估细则
分类评估
生活配置 1、根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、 商业用房。 2、一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容 美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。 3、如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分 和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置 营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。 4、如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅 区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的 住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌 球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加 10万平方米会所面积增加200平方米。
规划设计阶段介入—项目评估细则 规划设计阶段介入 项目评估细则
总体评估。 总体评估。
1、住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 2、住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 3、建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 4、生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。 5、设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污 水处理等可靠完善。 6、注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 7、安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。 8、智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。 9、便于物业组织管理，节约管理成本。 10、各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先 。
规划设计阶段介入
规划设计评估准备 1、规划设计评估需要获得的资料。 2、报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 3、企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 4、设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电 设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分 析、经济指标等。 5、地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相 关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 6、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地 考察。